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产品开发过程中的工程管理 -中信惠州地产,开 编 语,房地产开发过程中的工程管理，是独立于建筑施工管理、建筑监理之外的一种工程管理模式，是以“产品质量、经营进度、投资控制”为理念，以营销为目的，以合同管理为核心，运用现代项目管理的思想，建立房地产企业工程管理体系，对项目全过程进行高效的计划、组织、指导和控制，实现项目全过程的动态管理，最终实现盈利。,提纲,一、工程管理目标 二、工程管理任务 三、工程管理重点控制内容 四、实施过程的管理 五、实施过程沟通体系 六、工程管理与营销相结合 七、后续服务的工程管理 八、工程管理发展方向探讨,一、工程管理目标,对于房地产开发商而言，工程管理的目标就是项目竣工后达到既定的盈利目标，同时产生相应的社会效益，并以优秀的产品质量塑造品牌，形成品牌效应。,二、工程管理任务,1、工程管理体系的建立 2、工程管理目标控制 3、项目管理 4、组织与协调,2.1、工程管理体系的建立,工程管理的首要任务，是以自身制度和经验为基础，借鉴行业标竿企业的管理模式，以“产品质量、经营进度、投资控制”为理念，建立房地产企业工程管理体系，使各部门在统一的平台上，达成共同的工作语言和作业标准。,建立以项目经理为核心，由不同职能部室组成的专业化管理团队，在工程管理体系中至关重要。目前工程管理的组织结构形式有三种： 1、职能组织结构（表1） 2、线性组织结构（表2） 3、矩阵组织结构（表3）,职能组织结构：领导指令源太多，易造成管理混乱；,矩阵组织结构：充分发挥了公司的整体资源优势。,线性组织结构：没有合理的横向联系及合作；,集团化、多项目运作，矩阵组织结构更具优势，有利于集团化战略发展。,2.2、工程管理目标控制,包括投资控制、产品质量控制、经营进度控制。 投资控制是一项科学的管理活动，是企业达到预期盈利目标的保证手段，产品质量、经营进度在一定程度上影响着投资控制目标的实现。 项目投资控制是项目运作成功与否的关键。,2.3、项目管理,包括合同管理、信息管理。 合同管理作为工程管理的重要环节，在实现项目目标过程中起到重要作用，在工程管理中应该以合同管理为核心，以信息管理为手段。,2.4、组织与协调,组织与协调贯穿于项目开发全过程，主要是通过建立项目沟通体系来实现。,三、工程管理重点控制内容,1、投资控制 2、产品质量控制 3、经营进度控制,3.1、投资控制,3.1.1确定投资控制目标，建立责任成本体系； 投资控制具有目标性，应满足项目定位和项目销售要 求,不能是盲目的降低成本，要通过优化的投资方案，选择 高生产力的施工单位，选择高性价比的材料和设备，并通 过严格的管理、组织和协调来实现。,3.1.2招投标制度和程序体系的建立,招投标制度和程序体系的建立，是投资控制非常关键的环节。 设计方案阶段是投资控制的源头，通过招投标进行方案的选择，优化方案，优化工程设备选型，从设计阶段严格控制投资；在施工阶段通过招投标，选择施工能力高、价格低、维保能力强的施工单位，选定性价比高的材料和设备。招投标流程模式（表4），可根据工程的实际情况进行调整。,3.1.3投资控制的实践,项目初期，由设计院出具投资概算；施工图出来后，我们做出完整详细的项目预算，作为主包单位发包及合同金额的主要依据；项目竣工后做好项目结算； 设计阶段组织工程技术和营销人员，对设计方案讨论优化，尽量减少设计变更，保证设计方案的实施性。控制投资的主要任务在发展商，要减少设计变更、返工、签证；,施工组织阶段，根据营销推广方案，做好营销场地的准备，避免返工； 严格控制签证，不可预见费用整体打包到工程总价中，不另行办理。 根据中信城市广场、中信海阔天空雅居、中信栖湖别墅等项目的经验，制定了签证流程（表8），对关键环节审定时间进行了明确的规定。,现场签证采取“联签”制度，对于必须发生工程量变化的部位，工程管理人员必须会同成本核算人员、现场监理人员，及时对现场发生情况进行确认，并做好相关文字记录，要特别注重签证的时效性，以方便工序能继续顺利进行。,案例：中信海阔天空雅居,中信海阔天空雅居通过严格招投标，严格签证程序，签证控制在工程总造价的1以内。 通过组织多次专家的论证，优化调整钢筋混凝土中含钢量，节约钢筋造价的14，约为1160万元。 高压进线电缆接驳点，通过协调政府部门，由距离项目原4公里减少为1公里，节约成本170余万元。,3.2、产品质量控制,产品质量控制的任务，是在施工过程中及时发现施工工艺，是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价，对整个工程的工作质量水平进行评估，将取得的质量数据，与国家相关规范、技术标准进行比较，并作出评判。,案例：中信海文花园 （一）严格控制质量的工作内容,1、建立质量管理体系（表5） 2、原材料检验 3、工程配套设备检验 4、控制质量措施 5、事前、事中、事后三阶段控制（表6）,质量管理体系（表5）,事前、事中、事后三阶段控制表（表6）,（二）制定相应的质量保证书，编入施工合同；完善设计图纸会审及交底，避免施工过程中产生误区；实行技术方案、工程样板先行的原则，实施过程中的质量控制尤为重要。 （三）在实施过程中，首先是施工单位的自检、自查；发挥监理的积极性，对关键部位、关键节点，监理要旁站管理；然后，甲方参加隐蔽工程的验收，必要时采取数码拍照；重要部位、重要结构楼层，如地下室、转换层的验收，我们都邀请了政府质检部门参加。,（四）采用技术讨论会的形式，对施工措施及工艺进行优化调整，杜绝工程事故及质量漏洞；对周边的环境进行评测，关注天气动态，合理优化工序，避开不适合施工的时段。 （五）将业主与物业管理，带进工程质量监督与验收中来，促进了施工单位质量意识的提高。,由于中信海文花园建立了严格的质量保证体系，层层把关、步步跟踪，实行技术方案先行、工程样板先行的原则，工程综合验收被评为优良，并获深圳市优秀样板工程。,3.3、经营进度控制,3.3.1制定项目整体进度计划 首先，根据项目性质、项目难度、项目周边环境及施工季节，进行项目整体进度计划的编制，并以营销推广计划相结合，计划节点（里程碑）要根据市场分析，使工程在销售旺季达到开盘条件，找出合理的开工时间，有利于整个项目经济效益的体现。,3.3.2制定实施阶段工程总进度计划,在工程进行之前，制定实施阶段的工程总进度计划，设置如开工、封顶、开盘、竣工、验收等里程碑节点，采取按周计划、月计划、季度计划为基本单位的进度考核制度，利用周例会的形式核对完成情况，及时解决进度滞后产生的问题。,3.3.3、施工期间的进度控制,在实施阶段，动态的进度计划调整随时可能发生，我们根据现场的实际情况，会同监理定期对施工情况进行检查，发现问题及时处理，随时根据实际情况进行工期调整，但关键节点及总的进度计划不能变！ 若现场特殊情况造成工期滞后，马上组织相关单位，对工程的施工方案进行合理优化，压缩关健节点工期，采取搭接作业和平行作业的手段，以控制总的进度计划。,在施工过程中加强旁站、监督到岗及施工过程，甲方工程管理人员要严格检查，发现问题立即要求施工管理人员进行整改，坚决防止进度滑动现象的出现。 经过多年的开发经验，我们制定了相应的工程进度控制流程（表7）,3.3.4进度计划的形式 常用横道图法和网络图法表示。 横道图法。在时间坐标上用一种直线条表示出各项工程内容和进度的方法。横道图法简单明了，但看不出各项工作之间相互依赖和相互制约关系。,案例:中信城市时代,网络图法。其基本原理是首先应用网络形式来表示计划中各项工作的先后顺序和相互关系；其次通过计算找出计划中的关键工作和关键路线，在计划执行过程中进行有效的控制和监督，保证合理地使用人力、物力、财力，完成目标任务。,案例:中信城市时代,关键节点：4月开盘、7月幕墙落架、10月1日竣工、12月底入伙,3.3.5、进度计划的监测,定期取得工程实际进展情况，与原进度计划对比、检查，找出进度滑动原因，保证工期按时完成，防止进度滑动。,3.3.6、进度计划的衡量、分析和修订,衡量工程进度的指标有实物量、形象进度、工作量，衡量、分析与修订工作一般每月一次。,四、实施过程的管理,4.1 合同管理 1、合同管理作为工程管理的重要环节，将在实现项目目标中起到重要作用。工程管理应以合同管理为主线，充分利用合同这一经济杠杆调动施工及供应单位的积极性，控制施工及供应单位的工作满足合同要求。,2、强化工程款项的支付约定，将支付进度款与质量、进度挂钩，在工程竣工后保留15-20%的工程款未支付。 3、将业主入住后的质量投诉、质量维修责任在合同中约定给施工承包方，不仅要负责维修，还应承担业主提出的赔偿责任。,4.2、信息管理,信息管理指对信息的收集、整理、处理、存储、传递及应用。 信息管理是以电子计算机为手段，为工程管理的组织、规划及决策，提供真实、完整、及时的信息服务，我们在工程档案管理中推行了信息管理（表9）。,信息管理系统（表10）。,在信息管理中，应做好如下基础工作： 1、建立工程管理的会议制度、报告制度、文件管理制度。 2、监理实施细则、施工组织设计会审、设计与施工技术交底会和施工图会审等资料存档。,3、按约定时间编写、提交管理月报，管理月报内容 包括进度报告与月变更结算报告。 4、编辑、整理、归档项目的技术文件，收集整理汇编全部工程资料，编写工程项目总结。,工程管理牵涉到建设单位、监理公司、施工单位、材料供应商、设计单位、政府相关部门等，一个项目的建设牵涉面广，加上利益纠缠，非常复杂，工程管理的组织和协调，通过建立相应的沟通体系实现。,五、沟通体系的建立,沟通对象与内容表,案例：中信城市广场、中信地下商场,在中信地下商场工程管理中，我们首先处理好了与施工单位的关系。施工单位有总包、分包，有乙分包还有甲分包。我们成功避免了因进度、质量、工程款、工程量的确认、设计变更、施工工作面移交、配合、验收、成品保护等方方面面与施工方发生争议。,中信地下商场沟通体系内容的建立,（一）与施工单位沟通体系的建立 处理与施工方的关系，我们采取的最有效的办法是订定了详细的、与建筑惯例相符的合同条款，在施工过程中，严格按合同、规范来执行。 （二）与监理单位沟通体系的建立 我们在与监理协作、配合中，充分发挥了监理的作用，在工作中我们既要支持监理的工作，又要监督监理的工作，更要控制监理的行为。,（三）与设计单位沟通体系的建立 我们经常与设计单位保持必要的联系，对于与设计单位的联系函，都必须经过我方工程管理人员传递。 （四）与质监等政府相关部门沟通体系的建立 认真研究各种质监方面的条文规定 ,认真对待质监的监督方案 , 借助他们的力量，促进施工质量和施工进度。,（五）公司内部各部门沟通体系的建立 处理好了工程与设计、合同、预算部门的关系，通过多沟通减少了分歧，消除了误解。 （六）现场管理人员之间沟通体系的建立 争吵也是工程监管的一个重要手段，因此，需要现场人员在争吵过程中充当不同的角色。,中信城市广场、中信地下商场地处深南中路闹市区,市政府对面。 地下施工、暗挖工程，地下管网极其复杂(如高压管线、水管、光缆、军用电缆、燃气总管等)，涉及单位就有14家之多。 合作方多，拆迁难度大，施工技术复杂，我们通过建立项目的沟通体系，较好地协调了地铁公司、政府部门、关联单位、附近居民等复杂关系，确保了安全施工。 中信城市广场最终以优秀的品质和形象，成为深圳市标志性建筑。 中信地铁商场获得深圳市优质工程奖。,六、工程管理与营销相结合,案例：中信栖湖别墅 （一）按营销方案进行产品设计 别墅营销方案中列出了产品户型、楼宇外观、小区园林、配套等要求，工程管理人员为了达成营销目的，尽量按照营销构思去完成产品实体，并督促和协助设计单位将营销理念技术化并形成了施工图纸。,（二）按营销推广方案安排施工计划 别墅营销方案中牵涉到销售中心、看楼通道、样板房、园林展示、会所展示、现场包装等，工程管理在安排施工计划时，充分考虑到了销售准备工作和各个营销节点的工程展示，使营销推广和工程进度相辅相成，有效地促进销售。,（三）利用优质的施工过程来进行营销 将优质的施工过程展示给了消费者，如工法样板房、材料样板房等，增加了消费者对别墅质量的信心，有力推动了产品的销售。,中信栖湖别墅在按排工程进度计划中,提前施工礼宾大道,为客户营造尊贵的看楼感受。 提前施工园林景观工程，使客户提前感受居住环境。 提前施工销售中心和样板房,为销售创造条件及看楼环境。 中信栖湖别墅销售取得了片区同类楼盘均价最高、销售率100 的好成绩，获中国经典别墅金奖及国际花园城市奖。,七、后续服务中的工程管理,1、后续服务也就是在项目竣工后，施工方已向开发商正式移交了建筑物之后，在房屋接管、转交、装修、维修和物业管理中提供的服务。 2、工程方面的后续服务包括：移交、装修监督与指导、物业整改与维修。,3、参与接管、移交工作，有利于知道问题所在，并在以后 的施工监督过程中加以防范。 4、产品品牌的重要特点是产品的后续服务到位，物业和维修是很好的维护品牌形象的方法。,八、工程管理发展方向探讨,1、房地产开发全程信息化管理 2、健全