园博园核心区后续开发利用项目策划汇报.ppt

济南园博园后期利用项目研究策划报告,本次汇报内容,园博园后续利用的城市功能定位 园博园的后续利用运营定位 园博园现状建设的分析 园博园后续开发利用的规划策划建议,下一步工作计划,针对本次汇报及会议形成的意见对园区的后续利用建议进行调整与修改。 结合最终调整建议，对园博园后续开发利用的投资经营进行经济效益估算。,园博园后续利用的城市功能定位,基本结论 支撑条件,汇报内容一,济南西部新城的,城市中央休闲区,城市休闲消费的商业中心,城市中央休闲区,“打造济南的第二个大明湖”,园博园后续利用的城市功能定位,基本结论 支撑条件,汇报内容一,园博园在西部城区的发展中承担着：具有生态景观、休闲娱乐、商业配套、商务会展、城市公共空间等多功能副复合的城市中央休闲区功能。,城市发展环境：城市带、城市圈是济南主要发展方式，使济南内向型特征得以改观，利于提升济南的首位度。,区域发展环境：东拓西进的城市发展战略，带动城市资源、城市要素向西部倾斜，西部新城成为重点的发展区域。,城市旅游市场：济南旅游处于观光旅游阶段与理论上都市休闲旅游阶段不符合，旅游市场发展空间大。,区域旅游资源：区域旅游资源丰富但产品功能单一，缺乏整合，项目本体资源保持完备，多功能休闲产品开发存有空间。,城市发展环境分析,旅游发展环境分析,区域发展环境分析,支撑条件,本报告通过从宏观发展环境、旅游发展环境、区域发展环境三个角度来论证园博园在城市发展中所承担的作用。,济南地处京津经济圈和长三角经济圈的交汇点，兼有环渤海经济圈腹地城市的作用，是南北经济融通，东西经济接轨的核心城市。,城市带、城市圈是济南未来城市发展主要方式，内向封闭特征得以改善，城市间经济、文化、旅游的发展与交流将更为频繁，本项目的辐射范围将借此扩大。,城市发展环境,6+1都市圈和城际轨道发展，有利于提高济南城市首位度。随着城市辐射半径逐步加大，吸引外部经济要素的能力提高，有利于吸引大量省内客户进入本项目。,“济南都市圈”即以济南为核心城市，以淄博、莱芜、泰安、聊城、德州、滨州6个城市为依托，形成一个呈圈层结构布局的都市经济圈。其总面积约5.3万平方公里，人口3219.4万。 济南作为都市圈核心圈层的中心区域，将突破行政辖区限制，构建具有高度城市化的济南都市区。 济南都市圈将着力构建济南向周边辐射的城际轨道交通主骨架。届时，省会济南至周边主要城市只需半小时。“半小时交通圈”将改变“工作圈” 与“生活圈” ，济南都市圈居民将由此变成真正的“同城人”。,城市发展环境,长清,根据济南“一城两区”的城市规划，西部新城将承载着中心城区产业转移、商业升级、城市新区建造、城市功能补缺与完善的角色，将建设成为国际的、现代的、时尚的、前沿的、先导的、魅力的城市新中心。,济南东、西两翼的空间发展战略，使城市中心多核化发展趋势加剧，城市版图扩张，西部区域作为济南近期的发展方向，将成为城市新中心。,东拓西进、一体两翼的城市多核发展战略，西部新城将成为济南的新中心，使项目所在地成为重点发展的区域。,城市发展环境,城市发展环境,城市多核论：“城市多核论”是由美国地理学家哈里斯和乌尔曼于1945年提出的。城市的多核心模式揭示了城市地域分化的复杂性和影响因素的多样性，复合现代城市地域结构的特点和发展趋势，是当今城市规划领域研究的重要课题之一。 多核发展在中国：“一个城市只有一个中心论”已经过时，多核化发展成为当今城市发展的趋势，多核结构已在我国多个城市显现：上海一江两岸的双黄蛋格局，武汉两江四岸的三黄蛋格局，深圳多核结构的“散黄蛋”格局。济南呈现多核发展的趋势。 多核发展效应：在单核向多核裂变的过程中会带动城市资源、城市要素向其倾斜，为其发展带来契机，整体带动城市功能分工、人口、产业、建设等布局合理，城市向均衡化发展。,多核的城市发展战略，将带来城市资源、城市要素向西倾斜，城市功能分工、城市发展水平趋于合理，为西部新城的发展带来契机。,多核发展效应,单核向多核的裂变，使单一中心区功能向其他中心转移，可缓解其人口、居住、工作、就业、交通、环境等压力。,城市多个异质核心的发展，使城市功能分工合理，城市发展由不均衡状态向均衡状态转变。,多核化发展，将带来城市产业发展、商业商务发展、居住、房地产开发等重新洗牌，使城市更趋于健康发展。,多核化发展，使城市资源、城市要素向外围倾斜，使城市新区成为发展的重点区域，为其发展提供了契机。,西进战略将带动城市级优势产业的西移及市级商业中心的建立，带动西部区域未来经济发展、居住及消费人口集聚，利于项目开发。,城市沿东西扩展，结合济南“一核两区四片四区”的城市商业规划和商圈辐射范围所限，西部必将形成一个新商业核心。,西部城区是济南城市发展的重要节点，是高新技术、创意文化、都市休闲、高端服务等城市产业发展转移的重要承载地。,城市发展环境,城市发展环境：城市带、城市圈是济南主要发展方式，使济南内向型特征得以改观，利于提升济南的首位度。,区域发展环境：东拓西进的城市发展战略，带动城市资源、城市要素的西部倾斜，西部新城成为重点发展的区域。,城市旅游市场：济南旅游处于观光旅游阶段与理论上都市休闲旅游阶段不符合，旅游市场发展空间大。,区域旅游资源：区域旅游资源丰富但产品功能单一，缺乏整合，项目本体资源保持完备，多功能休闲产品开发存有空间。,城市发展环境分析,旅游发展环境分析,区域发展环境分析,支撑条件,本报告通过从宏观发展环境、旅游发展环境、区域发展环境三个角度来论证园博园在城市发展中所承担的作用。,园博园在西部城区的发展中承担着：具有生态景观、休闲娱乐、商业配套、商务会展、城市公共空间等多功能副复合的城市中央休闲区功能。,旅游业持续旺盛，随着中国富裕阶层的壮大，国内旅游消费处于转型阶段。,2008年我国人均GDP达3304美元，部分发达地区已超过3000美元。 消费升级推动国内旅游业加速发展，需求出现结构性变化，观光游将以10以上速度发展，而休闲游加速发展，增速将在20以上。,富裕阶层的壮大，国内旅游消费处于转型阶段。 为了配合国家扩大内需政策的需要，确保旅游业发展，国家旅游局陆续提出了“国民旅游休闲计划” 等一系列计划。这些计划将有力地拉动国内旅游市场。,国内旅游趋势,2009年济南人均GDP已达到7373美元，早已进入休闲度假高层次发展阶段。,旅游休闲方式和客户需求逐步走向复合多样化，体验关注点增多。,国内休闲旅游的三种模式： 城区休闲模式 ，市内进行购物休闲、餐饮休闲和洗浴、运动休闲活动等 ； 城乡一体化休闲模式，在近郊区的自然山水中开展郊游休闲，主要消费群体是有车族； 远郊区休闲模式，较长休闲时间内到远郊区，消费群体偏好自然山水中的养生和生态运动休闲方式； 国内发展最快的休闲领域： 亲水休闲 郊野运动休闲 生态大浴以生态环境为基础的生态休闲 养生休闲 郊野实景剧 乡村休闲 休闲MALL,国内旅游趋势,山东与济南两级旅游市场庞大，旅游接待规模和经济效益逐渐递增，休闲旅游需求较大。,20072009旅游经济指标,2008年济南旅游状况,城市旅游发展,旅游主题：围绕百脉泉，做大旅游市场 评价：新兴近郊游目的地,旅游主题：南部山区成为济南人近郊游的首选 评价：自发形成的近郊亲水休闲目的地，部分山水近郊景区,旅游主题：围绕玫瑰产业和胡庄基督文化评价：处于初级阶段，尚无强势资源,旅游主题：泉水文化，老城风貌 评价：以自然景观观光为主，省内旅游市场中转作用,旅游主题：佛、道、孝、观光农业为主 评价：道教圣地、传统近郊观光目的地，但发展速度缓慢,旅游主题：主推温泉资源，旅游蓄势待发 评价：温泉资源，开发较为缓慢,城市旅游发展,济南旅游资源丰富，但旅游产品功能单一，普遍开发水平较低，以观光旅游为主，处于旅游初级阶段，本项目面临市场机会。,城市旅游发展,济南环城休憩带目前以南部山区风景休闲旅游区为主，呈点状分布，项目处于边缘地带，可借势吸引客群，共同推动城市旅游业发展。,济南环城休憩带主要分布在城市南部山区风景区，沿南部山区形成对市区的包围。 以南部山区仲宫、西营、柳埠片区为主，形成九顶塔、红叶谷、金象山等为主的景点。 环城游憩带应形成各种档次、不同主题的多元化旅游产品组合，而目前周边旅游市场现状是档次低，度假项目。本项目可借势吸引周边旅游客群，并弥补济南环城旅游休憩带旅游产品缺陷。,泛灵岩寺文化旅游区,南部山区风景旅游休闲区,泛龙山文化旅游区,黄河风光休闲旅游带,五峰山旅游度假区,西部片区生态旅游资源丰富，主打自然景观和人文历史，目前已形成一园十一景的格局，但旅游产品功能单一，缺少功能复合的休闲产品，为项目开发提供了资源基础与市场空间。,西部城区旅游资源,一园: 长清园博园 十一景: 灵岩寺 五峰山 莲台山 崮云湖黄金山地高尔夫俱乐部 凤凰岭生态旅游区 拔山村农家院生态旅游区 卧龙峪生态旅游区 大峰山齐长城旅游风景区 孝堂山 马山 济西湿地公园,园博园已完成由园博会载体向城市公园载体的转变，现在园内资源基本保持完好，为旅游资源的开发提供基础。,园博园是第七届园博会的主场地，园博园的建设预期是吸引大量客流，创造较好的旅游经济效益，让世人因园博园而对济南进行再认识，产生国际性影响，树立济南新形象。 园博会结束后，基本景观、展园、配套设施等保存完好，具备了旅游开发的资源基础。,西部城区旅游资源,城市发展环境：城市带、城市圈是济南主要发展方式，使济南内向型特征得以改观，利于提升济南的首位度。,区域发展环境：东拓西进的城市发展战略，带动城市资源、城市要素的西部倾斜，西部新城成为重点发展的区域。,城市旅游市场：济南旅游处于观光旅游阶段与理论上都市休闲旅游阶段不符合，旅游市场发展空间大。,区域旅游资源：区域旅游资源丰富但产品功能单一，缺乏整合，项目本体资源保持完备，多功能休闲产品开发存有空间。,城市发展环境分析,旅游发展环境分析,区域发展环境分析,支撑条件,本报告通过从宏观发展环境、旅游发展环境、区域发展环境三个角度来论证园博园在城市发展中所承担的作用。,园博园在西部城区的发展中承担着：具有生态景观、休闲娱乐、商业配套、商务会展、城市公共空间等多功能副复合的城市中央休闲区功能。,位于济南市城市西南部长清大学科技园区的核心位置，周边教育资源、景观资源丰富。,园博园区位环境,园博园位于济南西南，处于正在发展的济南新中心西部城区内，位于大学科技园核心位置，周边教育资源、自然景观资源丰富。,园博园外部交通网络发达，通达性好。优质的交通资源使项目辐射范围扩大，利于吸收省际、城际客源。,区域交通环境,片区交通 项目四周环路，交通发达，通达性好。,对外交通 城际铁路、公路交通网络发达，通达性好，使项目具备吸引外省和省内资源、客源优势。,城市交通 大经十路贯穿东西，是城市主动脉，轻轨建设，缩短济南和项目的实际距离和客户心理距离。,轻轨2号线,轻轨5号线,大经十路,基本概况：西部新城总规划面积约360平方公里，由大学科技园、西客站、长清等多组团组成。 功能定位：西部新城是一个引领济南主城“西进”，具有生态、旅游、高教、科研、新城功能的城市新区。 发展方向：西部新城区发展将以工业化、城市化、国际化为目标，以京沪高速铁路枢纽为依托，商贸、金融和物流产业为支撑，以发展高等教育、高科技产业、生活居住、旅游休闲为重点，实施大规划，促进大发展，形成“山、水、绿、城”相融一体的格局，是一个适宜人居、文明开放的现代化新城区。,项目所属的西部城区，是集生态、旅游、高教、科研、新城功能于一身、正在崛起的城市新中心。,西部城区功能属性界定,西部城区-西客站片区,西客站片区是以交通为导向的城市副中心，京沪高铁、轻轨建设等，使辐射范围扩大，利于项目吸收充足的优质客源。,西客站,长清大学科教园,京沪高铁济南段全场51公里，建成后，将大大缩短出行时间（济南到北京：1.5小时，济南到上海：3.5小时）济南将有可能成为一线城市功能转移的核心城市，高铁片区将成为山东对话京沪的新窗口，使项目辐射圈扩大，利于吸收优质客源。,基本概况：位于主城区西部，是总体规划确定的腊山新区的中心区， 距主城区中心约10公里，规划面积约26平方公里。 功能定位：市级经济中心，文化中心，总部经济中心、区域级交通枢纽，城市门户 功能配套： 结合重点项目建设，形成经十路沿线、北园大街沿线、站前广场周边、三大中心周边、娱乐综合配套、商务综合配套、泉城特色休闲等几个功能区。 重点项目： 文化中心：用地12.4公顷，建面15万平米。 会展中心：用地22公顷，建面15万平米。 商务中心： A区（双塔）：用地面积19.7公顷（295.5亩），建筑面积40万平方米。 B区（交易、商业、媒体中心）：用地面积17.8公顷（267亩），建筑面积30万平方米。,西部城区-西客站片区,西客站片区的启动，将促进西部区域人流、物流、客流、资金流流通和聚集，为项目开发提供利好的城市配套和商务商业发展的环境。,西部城区-大学科技园区,基本概况：大学科技园片区位于西部城区的东南部，规划区总面积96.99平方公里，其中城市建设用地范围面积为31.55平方公里，规划总人口约31.5万人。 功能定位：省级教育科研研发基地、市级创意产业、区域总部经济中心,大学科技园片区的发展为项目运营方式选择、产业定位、商业定位等功能定位提供了依据和契机。,基本评价： 科技园区教育资源丰富，但尚未形成文化创意产业、教育、科研等一体化发展，为项目产业定位提供了基础和发展空间。 科技园区整体处于起步发展阶段，城市居住、商务、商业等功能亟待完善，同时缺乏免费的城市公园，对项目整体运营方式选择、功能定位提供了依据。 科技园区商业配套低档与高校教师中高端消费人群的消费需求不匹配，中高端商业发展存有空间。,西部城区-长清主城区,基本概况：长清城区旅游资源丰富，是济南西部旅游核心区和近郊型乡村型、休闲游的目的地。总规划面积为45平方公里，规划建设成为功能齐全的政务区、居住区、服务区。 功能定位：省级旅游度假中心、农业示范区 长清两个发展轴线沿220国道，连接经济开发区和长清区的城市发展轴；沿104国道，连接科教研发和休闲旅游区的高等教育文化旅游发展轴。 2010年长清区提出“品质长清”的发展战略定位，在这一战略定位下，品质旅游成为“品质长清”的重要内容。 基本评价：长清区旅游资源丰富，长清区政府致力于品质长清的打造利于政务环境、投资环境的改善，利于聚拢人气，为项目资源开发提供机遇。,长清区旅游资源丰富，品质长清和旅游目的地的功能属性为项目旅游开发提供机遇。,济西湿地是西部新城的重要生态保护区，正在申报国家级湿地公园，本项目可与之借势走差异化路线，共同塑造区域旅游价值。,济 济西湿地资源主要分布在玉清湖水库周边，沿黄河区域及玉符河下游区域。 济西湿地共分成湿地公园区、文化休闲区、农业体验区和沿黄湿地生态区等四个区域。 中央生态公园区将成为全市继南部山区后又一个极具规模的旅游休闲胜地，是度假、疗养、休闲的场所，将推动区域旅游业的发展，为项目旅游资源的开发提供了机遇。,槐荫区,市中区,长清区,西部城区-中央生态组团,基本概况：济西生态区位于西部城区北侧，北至黄河南岸，南至济南市域边界，西靠黄河东岸，东到党家片区，以玉清湖为中心，沿黄河向两翼展开，总面积约140平方公里，共涉及市中、槐荫、长清三个区，90个村庄，约68000人。,西部城区-经济开发区,基本概况：临近西部城区中央生态组团，毗邻大学科技园，规划面积30平方公里。 功能定位：省级经济开发区、市级机械装备、电子信息等产业重点发展区域、商务办公、金融服务、服务外包等功能承接区 产业发展：区内形成机械装备制造、电子信息、生物医药、食品制造四大产业集群，区内设有中国重汽长清工业园、鲁能工业园等以及相配套的政务区生活服务区等。 基本评价：经济开发区是西部城区经济增长的主要来源，产业升级明显，使生产性企业的研发、结算、行政、销售等环节从传统产业中分离，带动多方产业链发展。,经济开发区产业经济的发展与产业升级的推动，使区域级总部聚集效应明显，并带动上下游产业链发展，刺激了对商业、商务、娱乐休闲等配套的需求。,项目发展机遇梳理,西部新城的规划、西客站片区的启动、文化艺术节等事件，使西部成为关注的焦点、发展的重点区域、催熟项目开发的大环境，项目开发前景尚好。,京沪高铁、轻轨等交通枢纽建设，缩短了项目与济南的距离，使项目辐射圈扩大，利于项目吸收优质客源；西部居住、商业、城市配套等资源的投入为项目开发提供了人口、配套及需求。,大学科技园区尚处于起步发展阶段，城市功能不完善，使项目本体承担一定的城市功能成为可能，其核心价值地位凸显。,西部城区旅游资源丰富，可与其结合共同打造多功能旅游产品，提升旅游资源价值。,产业结构的升级，先进制造业、现代服务业的发展，为项目开发提供了经济基础和客群。,西部新城为项目开发提供了经济发展、休闲旅游等平台，园博园为西部新城发展提供了旅游资源和城市配套，二者相互促进。,园博园的后续利用运营定位,案例借鉴 运营定位,汇报内容二,案例借鉴-昆明世博园,位于昆明东北郊的金殿风景名胜区，距昆明市区约4公里。占地约218公顷，植被覆盖率达76.7%，其中有120公顷灌木丛茂密的缓坡，水面10%15%。 会期184天，99年5月1日-10月31日。 博览园由5个展馆、7个专题展园、34个国内展园和33个国际展园组成。 参展国家69个，26个国际组织参展，组织了50多个国际学术讨论会，参展植物200万株，花卉150万盆，创世博史上八项世界之最。 世博期间有944万人次参观，门票收入3.4亿元。,世博数字,昆明世博会是我国首次承办的世界级园艺博览会，世博园是世界唯一完整保留的世博会会址。,世博效应,极大提高了云南省和昆明市的知名度:世博会的成功举办，为昆明市乃至云南省各个地区和企业提供了跨出国门、走向国际社会的舞台和千载难逢的机遇，使云南实现了与世界各个国家和地区进行经济技术交流和友好合作的愿望。同时，也扩大了云南对外开放的广度和深度，提高了云南在世界上的知名度.,推动云南旅游业的发展：世博会的举办，使云南成为国际旅游界关注的焦点，云南的旅游资源得以开发，云南旅游业已形成了一个包括景区景点、旅游饭店业、旅行社业、旅游交通业、旅游餐饮业、旅游商品业、旅游娱乐业、旅游教育与研究机构等组成的综合发展产业体系，成为云南省国民经济的支柱产业之一。,案例借鉴-昆明世博园,加快昆明市城市基础设施建设：昆明世博园直接投资134亿元，相关配套设施的投资为38亿元，昆明城市市政设施的投入则高达200多亿元。昆明城区新建和改扩建道路69条；完成了昆明机场、拓东体育场等44项世博会重点配套工程等，使昆明市城市基础建设水平提前了10年，公园建设和绿化水平提前15年，极大改善了城市面貌。,促进昆明市城市布局的优化：世博园距市中心大约20公里。原来是一个垃圾处理场和采石场，一片荒芜。世博园的建设，使得道路和城市市政设施由市区延伸到原本偏僻的城市北部，极大地改善了这一地区的环境、交通以及市政设施状况，成为房地产开发热门区域。,世博会的举办，对于推动云南省的改革开放、经济发展和城市建设产生了巨大的积极作用，取得了良好的经济效益和社会效益。,游客数量剧减世博期间共接待游客944万人次，平均每天客流量在5.13万人次，闭会后日客流量维持在3000人左右。随着世博影响力的减弱，世博园面临严重的客源不足的问题。,面临的问题,巨额的运营成本世博园具有面积大、植被广，维护成本高等特性，世博园每天的维护成本、日常管理费用、人工费用等约为30万左右，1年的成本在1亿以上。如此的管理成本仅靠门票收入难以维持。,世博会结束后，世博园直接面临着游客数量减少、运营成本高、管理体制等问题。,案例借鉴-昆明世博园,管理体制问题世博园最初的建设和闭会后的接管，均是政府主导行为，在建设期间政府调控效应明显，但在闭会后，非市场化运作的政府管理模式弊端明显，在体制上向企业行为转变困难重重。,发展方向问题前13 届园博会在发达国家举行，均是一次投入，一次使用，均未采用企业化经营。而在发展中国家耗巨资兴建的世博园，仅一次使用不符合国情。世博园后期如何利用，向何种方向发展，面临方向选择的问题。,案例借鉴-昆明世博园,不利因素,客源市场不足大型主题公园的选址要求一般在经济发达、流动人口较多的大城市和特大城市，以保证有良好的客源市场条件。一般要求一级、二级客源市场至少均需要200万以上。而昆明市一级、二级三级市场客源较差，且昆明市是一个经济发展落后、人均收入不高、人口流动性较差的封闭型城市，客源的不足对于其可持续发展产生不利影响。,区域经济发展水平落后区域经济发展水平影响着居民的收入和游客的消费能力。而云南的整体经济发展水平在全国处于落后的地位。由于客源市场和区域发展水平的制约，当世博结束后，境外和省外旅游不占主导地位后，大型主题公园自身规律起作用，导致世博园客流量急剧下降，形成尴尬的局面，可持续发展陷入困局。,主题不鲜明主题是主题公园个性和特色的象征，主题的选择是决定主题公园成败的关键因素。世博园的主题是“人与自然”，以园林园艺和奇花异草见长，而云南号称植物王国，对于一级、二级客源市场的潜在客群来说没有吸引力，而对于三级客源市场来说，西双版纳等景点更具特色，更有吸引力。同样，云南是个少数民族聚集区，对于当地客群的吸引力比较差。未来世博园的主题定位的确定，也直接关系到可持续经营的成败。,在世博园的可持续经营问题上，同样存在诸多硬伤和问题。,世博会在闭会后选择了把会址、场馆、配套设施整体保留，并结合园区、场馆开放、释放与共享的理念，对世博园进行重新定位，并将其转化为精品城市生态公园与生态休闲乐园，拓展并赋予其新的功能，对市民开放，逐步发展成面对市民和游客的特色主题文化、生态休闲与时尚娱乐集群。,世博园管理体制转变： 实现由政府主导向企业化运作的转变,世博园经营发展模式: 依托“举办博览会、会址保留经营、带动区域开发”的发展模式，形成以主题公园为带动，城市社区运营、旅游地产、园林园艺、旅游运营与管理输出等为整合的持续发展结构。,世博会后世博园由世博集团接手，后走上市发展之路，提出了99世博园，永久世博园的理念，对内抓建设、重管理、对外抓营销、树形象；注意三结合，动静结合、观光与参与结合、好看与好玩结合，实现了由会议展览型向旅游经营型、政府行为向企业行为、数量增长型向质量效益型、粗放经营型向集约经营型转变。,案例借鉴-昆明世博园,世博园向多元化进军： 由单一园林园艺产业，向多元化产业经营,世博集团提出了“一个核心，三个重点”的产业发展战略：以世博园为骨干、还有世博花园酒店、国贸酒店、世博国旅、出租车、世博吉鑫园等旅游业为核心产业；三个重点，在世博园周边按照旅游地产模式开发旅游生态房地产业；二是做大做强以昆明国际会展中心会展、会展文化传播为核心的产业；大力发展园林园艺产业，提高其附加值，使其成为园林界的龙头产业。,当今世博园的持续运营，与当初世博园自身园林的建设、管理体制、经营体制的转变有直接的关系。,基本释义,基本释义,基本释义,园博园后续利用的基本原则是不改变园博会初衷，以尊重、 保留现有资源为主。 后续利用要突破园博园单一的功能，实现功能复合，充分挖 掘其旅游资源价值。 企业化运营，多元化发展是解决园博园管理问题的有效方式。,园博园在完成园博会载体功能后，均面临一系列问题，需要对问题进行梳理，解决园博园可持续运营的关键是后期功能定位精准，选择适合的管理体制和运营模式。,案例借鉴-昆明世博园,启示：,地处深圳市深南大道竹子林西段，占地66公顷，园内栽培植物共有137科366属900余种 ，绿化覆盖率达93%以上。 园内建成一塔、两馆、三桥、四湖、六园，共完成建设工程45项 ，100个园林景点 于2004年9月16日至2005年3月16日在深圳举行，园博会有25个国家、67个城市、300多家单位参展。 提出打造“永不谢幕”的园博会概念，建设市政公园与举办园博会合二为一的模式。 园博园地处华侨城地段旅游圈，与世界之窗、欢乐谷、民俗村等旅游景点相映成辉。,案例借鉴-深圳园博园,基本概况,面临的问题,游客数量巨减，影响力减弱园博园在开园时恰逢国庆节期间，7天接待15万游客；伴随着园博会的闭幕，园博园人流量日渐稀少，每天买票入园的仅有1000人次左右，2006年，园区内观光车平均一天乘客仅为40人左右，严重影响其客源。,门票收入少，运营成本大，整体入不敷出园博园收入单一，基本靠门票收入，2005年的门票收入大约在500万元左右，2006年，平均一天收入1000元，而园林维护成本每年至少需要1000万，政府每年补贴几千万，财务负担重。,功能单一，无卖点，园区资源被闲置、浪费投资2.35亿元所建主题公园，占地面积大（达66万平方米）且景点分散，游览一遍至少需要半天 ；同时园区只发挥参观功能，不具备吸引持续客源的卖点，同时园区被闲置，资源浪费。,案例借鉴-深圳园博园,园博会结束后，同样面对游客少、维护成本大、运营成本高、定位尴尬等问题。,定位尴尬、不具竞争力园博会结束后，园博园被定为为市政公园，门票为50元/人；与此同时，深圳有140多个免费市政公园，仅有一个收费的市政公园，其门票为20元/人，门槛过高；作为主题公园，园博园缺乏其完善的功能及运作模式，整体定位尴尬，无核心竞争力。,注入新鲜“血液”，实现功能复合在保留现有资源的基础上，对现有场馆、园区加以改造和利用，增加动态功能，增设参与性、体验式娱乐设施，承办了一系列展览、公益活动等使其功能复合，提升园区利用率和竞争力。,重新梳理定位，还公共资源本意市园林局在分析园博园管理模式后得出结论，在不需要改变现行组织架构和财政核拨体制的情况下，园博园可以完全免费向市民开放。于2007年11月1日正式取消门票限制对外免费开放，为市民提供了休闲、娱乐、健身、活动的场所，实现功能资源共享，提升社会效益。,改变管理模式，寻求“托管”为解决后期收支不平衡难题，实现其持续运营的目标，改变当前政府管理的模式是当务之急。积极寻求社会资源、企业资源共同治理的模式。华侨城取得30年经营权，作为其主题公园开发，利于挖掘其经济价值。,加入旅游路线，挖掘旅游价值园区被纳入深圳、广州、珠海等旅游线路，并与世界之窗、欢乐谷、民俗村等旅游景点相映成辉 ，形成互补，使其旅游价值得以充分挖掘。,解决举措,案例借鉴-深圳园博园,免费开放、企业托管、多功能复合、纳入旅游体系等举措，是保证其持续运营的关键要素。,功能复合，纳入旅游体系，利于实现旅游价值最大化； 旅游+地产开发模式，利于提升园区自身价值和区域价值。,放开搞活，实现封闭式向开放式经营，是实现园博园公共价值、提升社会效益的有效方式。,启示：,案例借鉴-深圳园博园,处在厦门集美杏林湾中洲岛，总面积达6.76平方公里，其中，陆地面积3.03平方公里，水域面积3.73平方公里，为历届园博会之最， 由9个岛屿和两个半岛以及水面组成。前期投资总额为28亿元。 园博会于2007年9月到2008年3月期间举行。 参展的国内外城市达73个，其中大陆44个，台湾地区9个，港、澳2个，国外24个，加上企业、高校、社团建园总数达98个室外展区 。 园博会期间接待游客总数达165多万人次,案例借鉴-厦门世博园,厦门园博园从城市整体规划角度出发，充分利用城市水域面积广等优势，依岛而建，实现我国首个海上园博园。,基本概况,从城市运营的角度，定位为“厦门的城市名片” ，纳入城市功能规划体系、城市旅游体系、城市绿化系统，来推动整个城市的发展。,充分吸取前几届园博会经验，从可持续运营的角度出发，在园区总体规划中充分考虑园博园载体功能与后期运营功能的结合，利于园区后续利用管理 。,案例借鉴-厦门世博园,从园博园的规划设计、功能定位及后续运营定位等方面，均从城市运营的角度出发， 是本届园博园的一大特色。,园博会结束后，更名为“厦门园林博览苑”，提出“吃在景区，住在景区，行在景区，购在景区，娱在景区，游在景区”的后续建设思想，功能复合化发展，完善其服务配套设施，提升园区自身价值和区域价值。,在后续利用中，以旅游开发为主导功能，衍生其他链条，推动餐饮、商业、商务等发展。,建设与城市规划结合选址在厦门四大辅城之一的集美杏林辅城区，具有带动岛外开发的作用，使城市规划布局合理，城市发展趋于均衡。 园博园的建设改造了湾内环境，提高集美-杏林区在城市规划区域中的作用，促进岛内区域功能分散，减轻岛内因人口过多带来的诸多压力，提升区域价值。 纳入城市旅游体系，延伸厦门旅游景点分布，拓展招牌旅游线路，成为厦门城市名片，带动相关产业发展，共同推进区域，城市发展。,案例借鉴-厦门世博园,在城市运营的角度下，厦门园博园的举办，不仅是自身的价值得以充分挖掘，同时成为推动区域、城市的发展的引擎。,园博会后续利用，应充分考虑城市的现有发展水平及未来功能 规划使其承担更多城市功能。 施行以园博会为依托，与相关产业联动发展模式，共同推进区 域发展、城市发展的作用。,从城市运营的角度，对园博园进行规划、功能定位及后续利用定位，是放大园博会效应的先决条件。,启示：,案例借鉴-厦门园博园,园博园的后续利用运营定位,案例借鉴 运营定位,汇报内容二,总体开发运营目标,创建城市休闲度假产业示范区 实现园博园资源价值的最大化 带动周边区域价值提升 完善西部新城的城市功能 建立园博园区成功利用的标杆,项目综合开发条件SWOT矩阵分析,项目具有良好的区位优势和规划优势，面临着众多的未来发展机遇。通过园区成功的差异化运营定位，通过产业注入、园区设施调整、功能布局优化，实现城市公园向城市综合商业游憩区的成功转型，可以规避园区的劣势和威胁。,区域开发运营 定位的前提,本体条件,生态环境较好，水资源、园林资源有待于后续开发利用。 园区配套设施缺乏，未来发展空间巨大。 交通条件优越，未来紧密联系京沪及省内其它地市。 园区运营成本高，需要实现园区功能和空间的转型。,市场机会,城市发展,打造面向济南及山东省域中高端休闲旅游度假群体和商务休闲群体，以休闲度假、商业服务、园林景观、文化体验、商务会展等为核心功能，具有区域标杆价值的城市中央休闲区,城市带、城市圈发展成为济南城市发展主方向，内向封闭特征改善，为区域未来发展提供机遇。 西部城区面临重大发展契机，西部新城发展迅速带动城区经济和形象。 西客站片区的发展能为区域带来优质丰富的客源。,国内旅游面对消费转型阶段，休闲旅游需求旺盛，而济南已经进入休闲度假旅游阶段。 城市及西部区域旅游地位较低，档次不高，旅游产品仍以观光旅游为主，缺少功能复合的休闲产品，亟待升级。 高端商务花园在济南和周边区域比较稀缺，孕育着很多的市场机会。 园博园片区目前运营状况一般，产品单一，难以满足城市发展的功能需求，未来发展需求空间巨大。,战略发展方向：,核心客户：约4050%,区域来源：济南本地游客 年龄层：1250岁 消费目的：游玩为主、休闲为辅 消费特征：消费承受能力较强，追求时尚消费，看重休闲度假的环境、品位和档次，注重休养生息。,重要客户：约20-40%,边缘客户：约5-10%,潜在客户：约10-20%,区域来源：“山水圣人”黄金旅游线游玩客户 年龄层：1250岁 消费目的：游玩、休闲、度假 消费特征：以家庭游、度假游为主，这两类客户具有很强消费能力，注重生态环境与文化体验。,区域来源：山东省其他区域游客 年龄层：1545岁 消费目的：游玩、休闲、度假 消费特征：1530岁年龄层客户注重休闲旅游的新奇和快乐，消费能力较强；31-45岁年龄层客户以家庭游为主，注重自然、生态、养生。,客户定位,休闲度假客户定位,区域来源：济南都市圈游客 年龄层：1545岁 消费目的：游玩、休闲、度假 消费特征：1530岁年龄层客户注重消费的新奇和快乐，消费能力较强；31-45岁年龄层客户以家庭游为主，注重自然、生态、养生。,核心客户：约4050%,重要客户：约20-40%,边缘客户：约5-10%,潜在客户：约10-20%,客户定位,商业服务客户定位,区域来源：大学科技园区 消费目的：日常生活消费、休闲购物消费 消费特征：消费客群较大，具有较强消费能力 客户策略：完善商业配套，多样化的商业消费层次。,区域来源：外地旅游度假客户 消费目的：休闲度假，特色产品 消费特征：消费随机性较强，购买能力较强 客户策略：提供具有特色旅游消费产品。,区域来源：济南城市休闲客户 消费目的：城市休闲 消费特征：客群数量一般，具有一定的随机性 客户策略：以丰富和具有特色休闲度假产品，满足城市休闲客户需求。,区域来源：长清城区客户 消费目的：休闲消费 消费特征：此类客群消费层次复杂，包含中高低档消费 客户策略：紧抓客群中消费能力较强的中高端客户，形成层次消费。,项目客户总体特征分析,客户定位,休闲度假,商业服务,功能定位,高端商务,会议展览,旅游娱乐,六 大 功 能,享受优越的自然环境、特色休闲养生,尽情享受高端休闲商务的无穷魅力,尽享便捷舒适的综合商业配套,承担商务会议、商务交流、展览的功能,亲水游乐，尽享美好欢乐生活,静享园林美景、湖光山色，体验自然之美,园林景观,总体产品定位,项目最终形成以城市休闲商业及城市旅游休憩为核心的城市中央休闲区，包括商业中心、休闲购物、特色餐饮、旅游度假、会展会议、酒店服务、企业会所等产品。,核心产品 商业中心 主题乐园,外围产品,会展中心 企业会所 星级酒店,特色酒店 特色餐饮 休闲购物,打造主题特色餐饮、特色酒吧、特色购物商店、特色养生等休闲商业产品，吸引消费客群。,以滨水休闲娱乐、园林景观、度假酒店等休闲旅游度假产品为重点，形成吸引人的旅游休憩中心。,创建国际化的会展基地，通过会展中心、星级酒店等项目的运作，塑造公务、商务会议的首选地。,以商业中心、休闲购物、特色餐饮等商业配套产品为重点，形成城市区域休闲消费的商业中心。,城市休闲消费的商业中心,休闲 商业 购物 会议,旅游 度假 娱乐 体验,区域开发运营的模式,区域开发运营模式建议开放式运营模式,开放模式效益分析: 由封闭向开放的转变，为市民提供了休闲、健身、娱乐、活动的场所，使园博园实现了由主题公园向城市公园的功能转化，更好的激发了公共设施的公益性，提高了场馆设施的利用率，更大实现了园博园的综合效益。,基本要点: 园博园后续利用的首要问题是要对其功能的重新定位，开放式运营模式能够提升资源的利用率和综合效益最大化。通过开放园博园使园博园的环境景观资源得到最大化的利用，进而提升区域的居住品质和商业价值，以达到社会效益和经济效益的双赢。,区域开发运营的模式,区域开发建设及运营的方式，建议根据不同区域环境情况，采用三种方式相结合的,近期,中期,远期,商业项目,外围项目,市政配套,土地开发 基础设施,旅游项目,南湖主题乐园,市政设施,研发总部 低密度办公,商务办公 酒店、公寓,市政设施完善,旅游配套设施 升级完善,社区级商业 区域级商业,区域级商业 城市级商业,园博园片区项目开发时序,1-2年,2-4年,4-6年,时 间,开发类型,根据园区的实际现状，开发运营时序选择近期以旅游和配套为主，中期以商业配套和商务会展为主，远期以商务办公、城市综合功能完善为主。,区域开发的时序建议,核心区旅游,旅游服务商业设施,土地整理 招商准备,近期开发 仍以参观游览为主，完善城市市政配套设施，进行相关商业规划和总部项目的策划设计。 中期开发 主要建设社区级商业、商务总部，并引入主题游乐园项目进行南湖主题乐园的建设。期间，对部分展园进行拆除、合并、改造等，实现核心区功能的更新。 远期开发 建设城市级商业和商务会展基地，完成整体功能的转型，成为一个旅游度假、商业服务、商务会展等复合游憩商务功能区。,园博园现状分析及后续利用策划建议,园博园现状分析 园博园后续利用策划建议,汇报内容三,园博园现状分析,园博园现状分析,历届园博会的后续利用问题分析,园博园内部概况分析,园博园内分区域环境分析,园博会自1997年至今已成功举办七届：,1997年 第一届大连园博会 1998年 第二届南京园博会 2000年 第三届上海园博会 2001年 第四届广州园博会 2004年 第五届深圳园博会 2007年 第六届厦门园博会 2009年 第七届济南园博会,历届园博会扫描,维护成本高，管理难度大，难以运营。 封闭式管理，门票收入少，其自身价值难以实现。 以植被、花草观赏性景观为主，易于受季节影响，且产品功能单一，缺乏旅游卖点。,历届园博园现状问题扫描,前六届园博会结束后，作为园博会载体的园博园普遍存在：,问题一,园博会结束后旅游客流有限，门票收入少，维护成本高，仅靠门票收入难以维持运营。,园博园占地广，投资大，工程复杂，人力成本、景点维护成本和水电费等维护管理费用非常高。 园博会结束后影响力减弱，以及后期利用过程中因票价高，配套设施不完善，自身缺乏特色等原因，导致客流量较之园博会期间急剧下降，门票收入大幅减少。 在这种情况下，单靠门票收入难以维持园博园的日常运营。,历届园博会结束后，园博园多采用封闭式经营的模式，导致自身价值无法充分体现。,历届园博会结束后，园博园多采用封闭式的运营模式，开放度不高。 因封闭式运营模式，导致园博园内优秀的景观资源，配套资源等与城市功能相分离。 因此，园博园自身的自然资源价值，社会价值，区域价值均得不到充分体现。,问题二,园博园产品功能单一，以观赏性为主，缺乏旅游特色与卖点。,园博园以植被、花草等观赏性资源为主，这类资源易受季节性影响，同时作为旅游景点的互动参与性较差，缺乏持续吸引消费客群的卖点。,问题三,园博园现状分析,园博园现状分析,历届园博会的后续利用问题分析,园博园内部概况分析,园博园内分区域环境分析,现状仅有一条环状车行道，未来规划道路建设完成后，将有更多通向湖面道路，但未来园区开放经营后，内部道路系统将无法满足区域交通需求。,内部资源交通,外围城市道路建设较好 规划道路的建设将增加景观湖与整个城市的联系 内部车行道路仅一条环湖的滨湖大道，无法满足未来开发经营后的车流交通。 园区内的塑胶道路目前为游览观光车辆道路，路面状况无法满足大流量交通压力,现状城市道路,规划城市道路,园区内车行路,园区内步行路,现状城市道路,园区内车行路,园区内步行路,内部资源展园,园博园主要以展园为主要产品，济南园博园共有展园108个，呈主题式集中分布：齐鲁园林展区和传统园林展区分布在园博园核心区域，都市现代园林展区和国际、设计师园林展区分布园博园第二带。 园博园各展区内展园基本保留完好，按住建部要求各展园建筑设计主题特色鲜明，个性十足，但缺乏统一规划布局和整体特色。 按建筑形态分，各展园可分为完整建筑展园、半完整建筑展园（单一的墙体、庭院、凉亭等）景观小品展园及其他展园；按后续利用的价值分，可分为具有独立观赏价值展园、具有一定功能性展园、无建筑特色及景观特色展园。展园整体以建筑、植被、花草等要素为主，仅存观赏性价值，产品功能单一，展园之间无资源整合，缺乏吸引客群的卖点。,现存展园基本保留完好，呈主题式集中分布，各展园自身主题特色鲜明，但整体不具备后期利用的功能性特征。,内部资源湖水资源,园博园水域面积1440亩，原为荒野河滩，百姓采砂近20年，现实造价6亿元打造的活水景观湖。 景观湖位于园博园核心价值区，沿湖步道与传统园林展区、齐鲁园林展区、会展中心等相连，景观资源丰富。 景观湖湖水资源保持较好，湖水清澈，湖面现仅有游船经营业务，普通游船以游客为主，（票价10元/人）豪华游船主要承接会议，后期有引用快艇计划。 景观湖四周几乎被河堤围拦，仅有小块人造亲水沙滩，现多为婚纱摄影、游人嬉戏之地，无其他利用项目。 景观湖结合四周展园景观和功能特征，设有的沿湖步道、观湖栈道、景观小品等设施完备，沿湖商业呈点式分布，以零售车、中型商业（尚未招商）为主。,景观湖水质资源较好，水面现功能单一，利用率不高，沿湖周边基础设施较好，可结合各功能区做具体开发。,内部资源植被资源,济南园博园总面积5176亩，其中陆地面积3736亩，栽种各类乔灌木46万多株、花卉101万株、水生植物6.9万株，其中乡土植物占95%以上；展出园林植物新品种近200种。是迄今为止国内陆地面积最大、栽植植物种类最丰富的园博园。 各类花草植被是构成园博园景观资源的主要部分，呈全覆盖式分布，功能具有多样性。现呈现的功能有独立观赏性景观（花博大道的花海、数阵）、自然文化景观（园博园打造的山地植物群落、坡地植物群落、湿地植物群落等）展园主题式景观（展园构成部分）、公共绿化景观（绿化配套）。 园博园植被现基本保持完整，但由于植被数量多、分布广、维护成本高、受季节性影响明显等特征，带来维护难度大，运营效果不理想问题的出现。,植被基本保留完整，呈全覆盖式分布，后期功能具有多样性，需聚类分析。,内部资源广场资源,园博园主要有泉韵广场水之门、天圆广场、地方广场和和谐广场组成，四大广场位于全园景观主轴园博大道上，同时分布在三带区域内。 水之门大型半圆水幕构筑物，作为园博会标志性象征，具有昭示性强、吸引客流及与外围广场易于结合的特征，加以保留利于发挥园博会后续影响力及体现自身建筑价值。 天圆广场具有浓厚的文化内涵及历史寓意，周边被花圃大道围绕景观、好，周边无展园，视野开阔，现有建筑有特色，基本保留完好，与地方广场一脉相连，但无其他功能，二者可结合赋予一定功能开发。 和谐广场是园博园核心广场，位于核心价值区内，周边景观资源丰富：与天圆地方广场一脉相连，与会展中心、传统展园、景观湖距离较近，可与之结合，打造丰富的景观价值；和谐广场由音乐喷泉、演艺广场、商业休闲等区域组成，功能相对复合；自身建筑、景观具有特色，极具保留价值。现已有餐饮店入驻，档次较低，经营状况一般，但具有吸引人气的潜能和优势。,园内广场建筑特色鲜明，后续保留价值大，但整体功能相对单一，需赋予功能，使其发挥作用。,内部资源商业配套,园博园内现存商业配套设施较少，主要以零星流动售货车为主，主要分布在沿湖、主要展园一带，呈点式分布。 园博园内无大体量商业，现有几家中等规模商业配套（沿湖南侧)，现已建成，尚无对外招商。 现存商业业态比较单一，档次较低，主要以餐饮、茶馆、为主，目前餐馆有永和豆浆、803餐馆、仁和餐馆、迷路岛餐厅等，主要分布在和谐广场和会展中心附近人气聚集区；茶馆主要分布在齐鲁展园沿湖附近。客流量少，商业氛围不浓厚，整体经营情况不好。 现有商家采用租赁经营方式，整体租金水平不高。以核心区和谐广场某商家为例，租金水平为1元/平。天，多商家打出5点以后开车入园招牌，一般来说晚上比中午经营状况好，周末比平常经营状况好，一般以济南散客、旅游团、行业会议及周边客群为主。,园内现存商业少、呈点式分布，档次较低、业态相对单一，集中高档、特色餐饮、休闲酒吧、特色购物等多功能复合的集中式商业存有较大空间。,内部资源商务配套,园博园内现有商务配套设施少，主要有原科技馆改造的星级酒店、现有会展中心和1家在建的商务会所，主要分布在环境幽静、自然景观丰富的核心价值区落霞园及和谐广场附近。 星