物权法对物业管理的影响与对策讲义

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我今天按照计划，第一次我想既能够把物权法最新的一部法涉及到，更重要的是把和物业管理日常工作中一些法律工作能够结合起来，因为安排四次课，我跟乔军商量，我是第一次，尽可能让大家别反感我，从知识上让大家觉得讲的有点用，第一次也是四次里面最核心的内容。大家一定注意到物权法人代会通过，包括吴邦国委员长在内还有其他的几位领导，对物权法是这样一个定义，他说物权法是规范财产关系的基本法，这个法为什么叫物权法？大家好象对物权有一些生疏，之前叫财产权，起草时候叫做财产权法，后来为什么改成物权法？就像当时制订物业服务条例，后来改成物业管理条例一样，有一个演变，有一个理解，我先说为什么叫物权法，为啥不叫财产权法，财产权包括有形财产、无形财产和继承权，通常说财产权财产权包括什么东西呢？有形的能够看得见摸的着能够感受得到的是一类，还有一类无形财产权，像商标、专利、著作权是无形的，但也是财产权，第三类继承权。所以物权法和财产权法是不同的，财产权范围更大，有形财产指物权，所以我们说物权法物权法，物权法是什么东西，是规范有形财产权的一部基本法。这二次讲课时候我详细的介绍物权法有关内容。 按照领导对物权法的定位，是一部基本法，全国人大计划利用三年时间在2010年形成完备的民事法律体系，可以说房地产开发、房地产管理的一系列的法律，像房地产管理法要修改，土地管理法要修改，不动产登记法要制定，物业管理条例要上升为物业法，三年之内形成完整的法律体系，所以说它是基本法，后面法以这个为框架。这部法当很多具体条款，这部法对社会的最大贡献是对全民的意识是一次提高，胡总书记主持召开，专门有两位专家接受物权法培训，地方有关行业，普通老百姓也知道有这部法，虽然不知道详细内容，但是知道国家立法了，要对相关权利进行保护了，所以我觉得最大的作用在于提高了全民对物这种权利的保护意识。当然，跟我们工作密切相关的，像物业管理，知道这部法以后我们的从业人员就会自觉不自觉的产生一种这样的认识，物业管理究竟怎么定位，我不说大家也很清楚，应该说我们是为了保证最大限度的发挥房屋的作用，为了提升业主对物使用的品质，提高生活质量，讲大了，也是构建和谐社会不可或缺的一部分工作。从近20年来，特别从深圳开始的物业服务，全社会认识了、接受了它，并且通过国务院行政立法确定了它的合法性。所以我们这项工作是非常必要的，特别是城市居民，生活节奏很快，既有自身的一些权利，同时还有大家公共的部分，为了保障全体业主共同的提升对房产使用的效率，最终是为提高生活质量奠定基础。 我今天从九个方面讲物权法，有一些在后面专题里会介绍，我一带而过。 一、物权法中关于业主的建筑物区分所有权 物权法设专章对建筑物区分所有权做了规定，里面涉及到业主的专用权利，有公有的权利，当然也有公有部分的义务，比如专有权利，他在家里活动，这就是专有的权利，对专有的权利也体现了一个国家法制的一种状况，过去有句谚语说老百姓的破房子雨可以进，风可以进，但国王不能进，这就表示要对合法权利的一种尊重。未经准许国王也不准进。也有公有部分，现在普遍都是高层建筑，不像过去传统的房屋，就是平层建筑，现在公有，过去四字的概念被容积率所替代，这里面有一些部位和设施是不可分割的，如果分割了就无法发挥应有作用，如果分割了效率就会降低，所以国家立法认可了公有性，说的是公有，哪一块也不是你的，是共同公有，是不可处分的共同公有。你有相应的权利，同时业主也应该有相应的义务。 如果说物权法对物业管理的挑战，我评价就是物业公司应当摆正自己的位置，应该强化服务意识，提高服务质量，以增强市场竞争力。大家知道物业管理有前期委托和招标投标选聘物业这两种方式，一般开发和物业管理相分离，这也是物业管理的一个基本原则，开发公司本身不能搞物业管理，但是开发公司通常会委托他这个公司派生出来的物业公司，一旦业主入住率达到一定要求，又依法产生了业主大会，对物业公司就要进行招标投标确定新的物业公司，一般来讲，大家是从业人员，是管理者，业主也希望稳定，物业公司虽然是开发商委托的，我们觉得不错，虽然走招标投标的形式，最后还是留下来了，但是也有的因为对物业公司不满意，有意见，有意见的业主多了，形成一种群体意识，就会排斥你这个物业公司，就要被淘汰，有这么多物业，又有这么多物业公司，这么多小区，最后按法律设计是动起来，最终是优胜劣汰，比如珠江物业搞好了从业范围不仅仅在开发公司所开发的十来个楼盘中，其他公司开发的楼盘我照样能打进去，这就要看你的市场竞争力、服务质量。落脚点就是通过物权法给我们一种挑战，给我们一种危机意识，使我们提高服务质量。 物业管理大家关注的是两类问题，一类问题是自身的权利，另一类问题是业主的权利，其实业主的权利和物业公司的义务是一致的，业主的权利就是你的义务，这里面有一个利益平衡和利益衡量，国家立法时候也会考虑到基本的公正。目前规范物业管理的基本法还是国务院的条例，叫物业管理条例，是行政法规，如果把国家的法律分的像个台阶一样，最高效力的是宪法，其次是法律，第三个台阶的是国务院，再低一点的就是地方人大，北京市人大常委会，再低一点的就是建设部部门规章，加上北京市人民政府政府规章，后面是规范性文件，比如北京市房管局，像台阶一样。物业管理法律规范停留在国务院行政法规这个层面上，应该说物业管理条例这部行政法规的制订对于我们规范物业管理的一些事项起到了非常重要的积极的作用，同时里面也有一些缺陷，有一些要等待立法进行填补和完善。2010年之前，我认为应该制订物业法。 这部基本法也是我今天所讲的主要的依据，从物业管理条例这部行政法规的题目来看，物业管理条例，当时制订的时候有相当一部分人主张不叫管理条例，叫物业服务条例，最后领导改成管理了，虽然有个管理，但是我们还是要摆正位置，物业公司是干什么的，不是管理业主的，绝不是管业主的，而是给业主提供最优质、最廉价的服务，物权法规定里面有公共部位，公共部位是大家都不管的，现在物业公司替你们管，维护公共秩序，实际上有维护秩序的职能，领导说这块类似于管理，所以叫物业管理条例。作为我们来讲，要摆正位置，一方面给你提供最优质服务，另一方面法律规定或者合同约定的我应当享有的权利应该依法保障，权利和义务在基本法里都有规定。 二、物业收费物业公司最大的权利，基本上也是唯一的权利，做那么多事，既是保安，又是停车，既是绿化，又是保洁等等，做那么多事，归根到底，作为一个企业，市场经济国家企业要最大限度的追逐利润，如果一个企业就是给社会搞服务的，那他就不是企业了，就是国家机关了，企业有资本，有劳动力，他就要追求最大利润，过去毛泽东时代说为人民服务，还有为业主服务的意识，说回来，最大的一项权利就是物业收费。1国家建设部和发改委有一部联合制订的规章-物业收费管理办法，这个办法第一次明确了物业收费的两种形式：一种叫做物业收费包干制，另一种叫物业收费酬金制，这部规章是2005年出台的，之后的我们清楚了，之前的没有搞清楚，我理解目前好象普遍还是包干制，多了不退，少了不补，从规定上讲两种应该都有，究竟是哪种应该依照合同和约定，要看是前期物业管理还是通过招标投标确定的物业管理，业主委员会真正成立了，说明业主维权意识已经很强了，搞招标投标，你要参加招标投标，物业公司出什么条件，从收费制上是包干制还是酬金制，酬金制应该建立在业主对物业公司基本信任的基础上，或者是将来物业管理发展的比较成熟，我认为可能一般是酬金制，就目前而言业主和物业公司非常融洽的有，但是确实有一些矛盾很突出的小区，这种情况事实上就是包干制，开销多少是物业公司自己的事，多不退少不补，而且包干制最大特点就是不需要向业主公布帐目，亏再多跟你没关系，我赚的再多你也别眼红，我没有义务让你知道。我了解到有些物业公司签合同时候，是格式化物业服务合同，于是就有这样条款，每半年向业主公布帐目，实际上我们是收费包干制，收费包干制法定的特点就是不向业主公布，所以即便你这个合同上写了，法律没有规定的依照约定，但是法律有规定的时候，当约定和法定不一致时候依照法定，包干制的收费不需要向业主公布，年龄比较大的老人没什么事，总是给你物业找事，公布成了画蛇添足，你不公布他不知道，什么事没有，你公布之后他拿着放大镜给你找矛盾，我感觉我们小区就有这种业主，本来没什么事，我在我们小区专门给物业公司讲过课，讲的时候因为有业主，有些问题不敢讲，我们小区回迁户特别多，有一个问题我想讲，我一看那么多老北京人我没讲。拆迁有一种补偿叫回迁，我们小区回迁户不交钱，其实回迁户应该交费，那是开发公司豁免的，开发公司没有权利豁免物业费，因为基本法规定开发和物业相分离，我该收的费你没有权利豁免。第二种收费方式就是酬金制，所谓酬金制就是预计要收多少钱，你向业主收的费是代收性质的，是预收性质的，这笔钱存账户上从理论上讲所有权是业主所有，因为你要搞服务，为了便于开支先搁你的账户上，你可以用，业主有知情权，因为你是要拿报酬的，开销是业主要承担的，所有开销业主要买单，业主当然有权利让你说清楚明细表上为什么有这些开销，所以要公布，这个应该没问题，只要是酬金制就应该公布，因为你花的是业主的钱，他要开花的对不对。2酬金制就有一些物业服务的成本，实际上就是业主要买单的内容，大概有九项，都是收费管理办法里明确规定的： 第一项，工资社会保险福利费，按照劳动法所确定的，物业公司的从业人员是劳动者，和物业公司之间有一个劳动合同关系，应该受劳动法调整。现在全国人大在指定劳动合同法，员工和公司之间要通过劳动合同来规范，当然员工作为劳动者来讲有权利获得报酬，那就是工资，还有保险和规定的福利费，这些是人员工资和社会保险。 第二项，物业共用部位共用设施设备的日常运行、维护费用。刚才讲物权法有业主的共用部位，比如电梯、楼梯道、小区的道路、绿化等等，这属于业主共用部位。对于所有权来讲这个不是物业公司的，所有权是业主的，但是业主的不可分割的公有部位，这个部分谁正常维护，小区道路，业主走在上面要舒服、要方便、要安全，谁保证呢？虽然理论上讲是大家的，但是谁具体负责，有人说我们国家是全民所有制，每一个公民都对国有资产都享有所有权，说都享有，但是谁也支配不了，必须有一个责权利明确的主体干这个事，这就是物业公司，比如小区的路灯要照明，有一些费用，这就是物业公司出钱，这就是物业服务成本。 第三项，清洁卫生费用，维护小区的卫生。 第四项，绿化，现在业主对生活的小区环境美化程度的要求越来越高，这就涉及到绿化、美化，有的搞一些雕塑，弄点凳子，种几个葡萄架，或者种一些花草树木，这些费用是正常开支。 第五项，物业管理区域内秩序的维护，秩序一般包括人力、物力，人力指保安，中央提出社会治安综合治理，社会和谐人人有责，每一个社区搞好了，整个社会都搞好了。第二项物力资源，比如安装了一些安防设施，闭路监控摄像机镜头，后面一套系统。讲到人力资源，讲到保安，大家也关注一个问题，说保安一定要请保安公司的保安吗？请保安公司的成本高，如果从社会上聘请价格就低，究竟选择哪一种，关于保安公司的问题，目前仅仅停留在公安部的一个规章性规范性文件，效率比较低，尽管有一些要求，尽可能聘请保安公司保安，但没有太高的法律约束力，所以我个人认为物业公司有权向社会公开招聘保安，当然你可以用保安公司的，也可以不用保安公司的，一般来讲公安机关没有办法，大不了说这个物业公司没有照顾我们的生意，任何机关的职权由不得他想干还是不想干，该干的事想干不想干都得干，我在国家法官学院讲课时候宣武区一个副院长听课，我说我不知道宣武区法院的规定是哪来的规定，一年受理物业纠纷不超过两件，而且前面审了以后后面才立案，这是严重不履行职责，国家通过立法设立法院就是解决纠纷了，现在有了纠纷不受理依据在哪，公安机关也一样，出现的治安案件、刑事案件，任何公民和组织举报了，只要他知道了，都应该出警，不出警造成后果的我们国家还有一个法叫国家赔偿法，还可以寻求国家赔偿。 第六项，办公经费，特别是层次比较高的物业公司，也有一些管理者，日常的办公，电脑、纸张、通讯等等这些费用也是合理的开支。 第七项，物业管理企业固定资产折旧。投入之后有一些损耗和折旧， 第八项，物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。收2元停车费因为你占我这个地一小时收2元，车丢了不管，这是一厢情愿，我们认为无论写什么费，车丢了还是要赔，为啥要赔，你说写的就是占地费，物权法明确规定，小区内部的道路、绿地等所有权是全体业主所有，物业公司不是权利主体，物业公司不享有所有权，既然不享有所有权，你凭什么收占地费，但法律规定你不具有所有权，我们认为即便写的是占地费，本意还是停车保管费，无论怎么写，跑不了你的责任。我们只有尽心尽力保证别出问题，保安说损害问题的风险太大了，石化总公司有一个物业公司两年之前请我讲半天课，他们小区发生过一个案件，他们的小区是旧小区，很多业主装防盗窗，为了遮雨上面用铁皮，结果北京风大，一刮有的铁皮哗哗响，有一天夜里风很大，第二天早晨起来发现地上好多铁皮都是风刮掉的，其中有一个业主的一辆高档轿车后玻璃杯砸了，其他地方损害了，修车花三万多元，后来产生了诉讼，法院判物业公司赔，这个案件是有争议的，但是确实判了物业公司赔，物业公司非常不服气，关于停车的问题我们有风险，如何能够把风险降在最小的范围，我建议用第八项，公众责任险。有人说由于刮风损害了汽车，那就找保险公司，现在法律规定第三者交强险，一辆车一年1500元，那里面不包括车损，有的说你不投车损险我就不让你进来，恐怕你没那个能耐。看管业主的车辆是物业公司一项业务，在这种情况下如果实行的是酬金制，我建议对公共部位投公众责任险，这时候发生损害可以向保险公司寻求赔偿。 第九项，经业主同意的其他费用。 3专项维修资金的使用，业主在买房子的时候，按照国家有关规定，要交纳售房款的2.5%维修资金，有一些2.5%的维修资金被开发公司占用，有一些由房管局代管，代管的比较好，关键的问题是专项维修资金物业公司怎么能够用，物业公司能不能用，专项维修资金立法的本意是用于公共部位大修、维修的费用，年久失修的楼房，珠江物业可能不会涉及到，将来可能会涉及到，以后参加其他小区招标投标，我们也会涉及到，珠江物业集团有很强的市场竞争能力，其他小区过几年基本都要实行招标投标，我们一投就可以进，有可能是旧小区，那就涉及到哪些是物业公司要承担的费用，哪些维修是可以动用专项维修资金的项目，比如电梯更换，就可以申请专项维修资金，楼顶超过保修期，房地产开发公司对房产保修期是五年，从什么时候开始计算呢？从交付给业主之日起五年之内，公共部位维修多长时间呢？规定的不明确，我自己理解，比如这座楼开发公司陆续卖出去，楼顶保修期限我认为是不可分割的建筑物整体中一员，我们说木桶效应，装多少水决定于最短的一块板，业主陆续买房子，最后一家买房子的五年之内开发公司负责保修，五年之后再找开发公司，开发公司就不管了，不是谁家住楼顶上谁自己负责修，这是公共部位，物权法进一步的明确了，其实物业管理条例也规定了，属于业主的公共部位，公共部位谁负责修呢？开发公司不修了，业主本身也不修，那谁修呢？由物业公司修，谁出钱呢？如果是因为正常使用出现的小毛病，那就是物业公司的责任，如果属于大问题，比如遇到自然灾害，发生了地震，整个楼梯晃动，导致楼顶漏水，修起来工作量很大，费用挺高，这时候就可以申请维修资金。 4酬金制费用的性质是业主所有，物业公司代管。 5应当接受业主的质询，业主对有些问题不清楚，物业公司应该向业主做好解释说明工作。物业公司的工作对象是众多业主，业主里面的数字也是参差不齐的，有一些性格差异也很大，这就需要物业公司专业人员的良好素质，业主说的再难听，我一般不回击，尽可能地不要跟任何一个业主发生正面冲突，也不跟你吵，也不跟你骂，你有问题，在我的范围内给你解释，目前没搞清楚的搞清楚以后跟你解释，将心比心，你的劳动一定会得到应有的回报。从和谐的角度讲，物业公司的从业人员长期工作就是和业主打交道，今天和你吵一次架，明天和你动一次手，最后你工作的环境越来越不和谐，从自身工作发展来讲，你把业主都得罪了，公司还用你吗，整个公司 说团结起来对付业主，那下一步业主大会一炒就把你炒掉了，我的观点是从工作态度上、从服务意识上还是约束自己。 6接受业主的监督，业主的监督可能是多个方面的，他们可能比较采取缓和的方式，也有可能采取比较激烈的方式，无论哪一种方式，监督是你的权利，我们配合你的监督，个别业主有一些过分，我们也不可能牵就他。 7物业公司没有强制措施权，有的说业主欠费率比较高，能不能说他欠我的费用我就停他的水、电，拉他的闸，在法律上这叫民事自救权，有的小偷看见你的钱包之后想拿走，你看见之后夺回来，这叫自救权，买菜时候顾客拿了菜就走，卖菜的说你没给钱，这叫自救权，物业公司的自救权我认为基本上没有，站在服务者角度讲别要自救权，你说不交钱就停止服务，不要这样做，你不交钱我照样服务，你不交钱有交钱的，99%欠费，有1家不欠费，你也要保障他的合法权益，而且现在政府要求和谐，对电力系统有要求，哪怕全部小区欠再多的电费，你也不能停水，好几年暖气费没收上来，你也要保证按时按量供暖，这就是社会责任，你说我是企业，我以追求利润为目的，但是这时候你要担负社会责任，但是法律对你有保障，你说业主老欠费，依法向人民法院提起诉讼，打官司，个别法院在一定时期不受理，首先法院的院长水平不高，法律意识不强，这绝不代表长期，我们说依法治国，司法机关不能保证正常纠纷解决的渠道，那你就是不履行法定职责，另外我专门准备用一次时间讲民事诉讼法里面的一些救济渠道，比如向宣武区法院起诉他不受理我就到二中院起诉，法律规定他受理但他不受理，按照最高法院司法解释我就到二中院起诉。正常的起诉是每一个公民法人、其他组织的群体，物业公司也没有必要跟他搞好什么关系，这就是你的权利。另外没有强制措施权，包括停电、停水、停天然气，还有对装修工作人员采取违法手段，抢人家的工具，从法律规定上讲都没这个权利，这个权利不要好，特别是有些年轻保安看到违规装修，或者休息时间装修，保安代表物业公司到那抢人家的工具，结果发生一些冲突，有句话叫打狗还要看主人，你抢的是装修工人的工具，实际上背后有业主，业主内心就会排斥你，对于我们长期工作环境不利，我们不要这个权利，造成后果怎么办呢？造成后果跟我们没关系。 8业主将房屋出租，这就会有承租人对物业费缴纳的责任问题，物业管理条例、物业收费管理办法规定他们两个承担连带责任，由于两个人扯皮，你找承租人时候承租人说我们签了租赁合同，这部分费用由业主交，你找业主时候业主说签合同时候规定承租人交，这时候有一个办法，承租人可以搬家，有的说搬家时候不交清物业费我不让他搬家，这就是滥用强制权，这是侵权行为，搬家是他的权利，有的说物业费没交，保安不让他走，本来是业主的不是，结果变成物业公司的不是，这时候你也有办法，搬家时候人走了、家具走了，但是房子没走，房子叫不动产，和尚跑了庙搬不走，房子总有业主，你如果找不到业主，那就是缺席判决，最后可以拍卖房子，一套房子还不够物业费吗！后面我会讲涉及到不动产执行问题，最高法院司法解释有规定被执行人仅有一套房子不得强制执行，后来纠正了，最高法院又出了一个新规定，被执行者仅有一套房子的也可以执行，可以先提供六个月的房租，法院想办法或者你想办法给他租一个房子，然后他的房子就可以拍卖了，首先扣掉租房的钱，然后扣除欠你的费用，然后把剩下的钱退给业主，海淀紫竹院附近有一个业主买了一个二百多平米的高档房子，装修花好几十万，欠银行贷款只还一个月，后面不还了，什么费用都不交，诉讼时候他败诉了，法院执行时候他翘着二郎腿说最高法院有规定一套房子你们不能执行，后来海淀法院还是拍卖了。四川有一个案件，一个人喝酒之后踉踉跄跄要进小区，保安不让他进，他说话比较难听，然后你推我一下我推你一下，他喝罪酒本身就站不稳，一下摔倒了，结果一下摔死了，保安被刑事拘留，回来追究了刑事责任，物业公司承担了赔偿责任，犯不着这样，我们有法律规定的办法。 9业主处分房屋所有权的限制，这个问题在北京处理的比较好，特别是有正规物业公司、房管局有备案的，业主卖房子的时候房管局要过户，法律上叫所有权转移登记，其中有一项就是物业费是非结清了，物业公司要出证明文件，这是处分房屋的一种限制。这几年法院注意到这个问题了，现在法院拍卖时候公布拍卖的房屋拖欠了八年的物业费，还拖欠什么什么费用，竞拍的人首先得知道这个事，这是为了保证物业公司的权利。 10空置房没有出售的也要交纳物业费，物业费是基于物业公司对你这个房屋提供服务，服务费是根据房屋的大小收费的，没卖掉证明所有权是开发商的，开发商就应该交空置房的物业费，同时物业费的交纳也是为了保证其他已经交费业主的合法权益，房子闲着开发商有所有权，卖掉之后业主享有所有权。 11拆迁环节，开发公司为了拆迁补偿协议能够顺利签订，于是随意地制订优惠政策，把由物业公司享有的收费权他免掉了，有的说十年内不用交物业费，有的终身不用交物业费，其实这都是无效的条款。物业费的问题开发公司作为拆迁人没有权利免除，这不是他的权利，他免除了也没用，为了保障物业公司的权利，对于回迁户也应当按照一样的标准收取物业费。 12业委会办公经费来源，这是物业管理条例没解决的问题，我个人认为物业法将来要重构，现在有一些机构重叠，业委会是业主所选举出来的成员，居委会是什么关系？业主都是居民，立法时候能不能把居委会和业主会进行合并，办公经费可以解决了，一套人马两块牌子，是人民政府的派出机构，实际上街道办事处是人民政府的派出机构，这样比较科学，目前来讲这个问题没有很好的解决，业主大会、业主委员会相关的经费，业主委员会的权利义务等等问题现在让我讲也讲不出来，因为没有明确规定，这块的问题很多，但是物权法之后这个问题我认为应该会很快解决。据了解有关部门也在抓紧制订一些规则，规则拿出来先用，然后再上升为法律。 13对房改房物业费的收取，特别是一些旧小区，过去房子是单位的，单位分给干部职工住，后来房改了，企业的经济效益也不好了，于是物业费就没人交了，这种过渡阶段对于一些旧小区我认为肯定会出现，过渡这段时间物业公司如何维权，这是认识上的问题，自始至终只要有物业服务就应该收费，这是一个基本的市场规则，我提供了服务，你就要付出代价，就要有物业费，过去之所以不交费因为有人替你收，现在替你收费的人不交了，那自然而然由业主交，房改以后由单位的房变成商品房了，单位不交你就要交。 停车场停车费的问题我不讲了。 16物业服务合同的效力，是物业公司和业主签订的合同，也可以这样说，前期物业管理就是接受开发公司委托，也有物业服务委托合同，业主就是唯一的业主，开发商和物业公司制订签的合同如果前期物业服务合同签的对自己不利，那就是我们失策了，开发公司和物业公司是父子兵，是哥们，哥们之间的事没弄好，最后留下后遗症，一定要对物业服务合同字斟句酌，特别是他不是业主时候，他卖掉以后，这些条款对你的不利影响。开发公司把房子卖掉之后形成新业主，新业主没有依法选举出业主委员会之前，前期物业服务合同虽然到期了，比如有效期三年，三年之后没有依法选举出业主委员会，合同已经到期了，现在已经四年多了，这时候合同还有没有约束力，有的业主主张合同是有期限的合同，超过期限合同就没有效力了，有些业主已经超过期限了，我没继续签就没用，所以我就欠费，打官司还是物业公司胜诉，就目前法院掌握的情况来物业服务合同期限看不成问题。 三、物业公司的协助义务 物业公司的业务很多，权利很少，归结起来就是收费，然后有很多义务，有很多权利限制。主要业务是其他主体的，作为物业公司有一个力所能及的审慎的配合的业务，所以叫做协助义务： 1对业主装修注意事项的告知义务。很多地方是开发公司把交付房子的权利委托给物业公司，也产生过这样的案件，比如我作为买售人和开发公司签订的合同就是多少钱多大面积房子，到时间交付，但是开发商把你委托给了物业公司，物业公司在履行代为交付义务时候又附加很多条件，有个别业主就不接受，我也不要房子，现在没有交付，虽然委托给物业公司了，但物业公司附加了条件，这个条件我不接受，于是有的僵持不下，房子就交不了，打官司时候法院一般认为开发公司没有交付，要承担相应的违约责任。这就给物业公司和开发公司的协调提了一个要求交付时候遇到个别业主钻牛角尖，他说谁让你交付了，你跟他解释开发公司委托我们交房子，钥匙你领走，他说拿走就是了，你拿走时候还要交这个费那个费，不交费钥匙就不交，这就是自救权，按照法定条件取得物业服务的权利，我给你们提供服务，你就要先交有关费用，有的坚持不交，他就认为没有交付，法院又支持他，遇到钻牛角尖的你就跟他解释，实在解释不通的也没关系，让他先拿走，他没交物业费怎么办呢？你说第一年没交好办，不给他钥匙，第二年怎么办呢？他不交你也不能到他家抢，这时候可以诉讼遇到个别钻牛角尖的先把钥匙给他，没有交费的现在就可以起诉他，这是及个别业主的行为。有的交付时候不光交物业费，还有一系列费用，比如装修押金，装修垃圾清运费，装修保证金等等，应该说装修垃圾清运费是有规定的，但是装修保证金没有规定，而且我提出一个建议，装修保证金咱们不要收，因为保证金代表你要监管他，你如果违反了规定，我要没收保证金，你没收之后万一他造成破坏了，给其他邻居造成损失了，这时候你赔不赔，相邻业主认为你收了保证金你有监管业务，你没监管好给我造成了损害，一般人不会轻易跟邻居吵架，但是他有气，然后把气转嫁给物业公司，从这个角度来讲收保证金能够确保对他监督吗，甚至夜里偷偷摸摸把什么东西搞坏了，一搞坏就是大事，所以我们不要收保证金，我们法定的义务是注意事项告知提醒义务，我只要告诉你了，你装修时候不得干什么不得干什么，交付时候一般物业公司给一个交付物品材料清单，后面有装修注意事项告知书，最后他签名了，假如出现了因为装修造成邻居家损害产生的纠纷受害的业主就不找物业公司了。 春节期间我看了一个电视节目，看了40多分钟，看了一肚子气，其实是为物业公司抱不平，节目主持人做了一期节目，业主和物业公司的关系，有一个真实的事，都是现场直播，业主装修时候把防水层破坏了，防水层破坏以后水渗透到楼下了，把楼下业主的装修搞怀了，也看的出来，楼下业主是个女寡妇，孩子也不在身边，也没有丈夫，情绪特别不好，楼上业主门一锁去香港了，她有气找不到发火的人，然后就找物业公司，伶牙俐齿，说的很难听，物业公司老总也不怎么说话，最后让开发公司老总出5000元赔他，我看着不舒服，业主装修把防水层破坏了造成邻居的损害，就应该由业主赔，物业公司没有责任，但是有一点，装修注意事项通知书一定要写清楚。作为业主我有个亲身体会，天然气公司够损的，管道可以走的好好的，表藏在哪个地方，他非要放到头容易碰到的地方，自己还不能改，有时候业主就要改，物业公司不要限制他，但是你可以提醒他，我没有权利到你房间查装修情况，既然没权利进房屋检查验收，更没有义务保证什么，煤气公司有监管，我现在也知道煤气公司的猫腻了，他注意装成那样，你要弄给他打电话，打时候要交300元改管费，1000元改线费，物业公司不要干预，只要尽到你的义务就可以了，哪怕天塌下来死人了跟我也没有关系。更不应该对业主违规装修进行罚款，罚款是行政处罚，你是行政机关，你有行政执法权时候才能罚款，物业公司没有执法权不能罚款。2对小区内有一些业主擅自乱搭乱建的违章建筑怎么办？一方面业主有意见，另一方面没有强制拆除权，当然也有例外，比如有的小区制订临时公约，开发公司要房管局申请销售许可证时候必须要有临时公约，临时公约物业公司要好好把关，因为临时公约涉及到我们的工作，如果临时公约明确了乱搭乱建的可以由物业公司拆除那可以，但是一定要讲策略和方式，在业主能够接受的情况下拆除，千万不要强制拆迁。有时候遇到横的业主，这时候我们有权利要求有关行政机关拆除，规划部门有权利做出责令15天之内自动拆除恢复原状的权利，如果他就是不拆怎么办呢？法律设计了一种制度，向人民法院申请强制执行。3对破坏环境没有处罚权，有些业主违反了相关规定，比如违章建筑就是违反规划法，搞一些噪音、污染、废气，有些小区搞家庭下作坊，影响其他业主的利益，其他业主敢怒不敢言，觉得是邻居，物业公司要代替相应的业主站出来主持正义。4违章经营，物业公司没有处罚权，可以向工商行政管理部门举报，可以要求工商机关对他进行处理。讲到这我想到一个问题，物权法这次做了明确规定，住改非的问题，住宅搞经营的问题，这次物权法做了原则性规定，经利害关系人同意可以把住宅改为非住宅，什么叫利害关系人呢？这个问题肯定需要最高法院司法解释进行解释，是不是说对门邻居同意了就行了呢，凡是住改非的可能会影响到其他人的安宁权、通行权、采光权的话，相应的权利人都是利害关系人，比如改成经营型用房，二楼搞卡拉OK，会影响到其他人的正常休息，恐怕这一单元的居民都得的同意，如果不同意就改不了。5安全、卫生的提示义务。 6对相关公司维修养护的协助义务。尽可能要事前通知，做到相关居民有所准备。比如养护时候要用你的电，这时候应该配合，不可能斤斤计较，这类问题没有很清楚的进行规定，修的时候水管子爆了他用电焊、气焊，他可能需要电，这时候也花不了多少钱，这时候需要协助配合，物业公司很多工作就是在穿梭协调中，这样才能真正实现小区的和谐。 7没有强制执行权，也没有处罚权，没有公权力，什么叫公权力？就是代表国家行使的权力，公众赋予你的权力，处罚、罚款叫强制措施权，这些都是公众权力，物业公司基本法叫物业管理法，但我们不是管理是服务，我们是企业法人，叫私权利主体，不叫公权力，私权利主体就是老百姓和企业法人，没有公权力，不能自己制订关于什么什么的规定和办法，只能依照国家的法律，没有法律时候，你觉得非常有必要业主又能够认可的要写进业主公约中。 8物业公司对欠费业主没有强制措施权，自然不能停水停电，自救权法律没有规定的我们不能行使，这种服务和正常的市场即时的交易行为是不一样的，即时的交易行为拥有自救权，包括业主也不能够停止交费，但是他停了怎么办，可以追究他违约责任，你签物业服务合同时候就要把滞纳金签上，我作为业主，我悟出了对物业公司有道理的做法，让你主动交，你如果不交的话将来交的就多，物业公司和业主至今的滞纳金一般都是万分之五，行政处罚是3%，那是法律明确规定的，最高法院有关司法解释有过规定一般违约金每天万分之五，那也不少，这样可以迫使业主主动履行，话又说回来了，有的物业公司很可气，你上班他上班，你下班他也下班，你打电话他说明天上班时间来，物业公司上班我们也上班，后来改变了，说夜里到你家收吧，我说他太好不过了，物业公司工作时间应该灵活，别弄的像国家机关一样每天工作八小时，业主休息时间就是物业公司工作时间，业主工业时候你们可以休息。 9少数业主擅自关水、气总阀门以后外出，这个业主并不是出于恶意，他不知道，他住的房子可能是这个楼的管道层，结果走的时候关了，没想到把总阀门关了，关了之后整个楼没有暖气，在这种情况下其他业主有意见，业主很快回来还好，如果到国外去了怎么办，这时候物业公司要站出来替业主着想，替业主办事，能否强行入室恢复呢？能，但是为了防患于未然，这时候应该请公证处工作人员到现场，有的说有困难找警察，请派出所同志和居委会同志到场，我们请专业公司把门开开，然后进行恢复，恢复以后安全的问题还要保障，产生的费用要转嫁给业主，物业公司先行垫付，物业公司既没有得罪业主，业主也可以理解，这时候为众多业主办了好事，你的付出一定会得到回报，这是一种感情投入，你对大家好，大家觉得物业公司不错。 四、物业公司与相关部门权利义务衔接1物业公司区域内有相应的垄断行业提供服务，像水、电、天然气、热力、通讯、有线电视等单位他们的收费问题，他们也是有偿的，他们提供的也是产品，他提供了产品当然要收费，这个收费和物业公司有什么关系？这个问题应该是清楚的，相关的单行法都有规定，而且物业收费管理办法中也重申了这些公司的收费应当直接向最终端用户收取，关键是什么叫终端用户，有一些部门歪曲理解，当然他会朝着对他有利的方向理解，特别是电力公司，电老虎。2物业公司不承担总表与分表数字之差。有一些小区没有进行IC卡改造，装的是读字抄表的电表，就是先用后收费，结果涉及到谁抄表、谁收费、谁收钱的问题，电力公司认为小区前面给你装了大电表，电力公司每个月就看这个数字，物业公司交就是了，他理解的终端用户就是整个小区，他有依据，报装的时候有申请材料，报装时候是开发公司向他申请的，那时候开发商就是唯一的业主，开发商要取得销售许可证，首先必须得通水、电，通了之后房管局才发销售许可证，这时候他是唯一的业主，他叫大产权，房管局允许他销售之前开发公司已经办理了出始登记，就是大产权，开发公司拿了一个房本，为了通电向电力公司申请，电力公司认为开发公司就是终端用户，这个理解是对的，开发公司按一定的时间交电费，然后开发公司慢慢把房产卖掉了，把物业管理委托给物业公司了，最后变成物业公司代交电费了，延续下来就形成了思维定势，物业公司就是终端用户，就要交钱，物业公司再一家一家收，一家一家收风险就大了，这里面肯定有收不上来的，物业费收的比较高的比例是93%，100%不可能，还有比较低的，93%的都交了电费，还有一些偷电、漏电的，还有计量不准确的，物业公司感觉很恼火，耗费很多人力收，费劲口舌，结果收上来的钱不够交的，总有差距，每个月都赔钱，物业公司显然成了冤大头。这就涉及到对终端用户的理解，当时电力公司那么认为是对的，但是是动态发展的，随着开发公司不断的销售，终端用户的构成在发生变化，一家一户就是一个终端用户，所以电力公司应当向一家一户收电费，收不上来是他自己的事，他可以委托物业公司收，但是物业公司没有法定义务替他收，物业公司说我不给你收及电力公司说你收吧，物业公司说我替你收可以，但是我们是有偿服务，我得拿报酬，觉得报酬合适就收，不合适就别收，不收会导致电力公司想办法更换电表，把读字的电表换成IC卡，先买后用，虽然有些学者置疑IC卡电表，因为电力法规定先供应产品后收费，先用电后交钱，IC卡是先交钱后用，电力法制订的时候没有考虑IC卡的问题，所以滞后了，置疑归置疑，但是电力公司还是这么做了，我觉得这样做也合理，否则的话收费成本太高。另外IC卡改造费用应该谁出？有的说业主出，我认为不应该由业主出，属于电力公司提供合格的产品所必须的设施，难道说变压器还得业主买吗，难道电线杆子业主也得出钱吗，业主出的电费里已经包括了众多设备设施的价格构成，IC卡的电表应该由电力公司承担，物业公司不承担，业主也不承担，但是有的地方电力公司和物业公司串通，电力公司出一半钱，物业公司找业主全额收，那一半就是物业公司的，中国老百姓觉得200、300元的事，极个别问问，谁也不较真，从理论上讲应该是电力公司承担，假如将来有一天业主们都觉悟了，觉得我们不该出这个钱，物业公司就不能挣这钱了，应该跟电力公司争取让他全额免费更换。3有一些小区为了卖房子，首先得通电，为了通电，电力公司要求他你自己得买变压器，开发公司为了尽快地实现销售，买就买，买了以后该收电费了，电力公司在变压器的前面接电表，变压器有20%左右的能耗，电力公司说变压器是你买的，你享有所有权，损耗的电是你的电器费的，实际上一开始就错了，变压器就应该由电力公司购买、安装，因为电力法规定电力公司应当提供合格的产品，对于电来讲什么是合格产品呢？那就是220伏的民用电，但是通常是高压输电，高压输电是为了降低能耗，从高压输电变成220伏的电需要变压，这就需要一套设备，就是变压器，他要提供合格产品变压器应该是电力公司购买，但是他利用独特的垄断地位，可以卡开发公司，开发公司一旦把房子卖掉了他不敢卡老百姓，开发商卖之恰可以不给你通电，没办法，开发公司迫不得已花一笔钱买变压器，买了之后还要交电费，变压器能耗成了他的用电器，还要交电费，显然是电力公司的错。应该怎么办呢？当时没办法，这是中国的现实，一些垄断行业不那么办就达不到目的，开发商做这么大的事，也不能因此跟他叫真，没办法只好买，买了以后整个物业管理又交给物业公司了，结果变压器的能耗又成物业公司的能耗了，最后因为电费的问题物业公司承担了一些不该承担的义务。4购买变压器费用的承担问题。首先作为开发公司来讲，应该向电力公司主张让他承担购买变压器的费用，当时是我替你垫的钱，你现在得给我钱，我不可能有所有权，我也不要，能耗我也不担，物业公司从此不收费了，也不交了，不交以后电力公司就会改装电表，变压器钱的问题只能是开发公司为原告，肯定要打官司，不打官司电力公司是不会出这笔钱的。第四，购买变压器费用的承担问题。 5一些小区设计缺陷，给物业管理带来不便，给业主的正常使用带来不便。一些业主把不便转嫁给物业公司，作为物业公司，一方面不是我们的原因，另一方面业主对我们有气，这个就需要解释说明，以取得业主的理解和谅解，同时应该积极地针对确实存在的问题向开发公司协调解决，尽可能把给物业管理带来的不便降到最小程度。 6维修基金的问题不是一个小区能左右的，我不讲了。 五、物业的共用部位、共用设施设备的所有权、经营权 1物业管理用房的所有权归谁，过去一直在关注着所有权的问题，小区的这几类房屋的所有权通过物权法有的得到了明确有的重新规定，物权法和物业管理条例都明确规定，所有权属于全体业主共同共有，所有权和使用权实际上相分离的，业主具有所有权，物业公司享有使用权，物业管理用房是专用于给物业公司提供物业服务的办公用房，所以用途是特定的，是专有的，于是就会延伸出一个结论，物业管理用房能不能设定抵押，向银行抵押贷款，法律没有禁止，但是这几年来我一直坚持这个观点，物业管理用房不要抵押，讲一动产登记时候有一些银行同志，他们非常认可，他们知道抵押以后将来拍卖谁敢买，谁能买的走，用途是特定的，决定了处分受到限制，因此物业管理用房应该不能抵押，开发公司也没有权利处分物业管理用房。物业管理用房通过挤一挤、精简人员有一部分物业管理用房能够腾出来，腾出来的物业管理用房能不能搞经营，或者给业主搞一些娱乐设施，甚至进行出租，这样做行行不？应该说是可以的，但是需要物业公司和业主之间的协商和衔接，如果仅仅是业主委员会主张把物业管理用房租出去，这样损害了物业公司的权利，如果物业公司擅自租赁出去，触犯的是业主的权利，业主之后如果业主委员会同意由物业公司把一部分物业管理用房租赁出去，当然租赁的收益可以通过协商进行分配，比如一半作为物业公司的报酬，另一半业主可以抵交下一年物业费，实行的如果是酬金制，相当于收入，收入可以转入下一年度。既要考虑到物业公司的利益，也要考虑到所有权是业主的，是基于物权而产生的收益。这个问题关键是协商，协商就是合同，合同可以是补充合同，签订服务合同时候，未必能考虑的这么全，出现新情况、新问题就要重新和业主委员会签订补充协议。 2地下停车场的所有权。这次物权法做了规定，有约定的按照约定，开发公司可以搭售、销售、赠送，但应当保证业主停车的基本需要。随着业主车辆的增加，对停车场的需求越来越多，停车矛盾会越来越突出，搞清楚停车场的所有权有好处，这次物权法规定的比较明确，有一次讲课时候我这么说，我说关于停车场权属问题的规定立法的高层决策者被开发商所收买，过去曾经有过国家，无论谁投资都是业主所有，但是这次规定有约定的按约定，合同是开发商制订，最后开发商几乎把停车场全卖掉了，前段有个业主是律师，他倡议全体业主都不要买停车位，大家都不买等于没约定，没有约定的推定是业主所有，大家都不买，这些停车场就是全体业主所有。你不能卖给小区居民以外的其他的市场主体，你说这个小区旁边有几座大商场，你不买，我把停车场卖给停车公司，不允许这样做，要保证业主的停车需求。有些人大法工委同志这么解释，为什么要规定，实际上是间接地保护开发构思的利益，他说如果你建了停车场，最后法律规定都是业主的，最后开发公司说我不建停车场了，最后导致都没有停车场，我觉得这个解释站不住脚，理由不太充分，比如强制性规定，比如100套房子得保证50个停车位，否则不发销售许可证，这样做的话他还不投资吗，其实他把停车场的投资已经包括在房价里了，无论谁所有，对物业公司有什么影响？咱们仔细考虑过没有，停车场要么是开发商所有，要么业主所有，无论谁所有，为物业公司有影响吗？我觉得影响不大，如果开发公司享有所有权的话他可以卖，既然开发公司享有所有权，他卖不掉就要收费，这样就会跟物业公司签一个合同，100个停车位要保证一个月50元，每个月要给我5000元，然后一个月向业主收1