上海十七场商业项目概念策划报告.ppt

目标下的战略,十七场概念策划报告阶段成果 二零零六年四月,今天，是明天的过去,前言一：四大纲领5 前言二：问题界定5 壹、自我认知7 贰、项目界定20 叁、解决方案42 结束语106,内容纲要,CONTENT,夜景鸟瞰效果图,3,日景鸟瞰效果图,4,5,巩固上海现代服务业城市定位： 实现城市差异化定位，大力发展现代服务产业上海加速发展现代服务业实施纲要； 形成新的区域亮点，提升区域吸引力： 区域开发联动（杨树浦路、复兴岛），实现区域价值提升； 实践上实地产的企业使命： 为“区域开发集成商”定位（艺术、创意和文化）充实新的内容； 围绕“科技与时尚”，再造纺控辉煌： “十一五”期间，纺织以“科技与时尚”作为主战略，结合产业转移，塑造城市时尚新地标。,前言一：我们的目标,前言二：界定问题,R1此岸 (项目条件)自我认知,R2彼岸 自我实现(项目目标),外部环境： 政府视角 创意产业 商务环境 民间意象 内部资源： 历史文脉 建筑魅力 景观资源,四大目标： 巩固城市地位 提升区域价值 实践上实使命 再造纺织辉煌,核心问题 项目界定 案例借鉴 解决方案,?,壹 R1此岸自我认知,1.1 外部环境 1.2 核心问题 1.3 内部环境 1.4 内部资源 1.5 分析小结,7,政府视角,杨浦区经济表现： 杨浦区作为传统工业区为城市发展做出了巨大贡献，至今老城区仍不失活力，经济仍呈稳步上升态势，但产业结构急待调整，区域竞争力需要提高! 杨浦区20022004年GDP增额：,注：上海市2003年GDP增长率11.8%，2004年GDP增长率13.6。,单元：亿元,2004年各产业对GDP的贡献份额,1.1 外部环境,基本结论： 与其它区相比，工业份额较高，但与目前中心区发展的战略定位尚有改善之需! 与新兴区域相比，竞争力尚待加强!,9,1.1 外部环境,杨浦产业结构： 全球产业发展趋势：时尚创意所代表的现代服务业成为重要的利润增长点。 杨浦的传统工业需要“变轻”！ 区域教育资源丰富，但衍生的商务需求层次不高：相应写字楼发展落后，致使区域对高档商业和商务缺乏吸引力。 区域整体形象有待提升！,政府视角,1.1 外部环境,创意产业,11,1.1 外部环境,创意产业,上海创意园区已挂牌的36个： 创意概念市场敏感度降低； 创意园区同质化竞争严重； 入园企业多为中小企业，承租能力差； 创意产业缺乏市场孵化力度； 产业功能内容定位不清晰。,初具规模的滨江创意园区,苏州河畔的莫山路50号,1.1 外部环境,商务环境,本项目周边商务环境现状： 人流较少，消费力较低，远离传统中心区，缺乏成熟商圈支撑，暂未形成成熟的商务氛围。,紧靠项目边界围墙的一处楼房，十分简陋。,地块周边商业配套几乎都是低层楼房改建的沿街商业，档次较低。,13,1.1 外部环境,民间意向,杨树浦的一些老民间意象： 旧社会民谣：“若要苦、杨树浦。” “吃水不清、点灯不明、走路不平、出门不太平。” 历史上生活层面的等级秩序，影响了上海目前城市肌理，上海下只角的痕迹依稀可见，新时期的“知识杨浦”，将有翻天覆地的革新。,1.2 核心问题,基本结论： 项目现状难以支撑目标实现! 如何挖掘内部资源突破局限?,项目远离成熟商务区，如何吸引消费者？ ,人们对杨树浦的认知普遍很差，我们怎样扭转固有印象？ ,创意概念关注度降低，同质竞争严重，本项目入市晚，如何参与竞争？ ,我们应该在杨浦区产业调整中扮演什么角色？ ,15,1.3 内部环境,历史文脉,城市的记忆，记忆中的城市。 “人一生中有两样东西是永远不能忘却的，这就是母亲的面孔和城市的面貌”。 中国最早最大的工业母机、中国近代工业文明缩影之地杨树浦路沿线上海工业建筑遗产群。,地脉- “如此大规模的沿江工业带，世界罕有，可能是上海最后的遗产了，杨树浦工业带是上海的珍宝！” 文脉- “烟囱是这座城市的工业百年的记功柱，而锚，是江海给这座城市的不变信物；每一幢老建筑都蕴涵着历史，每一间厂房都印刻着时代，她承载着城市的记忆，她是城市文脉难得的延续”,1.4 内部资源,建筑特色,沿街立面：美轮美奂的城市天际线。 “远看成岭侧成峰，远近高低各不同。”,厂区建筑物层高范围为1-5层； 大部分建筑物的层高为2-3层； 大部分建筑的结构为砖木、钢屋架结构。,17,1.4 内部资源,建筑特色,1993年上海人民政府公布,历史遗迹,由意进口的建筑材料,建筑细部：历史风景依稀再现。 丰富的建筑文物、历史元素为项目定位埋下伏笔； 建筑形态及空间存在着难以把握的诱惑力！ 项目地处中国近代工业发源地，其建筑见证了上海近一个世纪的工业发展史，属上海的海派建筑保护文物； 无论在建筑细节表现上，还是文化创意思想上，都具借鉴作用。,1.4 内部资源,景观资源,风景中的空间：人与自然的完美融合。 坐拥复兴岛，南临黄浦江，东临运河，双面环水，水景视野宽阔，生态环境极佳。,视野宽阔的黄浦江弯道景观，为项目定位打下优势的自然景观条件。,注：拍摄地点于14号楼的顶层。,外高桥保税区景观（可远眺上港集箱外高桥码头）,金桥出口加工区（远眺新金桥大厦）,19,1.5 分析小结,项目的战略思考 引领城市复兴： 先定义城市再定义自己，强化规划前景，弱化劣势现状，引领杨浦区城市复兴！ 占位市场高端： 整合上实品牌资源，国际化运作，用世界时尚语言解读上海城市密码，摆脱低层次竞争！,世界上有过不少城市复兴的故事，但凡复兴的城市必然曾经在历史上,内部,外部,贰 项目界定,2.1 项目界定 2.2 界定条件 2.3 案例分析 2.4 界定小结,20,21,2.1 项目界定,以项目为中心的 城市重建 NOVA CITY 挖掘纺织产业文化 延续城市历史文脉 升级城市产业结构 强化区域规划优势,22,未来来自融化的过去，感动源于合理的兼容,23,2.2 界定条件,三元开泰,“两片、一线、一带” “两片”规划 东片以上海理工、水产大学等高校及科研基地为支撑，创建知识型现代社区； “一线”规划 中央社区与复兴岛地区之间，5公里的景观型“创业大道”； “一带”规划 滨江规划为现代服务功能带，工业文明走向知识文明的长廊。,图中表示杨浦区的10所大学。,25,2.2 界定条件,江、河、岛,“黄浦江、内河、复兴岛” 15.5公里浦江滨水带； 17.7公里独立内河水系，绿化基础良好； 黄浦江下游规划中唯一生态岛复兴岛。,本项目,2.2 界定条件,复兴岛展望,上棉17厂作为复兴岛的门户，必然成为复兴岛开发的取势之棋！ 大规模区域开发重建，需要强势高端占位的战略点，世博会是把杨浦带向世界的最佳契机； 未来的复兴岛：以论坛、峰会和会展为主功能的生态岛/论坛岛/休闲岛，将集结重要交通节点，形成辐射周边及黄浦江沿线的重要核心。,杨浦区近期规划范围,27,2.2 界定条件,世博会/创博会,世博会复兴岛门户 世博会将可能为黄浦江两岸及复兴岛带来大量人流、商流，为本项目开发带来千载难逢的机遇； 首届创博会主会场 若首届国际“创博会”申办成功，并在本项目周边区域设立主会场，更将大大提升项目的知名度和区域的价值。,2.3 案例分析,四大案例,意大利 Murano 玻璃艺术的传统魅力 荷兰 Kop van Zuid 新与旧的完美融合 建筑单体的魅力 苏格兰 Holy rood 旧爱，也是新欢 个性与传统的和谐 上海 新天地 一场满盘皆赢的豪赌,NOVACITY- 都市重建案例研究,29,2.3 案例分析,Murano,慕拉诺(Murano)是位于意大利威尼托区威尼斯市北部的一座岛屿，位于威尼塔舄湖中。 Murano面积459公顷(1,134 亩)，人口约7,500(1987)。 Murano是威尼斯的玻璃工业中心，这里所生产的玻璃制品就称为“慕拉诺玻璃”。 Murano岛被公认为全球琉璃艺术的发展中心之一。 当地朱斯蒂尼安宫 (Giustinian Palace) 内有琉璃艺术博物馆，为世界闻名的琉璃艺术的代表景点。,Murano：世界水晶之城,Murano以优美繁荣的古典装饰风格，精细卓绝的手工制作工艺闻名于世。,2.3 案例分析,Murano,玻璃艺术的传统魅力 将传统产业延续与发展，企业品牌的文化和历史， 有时代表的是一个时代乃至一个民族的精神意识。,延续传统产业的标志性建筑物玻璃博物馆 主要展示玻璃艺术的发展历史 各个阶段的精品 相关历史文献和古老玻璃制造工具等,31,发展传统产业的经营手段： 玻璃工艺品店和玻璃艺术家们工作室 开放式玻璃制造加工车间，成为区域旅游吸引点 DIY,富有参与性、情趣性和体验性 通过DIY刺激顾客的感官，促使消费者快乐地体验并且消费,2.3 案例分析,Murano,2.3 案例分析,Murano,整合开发创造产业品牌,小镇的成功在于充分挖掘利用了玻璃工艺这个主题的文化内涵，利用区域的旅游资源结合工业品的文化创造Murano这个品牌奇迹。,33,2.3 案例分析,Kop van Zuid,Kop van Zuid 荷兰鹿特丹旧港口改造 世界上最大港口之一，随着航海业衰退，大量码头荒废，二战后成为色情行业聚集地，后计划红灯区，因反对而作罢。80年代，政府重新开发。 改建功能： 住 宅： 5,300套； 办 公： 370,000平米； 教育/娱乐/轻工业等： 90,000平米。 改建亮点： 改造中对旧港口建筑进行了保留，比如侯船厅、仓库等，改成受欢迎的咖啡厅、餐厅和酒店等。侯船厅改造完毕后游轮再次出现在码头岸边带来许多情趣。,新与旧的完美融合，单体建筑的魅力。,2.3 案例分析,Kop van Zuid,标志性建筑物大桥的设计 强冲击视觉，彰显建筑魅力的惊喜,35,2.3 案例分析,Kop van Zuid,现代的灯饰与古老的立面线条,立方体建筑,完美融合整体布局，彰显单体建筑魅力。,个性的单体，完美的融合。,2.3 案例分析,Holy rood,旧爱，也是新欢，个性与传统的和谐。,Holy rood爱丁堡啤酒厂项目 改造战略: 保持旅游业与居住、工作和社区设施的相对平衡，同时尊重和提高传统街区的空间特色。 17家设计公司分别完成： 1家城市设计师统筹； 充分突显单体的个性； 又相互协调； 形成和谐整体； 老城传统小尺度的重新演绎。 改造功能： 住宅/学生公寓/办公楼（欧盟驻苏格兰总部）/穿插的咖啡厅，酒吧、餐厅、旅馆、超市等配套； 其中重点改造项目：艺术馆、诗歌图书馆。,37,2.3 案例分析,Holy rood,新与旧的融合表现：,材质：延续老城的历史风貌砂岩饰面； 细部：运用现代玻璃/钢材，沿街面景观更亮丽。,单边屋顶的橡木阁楼,街景 小商铺,2.3 案例分析,新天地,取得更多土地开发权： 罗康瑞开发新天地，意在52公顷太平桥；区域开发讲究整体统筹规划运营； 打响品牌第一炮： 瑞安集团以上海新天地为品牌，闯入杭州和重庆，开始全国布局； 开创中国式的Mall先锋： 延续石库门城市文脉，引入高端时尚消费及创意业态，打造“一站式”商业新模式。,一场满盘皆赢的豪赌 上海东西文化融合、古今风貌兼并的首例项目,39,2.4 项目界定小结,KPI体系,外因,内因,硬性指标,软性指标,城市配套资源的影响 捷运系统对项目价值的影响 城市文化资源的影响,建筑形式 功能化体系,人的活动及心理感受 人文符号,都市重建区域增值案例KPI（Key Performance Indicators）关键绩效体系分析：,目标式量化管理指标，通过对案例的分析，把企业的战略目标或者项目的关键绩效分解建立成可操作的工作目标的高级咨询工具； 在以上的案例分析中，关键绩效可分为内因/外因，内因是项目成功的主要驱动力，包括建筑形态、功能布局以及对建筑的文化社会意义。,2.4 项目界定小结,单体建筑的魅力： 建筑集合的魅力： 建筑细节的魅力： 识别系统的魅力： 时间记忆的魅力：,硬性指标,建筑形式,功能化 体系,时尚创意产业功能： 合理的交通体系： 演绎大事件的舞台： 看不见的高层圈层： 功能评价指数体系：,强制性视觉冲击标志性建筑/形象中心/区域中轴等； 传统与现代交融的相得益彰、建筑形式多样性、建筑空间的变化、建筑潮流的创新； 通过空间组合与移步换景制造对建筑认知的强烈欲望但又无法把握的魅力，给人惊喜； 国际化视野、one and only、国际化的指示体系； 不同年代的建筑凝固在同一瞬间，感受时间维度的张力。,多层次的商业建筑群，容纳一流企业的创意工作室/娱乐场所、具有个性特征互相融合的时尚消费店； 人性的步行尺度； 国际时尚人士聚会场所、国际最新潮流发布、国际大师作品展示国家级活动的场所、创博会主会场； 名流、政要、新闻人物的会所； 繁华指数、宜居指数、商务指数、旅游指数、便利指、交通指数，最终带动区域的崛起！,建筑观光,主题功能,都市重建区域增值案例KPI（Key Performance Indicators）关键绩效体系分析：,41,2.4 项目界定小结,人性空间、活动黏性、动线特点，互动性和可参与性，可产生聚集导向的空间，制造圈层感和归属感； 只为购买自己的生活方式； 仪式感建筑/文化交流场所。,精神归属,人的活动 及心理感受,人文 符号,人的活动引导： 人的消费心理引导： 精神归属中心：,区域标识； 步行系统； 特色符号语言； 纪念性/风格化建筑群； ,软性指标,都市重建区域增值案例KPI（Key Performance Indicators）关键绩效体系分析：,42,叁 解决方案,3.1 主题概念 3.2 产业功能 3.3 开发经营 3.4 政策支持,43,3.1 主题概念,区域文脉,上棉17厂，生于上海滩黄金时代,3.1 主题概念,定位诠译,厂房改造/城市文脉,“不知为什么我总把浪漫主义时期与煤气灯，与单调的房间、乏味的家具、无情趣的大众联系在一起，这也许是杜米埃的画给我留下的一种印象。”,“从政治经济学角度看，产业的调整，意味两个时代的冲撞、融合及新生。”,事业/生活极致融合 纺织产业与时尚创意的绝妙融合 第3城市生活空间。,上棉17厂城市重建/NOVACITY,产业重构/时尚创意,45,3.1 主题概念,定位诠译,NOVACITY 3 IN 定律： INSPIRATION 活力 时尚的 INNOVATION 创新 创意的 INTERACTION 互动 策源的,时尚|创意|策源,3.1 主题概念,定位诠译,“最开始，我着眼于艺术、文化领域，这往往被发展为创意产业。但实际上，我觉得还应该更宽泛。我觉得创造力并不局限于此，而是渗透在各方面小镇规划、城市交通、酒店管理以及所有东西上。它变成了人们对个体非凡天赋的赞誉” 创意产业之父约翰霍金斯,在NOVACITY时尚|创意|策源,城市风景： 融化历史的未来城市，建筑观光； 生活秀场： 时尚创意，生活无处不在； 纺织产业与时尚创意的绝妙融合； 享受主义： 极致的时尚创意生活体验； 空间分享： 分享上帝赐予的江河、空气、岛屿； 灵魂归属： 时尚创意的胜地，更是圣地。,3.1 主题概念,定位诠译,定义NOVACITY: 以项目为中心的城市重建； 我们定义城市而后定义自己。,47,3.1 主题概念,定位诠译,“把最为生动鲜艳、只有在原始神话中才能出现的那种无羁而多义的浪漫想象、与最为炽烈深沉、只有在理性觉醒时刻才能有的个性人格和情操，最完美地融化成了有机整体。”,建议1：,建议2：,磁场/场力: 动态的，辐射的，强影响力； 时尚创意精神。 谐音“厂”： 延续城市记忆； 纺织产业与时尚创意的绝妙融合。,SCENE： 源自希腊语skn棚， 舞台，T台，戏台，剧场； 一幕，一场，一段； 景物，景象，景色； 图幅，象幅，帧； 事件，史实，实况，现场； 艺术流派,49,“把最为生动鲜艳、只有在原始神话中才能出现的那种无羁而多义的浪漫想象、与最为炽烈深沉、只有在理性觉醒时刻才能有的个性人格和情操，最完美地融化成了有机整体。”,3.1 主题概念,定位诠译,建议3：,其它：,“缎”体现纺织产业特质； “缎筑”谐音“锻铸”体现工业时代的遗迹； “间”即空间。,城市中灵魂皈依的纯净之地,我们不是城市中心，我们与喧嚣保持适当距离； 我们不是城市郊区，我们与城市活力亲密无间； 我们是第三城市生活空间！ 我们拥有事业与生活的极致平衡！,3.1 主题概念,定位诠译,表现主题： 通过历史元素表达出城市文化根性； 体现纺织产业与时尚创意的绝妙融合 建筑观光特色； 建筑观光特色； 强化策源的动态特点。 关键元素： 强标识性历史元素； 建筑天际线； 17.场、SCENE.17； 色块/线条。 表现手法： 17条纱线对建筑天际线的勾勒； 1+7编织的LOGO图案； 文字变形构图； 历史性元素的背景； 色彩对时尚创意的最佳诠释。,51,52,53,3.1 主题概念,价值分析,典型案例价值结构链对比分析示意图,新天地/外滩3号,创意园区,上棉17厂,3.2 产业功能,KEY WORDS: 创意 时尚 策源地,以纺织业为文化背景的时尚创意策源地，兼顾服饰设 计、创意研发与制作、服饰设计与培训、模特培训与经纪、建筑与环境设计、音像设计等相关行业领域； 时尚创意产业为核心，形成集创意时尚、市场交易、休闲娱乐、会展旅游及其相关商务服务等一体的综合园区； 力争项目成为07年首届世界创意产业博览会的主会场。,55,3.2 产业功能,定位诠释,纺织产业与时尚创意的结合： 纺织类：服饰设计、时装面料、纺织色料色彩、织品研发、纺织科技、服饰品牌推广、时尚服饰产业等； 文化类：电影、音乐、表演艺术、出版、电视广播等； 设计类：设计、广告、艺术、工艺品、时装、软件等； 建筑类：如环境艺术、灯光艺术、建筑设计等。,3.2 产业功能,定位诠释,时尚消费 市场的高溢价营销 发布手段的魅力： 运用轰动效应，结合高科技信息处理手段，使产品快速家喻户晓，加强消费欲望、加快消费行为的发生； 传播渠道的魅力： 全方位运用高科技及媒体宣传推广效应，结合各种艺术舞台、展馆展厅等现场效应，加强消费行为冲动性。,57,3.2 产业功能,定位诠释,策源 NOVACITY CAD+CFD+CCD,灵感的源泉，时尚的前沿,3.2 产业功能,四大功能,挖掘项目优势/创博会、世博会契机 依托政府支持 充分发挥上实、纺控品牌资源 引入国际顶级时尚创意实体 锁定策源地定位,设置时尚创意娱乐节点 导入RESORT地产理念 打造项目建筑观光功能 营造时尚创意人聚会圈层 制造明星效应 聚集社会焦点,时尚创意新品发布、国际时尚创意行业展会、顶级品牌折扣店等 抬升园区国际知名度 强化产业链体系价值,引入国际时尚创意酒店 完善园区的RESORT及商务功能 将时尚创意理念渗透入生活细节,核心功能 时尚创意,辅助功能 创意体验型社区服务,辅助功能 创意主题型展示交易,辅助功能 创意主题型展示交易,纺织产业与时尚创意的结合,59,60,61,3.2 产业功能,四大功能结构,高,市场 增长率,STAR,现金牛,CASHCOW,问题,QUESTION,瘦狗,DOG,相对市场份额,波士顿矩阵,高,62,3.2 产业功能,功能分布图示,63,3.2 产业功能,时尚创意,时尚源： 法国FTV频道/上海生活时尚频道； 创意场： 时装设计/棉料剪裁/色彩搭配中心； 大师坊： EMOTION设计室/吴思远工作室； 策源泉： 凯莱希模特学校； Galaxy Modeling & Fashion Promotion College ； 行业汇： 上海时尚创意联合会； SMI-ATI意大利时尚与纺织企业联合会； 博物馆： 上海纺织产业博物馆。,3.2 产业功能,时尚创意,时 尚 源,主力品牌： 上海电视台生活时尚 法国FTV台时尚频道 其它可合作的频道: 中央电视台时尚频道 北京电视台魅力前线 时尚装苑 河北卫视台时尚先锋 广西卫视台时尚中国,65,3.2 产业功能,时尚创意,创 意 场,时装设计中心/面料剪裁中心/色彩搭配中心,66,66,67,3.2 产业功能,时尚创意,大 师 坊,主力品牌： 乔治 阿玛尼创作设计室 克里斯蒂安拉克鲁瓦 其它可合作的频道: 吴思远影视工作室 EMOTION设计室 赵清涛个人创意工作室 李修文个人创意工作室,68,赵清涛 个人创意工作室,69,69,3.2 产业功能,时尚创意,策 源 泉,凯莱希模特学校 Galaxy Modeling & Fashion Promotion College 设置课程包括： 模特从业技巧 模特市场分析 个人形象发展分析 化妆及发型 营养与健美 口才与仪态专业英晤,70,境内外著名创意产业学院： 佛罗伦萨大学之上海创意学院； 都灵理工大学中国时装设计学院； 法国巴黎高等装饰艺术(中国)学院； 英国伦敦皇家文艺(上海)学院； 荷兰埃因霍温艺术学院； 韩国庆熙大学时装系上海教育园。 中外时尚创意学会： 中国纺织服装教育会学； 中国动画学会/中国建筑学会。,知名时尚人士投资的教育园地： 姜培琳时装模特培训中心 王磊形象设计培训学院 谢晋影视艺术学院 上海国际服装服饰中心： 上海国际服装服饰中心是市政府建立的提供服装服饰贸易、交流、展示、权威信息发布、流行引导的平台和纽带。每年承担“一节一周”（上海国际服装文化节、上海时装周）的组织策划、协调实施是“中心”的基本功能。,71,3.2 产业功能,时尚创意,行 业 汇,上海国际时尚联合会（SHIFF）,继海上海引入“上海创意产业协会”后，力争本项目引入上海国际时尚联合会(Shanghai International Fashion Federation)。 与时尚名流探讨时尚课题； 协助世界顶级品牌在沪的商务推广活动； 举办上海国际服装文化节； 成为上海国际时尚周的活动中心。,其他行业汇： SMIATI意大利时尚与纺织企业联合会； 中国纺织企业联合会，,73,3.2 产业功能,时尚创意,上海纺织产业博物馆,参考宝马柏林企业展示中心（BMW Factory Museum）设计。,3.2 产业功能,展示交易,创意折扣城（创意主题型品牌折扣店） Fox Town Louis West 创意时尚街（创意主题型时装饰品街） 纺织主题的品牌概念店 工艺酷型的创意饰品店 创意发布场（时尚创意新品发布中心） 艺术新品展示（与博物馆在强烈对比中融合过度）,75,3.2 产业功能,展示交易,“时尚心动之旅” 主题品牌直销中心： 第1站：甄选顶级品牌； 第2站：时尚心动礼券早早送； 第3站：时尚购物有礼送，心跳 加速更时尚的活动； 第4站：时尚小品献演，心动PARTY，最IN的演出， 最HIGH旋律，心动之城炫动开幕。,创意折扣城（创意主题型品牌折扣店） FOX TOWN,最富 创意 名品 直销中心,75,76,品牌及背景： “路易维斯”LOUISWEST OUTLESTS，隶属法国欧美国际集团。 品牌的时尚主题： “追逐时尚，张扬个性，崇尚品味，创造美丽”。 产品的时尚特征： “路易维斯”品牌服饰折扣店的每一件服饰都与众不同，不仅是款式、面料、做工的雕琢，还有紧扣现代人追求时尚、求新、求异、求变的特征。 服饰品牌系列： 国际一线、二线品牌服饰，包括： YSL(伊夫圣洛郎) GA（阿玛尼） VERSACE（范思哲） H&M CD（克里斯仃 迪奥） ESPRI APPLE(苹果) Miumiu Victorias Secret（维多利亚的秘密）。 产品售价： 以原价 1-2折左右的价格进行销售。,77,3.2 产业功能,展示交易,创意时尚街（创意主题型时装饰品街）,纺织主题的品牌概念店： 纺织饰品、纺织面料、纺织艺术品。 时尚酷型创意店： 家居家饰、时尚数码、创意音乐。,The GLOSS 来自瑞士、世界排名前10位的品牌概念店； 该品牌并非寻常意义上的新品，而是世界各地优秀设计师的最新限量版作品； 推崇的是一种品牌和消费的文化； The GLOSS会定期开设品牌推广展览，提供顾客与设计师交流的机会。,77,3.2 产业功能,展示交易,时尚名人、国际品牌为特色理念的服饰精品店： 时尚运动主题的运动服装及相关器材专卖店，如Nike品牌专卖店； 时尚旅游主题的系列旅游商品专卖店，如（2007创博会的）特色旅游纪念品专卖店； 时装、时尚化妆品、金饰、皮质等专卖店，如提供地区特色服装精品店的江南布衣，提供时尚意大利皮质鞋业精品店的TORRIGIANI产品展示馆等。 精致工艺、时尚酷型为特色理念的饰品店： 时尚眼镜/手表店：提供明星个人设计的时尚眼镜店，以款式新颖而著称的手表精品店，如SWATCH手机专卖等； 时尚家居家饰店：提供创意灯件、时尚布艺、个性餐具的精品店，如多样屋家居生活馆等； 时尚数码店：以产品本身代表时尚的MOTO手机品牌专卖店、SONY新产品展示店等。,79,3.2 产业功能,展示交易,创意发布场（上海国际服装服饰中心/艺术新品展示中心） 与博物馆在强烈对比中融合过度,3.2 产业功能,娱乐休闲,创意吧廊（时尚创意吧廊/茶坊） 三度音乐沙龙； 法国的红磨坊乐美颂； 时尚美食（创意时尚餐饮街） 创意大师的饕餮美食； 多功能厅（多功能会议中心） 集会议/剧院/发布等多功能； 时尚Health SPA（时尚创意康体俱乐部） 悦榕庄/舒适堡/男士理容 时尚码头（时尚创意康体俱乐部） 城市与自然的亲近平台； 大型游艇抵沪的门户。,81,3.2 产业功能,娱乐休闲,创意吧廊（时尚创意吧廊/茶坊）,主力品牌： 三度音乐沙龙 体验原创音乐力量； 乐美颂 东方百老汇，表演艺术； DR吧 极简主义，工业风格； 宝莱纳 德国巴伐利亚啤酒主题； ,3.2 产业功能,娱乐休闲,创意吧廊（时尚创意吧廊/茶坊）,上海的酒吧和咖啡馆在空间里兼而有之，晚上是酒吧，白天是咖啡馆，综合表现了上海人如此和谐统一的海纳百川的精神。,酒吧/咖啡馆的创意特征： 时尚的演出风格： 这是世界时尚音乐人士的小舞台，通过前位的表演传达音乐界的新动态； 时尚的装饰风格： 充分利用老厂房通透的挑空空间，设计出个性较强的创意酒吧； 同时借用现代感较强的针纺织品来装饰老厂房； 时尚的消费体验：,以特色酒类/饮品/甜品吸引时尚消费群； 以时尚体验乐趣为特色的咖啡馆，如15分钟体验自创个性香皂的创皂咖啡馆、以5分钟剪出/织出个性花纹的编织时尚吧/纸折咖啡馆，以拥有“自我时尚地带录音棚”为特色的音乐吧； 以时尚交友方式为特色的音乐派对吧，如用纸鹤飞鸿、电话传情、交友引存卡、交友信息卡、网站会员为交友方式的时尚吧。,83,3.2 产业功能,娱乐休闲,时尚美食（创意时尚餐饮街）,LARIS餐厅（陆唯轩） TMSK透明思考 CJW餐厅（雪茄、爵士、美酒） 百草传奇药膳餐厅 魔戒餐厅电影主题 阿罗哈海钓餐厅 鬼餐厅 ,3.2 产业功能,娱乐休闲,时尚美食（创意时尚餐饮街）,特色西式/中式的连锁快餐： 时尚的食品除了美味，还与快捷的速度相关，各类西/中式快餐是时尚饮食城的主角，如喜年来、时尚小火锅、健康煮时尚餐厅、KFC、必胜客；,特色甜品屋： 在这里可领略各国糖水类食品的独特魅力，如满记甜品屋、九龙冰室、意大利维纳斯冰淇淋、宝莱纳太鼓甜品店等； 特色美食小专柜： 以出售时下流行的礼盒式商品/礼品、速冻食品、时尚水果及烟酒茶叶等，如莉莲蛋挞、特色鲜果吧、哈培烘培等； 顶层露天餐厅： 此餐厅可设计为玻璃房和露天用餐区，并结合运河景观/浦江景观定位为“时尚望江/滨江餐厅”。,僵尸餐馆 （VAMPIRE CAF）,酒水属名“人体试验鸡尾酒”； 菜肴属名“判处有期徒刑两小时”的宴会套餐； 高潮节目属名“重犯逃脱”； 结账属名“交纳保释金”。,85,3.2 产业功能,娱乐休闲,多功能厅（多功能会议中心）,大型剧院； 大型时尚秀场； 大型会议中心； 大型会展； ,87,3.2 产业功能,娱乐休闲,时尚Health SPA（时尚创意康体俱乐部）,悦容庄五行SPA； 舒适堡健身中心； 相关理容化妆服务； ,3.2 产业功能,娱乐休闲,时尚Health SPA（时尚创意康体俱乐部）,这是一系列提供修身养性的服务、提供一系列智能生物科技的产品，从而由内而外塑造“健康美丽”的时尚空间，包括：,时尚美发造型中心： 以时尚发型创造者主理的美发造型馆，形象艺术顾问中心，包括王磊形象公社、组合美发等； 时尚健康养生馆： 以提供有氧健身服务的健身中心、瑜伽馆、花式撞球馆、柔道馆，以提供美体养生服务的时尚生活馆； 现代康体保健中心： 以专业的护理机构为主的休闲场所，可引进全 球领先技术的欧盛口腔门诊部； 科技护肤整形机构： 引入现代高科技仪器、生物保健品提供护肤、整形服务的各类时尚精品养颜中心。,89,3.2 产业功能,娱乐休闲,时尚码头（滨江创意码头）,浪尖的舞者扬帆运动； 可接待游艇的观景码头； 创意水上T台/亲水平台； ,3.2 产业功能,社区服务,时尚Resort （时尚主题型滨江酒店） Resort经营理念。 时尚Fox Hotel （创意体验型酒店式公寓/产权式酒店） 主力品牌Fox Hotel；,91,3.2 产业功能,社区服务,时尚Resort （时尚主题型滨江酒店）,RESORT经营理念； 以时尚生活为主题； 国际酒店管理集团产品； ,时尚Fox Hotel （创意体验型酒店式公寓/产权式酒店）,3.2 产业功能,社区服务,最扣人心弦的和最创造性的生活方式旅馆！ 各个房间都是艺术的一个单独片断，从可笑样式到严密图表设计，从意想不到的街道艺术到间隔幻想 你将发现神秘花木、友好妖怪, 梦境生物, 秘密穹顶预料不及的意外惊喜！,61个房间21位艺术家的1000个想法。,93,一幢建筑，俯视一个时代， 建立在艺术之巅的NOVACITY,94,95,3.3 开发经营,开发原则,原则1：立足于规划与整体功能进行开发。 开发以浦江两岸总体规划、区域控规为基础； 立足于杨浦区知识产业、创意产业为背景进行开发； 立足于杨树浦路创意产业园区整体定位进行开发； 开发以项目社会公益性与创意产业商业化开发相结合。 原则2：多元化开发。 广泛定义消费体系，建立项目自身循环体系，赢利渠道； 通过时尚创意产业办公、休闲娱乐、艺术工坊等业态带动项目品牌的建立，将项目建设成为集创意、娱乐、休闲、观光、餐饮、艺术鉴赏和展示于一体的综合园区； 大量保护建筑的存在，使影视基地建设成为可能，同时建设影视基地也能强化休闲娱乐、观光、餐饮等其它功能。,3.3 开发经营,开发目标,近期目标,中期目标,长期目标,97,3.3 开发经营,开发顺序,根据项目地块位置、性质（保护开发程度）、投资大小、赢利快慢，建议开发次序如下。,3.3 开发经营,招商策略,艺术包装： 建筑艺术，城市艺术年展，达利太空象； 营销前置： 营销与规划互动，重新定义老厂房改造概念，树立行业标准； 借势发力： 借力07年国际首届创博会/世博会，政府招商资源/政策支持； 品牌营销： 以上实品牌为依托，顶级艺术品牌战略，强化上实艺术DNA