上海金山红星美凯龙项目开发管理方案（31页）.ppt

DEVELOPMENT MANAGEMENT OF JINSHAN CHINASTAR （金山红星美凯龙项目开发管理方案）,开发程序,融资研究,目 录,项目管理,营销管理,管理体系,项目概况,-金山新城作为金山区的政治、经济、文化中心;是上海市的滨海新城；是杭州湾北岸地区的核心城市。,金山新城核心城区,-基地位于金山区核心城区金山新城北部。处于金山行政核心地带，毗邻区政府。尽享区位优势。,开发程序,融资研究,项目管理,营销管理,管理体系,项目概况,目 录,项目概况,图例：,红星主题创意馆,社区商业,精品馆,住宅区,红星美凯龙家居MALL,金山红星美凯龙创意产业基地建筑规模20万平方米，经营建材、家居用品，是集建材、家具、餐饮、娱乐、住宅、休闲于一体的新型现代化城市综合体,开发程序,融资研究,项目管理,营销管理,管理体系,项目概况,目 录,金山项目实施过程中的分目标,物业管理,工程监理,融资管理,项目管理,营销管理,管理体系,目 录,项目概况,开发程序,金山红星项目周期及对应管理,2012年3月28日动工,2014年底竣工,融资研究,项目管理,营销管理,管理体系,目 录,项目概况,开发程序,DM 开发管理,PM 项目管理,FM 物业管理,不同参与方工程项目管理子系统所对应的生命周期不同阶段,融资研究,项目管理,营销管理,管理体系,目 录,项目概况,开发程序,金山 项目选择,投资意向 机会研究,市场研究,签订土地出让合同（招标拍卖）,申办项目选址意见书（规划）：40天,建设项目开发程序（1）,申请核发（原有土地，且不变性）,获得规划 设计要求,申报项目建议书（发改委）,建设工程报建、申领项目IC卡,规划/概念设计招标30-60天,（市招投标办）：2天,融资研究,项目管理,营销管理,管理体系,目 录,项目概况,开发程序,规划方案审批（规划）：30天,委托环境评估,申报立项报告/可行性研究备案（发改委）：15天,建设项目开发程序（2）,勘察设计招标 20-30天,申办建设工程规划许可证,申办施工许可证,申报建设工程质量安全监督,环保、环卫、绿化、交通、消防、民防、卫生、管线管理、供水、排水、用电、燃气、通讯,申办建设用地规划许可证（规划）：40天,初步设计审批（建委）：30天,规划、环保、环卫、绿化、交通、消防、民防、卫生、管线管理、供水、排水、用电、燃气、通讯,施工总包招标：35天,施工图设计审批（建委、消防、民防）：30天,施工监理招标： 20-30天,投资资金管理,1 制定项目投资方案和投资策略 2 提出项目资金投入、回收计划 3 组织投资资金，控制资金使用情况 4 根据工程、销售实际情况进行计划调整 5 组织编制项目投资结算报告,施工管理,营销管理,管理体系,目 录,项目概况,开发程序,融资管理,金山项目融资程序,施工管理,营销管理,管理体系,目 录,项目概况,开发程序,融资管理,融资渠道,成立红星华宝基金,项目管理,营销管理,管理体系,目 录,项目概况,开发程序,项目融资,融资结构,项目管理,营销管理,管理体系,目 录,项目概况,开发程序,融资管理,1、股权融资发行PE基金人民币6亿元 2、银行贷款 房地产开发流动资金 房地产开发项目贷款 房地产抵押贷款，筹措人民币3亿元 3、项目预售资金目标销售额人民币19亿元,项目准备,明确项目管理模式 制定项目管理标准化运作流程,项目管理程序,建立管理标准,产品研究,设计管理,建设管理,营销管理,管理体系,目 录,项目概况,开发程序,融资管理,施工管理,设计管理程序,编制项目设计计划、项目设计任务书、项目实施阶段超过标准 控制设计进度和质量，审核各设计阶段的设计成果 设计单位招标管理，拟定、签订设计合同 组织评审规划设计、建筑设计方案 组织、配合各专项设计的实施 根据各部门需要提供设计文件等技术支持 为项目各项报批工作提供技术配合,营销管理,管理体系,目 录,项目概况,开发程序,融资管理,施工管理,提供项目使用新技术、新材料的资料 提出各发包工程项目招标书和合同、协议书的技术内容 组织设计文件会审 审核施工图设计文件 审查施工组织设计和主要施工方案 控制项目施工进度 控制项目施工质量和生产安全，检查设备、材料质量 组织各专项验收和竣工验收 配合交房和保修工作,工程建设管理,营销管理,管理体系,目 录,项目概况,开发程序,融资管理,施工管理,编制项目管理操作规程 沟通联系矩阵 项目管理责任分工 决策流程 授权范围 项目列会制度 管理报告制度(月报格式) 月进度及成本汇总 主要工作汇总 关键线路进度 工程进度表 工程图表,项目管理操作规程,营销管理,管理体系,目 录,项目概况,开发程序,融资管理,施工管理,质量保证体系,准备质量标准，包括材料及设备技术规范 质量保证体系在招标和采购中的实施 分包管理体系 施工前会议 控制与监督,营销管理,管理体系,目 录,项目概况,开发程序,融资管理,施工管理,项目管理要点,工作细分(WBS) 总体计划 成本计划 关键技术分析 安全和健康（HSE）,营销管理,管理体系,目 录,项目概况,开发程序,融资管理,施工管理,项目总进度表,建立项目总进度表, 包括： 主要节点 建设单位在主要事项上的决策时间 政府审批/许可证 设计进度 采购进度(包括监理, 承包方, 顾问, 总承包方, 指定分包及供货商) 配套的申请及协调 土地的计划, 物流的计划 设计及施工的关键路径 施工（钢结构/幕墙/机电设备） 调试 竣工 交钥匙,营销管理,管理体系,目 录,项目概况,开发程序,融资管理,施工管理,项目成本分析,项目成本构成 项目现金流 项目累计现金流,营销管理,管理体系,目 录,项目概况,开发程序,融资管理,施工管理,项目技术分析,建筑和结构设计： 平面布置 工艺设备布置 预留孔布置 综合吊顶布置 机电布置 屋面图 总平面图 初步结构支撑 技术规格,电力设计 初步单线图 初步电力照明分部 初步救生系统 初步管道井设计 初步接地设计 初步防雷设计 初步特殊系统设计 技术规格,机电设计 初步给排水 初步机电总成图 系统图 机电设备清单 机电设计计算 消防：喷淋布置 技术规格,营销管理,管理体系,目 录,项目概况,开发程序,融资管理,施工管理,安全与健康,安全管理构架 职责业主/施工经理/CEI顾问/承包商/分包商 关于安全问题个人职责的身份认证：姓名、职务、地址、电话、紧急联系电话 安全目标培训 安全设施 初步援助、药物、医院、紧急情况服务 安全会议 意外/损害/事故汇报及调查 安全数据统计 安全视察 持续改进,营销管理,管理体系,目 录,项目概况,开发程序,融资管理,施工管理,根据项目投资计划提出项目各阶段的成本测算书 参与规划、建筑、综合方案的评审 制定各发包工程的合同、协议，负责会签与发送 监督合同、协议的执行情况 组织编制项目竣工决算报告,成本合约管理,施工管理,管理体系,目 录,项目概况,开发程序,融资管理,营销管理,第一阶段：前期开发策划（市场调研、产品定位、经济分析）,第三阶段：策划调整,第二阶段：形象策划、 广告策划和销售策划,营销阶段,施工管理,管理体系,目 录,项目概况,开发程序,融资管理,营销管理,本案整体战略规划结构 （金山红星）地产营销+（金山红星）红星不动产 （战略构思及体系建设）,整体营销机构 （执行）,整体招商及商管、物管机构 （执行）,营销,红星物业,红星管理公司,红星家居茂,营销体系,施工管理,管理体系,目 录,项目概况,开发程序,融资管理,营销管理,营销目标,销售周期：2012年3月-2014年12月底 市场目标：,施工管理,管理体系,目 录,项目概况,开发程序,融资管理,营销管理,项目公司管理架构,客户服务部,规划设计部,总工程师办公室,精装修管理部,财务管理部,审计部,董事会/董事长,总 经 理,副总经理,投资者关系部,市场研究部,开发程序,融资研究,目 录,项目管理,营销管理,管理体系,项目概况,管理控制:房地产开放的总控计划,项目公司项目总体开发计划管控1