我国房地产企业融资问题及对策探讨

题 目： 我国房地产企业融资问题及对策探讨 学 院： 商学院 专 业： 会计学 姓 名： 韩笑 指导教师： 关辉 完成日期： 2014-04-22 毕业论文任务书毕业论文题目： 我国房地产企业融资问题及对策探讨选题意义、创新性、科学性和可行性论证：对目前房地产融资结构的研究，有利于认识金融体系中潜在的风险，引起社会的广泛关注。提出的相关对策有利于切实有效地解决相对窘迫的形势。主要内容：本文系统的讲述了现阶段我国房地产融资的渠道以及面临的问题，并分析总结了如何改善现状，提出了建设性的对策。目的要求：论文观点明确，层次分明，按计划进度进行论文撰写，格式符合要求，通过论文的撰写提高自己的分析问题和解决问题的能力，将会计知识综合运用与社会问题，得到综合素质的提升。计 划 进 度 ：2013年12月11日 确定论文标题与任务书2013年12月12日 设计论文提纲2014年02月16日 交论文初稿2014年04月06日 修改论文2014年04月22日 定稿指 导 教 师 签 字： 主管院长（系主任）签字： 2014年 05 月 05 日辽 宁 大 学本科毕业论文（设计）指导记录表论文题目我国房地产企业融资问题及对策探讨学生姓名韩笑学 号100604123年级、专业2010级、会计学指导教师姓名关辉指导教师职称讲师所在院系商学院第一次指导（对确定题目、毕业论文（设计）任务书的指导意见）：1、建议论文标题目修改为“我国房地产企业融资问题及对策探讨”； 指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2013 年 12月11 日第二次指导（对论文提纲的指导意见）：1、提纲各级标题的标号用一、1，两级即可，当然论文撰写时可以有更多的级次；2、正文应将概述作为第一部分，序言单列出来，见学校毕业论文基本格式要求；3、将现状、问题、方法这三部分的一级标题中的企业名称删去，分别列出普遍适用的几个二级标题，同时在论述中可以列举实例加以说明。（因为不是案例分析）4、提纲修改后发来。第一部分中的1和2，不要列入正文，可以列入序言部分。可以撰写初稿了。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2013年 12月 12 日第三次指导（对初稿的指导意见）：1、错别字的改正；关键词要格式下沉；各级标题的标号与标题距离过大；2、对房地产融资定义归类，本文讲的是广义还是狭义；部分资料与所陈述理论相矛盾；表格不具有说服力；3、要按毕业论文样本的格式修改论文； 4、注意字数要在8 000字以上。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2014年 02月 16日第四次指导（对修改稿的指导意见）：1、论文还要修改，你论文的中心就是房地产企业银行借款比例过高，财务风险大，你论文中有好几处都引用了资料来说明银行借款比例高，但又不一致，所以一是要保证资料准确，二是无需罗列太多的资料，明确了就可以了。2、问题和解决措施均要按重要程度排序。3、二级标题不能有标点。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2014 年 04 月 06日第五次指导（对是否定稿、进入答辩及其它指导意见）：论文基本合格，同意定稿，进入答辩。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2014 年 04 月 22 日主管院长（主任）签名 院系盖章 2014 年 05 月 05 日注：指导意见如不够填写可加附页指导教师评语学 生： 韩笑 专 业：会计学 论文题目：我国房地产企业融资问题及对策探讨 论文共 12 页，设计图纸 张。 指导教师评语：该同学论文我国房地产企业融资问题及对策探讨，选题具有一定的理论意义和现实意义。论文以我国房地产企业融资为研究对象，在对我国房地产融资的相关理论简单介绍的基础上，对我国房地产企业融资的现状及存在的问题进行了调查分析，并针对问题提出了解决办法。文章观点明确，层次分明，结构合理，论述较全面。指导教师评分： 指导教师签字： 2014年 05 月 05 日辽宁大学毕业论文（设计）成绩评定单评阅人评语：评阅人评分：评阅人签字： 年 月 日答辩委员会评语：院（系）毕业论文答辩委员会（小组）于 年 月 日审查了 届 专业学生 的毕业论文。答辩委员会评语：答辩成绩：答辩委员会成员：答辩委员会（小组）组长签字： 年 月 日 毕业论文（设计）成绩：评阅人评分：指导教师评分 ：答辩成绩：总成绩：院长（系主任）签字： 年 月 日注：评阅人评分满分为100分，指导教师评分满分为100分，答辩成绩满分为100分；总成绩为三者的算术平均值（四舍五入）。摘要在国民经济稳步快速成长的今天，房地产作为一个较为特殊的行业，已成为我国国民经济的主导产业，正逐渐改变着人们的消费观念和水平，影响着人们的日常消费结构，在现代社会有着举足轻重的地位。房地产行业的繁荣发展可以带动相关产业的发展，例如建材业、建筑业、冶金业等40多个部门。然而，面对仅有二十多年的发展历史，我国房地产金融业的缓慢脚步已然跟不上房地产业的发展速度，加上管理经验不足、融资渠道、结构、规模等方面欠缺，阻碍了房地产业的发展，也加剧了金融风险，与国外同行业的出具较大，我国房地产面临很大的问题。房地产业作为一种资金密集型的产业，充足的资金是项目成功的关键一环。所以，拓展我国房地产的融资渠道，创新房地产金融，是摆在全行业面前的亟待解决的重大问题。本文通过对我国现有房地产融资方式的剖析，结合房地产融资原则以及政策与法规的分析指出我国房地产融资的症结，为我国房地产业融资寻找新的渠道与途径，为房地产融资打开新思路，使房地产业在新的环境、新的政策下能够找到契机，这对我国房地产融资问题的解决有着现实的指导意义。首先，对我国房地产当前的融资状况进行分析，发现问题。我国融资方式主要依靠银行借款，融资方式单一，融资结构不合理，融资成本较高，给银行和企业带来金融风险。其次，针对发现的问题给予可行性的解决方式，扩展融资方式，改良融资结构，从企业自身、银行、国家等角度进行阐述，提出扩充自有资金、激活更多信贷方案、增补相关法律法规等解决方案。最后，通过解决办法的提出做出总结，达到融资渠道的拓宽、融资成本的降低、金融业安全性能提高的目的。关键词：房地产企业；融资；对策IIIAbstract Today, with the steady and rapid increasing number of national economic, the Realty Business has become the leading industry of our national economic as a comparatively special business. It is gradually changing the consumption concept and standard of humans, influencing the daily consumption structure and owning the decisive position in the modern society. The development and prosperity of the Realty Business may drive the relative businesses development, such as building materials industry, construction industry, metallurgic industry and other departures more than forty. However, because of the only 20 years history of realty financial industry, it had apparently cant catch the developing step of realty business. Also, there are many shortages in the aspects of managerial experience, financing channel, structure and scales and so on, which impeded the realty business development and intensify the financial risk. Comparing with the same industry in abroad, Chinese Realty Business faces serious problems. The Realty Business is a kind of capital intensive industry. So abundant money is the key for items success. For this reason, it is the first point to broaden the financing channels of Chinese realty business and innovate real estate finance for the industry. In this paper, by analyzing the available ways of real estate combining with the principles and policies and rules, we point out the crux of Chinese real estate finance to find the new channels, ways and thoughts for real estate financing, and make realty industry find the opportunity in the new environment and policy. This will make guiding sense of solving the real estate financing problem. First of all, I analyzed the present financing situation of Chinese realty business to find problems. The Chinese way of financing is simply and mainly depending on bank loan. The structure is unreasonable and the cost is expensive. All of these bring the financing risk for bank and enterprise. Secondly, I give the feasible methods to solve the problems that we found. Broaden the financing ways, improve the financing structure and elaborate from the point of enterprise, bank and country. Raise the solutions such as enlarging equity fund, activating more credit and loan project, and supplement relative laws and rules. At last, I conclude by raising the solution. Realize the aim of broadening of financing channel, reducing the financing cost and improving the financing security.Key words: real estate enterprise; financing;solution目录一、我国房地产企业融资概述1 1、我国房地产融资概念1 2、我国房地产融资特点1 3、我国房地产融资模式1 4、我国房地产企业融资原则2 二、我国房地产企业融资状况3 1、融资渠道多元化3 2、融资主要渠道靠银行贷款3 3、信托业日益活跃 5三、我国房地产企业融资存在的问题5 1、银行借款比例高，财务风险大 5 2、对房地产融资的限制因素过多6 3、房地产企业融资水平差异大6 四、我国房地产企业融资问题解决办法8 1、吸引股权投资，增加自有资金8 2、优化融资渠道的支撑体系8 3、建立完善的企业法人治理机制94、吸引海外资金9 五、结论10参考文献12 我国房地产企业融资问题及对策探讨一、我国房地产企业融资概述1、我国房地产融资概念房地产融资指发生在房地产经济活动中的，通过各种方法及工具为房地产业及相关部门融通资金的金融行为。广义的房地产融资与房地产金融的概念相同，指的是筹集、融通和结算资金的所有金融行为；狭义的房地产融资只是其中的一环，即专指资金融通行为。本文所指的房地产融资是广义上的房地产融资。2、我国房地产融资特点（1）开发资金金额大，对外源性融资依赖性高。每开发一个新的项目都会动用大量材料、人工、土地出让金等资金，其融资金额非常巨大仅依靠企业自有资金是不可能的，这就必须通过各种手段进行外源性融资。（2）产品生产周期长，投资回收期长。房地产项目从购买土地、开工建设到销售回款需要大约2-3年时间，其资金周转时间长。（3）需要担保。现如今许多金融机构为降低贷款风险，一般要求房地产企业提供担保，开发商在获得土地后，以土地作为担保物进行融资以取得资金，保证日后的开工建设。（4）风险大。由于房地产行业的特殊性，开发过程中存在许多不定因素，如质量不过关、销售业绩不良、开发商信用不合格等，构成较大危险。3、我国房地产融资模式我国房地产融资模式可分为企业内部的融资和企业外部的融资。企业内部的融资主要指的是企业的自有资金，即利用企业现有的资金来完成项目工程的开发，现有资金又包括企业股东投入的资本金与向购房者预收的购房款，但是企业一般没有太多的现有资金来支撑整个项目的运行进度，它只占了整个项目开发资金的很小一部分，这就要求房地产企业开发新的融资模式，即外部融资。所谓外部融资指的是企业通过其外部资金对其项目开发进行资金支持，这一方式已成为房地产企业融资的一种重要手段。外部融资主要有银行贷款、房地产信托、企业债券融资等，外部融资相对内部融资来源较多，种类复杂，它作为一种重要的融资方式在整个房地产事业有着不可撼动的地位。具体的分类见图1.3：自有资金房地产企业融资内部融资外部融资预售定金购房款应收、应付账款等房地产投资基金权益性信托合作开发银行贷款债券融资债务性信托融资权益性融资债务性融资图1.14、我国房地产企业融资原则（1）确保合理资金需要量原则。房地产融资的目的是解决开发项目所需资金，从内源资金与外源资金两个角度综合评判，企业为了保证融资数量，在必要的情况下可以考虑多种融资方式结合。（2）最优融资顺序原则。选择融资方式时，应将最少融资成本的融资方式放在第一顺位。（3）资金投向合理原则。融资与资金投放息息相关，只有做好充分的融资准备才可以投资。（4）确保资金按时供应原则。融资的时间与数量间配合也是相当重要的，两者应协调一致，在跟上进度的基础上防止发生浪费与多占资金。（5）融资费用适当原则。在众多的融资来源中，我们要选择融资成本低的融资渠道，但也应考虑渠道潜力、约束条件等因素。（6）企业获利和安全性原则。企业融资目的就在于实现企业的财务获利能力。同时，又需注意融资活动的风险性，从而保障企业财务的安全性与稳定性。二、我国房地产企业融资状况1、融资渠道多元化（1）银行贷款。银行贷款是现阶段我国房地产企业融资的主要模式，也是最原始的模式，同时也是房地产融资的主要渠道，它已然处于一个高度垄断的地位。（2）股权融资。股权融资为房地产融资方式的一种，指的是企业股东愿意让出部分企业所有权，通过企业增资的方式来引进新的股东的方式。股权融资所获得的资金，企业无须还本付息，但新老股东的利益都随着企业的利益增长而增加。（3）房地产信托资金。伴随着人民银行企业自有资金不低于项目总投资的30%的规定的出台，房地产作为新的融资方式成为众开发商的新宠，因为它完全不受新规定的限制。所谓信托，指的是在建立信任的基础上的一种财产挂历制度。房地产信托（REITS），一般是指信托投资公司以发行信托受益凭证的形式向投资者募集资金，对募集资金实行多远投资组合策略，投资于不同类型的房地产项目和业务，获得净收益分配给投资者，信托投资公司则获得相应的管理费的一种投资形式。其主要模式分为财税信托投资公司直接对房地产项目投资和债权融资两种。（4）房地产基金。房地产基金在对房地产企业投资时属于股权投资，不会给企业增加债务上的负担；同时，它又可以分散投资、降低风险，因为在对企业投资时不会超过基金净资产额的某一比例，这种情况下，企业就不会丧失自主经营权。2、融资主要渠道靠银行贷款目前，中国房地产开发资金主要来源为企业自有资金、银行贷款及其他资金。房地产企业的自有资金与银行存款的比例大约为30:70或20:80。由此可见，房地产开发商的自有资金比例较低，主要靠银行贷款，所以银行贷款为我国房地产开发企业资金的重要来源，其重要性可见一斑。当然，开发商热衷于依赖银行贷款的方式融资并不是无理由的“拍脑袋”决策。（1）银行贷款的利率低，相对于其他融资方式来说，其融资成本就比较低，可以充分发挥财务杠杆的作用来提高企业的利润。 银行贷款的个别资本成本计算公式：借款金额（1-借款手续费率）=+计算结果K即银行贷款的个别资本成本。从公式中可以看出，银行借款利息属于税后利息，利息可以在所得税前扣除，因此可以产生抵税的效果。 财务杠杆效应财务杠杆效应指的是企业的负债经营可以使权益资金获得额外利益。由于负债的利息与优先股的股利固定不变，所以具有优先股的企业所有者收益的增幅大于息税前利润的增幅，就产生财务杠杆作用。然而，财务杠杆作用也分正负，当息税前利润率大于负债利息率时，财务杠杆呈现正作用，并且财务杠杆效益随着负债比率的增高而变大，企业获利能力越强。反之，资金的息税前利润率小于负债利率是，高负债率使得权益资金利润率下降，无利可图甚至发生资本损失，这种则为财务杠杆的负作用，应当规避。当企业资金的息税前利润率等于负债利息率是，这种负债经营的临界值状态，前者大于后者，则可提高负债比率从而使股东看到更多的财务杠杆效益。银行借款的利息费固定不变，允许税前扣除，所以当息税前利润增加时，每股普通股所负担的固定财务费用就相对减少，给股东带来额外好处。同时，企业在高负债的经营下也会面临破产风险。在企业破产时，银行借款的偿还顺序也由于股权，从而降低银行偿还风险。（2）银行贷款的获取时间比较短，审批的程序少，可以快速的筹集资金，这与上市发行股票、发行债券等其他融资方式比较，手续需要的审批环节少、效率快。2013年，根据央行与银监会对全国除西藏之外30个省（市）的调查显示，我国房地产资金来源中，有55%的资金直接来自于银行系统，另外的自筹资金大多是从商品房的销售收入转变而来，多数来源于购房者的银行按揭贷款，按照首付30%计算，企业自筹资金中则大约有70%是来自银行贷款；“定金与预收款”同样有30%的资金来自银行贷款，倘若加上施工企业垫资中来源于银行的部分，那么来源于银行的资金总比例将会高达70%以上。事实上，银行贷款支撑了整个房地产开发商的周转资金链。国际通行标准规定，银行贷款最多不准超过房地产总投资额的40%，而我国房地产企业相比下对银行的依赖颇高。一旦房地产发生了波动，房地产企业的经营风险也将转为银行的金融风险，从而影响了国家的金融安全。为此，我国政府频频出台政策宏观调控，尤其是2007年的紧缩性货币政策，央行连续十次的上调存款准备金率以及连续六次加息，即便这一措施并非针对房地产市场，但也给房地产的资金供应带来了不小的影响。房地产行业资金链的脆弱一览无遗，房地产企业的融资状况也面临前所未有的挑战。面对这一资金瓶颈，开发商应尽快拓宽融资渠道。3、信托业日益活跃如上所述，我国房地产企业资金来源主要为银行贷款，但随着人民银行对企业拆借资金和银监部门对银行放款管理的日益加强，银行借款方面的难度将会越来越大，这一方面会受到诸多限制。由此，信托行业应运而生。即便信托行业仍然存在诸如购买者资格被限、成本高、监控严格、流动性低等缺点，但它的可取之处使其更加成为众开发商眼中的娇花。（1）发型灵活。开发商在开发项目时需要向银行申请贷款，这就需要各种证件，然而证件齐全才能获得审批贷款。而信托业不同，它可以大大节省“时间成本”，开发商在资金不够的情况下，拿到土地后，通过信托计划可以快速筹备资金，从一定程度上缩短项目开发周期。（2）信托资金用途广泛。它可以普遍运用于开发项目的全过程，如土地价款、市政规划等各个阶段，使项目开发得到全方位资金支持。（3）综合财务费用低。由于信托的介入，形成了新的股东，一定程度上增加了注册资本，资产负债率有所降低，使开发商提早达到银行贷款要求，尽早完成销售，回笼资金，减少了资金的占用时间。三、我国房地产企业融资存在的问题 在经济转轨的过程中，我国的融资制度已然发生深刻变化，初步形成了以银行借款为主、多种融资方式并存的发展格局。但是，与发达国家的经济市场相比，我国的房地产融资体系仍旧存在非均衡发展状况，这一现状阻碍了我国房地产业的健康发展。1、银行借款比例高财务风险大房地产开发由于其高风险、高收益的特点，相对于其他的融资渠道来讲，银行借款的资本成本低，这就使银行借款成为了开发商融资的首选渠道。大部分的房地产开发资金均来自商业银行，而商业银行本身毕竟是以盈利性、安全性及流动性为核心的，所以，房地产企业不应过于依赖银行借款，否则会带来很大的财务风险。中国的银行业是在金融基础设施极其不健全、自身抗风险能力相当脆弱的背景下涉足房地产贷款的，近年来房地产贷款的迅速膨胀，一旦房地产价格走向疲软和下滑，房地产市场和商业银行之间的资金链就会断裂，那么，银行将会瞬间坠入更大规模的坏账深渊，房地产行业也会立即土崩瓦解。2013年，在房地产持续调控的背景下，全国优秀百强房地产企业在银行贷款的额度与贷款利率上都占有明显优势。例如，万科在2013年1月份获得银行借款7.65亿元，年利率只有6.72%；其他企业如首开、金融街等也获得了较大规模的银行贷款。而融资结构的不合理会带来房价居高不下、金融机构高位风险、过高财务风险等消极影响，所以应及时调整结构。银行贷款广泛贯穿于房地产开发、土地储备、房地产销售整个过程，大约80%的土地购买和房地产的开发资金全都直接或者间接的来自商业银行。这种单一的融资结构使企业的金融风险过于集中，并不利于房地产事业的健康、可持续发展。与此同时，也说明我国房地产融资渠道的多元化融资体系并未形成、尚不成熟，更会加大银行的信贷风险，使其成为房地产行业风险的承担者。具体来讲，因为房地产行业的融资渠道主要依赖于银行，所以银行信贷政策的每一次变更与调整势必会带给房地产业巨大冲击，这不利于房地产行业的健康稳定发展。所以开发更多的融资渠道势在必行。2、对房地产融资的限制因素过多房地产融资，不是单纯为了建设与发展聚集资金，它实质上是为了表现利用资金的供求体现资源配置的过程。房地产行业作为一种资金密集型行业，需要大量的资金作为有利后盾，这就说明单纯的依靠内部融资是不能满足其资金需求的，所以外部融资很重要，应是房地产业融资的主要形式，目前我国融资渠道主要有：银行贷款、股权融资、发行债券、利用外资、房地产信托等。在众多方式中，信贷融资还是中流砥柱，其他方式收政策、金融体系的制约较大，因此发展困难，很有局限性。我国房地产市场银行信贷仍是主流的原因之一在于政策的限制，如房地产信托产品还很难满足房地产的融资要求，由于政策的约束，上市比较困难。目前，中国5万多家地产公司中，只有52家公司在证券市场上市融资。债权融资的希望更为渺茫，因为它难以达到公司法对发债主体的要求。我国过去对土地改革进行了大胆的改革，但在融资上表现的相对比较保守，在针对房地产融资问题上出台了较多的法规，如今在市场经济的背景下，为防止房地产过热、房价不断抬升，对我国的金融机构及房地产开发要求做出了更进一步的规定，对融资渠道进行了进一步限制，相继出台了针对我国房地产融资条件和融资渠道的硬性规定，详情如下表1：表1：2007年-2010年我国房地产融资政策一览表法规名称发布机构发布时间主要规定关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知商务部、国家外汇管理局2007年5月要求商务主管部门严格控制外商投资高档房地产，并严格控制以返程投资方式关于加强商业性房地产信贷管理的通知央行、银监会2007年9月对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得“四证”的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款固定资产贷款管理暂行办法银监会2009年7月对固定资产贷款的受理与调查、风险评价与审批、合同签订、发放与支付、贷后管理等环节作出相应规定和要求关于促进房地产市场平稳健康发展国务院2010年1月要严格执行房地产项目资金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发 从表中可看出，国家为了防止投资过热，致使房价飙升，通过对金融机构和泛地产开发的要求做出相应的法律法规，从而进一步限制了融资渠道。3、房地产企业融资水平差异大 在我国，沿海城市与内地城市的经济水平差异较大，这就使得我国的沿海与内地房地产企业的融资数额形成较大差异。往往地区经济的发展好，就有助于该地区的融资状况，否则，融资路程就比较崎岖。在我国房地产企业当中，国资背景的企业所占比例将近三分之一，剩余的多是本土的民营企业垄断，而外来的资金所占比例微乎其微。在上市公司里，国资背景企业也占到了六成左右。从企业融资水平看，具有庞大队伍的中小型企业，其规模小、市场份额低，导致银行普遍认为风险巨大，不予以贷款支持。相比之下，境外的房地产企业则同时具备雄厚的资金与丰富的管理经验，但拘泥于政策限制，土地资源不易获取。四、我国房地产企业融资问题解决办法1、吸引股权投资，增加自有资金对于房地产行业来说，股权投资是房地产业与资本结合的最理想渠道。扩大自有资金有两种，一是增加内部积累，二是增加外部资金投入。外部资金投入又分为原有股东资金的增加投入和新股东的加入（私募扩股）。私募股权的投资是指通过私募的形式对非上市的企业进行权益投资，在交易过程时考虑了将来退出机制，也就是通过上市、并购或者管理层的收购等出售所持有的股份。私募投资不仅可以吸引大量资金，还能引进先进的管理经验，可以通过提升企业能力和资本市场形象带动股票价格。股权融资可以增加公司的自有资金，提高公司的偿债能力。万科、恒大等知名房产公司在资金积累后上市，筹集大量资金，为以后的发展做足了准备，实践出真知，股权融资是提高企业竞争力的有效手段。2、优化融资渠道的支撑体系就我国房地产融资渠道而言，我国的法律制度还不够完善，还没有明确约束借贷双方权利与义务的条款。这就要求修改完善法律法规，确立房地产信贷业的法律地位，要强化审查行为、规范开发商的融资行为、明确其权利与义务，促进房地产金融业的健康发展。（1）完善相关法律法规体系。应在尽快的时间内发展有可能成为融资工具的方式，使之与银行贷款达到分天下的效果，降低银行信贷的潜藏危机。但我国的法律制度不够完善，需要完善合同法、公司法、建筑法等，并制定如房地产开发企业贷款管理条例、违反房地产信贷管理处罚办法等。（2）完善信贷担保体系。房地产担保指的是在房地产企业向银行申请贷款时，有线管的部门出面担保，向银行出具信用保证，是以一定财产或金额为基础约定的，当贷款人无法按时偿还时，担保单位应承担相应责任。担保公司在金融市场中起着提升企业信用、减少银行风险、架设融资渠道的作用。许多企业在缴纳部分土地出让金后资金短缺，担保公司就可以提供房地产委托贷款，开发商将项目公司的股权押给担保公司。这样，开发商既寻求到了资金又提供了担保，同时也降低了银行贷款的风险。但我国的担保机制还存在诸多问题，首先，应维系保险市场的混乱局面；其次，形成全国统一的抵押保险机制；再次，鼓励保险公司调整经营策略，简化手续，推出多种保险条款。3、建立完善的企业法人治理机制我国国内的房地产企业有国有控股和私营两种，这种由内部控制形成的融资结构不能实现企业价值的最大化，为了提高融资效率就必须完善公司治理机制，改良融资水平差异大的问题。第一，对国有股强化出资人的制度，避免所有者缺位，强化对内部人的机制。第二，改变经理人激励方式，如增加经理人的货币收益、股票期权制、降低经理人对非货币收益的依赖偏好度等。4、吸引海外资金我国房地产融资只注重了国内自有资金的开发，忽略了海外资金的吸引。但是海外资金进入中国对我国的房地产事业是非常有益的。一方面，它可以缓解国内房地产融资对银行借款的过分依赖，有利于房地产市场的持续发展；另一方面，多一种融资方式可以分散金融风险。就我国房地产融资渠道而言，我国的法律制度还不够完善，还没有明确约束借贷双方权利与义务的条款。这就要求修改完善法律法规，确立房地产信贷业的法律地位，要强化审查行为、规范开发商的融资行为、明确其权利与义务，促进房地产金融业的健康发展。（1）完善相关法律法规体系。应在尽快的时间内发展有可能成为融资工具的方式，使之与银行贷款达到分天下的效果，降低银行信贷的潜藏危机。但我国的法律制度不够完善，需要完善合同法、公司法、建筑法等，并制定如房地产开发企业贷款管理条例、违反房地产信贷管理处罚办法等。（2）完善信贷担保体系。房地产担保指的是在房地产企业向银行申请贷款时，有线管的部门出面担保，向银行出具信用保证，是以一定财产或金额为基础约定的，当贷款人无法按时偿还时，担保单位应承担相应责任。担保公司在金融市场中起着提升企业信用、减少银行风险、架设融资渠道的作用。许多企业在缴纳部分土地出让金后资金短缺，担保公司就可以提供房地产委托贷款，开发商将项目公司的股权押给担保公司。这样，开发商既寻求到了资金又提供了担保，同时也降低了银行贷款的风险。但我国的担保机制还存在诸多问题，首先，应维系保险市场的混乱局面；其次，形成全国统一的抵押保险机制；再次，鼓励保险公司调整经营策略，简化手续，推出多种保险条款。我国国内的房地产企业有国有控股和私营两种，这种由内部控制形成的融资结构不能实现企业价值的最大化，为了提高融资效率就必须完善公司治理机制，改良融资水平差异大的问题。第一，对国有股强化出资人的制度，避免所有者缺位，强化对内部人的机制。第二，改变经理人激励方式，如增加经理人的货币收益、股票期权制、降低经理人对非货币收益的依赖偏好度等。五、结论 本文在市场经济条件的背景下，以我国房地产融资渠道为研究对象，阐述了本文选题的背景与研究的意义。在此基础上，提出了我国房地产发展的问题，并提出优化完善房地产融资渠道的措施。