我国房地产企业财务风险的成因及对策分析

辽宁大学本科学位论文辽宁大学本科学位论文 我国房地产企业财务风险的成因及对策分析我国房地产企业财务风险的成因及对策分析 作者姓名：郭琳作者姓名：郭琳 导师姓名：李雪松导师姓名：李雪松 学学 院：商学院院：商学院 专专 业：会计学（注册会计师专门化）业：会计学（注册会计师专门化） 研究方向：财务管理研究方向：财务管理 2014.52014.5 毕业论文任务书毕业论文任务书 毕业论文题目：毕业论文题目：我国房地产企业财务风险的成因及对策分析 选题意义、创新性、科学性和可行性论证：选题意义、创新性、科学性和可行性论证： 我国经济自改革发展后处于飞速发展时期，百废待兴。社会主义市场经济欣欣 向荣的同时也或多或少存在着各种问题。而作为国民经济的重要话题之一，房地产 市场，更是重中之重。因为它关系着百姓的基本生活，牵系着社会稳定与安康。因 此，研究房地产企业财务风险产生的原因及对策对于我国经济健康发展有着重大意 义。同时，本文着重联系当今社会环境做出可靠地现实地适当地分析，具有科学性 和可行性。 主主 要要 内内 容容 ： 全文共分四个部分进行论述：第一部分主要概述了房地产行业的概况，其自 身的特点分析；第二部分针对我国房地产企业进行分析，结合内外部环境进行总 括；第三部分将我国房地产企业活动分为筹资、投资、经营和回收再分配四个环 节，通过分析这四个环节进一步提出我国房地产企业财务风险产生原因；最后一 部分，根据四个环节产生原因提出相应的解决措施。 目目 的的 要要 求求 ： 本篇论文结合本科四年所学习的专业性知识，加之对论题的理解和资料搜索， 对实际问题进行了分析。本论文的目的在于，通过对我国房地产企业内、外部因素 以及业务活动环节进行资料搜索、整合，运用所学知识和自我认识，对我国房地产 企业财务风险产生原因以及应对措施得出结论，为我国房地产企业提供解决对策。 计计 划划 进进 度度 ： 成毕业论文，具体时间如下： 1.2013.12.25-2013.12.31 收集资料，确定论文选题，完成论文任务书； 2.2014.1.1-2014.1.20 修改论文提纲； 3.2014.2.1-2014.2.24 修改论文初稿； 4.2014.3.15-2014.4.20 进一步修改论文修改稿； 5.2014.4.21-2014.5.2,论文定稿。 指 导 教 师 签 字： 主管院长（系主任）签字： 年 月 日 辽 宁 大 学 本科毕业论文（设计）指导记录表 论文 题目 我国房地产企业财务风险的成因及对策分析 学生 姓名 郭琳学 号100608211年级、专业10 级 注会 指导教师 姓名 李雪松 指导教师 职称 所在院系商学院 第一次指导（对确定题目、毕业论文（设计）任务书的指导意见）： 对论文写作进行讲解： 1、如何进行论文选题 首先搜集资料，然后进行论选题，确定论文题目； 2、如何拟定大纲 大纲主要包括三方面：提出问题、分析问题、解决问题； 3、如何填写论文任务书 选题确定下来后，完成大纲，明确写作目的及内容后再完成任务书填写。 指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2013 年 12 月 27 日 第二次指导（对论文提纲的指导意见）： 1、题目改为我国房地产企业财务风险的成因及对策分析 2、把环节俩字改成表现，另要注意格式。 指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2014 年 1 月 10 日 第三次指导（对初稿的指导意见）： 指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2014 年 4 月 24 日 第四次指导（对是否定稿、进入答辩及其它指导意见）： 内容基本符合要求，需对论文格式进行最后修改，确保符合学校统一要求， 修改后可定稿、打印。 指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2014 年 5 月 1 日 主管院长（主任）签名 院系盖章 2014 年 月 日 注：指导意见如不够填写可加附页 指指导导教教师师评评语语 学 生：郭琳 专 业：会计学（注册会计师专门化方向） 论文题目：我国房地产企业财务风险的成因及对策分析 论文共 20 页，设计图纸 0 张。 指导教师评分： 指导教师签字： 年 月 日 辽宁大学毕业论文（设计）成绩评定单辽宁大学毕业论文（设计）成绩评定单 评阅人评语： 评阅人评分： 评阅人签字： 年 月 日 答辩委员会评语： 院（系）毕业论文答辩委员会（小组）于 年 月 日审查了 届 专业学生 的毕业论文。 答辩委员会评语： 答辩成绩： 答辩委员会成员： 答辩委员会（小组）组长签字： 2014 年 月 日 毕业论文（设计）成绩： 评阅人评分 ： 指导教师评分 ： 答 辩成 绩： 总成绩： 院长（系主任）签字： 2014 年 月 日 注：评阅人评分满分为 100 分，指导教师评分满分为 100 分，答辩成绩满分为 100 分；总成绩为三者的算术平均值（四舍五入） 。 摘摘 要要 财务风险，即企业在现代市场环境中因筹资错误以及财务结构不合 理等原因造成企业失去偿债能力并最终致使投资者预想收入下降的风险。 财务风险客观的存在于企业经营活动中，企业可以采取一定的方法与措 施来降低财务风险，但不能消灭财务风险。因此，如何解决企业内部存 在的不合理现象，如何降低企业潜在的财务风险成为管理层不得不面对 的艰巨挑战。随着国内房地产市场的整体遇冷, 前期繁荣的“阳光面” 难以为继，其“阴暗面”财务风险日益凸显。一方面，房地产企业 其本身即存在诸如投资额高、投资回收期长、产业关联性强的特点，这 些特点构成了我国房地产企业财务风险的一部分。另一方面，受中国乃 至国际政治、经济、社会的多重影响，使得财务风险问题更加成为我国 房地产企业管理者亟需注意的地方。 本文通过财务危机预警分析系统的理论，通过全面解析我国房地产 企业内部经营和外部环境各种资料，列示估计的财务指标的方式，从各 角度寻找出房地产开发企业发生财务危机的原因和财务管理中潜在的问 题，以及相关对策；进一步，本文通过对房地产企业的经营过程进行划 分，从融资、投资、营运和收回分配这四个环节进行更细致的理论分析， 总结房地产企业财务风险产生的深层次原因以及更加具体的有效防范措 施，由此为企业管理者提供全面和系统的视角来面对财务风险问题。 关键词：关键词：房地产企业；财务风险；成因及对策 ABSTRACT Financial risk rises from unreasonable financing, improper financial structure and so on in the modern market environment which can give rise to insolvency of companies and profit decline finally. Financial risks lie broadly among modern companies, administrators can decline risks via adopting measures, but financial risks can not be eliminated thoroughly. As a result, its a challenge to solve the problem of improper things inner the company. In recent years, with increasing levels of Chinas economic development, the real estate rises rapidly as well. Though it benefits a lot, therere also financial risks increasing. On one side, the real estate itself takes numerous money to invest and has long investment period and has strong industry relevance, these characters bring about part of the financial risks. On the other side, financial risks also due to political, economic and social factors. Firstly, this lecture try to base on a financial early warning system, analyzes comprehensive inner and outer situation of our real estate companies. Then trough some general financial index we can seek the reasons why our companies are facing difficult financial problems approximately and find ways to solve them. Secondly, this paper may divide the business process into four parts. They are financing, investing, operating and withdrawing part. Then analyze carefully each part and come to more specific reasons and precautionary measure. Keywords: real estate; financial risk; reasons and precautionary measure 目目 录录 第一章第一章 序言序言 1 1 1.1.1.1. 研究背景1 1.2.1.2. 研究目的及意义1 1.3.1.3. 研究基本内容及框架2 1.4.1.4. 财务风险相关理论 .3 第二章第二章 我国房地产行业现状分析我国房地产行业现状分析 4 4 2.1.2.1. 房地产行业特征概述4 2.2.2.2. 我国房地产行业现行概况5 第三章第三章 房地产企业财务风险产生原因房地产企业财务风险产生原因 6 6 3.1.3.1. 房地产企业财务风险特点6 3.2.3.2. 房地产企业财务风险内部原因7 3.3.3.3. 房地产企业财务风险外部原因8 第四章第四章 房地产企业风险产生表现概述房地产企业风险产生表现概述 9 9 4.1.4.1. 融资表现9 4.2.4.2. 投资表现.11 第五章第五章 房地产企业财务风险应对措施房地产企业财务风险应对措施 1 13 3 5.1.5.1. 融资环节风险防范.13 5.2.5.2. 投资环节风险防范.14 结结 论论 1 18 8 参考文献参考文献 1 19 9 致致 谢谢 2 20 0 - 0 - 第第 1 1 章章 序言序言 1.1.1.1. 研究背景研究背景 近十年来，我国经济各方面高速发展。在 2012 年我国 GDP 仅次于 美国，排名世界第二，而 GDP 增长率更是达到 7.8%。相比较发达国家 已趋于停滞甚至衰落的经济来说，中国的经济前景依旧可观。东部地区 城市化发展虽已放缓，但仍处于增长状态，而中西部地区也埋藏潜力。 因此，当前和未来将近十年左右仍旧是中国城市化快速发展的重要阶段， 城市化的脚步带来大量住房需要，这也使许多新兴房地产企业发展起来。 与此同时，人民的收入、消费水平也在相应的提高。2013 年十八大我党 提出了“到 2020 年实现城乡居民人均收入比 2010 年翻一番”的奋斗目 标，由此可见“改善民生”成为这次会议的重中之重。然而，作为在民 间话题中持续升温的房地产，自然而然必将成为改革重点。 1.2.1.2. 研究目的及意义研究目的及意义 利润最大化、股东收益最大化通常是一个企业发展的目标，也是企 业财务管理的目标，这之中必然也包括房地产企业。财务风险指企业财 务结构不合理、筹资不当而使企业丧失偿债能力并最终导致企业预期收 益下降的风险。因而对于企业来说，关于财务风险的研究具有非常重要 的意义。 而房地产企业因其自身存在的特点，更让财务风险研究必不可缺。 房地产企业是国民经济中重要的支柱性企业，它具有投资巨大、回收缓 慢、资产负债率高等特点，由此导致财务风险丛生。根据前述背景信息， 尽管房地产企业大有繁荣趋势，但仍旧存在一些不利因素。 房地产产业是资金密集型的高风险、高收益的行业，其兴盛与衰亡 - 1 - 受其产品的特殊性的影响，也离不开周围社会、经济、文化环境的发展 和变化的作用，一旦发生资金短缺或资金断裂等问题，将不可避免地给 企业本身及其他利益相关主体带来很大的风险。再加上宏观经济面和政 策面的偏负面因素的综合影响，种种迹象表明我国房地产产业已经告别 暴利时代，甚至处于经济危险的十字路口，就采取何种防范措施以保证 其稳定发展这一问题的解决已经迫在眉睫。 近年来我国国家经济政策不断调整，企业管理者财务风险意识淡薄、 内部控制和管理水平较低等问题也逐渐暴露出来，就如何增强企业对财 务风险的预测、控制和规避这一问题的解决已经成为不可阻挡的趋势。 因此，本文将房地产本身特点结合当前政治法律、经济、文化社会环境 因素进行综合分析，我国房地产企业面临的财务风险，需要引起高度重 视并预先做出保护措施。 1.3.1.3. 研究基本内容及框架研究基本内容及框架 本文第一部分首先对房地产行业本身进行分析，确定房地产企业自 身的特点。其次将目标锁定为我国房地产企业，结合我国当前宏观环境， 进一步分析我国房地产企业面临什么样的背景。 第二部分是对房地产企业财务风险产生的缘由做阐述。首先概述房 地产企业财务风险的特点，然后分别从房地产企业内部和外部两个方面 分析财务风险产生的原因。 第三部分是对房地产企业财务风险产生原因更为具体的分析。这一 部分将房地产企业的经营过程划分为四个阶段，分别为筹资、投资、营 运和收回再分配阶段。从各个阶段的自身特点来总结归纳房地产企业财 务风险在各个阶段产生的原因。 最后一部分，重点针对我国房地产企业经营的各个阶段产生财务风 - 2 - 险的原因提出可行的应对措施，进行总结。 1.4. 财务风险相关理论财务风险相关理论 20 世纪 80 年代的后期，房地产投资项目风险管理的知识被介绍到 我们国家，并且被应用于大型土木工程项目的管理建设中。目前，将项 目风险管理应用于我国房地产投资项目风险的研究才刚刚的起步，对房 地产投资项目风险管理的研究主要锁定在房地产投资项目风险的识别， 防范和投资的决策上。企业主要通过风险规避和风险转移的方式来进行 风险管理，其主要的风险管理工具则是保险。 由于房地产在我国近几年来才引起了人们的重视，国内学者对房地 产投资项目风险的研究正处于初期的阶段，而研究主要集中在对投资者 投资的要点的分析等方面，如运用混沌经济模型来控制房地产项目的投 资，对房地产投资目标选择模型的研究，用正态分布图像法计算房地产 投资净现值的风险等等。 其次，是金融风险管理理论，它的目的是解决投机风险的问题， 从而实现“风险最小化时的收益最大化，或者收益一定时的风险最小化” 的目标。如现代房地产一书中，概括了房地产投资项目所存在的风 险，详细得探讨了美国商业房地产投资风险可能会受到克林顿经济政策 和新税法实施的影响。在充分考虑房地产投资项目可能受到融资的情况， 货币时间的价值等一些因素和外部投资环境等因素对其产生影响的情况 下，提出了房地产企业投资的战略方案。 目前，发达国家商业房地产项目开发研究已经比较成熟，相关的 学者和专业的机构从不同的角度对商业房地产项目投资风险与收益进行 了探索。如 Thomas 和 Jackson 通过运用计量经济学模型的分析和预测 - 3 - 了英国的租金的水平。Gregory H. Chun 对销售额与租金水平的两者之 间的关系进行了研究。 第二章第二章 我国房地产行业现状分析我国房地产行业现状分析 2.1.2.1. 房地产行业特征概述房地产行业特征概述 首先，基础性。房地产是人们进行生活、生产等社会生活的基础， 它是构成国民经济的基础产业，所以说房地产行业最突出、最基本的特 点就是它的基础性。 其次,它的先导性。房地产行业具有很长的产业链，它的发展会带动 大量相关产业的发展。 第三，它的超前性。房地产行业的基础性地位决定了行业发展超前 性。房地产的发展将会带动一个地区经济的整体发展，也会带动相关支 撑行业的快速发展，例如，钢铁、水泥等行业的发展受房地产市场发展 的影响比较明显。 其四，它的协调性。房地产行业的发展应当与经济发展的水平同步。 房地产商品的发展是由有支付能力的需求所决定的，而支付能力则取决 于国民经济发展的整体水平。因而房地产行业不能过于超前发展，超出 了经济的发展水平，这必将带来一定的危险。 其五是它的敏感性。经济的发展程度决定了房地产行业兴衰。 最后，是它的风险性。房地产行业属于高风险行业。外部因素主要 有政治法律的变化、经济走势、人民生活水平、社会文化变更等等。内 部因素主要是投资决策的错误、融资方式不整错、经营管理方法不当等 等。 总体而言，由于房地产行业所具有的开发周期长、变现能力差、投 - 4 - 资额巨大、资产负债率极高，这些房地产行业本身特点对企业财务管理 来说具有很大挑战。 2.2.2.2. 我国房地产行业现行概述我国房地产行业现行概述 房地产行业是国民经济发展的基础产业，在如今生活中具有重要的 地位。我国房地产行业起步早、基础薄弱，相比国外厚实的发展基础来 说，我国房地产行业在走向规范仍有很长一段路。但改革开放以来，伴 随着市场经济的引入和发展，作为与经济发展息息相关的产业之一，我 国的房地产行业也渐渐起步并飞速发展。国内房地产市场也由起初的主 要依赖政府的宏观调控转变为依靠市场的调整和本身的规划。 首先，我国近些年房地产业发展迅速。国家统计局官方资料显示， 年我国房地产开发企业只有家，而年这个数 量已经达到。 其次，区域性差异较大。我国房地产企业地区分布不平衡，大部分 分部于东部沿海地段，集中于北上广等人口众多地区，然而中西部地区 房地产企业较少。此外，在某一地区的房地产市场，非本地房地产企业 很难进入。 我国房地产企业的发展一致受到土地与资金的严重制约。由于我国 东西部经济发展的极度不平衡，造成的东部经济发展较好的地区城市建 设用地不足，整体建设资金不足，广大中西部地区由于经济条件的限制， 房地产市场还不完善。同时，我国房地产企业大多数还未成型，中小规 模的企业较多，用于开发的资金相对较少，而向银行贷款又会受到很多 方面的限制。 社会主义市场经济对房地产企业也有很大影响。虽然我国自加入 - 5 - 以来，市场经济的介入带活国内经济，但政府的干预也无法避免。 在房地产公司的房地产开发中的每一个流程都需要向政府申请审批。不 得不说，政府法律法规这一因素对房地产企业有相当大的影响。 第三章第三章 房地产企业财务风险产生原因房地产企业财务风险产生原因 3.1.3.1. 房地产企业财务风险特点房地产企业财务风险特点 这部分通过运用财务困境判别方式来分析我国房地产企业财务风险。 关于财务困境的定义，Carmichael 提出：“财务困境是企业履行义 务时受到的困难。 ”是通过流动性、权力、资金不足以及债务拖欠这几 种形式体现的。Beaver 等人则把企业破产、拖欠债务达到一定数额或者 期限，或者拖欠优先股股利等行为统一定性为财务困境。而 Altman 综 合各种学说将财务危机界定为经营失败、无偿付能力、违约和破产。 管理不当、不正确的扩张、激烈的行业竞争、高额的负债等情况会 导致企业财务状况逐渐恶化，最终危及到企业的存在与进步。在企业财 务状况渐渐恶化的过程中，通常可以通过企业的外在和财务这两个方面 的特征发现危险的征兆。 通过财务指标可以判定我国房地产企业是否存在财务风险以及其风 险特点。例如没有支付到期债务的流动资金、销售数量的非正常下降、 资本负债率大幅度升高、现金储备大幅度降低而应收账款大幅度升高等。 我国房地产企业各项财务指标异常，负债过高。突出的有资产负债 率，通常企业在的高资产负债率，有些企业甚至达到的资 产负债率。房地产企业在起初需要投入很多资金，贷款成为其获取资金 - 6 - 最重要的方式。然而房地产企业经营周期长、资金回收缓慢，因此资产 负债率通常很高。 同时，通过企业的外部特征可以看出我国房地产企业是不是有可能 存在财务风险和它们的风险特征。例如交易记录不良、过度依赖贷款及 相关交易、通过并购和资金支出的方式大肆扩张、财务报表及财产信息 公布缓慢、管理阶层拥有的股份数量下降、领导反复更替等。 总体来说，我国房地产企业财务风险有以下几点：（）客观积累 性。我国房地产企业财务风险并不是凭空产生，是一个逐渐发展和积累 的过程。伴随企业的进一步发展，逐渐表现为资产负债率持续上升、资 金周转放缓、筹资困难、资不抵债、资金严重短缺甚至破产。 （）突 发性。财务风险并不是可以完全规避的原因部分取决于财务风险的突发 性。例如政府的法律政策影响、国际经济波动等都会对我国房地产企业 产生不可估量的财务风险（）多样性。我国房地产企业受到国内、国 际以及政治、经济、文化各个方面影响，其财务风险十分多样。 （） 可预见性。财务风险有它必然发生的原因，财务风险是从房地产企业生 产管理中的财务问题慢慢形成的。 3.23.2 房地产企业财务风险内部原因房地产企业财务风险内部原因 3.2.1 企业管理不当缺乏财务危机预警 由于我国房地产行业起步较晚，基础不稳固，我国房地产从业人员 绝大部分没有足够的专业知识，引发了我国房地产企业管理人员普遍缺 乏财务风险防范知识的问题。因此我国很多小型房地产企业因管理不善 造成财务危机，破产倒闭。 3.2.2 房地产行业自身特点 - 7 - 房地产行业起步投资数量巨大、投资回收时间长、固定资产难以变 现等特点使其本身就可能发生财务风险。 3.2.3 房地产企业组织结构 我国大多数房地产企业都依据投资项目成立多个下辖分公司，总公 司与分公司之间存在委托代理关系，所以分公司具有一定的独立性，这 降低了总公司对分公司的管辖力度。如果分公司经营管理不当，就会对 企业带来负面影响。 3.2.4 房地产企业资本结构有待改良 由于我国房地产企业多为中小型企业，自有资金较少。初期投资来 源多为银行贷款，还有部分来源于购买者预付款和工程建设欠款。如此 资本结构势必导致企业资产负债率过高。若企业未来收益下降，投资者 收益和市场价值就会相应减少。因此就会产生一些不正常的资本结构。 比如部分自持资本被亏损吃掉，因此自持资本占有总资本的比率下降， 企业产生财务危机；亏损吞噬全部自有资本，同时吞噬部分负债，出现 资不抵债的现象。 3.33.3 房地产企业财务风险外部原因房地产企业财务风险外部原因 外部风险的存在是房地产企业难以预估和防止的，并且通过影响房 地产企业自身的风险而产生影响。具体表现为： 3.3.1 自然风险 房地产项目要面对一些自然灾害与风险。例如地震、火灾等突发事 件对于构建过程中房地产企业的损害。自然风险也被视作不可抗力，其 一旦发生对目的物的伤害将很难得到做到有效防范。 3.3.2 经济因素 - 8 - 经济因素的影响一方面是经济环境的影响，具体而言，这种影响更 为广泛，诸如有关于经济本身，以及经济发展的相关因素都会影响到房 地产公司的财务风险，诸如，国家的利率政策、银行的融资条件，甚至 汇率。 3.3.3 政治法律因素 国家政策如金融政策、税收政策、交易政策等都会对房地产行业产 生较大的影响。近些年房地产价格持续走高，普通民众收入水平难以应 对。年“国五条”细则在年新“国八条”的基础上进 一步细分和完善了限购措施，力度更加提高。其中控制二手房交易、严 格控制税收政策、对投机交易的打击力度提高等政策，虽然规范了房地 产交易市场，但对于房地产行业的发展也在一定程度上有不良影响，从 而产生相关财务风险。 通过以上分析，可以发现中国房地产财务风险产生的原因非常多样， 互相交错十分复杂。这就需要房地产开发企业理性观察、仔细分析、保 持警觉，从而找到相应的防范方式来解决各种财务风险。 第四章第四章 房地产企业风险产生表现概述房地产企业风险产生表现概述 4.1.4.1. 融资方面的表现融资方面的表现 融资活动是企业进行一切生产经营活动的开端，是企业进行投资、 营运、收回和分配的基础环节。我国房地产企业采用的融资方式有贷款、 信托、股权融资、债券融资等。银行贷款在我国房产企业融资活动中占 有的比例最大；房地产信托指信托公司按照一定的规定，将委托人的资 金以贷款或入股的方法注入房地产企业中并将得到的利润回报给委托人。 房地产信托融资与银行贷款相比可以减少融资成本，发展空间较大；股 - 9 - 权融资指房地产企业借助股票直接吸收盈余资金对象的资金，属于直接 融资方式。我国目前，中小房地产公司较多，整体素质较差，我国股权 融资还较为困难；债券融资指企业通过发行债券来筹措资金，资金提供 者作为债权人享有到期收回本金的融资方式。债券融资方式相比较银行 贷款而言成本较低，灵活性更强。但由于我国对发行债券的要求严格， 我国债券市场规模较小、发行和持有的风险较大，因此债券筹资在我国 房地产企业融资渠道中所占比例较小。 融资风险，指企业为了得到杠杆利益而负债，增加了到期归还本息 的负担，使企业潜有到期无法归还本息或资不抵债的一种风险；在到期 纳税付息之前收益下降，普通股收益大幅度下降的一种风险。 4.1.1 融资渠道单一 房地产是资本密集型产业的典型，前期需要投资大量的启动资金。 我国房地产企业多为中小企业，其自有资金有限，必将融资方式依靠外 部。而由于我国的金融市场欠发达、相关规定不完善等原因，我国房地 产企业外部融资的方式主要是银行贷款。银行贷款虽然能解决房地产企 业的急需资金，但其中也深藏隐患。首先，企业倘若经营不善，收益下 降，银行贷款不能按期偿还必将会引起财务困境的出现。其次，我国近 几年针对银行贷款风险问题也出台相关宏观政策进行规范。这些对银行 紧缩性宏观政策对房地产企业银行贷款融资方式带来一定的打击。单一 的融资渠道必定构成房地产企业财务风险的主要来源。 4.1.2 债券融资和股权融资比例不协调 从成熟的房地产融资渠道来说，债券融资和股权融资相当普遍，在 筹资总额中也占有相当比例，证券市场也比较成熟。然而我国证券发行 仍然存在诸多不规范现象的发生，政府对上市公司要求较为严格，我国 - 10 - 大部分企业无法满足，导致股权融资比例明显低于债券融资比例，且二 者之和也明显占总体资金过低。 4.1.3 房地产融资市场缺乏政府的有力疏导 长期以来，在企业的市场融资中，政府没有发挥出应有的作用，造 成房地产融资市场缺乏必要的引导和保障，从而增加房地产企业的融资 风险。 虽然政府多次提高银行贷款门槛，旨在抑制过度依赖举债经营，拓 宽融资渠道。但现如今，其他融资方式相关的法律法规仍需完善。 4.1.4 房地产开发企业管理层缺乏理性判断 我国房地产从业人员缺乏专业知识和理性判断，在企业确定融资方 式前没有将各种融资方式做对比分析形成可行方案便草率决定采取银行 贷款方式，尤其是没有考虑到后期经营情况致使财务风险较高。我国房 地产企业不考虑高资产负债率带来的种种隐患，宁愿选择债务融资也不 选择权益融资，因为房地产企业认为权益融资虽然可以充实自有资金， 但却要分出部分利益给股票持有者。 4.24.2 投资方面的表现投资方面的表现 随着我国经济强势发展，我国房地产投资规模也在不断扩大。尤其 是 1992 开始，我国房地产投资规模迅速扩大，房地产企业数量也大幅 度上涨。1997 年至今，房地产投资速度放缓，但仍旧稳步增长；内资企 业成为房地产企业中的主要部分，近几年我国国有房地产企业、港澳台 以及外资企业所占比重逐渐下降，房地产企业将要背负更大的风险。投 资环节房地产企业的财务风险主要表现为： 4.2.1 房地产投资速度提高太快 - 11 - 虽然近年来国内各大城市都推出的限制房地产过热发展的政策，但 是由于长期以来形成的观念，国人对房产的崇拜与追求，以及政府的土 地财政都成了国内房地产市场过快发展的原因。在房地产泡沫不断被催 生的形式下，过快投资，隐藏着巨大的风险。 这种快速大量的投资不仅与当前市场环境发展不协调，也为今后可 能的经营不利带来的危机埋下隐患。 4.2.2 房地产空置率过高 根据国际通行共识，空置率在 5%至 10%为正常范围；空置率在 10% 至 20%为危险区域，需要大力销售；空置率在 20%以上表明住房严重积 压，这意味着楼市投机行为比较严重。据调查，北京周围的卫星城的入 住率较低，只能占到 40%左右；而同样，根据对广州的调查数据发现， 广州市珠江新城片区、老城及金沙洲片区、北部片区和南部片区，在 2013 年底，大约存在近 3000 套存量住宅，其空置率也达到了 30%左右。 4.2.2 房地产企业投资行为缺乏理性 长期以来由于国内房地产市场发展的不规范，以及房地产商的逐利 行为，导致了房地产行业普遍的投资随意性，投资缺乏理性，增加了风 险。具体表现为在房地产投资方面缺乏科学的规划，往往是更具领导者 的主观认识进行投资，再就是盲目跟风，带来的低效益以及市场同化问 题。 4.2.4 房地产开发的投资约束弱化 由于缺乏有效的监管，以及房地产投资商们的亦官亦商的背景，导 致政府部门对这类企业的约束力较弱。在逐利行为的趋使下，一些房地 产企业盲目投资，背负了较大风险，各地涌现出的鬼城就是一个鲜明的 - 12 - 例子。 第五章第五章 房地产企业财务风险应对措施房地产企业财务风险应对措施 5.1.5.1. 融资环节风险防范融资环节风险防范 5.1.1 多元化融资方式 首先，房地产企业可以采取国内联营、中外合资以及合作经营等吸 收直接投资的方式进行融资。通过融资渠道的多元化来化解单一的融资 渠道的风险，提高企业的抗风险能力。其次，房地产企业应该重视企业 内部积累。企业内部积累是指企业在税后利润中按照规定的比例提取的 盈余公积金、公益金等以及企业自身形成的资本公积金等。企业通过有 效的内部积累可以节约大量资金。 5.1.2 加强政府调控，放宽政策 我国对股权融资和债权融资的要求相当严格，绝大部分房地产商均 无法实现，因此导致过度依赖银行贷款的问题出现。随着房地产行业的 发展进入调整时期，我国国内的房地产行业的发展依赖一个宽松的政策 环境，政府应该在对楼市调控的过程中，同时注意房地产行业所面对的 政策环境的改良与支持。 5.1.3 完善房地产融资市场的法制规范 由于我国房地产金融业发展时间较短，目前房地产金融市场不统一， 缺乏统一的规范，各个市场主体各自为政，增加了房地产企业的融资风 险。因此，应该加强对证券市场等融资市场相关法律法规的建设，使信 息尽量公开透明，达成房地产企业和消费者的双方共赢。 5.1.4 增强筹资规划意识，理性筹资 - 13 - 房地产企业应当学习金融相关专业知识，在企业筹资前科学筹划和 理性对待筹资方式的选择，尤其是对股权和债券筹资要加以考虑，使企 业资本结构达到健康良好状态。 5.25.2 投资环节风险防范投资环节风险防范 5.2.1 高度重视可行性研究 通过深入了解消费者对产品的理性需求与感性需求，分析消费者需 求的共性和差异性，实施特色化开发战略；并以市场未来需求为导向， 以中长期发展为目标，实施跨区域化策略，寻找战略上可以新进入的领 域，形成自己的客户群，以增强过的抵御市场风险的能力。 尤其是在当前，国内房地产市场发展停滞，存量房压力大，房价奇 高不动，市场风险空前增加。在风险日益加大的形式下，房地产开发商 更应该加强项目的可行性研究，做好风险防范，对于风险较大的项目， 要果断放弃，以化解企业风险。 5.2.2 加强投资环境预测 针对住宅类房地产企业存在的问题及财务风险形成原因，可以采取 以下几种防范措施：房地产的开发兴衰与国家的经济形势密切相关，在 很大程度上受到国家政策的控制，比如对环境保护的要求，对土地使用 的限制，对租金售价的控制，对征纳税收的规定等等，都可能对房地产 企业造成财务风险。由于住宅类房地产产业本身对周围环境和经济趋势 调整较缓慢，就如何及时应对市场的供求波动、消费者喜好的变化、国 家有关政策的调整、区域经济形势的兴衰等问题也是值得房地产开发商 思考和重视的。各个房地产企业在进行项目的投资前，要做好市场调查、 项目的风险分析和可行性分析，通过环境预测来降低和减少财务决策的 盲目性和风险性。因此，一方面房地产企业应该完善信息网络和信息共 - 14 - 享机制，进行充分的市场调查分析，尽量多采集信息并做出有把握的预 测，有助于国内房地产企业确定正确的投资开发方向，适应市场的变动， 另一方面要建立风险管理机构对政府颁发的政策加以研究并及时应对， 对投资项目的预测也应该随着当前的经济形势不断调整和完善，加强对 宏观环境的跟踪和研究，在诚信经营、规范运作的基础上，持续关注货 币政策、财政政策和行业政策的变化，及时把握政策的动向，不仅可以 为企业规避财务风险，也能给企业带来最大效益。 建立完善财务预警体系对房地产企业来讲尤为重要，考虑到企业财 务数据源于权责发生制原则, Z- Score 作为一种多变量的财务预警模型， 从偿债能力、营运能力等多个方面评价了企业的财务状况，将其用来评 价企业财务风险具有较高的准确性。 但是由于该模型是根据国外的上市公司和证劵市场的背景下分析得 出的，而我国证劵市场与国外的证劵市场存在较大的差别，没有考虑我 国的实际情况，也没有考虑现金流，不真实反映企业现实的现金流状况, 存在一定的局限性。所以在应用于我国上市公司是应该做适当的改进。 陈志斌，韩飞略等人的研究的指出，国外 85%的破产企业都是盈利 状况好的企业。导致这一矛盾现象的最主要的原因就是企业的现金流。 现金流是反映企业财务状况的重要指标，更能真实反映企业的财务状况， 现金是未来的所以它更有利于评估企业的可持续发展能力。基于此，有 学者认识到 ，财务风险预警系统的重点应是现金极其流动，充分挖掘 现金流量信息的预测价值应成为未来研究企业财务预警的趋势。并且相 关研究指出，利用现金流量指标建立的模型也能得到好的预测效果。 5.2.3 房产保险 保险制度是人类社会发展中一个重要的发明创造，利用保险制度， - 15 - 人们可以实现分担企业的风险，降低企业的经济损失。通过房地产项目 的保险，可以将风险进行保险型转移。通过参加保险，将实施过程中可 能遇到的自然灾害、意外事故等损失转移给保险公司。但是由于保险公 司经营范围只包过纯粹保险，所以项目的投资风险只能部分性的转移。 合同、契约、财务形式的转移：通过签订合同、契约以及寻找其他 的投资合作伙伴等形式，将如意湾项目的部分责任连同风险损失一起转 移他人。例如：在施工阶段，通过签订工程项目总承包合同，将面临的 建材、设备市场价格波动等风险转移给施工方。 5.2.4 灵活应用投资组合理论 房地产商应该重点关注宏观经济变化和国家相关调控政策，通过提 高对市场有效求变化的敏感度，以消费者的未来期望、市场的有效需求， 为项目规划建设取向，从项目设计、建设、营销、服务、管理等方面更 好的满足顾客需求。秉承以“产品精致” 、 “功能齐全” 、 “高性价比”为 开发宗旨，以“安居乐业”为开发理念，针对市场多层次消费结构的现 实需要，开发更贴近需求的产品，并通过为客户提供物超所值的物业管 理和服务，以产品差异化和产品性价比来提升市场竞争力能力，建设具 有开创性和可增长性的精品地产项目，创造品牌价值。 房地产企业应该充分发挥自身优势，善于利用留存的资金，拓宽融 资的渠道，选择合适的筹融资方式，实施多元化融资策略，从完全依赖 银行贷款的单一模式中走出来，降低负债风险，提高筹资信用。比如可 以采取信托计划融资、房地产抵押融资、房地产典当融资、产权交易融 资、产业基金融资、租赁融资等多种方式并存或者以一种为主其他为辅 的多元化融资方式，通过这种融资多元化的渠道，一方面可以调整产权 比例，降低负债比率，充分发挥财务杠杆的作用，另一方面还可以改善 自身的资本的结构减轻企业的筹资的压力，从而降低房地产企业产品开 - 16 - 发的财务风险。 此外，房地产企业还应该注意加强内部管理。具体而言，一方面要 明确决策人员和