保障性住房与住宅产业化的互促机制

题 目： 保障性住房与住宅产业化的互促机制 学 院： 商学院 专 业： 工程管理 姓 名： 刘式明 指导教师： 陈勇 完成日期： 2014 年 5 月 2 日 毕业论文任务书毕业论文任务书 毕业论文题目：毕业论文题目： 保障性住房与住宅产业化的互促机制 选题意义、创新性、科学性和可行性论证：选题意义、创新性、科学性和可行性论证： 住宅产业是国民经济的重要组成部分。十八届三中全会作出了全面深化改革的方 针，基于保障性住房建设力度加大及建筑生产方式迫切需要转变提出研究保障性 住房与住宅产业化的互促机制符合社会经济发展的需要。 主主 要要 内内 容容 ： 本文拟分为四个部分： 第一部分：保障性住房与住宅产业化的发展现状。主要阐述了保障性住房的概念、 特征及其发展现状和存在的问题；住宅产业化的的概念及其发展的制约因素；国外 住宅产业化的相关经验及启示。 第二部分：我国保障性住房与住宅产业化的相互作用分析。包括住宅产业化发展对 保障性住房建设的推动机制分析，主要在数量和质量方面；保障性住房建设对住宅 产业化发展的促进机制分析，主要是技术和普及程度方面；典型案例用以说明论证 结果。 第三部分：相关政策建议。包括加大保障性住房建设；加快国家住宅产业化试点建 设；加强产业政策配套。 第四部分：结论和建议。主要是总结本文分析的出的结论及本文研究存在的不足之 处。 目目 的的 要要 求求 ：主要是为了考察本人在本科阶段本专业相关理论知识的综合 应用能力及拓展研究能力，是对大学学习的一个总结与测验，并为未来从事相关 工作奠定基础。 计计 划划 进进 度度 ： 开题时间：2013 年 12 月上旬 确定提纲：2013 年 12 月上旬2013 年 12 月下旬 写作时间：2014 年 1 月2014 年 3 月 定稿时间：2014 年 4 月 指 导 教 师 签 字： 主管院长（系主任）签字： 年 月 日 辽 宁 大 学 本科毕业论文（设计）指导记录表 论文 题目 保障性住房与住宅产业化的互促机制 学生 姓名 刘式明学 号100707224年级、专业 10 级工程管理 指导教师 姓名 陈勇 指导教师 职称 讲师所在院系 商学院 第一次指导（对确定题目、毕业论文（设计）任务书的指导意见）： 题目定为：保障性住房与住宅产业化的互促机制 针对题目进行相关资料的收集整理及阅读工作，并构建论点新颖，逻辑清晰，层 次分明，详略得当的总体框架。 指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 年 月 日 第二次指导（对论文提纲的指导意见）： 主要有以下几点： 1、摘要及序言部分不可缺少。 2、“国外相关的经验及启示”部分不宜单独论述，可归入第一部分。 3、“我国保障性住房与住宅产业化相互作用分析”部分标题应与论文题目有所区 别，不要相似或相同。且该部分是论文核心，可分为两部分详细论证，如有相 关数据进行佐证更有说服力。 4、政策建议部分标题定为：相关政策建议。 指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 年 月 日 第三次指导（对初稿的指导意见）： 1、摘要部分研究意义不能与序言部分重复。 2、保障性住房概念特征部分内容适当删减。 3、论文核心内容分析不够深入、透彻，分析内容必须深化，详细并且需要有适当 的数据支持，分析不能仅仅是泛泛说明，此处须加强数据收集。 4、结论与建议部分缺少相关的建议部分。 5、符号使用混乱。 指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 年 月 日 第四次指导（对修改稿的指导意见）： 1、典型案例放于分析之后，用于说明分析的结论。 2、按学校要求格式进行排版。 指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 年 月 日 第五次指导（对是否定稿、进入答辩及其它指导意见）： 1、 论文总体可以，但核心部分内容（互促机制分析）占比较少，应努力充实。 指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 年 月 日 主管院长（主任）签名 院系盖章 年 月 日 注：指导意见如不够填写可加附页 指指导导教教师师评评语语 辽宁大学毕业论文（设计）成绩评定单辽宁大学毕业论文（设计）成绩评定单 学 生：刘式明 专 业：工程管理 论文题目：保障性住房与住宅产业化互促机制 论文共 14 页，设计图纸 张。 指导教师评语： 指导教师评分： 指导教师签字： 年 月 日 评阅人评语： 评阅人评分： 评阅人签字： 年 月 日 答辩委员会评语： 院（系）毕业论文答辩委员会（小组）于 年 月 日审查了 届 专业学生 的毕业论文。 答辩委员会评语： 答辩成绩： 答辩委员会成员： 答辩委员会（小组）组长签字： 年 月 日 毕业论文（设计）成绩： 评阅人评分 ： 指导教师评分 ： 答 辩成 绩： 总成绩： 院长（系主任）签字： 年 月 日 注：评阅人评分满分为 100 分，指导教师评分满分为 100 分，答辩成绩满分为 100 分；总成绩 为三者的算术平均值（四舍五入） 。 摘要 住宅产业是我国国民经济的重要组成部分，在低碳环保观念逐渐加强的今天， 在全面深化改革的要求下，传统建筑方式已不能满足社会发展需求。住宅产业化是 建筑方式的改革，是未来建筑行业的发展趋势。目前国家大力倡导建设的保障性住 房为还不成熟的住宅产业化技术提供了实验平台。所以，研究保障性住房与住宅产 业化的互促机制，是生产方式的变革，符合建筑行业未来发展的趋势。 本文阐述了保障性住房与住宅产业化在我国的发展状况及存在的问题，并介绍 了国外住宅产业化发展对我国保障性住房与住宅产业化互促机制形成的启示；着重 分析了保障性住房与住宅产业化的互促机制，主要从住宅产业化提高保障性住房的 建设效率和质量及保障性住房建设为住宅产业化的技术创新与社会普及程度提供平 台方面分析，并通过万科龙华龙悦居项目进一步说明二者的相互促进作用，得出二 者是可以形成互促机制的，这是一种生产方式的变革。最后，为更好的完善保障性 住房与住宅产业化的互促机制，提出了从土地供给结构方面加大保障性住房建设； 从试点城市方面加快国家住宅产业化试点建设；从保障性住房标准体系和鼓励兴建 大型住宅生产工厂方面加强产业政策配套若干相关政策建议。 关键词：保障性住房；住宅产业化；互促机制 Abstract Housing industry is an important part of our national economy , low carbon environmental protection concept gradually strengthened today, with the full requirements of deepening reform , the traditional construction methods can not meet the needs of social development . Residential construction industry is the way of reform , the future trends in the construction industry . Currently the national advocate the construction of affordable housing provides an experimental platform for the housing industry is not mature technology . Therefore, the study of affordable housing and the housing industry promoted by the mechanism , is change the mode of production , in line with the trend of the future development of the construction industry . This paper describes the affordable housing and the housing industry in our country s development situation and existing problems , and describes the development of the housing industry abroad inspiration for our affordable housing and housing industry promoted by the formation mechanism ; analyzes the affordable housing and the housing industry promoted by the mechanism , mainly to improve the efficiency and quality of construction and the construction of affordable housing affordable housing from the housing industry analyzes to provide a platform for the housing industry s technological innovation and social penetration through Vanke Long Home project further promote mutual description of both , can be obtained either promoted by formation mechanism , which is a change in the mode of production . Finally, to better improve affordable housing and the housing industry promoted by the mechanism proposed to increase the construction of affordable housing supply structure from land ; accelerate the construction of the national housing industry from pilot cities pilot areas ; from affordable housing standards system and encourage the construction of large residential production plant strengthening industrial policy supporting a number of policy recommendations . Keywords : affordable housing ; housing industry ; promoted by mechanisms 目录 序言- 1 - 一、保障性住房与住宅产业化的发展现状- 2 - 1.我国保障性住房的发展现状 - 2 - 2.我国住宅产业化的发展现状 - 4 - 3.国外相关的经验及启示 - 5 - 二、我国保障性住房与住宅产业化相互作用的分析.- 7 - 1.住宅产业化发展对保障性住房建设的推动机制分析 - 7 - 2.保障性住房建设对住宅产业化发展的促进机制分析 - 9 - 3.典型案例 .- 11 - 三、相关政策建议- 12 - 1.加大保障性住房建设 .- 12 - 2.加快国家住宅产业化试点建设 .- 12 - 3.加强产业政策的配套 .- 13 - 四、结论与建议- 13 - 1.结论 .- 13 - 2.建议 .- 14 - 参考文献.- 14 - 致谢-15- - 1 - 序言 十八届三中全会已经胜利闭幕，中共中央作出了关于全面深化改革的若干重大 问题的决定。保障性住房建设是一项涉及经济发展和社会稳定的民生工程，住宅产 业化是社会生产方式的变革，加快二者的发展是符合全面深化改革的方针。 目前,我国的住宅建设方式仍然主要采取传统的现场施工的方式,且建筑主体结 构同装修设计是相分离,因此所建设的住宅不仅施工质量上难以得到保证,而且也难 以满足业主的需求。虽然住宅产业化在我国已提出了十多年,但是其发展迟滞，工厂 化住宅的建设面积占我国住宅总建筑面积的比例依然非常小,我国建筑行业的建设方 式始终没有得到彻底的转变。另外， “十二五”期间，我国将建设 3600 万套城镇保 障性住房，其中，2011 年已经开工建设 1000 万套，2012 年开工建设 700 多万套， 2013 年开工建设 600 万套以上。在大规模的保障性住房建设要求下，由传统的建设 方式带来的效率低、成本高、资源浪费严重、管理维护难度大等各类问题，明显已 经难以满足建设需要，需要有所改善。通过住宅产业化的建造方式，才能保证保障 性住房的建设速度和质量。由于保障性住房与住宅产业化在发展中都存在着相关问 题，又都属于建筑行业的建设问题，二者是有关联性的。并且二者均需政府的参与 指导，更进一步加强了二者的关联性。所以，在全面深化改革的背景下，探讨保障 性住房与住宅产业化的互促机制，一方面，有利于推进保障性住房的建设，改善保 障性住房建设效率质量，维护社会稳定，同时也对经济发展有推动作用；另一方面。 有利于促进住宅产业化的发展，加快建筑行业技术创新与应用，促使建筑行业生产 方式转变。 - 2 - 保障性住房与住宅产业化的互促机制 一、保障性住房与住宅产业化的发展现状 1.我国保障性住房的发展现状 （1）保障性住房的概念、特征 保障性住房，通常指提供给中低收入人群使用的，在政府的统筹下建造，并限 定了建造标准和销售价格或租金标准，具有社会保障性的住房。保障性住房的分类 有多种，主要有社会保障性商品房、社会保障性租赁房、安置房等。保障性住房是 与商品房是相对的一个概念，保障性住房不能完全按经济支付能力和市场价格而获 得。当前，保障性住房中最主要的形式是经济适用房和廉租房。保障性住房的概念 侧重于住房最终的目的是为特定人群提供住房保障。 保障性住房基本特征 : 使用的限定性 保障性住房限定了供给对象，设计标准，租金及售价，是专门针对中低收入住 房困难家庭，为解决其基本居住需要而设定的。其供给对象是社会中没有足够经济 能力自主解决住房问题的人群，有一定的保障范围限制。保障性住房的社会保障作 用要求保障性住房需要限定建设标准，以防止建造成豪华住宅。保障性住房制度的 基本原则是回收成本，不以营利为目的，因此在实际运行过程中常常还存在亏损， 需要政府补贴。 流转的条件性 保障性住房使用者不能拥有保障性住房完全的处分权，在转让保障性住房时必 须满足一定条件。并且，其拥有者或者居住者都不能通过利用保障性住房来牟利， 由此可以看出保障性住房没有完整的收益权。 产权的特殊性 保障性住房与一般商品房相比，其产权具有特殊性。一般来说，房屋的产权包 括完全或部分的占有、使用、收益和处分权。因为保障性住房所需的土地是由政府 提供的，且建造过程中有许多税收优惠政策和费用减免，所以保障性住房购买者或 者承租人不可能获得其完整的占有权。 - 3 - （2）我国保障性住房发展现状及存在的问题 保障性住房,从本质上来说,就是政府为了保障社会中部分弱势群体住房问题而 直接或间接提供的特殊住房商品。从上世纪 90 年代初的安居房,到 1998 年开始建设 的廉租房和经济适用房,再到备受争议的限价房,甚至包括棚户区改造房,拆迁安置房 等等,保障性住房具有许多外在的名称和形式。其中,国家安居工程最早于 1995 年 l 月 20 日正式实施。1998 年,因为安居房的积压空置情况日趋严重,政府下达了关 于进一步深化城镇住房改革的文件,从 7 月份开始把安居房并入经济适用房,并为 低收入者制定了廉租房政策的住房需求,政府主要负责对其的组织建设、指导定价和 限制购买对象,但投资建设的主体是房地产开发企业,政府只需相应地给予一定程度 补贴。2000 年和 2001 年经济适用房的新开工面积均在 1.3 亿平米左右。之后,随着 商品住宅市场的日趋繁荣,我国经济适用房开发占地产开发的比重逐年下降,1999 年 比例是 16.5%,但到 2007 年却只有 3.3%。与经济适用房相同,政府对廉租房的投资建 设也开始于 1998 年,但是区别在于廉租房满足的是占比例较小的最低收入者的房屋 租赁需求。十多年来,廉租房的供应量也非常之低,从 1998 年到 2007 年,全国累计用 于廉租房建设的资金只有 165 亿元,其中 2007 投资最高为 94 亿元,与之对比,2006 年全国房地产的投资总额是 2.5 万亿元,经过估算,廉租房投资只占到房地产总投资 的千分之四左右,截至到 2007 年底,我国累计只有大约 95 万户低收入家庭通过廉租 房制度改善了住房条件。 “十二五”期间我国将建设 3600 万套城镇保障性住房，其 中，2011 年已经开工建设 1000 万套，2012 年开工建设 700 多万套，2013 年开工建 设 600 万套以上。 保障性住房建设是民心工程，自开始实施以来， “民心工程”往往变成了“民愤 工程” 。一方面，保障性住房由于存在着限定标准、限定价格和租金等等政策性的强 制要求，地方财政无法向商品房那样有高额卖地款的收入，反而要投入大量的配套 资金。因此各地政府对此“赔本”买卖积极性不高，即使去建，也是选择不好的地 段、打折的建筑质量，保障性住房的安居程度不高，公众满意度差。另一方面，保 障性住房分配不公平，本来是为了调节社会公平，维护社会稳定，结果却滋生了社 会中新的不公平的产生。以经济适用房为例，该享受的权利旁落，不该享受的却堂 而皇之地收入囊中并推到商品房市场狂炒牟利。更甚者，权力不当参与的经济适用 房连号现象,更揭露了经济适用房分配的黑箱操作痼疾。对此，早在 1998 年国务院 就曾要求各级政府尽快建立起以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系。之后， - 4 - 随着房价的大涨，保障性住房又被视为房地产宏观调控的重要手段推出。然而，时 至今日，从全国范围内看，保障性住房的建设远未达到要求，也未实现较大程度上 保障中低收入人群的住房需求。保障性住房制度在具体执行中，无论投入机制、配 套措施还是实际供应分配，都有诸多问题。 2.我国住宅产业化的发展现状 （1）住宅产业化的概念 住宅产业化，1968 年起源于日本，是指采用现代化的科学技术手段，以先进的， 集中的，大工业生产方式代替过去分散的，落后的手工业生产方式建造住宅。推进 住宅产业化的目的，就是实现住宅建设的“高效率，高品质” ，低资源消耗和低环境 影响。关于住宅产业化的内在含义，我国学者一般认为其主要体现在五个方面：一 是住宅体系标准化；二是住宅部品化；三是住宅生产工业化；四是住宅生产经营一 体化；五是住宅协作服务社会化。上世纪 80 年代初，我国政府提出了建筑工业化 构想，1999 年，由国务院办公厅转发的建设部等八部委共同起草的关于推进住宅 产业现代化，提高住宅质量的若干意见成为推进我国住宅产业现代化工作的纲领。 2006 年，建设部印发国家住宅产业化基地试行办法确定了以国家住宅产业化基 地示范带动国家住宅产业现代化的新模式。 （2）我国住宅产业化的发展现状及制约因素 我国住宅产业化从 1996 年开始正式在全国试点，从现今状况来看，住宅产业 化距预定的目标还较远。1999 年，国务院办公厅颁发了关于推进住宅产业现代化， 提高住宅质量的若干意见 。 1999 年 4 月 29 日，建设部颁发了商品住宅性能 认定管理办法 ，同年 7 月 1 日实施。2005 年 11 月 30 日， 住宅性能评定技术 标准由建设部和国家质量监督总局发布，2006 年 3 月 1 日开始施行。2006 年 6 月 21 日，建设部颁布国家住宅产业化基地实施大纲 。 目前，随着市场经济 体制的逐步深化，住宅产业的宏观调控体系、市场体系在不断地完善，但仍存在较 多的制约因素，主要表现在以下几方面: 住宅建设的方式主体上仍是粗放型，科技贡献率低 传统的建设方式仍是主流，陈旧的技术仍在被大量地采用，先进的技术及技术 革新往往因为实际经济效益不大未被运用。目前我国科技进步对住宅产业发展的贡 献率不到 30%。 - 5 - 住宅建筑标准化工作滞后 住宅建筑体系大多数局限于结构形式或施工技术部分，没有从建筑整体出发， 进行成套技术开发。标准设计文件、建筑的模数标准、住宅部品标准还很不规范和 健全，也未形成比较正式的标准体系制度。 住宅科技含量偏低 一是研究成果数量较少，层次水平较低，并且各类成果的结构分配不尽合理， 主要集中在住宅建规划设计、质量性能、新材料（尤其是装饰材料）和建筑设备等 方面。 二是科技成果转化率低，许多研究的科技成果得不到推广应用，有的甚至没 有转化成产品，更别说形成大规模的工业化生产。 住宅企业间缺乏有效的社会化协作 住宅产业链上的企业（包括投资商、承建商、材料及部品供应商，以及设计单 位、中介等）大都是规模不大的中小企业，产业的集中度过低。 住宅的工业化生产体系尚未形成 部品化、标准化和通用化水平较低，建筑材料制品的生产与供应还停留在原材 料供应的概念上，形成的产品种类少，经常出现“有材料，无制品 ；有制品，无产 品”的现象。 随着全面改革的深化，劳动密集型的传统建设模式已远不能满足社会的需要。 虽然十多年过去了，但我国住宅产业化仍处于起步阶段，尚未形成规模化生产。究 其原因，一方面我国房地产开发商生产和推广产业化住宅的积极性不高，另一方面 尽管产业化住宅有较高的性价比，但由于产业化的概念尚未普及，初期价格较高的 产业化住宅暂不能为人们所接受。但我国保障性住房的建设规模巨大，用户的个性 化需求低，标准化程度高，正为住宅产业化的实施提供了广阔的发展空间和平台。 3.国外相关的经验及启示 （1）国外住宅产业化发展概述 20 世纪 50 年代，欧洲由于受“二战”的严重创伤对住宅的需求非常大，为解 决住宅紧缺的问题，欧洲一些国家采用了工业化装配方式建造了大量住宅，形成了 一批完整的、标准化的、系列化的住宅体系，并且延续至今。60 年代住宅建筑工业 化的浪潮遍及欧洲各国并发展到美国、加拿大、日本等经济发达国家。近年来,随着 科学技术的不断提高，社会对住宅的需求经历了一个“注重数量一数量与质量并重 - 6 - 一质量第一一个性化多样化、高环境质量”的发展阶段，许多西方国家的住宅工业 化生产又掀起了一波高潮。瑞典是世界上住宅产业化最发达的国家，其 80%的住宅 采用以通用部件为基础的住宅通用体系；在美国现在有 34 家专门生产单元式建筑的 公司。从住宅的结构体系上，国外也已开发出木结构、钢结构、钢筋混凝土结构的 工厂化生产体系，并不断使住宅产品的性能指标得到提高。英国 1998 年的“衣根报 告”更是进一步发起了这场生产方式变革运动。目前，英国在住宅产业化生产方面 的研究已进入对住宅体系灵活性、多变性的研究以扩大适应面和规模效应。虽然近 年来装配式住宅的建设得到了一定的发展，但是其发展速度仍然比较缓慢。其原因 有多方面的，包括技术的原因，用户对其的认识以及社会发展程度等。例如 60、70 年代，英国建造了不少工业化的装配式住宅，主要是钢筋混凝土结构。当时，由于 一些技术问题以及环保问题没有得到很好地解决，带来了不少后患，以致于直到今 天,当人们一听到工业化住宅就对其反感。 （2）国外住宅产业化发展对我国保障性住房与住宅产业化互促机制形成的启示 总结国外住宅产业化的发展历史和经验，可归结为以下几点： 庞大的住房需求，为住宅产业化发展提供了广阔的平台。二战造成的“房荒” 为许多发达国家发展住宅产业化技术提供了契机，使建筑生产方式出现了变革，适 应了社会发展趋势。 装配式住宅生产在住宅建设领域发挥越来越重要的作用。在装配式住宅生产 初期，虽然存在技术难题及人们认识上的阻挠，但随着住房需求增大，装配式住宅 生产更符合社会发展需要。 注重住宅建设效率，质量及环保问题。人类转变生产方式的目的在于使生活 环境条件变得更加舒适。特别是建筑行业，住房是人们生活的基本需求，住宅产业 化在提高建设效率的同时必须保障住宅的基本功能，甚至于改善提高其功能。 综上所述，再结合我国国情。我国是一个人口大国，庞大的住房需求是一个长 期问题。近年来，我国 GDP 虽然快速增长，但人们的收入差距也逐步扩大，因而国 家出台了保障性住房措施解决中低收入人群的住房问题，维护社会稳定。由此，国 外的住宅产业化发展经验便给了我国解决保障性住房与住宅产业化两个问题的启示。 首先，数量巨大的保障性住房建设可以为住宅产业化发展提供了广阔的平台，使住 宅产业化不论从技术上，普及程度上都会迈出一大步，逐步为社会所认知接受。从 目前来看，初期投入会比采用传统的粗放式住宅建设高，但从长远来看，其社会效 - 7 - 益是巨大的。其次，住宅产业化的生产方式，在建设中不断的使用，将会逐渐形成 一个体系，建筑生产的效率也将不断的提高，同时确保质量、环境要求，这样就能 较好的解决保障性住房问题。所以，对于保障性住房与住宅产业化二者的发展，在 我国应该形成互促机制，实现“双赢”的局面。 二、我国保障性住房与住宅产业化相互作用的分析 1.住宅产业化发展对保障性住房建设的推动机制分析 保障性住房是国家为解决社会中住房困难人群而建设的住宅，迫切需要住宅成 品,住宅产业化蕴涵着先进的生产技术,而科技是第一生产力,因此技术的改革与创新 将会大力提高产品的数量和质量。从保障性住房的发展现状来看,目前关键问题是数 量偏少且质量偏低,所以将住宅产业化的生产技术应用于保障性住房建设,是解决保 障性住房供给中诸多问题的一种手段。同时，大规模的保障性住房建设将为我国住 宅产业化提供平台，促进技术创新与应用，使我国住宅产业化的体系逐渐建立，并 走向成熟完善。 （1）数量上：提高供给的数量和速度 从前文所述我国保障性住房发展现状，可知数量少和质量差是保障性住房供给 中存在的主要问题。其中一个重要因素就是缺少对参与保障性住房建设企业的激励 和监督机制。如果保障性住房能采取住宅产业化的生产方式,政府对在工厂中生产的 住宅产品的数量将更容易控制。此外,若通过补贴生产者的手段来刺激产品生产,更 容易提高保障性住房的数量。另外,由于目前我国住宅市场中保障性住房的比列是很 小的。在住宅市场涨价的大潮中，形成了巨大的住房压力。加大保障性住房建设已 被国家提上紧急日程上来，保障性住房的建设成为一项艰巨而紧迫的任务。然而， 我国传统的住宅建设方式效率低下，发达国家建筑工人的劳动生产率可达到 150 平 方米 /人年左右，我国整个产业的人均年竣工面积 28 平方米左右，而大部分又都 是集中于商业住宅建设，使得保障性住房的供给严重不足，因而对保障性住房建设 效率提出了更高的要求。推进住宅产业化发展可以大大缩短设计和现场施工的时间， 特别是装配式的生产方式，可减少现场作业的时间，加快保障性住房的建设速度。 我国正在研究制定保障性住房的建设标准，其中将规定保障性住房建设的规划选址、 面积、功能、装修、环境等指标的限定范围，进一步实施时，规划师和设计师要按 照要求进行设计。有了明确的限定要求，在这个限定的框架下，设计出若干个最佳 - 8 - 的户型和组合，然后将其标准化，形成系列化、定型化的产品，然后按照最终产品 进行组件、部品的标准化、系列化设计，然后再对这些组件、部品组织专业化、工 业化的生产和社会化的配套供应，还要对产品的研发、设计、建设、物业管理等建 立一体化的生产组织体系，并对整个建设过程进行科学的组织管理。这些措施方法 将提高住宅这种产品的生产速度，进而提高其数量。同时，住宅产业化能够使设计 施工与装饰装修形成一个整体，更是大大缩短现场施工时间。 终上所述，与传统的分散化的住宅建设模式相比，住宅产业化规模大，集成度 高，在保障性住房中运用可以产生规模经济效益。由于住宅产业化的一体化，集成 化，减少了各个环节的时间与费用，使各种资源优化配置， 因而引入住宅产业化的 生产方式必定将体现其大批量、快速、高效的特点，必定将大大提高住宅的建设效 率。当然也提高了保障性住房的建设效率，并且还将改变社会的一种生产方式。不 考虑资金方面的问题，建设效率上去了，保障性住房的供给数量自然增加。 （2）质量上：提高保障性住房的质量 保障性住房的面积相对小些，价格相对低些，但不能因此就降低住宅的质量和 水平。从我国的国情出发，新建的保障性住房要在“经济合理，面积适当，质量优 良，住得舒适”上做文章。 住宅建设通常存在着开裂渗漏等质量通病，保障性住房也不例外。鉴于保障性 住房工程是一项民生工程，它的质量好坏会得到各方关注并会加以评价，所以需要 重视其质量。有资料显示，目前经济适用房的维修率普遍高于商品房，最直接的原 因是因为建筑企业建设保障性住房利润空间小，因而降低对其质量的要求。住宅产 业化是以标准化，系列化和工业化为前提，有利于政府的监督检测，能够较好地解 决质量不足的问题。同时能解决一些传统施工方式导致的质量通病，另外还可以方 便使用过程中部品的维修更换，全面提高保障房的品质。 另一方面，住宅产业化使得住宅在工厂中按照标准尺寸进行生产制造,质量极易 控制,这对政府监督保障性住房建设质量相当有利,尤其重要的是,这种工厂化生产模 式也为中低收入居民参与设计标准的制定和住房质量的监督提供了便利条件,因而住 房质量将有望得到最大程度的提高。 另外，节能减排也是质量上的体现。依托住宅产业化的创新技术，力求将保障 性住房建设成为节能省地，低碳环保型住宅，也是质量改善的体现。例如预制构部 件，由于预制部品构件的表面光滑平整，不需要抹灰装饰，节省了大量建筑砂浆。 - 9 - 此外，装配式施工也节约了大量的脚手架和模板。数据显示，通过采用工业化生产 方式，预制率若达到 90%以上，则施工现场模板用量减少 85%以上，现场脚手架用量 减少 50%以上，混凝土节约 7%，钢材节约 2%，抹灰工程量节约 50%，节水 40%， 节电 10%，耗材节约 40%，现场的垃圾将减少 83%，材料损耗减少 60%，可回收材 料占 66%，建筑节能 50%以上。我国目前每年近 20 亿平方米的房屋竣工面积当中， 97% 属于高耗能建筑。根据联合国政府间气候变化工作组估算，建筑行业到 2020 年有将基准排放降低 29% 的潜力，居所有行业之冠，是减排的重点努力方向。按保 障性住房每套 50 平方米计，十二五时期建设保障性住房 18 亿平方米，若采用产 业化方式建造和运营，可以减少约 2 亿吨的二氧化碳排放量。因而，为响应国家政 策，节能减排，更应推进保障性住房与住宅产业化的互促机制，实现绿色建筑的高 质量建设。 2.保障性住房建设对住宅产业化发展的促进机制分析 （1）技术上：推进住宅产业化的技术创新与应用 十几年来，我国住宅产业化技术创新慢，通常是因为发明的技术在应用中经济 效益不高，而收益少又主要是由于附加技术的最终产品销售量过小。保障房有量大、 面积小、重复率高等特点，要充分发挥这些要素的作用，就应当利用产业化的方式， 从转变生产方式方面入手来实现。正如工厂中的流水作业方式一样，做产业化的建 筑产品，其技术上要有一套产业链的生产模式，能实现标准化，集成化。目前激增 的保障性住房建设需求对住宅产业化发展来说，对激励我国住宅建造技术的创新， 无疑蕴涵着很大的机遇。我们可以想象，一批批的保障性住房是正待生产的产品， 想要快速的实现生产，需要有成套的生产技术，并且需要不断改进技术，在保质的 前提下加快生产，住宅产业化便是这成套的生产技术，社会生产力总是朝着现金的 方向发展的，在不断建设中必将推进住宅产业化的发展。要明白生产技术的提高和 推广最重要的是存在大量产品需求,只有产品需求才能带来住宅产业化技术的应用与 普及,从而刺激生产技术的进一步创新。另外一点，因为我国住宅产业化发展较晚, 远远落后于日本、美国等发达国家，目前的大部分技术主要是由国外引进，而我国 的经济水平同发达国家相比有较大差距，国外的住宅建造技术往往不太适应国内的 需求,所以针对我国住宅产业化水平,进行相应的技术改造与创新显得尤其重要,但是 企业技术创新受到最终产品需求的直接影响,比如对于大多数发达国家而言,住宅建 - 10 - 造技术的大幅度创新都出现于二战之后,因为当时各国受战争破坏,住房短缺情况非 常严重,急需在短时期内建造大量住房,对比我国住房情况，我国激增的保障性住房 建设也可以从增加产品需求角度,激励我国住宅建造技术的创新。 此外，若能形成一个在政府主持或指导下的保障性住房建设推行住宅产业化的 大平台，多家开发商和部品商能够在此平台上探索部品工业化，集成化住宅技术等 问题，则能够分散初始成本压力和技术风险，尤其能够发挥各自所长，更能快速推 进新技术的研发与应用。 （2）普及程度上：提高工厂化住宅的普及程度，加大社会对住宅产业化的认知 度 住宅产业化发展之所以如此缓慢，究其原因是多方面的。其一便是住宅市场上 工厂化住宅的比例太少。目前我国建筑业仍是以传统的粗放式现场浇筑生产为主， 虽然我国每年都有很多住宅产业化基地的展示，其目的是推广住宅产业化，但是很 少有购房者真正了解住宅产业化，因此即使有相关产品，由于认知度较低，也很少 有人愿意去购买，而这背后的主要原因就是我国已建成的工厂化住宅数量非常少， 绝大部分购房者对其缺乏深度认识，当然也就很难接受非主流的住宅产品，很难形 成工厂化住宅的市场。 目前激增的保障性住房建设为住宅产业化的发展提供了很好的机遇。如果采用 住宅产业化生产模式来建造保障性住房，将会提高工厂化住宅在市场上的占比，扩 大普及程度。我国住宅产业化的发展很大程度上是依赖于各级政府的促进措施，例 如各级政府都成立了住宅产业化促进中心及试点基地，并且也有一些试点城市的带 头示范，但是其影响范围还不是很大。如果政府投资的保障性住房能以住宅产业化 的生产方式来建设，那么工厂化住宅的数量占住宅建设数量的比例将能得到极大的 提高，另外，只要市场上的工厂化住宅频繁地出现，其优良的质量定能得到消费者 的认可，未来市场的自发需求将激增，从而推动住宅产业化的良性发展。扩大影响 范围。从另一个方面思考，保障性住房由于有政府指导参与，有一定的政策限制性， 且是一项民生工程，必然受到人民群众的关注，成为议论的话题。若住宅产业化生 产方式运用于保障性住房中，随之也将受到人民群众的评价，从而加大人民群众对 其的认知度。若媒体再加强并且扩大宣传范围，那么工厂化住宅必将为人们所认知 接受，从而使其循序渐进的发展，顺应形势需要。 同时，还可以从另一侧面看待保障性住房扩大住宅产业化普及程度的作用。在 - 11 - 保障性住房中采用住宅产业化生产方式，将会有一批部品化部件工厂建成，这些工 厂在广告宣传，品牌建立过程中，也必将扩大工厂化住宅及住宅产业化的社会认知 度。 一件新物品要为人们所认知接受，必然要经过先存在，再扩大比例，最后才能 广泛为人熟知。保障性住房为住宅产业化提供了一个载体，平台，使得住宅产业化 的生产方式得以存在，借此扩大存在范围。所以说保障性住房建设中运用住宅产业 化的生产方式能提高住宅产业化的普及程度。 3.典型案例 龙悦居保障性住房项目位于深圳市龙华新区，北邻深圳北站，距梅林关约 3 公 里，离深圳市中心 9.3 公里。是深圳市 2010 年开工建设的“十大民生工程”之一， 是深圳市 2011 年度重大项目，也是深圳市首个按绿色建筑标准建设的保障性住房住 宅区。 该项目总占地面积约 17.6 万平方米，总建筑面积约 81.6 万平方米，总投资约 28.1 亿元，由 0006、0007、0008、0009 四个地块组成。由 1-3 层地下室、2 层商业 区、1 栋 3 层幼儿园及 11 栋 33-35 层高层住宅组成，是集商业、幼儿园、住宅为一 体的保障性住房。 整个龙悦居分 4 期开发，项目 3 期是由万科承建的工业化住宅小区，被称为全 国首家建筑面积超过 20 万平方米的工业化住宅小区。 万科龙华龙悦居保障性住房住宅产业化示范项目在每平方米不到 200 元的增量 成本下，全面实施工程建设标准化、工业化，采用“内浇外挂”技术，外墙、楼梯、 走廊全部为预制混凝土构件，工业化率达 13%。住宅产业化技术的运用，使工程质 量大幅提升，实现门窗外墙零渗漏、外墙零空鼓裂缝、构件表面偏差小于 2 毫米、 无漏筋和漏浆。建设工期大大缩短，节省现场支模、浇筑与养护时间，主体结构施 工中穿插精装修施工节约工期 3 个月，外墙综合施工节约工期 4 个月，总工期节约 6 个月。能耗污染显著降低，年节电量 118.34 万千瓦时，年减排二氧化碳 1198.42 吨、二氧化硫 9.7 吨、粉尘 4.85 吨。特别值得一提的是，该项目的工业化设计还获 得了国家住建部举办的“首届全国保障性住房设计竞赛”金奖，也是广东省保障性 住房首个通过 2A 级住宅性能认定的项目。 从这个案例可以看出，保障性住房与住宅产业化二者存在互促机制。首先，保 - 12 - 障性住房为住宅产业化技术应用提供平台，使一些新的技术得以应用，有利于住宅 产业化发展；其次，万科龙华龙悦居这一项目也是保障性住房与住宅产业化互促机 制的一示范项目，展示了住宅产业化对提高建房效率和改善保障性住房质量的效果。 住宅产业化生产的最终产品是成品建筑，它是以住宅开发的定型化、标准化、建筑 施工部件化、集约化，以及住宅投资专业化、系列化来解决住宅建设问题，即以大 规模的成型住宅开发来解决城市居民的住房问题。通过这个案例，将住宅产业化的 生产方式与传统的建筑生产方式比较，可以发现，与传统的住宅投资、开发、设计、 施工、售后服务分离的生产经营方式相比，住宅产业化以成品住宅这种最终产品为 目标，采用工业化生产和一体化经营的方式，达到了各种生产要素完美地组合起来 的效果，减少了中间各种环节的交替时间，实现了资源的优化配置。另外，通过工 厂化生产，提高了建筑构配件的质量和生产能力，从而减少现场湿作业时间，简化 现场操作程序，提高住宅建设质量，降低施工人员的劳动强度，提高建设效率率。 所以，住宅产业化解决了传统建设方式的许多缺点，是一种创新的高效的生产方式， 是有利于社会生产力的发展的，是符合深化改革的路线。 三、相关政策建议 1.加大保障性住房建设 随着收入差距的扩大，保障性住房需求激增，政府加大保障性住房建设势在必 行。政府增加保障性住房建设的资金投入是多方面的，最直接的就是加大财政支出。 这里是从与住房建设密切的土地供给方面建议加大保障性住房建设的。在现有的住 宅土地供应结构中，用于商品房开发的土地几乎占到 80%，用于保障性住房的土地 占比很小。而保障性住房恰恰是政府保证公民居住权利、保持社会和谐稳定的重要 载体。把保障性住房与商品房区别对待，是解决目前房地产市场诸多问题的关键方 法。建议调整土地供应结构，加大保障性住房土地比重，明确规定保障性住房和商 品房土地供应的比例，至于采取什么样的比例可以视每年的需求情况确定，而不必 采取固定不变的比例，但前提是确保保障性住房比例满足当年的计划需求。 2.加快国家住宅产业化试点建设 国家住宅产业化试点城市，基地在我国已有设立，但数目并不多，且其扩大住 宅产业化的社会认知度效果并不强。这主要是由于目前我国建筑业仍是传统的生产 方式为主，住宅产业化示范基地，试点城市只是小范围的。所以必须加快国家住宅 - 13 - 产业化试点城市，基地建设，同时，已设立的住宅产业化促进中心这一政府专门机 构应发挥作用，增加与试点城市，基地的交流，共同促进住宅产业化的前期发展。 若国家有大决心促进住宅产业化与保障性住房发展，可设立具有较大权限的政府专 门机构，同时负责保障性住房与住宅产业化的发展，建设和管理。