我国住房反向抵押贷款可行性分析

题 目：我国住房反向抵押贷款可行性分析 学 院：商学院 专 业：工程管理 姓 名：关溪瑶 指导教师：李红英 完成日期：2014年5月3日 毕业论文任务书毕业论文题目：我国住房反向抵押贷款可行性分析选题意义、创新性、科学性和可行性论证：本文通过对报纸期刊以及网络文献资源的收集和整理对我国发展住房反向抵押贷款的可行性进行了研究。资料来源可靠，论题符合现阶段的民生发展，撰写论文的准备和时间充足，在指导教师的悉心指导喜爱，在预计时间内完成本论文是可行的。主要内容：本文对反向抵押贷款的意义，我国发展住房反向抵押贷款的必要性，可行性进行了分析并提出相应的建议。最终得出了我国需要通过不断完善相关的法律法规，充分发挥政府的作用，改变传统的养老观念等方法来促进反向抵押贷款的实施的，我国发展住房反向抵押贷款已经迫在眉睫的结论。目的要求：通过毕业论文的写作，利用所学理论，联系实际，进行总结分析。不断提升自己的专业素养，使自己具备初步的科研能力。将自身所学知识运用于实际，使自己的专业和学术能力均有提高。通过此篇论文探讨住房反向抵押贷款在我国实施的可行性。计 划 进 度 ：2013年11月25日：指导教师与学生见面，确定选题2013年12月07前：收集资料，大纲初定2014年3月5日前：完成初稿2014年3月20日前：修改初稿2014年5月4日前：完成定稿指 导 教 师 签 字： 主管院长（系主任）签字： 年 月 日辽 宁 大 学本科毕业论文（设计）指导记录表论文题目我国住房反向抵押贷款可行性分析学生姓名关溪瑶学 号100707211年级、专业10级工程管理指导教师姓名李红英指导教师职称所在院系商学院第一次指导（对确定题目、毕业论文（设计）任务书的指导意见）：指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 年 月 日第二次指导（对论文提纲的指导意见）：指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 年 月 日第三次指导（对初稿的指导意见）：指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 年 月 日第四次指导（对修改稿的指导意见）：指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 年 月 日第五次指导（对是否定稿、进入答辩及其它指导意见）：指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 年 月 日主管院长（主任）签名 院系盖章 年 月 日注：指导意见如不够填写可加附页指导教师评语学 生： 专 业： 论文题目： 论文共 页，设计图纸 张。 指导教师评语：指导教师评分： 指导教师签字： 年 月 日辽宁大学毕业论文（设计）成绩评定单评阅人评语：评阅人评分：评阅人签字： 年 月 日答辩委员会评语：院（系）毕业论文答辩委员会（小组）于 年 月 日审查了 届 专业学生 的毕业论文。答辩委员会评语：答辩成绩：答辩委员会成员：答辩委员会（小组）组长签字： 年 月 日 毕业论文（设计）成绩：评阅人评分：指导教师评分 ：答辩成绩：总成绩：院长（系主任）签字： 年 月 日注：评阅人评分满分为100分，指导教师评分满分为100分，答辩成绩满分为100分；总成绩为三者的算术平均值（四舍五入）。摘要中国于1999年提前进入老龄化社会，是世界上老年人口最多、增长最快的国家。中国不仅面临着人口快速老龄化的社会问题，还承担着养老保险从计划体制向新体制转轨的巨额成本。随着老龄化问题日益提升为国际民生问题，借鉴于美国反向抵押贷款模式，我国开始实施区别于“家庭养老”和“自助养老”的第三种养老方式“以房养老”。以房养老作为一个涉及广泛的领域和全新的理念，可以派生的产品颇多，反向抵押贷款只是其中一个重要的模式。我国社会公众对于实施反向抵押贷款这一金融产品有着积极而迫切的需要。反向抵押贷款自从20世纪80年代诞生以来，一直作为一种养老金融工具在发达国家普遍存在，成为各国养老保障体系的一个补充。我国对于反向抵押贷款的研究较晚，大约在2000年。当时我国正处在新旧体制的转轨时期，在政治、经济、社会的各个方面都在发生着深刻的变化，不确定因素较多。尤其是在我国金融保险机制还不够健全，传统观念影响还根深蒂固的情况下，推出反向抵押贷款就要非常的慎重。本文分成四个部分，第一部分介绍了住房反向抵押贷款的含义以及与传统抵押贷款的比较；第二部分介绍了我国发展住房反向抵押贷款的必要性；第三部分介绍了我国发展住房反向抵押贷款的可行性；第四部分是对我国发展住房反向抵押贷款提出了相应的建议。最终得出了我国需要通过不断完善相关的法律法规，充分发挥政府的作用，改变传统的养老观念等方法来促进反向抵押贷款的实施的，我国发展住房反向抵押贷款已经迫在眉睫的结论。即使不能马上推行该项政策，但也必须抓紧时间为其推行创造良好的经济环境和社会环境。关键词：反向抵押贷款；住房反向抵押贷款；可行性AbstractIn the early 1999, China entered the aging society, the elderly population is the worlds largest , fastest-growing country. China is not only facing a rapidly aging population social problems , but also bear the huge cost of pension plans from the transition to the new system . With the increasing aging international livelihood issues, drawing on reverse mortgages in the United States model, China began to implement different from the family support and self- care third way pension - to the Housing Endowment . Housing Endowment as a cover a wide range of areas and new ideas, you can derive a lot of product , a reverse mortgage is just one important model . For the implementation of the public financial products reverse mortgage that has a positive and urgent needs. Reverse mortgages since the birth of the 1980s , has been used as an endowment of financial instruments prevalent in developed countries , as a supplement national old-age security system. Our research for a reverse mortgage later , around 2000 . China is in a transition period was the old system , and in all aspects of political, economic and social are undergoing profound changes , many uncertainties . Especially in Chinas financial insurance mechanism is not well established , traditional concepts still entrenched , the introduction of reverse mortgages should be very careful.This paper is divided into four parts, the first part describes the reverse mortgage and a comparison with the traditional meaning of mortgage loans; second part describes the necessity of the development of the reverse mortgage housing; third part introduces the development of Chinas housing anti-the feasibility of a mortgage; fourth part of our countrys development of housing reverse mortgages made recommendations accordingly. Eventually come to our country needs to promote the implementation of a reverse mortgage loan, our development of housing reverse mortgages is imminent conclusion through continuous improvement of relevant laws and regulations, give full play to the role of government, to change the traditional concept of retirement and other methods. Even if the policy can not be implemented immediately, but must also make time for their implementation to create a good economic and social environment.Key words：Reverse Mortgages；Housing reverse mortgage loan；Feasibility- 11 -目录序言1一、住房反向抵押贷款的内涵21住房反向抵押贷款的含义22住房反向抵押贷款与传统抵押贷款的联系与区别2二、我国发展住房反向抵押贷款的必要性31我国社会人口老龄化日趋严重42中国存在大量“住房富人、现金穷人”43我国养老保障体系不完善5三、我国发展住房反向抵押贷款的可行性51我国传统观念正发生变化62我国住房制度改革不断推进63我国金融市场正在不断完善74我国相关的法律制度不断健全7四、我国发展住房反向抵押贷款的建议81选取条件成熟的城市先做小范围试点，再逐步推广82建立联合互补的新型机构83充分发挥政府在发展住房反向抵押贷款中的扶持、咨询和监管作用94加强立法，规范市场95加大宣传，正确引导10参考文献11序言随着老龄化社会的到来,我国面临着日益严重的养老问题。与发达国家的先富后老或富老同步不同，我国是在人均收入水平较低的情况下进入老龄化，是未富先老，应对老龄化的经济实力还比较薄弱。这导致我国基本养老保险制度保障水平较低，覆盖范围狭窄，并不能满足老年人安享晚年的需求。同时，家庭结构的小型化和空巢家庭的增加，导致传统的家庭养老功能弱化，养老压力增大。因此,如何通过金融创新,使老年人能够在不移居他处的前提下,通过合理利用自己的住房获得稳定的收益,作为社会养老的补充,是一个迫切需要研究的重要课题。在国外，反向抵押贷款是以房养老最为成功的模式，最早起源于荷兰，是荷兰政府为综合解决住房和养老问题提出的特殊举措。而运作最为完善、最具有代表性的则属于美国，除此之外，新加坡、加拿大、法国、英国等国家的住房反向抵押贷款也发展得比较完善。其推出大大降低了老年人生活负担，提高了老年人的生活水平。而我国的住房反向抵押贷款才刚刚开始，正处于萌芽当中，需要借鉴国外先进的经验来完善自身。早在2006年，全国政协委员、时任建设部科学技术司司长赖明就建议对此成立课题组进行调研，选择大城市做试点，等到运作成熟后向全国推广。2007年的时候，上海公积金管理中心曾试推过一种叫做“住房自助养老”的创新型“以房养老”模式。2013年8月16日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，研究确定深化改革加快发展养老服务业的任务措施，国务院印发了关于加快发展养老服务业的若干意见从投融资、土地供应、税费优惠、补贴支持等多个方面出台一系列政策措施，以适应即将到来的老龄化社会对养老服务的各类需求。同时明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，引发舆论广泛关注，按计划“以房养老”政策会于2014年上半年试行推广。这更加说明了我国现如今对于养老问题的重视，正是在这样的一个背景下，住房反向抵押贷款以更加迅猛的速度走进了大众的视野。一、住房反向抵押贷款的内涵1住房反向抵押贷款的含义住房反向抵押贷款就是指拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，由相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。它使得投保人终生可以提前支用该房屋的销售款。借款人在获得现金的同时，将继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，相应的金融机构同时享有房产的升值部分。即“抵押房产、领取年金”。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房，所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。反向抵押贷款是住房价值转换产品之一，是一种以住房为抵押的借贷，并以此为核心，拉动养老、保险、房地产等多项活动。其对象为有住房所有权的老年人。老年人在不必搬离住房情况下，通过反向抵押贷款将住房资产转换成现金，作为房屋的维修、日常生活、长期护理或其他费用等，所有债务（包括本金、利息及费用）将在住房出售、房主永久搬离或借款人死亡时支付，借款人也可以选择在任何时候自愿偿还所有款项。2住房反向抵押贷款与传统抵押贷款的联系与区别住房反向抵押贷款与传统抵押贷款之间有许多相似之处。首先二者都需要借款人以其所拥有的房屋作为抵押，其次二者都是借款人同银行或者是相应的金融机构之间的债务关系，再次即使房屋被抵押后，借款人仍然享有该房屋的居住权和使用权，最后二者都需要考虑归还，计息等问题。然而从某种意义上说，我们可以将反向抵押贷款看做是将抵押贷款反过来进行交易，二者之间主要有8个方面的不同。（1）现金流的方向不同。抵押贷款是一次性放贷，分期收回；而反向抵押贷款是分期放贷，最后一次性收回。（2）资产转换的方向不同。从借款人的角度看，抵押贷款是将流动性资产（货币）向非流动性资产（住房）转化；反向抵押贷款是将非流动性资产（住房）向流动性资产（货币）转化（3）产权移动的方向不同。抵押贷款在本息全部还清之前，住户拥有住房的使用权，到贷款本息全部还清后才能取得对该住房的全部产权；反向抵押贷款在贷款行为实施之前，住户对该住房拥有全部或部分产权，随着贷款余额的增长，住户对该住房的产权逐步减少。（4）借款人的年龄和抵押房产所处的使用阶段不同。传统抵押贷款面向的一般为中青年人，所抵押的房产一般是新房；而反向抵押贷款面向的一般为老年人，所抵押的房产一般为旧房。（5）借入资金的用途不同。传统抵押贷款的资金用途较为明确，就是以买房为目的；而反向抵押贷款的资金用途主要是支付晚年生活费用，偶尔也作为资产管理工具。（6）贷款风险的种类与大小不同。从贷款人的角度看，传统抵押贷款由于有新房作抵押，风险相对较小。而反向抵押贷款的抵押物是旧房，由于贷款期限不确定、房价波动趋势难以把握、逆向选择与道德风险的存在、住房维修难以监控等方面的原因，风险要大得多。（7）是否需要收入和信用保证。从贷款人的角度看，传统抵押贷款是需要以贷款人的收入和信用为偿还保证的，而作为抵押品的住房只是作为还贷的一种额外的保证，其债务总额一般随着时间递减，同时住房净资产在上升；而反向抵押贷款是以住房自身的价值为保证的，并不需要收入或信用保证（故对收入低、信用差借款者也适用），其债务总额随着时间而递增，同时住房净资产减少，只有在住房被出售、房主不再居住或是其死亡时才被偿还，在这之前，借款者拥有住房所有权。（8）是否具有追索权。反向抵押贷款是一种不具有追索权的贷款，只能以住房资产来偿还，如果住房资产不足以偿付债务时，借款者不需要支付两者间的差额，因此贷款人可能面临债务不能全额偿还的风险。二、我国发展住房反向抵押贷款的必要性随着人口老龄化的快速到来，我国面临着日益增强的养老压力，面对日益严峻的养老形式，在改革养老保障制度的同时，我国迫切寻求新的养老模式，以减轻养老压力。反向抵押贷款作为一种新型的养老保险制度，是房地产理论与金融保险理论、养老保险理论相结合的产物。它的本质就是以房屋融通资金，并以此为核心，拉动养老、保险、地产等多项社会活动，是“以房养老，多方受益”。它是一种很强的商业行为，能使贷款者、银行、保险公司及相关机构都能从中受益，从而达到多赢的目的。1我国社会人口老龄化日趋严重我国是世界人口最多的国家,2005年1月6日中国总人口突破了13亿大关,占世界总人口的四分之一。同时我国的老年人口数量也居世界第一位，2006年60岁以上老年人口已达到1.45亿,占世界老年人总数的五分之一。据专家预测，2015年前后我国60岁以上老年人口将超过2亿，占我国总人口的15%左右；2025年前后将接近3亿人，平均每5个人中就有1个60岁以上的老年人；2050年，中国老年人总数将达到.4亿，占总人口的比重将超过25%，届时，每4个中国人中就有1个是白发苍苍的老者，中国将成为高度老龄化的国家。发达国家60岁以上人口所占比重从5%上升到10%，一般需要40年的时间，而我国老龄人口从1982年的4.9%上升到1999年的10%，只用了18年时间。未来老龄人口化比重增长速度仍将以较快速度发展。西方国家先进入工业化，后进入人口老龄化，社会财富积累到人均大约1万美元的程度后进人口老龄化社会，是“先富后老”，有充裕的财力支持建立养老保险制度和医疗保险制度。而我国工业化还没有完成，在国内生产总值人均仅仅800美元时，老龄化就提前到来，是“未富先老”国民经济制约着老龄问题的解决。与国外相比,我国的老龄化还呈现失能老人、高龄老人、空巢老人、贫困老人比例高等特点。随着老龄化社会深度发展,越来越多的老年人面临着去哪里养老、怎么养老等问题，现如今大多数的家庭多为“421”结构：四位长辈、一对夫妻再加一个孩子。当父母老去时，儿女身上的经济负担将会越来越重，是否有足够的精力和金钱照顾四位老人，正是因为如此反向抵押贷款的实施已经是箭在弦上。如何应对老龄化带来的挑战，成为我国21世纪的重大问题。2中国存在大量“住房富人、现金穷人”在如今的社会中，我们经常可以看到许多拥有很好的住房却每日为生活费不够用而发愁的老年人，我们将他们形象地称为“住房富人、现金穷人”。他们往往耗尽了自己一生的心血购置了一套住房，但每日的生活却依然称不上幸福美满，这其中很大一部分原因是他们手中的现金太少，不足以满足他们的日常需要。他们每个人只是守着一套大房子度过余生，晚年的生活丝毫没有享受可言。甚至有的老年人每日还要想方设法筹钱还买房时欠下的债，生活搞得很是狼狈，这样“资产大增，债台高筑”显然并不是个好方法。那么如何才能够将这种反常现象有效地改变呢？住房反向抵押贷款正是为了解决这个问题而出现的新的金融产品。住房反向抵押贷款能够将住宅更好地利用起来，使人们在挖掘住房的居住和投资增值功能的同时，也将其作为一种很好的养老保障手段，实现住房资产与流动资产之间的相互转换，将资产在一生中予以优化配置，实现一生效用的最大化。3我国养老保障体系不完善我国现行的养老保险制度由三个不同层次的养老保险组成，即基本养老保险计划、企业补充养老保险计划和个人储蓄型保险计划，由此初步构建了我国现代养老保险体系的制度框架。目前，我国的养老保障体系存在问题，养老金存在巨大的缺口，面临“收不抵支”的困境。虽然我国的养老保障机制已经建立起来，但仍存在诸多问题和缺陷亟待解决。一是养老保障的覆盖范围太小，统一制度规定的缴费比例偏低。基本养老保险主要覆盖了国有企业，虽然非国有企业的就业人数在许多地区占一半以上，但其覆盖范围参差不齐（20%90%），这类人群就业较不稳定，更需要参保。我国城镇基本养老保险制度参保职工占全部就业人口的比例在12%左右，参保职工占城镇就业人口的比例在40%左右，参保职工占城镇在岗职工的比例在80%左右。；二是养老金的替代率，也就是养老金领取水平与退休前工资水平的比例过高，加重在职职工的负担或者使得个人账户无法支付；三是对老年人的赡养率过高，1980年我国是由13个在职雇员赡养1个退休人员，现在已经降到每3个人赡养1个，到2030年的时候，每2个在职雇员将近负担1个退休人员；四是养老保障体支出增长快，目前在我国大多数老年人只能依靠国家与社会提供的有限的退休金生活，这就为国家带来了很大的财政压力；五是未能建立多元化的养老保障制度。与此同时，养老金赤字也是我们亟需开展新型养老模式的原因之一。养老金的缺口主要包括两方面，一是当年收取的养老保险费不够支付当年的养老金支出，另一个是指“空账问题”。据统计我国的养老金从1997年出现缺口，一直到2004年仍没有被堵上，并正在继续扩大，目前我国养老金的缺口已达2.5万亿元，如果这种状况得不到改善，继续恶化，那么我国的人民就将会面临着无法领取养老金的困境。根据劳动部的预测，中国的养老金缺口问题在未来的30年内难以化解。在某种程度上可以说，正是这些因素“压迫”这我们必须寻找养老保障新的良策，实现对现有养老保障制度的发的变革和制度创新。三、我国发展住房反向抵押贷款的可行性目前，住房反向抵押贷款在我国的推出，已有着相当广阔的市场前景和社会需求，但此项业务能否真正在我国得到全面的展开，运行的效果究竟如何，仍取决于相关的金融运营机制应如何建立，制度是否完善，运作是否高效，效果的风险如何规避等。1我国传统观念正发生变化自古以来中国人的观念都是要将房产留给子女，“但存方寸地，留与子孙耕”，这样的思想根深蒂固，一直延续至今。现如今，要实施反向抵押贷款，势必要打破这一传统观念，这是对传统思想的一次巨大的挑战。除此之外，老年人攒了一辈子的钱，到了年老时只有这么一套房子，若是让他抵押给银行来换取每个月额外的养老金，对于很多人来说是很难接受的。如果想要住房反向抵押贷款得意实施，那么势必要突破老年人自身的观念束缚，以及取得儿女的谅解。虽然几千年的传统思想的根基不会被轻易动摇，但现在社会的进步，中西方的融合也正在潜移默化的影响着当代人的思维观念。我们正逐渐摆脱老一辈的旧思想，努力接受新鲜的事物。今日“养儿防老”的思想已不再受到过多人的推崇，如今，新闻媒体经常报道一些子女不赡养父母，互相推脱责任，把赡养父母当做他们负担，没有尽到子女该有的孝道。这也导致了相当一部分的老年人对于子女能否很好的奉养自己不再抱有过多的期望。其实，遗产继承与赡养父母是相辅相成，但又非绝对统一的，二者之间不能画等号。但以房养老就如一个一把利剑，将二者之间的联系切断了。由住房抵押贷款会带来一些负面影响，例如子女是否会因为么无法继承遗产就不再去赡养父母。这正是绝大多数的老年人所担心的问题，他们不愿意因为房子而丧失亲情。许多子女也担心父母采取以房养老的形式，会让别人自己不孝，没有能力，才迫使父母采取这样的方式。此外，现在许多年轻人中有很多的“丁克一族”他们不愿孕育子女，他们老了就不能指望儿女给他们养老，对于这些人来说，住房反向抵押贷款无疑是一个很好的养老方式。2我国住房制度改革不断推进作为我国经济体制改革的一项重要内容，住房制度改革是指对传统的福利分房制度进行变革，以建立起符合市场经济机制的住房体制，实现住房的商品化和社会化。回顾中国改革开放30年的历程，住房制度改革以及与此密切相关的房地产行业可谓一大看点，其影响和意义远远超出经济范畴。与其他各项改革一样，住房制度的改革也是在探索中不断前进，在调整中逐步展开，与党和政府的工作密切相关。有人根据相关重大决策出台以及实践中执行的效果，将我国住房制度改革分割为三个10年，即1978-1988年的探索试阶；1988-1998年在全国逐步推开和深化阶段；1998年至今实行的住房分配货币化，建立住房保障制度阶段。自1979年中国开始经济改革以来，中国的住房制度经历了多次变化。从最初的小步提租、补贴售房，发展到现在的针对不同收入层次的人建造不同档次的住宅，并分别实施商品房、微利房、平价房和标准房的政策。对于人数并不很多的高收入者，规定他们只能通过市场去购买商品房，房价随行就市。对于广大中低收入者，由于目前的市场房价大大超出了他们的经济承受能力，就在政策上给予微利房、平价房或标准价房的照顾。这种逐步形成的房改政策对中国住房的建设速度的提升起到了重要的作用。但是与此相伴的是住房市场出现了严重的分割性导向：群体间的住房条件差异提升，空间上的群体隔离加强。这种隔离一方面是由于居民的货币支付能力差异造成的，但是更为重要的一方面还是由于不同的准入机制导致了群体间的制度性受益差异。从受益的角度分析，中国的房改政策更有利于社会上层，它加速了中国的贫富分化，强化了中国社会的贫富分割。3我国金融市场正在不断完善从2006年12月11日起，我国的金融市场进入了改革开放与世界接轨的新时期，我们面临的威胁和机遇都在增大，正因为如此，我们要尽快完善我国的金融市场。首先，政府或监管部门应该要出台相关政策或法规规范金融市场；其次，在社会上应该有效借助媒体的作用，宣传有效的金融市场的重要性；最后应该是对从事金融工作的人员的素质，特别是职业道德必须加强培养。正是由于我国金融市场的不断完善、金融工具的不断创新和其抗风险能力的加强，才使得反向抵押贷款这种金融产品、以及集房产、保险及资本市场于一身的联合业务运行机构的出现，成为一种可能。服务对象的合理定位、严密的制度设计及国家政策的保证，在理论上使这种养老模式的长期运行成为可能。反向抵押贷款这一制度的设计需要购房扶养机构、资金提供机构及社保机构等专业人士共同磋商完成。4我国相关的法律制度不断健全相关的法律制度正在不断的健全，从1995年开始，由中国学者曾祥瑞、胡江涛通过住房逆抵押贷款研究一文中，最早将住房反向抵押贷款引入中国，2002年由孟晓苏教授首次提出了以房养老的概念，现如今我国对于住房反向抵押贷款越来越重视。1990年5月19日国务院令第55号发布的中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中提出的土地使用权的可交易转让、抵押拍卖，为住房反向抵押贷款提供了法律依据，遗产税和物业税征收在即，这也为我国发展住房反向抵押贷款提供了良好的背景，使得其可行性进一步的扩大了。四、我国发展住房反向抵押贷款的建议1选取条件成熟的城市先做小范围试点，再逐步推广在国内各地的经济社会环境不尽相同的情况下，为了使住房反向抵押贷款未来的实施更具有普遍性，首先应当在条件相对成熟的大城市开办此项业务。试点城市同时应当具备房地产二级市场发展程度较高，商业银行或保险公司的可动用资金规模较大，房地产市场的预期发展良好，房地产评估业的发展较为成熟，当地投资理财，消费生活的观念领先，房屋产权情况较明确，相关法律法规环境比较完善成熟以及机构监管环境良好等条件。同时，国家财税部门应给予商业银行或保险公司一定的优惠政策，并积极支持。2建立联合互补的新型机构住房反向抵押贷款是一个复杂的金融产品，国外发展住房反向抵押贷款的机构各异。住宅反向抵押贷款过程中涉及评估、保险、法律、财务、拍卖等众多行业和机构，这些行业和机构的发展水平，直接影响着住宅反向抵押贷款发放的效率和效益。如房地产的评估，直接关系着借贷双方的利益。我国实行分业经营，由银行、保险、信托、社保等机构单独开展此项业务各有其优缺点。银行资金比较充裕，个人储蓄存款中用于购买住房、准备养老的资金也占有较高的比例，而且传统的房地产贷款业务都是由银行开办的，经验较为丰富。但是反向抵押贷款运行周期长，而银行的存款时间较短，借贷双方的持续期不匹配。保险公司尤其是寿险公司长期从事养老保险的经营，在寿险产品的开发和推广上有丰富的经验，但目前由于政策的限制，我国的保险公司尚不具备金融信贷的功能，国内的保险资金也不允许直接投资普通的房地产项目。社会保障机构虽然具备雄厚的资金实力，业务范围与养老事业密切相关，但这项业务涉及贷款的发放与抵押房屋的评估、维护、销售等工作，这些也不是社保机构的专长。此外，房地产公司及会计师事务所、律师事务所、房地产评估事务所等中介机构，在发展反向抵押贷款业务过程中是不可或缺的，但它们也不可能成为主角。总之，如果上述机构单独开办反向抵押贷款业务，总有这样或那样的问题。出路只有一条，那就是将这些部门联合起来，实现优势互补、风险共担。建立以商业银行为主体，保险公司和社保机构为补充，房地产中介机构参与其中的住房反向抵押贷款开办机构。3充分发挥政府在发展住房反向抵押贷款中的扶持、咨询和监管作用反向抵押贷款的展开需要外部环境的大力支持，为此促进此项业务在我国的健康发展，政府从一开始就应该积极介入，在政策法规、信息宣传等方面予以大力支持，具体来说包括宏观经济政策的平台建设和制度设计的支持。同时政府要进行税制改革，对反向抵押贷款给予税收支持，具体来说包括免除贷款机构用于反向抵押贷款的二手房交易的所得税和营业税，对借款人通过反向抵押贷款得到的收入免征个人所得税等。加快相关法律的修改和完善，为反向抵押贷款建立市场制度。凡是与开展反向抵押贷款的相关法律，只要有抵触或限制的地方，政府应尽快出台补充规定或启动修改。总的原则是，政府主导而不包办。住房反向抵押贷款融居住和养老双重功能，是一种社会效益明显，对养老事业发展和社会稳定有促进作用，符合政府的政策取向，但对借贷双方都有较大风险的金融产品，因此它具有正的外部经济性特征。国外的经验表明，在住房反向抵押贷款发展过程中政府的作用很大。如美国，由于政府政策的支持和国会的介入，住房反向抵押贷款发展得最为成熟和规范。而在英国，早期由于产品设计存在缺陷，政府监管又不到位，致使住房反向抵押贷款的申请者不仅未能从中受益，而且损失巨大，造成人们对反向抵押贷款至今仍心存余悸。为促进此项业务在我国的健康发展，避免重蹈英国的覆辙，我国政府从一开始就应该介入，在政策、法规、信息、宣传等方面予以支持。比如，在住房反向抵押贷款推出的初期，从事该项业务的金融机构要经政府授权，并对申请人和经营机构给予一定的税收优惠；对借贷双方给予担保，或由政府授权的保险公司提供保险；对违法违规经营的机构，要坚决打击，整顿和规范市场秩序。4加强立法，规范市场住房反向抵押贷款的实施涉及到银行、保险、资产评