金燕高级经济师雅茁国际酒店集团资深顾问悠越酒店管理有限.ppt

金 燕 高级经济师 雅茁国际酒店集团资深顾问 悠越酒店管理有限公司总经理 中国饭店协会专家委员会委员,酒店项目市场定位和设计管理,1,目标：规避酒店投资者的投资风险 投资路上处处有挑战 风险+机会,2,投资酒店是个很赚钱的生意？ 投资巨大 五星级单方造价达到10000元/m2及以上，总投资超过2-3亿人民币 回收期长 静态回收期一般10-15年 培育期长 开业后3-5年 受经济环境影响大 越高端越敏感,酒店项目开发之前要了解的,4,酒店项目可能会带来什么？ 优良的持有型物业，较好的增值空间 金融融资平台，税务统筹工具 稳定的现金流 企业形象与实力的展现，企业发展的平台,资金敏感度决定追求的目标！,5,酒店项目开发之前要想清楚的 为什么要开发酒店？ “被”酒店？请先算大账 提升地产价值？看入市的时间 酒店只是综合体项目的带动工具？小投入、大作用为最佳；发挥工具作用之后，对资产是持有？还是退出？,6,你是谁？ 酒店投资商？专业的投资者依靠专业的判断和专业的资产管理获取回报。 酒店运营商？酒店显然不是你的主业。那么，你想成为运营商的理由何在？ 酒店的业主？大多数房地产开发商最可能面对的现实。,规避风险参考案例： A,酒店定位与实际有偏差 例如： 在中端区域建超大规模高端品牌酒店 结果： 撤牌，进入法律程序,7,规避风险参考案例： B, 酒店内部功能配置不尽合理 例如：客房数和会议面积、餐饮前后场面积配置 等不科学。 结果：实际经营困难，一个月内曾发生二次食 品事故。投资回报低于行业水平。,8,谁能帮助酒店做好定位工作？,9,一般酒店项目定位的参与者 业主公司领导或者顾问团队 专业顾问公司和酒店管理公司 设计院 商业地产公司 其他第三方公司,10,酒店项目定位的原则是什么吗？ 以业主方投资酒店的战略发展为导向 以项目的整体要求为参照 以客源市场需求和发展为基础 以政府规划和规范为底线 以今后的管理模式和管理公司的管理要求为标准 以投资回报和整体项目效益为目标,11,市场定位报告一般可以解决的几个问题： 业主方项目定位，董事会等高层会议讨论决策 政府汇报 融资 管理模式或者品牌选择 招商或者资产评估,12,酒店项目定位的基本内容 宏观经济、区位条件及项目地环境分析 酒店市场供求分析 成功酒店案例分析及借鉴 酒店定位分析 酒店功能布局分析 酒店财务分析 可持续发展,13,酒店项目定位的基本内容 宏观经济、区位条件及项目地环境分析 宏观经济形势 区域经济状况 项目地优劣势及其环境情况,14,酒店项目定位的基本内容 2，酒店市场供求分析 酒店市场现状 未来发展趋势 竞争市场供求分析出 项目入市机会分析,15,酒店项目定位的基本内容 3，成功酒店案例分析及借鉴 同类酒店成功案例 酒店行业未来发展趋势及其案例 酒店类型颠覆性案例,16,酒店项目定位的基本内容 4 ，酒店定位分析 酒店定位与战略 类型、档次、 规模 管理模式和品牌选择 客源市场定位 设备设施及其服务特色,17,酒店项目定位的基本内容 5 ，酒店功能指标 酒店客房、餐饮和公共部门指标 酒店后场功能及其指标 酒店各个区域指标分析,18,酒店项目定位的基本内容 6，酒店财务分析 总投资估算 内部投资回报测算 盈亏平衡点 收入、成本和费用、利润 现金流预测,19,酒店项目定位的基本内容 7，可持续发展 开发地块评估 节能 废物处理 水资源保护 原材料 其他,20,酒店项目定位的一般操作程序 认真听取酒店投资者开发酒店的真正目的 实地调查市场，预测发展趋势 讨论核心逻辑和主要观点 确认初步可选择方案 各项功能指标的确认 经济测算，选择最优方案 编写报告初稿 向与业主方汇报的形成和初步的成果 听取业主方的意见和建议、完善报告,21,酒店项目定位中容易发生的偏差 与业主方的梦想有偏差 与政府的期望有偏差 与投资预算有偏差 与管理公司的要求有偏差,22,如何解决？ 通过专家及第三方评审会议，平衡各方面的利益 选择最佳的方案,23,项目如何落地 ？ 设计师将酒店投资者的最终梦想变成美好的现实,24,设计师在酒店设计中的作用： 充分理解项目定位的内涵、外延和产品形象 充分体现投资者的梦想或者是领导的思想精髓 充分表达项目元素的特点 充分尊重酒店专家的建议 充分保证管理公司和品牌特征要求 充分展现设计师的创意和灵魂,25,设计需要管理吗？ 中国不缺好的设计师，中国缺少有品质的酒店设计师 设计管理的可以借