《物业管理学二篇》PPT课件.ppt

物业管理学 第二篇 沿革篇,长治学院公共事业管理专业,第四章 物业管理行业的起源和发展,物业管理的起源 传统意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国。 当时正值英国大工业革命时期大量农村人口涌入工业城市房荒简易住宅出租引发了许多问题 英国有一位名叫奥克维娅希尔(Octavia Hill)的女士，为了有效管理其名下出租的物业而制订了一套规范租户行为的管理办法，然而却收到了出乎意料的效果，并招致当地人士纷纷效仿。这可以说是世界上最早的“物业管理”。 【小资料】奥克维娅希尔当时所制订的制度已无从查找，但她在自己的著作伦敦穷人的家里表达了她的思想：强调与房客建立良好的个人关系，督促他们养成良好的生活习惯和美德，培养房客的社区意识和责任感。 那年她只有26岁！,现代意义上的物业管理，起源于19世纪末20世纪初的美国。 公寓大厦、摩天办公大楼是现代物业管理的催生剂；产权多元化。 物业管理行业组织的诞生。 1908年乔治A霍尔特发起成立了世界上第一个物业管理组织芝加哥建筑管理人员的组织（Chicago Building Managers Organization， CBMO）；世界上第一个全国性的业主组织“建筑物业主组织（Building Owners Organization， BOO） ；“建筑物业主与管理人员协会”（Building Owners and Managers Association，BOMA）。,时至今日，美英等国的物业管理作为一个固定行业，整体水平居世界一流，除了传统意义上的楼宇维修、养护、清洁、保安外，物业管理的内容已延展到工程咨询和监理、物业功能的布局和划分、市场行情调查和预测、目标客户群认定、物业租售推广代理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。 英国皇家物业管理学会会员遍布世界各地。,物业管理在中国的成长与发展,物业管理在中国是伴随着改革开放成长壮大起来的。随着我国房地产业的发展，以及传统房屋管理体制的改革，物业管理已脱离了房地产开发业，发展为向社会提供特殊服务产品的独立行业。 物业管理作为房地产业的一个分支行业，在中国几经起伏，经历了起步、休眠、恢复发展到完善提高四个阶段。,起步,20世纪20年代初到抗战前夕，是我国房地产业萌芽和初步发展阶段。在此期间，中国的上海、天津、武汉、广州、哈尔滨等城市出现了一定数量八九层的高层建筑物。因房地产市场的需求，产生了代理经租、清洁卫生、住宅装修、服务管理等经营性的专业公司。这些公司开展的业务与现代物业管理的服务形式十分相似，标志着此时物业管理行业的萌芽。,休眠,1949年新中国成立后，城市土地收归国有，实行无偿划拨使用，房产绝大部分转为公有制，住宅建设基本上由政府包下来作为福利建设并分配。房地产管理由政府设立的管理机构统一管理，政、企、事合一。房地产这一生产、生活要素不作为商品进入流通，其经营活动停止，物业管理相应也随房地产市场的沉寂而处于休眠状态。,复苏,进入20世纪80年代，改革开放政策使商品经济得以复苏，特别是沿海开放城市率先打破了传统的土地管理和使用制度，并实施一系列优惠政策，从而吸引了大量的外资涌入，房地产业异军突起，涉外商品房产生。涉外商品房的业主、住户大多为港、澳同胞和海外侨胞，他们按海外生活的水准对商品房产提出售后要求，即对购房后保值、增值的要求和居屋环境安全、舒适、文明的要求。传统的福利性房管制度无法适应这一新形势，物业管理在涉外商品房区最先被配套引入。,发展,随着我国市场经济体制的确立和发展，房地产业重新崛起并迅速成为国民经济重要的产业部门，现代物业管理行业由南向北，迅速由沿海地区向内地省会城市发展起来。,物业管理行业在中国大陆经过近30年的发展，从业人员超过320万人。目前全国一级物业服务企业新增135家，达到368家。全国实行物业管理的房屋面积超过108亿平方米，物业管理覆盖率达到50%。北京、上海、深圳等发达城市的覆盖率分别达到70%、97%、95 %。上述3个城市物业服务企业创造的产值已占当地国民生产总值的2%左右。,典型事例：,1981年3月10日我国第一家物业管理公司深圳市物业管理公司成立，来开了我国物业管理的序幕，标志着我国物业管理的诞生。 1983年由深圳市物业管理公司对特区内第一栋涉外商品写字楼国际商业大厦实施物业管理。 1985年深圳市物业管理公司第一个对工业区实施物业管理，即由深圳市鹏基工业区管理服务公司对鹏基工业区实施物业管理。,典型事例：,1993年我国第一家实行招投标的物业，由深圳市住宅局主持，在住宅局所属莲花物业管理公司、万厦物业公司、大众物业管理公司中，对莲花北、景田西两住宅小区实施邀请招投标活动。 真正意义上社会化公开招投标选择物业管理公司的物业是1996年12月，对深圳市福利房住宅小区鹿丹村的面向社会的公开招标活动。最后深圳万科物业管理有限公司中标。中国物业管理的发展，沿海城市作出了表率。,物业管理主要法规政策,1994年4月，建设部颁布了33号令，即城市新建住宅小区管理办法 1996年2月，国家计委、建设部联合颁发了城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 2003年 11月，国家发展改革委员会、建设部制定了物业服务收费办法 1996年9月，建设部人事教育劳动司和房地产业司联合发出了关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知,物业管理主要法规政策,1998年3月，财政部制定了物业管理企业财务管理规定 1998年11月，建设部、财政部制定了住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法；2007年12月4日,住宅专项维修资金管理办法。 建设部1989年11月21日发布，2001年8月15日修正的城市异产毗连房屋管理规定 2004年5月1日起，开始执行建设部颁发的第125号令，即物业管理企业资质管理办法（2007年164号令修订）,物业管理主要法规政策,2003年5月28日，国务院第9次常务会议通过了物业管理条例,2007年8月26日修订。 2003年