毕业论文终稿工业地产的“黑金时代”.doc

毕业 土木工程系论文题 目： 工业地产的“黑金”时代 姓 名： 彭有 专 业： 房地产经营与管理 班 级： 27091 指导老师： 段志伟 目 录摘要1一、工业地产的概念1二、工业地产的崛起与现状2三、高速发展的原因分析.3（一）投资价值显现.3（二）回报率相对稳定.3（三）低调进入与高调收官.3四、工业地产发展的隐忧4（一）对于投资客户的隐忧4（二）对于开发商的隐忧4（三）对于工业地产本身发展的隐忧4五、总结5六、参考文献6七、致谢7附件：答辩小组评价意见毕业论文（设计）任务书毕业实习鉴定表毕业实习记录表（周志或月志）毕业论文（设计）各次检查情况记录表毕业论文（设计）评价表工业地产的“黑金”时代27091班 彭有摘要：2011年下半年到目前是房地产市场又一艰难时期，两会期间政府对房地产调控新一轮加强造成住宅市场更加惨淡，而工业地产以其稳定的投资回报率，受调控影响小等特点成为时下热门的房地产投资项目，往后工业地产又将有怎样的发展态势？2012年3月14号温家宝总理答中外记者问中直面房价调控问题，明确表示政府对于地产的调控不会放松，这打破了人们自年初以来国民对房地产宏观调控可能“放松”的猜想，据某网站调查显示这一表态随即引起中国股市房地产板块直线暴跌，不到一个小时内即有逾7亿人民币资金逃离房地产板块，同时超过65%的被调查者选择“近期不会投资房地产板块”。住宅市场今年的低靡程度不言而喻，在此种情况下，工业地产再次火爆，成为投资的大热门，凭借其特有的经营模式，在宏观形式的大背景下，值得我们予以重点关注。以下将从工业地产的发展来纵观其价值。关键词：工业地产 政府调控 投资风险 升值潜力 一、工业地产的概念工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇和港口。它作为一门产业，有独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。其商业发展模式主要为房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理的地产开利润。 从其概念就不难看出，工业地产作为新型产业有其特有的发展模式和运营模式，有别于其他地产项目，并且它能以低价拿地，合理的高价售出，这样致使其发展速度高于一般地产项目。二、工业地产的崛起与现状工业地产起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国。03年开始，工业地产在中国盛行起来，其中经历了粗放经营、逐步规范、集约化使用三个阶段。06年中国首届产业园创新论坛召开，标志着中国工业地产发展进入一个新的里程碑，一时间工业用地的土地出让大大攀升，工业投资持续增长；但同时问题暴露了：工业土地存量不足，工业土地日益稀缺。致使政府不得不采用国家宏观政策加强对开发区和工业园的调控力度，清理整顿开发区，从而导致大量开发区或工业园区关闭，直到07年工业地产依靠廉价土地进行市场运作的时代才基本结束，一时间工业地产曾经灿烂辉煌的发展进入一个暂时的“冰封”期，由此我们也知道一个市场的发展宏观调控起很大的决定性重要，工业地产未来的发展自然是无可限量，但政府在这其中也应很好的把握一个度，以保障工业地产的可持续发展，加大市场监管力度，防止因盲目增长而造成的损害。虽然工业地进入低谷期，但由于工业地产成本低、收益高等特点，人们一直未放弃工业地产这块香饽饽。于是工业地产的概念不断延展，由厂房演变成文化产业园、工业设计创流园、总部基地等一系列多样化、多元化的先进园区，衍生产业集群：文化产业园、新闻会展中心、卡通动漫产业基地、汽车后市场产业基地、长三角国际技术蓝领基地等。工业地产开发市场风险相对较小，致使整顿后工业地产又进入新一轮高速发展期，以其创新多变的开发形式重新回归市场，在宏观政策的持续调控下，商品房市场的开发商们不得不转移视线，投向暂时能避开政策调控风雨的工业地产。与此同时，工业厂房和物流地产日益高涨的投资回报率，使工业地产继住宅、商业地产之后，进入国际投资者视线，工业地产领域正在演绎着一场工业地产领域新的投资风潮。在长沙这种势头也很明显，各类打着商业地产旗号实为工业用地的项目不断崛起，例如嘉斯茂商业广场、湖南物流总部等等一系列项目不仅销售异常火爆，更在低靡的市场期间创造了业内销售神话，工业地产的轰动效应可见一斑。并且由于政策的调控，住宅市场的银行放贷也存在着极大的问题，这使得原本低靡的市场更加不景气，而工业地产完全不受影响，银行很乐意为这些项目提供贷款，更加吸引投资者的目光，促使工业地产的发展。目前商业性质的工业地产已越来越普及化，虽然走了政策的擦边球，但开发商通过低价拿地，以低于商铺价格的优惠和稳定的投资回报率吸引消费者，更能被市场所接受，投资者趋之若鹜。从目前的宏观背景来看，工业地产还是投资的好去处。三、工业地产高速发展的原因分析 工业地产的投资规模，前期投入范围从十几亿到几十亿，招商、管理运营等方面的投入也高得惊人。而工业地产的为何会如此高速发展？主要有以下几分面原因。（一）投资价值显现一直以来，由于市场的强劲需求，住宅、商业用地平均价格一直处于上涨态势，且涨幅较为明显，相比之下，由于工业用地大部分以协议出让的方式获取开发，因此工业类土地价格基本趋于稳定。在确保工业土地市场供应稳定的同时，有利于工业项目的开发建设，对促进区域经济的发展起到了重要的作用。（二）回报率相对稳定与商业地产类似，工业地产回报率相对比较稳定，不同的是，其优势在于成本较低，这也促进了其快速发展。目前我工作的项目湖南物流总部就是一个投资回报率相当高的项目，前三年开发商统一返租，稳定的8%回报率，其后随着市场的发展保守估计投资13年能收回成本，这样高额的投资回报率，对于客户来说当然是投资首选。（三）低调进入，高调收官工业地产的项目从开发到销售基本不需要太多的广告投入，但是一旦成品，总能以最低的成本取得高额的收益。我们的项目作为一个专业的物流园，从拿地到建筑，期间无论是广告还是媒体的投放几乎是空白的，直到项目主体封顶后，一直低调的园区厚积薄发，一举拿下元月份楼盘销售冠军，在元月份惨淡的市场成交量上创下新高。虽然由于预售证的限制而一直不能大量投放广告，但这样新兴的园区还是得到了市场的强烈认可。从整个工业地产的形势来看，工业地产一直以一种低调的姿态介入市场，无须多的广告投入，但总能得到意想不到的完美收获。四、工业地产的隐忧任何投资都是有风险的，越是收益巨大的投资风险越大，既然工业地产如此高的收益额，那么对于投资客户、开发商以及工业地产本身都存在着隐忧。（一）对于客户的隐忧目前政府在工业用地还不能批示预售证，除极个别地方外，于是很多开发商会采用售后返租的形式来避免一系列因为没有预售证而引发的客户纷争，售后返租或售后包租等销售方式是根本不受法律保护，投资者的权益得不到保障，在这一方面政府应该加强监管，加强工业地产开发审批，严格把关开发商的开发资质，出具相应的法律以保障工业地产的稳健发展和投资者的权益。（二）对于开发商的隐忧由于工业地产的开发区别于传统的以政府导向为主要方式的开发区建设过程，一个重要特点就是对工业地产开发商的资金实力要求较高，这样才能保证前期开发区所需的资金投入。工业地产资金占用周期较长，投资回收期限大于住宅地产，这一特点成为资金不足的中小开发企业的进入门槛。工业地产受政府影响大于住宅市场，在建设中常常因为政府关系的处理问题而所谓规划问题而致使停工、拆建等一系列问题，在武广附近新建的中港物流园，就因为政府问题，180亩地得建筑就直接被强行拆除。工业地产开发风险可见一斑。（三）对于工业用地本身发展的隐忧由于当前工业用地招拍挂与协议出让并存的制度问题，工业用地价格严重不均衡，CRRC报告显示，一线城市由于工业用地稀缺性逐渐显现，工业用地价格普遍大幅上涨，仅广州微降4.9%。而二线城市为吸引更多投资，工业用地价格普遍有所下调。这种现象现象是非常不利于工业用地的正常康健发展的，再加上投机者的出现，产业园的扩张、开发商的圈地，政府的宏观调控稍不及时就能致使工业地产这块香饽饽“不再香”。五、总结工业地产一直是一颗活跃在地产界的星星，它的相对稳定性使其升值潜力比其他地产项目更加长久持续，也是值得长期投资的“绩优股”，但是其未来稳健的发展还攥在政府手上，政府的监管力度直接影响着其起落。目前工业地产的缺陷还是有所暴露的，可能政府的监管稍不到位，就会引起工业地产市场的一阵涨落，虽然工业地产不同于住宅市场需求的强劲，但目前土地价格的严重不稳定，将影响工业土地市场供应的不稳定，不利于工业项目的开发建设。目前工业地产还是一个非常值得投资和开发的好项目，投资回报率相对稳定，开发利润空间也巨大，只是要注意一些来自各方面的风险。显性风险要注意提前规避。未来工业地产证券化的运作及盈利模式将成为市场主流，但前提是国家必须理顺该种投资形式的法律关系，提供相应的法律依据与基础，以稳健的环境保障市场的正常运作，使得工业地产的发展更加平稳、持续。总之工业地产未来市场行为必将成为开发主流。中国主体大环境下的“中国制造”向“中国创造”的改变给工业地产带来极大的发展机遇，未来工业地产将成为继住宅地产之后的又一开发热点。也期待工业地产能早日走向一个更加规范化、专业化、成熟化的市场模式。六、参考文献：12012-2016年中国工业地产投资前景分析及发展趋势预测报告2论政府与市场关系及其作用边界杜人淮32003年2007年房地产宏观调控政策走向大事记4工业地产发展面临的机遇研究司成均5工业地产，一种新的盈利模式熊小飞七、致谢时光茬苒，白驹过隙。三年的学习经历虽然短暂，却令我受益终生。首先，