民用建设项目市场调查与可行性研究.ppt

第五章 民用建设项目 市场调查与可行性研究,方法及案例研究,主讲教师： 武永祥 教授 所在单位： 哈工大管理学院 建设与房地产系,第一节 可行性研究概述,可行性研究的概念, 对工程项目做出是否投资决策前进行 技术经济分析论证的科学分析方法和手段,实质, 技术方面：先进性、适用性、可行性 经济方面：合理性 财务方面：盈利性,特点, 综合性 先行性 不确定性 预测性 决策性,可行性研究工作程序,项目建议书, 作为建设项目投资决策的依据, 作为筹集资金和向银行申请贷款的依据, 作为项目的科研试验、机构设置、职工培训、生产 组织的依据, 作为向当地政府、规划部门、环保部门申请建设执 照的依据, 作为该项目工程建设的基础资料, 作为该项目考核的依据,可行性研究的作用,可行性研究的目的, 避免盲目的投资决策, 减少项目的投资风险, 避免项目方案多变, 确保项目的概算与进度, 掌握影响项目的各变化因素, 达到投资的最佳效果,可行性研究目的,可行性研究的编制依据, 国家经济建设方针、政策, 批准的项目建议书或同等效力的文件, 国家批准的资源报告和各项规划, 自然、地理、气象、水文等基础资料, 工程技术标准、规范、指标等资料, 国家规定的经济参数和指标等,可行性研究的依据,可行性研究应回答的问题, 为何兴建该项目, 资源、市场、规模如何, 场址选在何处, 规划、设计技术特点如何, 所需外部条件如何, 工期、投资量、经营效益如何, 能否筹集到全部资金,应回答的问题,可行性研究的必要性,可行性研究 的必要性,可行性研究报告的编制,编制要求,可研报告须经签证与审批,内容、深度、计算指标应达到规定要求,编制单位应具备相应资质与条件,可研报告应真实、可靠,可研报告 装订形式,封面,摘要,目录,正文,附件,附图,可行性研究报告的形成,正文部分的编写, 概况, 研究的背景 项目概况说明 委托方概况 受托方概况 研究的目的 编写人员名单 编写依据 假设和说明,正文部分的编写, 市场调查分析, 宏观市场调查与分析 区域市场调查与分析 微观市场调查与分析 供给预测 需求预测 价格预测,正文部分的编写, 规划设计方案, 水、电、煤、卫、通讯、供暖等配套设施, 建设方式和建设进度, 投资预算和资金筹措, 自有资金、贷款、预售收入等, 项目财务评价, 净现值、现值指数、内部收益率、投资回 收期等,正文部分的编写, 风险分析, 盈亏平衡点、敏感性分析, 结论, 有关建议, 关于经济、社会、环境效益等方面的建议, 附表, 投资框算表、销售收入表、资金筹措表、利 息计算表、现金流量表、敏感性分析表等,第二节 房地产市场调查与预测, 市场调查概述,概念：房地产企业为实现特定的经营目标，运用 科学的理论和方法以及现代化的调查技术 与手段，通过各种途径收集、整理、分析 有关房地产市场的资料信息，正确判断和 把握市场的现状以及发展趋势，并为企业 科学决策提供正确依据的一种活动,房地产市场调查的作用,市场调查的作用,发现和捕捉新的市场机会,增强企业的竞争能力,有利于企业实施营销控制,房地产市场调查内容,市场调查的内容,市场调查类型（按深入程度）, 探测性调查, 市场情况模糊、调查问题不清楚时采用, 目的是发现问题、提出问题、确定调查重点, 描述性调查, 从外部联系上找出因素对问题的反映, 因果性调查（因果关系调查）, 发现各因素与问题之间的因果关系, 预测性调查, 研究市场资料、估计问题发展趋势,访问法, 面谈调查, 灵活、谈话气氛好、资料可信度高, 成本高、人员要求严格、资料处理烦琐, 电话调查, 速度快、成本低、资料处理方便, 不易取得合作、调查不够深入, 通讯调查, 范围广泛、时间充裕、资料客观真实, 问卷回收率低、调查者可能误解问卷含义,房地产市场调查方法（按途径分）,观察法,可获得敏感信息、客观的获得第一手资料,耗费时间、调查范围窄、信息局限性大,实验法,针对性强、调查深刻,范围较小、推测中带有主观性,房地产市场调查方法（按途径分）, 普查, 数据全面、调查效果好, 耗费人力、物力、财力，调查时间长, 重点调查, 选择有代表性的个体进行调查，节约经济, 随机抽样调查, 代表性较好，但受样本数量影响较大, 非随机抽样调查, 事先确定标准、有意识的抽取样板进行调查,市场调查方法（按对象范围分）,确定调查目的和内容,准备阶段,实施阶段,资料处理阶段,房地产市场调查步骤,调查问卷设计的原则, 善于突出重点, 适合消费者心理, 便于资料加工, 适当的设置过虑问题,房地产市场调查的技术,市场调查问卷设计,问题设计类型,含义：在市场调查的基础上，利用已经获得的信息资料， 运用科学的方法和手段，对影响房地产市场变化 的各种因素进行综合分析，对各种条件下的市场 发展态势及其状态进行估计和判断，从而为房地 产企业经营决策提供依据, 系统性, 科学性,房地产市场预测概述,市场预测的作用,房地产市场预测概述,市场预测的种类,市场预测的种类,市场供给状况的变化, 开发企业的数量和开发物业的数量, 房地产的存量和供应量, 宏观决策的影响,市场需求状况的变化, 购买力预测, 房地产投资价值预测, 市场潜在需求,房地产市场预测的内容, 房地产价格变动及其影响, 突发事件的影响, 房地产市场竞争发展趋势, 本企业的竞争能力 竞争企业的竞争能力,房地产市场预测的内容,确定目标,房地产市场预测的步骤,房地产市场预测的方法, 特尔斐法（专家意见法）,适用范围：资料不足、不可测因素较多的长期预测,特点：独立性、往复性,优缺点：节省时间和资金、但结果带主观片面性,注意事项： 专家权威性和广泛性 合理控制专家人数（20人为宜） 合理控制反馈时间间隔（一月为宜）,确定预测目标 拟定预测提纲,特尔斐法工作流程流程, 集中企业各部门人员，利用历史和现实材料、凭 借个人经验，从不同工作角度共同讨论房地产市 场变化趋势，提出预测方案,优点：可考虑多种非定量因素，计算简便,缺点：相关人员易受市场形式的影响,意见集中法,时间序列法,条件： 具有完备的时间资料 资料中存在一定的趋势且随时间无太大变动 影响市场的因素大致相同,适用范围：短期趋势预测,时间序列简单平均法,公式：,例：某房地产公司1到6月销售额如下表，预测7月销售额,例：假定上例中1到6月的权重为2、2、2、3、3、4、 试预测7月份的销售额,时间序列加权平均法, 根据时间数列各期数值作出非直线长期趋 势线的预测方法,步骤： 确定各期的期距 求相邻期距各期的简单平均数 将各期平均值进行比较，求出变动趋势 求若干期趋势平均数 公试：预测值最后期销售平均量+期距最后期平均趋势数,时间序列移动平均法,例：已知某房地产公司1997年1-12月销售额如下表所 示，用移动平均法预测1998年1月的销售额,时间序列移动平均法,时间序列移动平均法,第一步：计算相邻三个月销售平均数,第二步：计算变动趋势数,第三步：计算相邻三期变动数,第四步：计算推测98年1月的预测值,2100+3332399,处理自变量(X)和因变量(Y)之间线性关系,公式： Y=a+bX,根据最小二乘法可知：,一元线性回归法,例：某房地产企业1997年到2001年的销售情况如 下表所示，试预测2002年销售情况,一元线性回归法,解：,Yabt29343.2+1904t 19343.2+1904335055.2 万元, 2002年的预测销售额为35055.2万元,一元线性回归法,第三节 可行性研究案例,某国际科技城项目可研案例,第一部分 总论,1.1 项目名称与承办单位,1.1.1 项目名称,1.1.2 项目建设单位（名称、地址、法定代表人）,1.1.3 项目建设地点,1.1.4 项目可研报告编制单位,1.2 项目可研的编制依据,1.3 项目研究的主要内容, 项目提出的背景情况、建设的必要性与优势分析 省、市科技发展水平、项目资源及市场分析 外部技术条件及场址情况 项目功能设置与经营方案拟定 项目环保、节能、消防等措施 项目实施进度人员编制和机构设置等 项目投资估算、建成后的经济和社会效益分析,项目研究的主要内容,1.4 建设单位概况,1.5 建设项目概况,建设项目概况,功能设置,主楼 综合办公楼 试验楼,公寓、俱乐部 教堂、服务楼,研究生院 中学 运动场,建设项目概况,项目规模 总占地 24.4万米 总建筑 41.5万米,运作方式, 以集团公司为主、国内若干家企业和投资主体组建法人制公司，负责项目的建设、日常管理与运营,场址概述,地理位置,场地情况,项目运作方式与场址概述,主要技术经济指标,技术经济指标表,技术经济指标续表,主要技术经济指标,技术经济指标续表,技术经济指标表,技术经济指标续表,技术经济指标表,技术经济指标续表,技术经济指标表, 符合产业政策和经济、社会发展目标, 有利于提高科技水平, 有利于地方经济的发展, 有利于高薪技术产业,研究结论,研究结论,第二部分 项目背景及建设必要性, 经济发展从工业经济时代进入知识经济时代 西方对我技术封锁，制约高精尖技术的发展 与俄罗斯签订了中俄睦邻友好合作条约 俄罗斯国内经济经济发展困难,项目建设 背 景,项 目 优 势, 地缘、历史、经济合作方面 科技教育与人才方面 与前苏联国家科技合作 基础好 各级政府支持和政策保障,项目背景及建设必要性,建设必要性, 实施科技兴国战略的需要 引进高新技术、促进经济发展的需要 是发挥地域优势、吸引科技人才的需要 优化产业结构、科技兴省的需要,项目背景及建设必要性,科技产业,创业园 软件园,科研成果：917 国际水平：21.2,在孵企业 350,发电设备国家 工程究研中心,国际焊 接城项 目,民营科技企 业：2500,经济发展,高科技产业总产 值：116.3亿 增长36.4,开发区：134.2 税金：7.7亿，增 长：33、39,省市科技发展与产业现状,贡献率：47,第三部分 项目资源及市场分析, 102项尖端技术掌握52项，其中27项保持世界一流水平, 高新技术集中在核技术、航空、航天、舰船、导弹、兵器、 电子、通讯、特种化工等, 科学院院士和通讯院士400余人、工程院院士和通讯院士 1000余人，涵盖28个领域的应用研究所4000多个,前苏联是科技、军事、资源大国，但是该国现在经济困难，人才外流严重，科研发展受到阻碍,前苏联科技与人才资源, 引进各类专家1200多人次，各类项目600多项,航天：70余名高层次专家；农业：10相技术、300多品种 工业：已建成500多平米的联合研究室, 目前情况,正在跟踪：30项； 正在孵化：3项； 拟引进：5项； 正在论证：9项；, 与俄、乌、白等国科技交流与合作已达230项,中俄科技合作的现状与趋势分析, 国家十分重视高科技产业的发展, 技术市场容量非常大, 国内高新技术长期供不应求, 俄实用技术适合我国当前经济发展水平, 按照市场需求有目的地以较低成本向国内引进 转化先进的科学技术，具有广阔的市场前景。,市场分析,建设条件分析,建设地址影响因素,自然条件,建设条件分析,建设地址影响因素,社会条件,建设条件分析,建设配套条件分析,基本条件,区域现状,拆迁,区内配合条件, 双引与储备, 企业孵化器, 中介服务与培训, 资助研究, 技术市场,科研技术功能,第四部分 项目功能与经营方案,基本功能条件平台,信息系统（选择宽带网系统营造智能化小区）,服务系统（按高水平智能化小区标准提供服务）,网络管理系统（建立功能完善的网络化系统）,商 务 平 台,服 务 体 系,项目功能与经营方案,生活、办公区,综合办公楼,科 研 实 验,主 楼,研 究 生 院,中 学,专 家 公 寓,专家俱乐部,教 堂,运 动 场,俄罗斯风情园,配套服务设施,管 理 功 能, 成为科技城地理位置中心，并建成科技城的 “标志建筑”,建设与设施功能,科研实验区,根据需要设置建筑、研究实验设施、配套条件等,初期：尽量利用各大院校、科研院所得现有条件,发展期：进一步充实和完善实验条件,产业化区,不必集中建设，充分利用各开发区内已有厂房或企业 再兴建厂房作为引进和孵化项目的中试与生产基地,建设与设施功能,区域建设规模（参见第一部分）,人才引进目标,第一年：100名左右 第二年：200名左右 第四年：500名左右 第五年后：700800名,科研项目引进目标,第一年：100项左右 第二年：200项左右 第三年后：300项左右,建设规模,科研成果转让及产业化目标,建设规模,项目宗旨,项目引进对象、领域和范围,引进对象, 科研院所高水平专家, 高校博士与教授, 大企业设计局技术专家, 私企高新技术专家, 独联体、东欧及我国留学回国人员,项目运作方式,引进的范围, 按地区划分：莫斯科地区、圣彼得堡地区、远东 地区、新西伯利亚地区、乌克兰、白俄罗斯等, 按系统划分：部分俄罗斯高校、乌克兰科学院系统 白俄罗斯科学院系统、新西伯利亚科技园系统、俄 罗斯国防出口公司系统,项目运作方式,项目运作方式,项目引进 范 围,引进方式, 由对口的高等学校聘请外籍教授 资助研究开发，成果共享 根据特殊需求引进专项技术和人才,项目运作方式, 微电弧等离子体氧化技术 非晶硅太阳能电池生产技术 电爆法生产纳米材料的技术和设备 光催化空气净化装置 新型发动机（内燃机） 纳米陶瓷材料及其制品 陶瓷轴承及陶瓷制品 脉冲式燃气锅炉 分子束外延多室综合体 感应式无极气体放电光源,首批拟引进项目,第五部分 工程技术方案,主要建设内容组成,主要建设内容组成,总体规划,办公科研区、生活区、教学区、公用设施,场地平整及道路规划,平整场地：以海城街为参考标高,道路规划：三条主干道及若干支道、形成环形路 网；建两座跨河桥,项目规划设计,建筑规划：, 主楼、综合办公楼、实验楼, 专家公寓, 外国专家俱乐部, 配套服务楼, 中俄研究生院, 哈工大附中(国际部), 物业管理楼, 地下车库,项目规划设计,绿化、美化与环境建设, 总绿化面积为7.32万平方米, 建设俄罗斯风情园, 按功能分区分别进行绿化、美化建设, 主楼附近办公、实验区是重点美化区, 设立法律、会计、评估、专利等事务所, 建立网络、信息、广告、策划等公司, 建立物业、商服中心, 协调工商、税务等部门,服务设施建设,信息、通讯、电视工程,宽带信息系统,高速因特网上网,IP 电话和可视电话,影 视 点 播 业 务,视 频 会 议 系 统,视 频 教 育 系 统,给水工程, 用水量：1891.84m2/h, 供水现状：无完善的给水系统, 供水方案：哈自来水公司规划并提供接口, 新增供水设施：加压泵站、管网敷设、消防供水等,排水工程, 现状：无排水设施, 排水量：1600m3/h, 污水性质：以生活用水为主, 新增排水设施,供热工程, 热负荷 采暖：33.2MW 热水：20MW, 供热规模 采暖：41.5万M2 热水：20万M2, 热换站、热网的位置 热换站：热负荷地中心 热网：采用直埋方式,供热工程,设计原则, 集中供热, 室内设计温度：20, 热网采用间接供热, 供热时间：10月204月20日, 统一监控、统一调度,供热工程,热换站、热网功能及措施,热换站：热能转换，设补水系统、监控系统，,热网：直埋敷设，聚氨酯硬质泡沫保温管或 氰聚塑保温管,供电工程, 用电负荷及负荷等级 用电负荷：4150KW 等级：三级，少数二级, 变电所 新建 12座变电所, 供电系统： 放射式系统，埋地敷设电缆, 防雷设施： 按建筑物防雷设计规范设计,信息、通讯、电视工程,信息服务功能平台,健康快车,股市专递,热门网站,新闻体育,电子商务,文化娱乐,网络管理系统的特点,功能完善,结构模块化,操作性强,移植性好,信息、通讯、电视工程,信息、通讯、电视工程,费 用 查 询,物业服务 系统,第六部分 专篇设计,环境：, 编制依据：中华人民共和国环境保护法 建设项目环境保护管理办法及通知等, 建设地点环境现状: 无污染企业、基本达到二级标准, 主要污染物及污染源：废水、废气、废渣、噪音, 治理方案：合流制排污；减震、隔离；人工分捡、 回收部分垃圾等,节能：, 编制依据, 节水、节电, 建筑节能, 选用节能材料,第六部分 专篇设计,消防：, 编制依据, 主要消防措施,按二级耐火极限设置 建筑物间、道路、消防回车场按规定设置间距 消防给水系统、分区设给水存储和加压系统 供电系统提供消防用电,第六部分 专篇设计,第七部分 组织机构与定员,组织机构及工作制度, 组织机构与系统原则,由 X X集团为主， 联合省内十家大 型公司组成股份 公司,工作机构及工作制度, 工作制度, 全年工作天数： 250天 日工作时间： 8小时 物业管理中心：日夜轮流值班,第七部分 组织机构与定员, 组织机构的设置,第七部分 组织机构与定员,董事会,总经理,副总经理,副总经理,副总经理,办公室,财务室,综合业务部,引进中心,孵化中心,物业中心,销售中心,股东大会,定员：,项目定员表,第七部分 组织机构与定员,定员：, 人员来源：优先从各股东单位选派，其余向社会公开招聘, 人员素质及培训：具有较高的文化和专业理论知识，有从 事对外工作的经验，经过专业培训合格后，持证上岗,第七部分 组织机构与定员,投资估算范围和依据,第八章 项目投资与进度方案,投资估算 范围,工程费用估算依据, 建筑工程费：参照同等规模的项目估算, 设备购置费：参照报价估算, 设备安装费：购置费乘以相应比率, 配套管线：参考定额, 运动场：按标准运动场估算, 道路工程：200元/m2, 广场：200元/m2, 桥涵：100万元/座, 绿地：50元/m2,其它费用估算依据,项目总投资及其构成,资金筹措（万元）,自有资金：34532.92 某大学提供： 30000 银行贷款： 30000 政府投入： 30000,自有资金：10968.70 申请贷款：16000.00,固定资产投资,流动资金,资金安排计划, 固定资产投资, 流动资金投入（万元）,13212.05,资金安排计划,进度安排,项目实施进度表,进度安排,项目实施进度表（续）,第九部分 项目经济效益分析, 科研开发成本,成本估算, 外购动力,水：2.5元/m3 电：0.75元/度 采暖：30元/m2, 工资及福利费,俄罗斯专家：3000元/人.月 中方工作人员：1500元/人.月, 制造费用,折旧：残值率为5，建筑物20年，其他10年 修理费：工程费用的5 其它费用：参照同类项目计算,成本估算, 销售费用 按销售收入的一定比例记取, 其它管理费用,摊销费：无形资产10年，递延资产5年 工会经费：工资总额的2 其它费用：按实际发生计算,成本估算,科研开发及动力费用 分别为16500万元和1669.15万元,投产初期的计划建议,第三年：50 第四年：80 第五年后 100,成本估算,销售收入及税金,行业平均：29.74 本项目成本利润率：24.74 本项目达产年收入：60000万元, 风险投资行业平均利润水平, 销售收入及税金,营业税：本项目减免 所得税：达产前两年减免、第三到第五年为利润总 额的16.5、五年后超过30万元交33,经济评价指标,评价指标,投资收益率 ：（年均利润总额折旧与摊销利息支出） /总投资10025.08,投资利税率 ：年均利税总额/总投资10028.98,营业收入利润率 ：年均利税总额/年均营业收入100 23.43,评价指标,投资回收期： N=6.24年（所等税前） N=6.54年（所等税后）,财务内部收益率： R=26.71(所得税前) R23.17%(所得税后),财务净现值： NPV=48773.17万元（所等税前） NPV=31821.8万元（所等税后）,经济评价指标,项目清偿能力分析,折旧及摊销,税 前 利 润,还款资金,还款期： 4.4年, 由于还款期小于银行贷款期限，所以项 目具有较强的还款能力,项目投资风险分析,项目风险 因素分析,项目财务效果分析,资金结构与财务风险,盈亏平衡分析,公式 PQ=Cf+CyQ 盈亏平衡产量： Q=83.7 盈亏平衡能力生产能力利用率： R=55.8%,按设计能力进行生产和销售，则： 盈亏平衡销售价格： P=223.22万元/项,敏感性分析(%),敏感性分析表,项目可行性研究结论, 本项目的建设符合国家产业政策，得到政府的大力支持，营利能力强，具有良好的市场前景，但在经营时要注重以下几点：, 发挥政府、学校积极性，给予政策和资金支持, 注重降低项目运营阶段的经营成本, 高度的重视成果转化和市场开发,肚松衯宸/ERP鏂噡1/2001骞寸15鏈?-灏忕櫧榧犲拰ERP.files/cio.gif冩?=/ERP鏂噡1/2001骞寸15鏈?-灏忕櫧榧犲拰ERP.files/email.gif冩?A/ERP鏂噡1/2001骞寸15鏈?-灏忕櫧榧犲拰ERP.files/imgr_logo.gif冭聖杁/ERP鏂噡1/2001骞寸15鏈?-灏忕櫧榧犲拰ERP.files/logo.gif冩碝?D/ERP鏂噡1/2001骞寸15鏈?-灏忕櫧榧犲拰ERP.file