如何通过概念规划设计提升产品溢价能力》-周老师.ppt

高品质住宅开发与管理系统 -概念规划设计的价值,主讲：周柏生,目录,4,概念设计阶段的创新案例,董事长/总经理(及一线高管)：如何从多方案中比较与判断规划概念设计的价值方向,规划概念设计的设计深度与范畴,规划概念设计在产品创新中的关键作用,1.价值链系统,营销策划,设计研发,营销推广,市场语言,产品语言,市场语言,客户定位,产品设计,推广策略,序：,2.项目价值体系重塑,形象溢价,营销溢价,全面溢价,土地溢价,产品溢价,1.规划概念设计的设计深度与范畴 2.规划概念设计在产品创新中的关键作用 良好的项目概念设计，使项目的土地价值和个性能够充分展示及挖掘出来，形成有力的产品支撑点和特色，体现了项目产品大的价值方向。 3.董事长/总经理(及一线高管)：如何从多方案中比较与判断规划概念设计 的价值方向 (1)设计策划管理与概念设计单位的选择,4.1 概念设计要点 4.2 项目的规模分类 4.3 多方案比较的规划概念设计优化,4. 概念设计阶段的创新案例,(2)把握规划概念设计价值方向的十大原则,4.1 概念设计要点 项目概念设计内容主要涉及项目主题特征的挖掘与描述，以及针对此主题概念展开的规划、建筑、景观等一系列设计概念等。是项目产品设计中非常关 键的环节，是产品价值的起点和基点。,4.2 项目的规模分类:,4.3 多方案比较的规划概念设计优化,(1)深圳香蜜山 (2)深圳梅陇镇 (3)金地北京格林小城 (4)金地北京格林小镇6 (5)金地北京格林小镇 (6)金地名京 (7)天津亿城华府项目 (8)北京亿城西山公馆 (9)北京亿城燕西华府,案例1:深圳香蜜山,案例1:香密山概念规划的演变(原规划概念),日清方案模型,日清方案总图,王董方案一,王董方案二,新加坡DP方案总图,新加坡DP方案模型,案例1:香密山概念规划的演变(最终规划概念),最终规划概念草图,案例2:深圳梅陇镇,案例3:北京格林小城,小城东南侧隔100米宽市政绿化带比邻50米宽的荣京西街，西北隔30米宽规划路与大雄地产相临，东北隔40米宽规划路和70米宽绿化带比邻凉水河，西南隔50米宽的规划路与三海子公园相望 。,格林小城经济技术指标,案例3:北京格林小城,案例3:北京格林小城,案例3:北京格林小城,案例3:北京格林小城,案例3:北京格林小城,案例3:北京格林小城,案例3:北京格林小城,案例3:北京格林小城,一、项目概况： 项目名称：金地格林小镇六 地块区位：用地位于北京市中心城区东南方向的马驹桥镇。 地块规模：项目建设用地面积104510平方米，总建筑面积159800平方米。 北区限高30米,容积率2.0,南区限高18米,容积率1.4。综合容积率约为1.53。 4. 建筑类型：4.5层住宅、6层住宅、10层住宅、幼儿园、会所及配套商业设施等。,案例4:北京格林小镇6规划概念,绿化用地13900平米,4，6层洋房用地53787平米,小高层用地41925平米,商业用地,教育用地8700平米,案例4:北京格林小镇6规划概念,过程方案1,案例4:北京格林小镇6规划概念,过程方案2,案例4:北京格林小镇6规划概念,项目设计主题以法国浪漫小镇为主题。在建筑规划及景观的层面都能体现到法国小镇之艺术及浪漫情怀。小区分为南片区及北片区两部份，南北片区定位有差别。南片区以精致、细腻为主；北片区以自然开阔空间为依归。,案例4:北京格林小镇6规划概念,交通组织分析 交通组织以人车分流为概念，使小区更安全。北片区设半地下车库，南片区设全地下车库。南片区以外环车道配合路面停车，北片区则以车道作部份围绕。小区内的住宅花园空间基本上作人车分流处理。,案例4:北京格林小镇6规划概念,讨论：规划中的行列式布局与空间关系,案例5:北京格林小镇规划概念,案例5:北京格林小镇规划概念,小盘案例6: 四惠项目规划概念,以简洁整体的建筑体量形成 与周边社区迥异的规划理。 北部300多米长板式建 筑形 成社区背景。 南部45度布置5栋方塔，形成 独特城市形象，增加南向采 光面，同时避免住宅视线正 对地铁站24米高建筑。 商业及会所布置于变电站周 边，形成丰富的商 业、休闲 空间，同时降低变电站的不 利影响。 通过建筑布局形成内庭院、 南部与四惠站之间三角形绿 地、东部网球场等不同层次 的景观、休闲空间。,概念设计回顾承孝相,概念设计回顾承孝相, 在承孝相方案基础上进行优化，形成“大围合的规划布局。 以变电站为界，西部商业及公寓区域对城市开放，形成具有活力的商业街区，东部封闭管理，形成安 静、休闲的纯居住区。 内庭院由西向东层层升高，形成具有坡地特色的景观。,案例7:天津亿城华府规划概念,案例8:北京亿城西山公馆规划概念,案例9:北京亿城燕西华府规划概念,规划概念总结（学员总结案例）: 空间布局及景观架构:充分利用周边有利环境.规避不利环境 。 2. 竖向设计 3. 住宅户型及类型的分布结合景观资源与朝向要素综合平衡考虑。 4. 消除传统“行列式”格局: 尊重城市肌理,形成平行于城市道路的楼栋布局。 保证正南北向