20040104九州龙岗中心城项目发展战略研究.ppt

【九州龙岗中心城项目发展战略研究】,2004.1.14,发展商目标描述,分三期开发 2004-2008年5年开发周期 一期利润用作后期开发和水电站投资（约3亿）,使命,确保区域增值 降低投资风险,第一部分 项目分析,项目位置,339m,学校,125m,160m,413m,274m,303m,317m,139m,总用地面积：42895 容积率：3.8 总建筑面积：163001,总用地面积：62551 容积率：3.0 总建筑面积：187653,总用地面积：87033 容积率：2.0 总建筑面积：174066,项目地块指标,北,N,项目四至,项目分项面积指标,项目分项理论价值指标,注：1、此项测算仅为相对价值比较，并非进行价格定位； 2、住宅、公寓以中心区目前能实现的较高价位3600元/平方米计算； 3、商业以平均价格10000元/平方米计算； 4、酒店暂以成本法计，价值6000元/平方米,中心城旗舰项目 高度综合性功能 商业为主 开发周期长，资金链要求较高 启动区特征 以商业为主 综合功能，具有典型都市中心的构成 与住宅相比，复杂程度和操作要求高,项目定性,商业成功与否是本项目关键,龙岗宏观经济分析一,龙岗GDP发展水平与深圳、宝安对比,龙岗在深圳所占的比重较低,与宝安的差距开始拉大,数据来源：统计年鉴,龙岗宏观经济分析二,龙岗GDP保持15%以上的高速增长，人均GDP保持10%以上的增长，发展势头良好,数据来源：统计年鉴,龙岗区房地产市场处于启动和发展的过渡阶段 人均GDP相当于全市1995年水平,龙岗GDP为2783,龙岗人均GDP年均增长10%以上，龙岗房地产市场将进入发展期,龙岗房地产市场发展阶段分析,龙岗商品房历年销售、预售、空置面积图,商品房预售面积在2002年突然放量，市场压力加大,龙岗房地产市场宏观数据分析一,数据来源：统计年鉴,龙岗房地产市场宏观数据分析二,龙岗房地产占深圳比例不高，自1997年预售、销售面积稳步增长，略高于宝安，但增速不稳定。,数据来源：统计年鉴,龙岗房地产宏观分析结论,1、GDP保持高速稳定增长 2、房地产市场即将进入快速发展期,第二部分 机遇与威胁,深圳和惠州面临合并， 龙岗成为地理中心和交通枢纽,龙岗在深圳地理位置和经济地位将发生根本改变,交通条件的改善缩短了城间距离,卫星城规划,深圳市新近公布的卫星城发展计划当中，深圳计划兴建七个卫星城，龙岗中心城为其中之一。随着卫星城战略的发展，政府对上述区域的投资将会加大，市政建设水平也会相应提高。该计划对加强主城与卫星城之间联系，促进卫星城房地产市场发展有重要意义。,余石岭公园,龙岗植物园高尔夫球场,1,4,5,2,3,龙岗闲置土地较多,中心城及周边的空置土地显示土地暂时不具有稀缺性,6,项目未来可能的竞争地块,项目未来的竞争存在许多不确定因素,龙岗中心城地价分析,01年以来，龙岗中心城楼面价格无明显上涨。,中心城及周边的空置地块是本项目的主要竞争者 现阶段，因为土地供应量大，中心城土地还不是稀缺资源，峰值地价的出现尚需假以时日,小结,第三部分 中心城对项目价值支撑研究,中心城对于项目的假说,1、中心城对住宅、公寓、商业、酒店价值全面支撑； 2、中心城能形成大型商业中心,A政务中心,深圳市中心区,城市中心区模式,江门市中心区,A市政,B商务,C商业,D居住,中心区基本功能,A+D,A+C+D,B商务中心,B+C,B+C+D,A+B+C+D,广州天河城,南山商业文化中心区,中心区常见模式,案例,常见范围,特点,东莞市中心区,中小城市 区域中心,中小城市 区域中心,政府带动，成型较快 缺乏活力，缺乏价值保障,中心化 商圈形成有难度,经济圈核心城市中心,中心化 形成规模化周期校长,经济圈核心城市新中心,大城市中心,综合发展，发展不均衡,对城市综合实力要求高,指标比较选择趋近城市、地区,城市花园,城市花园,尚景华园,尚景华园,尚景园,城龙花园,天健花园,龙福村,豪苑,碧湖花园,紫微,花园,紫微苑,紫微公寓,龙城中学,俪景鸿都,鸿基花园,阳光绿境,碧湖,玖瑰园,在建皇冠假日酒店,龙潭公园,世贸万佳,龙岗区政府,区局,龙城广场,文体中心,志联佳大厦,本项目,3#,5#,4#,表示未开发地块,龙岗中心城用地分析,龙岗中心城用地分析,1、龙岗中心城属于A模式，类似地区和城市还有东莞、江门、惠州等 2、中心城已基本完成建设，除本项目外，未来供应集中在商业和写字楼,A型中心区案例分析,中心城对住宅价值支撑，而商业并非绝对支撑价值,A型中心区案例分析,A型中心区与各类型物业价值契合分析,居住用地：180.02公顷 占39.5 公建用地：89.49公顷 占19.6 绿化用地：92.35公顷 占20.2 道路用地：94.44公顷 占20.7,江门中心区规划建设状况,政府工程启动，中心区进展较为缓慢，住宅市场波澜不兴,东莞中心区规划建设状况,以东莞大道纵向为轴，横向一公里左右，规划面积15平方公里 人口控制规模为2005年71万人，2010年73万人和2015年80万人。,政府预算3年300亿兴建市政设施，中心区其它功能进展较慢,中心区建设现状,预计2004-2005年各项工程可陆续竣工。,案例研究,A型中心区发展存在以下特点： 1、政府先行，带动城市中心迁徙，基础设施成型快； 2、住宅为第二进入类型，发展较为顺利； 3、受经济发展水平和规划水平制约，后续物业类型进入缓慢，城市意向模糊； 4、造“城”而无“市”，缺乏活力。 城 城市 中心区 中心化,龙岗中心城规划反思,大交通、大绿化 无法聚集人流， 商业发展缓慢 功能单一，缺乏活力，城市化进程慢,第四部分 分项物业类型研究,住宅市场分析,商业市场分析,写字楼市场分析,酒店市场分析,公寓市场分析,东森花园,集银皮 革市场,新龙岗 花园,紫薇苑,欧景城华庭北区,欧景花园,新亚洲花园,雅庭 名苑,园景花园,香林玫 瑰花园,碧湖豪苑,紫薇花园,碧湖花园,鸿基新城,雅豪祥苑,俪景鸿都,吉祥来 花园,九州家园,榭丽花园,中信植物园项目,住宅项目,顺景花园,住宅项目分布图,叠翠新峰,海逸豪苑,龙岗镇住宅信息表一,龙岗镇住宅信息表二,销售速度较深圳关内慢，楼盘品质和营销水平对销售速度有影响,价格分析,中心城平均价格在3200-3600元/平方米，个别楼盘的部分户型价格接近5000元/平方米。 中心城边缘，品质较好的大社区，价格在2500-3000元/平方米。 在临近各自然村的中心城附近区域，由于环境、配套相对较差，价格在2000元/平方米左右。,住宅沿中心城向外扩散，价格呈梯度递减趋势,91%,4%,5%,中心城片区户型结构示意图,产品分析,资料来源龙岗房地产交易中心,2房到4房是片区的主力户型，占总量的85%，面积集中在70到130平方米，户均107平方米。,各类户型平均面积,住宅客户分析一,工厂企业及个体老板和中高层管理者占购买客户的80%；市场封闭,88%的客户为龙岗本地,数据来源：九州家园成交客户分析,龙岗镇老区九州家园成交客户分析,客户构成,来源区域,住宅客户分析二,客户构成,客户来源,龙岗中心城新亚洲花园客户分析,新亚洲的客户来源相对要广，客户中公务员与事业单位人员占相当比例,龙岗新老城区住宅客户对比,中心城住宅市场开放度较老城区高，吸纳了一些外地置业者 中心城因为更接近政府所在地，客户中公务员与事业单位人员的比例要较老城区高；相应地，企业经营者的比例要稍低,住宅市场调查,龙岗中心城住宅对相当比重的居民有吸引力，中心城已初现集聚力。 目前，多数人能接受的价位区间是2500-3000元/平米。,资料来源：03年12月客户访谈,住宅市场调查小结,市场处于起步阶段，大部分楼盘覆盖所有户型。预计市场细分阶段即将来临 产品同质化严重，以中档、中等户型为主 中心城住宅价格略高于周边，沿中心城向外价格呈梯度递减。客户构成上与老城区存在差异 内向型市场，本地企业和个体经营者、中高层管理者、公务员是主要客户群,住宅市场分析,商业市场分析,写字楼市场分析,酒店市场分析,公寓市场分析,老街商业带,深惠路商业带,中心城商业带,龙岗商业市场分析,昌盛百货,世贸万佳,人人百货,大明百货,国商,新龙岗商业中心,龙兴国际,万鑫MALL,福临百货,集银皮革,新亚洲商业,龙岗商业步行街,愉园天虹,九州百货,未开业,已开业,阳光广场,柏龙商业广场,星河MALL,龙岗大型商业分布,龙岗已知大型商业一览,在售大型商业调查,大型商业调查小结,现阶段大型商业供应量大，发展商用长返租和新业态来吸引顾客 此方式存在三重风险 政策风险：返租方式是违法行为，被明令禁止，继续操作不 确定性很大 经营风险：大商家如经营不善，造成撤场，易引起发展商 资金链断裂，在市场上产生连锁反应 招商风险：发展商需引入大商家，招商时面对大商家处于劣 势，招商存在谈判失败的可能,龙岗中心城街铺售价调查,中心城街铺售价在12000元/左右，最高16000元/,龙岗街铺经营状况调查,中心城街铺租金集中在50-90元/，由于人流量不大，出租率较龙岗镇的商铺低,街铺返租与非返租对比,以投资客为主的返租项目售价与租金明显较同地段的非返租项目高，价格约高15%，销售情况也较好,龙岗商铺成交客户分析,资料来源：新龙岗商业中心成交客户分析,龙岗本地居民对投资商铺兴趣较高，公务员和公司白领是商铺投资的主体,龙岗街铺调查小结,住宅物业设置街铺的作法非常普遍 龙岗镇老街商业带人流量大，商铺的经营情况要较中心城的稍好 为促进销售，中心城部分街铺项目实行返租销售，取得不错的成绩 中心城街铺租金集中在50-90元/，经营业态以传统餐饮、装修、五金产品为主,根据威廉雷利的零售力吸引法则，我们对深圳商圈与罗湖商圈的关系进行了研究。深圳市区的人口按罗湖、福田两区人口计算。龙岗与深圳市区的= 11.45km，中介点大致在横岗镇六约村。在六约村这个点，到龙岗镇购物与去深圳市区购物的吸引力相等。因此，龙岗中心城的商业覆盖面应该是在横岗东北面的8个城镇。这个范围内的总人口约为61万人。,1 +sqrt(Pb/Pa),d,ab=,ab ab两个商圈的中介点，d ab两地距离 Pa a地人口，Pbb地人口,关于龙岗商业容量的计算,龙岗商业竞争升级,按龙岗中心城覆盖人口61万计算，该区域大型商业人均商业服务建筑面积在12个月内将达到1.04m2/人，若加上街铺和其它专业市场的面积，未来人均商业服务建筑面积超过1.5m2/人，高于人均0.7-0.91m2的常规指标和上海市1.2 m2/人的水平。,龙岗中心城片区商业供应量过大，竞争将加剧。若加上本项目15万平米的商业，该指标将上升到1.7 m2/人的高位,龙岗商业市场调查小结,市场供应量大，尤其是近期内入市的大型商业相当集中 万佳和龙岗镇龙兴街商铺经营较好，其它商业经营情况一般 引入主力店，提供长返租、低首付的销售方式是目前销售商业物业的主要方法，但是此方式的风险不容忽视,住宅市场分析,商业市场分析,写字楼市场分析,酒店市场分析,公寓市场分析,写字楼市场分析,以服装、日用品、机械、电子、化工、家具为代表的制造业占龙岗企业总数的近70%,调查说明：对在龙岗区登记注册的11522家经营实体采取了等距随机抽样的方法抽取了210个样本，获得有效样本164个。,半数以上的企业在工业区厂房内办公，在商铺办公的也有相当比例,写字楼需求调查,调查说明：对龙岗区11522家工商企业进行随机与配额相结合的方法抽出样本210家，进行电话访谈，获得有效样本40个。配额的依据为2003年龙岗工商企业构成比例。,调查结果：35%的受访企业表示会考虑更换办公地址，其中约30愿意到中心城办公，平均需求面积为193.6，愿意接受的月平均租金为30.5元/（含管理费）,第三产业的发展，金融、贸易、咨询类 公司大量出现 制造型企业内部功能细化，市场、研发 部门与生产场所的独立产生需求 高科技型创业公司,城市土地稀缺性凸现,产业结构的转变,城市集聚功能降低营商成本,写字楼物业产生的必要条件,单个企业无法单独负担建筑的成本,面积：约28000平方米（ 裙楼4800平方米） 地址：中心城区政府对面 入伙时间：2000年 出租价格：46元/平方米（含管理费） 售价：8000元/平方米,经营状况： 1、写字楼共21层，开发商自用3层，仅售不到2层 2、写字楼目前出租率40% 3、裙楼是电子世界市场，出租均价120元/平方米，出租率90%,案例点评：志联佳大厦,龙岗写字楼市场调查小结,1、制造加工业是龙岗经济的主体，第三产业所占比重不大，因此半数以上的企业在工业区厂房内办公。 2、从已经入驻写字楼的企业和重点抽样的结果分析，金融、实业、电子科技类企业是写字楼需求的主要客户。 3、从写字楼物业产生的必要性来看，中心城在产业结构、城市集聚功能和土地稀缺性三个条件上不太成熟。因此，目前龙岗中心城的写字楼尚处于市场导入期，存在一定需求，但近期需求有限。 4、在中心城发展写字楼较在龙岗其它区域具有优势。,住宅市场分析,商业市场分析,写字楼市场分析,酒店市场分析,公寓市场分析,罗湖口岸,华强北,岗厦,石厦,中心区,中心西区,南山,八卦岭,东门,世界金融中心,罗湖商务中心,地王信兴大厦,嘉汇新城,爵士大厦,名仕阁,赛格群星广场,金茂礼都,荔景大厦,江苏大厦,丹枫白露,汇展阁,酒店式公寓,商务公寓,产权式公寓,华乐星苑,深圳市公寓分布,公寓的发展特点,公寓对城市CBD与写字楼的依附性很强。因此，一般分布在城市CBD与繁华商圈附近。龙岗的公寓市场发展与写字楼、商业的发展情况紧密相关。,地址 ：龙翔大道吉祥路路口 入伙时间：2003年7月30日 销售价格：4000-4400元/平方米 出租价格：35元/平方米 管理费 ： 2.85元/平方米 销售率 ： 30% 单套面积80-120平方米，两栋约60套，现有两家企业入驻 产品特点：一梯两户，除厨卫外是一个大开间，可自由组隔，公共部分装修简单,案例紫薇苑商务公寓,住宅市场分析,商业市场分析,写字楼市场分析,酒店市场分析,公寓市场分析,酒店市场分析,近四年来，龙岗区旅游景点接待游客数大幅上升，酒店留宿旅客数增长较慢 龙岗酒店业客房数稳步增加，平均入住率为40。按照常规，酒店的盈亏平衡点约为55。可以初步判断，该区域酒店业整体盈利水平不高，相当部份存在亏损。,对酒店需求的预测,我们用指数平滑法对2003年龙岗酒店业的需求做一下预测。 Yt =xt-1+(1-)yt-1 经检测，为0.7时误差最小，因此取0.7。可以估算出2003年龙岗区的宾馆酒店接待过夜人数为41.0607万人次，与回归预测法的结果大体一致。,按2003年留宿旅客数41万计算，2003年旅客对酒店的需求是1125间，远低于目前3800间的供应量。,龙岗区星级以上酒店一览表,龙岗镇主要酒店一览表,龙岗镇主要酒店的分布,新雅大酒店,新第一城酒店,龙都大酒店,政府迎宾馆,皇冠假日酒店（筹）,龙岗镇现有5家主要酒店，均分布在主干道上（深惠路与深汕路），入住率约50%。五星级酒店皇冠假日将于2004年10月试营业，位于区政府边的吉祥路上。,金龙大酒店,罗湖口岸、东门,华强北,中心区,中心西区,景轩大酒店,景田酒店,圣廷苑酒店,帝豪酒店,环宇大酒店,晶都酒店,香格里拉酒店,富临大酒店,投资大厦宾馆,东方之珠大酒店,四川宾馆,北方大酒店,友谊酒店,深圳湾酒店,威尼斯酒店,香密湖,深圳有五星级酒店10家、四星级酒店14家，多分布在风景区和交通便利的闹市区。,参考案例 深圳,东莞酒店的两最：全球星级酒店密度最高、全球星级酒店收费最低。东莞目前拥有星级酒店的数量在80间以上，四、五星级按三星标准收费，三星按二星标准收费,参考案例 东莞,东莞酒店业超常规发展是存在特定历史条件的： 优越的地理位置与交通条件，地处粤港澳中心地带，公路铁路畅通 发达的外向型工业与会展服务业，13000多家外企提供了庞大的商务客源 宽松的政策环境,银城酒店,三正半山酒店,逸东酒店,龙泉国际酒店,豪门酒店,明苑度假村,东莞山庄,江龙酒店,海悦酒店,乌沙酒店,长安酒店,虎门、长安,城区,樟木头,麻涌宾馆,名冠金凯悦酒店,常平丽城假日 酒店,东莞市三星级以上酒店散布于城区和虎门、常平等发达城镇。这些地方的经济发展迅速，人口密度较大。,龙岗区酒店业不太发达，星级以上酒店数目不多，暂无4星级以上的酒店。 龙岗区游客总量增长较快，但是住宿旅客增长相对较缓。 酒店业整体上供过于求，现有客房数远超过旅客的需求，但星级酒店的客房供应数不足以满足全部需求。 在吉祥路筹备的5星级皇冠假日酒店引入了领先的酒店管理公司，会是本项目强有力的竞争。 龙岗区政府规划在每个镇兴建一个高星级的酒店，在相关政策上进行倾斜。,对龙岗酒店业的基本判断,高星级酒店存在市场空间，但是不可控因素很多，因此规模不宜过大。考虑到酒店最优规模的经验值是20000- 30000平米，建议本项目建一栋25000平米左右的酒店。,第五部份 总体战略与定位,目标回顾,分三期开发 2004-2008年5年开发周期 一期利润用作后期开发和水电站投资（约3亿）,制定战略的原则,一、从品牌形象角度： 树立项目形象 各项物业形态相互协调 提升中心区形象并高度整合 二、从投资收益角度： 实现价值最大化 功能定位有利于整体价值提升和实现 易于回收资金 以销售为目标 尽可能规避风险 减轻发展商负担,战略制定前的反思一,市政中心引导下的中心城全面支撑物业价值的假说是否成立？,级差地租是经济自然发展的产物，并不因为市政中心的变迁而迅速出现 实证：中心城土地还远未到达峰值地价 中心城的规划中运用了大广场、大交通、大绿化，造成商业氛围不浓 实证：龙岗镇龙兴街的商铺租金远高于中心城的商铺,结论：假说不成立，这种模式下的中心城对住宅有支撑作用，但对于本项目的其他物业形态的价值支撑短期内不明显,如何最大限度地将中心城的区位优势转化为项目各项物业的实际价值？,都市复兴计划,高举都市复兴的旗帜，弥补中心城规划的不足，集聚人气，加强中心城的核心地位,推进复兴计划过程中，全面展示与提升本项目各项物业的价值与地位,战略制定前的反思二,总体战略,都市复兴计划，价值全面升级,RBD + Town center,中国的，不是西方的,混合的，不是单一的,都市复兴之诠释,都市复兴理念旨在再造城市社区活力，寻求重新整合现代生活的诸种要素(如家居、工作、购物、休闲等)，试图在更大的区域开放性空间范围内重构一个紧凑、方便宜行的城市街区。,我们对都市复兴的理解是：,人性的，不是机械的,热闹的，不是冷清的,推进都市复兴计划的意义,提升区域价值，树立竞争壁垒,推进龙岗中心城城市化进程,项目定位,龙岗中心城集酒店、商业、公寓、住宅于一体的活力RBD（复兴商业区）与Town center（城镇中心）,RBD释义,RBD是英文Renaissance Business District的缩写，译为复兴商业区，指的是城市中心集合了大量的商业、休闲娱乐设施的区域，以街区为主。 本项目是一个旧城改造项目，又位于龙岗新中心城，与现代城市复兴运动的特征非常吻合。我们完全可以通过建设RBD，改进龙岗新中心城的布局与重心，使之更符合人性的需求，同时达到充分挖掘物业价值的目的,Town center释义,Town center本意是城镇中心，在现代美国被演绎为大型购物中心、办公楼、娱乐场所和住宅的综合体。如哥伦比亚州东北部的Easton Town Center就是一个15万平米的建筑群。在center中，设置了很多参与性的活动和服务，力求满足了人们各种可能的需求,案例Easton Town Center,九州城市街区,建议推广名为“九州城市”。整个项目综合了商业、酒店、公寓、住宅等多种形态，其中商业的价值所占比重最大。用“城”、“市”来表达这两层意思非常贴切。两个字合起来既传递出项目的兼容性和现代感，又与九州公司建设龙岗的宗旨吻合得很好。整个命名意义丰富，不落俗套，可记忆力强,推荐用名：,第六部份 物业发展建议,功能分析,？,设 计 理 念,R B D （复兴城市） 城市化并不等于城市。一个真正都市是有活力的，有内聚力的。一个项目就是一个城市的缩影，它的成败影响着城市的发展。,设 计 理 念,Mix-urban （混合都市） 中国的传统街道之所以有如此吸引最关键的原因在于功能的综合化。对于中国人而言，混合的城市才是最人情最有吸引力的城市。,设 计 理 念,街坊理念 设计充分利用沿街价值，同时采用了造街造坊的手法，外街的引入提升商业价值,设 计 理 念,街坊理念 设计充分利用沿街价值，同时采用了造街造坊的手法，内街的导入丰富了商业气氛，并形成了该项目特色。,设 计 理 念,街坊理念 室内外街的结合，商业空间丰富多变，平台、连廊交叉错落，商业气氛得以很大提升。,规划方案评价标准,起主导作用的商业易于销售(50) 各商业间的区分的灵活性和可操作性；商业体系的完整 和连贯，空间丰富，商业价值能最大的提升。 功能分布符合地块价值规律(15) 充分发挥地块优势，如临街商业的价值，龙城广场的景 观价值，住宅还建房和销售房的价值等级。 各项物业协调性好(15) 尤其是住宅和商业的协调关系。 对外形象良好(10) 符合分期发展条件和要求(10),注：括号内的数值为指标权重,方案分析一,转角大商业 经营难度大,地铁站 的联系,商业步行街,大量配套 难以实现,商业形象 缺乏特色,商业间的连通性较好。在4#和5#设置了贯通商业步行街，提升商业价值；但转角的大商业经营难度较大。 充分地利用了临街商业的价值；但还建区和销售区的价值没有区别对待，还建区的配套难以实现。 各功能的协调性一般。 一期商业缺乏特色，但整体形象较统一。 对拆迁问题考虑欠佳。,方案分析二,与万佳构 成的小广场,大商业 难以激活,视觉通廊,步行商业主街,酒店的昭 示性较好,内庭院的设置，避开拆迁问题,增加办公 功能， 值勤参考,设置了步行商业主街，挖掘了街铺价值，提升商业价值；但4#地大商业经营难以激活。 充分地利用了临街商业的价值；但还建区和销售区的价值没有区别对待。 各功能的协调性较好。 考虑了与龙城广场的联系，形成较好的视觉通廊；酒店的招示性较好。 拆迁及分期问题考虑较好。,方案分析三,前广场 提升商业 形象,大商业 难以激活,住宅价值 过于平均,住宅价值 过于平均,地铁站,存在拆分问题,整层架空抬高， 住宅成本降低。地下 一层作为停车场,4#地的大商业难以激活，各商业间有一定的联系，但连接稍略单调，部分地方则缺乏有机的联系。 整层架空抬高，住宅成本降低，地下一层作为停车场；但还建区和销售区的价值没有区别对待。 各功能的协调性一般。 前广场提升商业形象。 避开拆迁问题。,方案分析四,大商业 难以激活,大商业 难以激活,大商业 难以激活,酒店,没有充分利用深 惠路的商业价值,内庭院的设置，避开拆迁问题,4#地大商业经营难以激活。 没有充分利用深惠路的价值，还建区和销售区的价值没有区别对待。 各功能的协调性较差。 住宅和商业在布局上显得传统和保守，缺乏特色。 避开拆迁问题。,方案分析五,地铁站,功能形 象欠考虑,写字楼、公寓面积过大，但在一定的风险,充分造街造坊，街道空间四通八达，广场连廊的设置，人流组织较好，街区丰富有活力。 业态的组织符合城市中心区发展的要求，前景较好；但写字楼公、寓面积过大，存在一定风险。 各功能的协调性较好。 丰富的街坊空间，有特色；但一期的形象则欠考虑。 对拆迁问题考虑欠佳。,方 案 评 定,方案建议总平面（前广场）,方案建议总平面（后广场）,综合以上方案，作如下调整： 充分造街造坊，减少了4#地大商业，增加更多的临街面，降低商业风险。同时要做到街坊空间和造型上的丰富和现代。 增加空中连廊，使人流更顺畅，加强商业间的联系，丰富商业气