2014南头关玉湖项目市场报告-副本.ppt

宝安区玉湖南头关旧改项目市场报告,深圳中原事业六部 ShenZhen.01.2015,报告提纲,2,1,项目价值分析,综合体研究,项目现状,前海中心,综合体,写字楼,住宅,商业,3,物业定位,写字楼定位,住宅定位,商业定位,整体形象,从区域表现来看，全市六大区成交量涨跌各半，龙岗、南山、福田上涨，其余三区成交下降，其中低价项目集中的龙岗区表现最为突出。 成交上涨的区域中，龙岗区成交391套约3万，成交套数全市占比超五成，成交主力为平湖片区花半里欣悦广场和远洋新干线等低价商务公寓；南山区成交167套2.2万，主力项目为金地威新公寓、华润大涌商务中心办公单位，项目均价都在45000元/；福田区成交124套约1.5万，主力项目为京基滨河时代广场和深业上城的商务公寓。 成交下降的区域中，盐田区壹海城三区的公寓项目上月集中成交后，本月略有降温，全区共录得36套约0.5万成交，环比减少31%；宝安区在售项目成交量全面放缓，共录得24套0.2万成交，其中华盛盛荟名庭、前海颐大厦处于尾盘，福盈中央山花园则受区域周边住宅项目大量推盘影响，成交受阻；罗湖区共成交6套约1000，主要来自博兴大厦写字楼及幸福万象大厦公寓。,写字楼市场现状：供应大增 成交同比持平,2014年，深圳市甲级写字楼平均租金的同比涨幅仍高达16%。受办公市场乐观氛围影响，包括纯办公、研发办公等类型在内的大量在建项目选择在今年入市，导致全市供应量大幅攀升。在纯办公项目中，近7成集中在福田中心区南北两极的梅林、保税区等潜在需求较弱的片区，项目去化速度较慢，而新兴的宝安、龙岗区内主要消化的是中小面积的投资性需求，所以在供应量大幅增长情况下，全市成交量仅与去年持平，库存去化期近3年。 2014年福田区纯办公楼供应和需求量在全市中的占比相比去年下降约12个百分点，与之相反，宝安区供求占比同比增幅约为10个百分点。此外，在万科红立方大厦、万科天誉中央广场等项目带动下，龙岗区办公成交占比相比去年上升8个百分点。 供应和需求同时由福田、罗湖两个老中心区向宝安、龙岗等区域转移。在前海规划区影响及大型商业发展迅速的宝安区，办公市场的发展速度要比龙岗区迅速得多。,写字楼市场现状：供求东西两边扩散 去化压力大,中粮地产集团中心,公路局大厦,广场大厦,晖大,邮电大,深信泰丰,海关大厦,泰华大厦,冠利达大厦,经发大厦,供销大厦,国际西岸商务大厦,世纪大厦,滨海大厦,万骏经贸大厦,宝安写字楼市场：新安城区主要集中在前进一路、宝民一路及广深公路两侧，多为老旧物业，档次偏低；新建写字楼集中在宝中片区,2015写字楼供应量：宝安区未来潜在供应量巨大 占全市33%,商务公寓市场的发展要滞后于同区域的住宅和商业市场，随着深圳西边居住及商业氛围的逐渐成熟，商务公寓项目的开发开始其西移的趋势。2014年宝安、南山两区供应量同比大幅增长，全市占比也由去年的18%提升至64%，从而取代福田及龙岗成为全市供应主力区域； 宝安区共8个项目取得预售资格，总预售量近21万，全市占比35%，宝安商务公寓市场能发展如此之快，除了区域房地产市场发展逐步成熟之外，另一个重要的原因在于前海规划区的辐射作用带来了大量的投资需求，拍出的地王项目也增强了区域房价的上涨预期。,商务公寓市场现状：西移趋势明显 宝安、南山成供应主力,商务公寓市场：深圳商务、酒店类公寓市场分布区域以罗湖和福田为中心向西扩张，宝安、南山成供应主力,全市商务公寓库存面积约72万，库存消化期约23个月，同步去年小幅下降，其中宝安库存及消化期均大幅大于全市其他区域； 宝安区今年新增大量项目供应，且跟随着住宅市场的发展步伐逐步由宝安中心区向周边区域扩散，截至年底的统计数据，全市约三分之一的库存集中在此区域，在住宅项目的冲击下，项目去化速度较慢，按照过去1年的月均成交量，当前库存足够消化近5年,商务公寓市场现状：宝安库存激增 足够消化近5年,商务公寓市场：消化周期长，大面积产品去化慢,2015商务公寓供应量：竞争激烈，供应户型以40-70段小面积为主,小结,刚需比例增多。随着实体经济的高速发展，刚性需求客户比例不断增大，并多以购买为第一选择； 政策影响。住宅市场受国家相关政策影响明显，投资受限，投资者转战商服地产比例增多。 深圳写字楼市场未来空间巨大。 未来3年期间，宝安各区域有332万平米左右潜在供应，以住宅产品为主。商务公寓的供应量相对稀缺，部分项目有公寓供应，但主要作为住宅的补缺产品。 前海湾主要发展高端产业 ，不做房地产。未来竞争市场的空白，为本项目的打造公寓集群奠定机遇。,观点1：可销售写字楼将持续受青睐 观点2：区域商务氛围尚未成熟，缺乏标杆写字楼，与大前海、宝中规划落 差巨大，写字楼上升空间巨大 观点3：写字楼仍将呈现供不应求的状态，商务公寓成功补缺,报告提纲,2,1,项目价值分析,综合体研究,项目现状,前海中心,写字楼,住宅,商业,综合体,3,物业定位,写字楼定位,住宅定位,商业定位,整体形象,住宅市场：存量积重难返，未来供应更多，紧凑户型风靡楼市,深圳新房市场供应量庞大，楼盘间竞争激烈，购房者因受制于价格而被动购房的情形逐渐改观。客户对楼盘的品质要求越来越高，促使项目在户型设计方面臻于精巧，90以下的小户型被不断挖掘出新的拓展方式，由2房做到3房，再由3房拓展至4房,从去年下半年开始，深圳新房库存就始终维持在300万以上。根据2014年底的预测数据，2015年有99个项目进入销售阶段，而市场行情低迷导致项目入市艰难，全年仅有7成项目如期开盘,住宅市场：新增宅地建成项目占比减少 旧改成为主要来源未来,深圳中心的西移为南山和宝安的住宅市场提供了良好的发展契机。近4年南山供应量持续攀升，2015年将达157万。除前海规划区的新盘正在兴起以外，西丽、南头和后海等区域也逐渐进入旧改时代。 未来由新增宅地建成的项目占比越来越少，旧改成为主要来源，2015年的102个新增楼盘中，55个为旧改项目，供应住宅面积595万，占比58%。重点开发商如万科、地铁集团在明年将新增多个项目，万科未来供应以高端住宅为主，例如万科溪之谷、万科红树湾等；地铁集团未来1-2年供应在80万平以上，且在未来3-5年还将有超过5个项目入市，潜力巨大；招商地产和上述的鹏广达也将有多个项目入市。,住宅市场：区域未来供应量将超过500万平，潜在竞争激烈,新安老城片区项目分布图,宝中项目分布图,住宅市场：区域内20142015年集中供应将在老城区及宝中，竞争将陷于白热化状态,老城区主要以大型旧改综合体为主,前海-宝安价值圈层：结合前海及宝中自身规划条件，可以发现从前海湾区至宝安区域，可以分为三级价值圈层，如下,鸿荣源壹方中心,本项目,勤诚达22世纪（ 约80万）,华联旧改项目（ 约20万）,中洲中央公园 （ 约80万）,中粮大悦城 （ 62万）,康达尔旧改 （ 约80万）,上合旧改项目（ 约22万）,第一圈层：前海核心区,第二圈层： 碧海-新安片区,第三圈层： 外围辐射片区,宏发旧改项目 （ 约54万）,住宅市场：区域外轨道交通上综合体竞争项目华润大冲村旧改,项目基本指标： 位置：南山区，1号线高新园站 占地：68.4万平 建筑面积：接近300万平米 物业类型：住宅、五星级酒店、Shopping mall、写字楼、商务公寓、 Shopping mall:18万平,外观图,楼座图,深圳巨无霸型旧改综合体，彻底改造一座城,住宅市场：区域内潜在综合体壹方中心,宝中超大型综合体，商业相当于1.5个万象城,项目基本指标： 地址：宝安区新湖路与兴华一路交汇处西南角 占地： 99390 总建面： 80万， 办公面积137000； 商业185000 物业类型：超大型购物中心、高达220多米超甲级高档写字楼、五星级酒店、商业 街区及超高层住宅 容积率：3.3,新湖路,住宅市场：区域内潜在综合体竞争项目中粮大悦城,项目基本指标： 宝安区公园路与创业路交汇处 总用地：11.3万 总建面：62万，一期30万 容积率：5.48 预计入市时间：2014年2015年,知名品牌的复制、中粮版图的扩张：北京大悦城、上海大悦城、沈阳大悦城,住宅市场：区域内潜在综合体竞争项目勤诚达22区,新安老城区大型综合体，以双学位、双公园价值为主卖点,大二期： 规划用地面积：4.8万 建筑面积：31.3万 集中商业：26516 销售街铺：7000 商业回迁面积：11034,项目基本指标： 宝安区创业路灵芝公园旁(地铁环中线洪浪北站A出口) 总用地：5.6万 总建面： 465989万， 容积率：5.49,项目一期户型,项目B区户型：75160,B区总图,勤诚达22世纪产品主要以首置产品为主力，兼部分改善,主力产品,住宅市场：区域内潜在综合体竞争项目华联27区旧改,项目基本数据： 拆迁用地面积：73330 用地性质为：二类居住用地、教育科研用地 建设用地面积：37505 容积率：5.25 计容积率面积：197024 规划住宅面积：158300；保障住房：25280 商业：23724；商务公寓：15000,主推120平米以上的高层大宅,价值分析：,住宅市场：区域内潜在综合体竞争项目中州中央公园,项目基础指标 总占地：约20.8万（一期9.08万） 计容积率建面：约80万（一期40.6万） 其中一期： 住宅：26.3万 商业：6万 公寓：5万,以公园物业、综合体价值为卖点,价值分析：,住宅市场：区域内潜在综合体西乡康达尔项目,住宅户型配比情况,核心竞争力：大体量综合体，山体资源景观,基础规划指标,项目位置图,主力产品,竞争综合分析：从总体规模、物业类型、商业规模、轨道交通便利性及主干道占据分析，本案指标处于中等水平。,小结,住宅物业发展进入平稳期，后期以旧改为主 宝安将成为未来住宅和市场的第二大主力战场 主流居家产品以90以下紧凑户型为主力，刚需型产品是成交主力 有放大趋势 片区价格未来成长空间大 未来住宅发展将进入超高层时代 本案承载大前海片区的居住于配套设施功能,打造方向：高端精品住宅,报告提纲,2,1,项目价值分析,综合体研究,项目现状,前海中心,写字楼,住宅,商业,综合体,3,物业定位,写字楼定位,住宅定位,商业定位,整体形象,项目周边目前主要存在5个比较集中的商圈。其中宝安老城区的新安湖商圈和前进路商圈是目前比较成熟的商圈；其他商圈目前的成熟度都有待加强。,宝安中心区 二级辐射区,商业现