2012年苏州裕沁庭项目提报.ppt

序,积水首次来到中国苏州,活力岛板块 华润橡树湾 水韵花都 合景峰汇 融侨城,双湖板块 蝴蝶湾,现代大道板块 九龙仓时代上城 白塘壹号 和风雅致 万科尚玲珑,青剑湖板块 招商雍景湾 中信森林湖 首开悦澜湾,万科,中 海,绿 城,华 润,新 鸿 基,仁 恒,大 和,大盘云集 竞争激烈,如何面对？,静。观自身,裕沁庭： 精装公寓均价20000元/平米 相当于苏州市场中高端别墅的购买价格，或金鸡湖一线湖景房的价格，在价格和物业形态的比对上，我们并没有优势。,消费者购买洞悉：,“你居然用买别墅的价格，买了一套相城区的精装公寓？”,如何让客户由惊讶、质疑走向信服、进而选购， 值得我们深思！,最完美的紧凑型轿车也只是紧凑型轿车， 除非你是跑车。,轿车是功能品，而跑车却是奢侈品。 功能品精益求精，却被评头论足、再三挑剔，而奢侈品高高在上，被人仰望。 有光环的人被称为神， 有光环的商品，被称为奢侈品！,消费者选购商品的过程中，我们还发现： 那些品质出众、推广完美，得到特殊客群青赖的产品，以其高端形象，立足市场并且长期热销。 区别于一般消费品， 有品质、形象高端、备受特殊客群喜好的消费品，我们称之为精品！,客户访谈记录1： A先生：35岁，江苏人，在苏州定居10余年，从事水产批发生意。资产逾三千万。 问：有一国际品牌开发公司，在相城区开发高级精装公寓，单价在20000元/M2，您会有兴趣购买么？ 答：相城区，20000元/M2 ，太高了吧！除非“眼见为实”！ 问：什么样的东西，眼见为实会打动你？ 答：产品的品质让我信服，让我觉得非常好。 问：那别的因素呢？ 答：绿化、景观，物业服务、智能化，当然售楼处的包装也会对我有一些触动，但核心还是产品品质让我信服。,客户访谈记录2： B先生：38岁，出生于相城区，工作在市区，从事企业管理工作，家庭年收入约40万。 问：有一国际品牌开发公司，在相城区开发高级精装公寓，单价在20000元/M2 ，您会有兴趣购买么？ 答：假如象朗诗一样，有“恒温恒温恒氧”概念，的确是非常有特色的产品，我想我会考虑去看、去购买。 问：除此以外，你认为还有哪些因素让您购买？ 答：相城区精品楼盘很少，假如看好未来区域发展，而且未来不会跌价、增值保值，我还是会考虑的。 问：那别的因素呢？ 答：我对相城区有亲切感，这里有我熟悉的人与事，这里的交通特别发达，处于城市发展的未来核心，这些都让我很心动。,将自己打造成 “目标客群渴望的精品或奢侈品”， 本案才算是找到了突破的方向。,营销突围,裕沁庭营销推广目标： 将自己打造成 “目标客群渴望的精品或奢侈品”,实现目标三步曲：,裕沁庭是谁？我们对目标客户说什么？,哪些方式与渠道，实现目标客户连接？,裕沁庭看点在哪里？形象如何包装？,实现目标STEP1: 裕沁庭是谁？ 我们对目标客户说什么？,苏州近年，经济发展迅速，人民收入不断提升私家车保有量增长价位稳定， 他们对于生活的品质要求越来越高。,市场研究,苏州高端楼盘整体去化率达64.5%，去化较好的90%以上,产品强化,苏州高端住宅印象1：品质欠缺 对于品质住宅，我们的理解是： 1、选择坚固耐用的建筑材料和配套设施，以及遵照规范进行施工，这是最基本的要求，而在苏州，大多数开发商连这最基本的要求都很难达到。 2、品质的更高要求是，从户型规划、庭院绿化、到公共空间设置、公共设施的配套，再到高端客群特别注重的安全性和私密性，在硬件的各个层面上满足居住者的要求。这是目前苏州高端开发商特别欠缺的部分。,产品强化,苏州高端住宅印象2：规划、建筑等欠缺艺术感 目前苏州高端项目仍倾向于借鉴欧美同类项目或建筑风格，但往往只模仿了表面，没有完整的实质内容以及细节，导致他们看上去很美，但是不能近看； 苏州财富阶层随着视野的开阔，中国的财富阶层也有了更多的沉淀和积累，看待住宅的视野从单纯的炫富逐渐向心灵层面回归。 而目前苏州高端住宅这种简单粗暴的复制已经不能满足他们的需求，这是目前苏州高端开发商业特别欠缺的部分。,产品强化,苏州高端住宅印象3： 忽视售前、售中、售后高端服务 许多本土高端住宅在后期的服务上都非常欠缺，这让许多高端客户产生了很大的心理落差，因此如何通过无形的服务给富裕阶层的住宅品质带来飞跃，这是本土开发商所欠缺的部分。,那么，积水 将为苏州带来什么？,国际一流的住宅开发专家 积水有什么！ 积水住宅开发理念：舒适、经济、节能,轻质钢结构,超亲水涂料,户型内部承重墙少,易分割,会所功能齐全,多种智能化科技,现代简约风格,高标配建材,坡地绿化,国际一流的住宅开发专家 积水有什么！,对生活细节数10年的持续关注 对客户更为诚挚的关怀和关爱,国际一流的住宅开发专家 积水有什么！,拒绝。美感缺失的规划设计 拒绝。粗糙的园林绿化设计 拒绝。居住功能同质化,国际一流的住宅开发专家 积水拒绝什么！,拒绝。中低端建筑材料 拒绝。任何微污染材料 拒绝。非环保高能耗外墙,国际一流的住宅开发专家 积水拒绝什么！,拒绝。不舒服，缺少细节 拒绝。没有高科技的家 拒绝。庸俗的管家服务,国际一流的住宅开发专家 积水拒绝什么！,世界精工宅 苏州裕沁庭,核心诉求,世界精工宅,领驭 世界的精彩！,你，就 住在艺术品中！,每一平米 都被精心设计,365天， 智能家居生活馆,智能生态建筑 国际专家,气质 区位,建筑 园林,户型 精装,配套 智能,企业 品牌,精妙的文化遗产 筑起城市丰富的历史 城市文明继往开来 裕沁庭 地处城市未来发展核心,裕沁庭。 领驭世界的精彩！,苏州，地处世界第六大经济圈核心 积水苏州项目 位于苏州城市未来核心相城 卓越战略价值，远见城市未来,气质 区位,裕沁庭。 你，就居住在艺术品中,裕沁庭。 你，就住在艺术品中！,源自发达国家数十年精工技术、高超审美力 从建筑规划、建筑立面、庭院艺术、 公共空间、装修设计，裕沁庭处处滲透着 艺术的极致审美,建筑 园林,裕沁庭。 365天，智能家居生活馆。,在裕沁庭，智能家居不再是富人的专属！ 以住宅为平台，利用综合布线技术、网络通信技术、 智能家居-系统设计方案 安全防范技术、自动控制技术、音视频技术将家居生活有关的设施集成 ，构建高效的住宅设施与家庭日程事务的管理系统，提升家居安全性 、便利性、舒适性、艺术性，并实现环保节能的居住环境。,智能 配套,家在裕沁庭。 每一平米都被精心设计。,在裕沁庭，卧室、厨卫、玄关、收纳、 阳台露台，都以世界都会 最时尚、最精致、最细致的生活体验 精心规划,精装 户型,积水株式会社 智能生态建筑国际专家,积水住宅 通过集成化解决方案 让未来的家节水、节能、健康、舒适,企业 品牌,众略行之核心诉求精彩点评,案例,恒宇广场 开发商苏州工业园区恒宇置业有限公司 背景资料区域板块：苏州园区板块 建筑类型：高层 建筑面积：8.8万平方米 房屋类型：商业 项目简介项目位于苏州工业园区湖西核心地段，直通轻轨1号线。地理位置优越，交通便利，区域商务氛围浓厚，世界500强企业环伺周边。项目积聚5A办公，金融休闲中心，世界级万豪酒店于一体，为湖西一站式商务港之典范。,众略行之核心诉求精彩点评,案例,恒宇广场2期 你在董事汇，左右CBD,恒宇广场 唯此领袖视野，左右湖西CBD。 寥寥数语，地段优势彰显无遗！,众略行之核心诉求精彩点评,案例,众略行之核心诉求精彩点评,案例,鹦鹉之城 开发商江阴弘扬置业有限公司 背景资料区域板块：江阴市区 建筑类型：高层、别墅、商业 建筑面积：21万平方米 房屋类型：住宅、商业 项目简介项目位于江阴市区毗邻东路与绮山路交界处，南至芙蓉立交，西接芙蓉大道，东连大桥路，北距人民路商圈仅2公里，交通四通八达；项目分为南组团和北组团两部分，总建面积约21万方，南组团为15万方的高档住宅，由高层、别墅及部分沿街商铺组成，北组团为6万方商业综合体，以育教为题，辅以家乐福、餐饮、娱乐、休闲、购物于一体，致力整合零散育教资源，打造中国首个一站式育教广场.,案例,众略行之核心诉求精彩点评,鹦鹉之城 中国首家一站式育教广场,早教机构如此分散，以鹦鹉之城为载体， 整合推出全国首个统一教育综合平台 “中国首家一站式育教广场”！ 此广告理念一经推出，备受好评！ 引发长三角媒体广泛报道。,案例,众略行之核心诉求精彩点评,案例,众略行之核心诉求精彩点评,实现目标STEP2: 裕沁庭看点在哪里？ 形象如何包装？,看点之硬件形象： 借样板房、实景公开、会所，为项目整盘价值定势，全面建立苏州高端公寓价值标杆。,看点之硬件形象： 售楼处、样板房、会所装修、接待包装： 视觉华美 功能丰富！,售楼处包装建议,功能区：积水品牌之旅,VCR及室内展板，系统展示，积水品牌开发之旅,以日本现代都市文明展览及日本智能建筑的图片展等，以更有吸引力的未来生活方式吸引目标客群,功能区：国际都会生活美学长廊,功能区：建筑材料展厅,功能区：独立规划大面积书吧、咖吧及活动空间,众略行之硬件包装精彩展示,案例,众略行之硬件包装精彩展示,案例,朗地蓝山郡 因为执着，所以惊艳。,无数人曾经耳闻目睹，2010年的秋天，朗地蓝山郡开盘热销近300套。 却鲜有人知道，总建仅6万方的蓝山郡不仅备受市场追捧，亦在苏州业界留下了深远 的影响。 富有特色的意大利建筑立面，品味卓越的售楼中心，精雕细琢的超值户型，浪漫 纯粹的推广形象。一切的一切，皆凝结着开发商与众略人无数个未眠之夜。 逾20轮会议及细节探讨，无数个众略人的兴奋与疲惫交结的夜晚。 建筑细节，是否更趋完美一点？ 售楼中心，是否功能更趋完备？ 户型功能，是否更趋优化一些？,朗地蓝山郡 开发商苏州朗地置业有限公司 背景资料区域板块：新区浒关板块 建筑类型：花园洋房、小高层 建筑面积：6.1万平方米 房屋类型：住宅 项目简介朗地蓝山郡座落于高新区的北部浒通片区，属于苏州新区北扩西进战略中重点发展区域，整个布局充分的体现了社区美观以及采光充分的科学理念。引进了意大利的建筑风格结合现代工艺打造出意式新古典主义建筑风格和生活氛围。旨为营造出纯粹的生活领地，区域性最宜居领地。,众略行之硬件包装精彩展示,案例,朗地蓝山郡 会所、售楼处包装展示,众略行之硬件包装精彩展示,案例,众略行之硬件包装精彩展示,朗地蓝山郡 会所、售楼处包装展示,案例,温泉果岭 因为完美，所以轰动！,众略行之硬件包装精彩展示,案例,温泉果岭初期入市时，面临一个巨大的瓶颈。 高于当地别墅均价逾1000元/M2，打动当地私营业主及官员的突破点在哪里？ 众略行导入上海国际化视野优秀设计师，汇同开发商创造了5套国际化风格不同的样板房， 首次开盘期即轰动东海。 开盘当日签约的客户中，有80%成交客户均交口称赞样板房的展示效果及精装细节。,众略行之硬件包装精彩展示,温泉果岭 开发商江苏钟山置业有限公司 背景资料区域板块：连云港东海 建筑类型：别墅 建筑面积：16万平方米 房屋类型：住宅 项目简介温泉果岭是依托华东第一温泉资源，由大型国有企业江苏钟山宾馆集团投资，专业化钟山置业公司精心打造。项目以五星级福如东海温泉大酒店为配套，势造以温泉为主题，具有江南水乡风情的大型综合旅业房地产项目。,案例,温泉果岭 样板房包装展示。,众略行之硬件包装精彩展示,案例,众略行之硬件包装精彩展示,案例,温泉果岭 样板房包装展示。,看点之软性服务： 售楼处、样板房、会所，软性服务： 贵宾礼遇 尊贵体验！,贵宾接待 高端礼仪 层层礼仪 多人多岗 精美服饰 优雅形象 尊贵用语 体贴细致,众略行之软性服务精彩展示,案例,悦湖公馆 因为用心，所以热销。,吴江楼市竞争激烈，大盘云集。我们的热销之道： 1）深资的、吴江当地的精英为销售主力； 2）重视老带新渠道，重视客户的高效推荐； 3）深度挖掘吴江官商资源、企事业单位资源，联动各大中介资源。 2012年2月逆市加推200套，首开即售磬。 2012年5月，历经短短2个月客户累积期，项目以4：1的客户成交比及1.5亿的销售额再次享誉吴江楼市。 老客户的高效推荐是我们重要的成交渠道，悦湖公馆在服务礼仪、接待流程、客户分析、 客户情感归属及客户日常沟通维护中，投入了大量的培训及精力。,案例,众略行之软性服务精彩展示,阳光悦湖公馆 开发商苏州凯丰房地产开发有限公司 背景资料区域板块：吴江松陵 建筑类型：多层、景观高层、大平层 建筑面积：15万平方米 房屋类型：住宅 项目简介阳光悦湖公馆位于吴江松陵镇梅石路与双板桥路交界处，是吴江首席法式建筑精品社区。项目紧邻永康路商业步行街，周边配套一应俱全，另有鲈乡实验小学、松陵第一中学等知名学府环绕四周，交通更是方便快捷，轻轨4号线站台近在咫尺。阳光悦湖公馆着力打造纯正法式风格、皇家园林式景观，其高端物业形态可谓开创了吴江新的奢居传奇。,众略行之软性服务精彩展示,案例,悦湖公馆 老客户的高效推荐，源自我们的用心服务。,案例,众略行之软性服务精彩展示,实现目标STEP3: 哪些方式与渠道， 实现目标客户连接？,渠道为先 特色活动,客户连接之NO.1 众略行 特殊渠道整合,众略行特色渠道整合： 整盘制定裕沁庭专属收藏计划，集中对众略行历年的累积资源集中发力，通过多渠道、全方位、高规格的客户接触模式，从相城区核心客户为起点，向全市及周边城市中高端客户进行全面突破。 全面打开目标客户。,苏州、上海银行界资源： 中行、建行、农行、工行、招行、交行、光大银行、宁波银行、浦发银行、花旗银行、江苏银行、苏州银行等近20家银行中高管,中介门店资源： 苏州大市逾800家中介门店合作,经纪人资源： 苏州大市逾7000个二手房经纪人资源整合,商会资源： 安徽商会、江西商会、浙商商会、湖南商会、福建商会、苏州各类特色商会及商界团体等，在苏杂志、联络人及主要负责人,苏州团体资源： 苏州各类摄影爱好、绘画、户外登山、羽毛球、网球协会，各类协会主要的网络联系方式、联络人及主要负责人,官员资源： 相城区、园区、新区、吴中区、吴江及苏州周边城市如常熟、昆山等地各类政府官员资源，长期互动累积的人脉,圈层资源： 复旦大学总裁班历届同学会资源、中欧商学会、长江商学院等同学会资源,网络资源： 我们将联合搜房网、365、房秀网、搜狐焦点网、新浪乐居等诸多网络媒体，共享数据库，导入现有客户。,众略行 以上述 各类资源 为原点,寄发项目 精美会刊,圈层聚会 组织沙龙,会员杂志投放 接待宴请,彩信、电话推荐 经纪人特别推荐,裕沁庭展示 包装体验 活动邀约,轰动苏州 目标客户广泛知晓,众略行之特殊渠道精彩展示,案例,恒宇广场1期 因为出奇，所以制胜。,恒宇广场1期，首期未开盘即已热销逾3亿。 少量的广告投入，大额的定单交易，源自我们整合了如下的资源： 园区、市区、吴中区所有中介门店及500多个二手经纪人大客户资源 多家由众略行资源导入的银行，购置恒宇广场交将区域分行办公集体迁入 我们还广泛导入了长三角政商圈层的资源 联合带动销售。 因为渠道特殊，所以一切皆有可能！,案例,众略行之特殊渠道精彩展示,恒宇广场 开发商苏州工业园区恒宇置业有限公司 背景资料区域板块：苏州园区板块 建筑类型：高层 建筑面积：8.8万平方米 房屋类型：商业 项目简介项目位于苏州工业园区湖西核心地段，直通轻轨1号线。地理位置优越，交通便利，区域商务氛围浓厚，世界500强企业环伺周边。项目积聚5A办公，金融休闲中心，世界级万豪酒店于一体，为湖西一站式商务港之典范。,众略行之特殊渠道精彩展示,案例,恒宇广场1期 恒宇广场，特列渠道组织展示。,案例,众略行之特殊渠道精彩展示,案例,众略行之特殊渠道精彩展示,恒宇广场1期 恒宇广场，特列渠道组织展示。,客户连接之NO.2 精选 常规渠道,渠道 之 周边大市区域,案场展台资料、工地围墙 DM投放、短信,充分利用自身平台主动增强客户对苏州项目的认知,渠道 苏州区域,沪宁高速及苏州环线高炮， 环线内灯箱、相城区道旗,增加对全市客户的覆盖,渠道 苏州区域,苏州日报城市商报 姑苏晚报整版 电视、电台投放,全面建立价值体系，构建客户认知,渠道 苏州区域,五一、十一园区住博会 相城区、三香路房交会,渠道 苏州区域,卖场、商超、写字楼、公交车 视频广告投放,渠道 苏州区域,相城区、古城区、园区 院线广告片投放（强销期）,配合当季大片，效果深入人心,渠道 上海等区域,外滩画报、扬子晚报 上海楼市、租赁情报投放,众略行之常规渠道精彩展示,案例,众略行之常熟“天玺”高炮、围墙展示,案例,众略行之雲锦城户外精彩展示,案例,众略行之雲锦城现场包装精彩展示,案例,众略行之阳光悦湖公馆户外展示,案例,众略行之阳光悦湖公馆电视宣传片展示,案例,众略行之阳光悦湖公馆项目物料展示,案例,客户连接之NO.3 特色活动 搅热市场,形象期,领驭世界的精彩 裕沁庭项目苏州揭幕形式,形象期,揭幕仪式：将约请积水的建筑规划师 以高端的国际化开发理念 约请长三角媒体、苏州政府官员及企业界的代表 约请著名主持人及相关明星助阵 会在报纸、时尚杂志、网络展开相应广告投放,领驭世界的精彩 裕沁庭项目苏州揭幕形式,蓄水期,樱花之恋 裕沁庭送您免费畅游日本,蓄水期,樱花之恋 裕沁庭送您