2014年郑州市中牟帝华宏府项目第一阶段工作汇报全.ppt

本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,本案产品发展策略研究逻辑框架,中观市场： 土地市场 商品住宅市场 分析,市场研究,竞争研判： 板块划分 板块竞争等级 直接竞品个案,圈定竞争区域及等级： 区域发展成熟度 板块总价近似 客源存在竞争关系,本案市场站位,本案产品定位策略,城市价值,城市层面 城市能级定位 规划发展定位,市场机会论证,整体规划 立面风格 景观规划 建筑单体 社区配套,价格定位及经济测算,产品建议及经济测算,宗地价值分析,围绕目标客户现有及潜在需求寻找市场机会,分物业线分析： 高层市场表现 小高层市场表现 多层市场表现,项目整体定位,项目背景分析 交通条件 配套条件,本案客户定位,项目主题概念的引入,区域层面 区域规划能级 区域发展方向,区域价值,项目价值,第一阶段提交：做什么？,第二阶段提交：怎么做？,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,本案产品发展策略研究逻辑框架,中观市场： 土地市场 商品住宅市场 分析,市场研究,竞争研判： 板块划分 板块竞争等级 直接竞品个案,圈定竞争区域及等级： 区域发展成熟度 板块总价近似 客源存在竞争关系,本案市场站位,本案产品定位策略,城市价值,城市层面 城市能级定位 规划发展定位,市场机会论证,整体规划 立面风格 景观规划 建筑单体 社区配套,价格定位及经济测算,产品建议及经济测算,宗地价值分析,围绕目标客户现有及潜在需求寻找市场机会,分物业线分析： 高层市场表现 小高层市场表现 多层市场表现,项目整体定位,第一阶段提交：做什么？,第二阶段提交：怎么做？,项目背景分析 交通条件 配套条件,本案客户定位,项目主题概念的引入,区域层面 区域规划能级 区域发展方向,区域价值,项目价值,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,区域属性。城市规划发展对项目发展战略的选择有何影响？城市经济发展对本项目的开发提供什么样的发展背景？宏观市场环境对本项目的发展战略产生怎样的影响？ 市场属性。城市房地产格局发展对项目的发展有何影响？竞争市场对本项目开发产生怎样的竞争关系？ 客户属性。潜在客户的特征如何，本项目获取潜在客户的市场机会如何？,任务,第一阶段问题分解：,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,*执行,第一阶段主要工作内容：,区域调研。对于郑州城市站位、郑州城市经济、中牟区域属性、中牟区域周边环境进行初步研判。同时沿商都路进行地毯式调研，主要调研项目包括东润华景、格林上东、星城国际东苑及西苑、天怡佳苑、龙泽嘉园、东润朗郡、绿城百合花园、建业森林里、金帝城等30多个在售典型项目。 项目理解。项目组分批次对项目所在地进行实地勘察，并对项目进行初步判断。 客户理解。通过区域相关项目调研，对于本项目客户进行初步判断。,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,【正文提报内容】,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,本案产品发展策略研究逻辑框架,中观市场： 土地市场 商品住宅市场 分析,市场研究,竞争研判： 板块划分 板块竞争等级 直接竞品个案,圈定竞争区域及等级： 区域发展成熟度 板块总价近似 客源存在竞争关系,本案市场站位,本案产品定位策略,城市价值,城市层面 城市能级定位 规划发展定位,市场机会论证,整体规划 立面风格 景观规划 建筑单体 社区配套,价格定位及经济测算,产品建议及经济测算,宗地价值分析,围绕目标客户现有及潜在需求寻找市场机会,分物业线分析： 高层市场表现 小高层市场表现 多层市场表现,项目整体定位,第一阶段提交：做什么？,第二阶段提交：怎么做？,项目背景分析 交通条件 配套条件,本案客户定位,项目主题概念的引入,区域层面 区域规划能级 区域发展方向,区域价值,项目价值,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,城市属性,城市站位,中原城市群的核心位置，历史文化名城，对外交通发达，称为“火车拉出来的城市”,郑州市是河南省政治、经济、文化中心，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原； 郑州位于全国经济地理腹地，具有贯通东西、连接南北的战略作用，是沟通、促进全国各经济区交流、联合的中枢之地。,中国历史文化名城;,全国区域性中心城市;,区域性金融中心;,先进制造业基地和科技创新基地;,全国重要的现代化物流中心;,国际文化旅游城市;,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,城市属性,城市总体规划,本项目处于郑州城市东西发展主轴地带 处于城市向东发展的郑汴中牟组团发展带,一带：是指沿310 国道、陇海铁路等交通干线上，由中心城区、郑汴中牟组团、上街荥阳组团、巩义市及沿线城镇所构成的城镇发展带，是市域经济联系和城市空间拓展的主轴。 两轴：南北发展轴由沿京广铁路、107 国道的城镇构成，同时与市域的东西发展带，共同构成中原城市群“十”字形空间结构的核心；市域南部的东西发展轴由登封、新密和新郑等城镇依托省级交通干线构成。 一心：指郑州市域的城镇密集区。包括中心城区、郑汴中牟组团、上街荥阳组团和航空港组团，是市域空间结构核心地区 四城：指巩义、新郑、新密、登封四个二级中心城市。,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,经济实力位居全省首位，城市化进程加快 处在房地产业的快速发展阶段,郑州经济实力强，连续超10%的增长率加速增长，为房地产业发展创造了良好的经济环境。 2012年全年完成生产总值5547亿元，同比增长12%。 从河南省各市2012年GDP占比情况可以看出，郑州市GDP占整个河南省的19%，其余17市共占河南省GDP的81%，郑州是对河南省经济贡献最大的城市。,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,二、三产业并重，二产占主导 产业结构优化助推郑州房地产市场发展,第一产业增加值142.4亿元，增长4.0%；第二产业增加值3208.4亿元，增长14.8%；第三产业增加值2196.2亿元，增长8.4%； 近两年，第二产业的增速加快，第三产业的增速放缓，但两者仍增长较快； 郑州市城市总体规划（2008年2020年确定的产业发展定位：第二产业优先发展都市型工业和高新技术产业 ；第三产业优化提升商贸服务业，发展壮大金融服务业，大力发展现代物流业，稳步发展房地产业，加快发展旅游会展业，拓展提升社会服务业。,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,城市经济,人均可支配收入,恩格尔系数34.7% 居民生活水平稳步改善，购买能力增强,全年城镇居民人均可支配收入24246元，比上年增长12.2%；人均消费性支出16610元，比上年增长14.6%； 2012年，市区城镇居民消费支出持续升温，人均消费性支出16779元，比上年增长14.9%。消费热点突出，食品、家庭设备用品及服务、交通和通信消费增长对全年消费性支出增长的贡献率最大； 2012年，郑州市城镇居民人均食品消费支出5767元，比上年增加609元，增长11.8%。食品消费支出占消费支出的比重（恩格尔系数）为34.7%，比上年同期下降了0.9个百分点。恩格尔系数的下降，标志着郑州城镇居民生活水平的进一步提高。,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,城市经济,固定资产投资,固定资产投资保持快速稳定增长有利于拉大城市框架，城市化进程对投资拉动明显,2012年全年固定资产投资3669亿元，增长率为22.21%。 固定资产投资加速增长，固定资产投资占每年GDP的比例稳步提高，城市建设力度增大。固定资产投资加速增长，城市建设力度增大，但与周边城市相比仍有较大增长空间。,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,区域属性,郑汴一体化战略,郑汴一体化使两市相向发展，郑东汴西获得优先发展机会，为郑州东部带来更多发展机遇,郑汴一体化是中原城市群发展的必然趋势，是河南省经济社会发展的核心增长极。郑汴一体化区域经济社会价值的提升为该区域房地产发展带来巨大的发展机遇和空间。 郑汴两市抱团式的发展将首先刺激边界地带产业、经济、形象的拉升。 郑州作为省会城市，在郑汴一体化过程中将对周边城市产生拉聚效应，郑州东部区域发展将加速。 郑汴区域的产业发展将带来庞大的客户基础。,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,区域属性,郑汴一体化战略,郑州新区是郑汴一体化发展的核心区域，综合型城市中心，将带动物流、资金流和人流集中,郑州新区作为国家区域性物流枢纽、金融中心、先进制造业基地将带来物流、资金流和人流的集中。 纵横交错的铁路网、公路网和航空港建设将扩大新区的辐射范围，郑州焦作、郑州开封、郑州洛阳、郑州新郑机场许昌平顶山、郑州新乡城际线等多条城际铁路建设为郑州和周边城市的人流、物流带来便利的交通条件。 新区的发展将强化郑东新区的都市中心地位，也为郑东新区外扩带来动力,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,区域属性,郑汴一体化战略,“五区一县”规划，在空间结构定位上，郑东新区与航空港区定位为大区域中心,区域经济产业发展为住宅、商业的发展提供客户基础。 中牟规划：“一线四带”产业基础 “北线”沿郑汴城市快速通道，依托郑东新区大学城，在西部建设刘集高新技术产业区； 依托开封杏花营产业组团，在东部建设官渡农产品加工产业区。 “中线”沿国道220线，依拖郑州日产、红宇机械、郑州轻汽，在县城建设中牟汽车产业区； 依托郑东新区，在西部建设白沙物流及加工产业区。 “南线”沿航海东路，依托郑州经济技术开发区，建设郑州汽车及装备制造业产业区； 依托新郑国际机场，建设张庄食品加工和航空物流产业区。,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,区域属性,中牟新城规划定位,行政文化中心、新兴商业服务中心 教育文化中心及宜居生活区,发展目标：到2015年，规划区人口规模要达到8万人，城区面积达到12平方公里。,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,区域属性,中牟新城规划定位,三条城市轻轨规划将提升区域对外连接能力 能够导入郑州客户置业群体,轨道交通9号线,轨道交通14号线,轨道交通11号线,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,项目属性,区位条件,本项目,中牟老城区,本项目位于中牟新城区，城市核心区位 直线距离中牟老城区仅6公里,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,中牟新城内部交通网络发达 商都大道是连接中牟老城及郑州城区的主干道,林东路,文通路,讯达路,学苑路,林西路,寿圣路,牟州路,广惠街,清阳街,雁鸣路,中牟人医院,宝丰街,商都大道,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,项目周边行政资源丰富 但3公里范围内生活配套缺失,农村信用社,林东路,文通路,商都大道,讯达路,学苑路,林西路,寿圣路,牟州路,广惠街,清阳街,雁鸣路,中牟人民医院,易斯顿美术学院,中牟武装部,宝丰街,邮政储蓄,检察院,工商局,法院,公安局,地税局,中牟一高,三小（新铺小学）,商都学校（小初）在建,中牟县政府,财政局,联通公司,人民文化广场,电业局,劳动办事大厅,土地局,移动,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,利润最大化原则，控制总价提升单位面积利润率,利润目标,高速去化，快速回笼资金,速度目标,强化企业品牌在中牟区域及郑州的影响力,品牌目标,安全原则，避免市场风险，保证项目成功操作,安全目标,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,城市规划,区 域 配 套,中原城市群的核心位置 城市东西发展主轴地带 城市向东发展的郑汴中牟组团发展带,宗地条件,项目周边行政资源丰富 生活配套缺失,区 域 规 划,行政文化中心、新兴商业服务中心、教育文化中心及宜居生活区,非独占自然资源，规划宜居区域 未来通达性较好，生活配套缺失,非独占资源型地块，未来交通通达性较好 周边生活配套缺失,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,本案产品发展策略研究逻辑框架,中观市场： 土地市场 商品住宅市场 分析,市场研究,竞争研判： 板块划分 板块竞争等级 直接竞品个案,圈定竞争区域及等级： 区域发展成熟度 板块总价近似 客源存在竞争关系,本案市场站位,本案产品定位策略,城市价值,城市层面 城市能级定位 规划发展定位,市场机会论证,整体规划 立面风格 景观规划 建筑单体 社区配套,价格定位及经济测算,产品建议及经济测算,宗地价值分析,围绕目标客户现有及潜在需求寻找市场机会,分物业线分析： 高层市场表现 小高层市场表现 多层市场表现,项目整体定位,第一阶段提交：做什么？,第二阶段提交：怎么做？,项目背景分析 交通条件 配套条件,本案客户定位,项目主题概念的引入,区域层面 区域规划能级 区域发展方向,区域价值,项目价值,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,郑州“国五条”：进一步巩固和扩大前期楼市调控成果,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,“三房合一”最大限度的扩大保障范围,郑州市的“三房合一”政策调整了保障性住房的供应结构，最大限度的扩大保障范围，针对市场上在建、在售的“小产权房”，坚决“叫停”并严肃查处,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,增加保障房、扩大保障范围 实现观念转变，控制房价上涨,政府出台的增加保障房、三房合一等政策，有利于把有限的保障房建设资金集中起来，提供更多公租房，扩大保障范围，且在一定程度上将促使由过去的“居有其屋”向“居有其所”的观念转变。,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,政府出台的微调政策，大部分都是以支持刚需置业、抑制房价过快增长为主，如郑州国五条细则出台、一房一价等，且这些支持首置首改的政策大部分都得到了中央政府的默许，而凡是触及“限购”底线的，先后都被叫停或撤销。,保持限购底线，严格控制房价过快上涨 鼓励刚需置业需求,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,郑州楼市限购令升级，9月2日实施新政郑州去投资化，控制房价过快上涨，保护刚需,1. 非郑州户口人员，居住证须满3年方可购房（原1年）; 2. 郑州户口人员不满20岁，不得购房。郑州户口满20岁人员名下无房者，限购1套; 3. 中小户型配套费可延迟至办理预售前缴纳; 4. 非正常住宅容积率1.0以下，面积144以上，须封顶后方可办理预售; 5. 正常商品住宅首次报预售时，须一次性将同一建规证下所有楼栋价格同时申报，并划分为90平米以下，90-144平米，144平米以上，项目整体均价，四项申报; 6. 正常商品住宅预售申报价格不得高于同地段、同品质其他楼盘最近3个月网签均价; 7. 正常商品住宅网签均价不得高于预售申报价格（分面积段及整体均价考核），同时不得高于本项目最近3个月网签均价，否则将停网签; 8. 价格考核按项目计，即无论项目有多少块地，不能通过分地块更换案名达到新开项目无之前均价对比标准的目的。,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,1.非郑州户口人员，居住证须满3年方可购房（原1年）、郑州户口人员不满20岁，不得购房。郑州户口满20岁人员名下无房者，限购1套。,目的：确保限购政策的严肃性和连续性，保护和支持刚性需求，进一步抑制投资投机行为。,2.同一楼盘，必须一次性申报所有住房预售价格,目的： 打击部分企业随意涨价的行为，防止房价过快上涨，实现价格“零增长”目标。,目的：提高预售许可门槛，缓解供应紧张现状，保护刚性需求，引导企业多建中小户型商品住房,3. 正常商品住宅首次报预售时，须一次性将同一建规证下所有楼栋价格 同时申报，并划分为90平米以下，90-144平米，144平米以上，项目整体均价，四项申报。,郑州楼市限购令的升级对于缓解供应紧张，保护刚性需求，以及遏制房价的过快上涨的确有较为积极的作用，会在阶段内快速促使房地产市场平稳。 在目前的限购限贷环境下，投资性购房和投机性购房已经被挤出了市场，通过这次调控加紧，也投资投机性购房将会进一步受到抑制，房地产市场的量价齐稳甚至回落，一定程度上会给真正有购房需求的置业者提供机会。,支持刚需，进一步打击房价过快上涨 抑制投资投机行为,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,土地供应137幅，共计458万平方米,2013年郑州推出137幅土地，共计458万平方米，较2012年有较大幅度减少，一季度土地供应速度缓慢，第二季度集中供应，达到230.6万平方米，占到全年供应总量的50.3%；下半年土地供应无波动，月均供应30.3万平方米。,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,2013年郑州市土地投放集中趋势明显，主要集中在二七区、中原区，二七区供应土地31幅，139.7万平米，占比30.5%，位居第一；其次中原区供应30幅，97.3万平米，占比21.2%； 经开区供应11幅，54.1万方，占比11.8%；金水区供应24幅，46.9万平米，占比10.2%；高新区、管城区、惠济区、郑东新区分别供应38.2万平米、35.2万平米、33.1万平米、13.6万平米，分别占比8.3%、7.7%、7.2%、3%。,供应对比：土地放量区域集中性显著 二七区位居第一,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,成交趋势：土地全年成交652.5万，7月份达到月度成交顶峰157.8万,全年累计成交土地190幅，共计642.5万，与2012年相比，成交面积增长了28.4%，受2012年年底土地供应量大影响，13年初虽土地供应较少，但成交量高，为13年土地成交市场打出“开门红”； 3-5月份，受政策影响，房企放缓拿地速度，7月份土地交易面积创下年度最高，共计成交土地32宗，成交面积157.8万；2013年8月份开始，土地成交市场步入低迷，有土地供应量减少的原因，到年底总计成交117.5万，月均成交23.5万。,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,成交对比：二七区和高新区成为全市土地成交热点区域,二七区土地成交量位居全市第一，成交土地62幅，成交面积223.5万，占比34.8%；其次是高新区，成交土地24幅，共计124万，占比19.3%；中原区土地成交量排行第三，多为普通商品房用地，商服、商务金融用地仅占12.5%；经开区土地供需基本平衡，土地放量尚有余地；郑东新区、金水区土地成交量较去年均减少20万左右，惠济区整年土地成交保持低迷，原因为去年供应86万，土地供应节奏放缓。,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,2013年商品房住宅市场供需平衡,2013年郑州商品房住宅市场总体表现为供应增长2.7%，需求增长3.8%，供需基本平衡；,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,商品房住宅市场表现健康，供求两旺,2013年2月至2014年2月郑州市（不包括周边县市），商品房住宅供应面积831.6万平方米，商品房住宅销售面积849.1万平方米，市场表现健康，供需两旺；,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,商品房住宅成交价格呈平稳上涨趋势,2013年郑州商品房住宅成交价格波动不大，呈现平稳上涨趋势，2013年整体销售均价达到8843元/平方米。,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,星城国际东苑,东岸曦城,锦润年华,东润华景,天怡佳苑,格林上东,龙泽嘉园,万三公路,商都大道,星城国际西苑,雍景三和郡,中央御景,绿城百合,亿弘锦园,春和景明,祥和居,东润朗郡,东方润景,金帝新生活,壹号公园,森林里,广惠路,鑫城花园,本案,世纪城,水岸鑫城五期,官渡大街,西环路,解放路,青年路,晨胧华庭,白沙板块,新城板块,老城板块,恒泰华府,金帝城,尚东庭,项目主要沿商都大道两侧分布 白沙、中牟新城、中牟老城三足鼎立,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,星城国际东苑,东岸曦城,锦润年华,东润华景,天怡佳苑,格林上东,龙泽嘉园,万三公路,商都大道,星城国际西苑,雍景三和郡,中央御景,绿城百合,亿弘锦园,春和景明,祥和居,东润朗郡,东方润景,金帝新生活,壹号公园,森林里,广惠路,鑫城花园,本案,世纪城,水岸鑫城五期,官渡大街,西环路,解放路,青年路,晨胧华庭,新城板块,老城板块,恒泰华府,金帝城,尚东庭,由商都路自西向东，价格梯度递减 板块之间价格差在1000元/,白沙板块,由商都路自西向东，价格梯度递减,高层：6500元/ 多层：8000元/,高层：5500元/ 多层：7000元/,高层：5000元/ 多层：-元/,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,星城国际东苑,东岸曦城,锦润年华,东润华景,天怡佳苑,格林上东,龙泽嘉园,万三公路,商都大道,星城国际西苑,雍景三和郡,中央御景,绿城百合,亿弘锦园,春和景明,祥和居,东润朗郡,东方润景,金帝新生活,壹号公园,森林里,广惠路,鑫城花园,本案,世纪城,水岸鑫城五期,官渡大街,西环路,解放路,青年路,晨胧华庭,白沙板块,新城板块,老城板块,恒泰华府,金帝城,尚东庭,项目主要沿商都大道两侧分布 白沙、中牟新城、中牟老城三足鼎立,郑开大道,中央大道,商都大道,西四环,万三路（新107）,通惠路,星城国际西苑,星城国际东苑,东岸曦城,天怡佳苑,格林上东,东润华景,龙泽嘉园,浸润年华,板块所处中牟县城与郑州之间， 项目多分布于白沙镇中心沿商都大道两旁,在售产品以高层、小高为主 中小型项目为主，产品品质良莠不齐,4000,5000,6000,7000,8000,格林上东,东润华景,天怡佳苑,星城国际西苑,星城国际东苑,龙泽嘉园,东岸曦城,多层,高层,高层,高层,多层,高层,高层,高层,高层,待定,在售项目高层均价6500元/ 多层产品稀缺，售价在8000元/,在售项目高层均价在6500元/ 多层均价在8000元/左右 其中东润华景品质突出，多层价格在8000元/，其中洋房一层价格售价在10000元/，龙泽嘉园由于更换代理商目前在调整中。,高层,80-90两房及110-130三房 为白沙市场主流产品面积段,单位：,单位：,市场刚需及改善型产品，两房总价集中在50-60万，三房总价集中在70-90万,在售品质楼盘市场接受度高开盘去化在80%左右，月均去化为40-60套,在售楼盘月均去化在40-60套之间,星城国际西苑，锦润年华已是尾盘， 龙泽嘉园楼盘更换代理商， 销售滞缓月均去化10套左右,高层产品三房较两房供应量高 多层产品三房占比达到80%以上,高层两房占比为30%-40% 高层三房占比为60%-70%,多层产品中三房占到80%左右,板块总体存量约93.4万方 多层存量极少，存量约3万方,白沙,中牟县城,郑州,客户访谈： 李先生：年龄34，中牟老县城居民，工作在郑州，据李先生介绍中牟县老县城的居民一般不会考虑在白沙片区买房子，因为白沙目前的环境较差，教育资源匮乏孩子将来上学是一大问题，要买房会考虑郑州便宜楼盘或者中牟新县城,区域客户主要来源于郑州市及 周边待拆迁乡镇主要年龄跨度在25-45岁,客户以首置、首改为主 对产品功能要求高，关注总价及品质,东润华景,河南职工职业培训学校,白沙镇中心小学,中牟郑银村镇银行,益康唐诊所,通惠路,项目处于白沙镇中心，以其合理的规划布局及精致的景观成为该区域标杆性楼盘,基本情况,总规表现,景观表现,户型情况,去化情况,产品亮点,分类,入口,一期,二期,三期,项目分三期，目前二期认筹中 行列式排布，整体抬高2.8米，人车分流,项目规划：项目规划有6栋高层和10栋多层，一期包含三栋多层三栋高层，二期四栋多层及一栋高层，三期为两栋高层三栋多层 排布方式：项目楼栋军列式排布，主要由6栋高层和10栋小多层组成； 出入口设置：一个主入口，东面设置次入口 ； 道路系统：设有社区主干道，地下车库，人车分流；,基本情况,总规表现,景观表现,户型情况,去化情况,产品亮点,分类,景观风格：褐石建筑、英伦风格； 设计特色：高层Art-deco，选取褐石建筑材料。邀请国内设计单位UDG上海联创建筑设计有限公司担纲设计。,褐石建筑社区，中轴水景设计 英式皇家园林经典风情,基本情况,总规表现,景观表现,户型情况,去化情况,产品亮点,分类,多层户型特点 7层电梯洋房，一梯两户 一楼送下沉式庭院复式，利用赠送面积吸引客户 两卧朝南，采光通风好,多层户型做到两卧朝南、面积较大， 一层赠送有地下室,143三室两厅两卫一层,南北通透,基本情况,总规表现,景观表现,户型情况,去化情况,产品亮点,分类,143三室两厅两卫一层地下室,户型特点 7层电梯洋房，一梯两户 一楼送下沉式庭院复式，利用赠送面积吸引客户 三房面积适中，两卧朝南，采光通风好,户型做到两卧朝南、方正且面积适中,108三室两厅两卫,143三室两厅两卫,南北通透,南北通透,基本情况,总规表现,景观表现,户型情况,去化情况,产品亮点,分类,高层户型特点 三房户型南北通透、动静分区 三房面积适中，空间宽敞，通风好 127户型客厅朝东，采光欠佳。,高层户型南北通透、空间宽敞，部分户型采光欠佳,基本情况,总规表现,景观表现,户型情况,去化情况,产品亮点,分类,116三室两厅两卫,127三室两厅两卫,南北通透,动区,动区,去化情况：一期开盘时间为2012年11月份，1#、2#、15#、16#、18#5栋洋房，12月15日加推17#、19#、20#高层目前都已售罄。二期一批2013年6月1号开盘，首推3#、4#、14#西单元，7月底加推12#、13#、14#东单元，基本售完。 户型：高层88两房、113和122三房；洋房顶层复式单层105一层面积为142、送60下沉式庭院，顶层复式送80阁楼。 去化速度：开盘去化在80% 价格：高层均价6700元/，多层8000元/,一期、二期房源均已售罄 开盘情况较好，去化率在80%以上,基本情况,总规表现,景观表现,户型情况,去化情况,产品亮点,分类,类,1,地理位置：白沙镇商都路附近、升值潜力大,2,3,产品核心 亮点集合,立面设计：褐石建筑，品质感较强,4,景观设计：英伦风格+英式皇家园林景观细节,户型设计：面积适中、布局舒适,成熟社区，精致英式景观风格设计 2.8米整体抬高，体现项目品质感,基本情况,总规表现,景观表现,户型情况,去化情况,产品亮点,分类,格林上东,河南职工职业培训学校,商都大道,白沙镇中心小学,中牟郑银村镇银行,益康唐诊所,白沙镇政府,项目周边配套匮乏，无大型商超 有部分便民生活设施,通惠路,基本情况,总规表现,景观表现,户型情况,去化情况,产品亮点,分类,入口,入口,入口,一期,三期（规划中）,二期（洋房认筹中）,入口,项目整体分三期开发，目前二期认筹中 半围合式排布，人车分流,项目规划：一期规划6栋高层，目前基本已经售罄，二期规划6栋洋房，正在认筹中预计5-6月份开盘。 排布方式：项目采用行列半围合排布，主要由多层和高层组成，水系景观位居中央； 出入口设置：一个主入口，多个次入口 ； 道路系统：设有社区主干道，地下车库，人车分流；,基本情况,总规表现,景观表现,户型情况,去化情况,产品亮点,分类,景观风格：英伦风格建筑设计； 园林设计层面：本项目注重景观园林的打造，项目规划有水景，基本活动场地及设计、主题景观设计。,景观设计有宅间绿化、水系、及 多个主题广场及主题景观,基本情况,总规表现,景观表现,户型情况,去化情况,产品亮点,分类,户型特点 两房双卧、南北通透，卫生间干湿分离； 赠送大面积的庭院及楼台，附加值高； 户型设计别致，且一梯两户，舒适度高； 项目部分户型面积过大，总价过高造成部门客户流失,南北通透,南北通透,赠送,赠送,141三室两厅两卫,141复式,136三室两厅两卫,洋房户型附加值高、大面积赠送楼台及庭院,基本情况,总规表现,景观表现,户型情况,去化情况,产品亮点,分类,去化情况：一期8#、9#、10#、11#2013年6月16日开盘，共240套，开盘当天基本清盘；二期1-2#、4-7#目前正在认筹，预计五六月份开盘。 价格：一期均价6500元/ 户型：86.56两房、118三房，二期在130-190之间,一期销售强劲、开盘当天销售200余套 二期在售1-2#、4-7#,基本情况,总规表现,景观表现,户型情况,去化情况,产品亮点,分类,1,地理位置：大型社区，处于白沙镇、大区位环境佳,2,3,产品核心 亮点集合,立面设计：高档面砖，品质感较强,4,景观设计：宅间绿化，景观效果较好,户型设计：尺度感较强，附赠价值较高,成熟品质楼盘，大面积景观绿化 附加值高吸引大批客户,基本情况,总规表现,景观表现,户型情况,去化情况,产品亮点,分类,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,星城国际东苑,东岸曦城,锦润年华,东润华景,天怡佳苑,格林上东,龙泽嘉园,万三公路,商都大道,星城国际西苑,雍景三和郡,中央御景,绿城百合,亿弘锦园,春和景明,祥和居,东润朗郡,东方润景,金帝新生活,壹号公园,森林里,广惠路,鑫城花园,本案,世纪城,水岸鑫城五期,官渡大街,西环路,解放路,青年路,晨胧华庭,白沙板块,新城板块,老城板块,恒泰华府,金帝城,尚东庭,新城板块,区域位置,新城板块,项目分布,林东路,文通路,寿圣路,宝丰街,牟州路,广惠街,学苑路,商都大道,牟山路,鑫城花园,东方润景,晨胧华庭,东润朗郡,绿城百合,中央御景,金帝城,尚东庭,亿弘锦园,本案,板块所处中牟行政、生活中心 项目多沿商都大道分布，区域竞争较为激烈,在售项目信息,新城板块,在售产品以高层、小高为主 风格景观设计落后，整体项目品质较低,价格平台,新城板块,4000,5000,6000,7000,8000,绿城百合,尚东庭,中央御景,亿弘锦园,金帝城,东润朗郡,东方润景,多层,高层,高层,高层,多层,高层,高层,高层,高层,多层,在售项目高层均价5500元/ 多层均价7500元/，多层溢价空间较大,在售项目高层均价在5500元 / 多层均价在7500元/左右 其中东润朗郡品质突出高层均价达6500元/，金帝城现房销售均价较高,东润朗郡多层,东润朗郡高层,绿城百合多层,中央御景高层,新城板块,主流面积段,两房面积段,三房面积段,90两房和120-130三房 为市场上的主流产品,两房面积集中在88-92，三房面积集中在120-130，在各项目产品线上多有涉及； 四房、复式等大面积户型多在多层产品中涉及，在市场占有一定比例； 一房产品市场并未成熟，市场份额较低。,新城板块,总价区间,两房总价段,三房总价段,市场刚需产品占据主导，两房总价集中在50-58万，三房总价集中在65-85万,两房总价集中在50-58万，三房总价集中在65-82万； 高层均价和多层均价每平米相差1200元左右。,新城板块,产品去化,在售项目开盘去化较快，整体去化周期较长 月均去化35套左右，高层去化快于多层,高层开盘去化迅速 多层去化略缓,月均去化35套,新城板块,户型配比,90左右两房整体占比30%以上 110-130三房占比在50%左右,一房产品在市场上认可度较低 80-90两房占比30%以上 110-130三房占比50%左右,多层产品在市场上较为稀缺，以三房产品居多，占比过半，两房和复式共占比30%左右,新城板块,未售体量,板块高层存量95.8万，多层存量仅3.5万 旧盘蓄势加推，新盘入市在即，未来竞争激烈,新城板块,客户分析（来源、特征）,客户主要来自中牟本地 吸引部分郑州客户，占比达30%,新城板块,客户分析（职业、关注点）,品牌,配套,规模,现房,规划、品质、价格、环境，成为当前区域客户的主要置业关注点,板块规划和项目品质成为置业首要推动力 价格对刚需客户影响较大,基本情况,总规表现,景观表现,户型情况,去化情况,产品亮点,分类,新城板块标杆项目，西班牙风情社区 目前15#高层正在认筹,郑开大道,中央大道,商都大道,京港澳高速,前程大道,万三公路,文通路,广惠街,寿圣路,贾鲁河,项目由高层、多层组成，行列半围合排布 社区道路规划完善，人车分流,排布方式：项目采用行列半围合排布，主要由多层和高层组成，水系景观位居中央； 出入口设置：一个主入口，多个次入口 ； 道路系统：设有社区主干道，地下车库，人车分流；,高层,多层,入口,入口,入口,基本情况,总规表现,景观表现,户型情况,去化情况,产品亮点,分类,现代欧式园林 百米水系，多重绿化，表现效果良好,景观风格：现代欧式园林； 设计特色： 百米水系贯穿南北，七重花园组团，多处小品灵活运用，整体绿化效果较好。,基本情况,总规表现,景观表现,户型情况,去化情况,产品亮点,分类,户型特点 两房双卧、客厅均朝南，卫生间干湿分离； 三房三个功能间朝南，采光良好，卫生间干湿分离； 每户都设立设备平台的加送，附加值较高； 三房走道空间稍显浪费。,户型周正，附带有赠送面积,两房两厅一卫:84,三房两厅两卫:127,基本情况,总规表现,景观表现,户型情况,去化情况,产品亮点,分类,基本情况,总规表现,景观表现,户型情况,去化情况,产品亮点,分类,开盘去化良好，市场认可度高 兼顾本地客户及郑州刚需客户,项目客户来源郑州、本地比例约为4:6； 两房产品客户多为本地刚需和郑州刚需； 120三房客户本地改善和郑州品质刚需较多。,1,地理位置：处于新城核心位置，未来规划利好,2,3,产品核心 亮点集合,景观设计：水系贯穿，绿化组团，景观效果较好,4,户型情况：户型周正，附带有赠送面积,去化表现：开盘去化迅速,基本情况,总规表现,景观表现,户型情况,去化情况,产品亮点,分类,在当地有一定口碑，社区品质感强 规划完善且户型附加值高,在建品质楼盘，自身配套齐全 目前正在对1#、2#、3#进行认筹,晨胧华庭,商都大道,学苑路,迅达路,文通路,广惠路,基本情况,总规表现,景观表现,户型情况,去化情况,产品亮点,分类,林西路,中牟人民医院,政府、公检法等行政单位,广场绿地,项目周边商业配套尚不完善，未来自身配套或引进中型超市； 周边行政资源丰富，处于中牟行政中心区域； 现有医疗、教育配套主要是中牟人民医院、中牟一高和在建中的商都路学习。,项目占地53亩，行列式排布 主入口朝向文通路，人车分流,排布方式：项目楼栋行列半围合排布，主要由9栋高层和4栋小高层组成； 出入口设置：一个主入口，东面设置次入口 ； 道路系统：设有社区主干道，地下车库，人车分流；,高层（18F）,小高层（11F）,入口,入口,文通路,学苑路,迅达路,基本情况,总规表现,景观表现,户型情况,去化情况,产品亮点,分类,景观定位高端 多种景观组团，但整体规模较小，表现力弱,景观风格：现代欧式园林； 设计特色： 五大主题景观组团，运用叠水水景、欧式廊亭、小品雕塑点缀，形式多样，但整体景观设计质感较弱。,基本情况,总规表现,景观表现,户型情况,去化情况,产品亮点,分类,户型特点 户型方正，居住舒适 双卧朝南，客厅连接阳台，朝南采光通风良好； 双卫设计，一个卫生间干湿分离； 南北双阳台，赠送一半面积，部分主卧带有270飘窗。,整体户型面积偏大，附赠价值较高,基本情况,总规表现,景观表现,户型情况,去化情况,产品亮点,分类,三房两厅两卫:140,三房两厅两卫:136,基本情况,总规表现,景观表现,户型情况,去化情况,产品亮点,分类,项目尚在认筹 由于户型面积偏大，本地客户意向较少,项目定位高端，主要辐射郑州及本地改善型客户 本地客户对大户型产品意向不多 郑州客户来访占有一定比例 万邦物流园存在一定意向客户,目前认筹6万抵10万，优惠幅度较大，预计2014年6月开盘,产品核心 亮点集合,项目定位高端，户型面积偏大，自身配套完善,基本情况,总规表现,景观表现,户型情况,去化情况,产品亮点,分类,1,地理位置：三侧环路，出入便捷,2,3,景观设计：规模较小，表现力较弱,4,户型情况：户型偏大，附带有赠送面积,去化表现：目前尚处认筹期,商都大道,学苑路,迅达路,文通路,广惠路,基本情况,总规表现,景观表现,户型情况,去化情况,产品亮点,分类,林东路,广场绿地,建业森林里,中牟一高,位于中牟新县城、未来发展潜力大 目前已基本售罄,法院,地税局,中牟武装部,工商局,检查院,邮政储蓄,牟州路,四牟园,排布方式：社区规划12栋11层电梯小高层，中轴对称，军列式排布 出入口设置：北向、西向两个出入口、方便业主出行； 道路系统：采用人车分流，人行道路曲线围合各个建筑。,基本情况,总规表现,景观表现,户型情况,去化情况,产品亮点,分类,总体规划12栋电梯小高层、 呈错落军列式排布、保证最大面积采光,11层电梯小高层,对称分布,道路,中心景观园林+轴线景观，绿化率37%,景观风格：现代简约； 设计特色： 设置主题园林、水景、休闲广场，分段打造各具特色的路径景观带，打造自然景观和人文景观交替嵌合的复合型带状景观空间。,基本情况,总规表现,景观表现,户型情况,去化情况,产品亮点,分类,休闲广场,水景,路径景观带,休闲广场,户型特点 两卧朝南的户型方正、采光面足，为市场上主流两房户型 三房做到南北通透，客厅朝南； 主卧拐角飘窗设计、增加品质感； 舒适三房，双卫生间设计、增加舒适感。,基本情况,总规表现,景观表现,户型情况,去化情况,产品亮点,分类,两房两厅:86,三房两厅两卫:126,户型雅正、两房三房均为市场上经典户型，南北双向阳台，舒适度高,基本情况,总规表现,景观表现,户型情况,去化情况,产品亮点,分类,项目销售已接近尾盘，月均去化在0.4万方左右,同期楼盘售价在4100-4900，销售周期2年，实现快速消化、高溢价,1,地理位置：位处新城，公园、政府资源丰富、前景好,2,3,产品核心 亮点集合,景观设计：中心景观园林+轴线景观,4,户型情况：户型为市场经典户型，设计合理别致,去化表现：开盘时间较早，目前已基本售完,基本情况,总规表现,景观表现,户型情况,去化情况,产品亮点,分类,凭借好的户型产品及景观园林的打造 实现产品的高溢价,基本情况,总规表现,景观表现,户型情况,去化情况,产品亮点,分类,品牌优质社区 地处新城核心区域，北接贾鲁河景观资源,牟山路,商都大道,广惠街,万三公路,雁鸣街,县政府,绿博园,贾鲁河,5KM,郑开大道,基本情况,总规表现,景观表现,户型情况,去化情况,产品亮点,分类,排布方式：项目共分为两期开发，一期为部分多层和全部小高层，二期全部为多层 出入口设置：南北临路设置出入口 道路系统：设有社区主干道，主要为地下车库，车位比为1:0.8；,项目主打低密社区 四面临路，南北设置出入口，人车分流,小高层（11F）,多层（6F）,入口,入口,牟山路,滨河路,清阳街,雁鸣街,景观风格：法式园林配合中央水系； 设计特色： 结合地貌特征，以点带面，中心景观区设置水系，整体呈现出层次丰富的生态景观。,设置景观轴线 水系景观位居中央，结合地貌营造法式园林,基本情况,总规表现,景观表现,户型情况,去化情况,产品亮点,分类,基本情况,总规表现,景观表现,户型情况,去化情况,产品亮点,分类,户型特点 户型较为方正，居住舒适； 动静分区，卫生间干湿分离 三房两卧朝南，客厅连接南向阳台，采光良好； 三房主卧带有凸窗； 四房三卧朝南，主卧带有阳台，客厅连接凸角窗。,多层产品面积在120以上 户型设计优良，附加值大,三房两厅两卫:142,四房两厅两卫:165,基本情况,总规表现,景观表现,户型情况,去化情况,产品亮点,分类,项目清盘在即 去化速度领先周边，月均去化0.7万,1,地理位置：位于新城核心区域，配套有待完善,产品核心 亮点集合,基本情况,总规表现,景观表现,户型情况,去化情况,产品亮点,分类,新城低密标杆项目 在市场上拥有较高口碑,2,3,景观设计：中央水系景观，结合地貌营造法式园林,4,户型情况：户型设计优良，附加值大,去化表现：去化速度领先周边，月均去化0.7万,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,星城国际东苑,东岸曦城,锦润年华,东润华景,天怡佳苑,格林上东,龙泽嘉园,万三公路,商都大道,星城国际西苑,雍景三和郡,中央御景,绿城百合,亿弘锦园,春和景明,祥和居,东润朗郡,东方润景,金帝新生活,壹号公园,森林里,广惠路,鑫城花园,本案,世纪城,水岸鑫城五期,官渡大街,西环路,解放路,青年路,晨胧华庭,白沙板块,新城板块,老城板块,恒泰华府,金帝城,尚东庭,基本情况,总规表现,景观表现,户型情况,去化情况,产品亮点,分类,建设路,解放路,西环路,青年路,商都大道,东风路,官渡大街,西环路,城东路,世纪城,占据老城核心位置 周边配套成熟，生活便利,基本情况,总规表现,景观表现,户型情况,去化情况,产品亮点,分类,一期,二期,三期,入口,入口,入口,排布方式：项目共分为三期开发，主要由高层组成，水