《房地产价格和价值》PPT课件.ppt

第三章 房地产价格和价值 第一节 房地产价格的含义和形成条件 第二节 房地产价格的特性 第三节 房地产供求与价格 第四节 房地产价格和价值的种类,一、房地产价格的含义,第一节 房地产价格的含义和形成条件,价格是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西，它通常用货币来表示，但不一定要用货币的形式来偿付。,价格是商品价值的货币表现。,房地产价格： 是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价。 二、房地产价格的形成条件,有用性；,有效需求。,稀缺性；,房地产价格与一般物品的价格 共同之处： 都是价格，用货币来表示； 都有波动，受供求等因素的影响； 都是按质论价：优质高价，劣质低价。,第二节 房地产价格的特征,房地产价格与一般物品的价格,第二节 房地产价格的特征,一、地价与一般物品价格的不同 1.生产成本不同； 2.折旧不同； 3.价格差异不同； 4.市场性质不同； 5.价格形成时间不同； 6.供求变化不同。,房地产价格与一般物品的价格,第二节 房地产价格的特征,二、房地产价格的特征 1.房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金； 2.房地产价格受区位的影响很大； 3. 房地产价格实质上是房地产权益的价格； 4.房地产价格形成的时间较长； 5.房地产价格容易受交易者的个别情况的影响。,第三节 房地产供求与价格,一、房地产需求 是指消费者在某一特定时间内，在每一价格下，对某种房地产所愿意而且有能力购买(承租)的数量。,形成需求的条件,房地产需求量的决定因素： 该种房地产的价格水平； 消费者的收入水平； 消费者的偏好； 相关房地产的价格水平； 消费者对未来的预期。,第三节 房地产供求与价格,一、房地产需求,第三节 房地产供求与价格,二、房地产供给 房地产的供给是指房地产开发商和拥有者在某一特定时间内，在每一价格(或租金)下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售(或出租)的数量。,形成供给的条件,房地产供给量的决定因素： 该种房地产的价格水平； 该种房地产的开发成本； 该种房地产的开发技术水平； 房地产开发商对未来的预期。,潜在供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量 +其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量,第三节 房地产供求与价格,二、房地产供给,第三节 房地产供求与价格,三、房地产均衡价格,均衡价格理论： 均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或某些因素的影响而脱离了均衡价格，则必然会出现过剩或短缺，导致卖方之间或买方之间的竞争，形成价格下降或上升的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。,房地产的价格与房地产的需求正相关，与房地产的供给负相关。,第三节 房地产供求与价格,四、房地产供求与价格之间关系的特殊性 供求状况的分类： 全国房地产总的供求状况； 本地区房地产的供求状况； 全国同类房地产的供求状况； 本地区同类房地产的供求状况。,第四节 房地产价格和价值的种类,一、价值、使用价值和交换价值 1.价值：主要是指经济学范畴的价值。广义的价值分为使用价值和交换价值。 2.使用价值：是指该种商品能满足人们某种需要的效用。 3.交换价值：是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。 使用价值是交换价值的前提，但反之不一定成立。 就使用价值与交换价值而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。,第四节 房地产价格和价值的种类,二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值 (一)成交价格 成交价格是交易双方实际达成交易的价格。 正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易而形成的价格。,第四节 房地产价格和价值的种类,二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值 (一)成交价格,(二)市场价格 指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。,第四节 房地产价格和价值的种类,二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值 (一)成交价格,(二)市场价格,(三)理论价格 是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。 就成交价格、市场价格与理论价格相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价格。,第四节 房地产价格和价值的种类,二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值 (一)成交价格,(二)市场价格,(三)理论价格,(四)评估价值 又称评估价格，简称评估值、评估价或者评估额，是估价人员对房地产的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果。 一个良好的评估价值正常成交价格市场价格,第四节 房地产价格和价值的种类,三、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值 (一)市场价值 是指在公开市场上最可能形成的价格。 公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。,第四节 房地产价格和价值的种类,三、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值 (一)市场价值,(二)快速变现价值 是指不符合市场价值形成条件中的“交易双方有较充裕的时间进行交易”下最可能的价格。,第四节 房地产价格和价值的种类,三、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值 (一)市场价值,(二)快速变现价值,(三)谨慎价值 是指在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的价值。 谨慎价值通常低于市场价值。,第四节 房地产价格和价值的种类,三、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值 (一)市场价值,(二)快速变现价值,(三)谨慎价值,(四)在用价值 是指在现状使用下的价值。 现状使用包括目前的用途、规模、档次等，它可能是最高最佳使用，也可能不是最高最佳使用。,第四节 房地产价格和价值的种类,三、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值 (一)市场价值,(二)快速变现价值,(三)谨慎价值,(四)在用价值,(五)清算价值 是指在非继续使用条件下的价值。 一般低于市场价值。,第四节 房地产价格和价值的种类,三、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值 (一)市场价值,(二)快速变现价值,(三)谨慎价值,(四)在用价值,(五)清算价值,(六)投资价值 是该房地产对于某个具体的投资者的经济价值，是该投资者基于个人需要或意愿，对该房地产所估计的价值或作出的评价。,第四节 房地产价格和价值的种类,四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值 (一)买卖价格 简称买卖价，是房地产权利人通过买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人收取或他人支付的货币或实物、无形资产和其他经济利益。 (二)租赁价格 通常称为租金，是房地产权利人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币或实物、无形资产和其他经济利益。 (三)抵押价值 是假设债务履行期届满债务人不履行债务，抵押房地产折价的价值或者拍卖、变卖抵押房地产最可能所得的价款扣除优先受偿的款额后的余额。,抵押贷款额度=抵押价值贷款成数 抵押价值=未设立法定优先受偿权利下 的价值-法定优先受偿款,第四节 房地产价格和价值的种类,四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值,(四)保险价值 是指将房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。 (五)计税价值 也称为课税价值，是为税务机关核定计税依据提供参考而评估的房地产价值或租金。 (六)征收价值 是为国家征收房地产确定补偿金额提供参考而评估的被征收房地产的价值。,第四节 房地产价格和价值的种类,五、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格 (一)所有权价格 是指房地产所有权的价格。 (二)使用权价格 是指房地产使用权的价格。 (三)其他权益价格 泛指所有权价格、使用权价格以外的各种权益的价格，如租赁权价格、地役权价格、典权价格等。,第四节 房地产价格和价值的种类,六、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值 (一)原始价值 简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是一项资产在当初购置时的价格或发生的支出。 (二)账面价值 又称账面净值、折余价值，是该资产的原始价值减去已提折旧后的余额。 (三)公允价值 指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。 (四)市场价值 指该资产现时在市场上实际所值的价格。,第四节 房地产价格和价值的种类,七、市场调节价、政府指导价和政府定价 (一)市场调节价 是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。 (二)政府指导价 是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。 (三)政府定价 是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。,最高限价,最低限价,价格构成及利润率,第四节 房地产价格和价值的种类,八、基准地价、标定地价和房屋重置价格 (一)基准地价 是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。 (二)标定地价 是在基准地价的基础上，按土地使用年限、地块大小、形状容积率、微观区位、市场行情等，修订评估出的具体地块在某一时期的价格。 (三)房屋重置价格 是某一基准日期，不同区域，不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合理、必要的费用、税金及应获得的利润。,第四节 房地产价格和价值的种类,九、土地价格、建筑物价格和房地价格 (一)土地价格 简称地价，如果是一块无建筑物的空地，此价格即为该土地的价格；如是一块有建筑物的土地，此价格是指该宗房地产中土地部分的价格。 (二)建筑物价格 是指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用的土地的价格。 (三)房地价格 又称为房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，它往往等同于人们平常所说的房价。 对于同一宗房地产而言，有 房地产价格=土地价格+建筑物价格,第四节 房地产价格和价值的种类,十、总价格、单位价格和楼面地价 (一)总价格 简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。房地产的总价格一般不能反映房地产价格水平的高低。 (二)单位价格 简称单价。对于土地来说指单位土地面积的土地价格；对于建筑物来说指单位建筑物面积的建筑物价格；对于房地来说指单位建筑物面积的房地价格。房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。,货 币,面 积,第四节 房地产价格和价值的种类,十、总价格、单位价格和楼面地价,(三)楼面地价 又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。 公式：楼面地价土地总价/总建筑面积 楼面地价=土地单价/容积率 意义：现实生活中楼面地价往往比土地单价更能说明土地价格水平的高低。 例：有甲、乙两块土地，甲地的单价为700元/平方米，乙地的单价为510元/平方米。 如果甲地建筑容积率为5，乙地建筑容积率为3，比较两者价值。 甲楼面地价：700/5=140元/平方米 乙楼面地价：510/3=170元/平方米,第四节 房地产价格和价值的种类,十一、实际价格和名义价格 1.实际价格：是指在成交日期时一次付清的价格，或将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。 2.名义价格：是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。 要求在成交日期时一次付清； 如在成交日期时一次付清，则给予5%的优惠折扣； 从成交日期时起分期付清，首付10万元，余款在一年内分两期支付，如每隔半年支付10万元； 约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清； 以抵押贷款方式支付，如首付9万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付。,假定年折现率为5%,第四节 房地产价格和价值的种类,十二、现货价格、期货价格及现房价格、期房价格 现货价格是指在交易达成后立刻或在短期(可视为同时)进行商品交割的价格。 期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。,第四节 房地产价格和价值的种类,十二、现货价格、期货价格及现房价格、期房价格 现货价格是指在交易达成后立刻或在短期(可视为同时)进行商品交割的价格。 期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。,房地产的现货价格是指以现状房地产为交易标的的价格。 其中标的物为建筑物已建成的房地产时，即为现房价格(含土地价格)。 房地产期货价格是指以未来状况的房地产为交易标的的价格。 期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋(含土地)为交易标的的价格。,第四节 房地产价格和价值的种类,十二、现货价格、期货价格及现房价格、期房价格,期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租 的净收益的折现值-风险补偿 例：某期望尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2，出租的年末净收益为330元/m2。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房目前的价格。 V=3300-330/(1+10%)-33002% =2934元/m2,第四节 房地产价格和价值的种类,十三、起价、标价、成交价和均价 (一)起价 是指所销售的商品房的最低价格。 (二)标价 又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。 (三)成交价 是商品房买卖双方的实际交