2012年11月30日重庆金融广场·首座商业规划及招商建议.ppt

金融广场首座商业规划及招商建议,重庆晟城房地产顾问有限公司 2012.11.30,谨呈：重庆卢山房地产开发有限公司,项目理解,城市思考,区域思考,项目思考,市场研究,市场调研,商家访谈,案例研究,案例研究,项目市场条件总结,项目SWOT分析,项目商业基本情况,项目发展主线,项目形象定位,项目档次定位,项目功能定位,商业消费群定位,业态组合建议,商铺划分建议,招商策略建议,城市思考 区域思考 项目思考,一、项目理解,PART 1 项目理解 城市思考城市空间结构,北部片区,西部片区 中部片区,南部片区,东部片区,本案位于“大渡口组团” 主城由中部、北部、南部、西部、东部五大片区组成； 多中心包含1个城市中心和六个城市副中心； 主城城市建设用地分为16个组团和8个功能区。,茶园组团、鱼嘴组团、五宝功能区、界石功能区、 一品功能区、南彭功能区、惠民功能区,观音桥组团、两路组团、蔡家坡组团、大竹林-礼嘉组团、唐家沱组团 西永组团、北碚组团、西彭组团、走马功能区 渝中组团、大杨石组团、沙坪坝组团、大渡口组团,本案,南坪组团、李家沱 -鱼洞组团,“一城五片，多中心组团式”,PART 1 项目理解 城市思考城市交通规划研究,轨道2号线（至鱼洞延伸段在建中）,轨道交通2号线的主要区段较场口新山村段线路跨越三个行政区，辐射九个片区，衔接六大行政区，全长19.15公里，设18座车站，总投资47亿元，分两期建设实施。 较场口动物园段长14公里，于2005年6月18日开通运营；2006年7月1日，动物园新山村段开通，自此，2号线较场口新山村段全线19.15公里贯通运营。三期工程：新山村西，金家湾，茄子溪，白居寺，大江厂，渔洞，预计2013年底全线贯通。,重庆市轨道交通路线图,1号线,8号线,5号线,7号线,3号线,4号线,6号线,轻轨环线,2号线,9号线,本案,PART 1 项目理解 城市思考城市交通规划研究,主城规划9大换乘枢纽：2010年全部开建，最迟2020年全部投用,与本案相关的主城内换乘站如图红标所示：,PART 1 项目理解 城市思考城市商业规划研究,预计到2010年，五大老商圈的商业营业面积控制在450万平方米以内，社会零售总额达到450亿元以上。 “十一五”新规划建设的茶园、西永、大渡口城区、渝北两路、巴南渔洞、北碚城区等6大商圈，重在完 善商业设施建设，增加商品经营面积达到180万平方米，社会零售总额达到120亿元以上。,PART 1 项目理解 城市思考五大商圈区域现状,5大商圈所在区域现状,渝中区 解放碑商圈,核心商圈,江北区 观音桥商圈,传统商圈,新兴商圈,九龙坡区 杨家坪商圈,辅助商圈,商圈划分标准：,沙坪坝区 沙坪坝商圈,南岸区 南坪商圈,新规划 商圈,重庆市商圈定位：,传统商圈 - 是指在重庆历史中就具有商业地位的商圈； 新兴商圈 - 是指随着上世纪90年代商业发展过程而形成的商圈； 核心商圈 是指规模较大并且在重庆市城市发展规划中为重点商业发展区域的商圈； 辅助商圈 是指规模较小且在重庆市城市发展规划中为次级商业发展区域的商圈。,PART 1 项目理解 城市思考五大商圈定位,PART 1 项目理解 城市思考五大商圈特征,解放碑商圈,观音桥商圈,沙坪坝商圈,杨家坪商圈,南坪商圈,解放碑商圈特征：位置好，租金高，品牌档次较高，位居重庆五大商圈之首； 1）商圈定位及趋势： 重庆商贸对外的重要窗口，其辐射中国整个西部； 市级商业中心； 与周边的星级酒店，写字楼形成协同效应； 未来供应集中于商圈周边； 2）商圈现状： 辐射范围：辐射范围的大，以本市为主，周边省市为辅； 平均租金：各类租金在重庆市处于较高水平，商场内的租金集中在200-500元/平方米.月左右； 临街铺面主要集中在400-800元/平方米.月，黄金地段商铺，租金则高达800-2000元/平方米.月； 业态情况：主要以零售业为主，经营的商品种类繁多，超过10万种，侧重于日用百货、服装鞋帽、 家电及五金交电化工等商品零售业，各种档次均有，其汇集了重庆最顶级的商品，成为西南最大的 商业核心区； 目标消费群：主要为中高收入消费者，企业经营管理人员、公司白领，以及时尚人士等。,PART 1 项目理解 城市思考五大商圈特征,解放碑商圈,观音桥商圈,沙坪坝商圈,杨家坪商圈,南坪商圈,观音桥商圈特征：主要服务中城北部消费者，是近年来发展最快、同时最有潜力的商圈； 1）商圈定位及趋势： 服务与辐射主城北部及外来消费者； 市级商业副中心； 未来供应以旧改项目及滨江、CBD区域项目为主; 2）商圈现状： 辐射范围：江北区及相邻的渝北区、北部新区、渝中区、沙坪坝区等，近200万消费人群； 业态：主要以服装类业态为主，其次是家电、餐饮、精品、百货、娱乐类；商圈同时拥有大量商务 公寓和商务写字楼。 经营状况：经营总体良好，其中以服装百货、副食超市、精品、娱乐等业态经营状况最好； 目标消费群特征：以中、高档消费群为主，消费水平相对解放碑商圈相对较低；商圈每年还将新增6 万人入住，且有一定经济基础居多。,PART 1 项目理解 城市思考五大商圈特征,解放碑商圈,观音桥商圈,沙坪坝商圈,杨家坪商圈,南坪商圈,沙坪坝商圈特征：整个商圈以中低档为主，以区域和学生为主要目标消费群，与其他商 圈形成差异化竞争； 1）商圈定位及趋势： 服务与辐射主城中部、西部及周边消费者； 市级商业副中心； 未来供应主要以商圈周边为主； 2）商圈现状： 辐射范围：九龙坡区、大渡口区、高新区、江北区和渝中区的大坪等区域； 业态：整个商圈消费以中低档为主，主要经营日用百货、服装鞋帽、化妆品、首饰等，产品丰富度 和数量仅次于解放碑商圈；地下商场主要经营低档服装、化妆品、小饰品等，另外教育相关产业发 达； 经营状况:各业态经营状况都不错，相比之下，服装、餐饮类经营状况更佳； 目标消费群特征：区域内有大量的学校，学生占据了目标消费群的大半；另外，商圈地处城乡结合 处，在邻近区县也拥有一定的消费人群，但消费水平不高；,PART 1 项目理解 城市思考五大商圈特征,解放碑商圈,观音桥商圈,沙坪坝商圈,杨家坪商圈,南坪商圈,杨家坪商圈特征：以潮流时尚为主，档次偏低；随着西城天街的开业，整个商圈档次 有所提升。 1）商圈定位及趋势： 服务与辐射主城中部及周边消费者； 市级商业副中心； 未来供应以商圈周边项目为主； 2）商圈现状： 辐射范围：石桥铺、大渡口区、高新区、巴南区和渝中区的大坪等，辐射区域内人口约150万左右； 经营情况：服饰及餐饮经营状况较好，服装店多以年轻品牌为主；其次是美容美发、精品、医药；休 闲娱乐店由规模小、环境差，经营状况较差； 目标消费群特征：以杨家坪、大渡口区、石坪桥、巴南区的居民为主，消费档次中低档； 业态分析：主要以百货、餐饮为主，商业结构不合理、形态较单一，地下商业比例较高；大众消费占 主导地位，个性化、品牌化消费相对不足，中低档商业比例较大，中高档商业缺乏，品牌店少。,PART 1 项目理解 城市思考五大商圈特征,解放碑商圈,观音桥商圈,沙坪坝商圈,杨家坪商圈,南坪商圈,南坪商圈特征：五大商圈中相对较差的一个，以中低档商品为主，辐射范围小，且以街 铺为主，环境差；万达进驻后发展迅猛，潜力较大； 1）商圈定位及趋势： 服务与辐射主城南部及周边消费者； 市级商业副中心； 未来供应量以南坪步行街为中心向四周扩展，中央CBD南岸弹子石及南滨路商业供应量为未来主 要发展区域； 2）商圈现状： 辐射范围：南坪步行街周边、四/五/六/七/八公里、弹子石，李家沱等区域； 业态：以服装、精品、房产、化妆品、为主； 目标消费群：消费水平较低、以大众消费群体为主，学生占据一定比例； 3）未来规划： 2009年年底，南坪转盘中心枢纽改造工程竣工，这是主城首次使用四层交通体系； 政府将以现有的南坪步行街为中心打造五大步行街，北起长江大桥南桥头，南至四公里学府大 道，东临海棠溪立交，西至融侨半岛，面积4平方公里。届时，南坪商圈将因此扩容4倍左右。,PART 1 项目理解 城市思考小结,重庆五大商圈都各自形成了自身的特色，拥有各自稳定的客源，新兴商圈暂时无法与之正面竞争。 五大商圈目前商业形态较为单一，以单纯零售为主导，配以少量本地菜系餐饮与娱乐，无法满足消费者多元化的需求，同时多以时尚零售为主要构成业种，面对家庭与社区消费群体的商业形态不多。 未来新兴商圈必须稳固自身核心商圈的客户，同时形成自身特色，扩大自身商业的辐射力。,城市思考 区域思考 项目思考,一、项目理解,PART 1 项目理解 区域思考大渡口商圈概况,崛起：重庆第六大商圈,作为重庆主城重要增长极，大渡口产业结构完整，经济实力雄厚，近年来人均GDP连续保持在全市三甲之列，2011年区居民社会消费品零售总额超过30亿。 随着重钢集团工业基地整体环保搬迁，大渡口城市功能的置换，购物、休闲、娱乐、生态成为新的城市定位。强大的购买力为消费扩容带来了持续发展的保障。 大渡口一座政府全力打造的中央休闲区（CRD），一座新形势下的宜居城市，其城市价值与日剧增。,PART 1 项目理解 区域思考大渡口商圈概况,大渡口商业中心位于区中心地带，东临袁茄路、北临文体路、西临春晖路、南临老九中路的围合区域，规划总面积81公顷，是大渡口政府确定的百项重点工程之一，也是大渡口政府确定的“四大重点工程”之一，并被列为重庆市商委”全市商贸流通重点项目。“ 大渡口商业中心规划秉承以人为本的理念，依托大渡口公园，旨在打造一个集山水、生态、休闲、娱乐、购物为一体独具特色的”都市购物公园“。,PART 1 项目理解 区域思考大渡口商圈概况,目前核心商业区建设已初具规模 大渡口商业中心建成后将分为商业街区、行政区、生态公园、商务中心和高品质居住区，将打造一个集大型核心广场，7-8个核心主力店，5-7条主题街为一体的购物公园。 商业中心建成后，商业总面积将达50万，必将极大促进大渡口商业中心的城市形象。,PART 1 项目理解 区域思考大渡口商圈未来规划,大渡口商圈未来将向区府、袁茄路方向扩容。扩容区域面积将近200亩。,PART 1 项目理解 区域思考轨道交通,本案距轻轨2号线新山村站步行仅10分钟，距大渡口站仅15分钟。,PART 1 项目理解 区域思考大渡口城市未来规划,大力发展综合功能产业,PART 1 项目理解 区域思考大渡口城市未来规划,森林大渡口、公园大渡口、文化大渡口、 鲜花大渡口、宜居大渡口,到2011年9月， 重钢老厂区全面熄火,后重钢时代： 工业大区向宜居城邦转变,PART 1 项目理解 区域思考大渡口城市未来规划,一核：即商业商务核心。这里将是商务商贸、文化娱乐、港口旅游服务区、交通换乘点。 一区：即工业遗产协调区。在这里你会找到独具特色的工业遗产博物馆、文化创意产业区。 二带：即滨江及崖线绿化带。 五廊：即五条通江绿廊。 多组团：即这里将有多个居住区级组团，打造最适宜的城市生活社区为主城，配套相应的商业服务和公共服务设施。,重钢片区按照规划，整个区域将是特色鲜明的综合性城市功能区，以滨江居住与配套为主导功能，以滨江休闲娱乐、港口旅游服务、文化创意拓展和工业文化博览为特色功能。,后重钢时代：未来大渡口商业商务核心区,城市思考 区域思考 项目思考,一、项目理解,占地面积：2.8万方 总建筑面积：18.4万方 商业面积：4.7万方 写字楼面积：1.6万方 住宅面积：8.8万方 容积率：6.5 车位数：973 地面：56 地下：917 绿化率：25.1%,*项目占地2.8万方，总建筑面积约18.4万方，由4栋住宅、1栋写字楼及裙楼商业组成。,6.5的容积率是市场上相对较为常见的综合型物业的容积率。,PART 1 项目理解 项目思考项目基本指标,*项目虽然分为住宅、商业、写字楼三部分，但实则三者之间相互关联，共同形成一个整体，而非各自为阵。,住宅部分,商业部分,写字楼部分,4.7万方的商业约占项目体量的31%，裙楼商业是项目的最重要组成部分。,注：该体量不含地下车库、物管用房等,PART 1 项目理解 项目思考项目产品规划,*项目地处大渡口区九宫庙板块核心地带，临近大渡口步行街及大渡口区府。,注：依据大渡口内部先天的地形地貌、交通动线、经济发展结构等因素，我们把大渡口区划分出九宫庙、双山两大板块进行分析。 九宫庙和双山是大渡口区目前最主要的组团，项目位于大渡口区的九宫庙板块，与距大渡口步行街仅几百米距离，距大渡口区府仅数分钟。,大渡口步行街,大渡口步行街,大渡口步行街,钢花路,双山公园,巴国城,PART 1 项目理解 项目思考项目区位属性,*连接中心步行街和区府副中心，但位置相对独立,PART 1 项目理解 项目思考项目区位属性,*项目紧邻大渡口核心交通干道钢花路，与城市无缝连接，可通达主城各区； *通过八桥街与步行街相连； *由钢花路转翠园路与区府相连。,八桥街,钢花路,翠园路,本案,钢花路,PART 1 项目理解 项目思考路网体系,*目前项目出门即到翠楼站，且位于大渡口区城市主干道旁，有207、225、226、238、239、258、342、424、452、489、806共11路公交车通往主城各区，交通条件较为便利。,PART 1 项目理解 项目思考交通环境,轨道交通2号线的主要区段较场口新山村段线路跨越三个行政区，辐射九个片区，衔接六大行政区，全长19.15公里，设18座车站，总投资47亿元，分两期建设实施。 较场口动物园段长14公里，于2005年6月18日开通运营；2006年7月1日，动物园新山村段开通，自此，2号线较场口新山村段全线19.15公里贯通运营。三期工程：新山村西，金家湾，茄子溪，白居寺，大江厂，渔洞,*项目紧邻轻轨二号线新山村站及大渡口站，极大提升项目跨区能力。,轻轨二号线1、2期，较场口-山村已通车，新山村站距离本项目仅900m，大渡口站距本项目仅1000m。 轻轨二号线3期，新山村西-渔洞，预计2013年底通车，通车后将连通大渡口-鱼洞。,大渡口站,新山村站,本案,约1000m,约900m,PART 1 项目理解 项目思考项目轨道交通环境,*项目周边大区域各类配套相对成熟，生活较为便捷。,项目所在的大区域内，购物中心、医院、银行、大型超市等生活配套丰富，同时分布中小学，教育资源丰富。,PART 1 项目理解 项目思考项目区域配套,PART 1 项目理解 项目思考小结,项目思考,城市综合体开发优势： 项目为商住综合用地，较好的项目经济指标 加之合理的规划，为项目的成功奠定了基础。 区域规划位置及交通条件优越： 项目处于大渡口步行街旁，道路、公交交通发展，通达性好，但由于钢花路为主干道，未来需处理好项目内外部人流、车流规划。,昭示性及展示面： 项目紧邻城市主干道钢花路，具有较好的可视性，其中朝钢花路一面的商业展示价值较高，是未来为主要的人流方向。 辐射区域较窄且辐射人口质量不高： 项目致力于打造大渡口首个浪漫风情商业街区，整个大渡口为项目核心辐射区域，大渡口周边区域为次级辐射区域，辐射能力有限，且工人阶层占据较大的比例。,区域商业市场格局分析 区域商业细分市场分析 周边消费者调研,二、市场研究,PART 2 市场研究 区域商业市场格局分析,次核心区,核心区,大堰马王乡商业带 商圈特征：社区型服务商业 辐射范围：周边居住人群 商业档次：中低档次 商业业态：餐饮、超市为主,钢花路商业带 商圈特征：区域型商业 辐射范围：周边及区域外人群 商业档次：中档、中低档次 商业业态：餐饮、超市及服饰为主,步行街商圈 商圈特征：商圈中心商业 辐射范围：周边及区域外人群 商业档次：各档次均有 商业业态：商场、超市及专业卖场为主,区府商圈 商圈特征：区域型商业 辐射范围：周边及区域外人群 商业档次：各档次均有 商业业态：特色餐饮、商场为主,新宝龙易城,顺祥壹街区,国瑞城,佳禾钰茂香港城,义乌商贸城,格局：呈一带（钢花路）、两点（步行街商圈、区府商圈）布局，集中商业分布较散。 特征：钢花路商业带商业档次较低，中高端商业主要集中在区府商圈和步行街商圈。,区域成熟，配套完善，人气集中，商业氛围浓厚，但档次不高，以中档及中低档为主，租金及售价较低。,PART 2 市场研究 区域商业市场格局分析,区府片区,钢花路片区,步行街片区,区府片区：餐饮、休闲娱乐为主 步行街片区：餐饮、服饰为主 钢花路片区：服饰，家居通讯为主,PART 2 市场研究 区域商业市场格局分析,商业体量：10万方 租金价格：100-200元/平米 入住率：75% 主力业态：百货、休闲娱乐、餐饮,商业体量：5万方 租金价格：未入驻 规划业态：目前万达影院已签约,商业体量：12万方 租金价格：190-135元/平米 入住率：80% 主力业态：新世纪、沃尔玛 目前二期商业部分店铺在售 建面均价：3500元/平米 面积区间：60-200,商业体量：7万方 租金价格：70-150元/平米 入住率：90% 主力业态：服饰百货,商业体量：1.8万方 租金价格：200-300元/平米 入住率：30% 主力业态：餐饮、零售（缺乏主力店）,商业体量：9万方 租金价格：80-150元/平米 入住率：80% 主力业态：品牌服饰、百货,中大型商业项目主要集中分布于步行街商圈区域,PART 2 市场研究 区域商业市场格局分析,项目总建筑面积38万方，规划为“集高尚住宅、文化步行街、购物中心、商业步行街一体的”,具有商业旗舰的复合型项目。 其中商业建筑面积10万平方米。,PART 2 市场研究 区域商业市场格局分析顺祥壹街区,业态及租金,以大型超市为主力店，吸引百货、餐饮、休闲等业态入驻,PART 2 市场研究 区域商业市场格局分析顺祥壹街区,项目总建筑面积11万方，两栋公寓塔楼，裙楼为4层集中商业，定位为集中式购物中心。 其中商业建筑面积约4.3万平方米。 目前暂未入驻，规划签约主力店为万达影院,PART 2 市场研究 区域商业市场格局分析新天泽国际广场,项目商业全部自持，正在建设中，定位大型购物中心，业态包括百货、餐饮及休闲娱乐类。,PART 2 市场研究 区域商业市场格局分析新天泽广场,项目名称：国瑞城 地理位置：大渡口步行街 建筑形式：裙楼底商 商业面积：约12万平方米 建筑楼层：地上5层 商业楼层：负2-3F 商业划分：沃尔玛为一期商业；二期商业为购物中心，其中招商新世纪，其它为招租；三期商业尚未招租；,项目概况,PART 2 市场研究 区域商业市场格局分析国瑞城,沃尔玛、新世纪，两大主力业态提升项目整体价值及形象,PART 2 市场研究 区域商业市场格局分析国瑞城,项目名称：香港城 地理位置：大渡口步行街 建筑形式：群楼底商 商业面积：约9万平方米 建筑楼层：地上5层 商业楼层：1F-4F,项目概况,项目特点：打造一站式购物中心，由于大渡口外流消费特征，效果未达预期。,PART 2 市场研究 区域商业市场格局分析香港城,项目名称：新宝龙易城 地理位置：大渡口轻轨平安站 建筑形式：群楼+独立商业 商业面积：约1.8万平方米 建筑楼层：地上4层、地下1层 商业楼层： -F1-F4 商业状况：一个典型因招商而失败的项目，原定永辉入驻，吸引人流，推动商业价值，现因为永辉入驻顺祥壹街，导致项目招商失利，整体商业瘫痪。,项目概况,主力业态的引进是决定大体量商业成功的关键性因素。,PART 2 市场研究 区域商业市场格局分析新宝龙易城,大渡口商业集中在钢花路一带、区府商圈及步行街商圈； 区域商业氛围较为浓厚，但档次不高，租金及售价较低； 经营业态以餐饮、休闲、服饰类为主； 中大型商业项目集中于步行街商圈区域； 区域消费市场消费特征呈外流型； 主力店的引进是大体量商业成功的关键； 其他业态设定要符合区域市场特点。,PART 2 市场研究 区域商业市场格局分析小结,区域商业市场格局分析 区域商业细分市场分析 周边消费者调研,二、市场研究,A1七十二行 A2瑜彩峰饭店 A3真川味大酒楼 A4砂锅坊 A5颐瑞酒楼 B1天禄园风味酒楼 B2中华大酒楼 C1五谷杂粮家宴馆,大型：500以上 中型：300-500 中小型：300以下,PART 2 市场研究 区域商业细分市场分析酒楼类,消费者测试,经营者测试,李先生 酒楼老板 大渡口的消费能力相对其他区域较弱，因此外出饮餐多为寿宴，喜宴以及聚餐，因此多数会选择稍上档次的酒楼来，生意较好。但是目前大渡口的酒楼上不到档次，不管是环境还是品牌度都相对较低，因此较有品牌和档次的酒楼入驻大渡口还是很有发展机会的。,张先生 小学教师 大渡口区域档次较高，环境较好的酒楼数量不多，分布也不集中，聚餐很不方便，并且稍微好点的酒楼订寿宴，喜宴都要提前预约，因此不得不到外区聚餐。,廖老师 事业单位 大渡口区域酒楼档次不是很高，可能与区域人群收入有关，但是需求还是有的，比如办生、结婚、聚会等等，在一个区域里这些寿、喜宴还是要一些中高端的酒楼来提供。,PART 2 市场研究 区域商业细分市场分析酒楼类,区域酒楼整体经营状况普遍较好，呈供不应求态势； 综合考虑租金总价，租金单价，面积、经营状况等因素，区域单个酒楼需求面积在1500较为适宜。,面积,区域酒楼经营状况好、租金高各规模情况,PART 2 市场研究 区域商业细分市场分析酒楼类,大型：500以上 中型：300-500 中小型：100-300,A1豪客来 A2乡村味道 A3家福火锅 A4重庆香巴辣火锅 B1CSC B2KFC B3滋味煮义 B4肘子火锅 B5金沙鱼府 B6陈眼镜火锅 B7东方魔汤 B8品上品火锅 B9君临园江湖菜馆 B10御庭佳坊鱼馆 B11我来也江湖菜 B12胖砂锅 B13齐鸣火锅 B14丁月玉兔 B15味道演义,C1天源火锅 C2刘老九火锅 C3吉友知鱼苑 C4野生菌汤锅 C5壹街食府 C6老味道 C7超牛老火锅 C8爱上稀饭 C9川味观 C10大凉山山珍 C11辣之味咪咪鱼 C12俏家土鸡 C13宰牛场纯鲜火锅 C14乾南食道 C15村长老火锅 C16铁锅门 C17黔江鸡杂 C18明月老山鱿鱼鸡 C19野生菌汤锅城 C20同一手火锅批发城 C21城门老鸭汤 C22草原羊庄 C23铁香居 C24云门山芋儿鸡 C25吉友知鱼苑 C26龙门鱼府 C27酸菜鸡,C28小羊馆 C29映山红火锅 C30通行老火锅 C31老街无味洋 C32二哥烧烤 C33老四季火锅 C34黔江鸡杂 C35火锅串串 C36百信快餐 C37黑白荤豆花 C38巴人鸡 C39资阳羊肉 C40猪圈火锅 C41汤锅城 C42乡水源火锅 C43巴人三和鱼 C44泡椒罗非鱼 C45水泊好汉鸡 C46美蛙鱼头 C47六十一度火锅 C48骑龙火锅 C49鸭老大 C50大码头 C51渔民村 C52黄桷垭火锅 C53黑娃火锅 C54华仔特色菜,PART 2 市场研究 区域商业细分市场分析特色餐饮类,消费者测试,经营者测试,王先生 餐馆老板 大渡口餐馆主要是江湖菜、火锅、干锅等价廉物美的餐饮，由于数量不多生意还是很好，但目前主要分布在区府和步行街，但因此还在积极寻找其他区域进行开分店扩张。,余小姐 事业单位员工 大渡口人员普遍收入不高，因此中低档餐饮还是很有市场的，但由于没有知名、有影响力的特色餐饮，因此还会是会选择到外区去吃一些有名的特色餐饮。,申先生 企业白领 餐饮在大渡口是最好的行业，因为这是刚性需求，但是大渡口目前餐饮没什么特色，并且知名度也不够，因此很多时候都选择到外区选择特色餐饮。,PART 2 市场研究 区域商业细分市场分析特色餐饮类,经营好的各规模餐饮状况,各种业态比重,区域特色餐饮整体经营状况普遍较好，中小型较多，大型特色餐饮较少，因大型特色餐饮供不应求，生意火爆； 综合考虑租金总价，租金单价，面积、经营状况等因素，区域内大型特色餐饮供应不足，应当有所增加，在档次上应该有所提升。,经营状况好、租金高面积集中段,集中于40-100,集中于100-160,PART 2 市场研究 区域商业细分市场分析特色餐饮类,A1晓月山枫网吧 A2长嘉大茶楼 A3富士足道馆 A4中华百姓茶楼 A5闲人居 A6富侨 A7银乐迪KTV A8欢乐迪KTV A9御足坊 A10北海道健身休闲会所 B1茶楼西餐 B2佳禾茶楼 B3文祥茶苑 B4新都红KTV B5岁月如歌茶室 B6天河KTV B7缘香茶楼 B8名人足浴,C1莹波网城 C2半盏茶 C3沙塔尔网吧 C4E巢娱乐网吧 C5家富足浴 C6一壶春茶楼 C7一棵树茶坊 C8天地KTV C9三木网吧 C10三维休闲屋 C11兰馨坊茶楼 C12沸腾网络会所 C13魔幻森林网吧 C14力道茶楼 C15富侨足浴 C16智昊网吧 C17锦绣茶楼 C18 6578KTV C19广盛源,PART 2 市场研究 区域商业细分市场分析休闲娱乐类,大型：500以上 中型：300-500 小型：300以下,消费者测试,经营者测试,刘小姐 KTV职员 大渡口条件较好的KTV很少，稍微环境好的但又规模小，基本上节假日都是满客的，供不应求，因此引进一下档次较高，规模较大，环境和硬件较好的KTV还是能够吸引不少消费者的。,孙先生 自由职业者 大渡口可以去娱乐的地方少，就欢乐迪和银乐迪，而且时常去都没有房间，去杨家坪又麻烦，只有去茶楼打麻将。,叶先生 私人老板 一般在大渡口娱乐休闲都是去茶楼，因为在大渡口除了茶楼基本上都没有什么其他的娱乐方式了，看电影这些一般选择在杨家坪，看完之后还可以购物和吃饭。,PART 2 市场研究 区域商业细分市场分析休闲娱乐类,经营状况好、租金高各类型占比,经营状况好、租金高各规模占比,区域内休闲类较多，大多为小茶楼，而成规模性的娱乐、洗浴很少，供不应求； 从各方面看，区域内休闲娱乐类有固定消费人群，对大型的休闲娱乐需求较大，目前区域内大型的休闲娱乐场所经营状况较好。,大型：500以上 中型：300-500 小型：300以下,经营状况好、租金高面积集中段,集中于200以内,集中于300左右,PART 2 市场研究 区域商业细分市场分析休闲娱乐类,大型：3000以上 中型：500-3000 小型：500以下,A1沃尔玛 A2永辉超市 A3新世纪 A4新世纪百货 A5壹街永辉超市 A6重百超市 B1新世纪 C1中百仓储 C2华冠超市 C3易购超市 C4中百超市,大型,中型,小型,B1,区府,步行街,项目位置,A2,A4,C2,C3,C4,A1,C1,A3,A5,A6,钢花路,PART 2 市场研究 区域商业细分市场分析超市类,消费者测试,李老师 退休工人 平时去超市都是到大超市，比如永辉，主要是里面商品齐全，且比较便宜。也不排除去小超市，有时急需买小东小西就在家楼下的华冠超市。,经营者测试,张先生 超市经营者 我经营的是一家小型超市，生意较为一般，主要是没有经营生鲜，而且规模小。我们这一带的租金60元/，如果再扩大经营规模，租金承受不了。,华女士 退休工人 一般到超市都是到离家最近的，因为买的都是些小商品没必要走远，选择超市除了距离不要远以外还有商品要齐全，特别是农产品和一般的生活用品。,PART 2 市场研究 区域商业细分市场分析超市类,区域大型超市整体经营状况普遍较好，小型超市较多，且经营状况较差，因此在超市的引入中，应当注重规模效应，一定要引入具有一定规模的超市，规模应当在4000为宜； 从各方面看，大型超市都在负1楼，且经营状况十分可观，因此在超市规划布局应当在负1楼。,PART 2 市场研究 区域商业细分市场分析超市类,大型：800以上 中型：200-800 小型：200以下,A1海尔专卖 A2国美 A3苏宁 B1数码通讯 B2格力电器 C1格力电器 C2安琪儿 C3九阳家电 C4苹果专卖 C5创维电视,PART 2 市场研究 区域商业细分市场分析家电、数码、通讯类,消费者测试,经营者测试,王老板 格力电器客服 生意还行，来的客户都是相信格力品牌的，如果不是品牌，在大渡口很难做的走。目前我这里就是租金太高了。,张先生 公务员 买家电怎么回去小家电买，没有保障，要买就去国美、苏宁，大渡口没有专业的数码、通讯卖场，一般都去石桥铺，就是不太方便，如果大渡口有专业卖场就好了。,谢老板 电器老板 平时生意一般，基本上大多数买像电视、空调、电脑的人都是，如果不是品牌，在大渡口很难做的走。目前我这里就是租金太高了。,PART 2 市场研究 区域商业细分市场分析家电、数码、通讯类,区域内家电、数码、通讯类整体经营状况较差，中小型较多，租金价格高低不齐，特别是数码类经营不成体系； 综合考虑租金总价，租金价格，面积、经营状况等因素，区域内不宜做大型数码、家电、通讯卖场；,PART 2 市场研究 区域商业细分市场分析家电、数码、通讯类,A1朗萨家具 A2富士达家具市场 A3名品家具城 C1四季情缘家纺 C2南方寝饰 C3南亚家具 C4小林寝饰,PART 2 市场研究 区域商业细分市场分析家具、家居、建材类,大型：1000以上 中型：500-1000 小型：500以下,消费者测试,经营者测试,马老师 小学老师 平时不怎么去专卖家居的店买，现在很多超市都有这些，都去超市买，而且品质也较多，如果是买家具就直接去家具大卖场，比如八公里。,刘老师 家纺店经营者 生意很差，都不想做了，租金又高，生意又差。,刘女士 家庭主妇 很少去家具店和家纺店，一般就看商场打折时买，比较便宜。,PART 2 市场研究 区域商业细分市场分析家具、家居、建材类,区域经营家具、建材、家居的较少，且多为小规模，经营状况不太乐观，步行街租金价格高，区府租金价格低； 综合各方面，不建议大规模做家具、建材、家居类，区域内不宜做此类大型卖场。,PART 2 市场研究 区域商业细分市场分析家具、家居、建材类,大型：300以上 中型：100-300 小型：100以下,B1许铭乐器 B2司博健身中心 B3金麦斯教育 C1长江乐琴行 C2阳光乐琴行 C3花火艺术培训,PART 2 市场研究 区域商业细分市场分析文体教育类,消费者测试,经营者测试,刘老师 琴行经营者 来学琴的孩子很多，现在的孩子什么都想学，大渡口目前的兴趣爱好培训覆盖面很小。,刘女士 自住经营者 大渡口目前培养孩子特长的很少，而且培养面很小，我女儿想学跳舞，不知道送到那里去学。,张先生 企事业员工 大渡口没有专业的文教体育中心，很多时候孩子想去学画画和玩一些运动都没有好的地方可去。,PART 2 市场研究 区域商业细分市场分析文体教育类,区域文教体育类少，规模小，没有大型文教体育类，多为音乐培训，目前已有业态整体经营状况好； 从租金看，位置处于1楼的价格承受力强，2楼价格承受力较低，且1楼与2楼经营状况差不多，因此建议在文教体育类应当形成规模，规模应控制在300左右，且位置可选择在2楼以上。,PART 2 市场研究 区域商业细分市场分析文体教育类,大型：1000以上 中型：500-1000 小型：500以下,A1博圣酒店(三星级） A2钢花酒店 A3阳明大酒店 A4颐瑞酒店 B1瑞杰商务酒店 B2朗逸酒店 B3瑞杰商务酒店 C1瑞法宾馆 C2东鑫宾馆 C3逸家宾馆,PART 2 市场研究 区域商业细分市场分析酒店类,消费者测试,经营者测试,石小姐 酒店前台 大渡口酒店的数量不多，竞争力较小，需求还是很大，主要是以价廉的经济型酒店为主。但酒店大都是私人老板租住宅改装而成，环境，硬件设备较差，区域缺乏价格较低，品质较好的连锁型品牌酒店。,王老师 重钢职工 大渡口人员主要是重钢职工和家属为主，所以住酒店的相对较少，但由于住房条件较差，不排除亲戚，朋友来了要住酒店的，大渡口目前酒店没有几家，而且距离较远，因此在商圈外围价格适中，环境较好的酒店还是有需求的。,徐先生 企业职工 大渡口外来人口并不多，一般商务人士都下榻在江北或者渝中区，因此在这边做大型酒店不现实，但是大渡口因为厂区还不少，因此建一些经济型，环境好的酒店也是可以的。,PART 2 市场研究 区域商业细分市场分析酒店类,区域星级酒店少，多为经济型和商务型酒店，整体经营状况好，但租金较低； 综合各方面看，建议引进成规模、具有品牌效应的酒店，但应适当控制规模，在1500为宜。,PART 2 市场研究 区域商业细分市场分析酒店类,A1雅戈尔 A2ERKE A3海澜之家 A4BOBO A5哎呀呀 A6段记西服 A7以纯 A8朵以 A9谭木匠 A10意尔康 A11东方骆驼 A12利郎 A13衣香丽影 A14鳄鱼 A15 361度 A16劲浪 A17利郎 A18乔丹服饰 A19布衣天下 A20贵人鸟 A21李宁,品牌,非品牌,区府,步行街,项目位置,钢花路,C1,C2,C3,C4,C5,C6,C7,C8,C9,C10,C11,C12,C13,C14,C15,C16,C17,A18,A19,A20,A21,C1,C2,C8,C9,C10,C11,C12,C13,C14,C3,C4,C5,C6,C7,钢花路非品牌小服饰店铺聚集地 （经营面积30以上）,B1立洋 B2非凡 B3都市丽人 B4Ai琳 B5奥丽依 B6本色口岸 B7言 B8港货坊 B9韩版男装 B10依之妮 B11伊人岛 B12童装 B13小小鞋城 B14天地男人 B15鑫鑫时装,PART 2 市场研究 区域商业细分市场分析服饰服装类,消费者测试,经营者测试,王老板 服饰老板 大渡口服饰主要是低端占有市场，店面较多，形象较差，主要卖的都是中老年人或者务工人员，基本上本地人很少。,罗小姐 私人老板 一般不在大渡口购买服装、服饰。因为大渡口目前休闲、娱乐、购物、餐饮一体化的大型商场还不太成熟，因此一般购买衣服都是到江北或者杨家坪休闲娱乐的时候一起买了，并且大渡口也没有多数品牌服装店。,李女士 家庭主妇 通常买一般的服饰都是在大渡口的一些小商店卖，价格都不是很高，但是要买比较贵的衣服还是会选择到杨家坪，因为这边的商店的形象都不是很好，而且品种也比其他地方少。,PART 2 市场研究 区域商业细分市场分析服饰服装类,经营状况好、租金价格高各类型占比,经营状况好、租金价格高各类别占比,区域服装、服饰经营状况较为良好，非品牌类较多，成规模经营很少，特别是运动类很少，且租金高； 综合考虑租金总价，租金价格，面积、经营状况等因素，区域内大型品牌服装、服饰供应不足，因此在商业规划上应当倾向于品牌服装、服饰，特别是运动系列。,经营好的运动系品牌,PART 2 市场研究 区域商业细分市场分析服饰服装类,PART 2 市场研究 区域商业细分市场分析各业态综合分析,PART 2 市场研究 区域商业细分市场分析各业态综合分析,中大型酒楼、中大型特色餐饮、规模型休闲娱乐业态数量较少且经营状况火爆，供不应求； 大型超市、酒店经营状况普遍较好，但酒店租金收益较低； 服饰类租金收益较高，但中高档品牌服饰类缺乏； 数码、通讯、家电、家具、家居、建材类无法形成聚集效应，经营状况不容乐观。,PART 2 市场研究 区域商业细分市场分析小结,区域商业市场格局分析 区域商业细分市场分析 周边消费者调研,二、市场研究,【客户访谈说明】 本次共发放调查问卷210份，回收199份有效问卷样本，有效率95%，以下将对消费者基本信息及对商业的需求问卷部分进行样本分析。 【调研时间】2012年10月10日2012年10月13日 【区域范围】以大渡口步行街周边为主要调查区域， 【调研对象】其中以周边原住民为主，少数经营者为辅。 【调研方式】问卷调研 【问卷分配】大渡口步行街100份；区府90份；钢花路20份。 【数据实效性】有效期6个月,PART 2 市场研究 周边消费者调研调查问卷说明,基础信息,本次消费者调查男性占多数对象，从年龄上看25-35占到全部比例的41.7%，且有76.9的为已婚人士。,PART 2 市场研究 周边消费者调研消费者问卷分析,基础信息,本次接受调查的消费者中企业的普通职员占到绝大比例为43.4%，职业分布较广，且57.4%以三口之家为主,PART 2 市场研究 周边消费者调研消费者问卷分析,家庭月收入普遍较高。消费区域以杨家坪商圈做为首选。每次出行多在12人。,基础信息及调查内容,PART 2 市场研究 周边消费者调研消费者问卷分析,购物频次较高，外出购物时间段较自由，出行方式以私家车、公交车为主，出租车为辅。,调查内容,PART 2 市场研究 周边消费者调研消费者问卷分析,98%的认为1030分钟至购物点最佳。家庭消费单次支出金额较高。购物、餐饮、超市、娱乐占到家庭消费单次支出的55%。,调查内容,PART 2 市场研究 周边消费者调研消费者问卷分析,有上述图表可得出，本项目的潜在目标客户具有较强的购买力。由频繁的就餐频率即可看出。平时注重交通的便捷和良好的购物环境。因此本项目如果将交通和购物环境做好，即可吸引大部分消费群体。,调查内容,PART 2 市场研究 周边消费者调研消费者问卷分析,从就餐时间段可看出，平时就餐大多是晚上，其实是中午；聚餐人均花费金额较高，潜在消费能力较强。且由于生活饮食习惯的原因，中餐占绝大部分，其次为西餐和快餐。,调查内容,PART 2 市场研究 周边消费者调研消费者问卷分析,被访者的休闲娱乐活动频率较高，经常进行的娱乐活动内容丰富，且以逛街购物为主。单次花费金额较高，对本项目未来的娱乐活动商业形成了强劲的购买力。,调查内容,PART 2 市场研究 周边消费者调研消费者问卷分析,从被访者希望本项目的未来所具有的业态可看出，业态的品类丰富。消费频率较高，消费倾向以就餐、休闲娱乐、健身为主，对未来本项目主业态形成强大的支撑力。,调查内容,PART 2 市场研究 周边消费者调研消费者问卷分析,本次消费者以25-40的已婚人士为主；普通职员占到绝大部分，居住与工作区域以市大渡口区为主，其他区域为辅，家庭月收入普遍较高，消费购买能力较强。 家庭结构多以1-3人为主； 从调查中可看出，本次调查的消费者的单次消费能力较高。 消费者平时最为关注交通便利性和购物环境。因此本项目如果将交通和购物环境做好，即可吸引大部分消费群体。 在消费需求中，被访者对金融广场项目业态要求较为丰富，以餐饮为主，购物娱乐及运动休闲为辅的商业业态品类。 通过消费者调查总结可得出，受访消费者倾向于购物、餐饮、休闲娱乐类消费。,PART 2 市场研究 周边消费者调研小结,三、案例研究,位于杨家坪西郊动物园旁 5万方区域型商业 主要以沃尔玛大型超市为龙头 餐饮与服装为辅助配套,PART 3 案例研究 九龙广场,杨家坪 步行街,车程仅需3分钟,距杨家坪步行街仅一站路距离，数十条公交线路覆盖，轻轨2号线动物园出站口,PART 3 案例研究 九龙广场,整体业态： 以九龙购物广场的名义，以沃尔玛超市为主，大量规划了各式餐饮、休闲娱乐服装等业态,分楼层业态： 1F：以品牌快餐店、中档次服装及其他饰品为主要业态 2-3F：大型超市（沃尔玛） 4F：以中影电影院及电动游戏厅等休闲、娱乐配套为主,PART 3 案例研究 九龙广场,各业态比重,各业态经营情况,项目大型超市占到经营主导地位，同时带动其他业态经营； 从各方面看，休闲娱乐类有固定消费人群，对大型的休闲娱乐需求较大，目前区域内大型的休闲娱乐场所经营状况较好。,PART 3 案例研究 九龙广场,观音桥成熟繁华区域；约3万方区域商圈配套商业,PART 3 案例研究 九街高屋,观音桥 步行街,承接观音桥步行街的鼎盛人气，又可享受交通通达的便利优势，速达各区中心，出行方便,步行约15分钟,PART 3 案例研究 九街高屋,各业态比重,项目主要以娱乐、休闲为主体，依托与观音桥近距离优势，打造时尚休闲一条街； 因周边大型餐饮配套已成熟，目前周边市场对大型的休闲娱乐场所需求较旺盛且经营状况较好。,经营状况好各规模情况,PART 3 案例研究 九街高屋,1、距步行街几分钟路程距离的、拥有一定规模性的、相对独立的商业体，都是以步行街商业中心的配套型商业形式而存在的； 2、这类型的商业多为以餐饮、休闲、娱乐为主的综合性商业； 3、特色餐饮都是作为吸引人气的主力业态,PART 3 案例研究 小结,项目市场条件总结 项目SWOT分析 项目商业基本情况 项目商业发展主线 项目形象定位 项目档次定位 项目功能定位 商业消费群定位,四、项目定位,1、大渡口经济较为发达，但第三产业发展较为滞后，商业发展水平较低； 2、大渡口虽道路交通发达，但实效较低，轻轨及轨道交通的完善有利于扩大项目商业辐射圈；大渡口规划为重庆“六大新兴商圈”之一的都市商业副中心，未来有利于商业发展。 3、大渡口步行街片区集中式商业项目密集，对本项目发展是把双刃剑； 4、大渡口商业发展水平较低，品牌认可度不高，因此大型商家对大渡口市场持较谨慎态度，其它餐饮、零售类客户则对大渡口市场较感兴趣。,PART 4 项目定位 项目市场条件总结,PART 4 项目定位 SWOT分析,区位优势：本项目处于大渡口步行街旁边，为大渡口商业核心区； 极佳的可达性: 周边道路设施较好，交通便利，钢花路的升级加强大渡口与杨家坪、石桥铺、二郎等区域的联系。 可视性优势：本项目紧邻钢花路，有较好的展示面； 综合体整体优势：综合体项目其它功能板块的开发为商业提供潜在的消费群体。 宏观经济稳定发展：城市经济发展，商业需求增长，商业面临升级； 传统商业发展局限性：传统商业（步行街、百货、大卖场）整体购物环境欠佳； 产业结构调整的机遇：未来城市将以新的产业为支柱，并带去新的消费群，由此产生之新城，将需要新的商业来满足； 项目辐射区域大：随着轨道交通的完成，大渡口辐射能力增强,优势&机会：发挥 圈定 短期内结合本地人口结构，以中档收入人群为本项目主力消费群，未来随着整体城市产业结构调整可逐步将消费者档次拉升。 辐射 本项目利用项目交通优势、舒适的购物环境及现代生活的购物体验，扩大项目商业辐射范围，尽可能吸引更多的消费人流，保持项目区域性的吸引力。 特色 作为大渡口首个观江城市综合体，本项目将以优良的商业规划、丰富的业态组合及商业运营给大渡口及周边消费者带来新的商业感受。,机会&优势：发挥,PART 4 项目定位 SWOT分析,威胁&劣势：规避,大渡口商业发展慢：大渡口较为缓慢的商业发展导致消费者对品牌认知度较低； 大渡口商业区分布分散：大渡口城市规模小，目前项目所在位置尚欠缺聚集力； 钢花路升级隔断北面人流：钢花路升级造成道路的不便性将隔断部分北面人流，需做好项目的导视； 人口结构不合理：城市以前以工业为主导产业，大多为工薪阶层，且年龄偏大，中产阶级数量相对较少； 城市规模小，对商业的支撑有限，商业容量较小，未来将会面临来自区域内外部的竞争； 城市商业发展模式培养不同的消费习惯，特色主题式商业街区的商业模式仍需一定的培养期。,借势 面对大渡口的快速发展及产业调整，应顺势开发，并对大渡口商业发展进