物业项目运营中的能源管控.ppt

1,电话（Tel） :电邮（E-mail）:,授课人简介 董 东 理学硕士 高级工程师 国家注册监理工程师 国家注册房地产经纪人 曾任 中海物业管理公司工程部经理 开元国际物业管理公司总工程师 开元同济楼宇科技公司总工程师 诚则成物业管理顾问公司副总经理 现任 花样年彩生活科技公司副总经理 花样年物业管理公司总经理,2,物业运营项目中的能源管控,第一节 物业管理中的节能降耗概念 第二节 房屋设备及节能技术简介 第三节 节能降耗的管控方法 第四节 节能降耗案例,3,第一节 物业管理中的节能降耗概念,物业在使用的过程中，为了达到生活、工作条件，无时无刻不在消耗着资源和能源，如电、蒸汽、燃料、水等。 这些能源和资源的消耗，物业企业要支付相当多的费用，在物业管理成本中占较大比重，仅次于人工费成本。,4,反映到项目的财务上为:公共水电费、空调水电费、燃油燃气费等。降低资源能耗成本，是物业管理的一项重要工作，关系到企业的收支平衡。 节能工作要系统综合考虑，只节能不节钱不是物业企业想要达到的目的。我们将从三个方面：政策节能，技术节能，管理节能来介绍节能经验方法。,5,第二节 房屋设备及节能技术简介,房屋设备又称建筑设备，他不同于生产设备，是为建筑物配套服务的设备，是物业企业节能管理的主要对象。,6,一、供配电设备 1、构成 高压环网柜（开关柜）、变压器、低压配电柜 2、节能技术方法 供电系统本身不耗能，损耗约5%。该系统应运用供电政策来节约电费。如合理利用计量方式，获取优惠的商业居民用电比例；减少变压器基本电费等,7,8,9,10,二、备用发电设备 1、构成 柴油发电机组、EPS设备 2、节能技术方法 柴油发电机组是消耗柴油提供电能的设备，设有电能计量装置，在抄表到户的情况下，应注意与供电部门商议，用发电的电量冲减公共表上发电时多计量的部分。发电机每月试运行的时间一般在10分钟为好。,11,12,13,三、给排水设备 1、构成 a.给水设备：室外环网、地下水池/水箱、加压泵/变频泵、加压罐、高位水箱、水表、供水管网、终端设备（卫生洁具等） b.排水设备：雨水管、污水管、阴井、化粪池 c.中水设备：废水收集池、废水处理池、循环泵、加压泵、中水管 d.热水供应设备 热源、热水器、循环泵、循环管等,14,2、节能技术方法 水平衡测试减少滴漏跑冒 供水方式改造 水泵的节能改造,15,16,四、暖通空调设备 1、构成 a.供暖设备：锅炉、高温蒸汽、溴化锂热水机组、热泵机组、循环泵、热交换器、管道 b.供冷设备：溴化锂冷水机组、离心/螺杆/活塞冷水机组、循环泵、冷却塔、空气处理器、风机盘管、新风机、管道 c.通风设备：风机、风管、风阀,17,2、节能技术方法 蓄冰空调技术 机组功率选择 变频技术 管网设计 计量技术,18,19,20,21,22,五、照明设备 1、构成 照明按作用可分为正常照明、事故照明、安全监视照明、障碍照明、彩灯和装饰照明灯。 2、节能技术方法 按国家标准调整各场合的照度 选择发光效率高的灯具。如T8灯管改为T5灯管 配置分区控制及自控装置 消防诱导照明选用低功率产品 建筑立面照明应申请政府补贴,23,六、电梯设备 1、构成 a.垂直梯：控制柜、曳引机、轿箱、对重、缓冲器、导轨、外呼器、显示器 b.扶梯：控制箱、拖动机构、扶手带、梯板 2、节能技术方法 采用变频技术 多梯采用群控技术 住宅梯取消返基站功能 扶梯设自控装置 相控技术,24,25,第三节 节能降耗的管控,在物业管理的日常运作阶段，把能耗支出费用控制在批准的限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证成本管理目标的实现，以求在物业管理的各阶段能合理使用人力、物力、财力，取得较好的经济效益和社会效益。,26,27,项目的全部物业管理活动，可以看成由一个个“过程”组成，要控制整体成本费用，需对每一“过程”的费用进行控制。对每一过程的输出（本月产生的费用数值）进行测量，形成当月的财务报表（或报销单据），控制者将报表（或报销单据）与预算进行比对，发现超支，分析原因，制定纠正措施，控制次月过程的输入（人、财、物等投入），达到次月过程输出符合预算的目的。这就是成本的“动态控制原理”。,28,第一步 识别全部的耗能过程 统计各种用电、用水设备的型号 统计各个用水、用油、燃气等的项目 根据设备、资源的用途进行分类,29,第二步 编制管控的依据标准，即根据项目的实际情况，制定出项目用电用水预算,30,一、项目公共水电预算的编制 1、公共用电预算 A.公共设备用电的收入 在深圳公共设备用电费用，已包含在物业管理服务费中，不能另行收取。若管理费的收缴率过低，则对应公用设备用电收入过低。 B.公共设备用电费用计算 统计各种用电设备的功率、及运行的时间，计算公共设备每年平均用电度数，乘单价，可得用电费用。详见预算表,31,2、公共用水预算 A.公共用水的收入 在深圳公共用水费用，已包含在物业管理服务费中，不能另行收取。若管理费的收缴率过低，则对应公共用水收入过低。 B.公共用水费用计算 统计各种用水设备及用水途径，可按指标，计算公共用水量，乘相应的单价，可得用水费用。详见预算表,32,二、中央空调预算 1、收入 按制冷面积及核定后的单价进行收费。 按能量进行计费 2、费用,33,三、水电代收代缴统计测算,34,第三步 落实水电控制责任人,公司审批水电报销单的领导要根据预算进行审批 公司要设置水电管理工程师 项目要设置水电管理员、抄表员 各种设备要落实操作责任人,35,第四步 数据的采集上报及分析,由项目水电管理员进行抄表报财务 由财务人员编制财务报表报公司 由公司水电工程师进行审核，费用是否超预算，超预算需查找原因,36,第五步 纠偏及改进,费用在预算内，可上报公司领导审批， 费用