房地产估价概述.ppt

第三章 房地产估价概述,第三章 房地产估价概述,3-1 房地产估价的概念,一、概念,（一）含义,人员、目的、原则、程序、方法、影响因素、估算和判定,（二）两点把握,1、房地产估价是科学与艺术的有机结合,2、房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、 显现出来,第三章 房地产估价概述,二、内容,（一）专业估价人员,扎实的理论知识 丰富的实务经验 良好的职业道德,能力要求 能力要求 诚实程度,对专业人员要求,考试取得房地产估价师执业资格证书 注册取得房地产估价师注册证书,第三章 房地产估价概述,（二）目的,一个具体估价项目的估价结果的期望用途,不同的估价目的源于对估价的不同需要 不同的估价目的将影响估价结果,第三章 房地产估价概述,二、内容,：结果所对应的时间（年、月、日）,：合法、最高最佳使用、替代、时点、公平,：市场比较法、收益还原法、成本法,（三）原则 （四）程序 （五）方法 （六）影响因素 （七）时点 （八）客观合理价格或价值的估算和判定,第三章 房地产估价概述,二、内容,32 房地产估价原则,一、合法原则,1.合法产权,权证：出让转让、行政划拨、集体 外销、内销,违法、临时、产权争议、部分产权,2.合法使用,城市规划、土地用途,第三章 房地产估价概述,一、合法原则,法律、法规、合同依据，买卖、租赁、抵押,4.其他,价格政策：房改售房、经济适用房、拆迁补偿,第三章 房地产估价概述,3.合法处分,二、最高最佳使用原则,（一）四方面依序筛选,1.法律上允许,2.技术上可能,3.经济上可行,4.能否使估价对象价值最大,第三章 房地产估价概述,（二）三个经济学原理,1.收益递增递减原理,2.均衡原理,内部构成要素组合是否均衡,3.适合原理,与其外部环境是否保持协调,适合原理 均衡原理 外部环境最协调 内部构成要素最适当 最高最佳使用,第三章 房地产估价概述,二、最高最佳使用原则,（三）判断与选择,1. 保持现状前提,现状价值 新建价值 （拆除费 建造费）,3000元/ 5000元/ 3000元/,2.装修改造前提,改造后价值增加额 装修改造费,V新 V现 改造费 5000元/ 3000元/ 1500元/,第三章 房地产估价概述,二、最高最佳使用原则,3.转换用途前提,价值增加额 转换用途所需费用,4.重新利用前提,5.上述情形组合,3 2：转换用途+装修改造,第三章 房地产估价概述,二、最高最佳使用原则,三、替代原则,使估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格.,类似房地产：,同一供求范围,指明两点：,1可以依据替代原则推算价格,2不能孤立思考估价对象价格,用途、规模、档次、 结构等相同或相似,第三章 房地产估价概述,四、估价时点原则,第三章 房地产估价概述,五、公平原则,1.假设当事人理性、精明 2.换位思考,估价总原则：独立、公平、公正、客观 技术性原则：合法、最高最佳、时点、替代,第三章 房地产估价概述,有A、B两宗位置、面积、形状、用途等相当的旧城区土地，A是空地、B是有2000平方米破旧建筑物的土地，估计拆除旧建筑物的费用为每平方米建筑面积200元，建筑物残值为每平方米建筑面积50元，求B地块相对于A地块的减价额。,B地块相对于A地块的减价额=（200-50）2000=30万元,例38,第三章 房地产估价概述,例39,有一建筑面积为10000平方米的新建建筑物，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为每平方米2500元；用市场比较法评估得出：其坐落的土地楼面地价为每平方米1000元，房地价值为每平方米3000元。试分析其土地与房屋的匹配是否均衡。,该建筑物的价值=房地价值土地价值 =30001000 =2000元/,该建筑物的实际价值小于重置价格2500元/,第三章 房地产估价概述,职业道德的要求,1、不得做任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实； 2、应保持估价的独立性，必须回避与自己、近亲属或其他有利 害关系人有关的估价业务； 3、如果感到自己的专业能力有限而难以对某房地产进行估价时，不应接受该估价委托； 4、应妥善保管委托人的文件资料，未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开或泄露给他人； 5、应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目