关于物权法的几个问题.ppt

关于物权的几个问题,发言分为五个部分,物权法概述 物权法的基本原则 物权的保护 所有权的一般规定 业主的建筑物区分所有权,一、物权法概述 2007年3月16日通过 自10月1日起施行 分5编19章 247条,物权体系,所有权、业主的建筑物区分所有权、共有权、 相邻权（相关系）、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、特许物权(准物权) 抵押权、质权、留置权,“物”,是指除人体以外的、具有确定的界限和范围、能够成为权利客体且可以为人力所支配的、独立成为一体的有体物。,物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。,物权法,是关于动产、不动产的归属和利用的法律规则。,物权法的作用 定分止争 物尽其用,二、物权法的基本原则,二、物权法的基本原则,平等保护原则,国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。,物权法定原则,物权的种类和内容，由法律规定。,梁慧星,物权自由原则，在理论上是错误的，在实践上是有害的。,物权自由原则，在理论上是错误的，在实践上是有害的。,物权公示原则,不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。,统一登记制度,不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。,登记机构不得有下列行为,(一)要求对不动产进行评估； (二)以年检等名义进行重复登记； (三)超出登记职责范围的其他行为。不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。,三、 物权的保护,物权保护,指通过法律规定的方法和程序，保障所有人在法律许可的范围内，对其所有的财产行使占有、使用、收益、处分权利的制度。,物权请求权的种类,确权请求权 返还原物请求权 恢复原状请求权 排除妨害请求权 消除危险请求权 损害赔偿请求权,六、所有权的一般规定,所有权,是所有人依法按照自己的意志通过对其所有物进行占有、使用、收益和处分等方式，独占性支配其所有物，并排斥他人非法干涉的永久性物权,所有权的特征,所有权具有完全性。 所有权具有原始物权性。 所有权具有弹力性。 所有权具有永久存续性。,所有权的权能,积极权能 : 占有权能 使用权能 收益权能 处分权能 消极权能：指所有权人有权排除他人对其所有物违背其意志的干涉。,国家所有权,是国家对全民所有的财产进行占有、使用、收益和处分的权利,国家所有权的特征,国家所有权的权利主体具有统一性和唯一性。 国家所有权的权利客体具有无限广泛性和专有性。,国家所有权的取得方式,没收 赎买 积累资金 税收 征收、征用 罚款和罚金 依法取得无主财产 开展国内民事活动、从事对外经济贸易、接受赠与等,国家所有权的客体,矿藏、水流、海域和城市的土地 森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源 农村和城市郊区的土地 野生动物资源、无线电频谱、国家所有的文物 国防资产、道路、电力、通讯、天然气等公共设施,私人所有权,指私人对其所有的财产依法进行占有、使用、收益和处分的权利。,私人,指自然人、个体工商户、农村承包经营户、外国人、无国籍人，也包括个人独资企业、外资企业等。企业法人和企业法人以外的法人、社会团体的所有权，也规定在私人所有权范围内。,私人所有权的特征,私人所有权的主体主要是自然人个人。 私人秘有权的客体包括私人的生活资料和生产资料 私人财产的基本来源是私人的劳动所得和其他合法收入 私人所有权与其他所有权受到同等法律保护,私人所有权的特别保护,保护私人储蓄、投资及其收益 保护私人的财产继承权及其他合法权益 禁止以拆迁、征收等名义非法改变私人财产的权属关系,善意取得,亦称即时取得，是指无权处分他人财产的财产占有人，在不法将其占有的财产转让给第三人以后，如果受让人在取得该财产时系出于善意，即依法取得该财产的所有权，原财产所有人不得要求受让人返还财产的制度。,善意取得的构成要件,在受让时不知道或者不应当知道转让人无处分权，即善意。 以合理价格转让 转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人 转移占有的财产须是法律允许流通的动产和不动产,五、用益物权的一般规定,用益物权,指非所有权人对他人所有之物享有的占有、使用和收益的他物权。其外延包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等,用益物权的特征,用益物权是一种他物权，是在他人所有的物上设立的物权； 用益物权是以使用和收益为内容的限制物权比并不包括所有权的处分权能； 用益物权是独立的物权，具有独立性； 用益物权的客体限于不动产。,用益物权的一般性规则,用益物权的基本内容是占有、使用和收益的权利； 行使用益物权应当依法保护和合理开发利用资源； 用益物权人行使权利所有权人不得干涉； 用益财产被征收、征用有权获得补偿。,土地承包经营权,指农村集体经济组织成员对集体所有或国家所有，由集体经济组织长期使用的耕地、林地、草地等农业土地，采取家庭承包、公开协商等方式进行承包，依法对所承包的土地等占有、使用和收益的用益物权。,土地承包经营权的特点,土地承包经营权的主体具有特殊性 土地承包经营权的标的物具有特殊性 土地承包经营权的目的具有特殊性 土地承包经营权的产生方式具有特定性,土地承包经营权的取得方式,为依法律行为而取得 为基于法律行为以外的原因而取得,依法律行为而取得,基于农村土地承包合同而取得 通过招标、拍卖、公开协商而取得 基于土地承包经营权流转而取得,基于法律行为以外的原因而取得,除了法律行为外，继承为基于法律行为以外的原因而取得土地承包经营权的方式。,土地承包经营权人的权利,占有、使用、收益权。 依法流转。土地承包经营权人可以依照法律的规定，对土地承包经营权采取法定的方式进行流转。 承包地被依法征用、占用有权依法获得相应的补偿 其他权利,承包经营权人的义务,维持土地的农业用途，不得用于非农建设。 依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害。,土地承包经营权的消灭,土地承包经营权依照物权消灭的一般事由:承包地被征收、承包地灭失或使用价值丧失。 土地承包经营权基于特定事由而消灭 : 提前收回 提前交回 期限届满,建设用地使用权,指自然人、法人依法对国家所有的土地享有的占有、使用和收益，建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施的地上权。,建设用地使用权的法律特征,建设用地使用权以开发利用、生产经营和社会公益事业为目的 建设用地使用权的标的物为城镇国家所有的土地，不包括集体所有的农村土地 建设用地使用权人使用土地的范围限于建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施 建设用地使用权的性质是地上权,建设用地使用权的设立方式,出让和划拨 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性质的用地以及同一土地有两个以上的意向用地者，应当采取拍卖、招标等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。,出让设立建设用地 使用权的要求,建设用地使用权出让的客体是国有土地 建设用地使用权出让应当采取法定的合同形式,建设用地使用权的划拨方式,一是县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置费用后，将国有土地交付给土地使用者使用； 二是县级以上人民政府依法批准，将建设用地使用权无偿交付给土地使用者使用。,划拨设立建设用地使用权 的限制,通过划拨方式设立建设用地使用权必须是为了公共利益或者公益事业目的。国家严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式取得这一权利的人，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。,建设用地使用权人的权利,依出让方式取得的建筑用地使用权，权利人还可以依法转让、互换、出资、赠与或抵押，但法律另有规定的除外。建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。合同的期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权出让合同剩余的期限。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。 通过划拨出让方式取得的建设用地使用权、土地使用者应当从事社会公益事业，不得以营利目的使用国有土地。,建设用地使用权人的义务,支付建设用地使用权费用的义务 土地的合理利用义务 土地保护义务 恢复土地原状的义务,建设用地使用权的流转规则,只有在自然人、法人之间才可以进行转让。 转让的标的物是建设用地使用权人以出让方式取得的建设用地使用权。以划拨方式取得的建设用地使用权，建设用地使用权人只有在办理了出让手续并缴纳了出让金后，才可以转让。 转让必须订立书面合同。合同的期限由当事人约定，但不得超过原建设用地使用权出让合同剩余的期限。 应当向登记机构申请变更登记。 建设用地使用权转移时其地上物所有权应当一并转移。,建设用地使用权抵押的规则,建设用地使用权抵押的客体是建设用地使用权。 建设用地抵押须订立书面合同，还须在土地登记部门进行抵押登记后，抵押权才正式设立。 建设用地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物也随之抵押，要遵守“房随地走”规则。 建设用地使用权在设定抵押以后，抵押人还可以转让建设用地使用权。 建设用地使用权设定抵押以后，如果在建设用地使用权之上已经设定了房屋租赁关系的，原则上不影响原租赁关系的存在，但抵押人应当将建设用地使用权抵押的情况书面告知承租人。,建设用地使用权的消灭,建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权消灭。,建设用地使用权与地上建筑物所有权的关系,在房产和地产交易中，建设用地使用权及其他地上建筑所有权必须共同作为交易标的，不能单独流转，必须同时转移、抵押和出租。这就是通常所说的“房随地走”或“地随房走”。,乡村建设用地使用权,指乡(镇)村企业等自然、法人依法对集体所有的土地享有的占有、使用和收益，建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施的地上权。,乡村建设用地使用权规则,因设立乡（镇）、村企业或者乡村公共设施、公益事业建设等需要使用集体所有的土地的，依照有关法律规定取得建设用地使用权；法律没有规定的，参照关于建设用地使用权的规定。设立乡村建设用地使用权，应当依照土地管理法和物权法的规定进行，没有具体规定的，应当参照适用冠以建设用地使用权的规定。,宅基地使用权,指农村居民对集体所有的土地占有和使用，自主利用该土地建造住房及其附属设施以供居住的地上权。,宅基地使用权的特征,宅基地使用权是我国农村居民因建造住宅而享有的地上权。 宅基地使用权与农村集体经济组织成员的资格和福利不可分离。 宅基地使用权是特定主体在集体土地上设定的用益物权。 集体经济组织的成员只能申请一处宅基地。 宅基地使用权的性质是地上权。,宅基地使用权人的权