上海新江湾城整体策划与定位报告-王志纲.ppt

1,新江湾城,一座承载上海新梦想的城区,2,新江湾城总体战略 策划纲要,王志纲工作室 ,二三年十一月,3,目 录,一、俯瞰新江湾城 二、运营新江湾城 三、定位新江湾城 四、构建新江湾城 五、启动新江湾城,4,一、俯瞰新江湾城,（一）大上海走势 （二）发现杨浦 （三）聚焦新江湾城,5,（一）大上海走势 欲策划新江湾城 必先解读大上海的宏观走势,6,第一，上海作为中国的“经济首都”，正在成为“世界城市”。,全国乃至世界的企业与精英都在跑步进沪；以2010年世博会为契机，上海成为“世界城市”的目标并不遥远。,7,第二，上海进入“黄浦江时代”。,沿黄浦江的南北发展轴面为上海新一轮城市发展主轴，新江湾城正处于这一发展轴之上； 浦江两岸的产业结构调整为新江湾城及其毗邻地区带来了巨大发展机会。,8,之前的上海城市发展，主要是沿东西向拓展。,浦西时代：西延虹桥开发区。80年代改革开放之初，上海设立虹桥经济开发区，浦西的城市发展格局拉开，发展主轴确立。 浦东时代：上世纪最后十年，“浦东开发”全面启动。陆家嘴金融贸易区、张江高科技园区、金桥、外高桥全面崛起，浦东成为中国继深圳后的更大、更新的亮点。,9,今天的上海，已经跨入 “黄浦江时代”,新世纪，上海启动更宏伟的战略黄浦江两岸综合开发工程。标志着上海进入了浦东浦西共同繁荣发展的新阶段！,10,总投资高达数千亿元的黄浦江两岸综合开发工程，是新江湾城可利用的巨大资源！,11,两桥之间商业商务区 中央商务区的延伸区域。 世博会段都市旅游区 以世博会、环球影城为标志的世界级都市旅游区。 东外滩休闲旅游区。 以复兴岛为核心的休闲旅游区 新江湾城知识型新城区 是“中央智力区”（杨浦区）的重要组成部分。,12,13,新江湾城应该成为黄浦江的“北结点”，和“世博会”一南一北，共同舞起“黄浦江”巨龙！,14,进入“黄浦江时代”，上海将在“一个龙头，四个中心”基础上，形成新的中心： 旅游中心(黄浦江） 会展中心 知识产业中心（中央智力区）,15,黄浦江畔的新江湾城， 应该也必须在“黄浦江时代” 发挥自己应有的作用！,16,第三，上海步入“知识经济时代”。,依托科教兴市，走通“华山天险一条路”已成为上海发展的必由之路。 陈良宇,17,九十年代以来，上海坚持“三二一”产业发展方针，全面实施产业结构战略性调整，优先发展第三产业，逐步形成了以金融保险、商贸、交通、信息、旅游和房地产为主体的第三产业群，经济中心城市综合服务功能显著增强。,18,上海三次产业的非平衡增长表,上海GDP三次产业结构变化图,19,上海的服务业，尤其是现代服务业发展空间十分巨大；而现代服务当中，以信息服务为主的知识型产业，将是上海新一轮产业发展的重点。,知识型产业，也就是“内容产业”以信息加工为主的产业部门，包括各行业的规划设计、经营决策、营销策划、品牌商标塑造及注册、R&D、专利申请、技术推广与服务、财务管理与审计、法律文件起草及实施、企业理念及文化等。,20,（二）发现杨浦 （中央智力区）,21,发现杨浦（1）： “大上海都市计划”的中心,1927年，上海设特别市，新市区中心设在江湾一带。,大上海都市计划鸟瞰图,上海市行政区鸟瞰图,22,江湾体育场,中央政府,23,发现杨浦（2）： “科教兴市”战略的重要抓手,24,松江大学城,张江高科技园区,紫竹科学园区,杨浦,25,发现杨浦（3）：雄厚的知识资源 集中了复旦大学、同济大学、第二军医大学、上海财经大学等17所高校； 150余家科研机构； 近20万科研和工程技术人员； 38位中国科学院和中国工程院院士； 14万余在校大学生、研究生。 未来几年，高校总面积扩大到10000亩左右，力争三年吸引高科技企业5000家。,26,发现杨浦（结论）：,“知识杨浦”借鉴陆家嘴等的经验，将建成上海的“中央智力区”（CID），是“科教兴市”战略的核心工程。 “知识杨浦”不仅是杨浦大学城战略，更是整个杨浦区的全局性战略，也是上海市全市的城市战略乃至国家战略的重要组成部分！,27,（三）聚焦新江湾城,9平方公里的新江湾城， 是“知识杨浦”的重要组成部分， 是浦江两岸综合开发的重要组成部分， 是广义的五角场副中心的重要组成部分， 是上海中心城区最后的一块大宗的处女地。,28,上海城市副中心格局示意图,1、新江湾城与五角场城市副中心的关系,29,五角场副中心与周边关系示意图,30,核心商业圈,公共活动中心,江湾城市副中心板块,31,五角场核心区核心商业和商务区。 万达商业广场、麦科特五星级酒店等。 知识新天地高级商业商务娱乐区。 以高档娱乐和商务交流为主导的大学城公共活动空间。江湾体育场。 江湾城市副中心板块以休闲办公与现代交流为主的现代新型商务交流区。以生活配套为导向的休闲商业区。 以休闲和知识时代交流为特色。企业小总部，行业交流协会等。商业区以餐饮、医疗教育等为特色。,32,33,知识新天地（罗康瑞）,34,2、新江湾城中的复旦新校区（1500亩）,学校名：环境科学与工程学院、技术工程学院、先进材料研究学院、生命科学与生物技术研究学院、人口与社会学院、艺术学院、外国语言学院、国际文化交流学院、新加坡大学合作学院、斯坦福大学合作学院、华盛顿大学合作学院、配套公共设施、教学实验、图书馆、生态基地等。 人数：外国留学生3000人，研究生3000人，本科生4000人。 事件：2005年复旦100周年庆,35,新江湾城，应该以复旦大学新校区为基础，充分挖掘教育产业和知识产业内涵，形成新江湾城的核心产业。,36,3、新江湾城中的军队用地（4500亩）,37,妥善处理军队用地的问题，保证总体规划的一致性。 其中总部划拨用地1250亩，已经归城投所有。该地块的规划要注重对军队用地的引导和示范作用。,38,4、新江湾城的现有规划,39,新江湾城 不能仅满足于“市级示范居住区”， 不能仅满足于“上海第一大盘”， 不能仅满足于“知识型、生态型的花园住宅社区”， 应该有更高的目标，更远大的理想！,40,是“科教兴市”战略和“知识杨浦”战略的重要抓手。 是黄浦江两岸综合开发的重要组成。 是上海新城区的开发典范。新一轮城区开发的代表、经营城市的新亮点。,对于上海，新江湾城是：,41,是“知识杨浦”的核心组成和主要支撑。 是杨浦区区域调整和产业结构升级的重要跳板。 杨浦区的“新客厅”与“新名片”。,对于杨浦，新江湾城是：,42,对于城投，新江湾城是：,城投品牌再造的最佳杠杆！ 通过新江湾城，城投品牌将一改以前“只受重视而知名度不高”的尴尬。造就全新的城市运营商品牌。 城投获取更大资源的最好跳板！ 目前，上海的机会大把，城投天时地利兼具，新江湾城将成为城投的一张“王牌”，为下一步争取包括世博会在内的更大资源提供实证和保障. 城投打造的一张“黄金名片”! 通过新江湾城，在上海探索出一条大盘开发的新道路，政治效益和经济效益兼得。更能体现政府和市长的要求，让“政府、企业、老百姓”满意。,43,新江湾城无权选择平庸 她必须承担更伟大的使命 新江湾城， 需要站得更高，看得更远！,44,二、运营新江湾城,45,运营新江湾城,（一）界定企业角色 （二）创新思维模式 （三）制定商业模式,46,（一）界定企业角色,47,昨天的城投是以城市基金会为资金班底的,主要做基础设施建设和资金筹措的全资公司 。 是政府的重要三个抓手之一（城投、久事，上实）。从诞生起就不自觉就承担了城市运营商的职责。 92年底成立时只要是解决基础设施投入跟不上城市的发展的矛盾。在全国是首创。 昨天的城投重点是全市的基础设施投入，如：杨浦大桥、南浦大桥、隧道、高架、内环、外环一大部分、沪杭与沪宁的上海段、市区里城市道路大部分资金。,企业的昨天从哪里来？,48,企业的今天处于什么状态？,今天的城投的四大产业（置业管理部、路桥管理部、环境管理部和水务管理部）中，其中置业管理部以其较高的综合性效益脱颖而出，目前的有三块业务：一块是为政府重大工程配套房（动迁房）；二是市中心旧区改造的引领、示范；三是大型城区开发。 新江湾城，是探索大型城区开发模式第一个案例，项目的成功关系到城投以后能否获得新城区开发的角色、地位以及政策倾斜。 企业不满足于普通二级开发商的角色（房地产公司成立7个，收缩成一个房地产公司城投置地）通过本项目成功的运作，正式进入一级半开发商地产商（城试运营商）角色。,49,明天的城投在上海这个世界舞台上，通过对世博会等更大型世界瞩目性项目的成功运作，要成为“上海第一城市运营商”，成为中国城市运营商的典范。走向全国、走向世界！,企业的明天将向哪里去？,50,城投作为城市运营商做什么？,首先要做以下具体工作： （1）战略策划与总体规划 （2）主干道路与景观等基础设施开发 （3）总体品牌推广与传播 （4）搭建平台/招商引资/资源整合 （5）城区总体管理与服务,51,（二）创新思维方式,52,经营城市的开发新理念,超越习惯性的房地产项目思维，把注意力转移到如何使土地升值和城市升值上，即由单纯的房产经营思维，向“资源资产资金资本”的城市经营思维转变。,53,新理念下的开发策略,产业导入 引擎拉动 纵深开发 震撼启动,54,产业导入：跳出地产做城区，建立宽泛的城市产业思维，积极整合和培育产业链，使城区具备造血机能，可持续发展。 引擎拉动：要超越常规的社区配套思维，集中力量整合资源，选择富有拉动性和关联性的引擎项目，事半功倍地推进项目开发。 纵深开发：要超越一步到位盖房卖房子的短线思维，建立“产业开发”纵深经营的长线思维。 震撼启动：要超越等市场和找市场的常规思维，适度超前创造市场，大手笔高起点，震撼启动。,55,思维流程示意图,项目总体定位,项目模块（功能板块）,可选择的N个项目,引擎性项目,不能改变,随机而变,56,(三)制定商业模式,57,1、保障项目成功的五道“防火墙”,第一是通过统一策划、统一规划使土地获得更大的升值。 第二是通过对不同性质的项目采取多种合作方式（如提供信贷担保、直接投资等），保障项目基本品质； 第三是通过统一城市配套，做优良资产； 第四是建立统一监理机制，保障项目的质量； 第五是通过统一强势宣传，获得品牌沉淀。,58,2、引进二级开发商的二大策略,1）“头羊”策略。对关键性项目和战略联盟型的开发商，充分让利，建立利益共同体，共同拉起板块。 2）“挑起群众斗群众”策略。在同一个板块，引入具有影响力的数家开发商，既竞争又合作，快速炒热板块。,59,3、对二级开发商的分析： 1）按照项目性质有以下四类： 旅游开发商：主要是主题性旅游地产开发。如：威尼斯酒店（主题性的旅游酒店）、宋城、高尔夫等 ； 商业物业开发商：包括写字楼，购物中心、商务酒店非住宅类开发商。新世界、和黄等香港开发商比较擅长； 教育类开发商：引入国际知名的教育机构。中欧、洛桑、哈佛等； 住宅开发商：有高档精品和中高档品牌开发商两类。 管理服务商：酒店、写字楼等高档物业引进品牌管理服务商。,60,2）按照操作项目特性分为两类: 特殊性、极品型项目开发商，如：新天地、星河湾； 标准化、品牌型开发商，如：万科、中海、招商地产等。 3）按照合作深度不同分为两类: 战略联盟型：带动、示范、提升品质的作用。对政府来说，是提升整个城区的品质；对企业，是游戏规则的制定者，提高竞争门槛。对市场，有更优质的产品。 伙伴关系型：主流的标准化的二级开发商。,61,公建运营模式建议,主要思路公建投资较大，回报周期长，而且管理、经营更重要，房地产项目回报周期短，两者结合可“以短养长”；某些二级开发商在公建的开发上有独特的资源优势，城投与二级开发商两者结合，加强对公建投入（硬件和软件），对于二级开发商来说其项目更有卖点（奥园的体育公建，中科大学村的教育公建等），对于城投来说公建良好的运行得到了区域土地的升值，因此两者结合获得了双赢。 主要操作城投与有公建开发上有特长的二级开发商结成战略型联盟，强化公建投入，并配以适当规模的房地产项目做些让利，形成一个模块。,公建,房地产项目,模块示意图,62,三、定位新江湾城,63,高度：符合未来上海城市发展方向，符合上海作为“世界城市”的战略定位，富有前瞻性与权威性。 深度：要突出新江城独特的区位优势与产业竞争优势，进而强化其独特性。 广度：要跳出地产做地产，从城区发展的角度，全方位综合考虑居住、商业、工作、休闲等多元化需求。,新江湾城战略定位的原则应该是:,64,为此，我们提出： 新江湾城是城区，不是社区。 新江湾城是以知识型产业集群为核心，以高知识人群生活区为形态的、具有知识经济时代生活方式特征的新城区； 新江湾城是具有造血功能、孵化能力的城区； 新江湾城是以城区经济为核心，融合了高科技园区经济、大学城教育产业三位一体的复合型城区。,65,提起新江湾城，给人的印象应该是:,一个回归自然的生态化的“田园都市”； 一个新兴的富有魅力的知识经济高地和“财智乐园” ； 一个丰富多彩并不断成长的“活力之城”； 一个海纳百川、缤纷多彩的“国际街区”； 一个黄浦江畔充满梦幻和欢乐的“休闲之都”； 一个最适于工作和生活的“城中之城”。,66,67,新江湾城总体定位（灵魂） 新江湾城 “绿色生态港，国际智慧城！” 一座承载上海新梦想的城区,68,“绿色生态港”内涵： “绿色生态”是新江湾城的基本环境特色。 “港”紧扣上海进入黄浦江时代，作为“北结点”的区位特征， 新江湾城规划设计中的“水网”、“绿网”、高尔夫、湿地公园、中央公园等是新江湾城作为“绿色生态港”的重要支撑。 “绿色生态港”含有市区内旅游休闲的城市功能。 总之“绿色生态港”代表了一种都市人所向往的生活、工作环境，是上海新城区典范。,69,“国际智慧城”内涵：,“智慧城”是新江湾城的城区功能实质。 “智慧城”是杨浦区成为“中央智力区”的重要支撑，也符合上海“科教兴市”的城市战略。 “国际”是项目定位的高度，也就是要营造一个国际化的文化环境。 “国际”另一含义是“腾笼换鸟”，对高素质的国际化人才的导入。 总之“国际智慧城”是具有鲜明的知识经济时代特征的国际化新城区，是上海知识人才的高地。代表着新时代的上海城市精神。,70,新江湾城主诉求,新江湾城 “十年树木，百年树人！”,71,四、构建新江湾城,72,新江湾城的空间结构：五大板块,中央公园板块,滨江旅游地产板块,湿地生态公园板块,中央居住区板块,江湾城市副中心板块,73,板块之一：中央公园板块,依托于复旦大学新校区，以信息服务产业为主体的知识型服务中心，与复旦新校区“一左一右”联动发展，共同构筑“国际智慧城”中央区。,中央公园板块,74,性质： 中央公园板块是新江湾城的中央社区，是国际智慧城的核心，也是“中央智力区（杨浦区）”的核心和关键性项目。 中央公园板块是以面向知识产业企业和人群的“居住+商业”的生活需求为基础，以知识型产业的办公、会议、商务、研发等工作形态为核心的综合区。 首先，它是知识产业的孵化、培育中心、公共活动中心和交流中心； 其次，是整个新江湾城的区域商业中心。 再次，是办公形态和生活形态交叉并互相融合的生活工作一体化的特殊混合区。,75,中央公园板块功能区示意图,A功能区,B功能区,C功能区,76,A功能区知识产业区,智慧大厦,特殊公寓区,中央公园,智慧广场,特殊公寓区,区位：与复旦大学遥相呼应，是新江湾城的启动区； 性质：是与复旦大学联系最紧密知识产业区，是项目作为国际智慧城最重要的支撑； 构成：智慧广场、智慧大厦、中央公园（思想者天地）和特殊公寓区； 控制：是公司控制力度最大的功能区，甚至大部分是企业亲历亲为。,77,智慧大厦和智慧广场：在复旦新校区和中央公园之间，建成新江湾城区域的“地标”。 功能上融合办公研发、会议会展、教育培训、文化交流、酒店商务等，以知识经济为特征， 在外形上富有很强的个性，是整个城区的标志性建筑。 与中央公园“一软一硬”，共同构筑起国际智慧城的核心区。 特殊公寓区：复旦校区对面临路形成的混合形态区。 住宅区的性质，考虑到知识阶层的居家办公（SOHO）。 公寓区的性质，考虑到投资出租市场。 商业街的性质，考虑到知识相关特色产业和商业集群（企业研发、商业旺铺）。,78,A功能区总体感觉提示,79,智慧大厦和智慧广场概念提示,80,智慧大厦概念提示 （现代风格）,智慧大厦和智慧广场概念提示,81,中央公园（思想者天地）：把现有规划中的公园基础上加以提升，以休闲活动、文化艺术演出成为中央公园永不落幕的布景，如同纽约的“中央公园” 。 首先，思想者天地应该有良好的生态环境。是整个新江湾城的休闲和公共活动中心； 其次，思想者天地更要有卓越的人文环境。它是具有知识经济时代特色的主题公园，是交流知识、碰撞灵感的新经济时代的“中央公园”。如：著名