飞云投资新型城镇化的未来之路.ppt

,新型城镇化的未来之路,飞云房地产投资集团有限公司,目 录,第一章 前言,新型城镇化是十八大确立的新四化之一。一方面，城镇化是其中最有容量和最富想象力的主题；另一方面，换届后地方政府扩张冲动强烈；新型城镇化是什么？如何搞？风险和收益何在？这些都需要明辨。 年度中央经济工作会议即将召开，新一届领导人首次表达和实施经济工作的基本思路。岁末，经济形势似乎渐趋好转，2013年，经济政策将如何定调，求稳还是求变？,前言,第一章 2013，稳中求变,2019/7/4,2012年的政策基调是“稳中求进”，但“维稳”的后果是代价高昂、不可持续。此外，变革压力并不仅仅源于维稳或反危机政策，而是经济转型的现实需求。对于当前面临的问题，李克强的判断谨慎而具有总括性： 全面审视国内外环境，我国发展也处于面临诸多风险的矛盾凸显期。我国已进入深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期，前进道路上的困难、问题和风险增多。国际竞争空前激烈，全球性矛盾和问题更加突出。 什么是未来五年甚至十年的主题，其实并不是关于先富和共富的分配结构调整，更不是如何继续做大，而是如何做强。做大不能求稳，而且越大越不稳；只有做强才能提高系统性稳定。 如何改革？经济层面，国务院 11 月 21 日召开的全国综合配套改革试点工作座谈会上，李克强指出，为了最大程度减轻改革阻力，要善于在利益增量上做文章，在利益预期上作调整，同时稳妥推进存量利益的优化，调整改变预期利益；同时表示发展和改革相辅相成，相得益彰。这意味着增量和渐进改革的思路。 在发展中改革。新型城镇化就是发展的主题之一。,第一章 新型城镇化的内涵,2019/7/4,李克强近期再次简述了城镇化的内容和意义： 城镇化是扩大内需的最大潜力。 我国城镇化率刚超过50%， 如按户籍人口计算仅35%左右，远低于发达国家近80%的平均水平。差距就是潜力。从现代化发展规律看，今后一二十年我国城镇化率将不断提高，每年将有相当数量农村富余劳动力及人口转移到城市，这将带来投资的大幅增长和消费的快速增加，也会给城市发展提供多层次的人力资源。但城镇化不是简单的人口比例增加和城市面积扩张，更重要的是实现产业结构、就业方式、人居环境、社会保障等一系列由“乡”到“城”的重要转变。我们要积极稳妥地推进城镇化，注重提高城镇化质量，科学规划城市群规模和布局，促进大中小城市和小城镇合理分工、功能互补、集约发展。同时，努力为农民工及其家属提供基本公共服务，使农民能够转为市民。展望未来，城镇化是我国经济增长的巨大引擎。 城镇化被赋予多重意义：扩内需，保增长，投资和消费并举；调整经济结构；促进民生，改善收入分配和提高社会保障；似乎有一石三鸟之功效。比目的更重要的，是如何实施以达到预定目标；要让经济规律起作用。多重目标往往有不相容问题。 新型城镇化的制度改革成分重于经济增长成分；是穿旧鞋走新路，而非穿新鞋走老路；更重视发展的质量而非增长的数量。新型城镇化的一个重要目标是居民身份同一化，农民如何享有市民身份和待遇。,第一章 城镇化和城市化,2019/7/4,过去十年也曾有过大城市化还是城镇化的讨论，实践结果是大城市化。一方面是产业的自发集聚，另一方面是政府的作用，经济体制的影响，权力不断集中和上收导致资源集中，人力、财力、物力不断上流，要素价格被扭曲，级差地租趋于扩大，城乡收入差别趋于扩大，不同等级城市差别趋于扩大。 新型城镇化势必是与之前的大城市化完全不同、甚至相反的道路。大城市化是粗放增长伴之以收入分配恶化的过程；而城镇化则是集约增长并旨在促进民生。 城镇化既包含了人口从农村到城镇的进一步转移，这是主要的；同时也应当包括人口和其他资源从大城市到城镇的回流。前者而言，由于农村剩余劳动力有限、人力资本不高，转移的难度较大、收益有限且成本较高；后者而言，要缩小级差地租，实现资源的向下流动，需要放权让利的经济体制改革，需要中央主动调节资源的配置，向下而不是向上倾斜；如果没有制度改革，那么可能不仅没有实现城镇化，而且容易出现城镇空心化，即农村人口越过城镇进入城市，而城镇人口和其他资源继续向大城市集中。缺少改革支持的城镇化行之不远。,第二章 城镇化和房地产,2019/7/4,2010年以来的房地产调控已经再次处于困境。价格调控的目标没有达到，预期的房产税等改革措施没有推进，2013 年的保障房建设目标已经继续缩减，根源在于行政管制调控的弊端。市场会自动纠偏。 城镇化暗含的政策意图是，减弱一线城市的房价上涨压力和资源过度集中后的各种瓶颈压力；也减轻三线城市产业空心化的压力。,第二章 城镇化和房地产,2019/7/4,以城镇化率的提高推算房地产业的空间，有两方面： 一是新增城镇人口的需求，这部分的需求是否真实，取决于新增人口的收入水平和增速，或者是政府转移支付，短期可以起作用，但成本很高，或者是提高人力资本，这需要政府投入，而且长期方可见效； 二是人均面积增长带来的需求，实际上是个结构分化问题，即高收入者的投资和投机需求是否放开，如果不放开，则只是更大的住房消费需求得到满足；主要来自高收入者住房面积的增长，将带动城市人均住房面积的继续增长；另外还有人口从一线城市向城镇的流动，带动一部分需求，这需要改革，短期不容易实现。 新型城镇化决定了房地产的发展从粗放到集约的模式转变。,第二章 城镇化和房地产,2019/7/4,城镇化不可避免的是如何对待农民的土地，如何改革土地制度。即使对于农民，土地更重要的用途也在越来越移向其资本化价值和级差地租。如何配置土地要素是一个核心问题。从保障房的实践来看，土地要素的市场化改革落后了。这会严重影响到资产资本化过程中收益分配的公平性和公正性。房地产应坚持市场化而非行政化的政策取向。,第三章 城镇化的收益和成本,2019/7/4,未来十年，经济发展的利润驱动源泉依然来自城镇化伴随的房地产资本化带来的资本利得，保证经济的平稳增长和金融体系的稳定，中央政府将把握资本化收益的实现速度和流向。 理解新型城镇化，是从过去的“价重于量” ，转变为“以量代价”实现在价格平稳的同时存量房地产的更多重估。如何顺利实现这一过程，并对重估收益进行分配，保证公平的同时，要符合资本规律。 在土地财政收益递减后，政府逐步转向在房地产的保有和交易环节征利。在房产税还没有广泛推开和取得足够收益之前，房地产资本化的资本收益，已经从房主乃至中介机构开始向政府让渡 房地产资本化的收益之外，新型城镇化不仅是给居民部门增加财产性收入，更需要创造出真实的产出。土地是财富之母，但劳动才是财富之父。,第三章 城镇化的收益和成本,2019/7/4,新型城镇化的约束在于，目前的收入分配的结构，制约了资本增值的空间。城镇化的一个后果是给居民部门加杠杆。；给中等收入者加杠杆，避免演化为资产泡沫直至以危机的方式结束，可能是城镇化的买单方式之一。 伴随要素改革的通胀中枢上移是买单方式之二。需要注意的是，通胀通常也是对中低收入者的掠夺；同时，平稳的“通胀中枢上移”更多是理想状态。形式上，则是政府的转移支付给居民部门，或补贴私人企业，来推进城镇化；这意味着，大政府依然将是趋势；收入分配结构不会实质性好转。,第四章 城镇化的可能风险,2019/7/4,担心的一种风险是，类似于2008年在反危机和保就业的口号下，地方的扩张冲动不仅带来了通货膨胀、房价飞涨、财政金融风险加大等显性的风险，还进一步恶化了经济结构和私人部门的生存空间；城镇化的异化可能结出地方政府再次恶性竞争和无序扩张的恶果，甚至成为对于农民的圈地运动。这种风险可能还超过上一轮