双流东升区域商业市调报告.pptx

,2016年5月28日,双流东升商业市场调研报告,区域竞品地图,本案,远大林语城,燕楠国际,区域商业产品同质化严重，以2层住宅底商为主，仅公园1898及满座有独立商业，各项目商业核心整体竞争力较弱。,区域在售项目概况,区域内1F商业主力面积区间为30-100，2F:100-200 佳兆业8号成交均价低于市场成交均价，去化速度领先，区域客户对价格抗性较大 区域产品同质化严重，客户对价格抗性较大，双流目前的商业销冠以1F2.3万元/的价格实现走量,区域在售商业概况,区域重点个案研究,北大资源公园1898,劣势： 段时间内难以形成城市繁华商业圈，未有足够消费力支撑商业物业持续盈利。,优势： 打造退台式花园商业街，除楼栋底商外，还打造有独栋商业楼及地下商业街； 涵盖内街与外街； 产品均预留上下水和烟道； 地处新老城区交汇处，既享老城区庞大的消费人口，也拥有双流新城区发展潜力带来的经济红利。,目前在售产品以底商为主，主力面积段50，销售仅5套，以20小户型为主，销售较差,区域重点个案研究,交大归谷楠岸,劣势： 由于项目所处位置不临主要街道，人气不足； 总体商业体量太小，更无合理规划和招商，除项目本身和相邻住户外，无法吸引周边客户前去消费。,优势： 项目位于凤翔湖公园广场对面，面积小，投资门槛低，属临湖小金铺； 项目可做餐饮，利于吸引客户； 均有烟道设计，业态受限小。,无主力店的依托，定位“楠岸水街”住宅社区底商，总统体量小，主要以总价控制为主,销售情况： 楠岸商业于2016年2月正式开售，月均去化约200，去化速度相对较快；截止目前累计去化10套/833， 1F成交均价集中在23000-26000,2F成交均价在13000-16000，； 成交主要集中为小面积商铺，成交面积集中在20-50，成交总价主要集中在45-100万； 目前存量仅30套/1800，去化压力较小；,项目2015年年底开售，通过严格控制总价，去化10套，约200，去化速度缓慢,区域重点个案研究,交大归谷楠岸,区域重点个案研究,劣势： 佳兆业8号主推18号楼底商，经营业态主要为生活配套，消费群体主要为有限的小区住户。,优点： 现铺，购买者可即买即租，对部分投资者有一定吸引； 2楼内连廊设计，商业动线更加合理化； 部分大面积商铺通天然气； 品牌开发商，对客户心里有一定稳定作用。,佳兆业8号,无主力店的依托、主要依靠双流第一医院、地铁口优势为项目卖点，典型住宅社区底商，体量较大,销售情况： 商业至2013年入市，截止目前累计去化约17724，整体去化速度相对区域领先； 1F均价在21000-25000,2F均价在11000-14000之间，价格相对偏低； 成交主要集中为中小面积商铺，总价段集中在100-150万； 目前存量余0.8万；,受整体市场影响，项目主要销售期集中在2013年，2014-2016年销售速度明显下滑,区域重点个案研究,佳兆业8号,区域重点个案研究,锦茂名都东郡红街,劣势： 项目临近蛟龙工业港，金恒德汽配城等专业市场； 在城市规划中，工业港和专业市场由于其特殊的地位，均坐落在城市发展边缘区域； 东郡红街所在区域不在城市规划主线上，发展潜力有限； 万达广场距离该项目不远，拥有更大的商业体量和吸引力，分散了部分人群的消费力。,优势： 万达旁，地铁口，面积小，投资门槛低,销售情况： 商业至2015年入市，截止目前累计去化约1590，整体去化以50小户型为主； 均价在16000-22000之间，价格相对偏低； 成交主要集中为中小面积商铺，总价段集中在50-85万； 目前存量余0.54万；,2015年9月开售至今去化主要集中在50以下商铺，去化商铺19套，销售均价17102元/,区域重点个案研究,锦茂名都东郡红街,区域重点个案研究,劣势： 拿地多年，基坑做好数月，长期处于半停工状态； 项目知名度较低，市场存在感弱，且资料缺乏； 后期运营风险较大。,优势： 项目处于西安路与白衣上街交汇处，双流县法院旁，周边居住人口较多，且周边配套成熟，利于项目销售； 项目商业体量较大，易形成规模，便于聚集人流； 开发商自持三分之一用于酒店开发，利于稳定购买客户心里顾虑。,满座,区域重点个案研究,远大林语城,优势： 万达旁，面积小，投资门槛低； 项目前期已部分入住，社区投资可快速见效。,劣势： 社区底商， 商业辐射有限，业态选择面窄； 万达广场距离较近，分散了大多消费力。,区域重点个案研究,金座威尼谷,劣势： 项目周边均为在售项目，常住人口较少。； 大量消费力暂缺，市场需要长时间培育； 商业物业会承担高额时间成本和市场发展风险； 预计需要510年区域才能形成城市繁华商业圈，才拥有足够消费力支撑商业物业持续盈利。,优点： 商业为现铺，购买者可即买即租，对部分投资