中信地产2010年办公、商业、公寓建筑的城市综合体项目经验交流.ppt

,RESEARCH AND DEVELOPMENT DEPARTMENT,2010.01,办公、商业、公寓建筑的城市综合体项目经验交流,CITIC,致力于创造CBD繁华的SOHO中国,在公司“创造CBD繁华”理念的指引下，SOHO中国精准地把握契机，坚持独特创新的建筑理念，建造具有中国当代风格的建筑，所开发项目均成为新北京城市建设中的里程碑建筑。,市场定位：商业地产,SOHO 概念：SMALL OFFICE, HOME OFFICE,产品理念： “创造CBD繁华”,建筑理念：独特、创新,建筑风格：与世界接轨的中国当代风格,SOHO中国概述,1、门槛高 商用地段竞争小 在潘石屹眼中，北京商用物业是一个单价丰厚、竞争小的迷人市场。 潘石屹解释，门槛高是竞争小的主要原因。“商业楼的地段较敏感，都在市中心，北京市中心很多古迹、规划起来就很难，亦因它在市中心，拿地的成本也较高；住宅却可以到很远的地方。”他继续道：“原来银行的政策，对商业楼宇不是很有利，以往住宅的用家只要交20%的首期，商业楼用家首期要50%，商业楼推销的难度较高。” 在这一块市场中，SOHO中国有12年的经商经验，以及5800个客户，当中50%最少两次光顾SOHO中国的物业，这些都是集团竞争向前的重要资产。 2、即建即卖 资金回笼快 瑞银证券指出，SOHO中国的经营模式，有两项非常重要的特别之处： 一、发展完毕，全数卖断，只保留很小部分收租，这使它的现金回笼更快，有资金再投下个项目。 SOHO中国的资产周转率（asset turnover）今年预测为84%，较北京北辰（0588）、首创置业（2868）分别高65及48个百分点。 二、主攻北京中档商用物业，对象为中小企：瑞银指出，低档商用物业，已有大量本地发展经营，高档物业则为长实（0001）、嘉里（0683）等垄断，惟向中小企的中档市场，供应最少，需求最大。,商业盈利模式,1、近期动向： 2009年8月18日，SOHO中国宣布收购SOHO东海广场。此项目收购的完成，标志着SOHO中国将业务拓展到上海的城市中心繁华地段。9月3日，SOHO中国通过招拍挂获得北京望京地区B29地块。该项目的建筑高度可达200米。SOHO中国将和全世界最好的建筑设计师合作，将该项目打造成为从机场进入北京市区的第一个地标建筑。 2、锁定的目标客户群： 尽管目前上海的商业地产现状并不乐观，但潘石屹不会接受现有的游戏规则。他在多个场合讲述了林肯的故事男人腿要多长？能够着地就好。“紧紧踩在地上”的定位，意味着SOHO中国在闯进上海滩之后，仍然坚持其紧贴市场、为本土创业者服务的理念。潘石屹认为“我们面向的公司不是世界500强，而是江浙500强。” 3、五年内将在北京市中心收购五百万方米土地： SOHO中国透露增购土地储备计划，据悉，集团五年内将在北京市中心收购五百万方米土地，并切实执行保留黄金地段物业收租的策略。,SOHO中国发展目标,4、黄金地段物业卖转租： 张欣昨天表示，SOHO中国感兴趣的项目，楼面面积最少二十万方米，集团过去一直有计划保留投资物业，但都因去年楼市畅旺、买方出价佳而卖掉，现在亦感到后悔，故决定由朝阳门SOHO项目开始，把零售部分保留收租，以后亦将把核心地段的物业保留，包括光华路二期及由董事长潘石屹持有、尚未注入集团的前门项目。她期望，五年后租金占收入的二成，投资物业可占资产净产的百分之六十五。 对SOHO中国来说，持有投资物业可增大其资产净产，对估值有帮助，且集团坐拥一百一十一亿元人民币现金储备，有条件这样做。 5、走出北京考虑天津： 另外，关于前门项目的部分地皮原作拍卖，但早前突然被收回，张欣表示，预期奥运后政府将把土地重新拍卖。有与会分析员却认为未必能成事，反而认为SOHO中国将逐渐淡化事件，因为不想再令股民失望，对股价造成冲击。 对于五年后发展，张欣指出，集团一定会走出北京，但在核心地段发展高毛利的商用物业的原则却不会改变，她表示，可能考虑的城市是天津。,SOHO中国发展目标,项目实例：,中关村SOHO,三里屯SOHO,银河SOHO,中国高科技企业在哪里办公？,中关村商圈,1,2,3,海淀北二街,中关村SOHO在哪里？,北四环,海淀中街,海淀西街,位于中关村西区，北临城市主干道北四环路，南临海淀北二街，东临海淀中街，西临海淀西街。,中关村SOHO设计师是谁？,建筑设计师是德国建筑师 克劳斯科施通,建筑规划设计来自德国的欧博迈亚（OPBG） 欧博迈亚设计咨询有限公司（集团）于1958年创建于德国慕尼黑，在德国共有18个办事处和8个海外办事处，业务遍及全球。在过去40多年里，欧博迈亚公司以建筑+规划、交通、环保+建筑技术设备，项目管理四位一体的专业优势，成为世界范围创新方案建筑设计的领导者，最近的代表作品有：德国德累斯顿国际会展中心、慕尼黑兰巴赫宫改建、莫斯科弗诺克沃国际机场、慕尼黑新国际会展中心等国际著名工程。 欧博迈亚在中国 作为最早进入中国的德国工程设计咨询公司，欧博迈亚公司在中国已经成功完成了几十个大型建筑及工程设计项目。包括：北京CBD万通中心、北京西奥中心、北京阳光上东区滨河花园及圆街一号、北京CBD旺座中心、上海浦东交通银行总部大厦、广州珠江新城核心区地下空间开发/地面景观/交通规划等大型公建项目及国际甲级写字楼。,室内设计师是新加坡设计师 Colin Seah,MOD （MINISTRY OF DESIGN） 由于在酒店、商务和居住方面的先锋派设计，Ministry of Design在国际上屡获殊荣。其中曾两次在“2007商业空间设计大赛”上获得享誉国际的“金钥匙”奖，在2007年“国际室内设计大奖赛”中获奖，在新加坡最高级别设计嘉奖“2006总统设计大赛”中夺魁，5次在“2006新加坡室内设计联盟杰出设计大奖赛”中获奖。,室内设计师 Interior Designer : Colin Seah 1994年 时尚与建筑杂志摄影师 Photographer of “Fashion & Architecture” 1998年 鹿特丹OMA和柏林Libeskind工作室实习建筑师 Architectural Intern OMA, Rotterdam StudioLibeskind, Berlin 2004年 MINISTRY OF DESIGN Pte 有限公司设计业务创立人，总监 Founder & Director of Design Ministry of Design Pte Ltd 2007年 设计SOHO北京公馆室内的完整居住环境 Interior Designer, Beijing SOHO Residences,主要交通流线？ 容积率？ 绿化率？,中关村SOHO的总体规划？,机动车从建筑西侧进入，主要人流为建筑南北主入口进入,容积率：7.0 绿化率：20%,中关村SOHO建筑概况？,建筑布局？ 层 高？ 电梯配置？,B1-F3为商业 F4-顶层为办公 大堂为商业和办公共用 东西塔设共享中庭 顶层设室外露台。,电梯配置：建筑方案按东、西塔楼设计， 东西两栋楼的电梯配置相同。 客梯：4部商业、办公合用客梯， 1部消防梯。 速度：1.75m/s,载重量1000kg； 商业电梯：商业专用电梯1部，载重1000kg，服务B1-2层。,中关村SOHO产品类型,单元式办公,单元式商业,独立车位,中关村SOHO主力户型？,商业主力户型为200-250平米，占30%。 餐饮商铺共26户，占52%。,办公主力户型 100-200平米，占50%。,中关村SOHO产品特点？,弧形的灵动空间 共享采光中庭 双层呼吸式幕墙 屋顶景观长廊 钢结构主体,双层呼吸式幕墙原理,中关村SOHO采用的外循环双层玻璃幕墙，为建筑营造了高隔热的外维护系统。为建筑本身和机电设备节能提供了基础，最大程度减少了不良气候的影响，实现空气自然流通，随时敞开窗户亲近自然，不必忌讳北京春秋大风带来的影响，双层幕墙之间有一个通道结构的缓冲区，上下两端有进风和排风系统，如同人体的肺一般引导空气自然流通，在双层幕墙之间还配置了为本项目量身定做的竖向遮阳系统遮阳百叶，通过灵活调节实现业主对光环境的多重需要，夏季可反射、吸收高达97%的阳光辐射产生的热能，并将此部分热能用过空气的自然流通带走。冬季在高隔热双层幕墙维护下，可节省40%以上的采暖耗能。同时双层幕墙达到对各类声源的有效隔离，具有更佳的隔音效果，还能充分利用光能、增强节能与环保的效能，使居住成为一种在科技氛围中的享受和尊荣体验。,钢结构的优点,建筑采用钢结构，由于钢材强度高，建筑使用效率高（梁柱截面小，增加建筑有效使用面积）跨度大，大开间，居室布置灵活。另外钢结构自重轻，地震反应小，结构延性好，抗震抗风性能好。,机 电 系 统 MEP Design,三种商铺的机电类型？,典型商铺,I类商铺 (各种档次的餐饮）,II类商铺 （水吧、美容、洗衣店等。）,类商铺 （药店、用品店等）,机电系统 MEP Design,机 电 配 置,商铺机电配置？,机 电 配 置,燃气预留,厨房排烟预留,风机盘管及新风系统配置到位,给排水预留,配电预留,弱电预留 （电视及电信）,机电系统 MEP Design,机 电 配 置-类商铺配置,燃气预留在二层,厨房排烟预留在二层,风机盘管及新风系统配置到位,给排水预留 （两层均预留）,配电预留 （两层均预留）,弱电预留 （电视及电信）,机电系统 MEP Design,机 电 配 置-跃层商铺配置,风机盘管及新风系统配置到位,给 排 水 预 留,配电预留,弱电预留 （电视及电信）,机电系统 MEP Design,机 电 配 置-类商铺配置,风机盘管及新风系统配置到位,配电预留,弱电预留 （电视及电信）,机电系统 MEP Design,机 电 配 置-类商铺配置,这样的风机盘管有什么优势呢？,冬季供暖 夏季供冷 春秋两季 供冷供热 任意选择,机 电 配 置风机盘管,室内,室外,防虫网-不锈钢材质。,机 电 配 置 保温、隔热、隔声、通透的双层幕墙,机 电 配 置,为商铺服务人员配置的淋浴设施,办公机电配置？,风机盘管,弱电箱,温控器,配电箱,机 电 配 置,空调采暖系统：商业区域及办公区域采用市政中央空调系统，冬季供热、夏季供冷。户内提供风机盘管。 防排烟系统：包括消防排烟、加压送风系统。 通风系统：人防、车库、卫生间及设备用房设通风系统; 新风系统：办公户内区域、商业户内区域提供集中新风系统。 强电系统：包括变配电、低压配电、动力、照明系统、防雷及接地系统。 弱电系统：包括楼宇自控、卫星电视及有线电视、停车场管理、综合布线、保安监控、火灾报警及紧急广播、手机无线信号覆盖等系统。 厨房排油烟系统：具备餐饮功能的商铺提供集中排油烟系统接口。 厨房补风系统：具备餐饮功能的商铺提供集中厨房补风系统接口（二层除外）。 消防给水系统：包括消火栓系统、自动喷淋系统、水喷雾系统及建筑灭火器系统。 给排水系统：包括室外给排水管线（红线内）；室内生活给水系统、污废分流排水系统、中水系统、雨水系统。 热水系统：物业及商业配套设施（淋浴间）提供市政生活热水。公共卫生间设容积式加热器。 燃气系统：具备餐饮功能商铺提供燃气系统。 本项目配有应急电源-柴油发电机组。,机 电 配 置,总平面图,1、项目区位: 北京三里屯SOHO项目位于北京市朝阳区工体北路南侧，南三里屯路路西，毗邻北京重要国际使馆区，三里屯酒吧街，为三里屯商业区核心地段的商业、办公、居住综合社区。,2、项目周边交通: 三里屯SOHO项目位于三里屯商圈的核心位置，左侧为东大桥路，北侧紧临工体北路，东侧为南三里屯路，东北侧是南三里屯路与工人体育场北路的交汇点。随着太古广场的开业，连同雅秀、3.3、SOHO项目以及酒吧街，周边遍布大量商业，成为商业聚集的地方，而工体北路则是北京横贯东西的主要大道之一。因此，本项目所在地具有很好的可达性，不仅汽车交通快捷，而且步行方便。,3、项目内部交通 汽车交通主要出入口位于项目用地的西北端。沿着项目用地四周的道路构成主要的交通流线。项目区 西侧及北侧有出租车上下站及商业访客的落客区。项目北、西、南侧均设地下车库出入口。 车流设计：机动车沿工体北路向东，由项目西北端机动车出入口进入小区，围绕小区环行可通往三里屯南路或工体北路，或者在建筑西侧及南侧顺坡道进入地下机动车库。通过地下车库可通达商业、办公和公寓各功能区，在小区内人车分流。整个车行道路设计非常流畅。自行车通过南侧坡道进入地下自行车库。在地下二层西侧集中设置商业卸货区。 人流设计：通过首层、地下车库的地面交通，商业、公寓和写字楼人流均可进入各功能区。公寓和写字楼人流通过塔楼电梯可到达相应的区域；商业主入口在项目北侧，商业人流通过自动扶梯和商业电梯可便捷到达相应的区域。项目内部流线动感十足。集中的自行车停车库位于地下二层的南侧。 垂直交通设计： 商业：直梯24余部（包括电梯、货梯、消防电梯）；自动扶梯：44部，分布在B1-5层商业区域内。 办公：总共有35部直梯（包括客梯、消防电梯、货梯）。 公寓：总共有18部直梯（包括客梯、消防电梯、货梯）。,lwm1,主要技术经济指标：,面积总表（单位 - 平方米）：,主要技术经济指标：,层高数据:,商铺面积 （单位:平方米）,商业面积分布：,商业机电条件：,商业使用率：,办公数据：,办公总计：总套数 363 套； 销售总建筑面积 108406.04平米。 单层与单区域面积情况： AE栋单层与 单区域面积情况：,办公户型面积分布:,公寓数据：,公寓总计：总套数 658 套； 销售总建筑面积 118374.99平米。 单层与单区域面积情况,各楼栋单层与单区域面积情况：,公寓户型面积分布：,公寓户型面积分布：,方案推敲过程,z,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,z,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,z,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,z,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,z,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,z,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,z,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,z,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,z,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOH