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,房地产并购法律培训,主讲 二一一年十月,一、房地产并购的类型 二、房地产并购的几种方式 三、不同并购方式的区别、联系与优劣 四、房地产并购的基本流程 五、并购的退出机制 六、并购中应特别注意的几个问题,目 录,一、房地产并购的类型,由于并购目的、主体、时点等不同，房地产并购主要分为两大类型： 在建工程并购 持有型物业并购 本次培训主要讲前一种：在建工程并购。,一、房地产并购的类型,1、目的不同：在建工程并购多数是为了继续完成房地产项目的开发，以获得项目的二级开发经营权和收益权为目的；持有型物业并购主要以获得房地产资产经营收益或资产价值增值收益为目的，并不一定需要取得其二级开发权。 2、主体不同：前者基本是房地产企业；后者多数是投资企业，无需房地产开发团队。 3、时点不同：前者基本是在项目开发过程中、甚至是刚取得开发用地不久；后者基本是在项目开发接近完毕、甚至是二级开发已基本完成、形成了竣工持有物业。,二、房地产并购的几种方式,股权并购 资产并购(项目收购) 司法程序收购 司法程序收购其实可以包含在前述的两种并购方式中，既适用于股权并购、也适用于项目收购。单独开列出来，是因为在并购程序中，增加了司法程序。,二、房地产并购的几种方式,股权并购 股权并购系指并购方通过协议购买目标公司的股权或以向目标公司增资方式，成为目标公司股东，进而达到参与、控制目标公司的目的，使该公司变更为并购方的全资或控股企业。,二、房地产并购的几种方式,资产并购(项目收购) 资产并购是指并购方为了取得目标公司的经营控制权而收购其主要资产、重大资产、全部资产或实质性的全部资产的投资行为。按支付手段不同，具体分为以现金为对价受让目标公司的资产和以股份为对价受让目标公司资产两种资产并购形式。,二、房地产并购的几种方式,司法程序收购 此方式与前两者的主要差别是：前两者基本是交易双方作为平等主体，通过商业谈判达成买卖关系；后者则是在司法程序中，作为案外人，参与司法强制拍卖、变卖资产的处置。在此特别单独进行分析，是因为通过此种方式参与的并购，在后续流程中，与前两者会产生一系列差异。,三、不同并购方式的差别与优劣,(一)股权并购与资产并购的区别与联系 1、并购标的。股权并购的标的是目标公司的股权，是目标公司股东层面的变动，并不影响目标公司资产的运营。资产并购的标的是目标公司的资产，并不影响目标公司股权结构的变化。,三、不同并购方式的差别与优劣,(一)股权并购与资产并购的区别与联系 2、交易主体。股权并购的交易主体是并购方和目标公司的股东，权利和义务只在并购方和目标公司的股东之间发生。资产并购的交易主体是并购方和目标公司，权利和义务通常不会影响目标公司的股东。,三、不同并购方式的差别与优劣,(一)股权并购与资产并购的区别与联系 3、交易性质。股权并购的交易性质实质为股权转让或增资，并购方通过并购行为成为目标公司的股东，并获得了在目标公司及其项下的资产权益，但目标公司的资产并没有变化。资产并购的性质为一般资产买卖，仅涉及买卖双方的合同权利和义务。,三、不同并购方式的差别与优劣,(二)股权并购的优点与缺点 优点： 可保持项目开发主体的前后统一，如对目标公司项下项目的规划、土地用途等无需做特别调整，则可直接继续进行开发建设； 按照相关法律规定，开发项目的勘察、设计、施工、监理等都需经过招投标，在开发主体不变的情况下，如果前述乙方无需变更，则可继续履行原合同、协议，或至多对原合同、协议进行协商，无需重新办理招投标及备案等。,三、不同并购方式的差别与优劣,(二)股权并购的优点与缺点 缺点： 需承担原股东经营项目公司期间形成的债权债务以及或有债务风险； 股权交易中的交易溢价部分，难以直接计入项目开发成本，导致项目后期税费成本增加； 如股权交易中，涉及国有股权、外资股权等交易，则交易审批流程繁琐、交易周期较长。,三、不同并购方式的差别与优劣,(三)资产并购(项目收购)的优点与缺点 优点： 可有效规避原股东经营目标公司期间形成的债权债务以及或有债务风险； 对于目标公司项下存在多个开发项目、而收购方仅计划收购其中某个项目的情况而言，此方式的操作性更强。,三、不同并购方式的差别与优劣,(三)资产并购(项目收购)的优点与缺点 缺点： 目标公司项下的项目需达到城市房地产管理法规定的法定转让条件，并须经行政主管部门审批； 项目此前已经获得的土地、规划、建设等审批手续和文件，均需办理变更手续。,三、不同并购方式的差别与优劣,(三)资产并购(项目收购)的优点与缺点 附： 城市房地产管理法相关规定 第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。,三、不同并购方式的差别与优劣,(四)司法程序收购的优点与缺点 优点： 可通过司法机关认定的股权或项目价值，有效规避原股东经营目标公司期间形成的债权债务以及或有债务风险； 凭司法机关的协助执行书等司法文书，在办理各项行政审批文件的变更时，会比较便利。,三、不同并购方式的差别与优劣,(四)司法程序收购的优点与缺点 缺点： 司法机关处置的股权或资产(特别是固定资产)基本都是现状拍卖、变卖，如果其存在瑕疵，在平等主体的商务交易中，是可以要求原权利人协助处理或在价格上让步，但对司法机关无效； 交易资金占用量较大，前述两种方式的交易，均可能与交易方协商交易价款的支付方式和周期等，而司法机关一般会要求在短期内一次性交齐交易价款。 需要处理与司法机关之间的各种关系。,四、房地产并购的基本流程式,目标选择：并购目标的搜寻、选择和考察 前期准备：了解被收购方的转让动机，组建并购团队 意向谈判：与被收购方就股权转让或项目转让进行意向性接触和谈判。,四、房地产并购的基本流程式,4. 尽职调查：法律、财务、工程等专业人员对被收购方股权、项目等情况进行尽职调查。 法律：对收购标的物的债权债务、或有债务风险进行调查，确定其合法性、合规性，对收购后的运营风险进行预判； 工程：对收购标的物此前已形成的在建工程及工程相关合同等进行专业调查，发现潜在问题，出题处理建议； 财务：对收购标的物被收购前形成的财务账目、经营状况进行财务调查。,四、房地产并购的基本流程式,拟定并购方案：根据对股权、项目情况的了解，确定并购方式，拟定设计并购方案 方案与对价谈判：与被收购方就并购进行商务谈判 签署并购协议：根据谈判结果起草并签署并购协议 资金安排：根据签署的并购协议，进行资金或融资计划的安排 履行相关手续：办理相关手续，如股权转让登记变更，