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资产评估学,第二篇 资产评估实务,第五章 房地产评估,第一节 房地产评估概述,第二节 房地产价格,第三节 房地产评估的成本法,第四节 房地产评估的收益法,第五节 房地产评估的市场法,第六节 房地产评估的剩余法,第一节 房地产评估概述,一、房地产的特性 土地的特性 房地产的特性 房地产市场的特性。 （一）土地特性 1、土地的自然特性 （1）数量的有限性（不可再生性） 供给缺乏弹性 （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性价格具上升趋势 （4）效用的差异性（不可替代性）,决定,决定,2、土地的经济特性 （1）用途的多样性 （2）供给的稀缺性 （3）经济地理位置的可变性 （4）可垄断性 （二）房地产（不动产）的特性 1、位置固定性 2、使用长期性 3、投资大量性 4、保值增值性 5、受政策面因素影响较大,（三）房地产市场的特征,1、房地产市场的地区性与不完善性 2、交易的复杂性 3、房地产市场供给对需求变化的反应迟缓 （供给弹性小于需求弹性）,二、房地产评估的原则 1、合法原则 2、最佳使用原则 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则 三、房地产评估的程序 （一）接受委托，明确评估的基本事项 1、明确评估对象 2、明确评估目的 3、明确评估基准日 4、明确评估报告提交日期 （二）制定评估作业计划和技术方案 （三）现场勘察及收集数据资料 （四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告,第四节 房地产评估的收益法,一、基本思路及步骤 无限期：房地产价格纯收益/资本化率 （1） 有限期：房地产价格=a*(P/A ,r,n) （2） a年纯收益 r折现率 二、适用范围 有收益的房地产，不适宜公益性房地产。,三、各参数的估算 （一）净收益 除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。 （二）资本化率 实质：房地产投资的报酬率（收益率）。,净收益,潜在收入,空置等造成的收入损失,经营费用,有效毛收入,营运费用, 求取方法： 1、收益与售价比法（市场法） 寻找相类似的交易案例，通过交易案例的纯收益与价格的比例获取资本化率，至少三个交易案例。 2、累加法 + 资本化率的种类：综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率。,资本化率,无风险报酬率,风险调整值,（三）收益期的确定,单独评房建筑物的经济寿命 单独评地土地使用权年限 （1）先据建筑物的经济寿命确定收益期，然后计算土地超出建筑物经济寿命部分的价值。 （2）假设未来收益无限期。但是在计算净收益时应扣除建筑物的折旧费和土地费用的摊销。,四、收益法的计算公式,（一）房地合一评房地产价格 例某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的价格。,房地产价格房地产纯收益/综合资本化率,房地纯收益房地产总收益房地产总费用,房地产总费用管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费,1、估算年有效毛收入 年有效毛收入2.536512,000（110%） 9,855,000元 2、估算年营运费用 （1）管理费： 年管理费9,855,0003.5% 344,925元 （2）维修费： 年维修费4,80012,0001.5% 864,000元 （3）保险费： 年保险费4,80012,0000.2% 115,200元 （4）税金： 年税金9,855,000（12%6%） 1,773,900元 （5）年营运费用： 年营运费用344,925864,000115,2001,773,900 3,098,025元,3、估算净收益 年净收益年有效毛收入年营运费用 9,855,0003,098,025 6,756,975元 4、计算房地产价格 房地产的剩余收益期为45年，则： 房地产价格6,756,9756%11/（16%）45 104,434,671元 房地产单价104,434,67112,000 8,703元 5、评估结果 经评估，该写字楼房地产在2004年5月的价格为104,434,671元，单价为每平方米8,703元。,例题: 某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10，每年需支付的管理费为年租金的 3.5，维修费为重置价的1.5，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2，土地资本化率7，建筑物资本化率8。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价格。,1、选定评估方法 该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2、计算总收益 总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益5012900（110）486000（元） 3、计算总费用 （1）年管理费4860003.517010（元） （2）年维修费25009001.533750（元） （3）年税金2090018000（元） （4）年保险费25009000.24500（元） 年总费用（1）+（2）+（3）+（4） 17010+33750+18000+450073260（元）,4、计算房地产纯收益 年房地产纯收益年总收益年总费用 48600073260412740（元） 5、计算房屋纯收益 （1）计算年折旧费。 （2）计算房屋现值（假设房屋收益年期为无限年期）： 房屋现值房屋重置价年折旧费已使用年数 25009004687542062500（元） （3）计算房屋纯收益： 房屋年纯收益房屋现值房屋资本化率 20625008165000（元）,6、计算土地纯收益 土地年纯收益年房地产纯收益房屋年纯收益 412740165000247740（元） 7、计算土地使用权价格 土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50644（年）。 单价3358836.15/5006717.67（元） 8、评估结果 本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价格为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。,（二）房地合一评土地（土地残余法） 由于房地合一净收益中含有折旧，故在计算土地净收益时，应扣除建筑物折旧。 例题：在一幅3000m2的土地上建有建筑面积为2000m2的房屋，根据成本法，建筑物的现行价格为20001200240（万元），该建筑物尚可使用20年，还原利率12，土地的还原利率为10。 假定该房地产以每月每平方米100元的租金标准出租，使用面积为建筑面积的60，不含折旧费的年租赁费用为72万元。根据土地残余法确定土地的价格。 （1）计算房地合一纯收益 10020006012720000720000（元） （2）计算建筑物的纯收益 240（12+1/20）40.80（万元） （3）计算属于土地的纯收益 7240.8031.20（万元） （4）土地的价格为：31.210312（万元） 单方土地价格为：31230001040（元/m2）,（三）房地合一评房（建筑物残余法） 若纯收益a不含折旧，则 注：该方法要求建筑物的用途、使用强度及使用状态等与土地的最佳使用不能严重背离。,例题 某砖混结构二层住宅，宅基地面积200平方米，房屋建筑面积240平方米，月租金4800元，土地还原利率为8，建筑物还原利率为10，另运用市场比较法求得土地价格为每平方米1200元建筑物评估时的剩余使用年限为25年，用残余法评估该住宅建筑物价格。 年房租总收入48001257600（元） 年总费用： 房租损失准备费（以半月租金计）2400（元） 房产税（按年租金的12计）57600126912（元） 土地使用税（每年按每平方米2元计）2002400（元） 管理费（按年租金3计）5760031728（元） 修缮费（按年租金4计）5760042304（元） 保险费每年576（元）,年总费用2400+6912+400+1728+2304+57614320（元） 年总纯收益576001432043280（元） 另运用市场比较法求得土地价格为每平方米1200元，则土地总价为： 1200200240000（元） 归属于土地的年纯收益为： 240000819200（元） 故归属于建筑物的年纯收益为： 432801920024080（元） 建筑物折旧率1/251004 建筑物价格24080（10+4）11/（1+14）25 =1720000.9622 165498.4（元） 建筑物每平方米价格为： 165498.4240689.58（元）,某砖混结构四层住宅，建筑面积800平方米，占地面积为300平方米，月租金24000元，土地还原利率为6%，建筑物还原利率为8