盛高置地未来发展操作思路.ppt

1,盛高目前 困境剖析,业务角度,组织角度,运营角度,解决目标,提升业绩,建立品牌,高速发展 地产新锐,提升销售速度,提高销售价格,手段,中原独特模式 二三级联动,改善障碍突出亮点 重新包装联动推广,1.公关新闻 2.业主联谊 3.服务承诺,1.塑造核心地产开发能力,提升品质 2.塑造不同土地属性的成功开发模式 3.打造成功的策略联盟(规划设计中原代理园林物业等),短期,中期,长期,分析问题,解决策略,盛高未来发展的操作思路框架,2,盛高未来发展目标,3,1.业绩角度 上市以来业绩表现平淡,没有提升;无法提升资本市场的青睐,股价涨幅不大; 2.组织角度 来自澳洲，在中国业务尚未建立起有限的监督管理体系,两者之间缺乏有效联动 3.运营角度 十年开发没有形成清晰的品牌内涵、没有培育客户的忠诚度 项目间联动效果差,项目品牌与公司品牌没有有效结合 在康桥开发近10年的地产项目尚未有效体现公司品牌与实力,目前的困境:,香港上市具有国际背景的盛高置地,4,因此 短期盛高首要解决的是: 1.如何提升销售业绩、改善现金流,促使公司进入良性运作轨道 中长期盛高要考虑的问题: 1.如何通过三大项目联动、媒体宣传等逐步提升盛高品牌 2.如何塑造盛高置地房产开发竞争力立足上海战略高地,成为一流开发商 3.如何有效将盛高核心开发模式输出,开启全国发展战略,进入高速发展轨道,5,上海房地产市场大势预测,别墅市场需求强劲、供应减少成趋势 股市繁荣刺激高端物业紧缺 拉动价格往高走,6,上海市房地产市场走势判断,随着“严格限制别墅类用地”政策效果的显现，别墅的稀缺价值进一步显现，别墅市场将迎来前所未有的发展机遇 近期股市投资产生的丰厚回报，或将带来一定的“落地”效应，将在未来刺激高端物业需求，拉动价格上涨,7,上海上海市别墅需求保持强劲增长,06年上海别墅供给和需求都出现了明显的增长，且连续三年呈现供不应求的特点 随着“严格限制别墅类用地”政策效果的显现，别墅的稀缺价值进一步显现，别墅市场将迎来前所未有的发展机遇,同比增长28%,同比增长23%,平稳,数据来源：泛城资源中心,8,数据来源：上海中原地产研究部,青浦、浦东别墅供不应求,青浦、浦东别墅市场在2007年第一季度呈现出供不应求的市场态势 而由于地理位置的临近，浦东别墅需求很有可能被分流至南汇区域,9,数据来源：上海中原地产研究部,2007第一季度上海别墅成交分析-均价,南汇、青浦别墅分别与其相邻的区域相比，价格仍具有一定优势,10,南汇区域供求分析,11,青浦区域供求分析,12,盛高未来发展的 中原操作思路,13,中原操作思路未来的销售目标,2005 2006 2007,11,18,销售额(单位：亿元), 63%,乐观 中性 保守, 105%, 73%, 32%,估计1-5月约0.4亿,36.9 31.1 23.7,2007年全年销售目标,14,中原操作思路提升业绩手段,“两条腿走路”,前“腿”先走 走量 中原二三级联动进场继续销售，以速度提升业绩、收回资金、活跃市场,后“腿”跟进 提价 针对三大项目，解决短板问题放大优点，联动组合媒体推广，提高售价,15,高调亮相，大幅提高价格销售,中原操作思路销售策略与时间安排（初步）,销售项目,建立品牌 业主联谊 公关新闻 主题活动,媒体组合,康桥半岛 康桥水都 康桥水乡,高价推出联排,高价推出小面积独栋,收官作绝版中庭户型高价入市,继续销售，改善配套为主,宣扬配套齐全，交通便捷，大幅提价,低调提价销售，从新引入组团划分，建造会所，重做样板间，策划定位商业街,黄金周继续提价,介绍盛高公司,路牌+平面媒体,采访王总,路牌+电视广告 电视-特约播映+新闻发布会,主题活动/平面媒体/电视采访 财经夜行线,寻找第1个（前10）业主等有奖活动，澳洲黄金海岸旅游奖,十年盛会业主联谊,上海又一新天地举行大型活动 老业住联欢，优惠置业水乡,国庆大礼酬宾 十年之作高调收官，业主答谢,盛高光辉十年大事记专题报道,宣传集中爆发，三盘联动亮相，迅速强势宣传，建立强势态势,全方位推广立体推广（报纸+户外+电视+主题活动+新闻发布会）,销售阶段,黄金周继续提价,第一阶段 酝酿期,第二阶段 加温期,第二阶段 引爆期,16,中原操作思路三项目操盘思路,康桥半岛 康桥水都 康桥水乡 品牌登场 以量取胜 量价引爆,挖掘卖点，亮点 宣扬公司十年品牌与实力,操作要点,上海最大的成熟的国际化社区 十年开发3700亩/20个欧美国家 3万个人/7000个家庭 7200平米大型会所/大型商业配套,北上海最大的地铁上物业 到淮海路25分钟 60万平方米大型社区 90万轻松住3房,上海又一新天地 佘山西，淀湖旁，绿洲边 最大的中式纯别墅生态休闲假社区,优点,不足,超大规模社区 社区配套成熟 交通方便,规划不考究 会所配比小 湖性设计落后,优点,不足,超大规模社区 周边配套成熟 地铁交通便捷,缺社区生活配套 园林规划不够 物业服务不周到,优点,不足,生态环境优美 度假资源丰富 建筑设计优美,户型规划不足，花园面积小 园林规划粗糙 建筑密度大，排布无主题,品牌造势，统一于“盛高”品牌,人气蓄势,闪亮登场，高调拔高品牌,项目推广口号,配设社区基本生活商业 修改部分园林 加强物业服务,引入组团分区、重新做样板间 商业街定位招商、引入如家经济型酒店 保留20套别墅做个性化豪华酒店物业 会所配设视频会议/SPA/儿童培训中心/儿童创意坊,优点与不足,加强业主联谊 加快后期会所建设,17,盛高项目 中原组织方案,二、三级市场联动,18,中原组织方案二、三级市场联动,2006年，上海中原企业规模 地铺108间 员工人数逾2000人 浦东 中原有三级市场地铺24间 业务员360人 豪宅组88人,营销创新模式 二、三级市场联动,19,中原组织方案二、三级市场联动优势,二三级联动的优势：,信息传播速度快而且有效 能迅速提高项目人气，形成市场热点 客户诚意度高，交易时间短，见效快,20,中原组织方案二三级联动操作流程,21,中原组织方案销售流程,22,中原组织方案开发商支持,为了更好的发挥中原二三级联动业务模式的作用，以确保此方案的可操作性，中原建议在如下方面，开发商能给予充分的支持： 更具激励机制的浮动佣金制。 再此之外设立额外奖励激励三级市场的转介热情。 提供便捷舒适的看房班车接送转介客户。 提高佣金结算速度。,23,带动项目整体销售