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sdxj管理有限公司,物业管理概论,一、物业管理的起源发展,19世纪60年代 英国（奥克维娅.希尔） 19世纪80年代 欧美 20世纪80年代 中国 1981年 3月10日 深圳市物业管理公司成立 1993年6月30日 深圳市物业管理协会成立 2000年 中国物业管理协会成立 2003年6月8日 物业管理条例颁布并于9月1日实施 2007年3月 物权法颁布 2009年 山东省物业管理条例颁布5月1日实施,二、名词解释,(1)物业：,广义的,狭义的,物业的分类（使用功能）：居住、商业、办公、工业、其他物业,(2)业主：房屋的所有权人,(3)业主大会：由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治自律组织,(4)业主委员会：由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构,(5)物业管理：业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 物业管理的对象是物业；物业管理的服务对象是人(业主） 性质：予经营与管理于服务之中的第三产业 目的：发挥物业的最大使用功能，使物业保值增值，营造整洁、文明、安全、舒适的生活工作环境。,三、物业管理的环节,（1）早期介入 （2）前期物业管理 （3）物业管理,早期介入,前期物业管理,物业管理,物业公司正式接管验收,全体业主召开业主大会（成立业主委员会） 选聘物业管理公司,市场调研,前期研究,方案策划,前期介入,接管验收,入伙办理,日常物业管理,策划阶段,前期准备,启动阶段,物业管理方案、物业公司选择、早期介入,成立管理处,迎接业主,项目 立项,项目 策划,营销 策划,规划 设计,策划 销售,施工 管理,竣 工 验 收,接 管 验 收,集中 入住,物业管理产品线,房地产开发产品线,早期介入,物业管理企业在接管物业以前的各个阶段 （项目决策、可行性研究、规划设计、施工建设等）参与的管理活动 从物业管理运行的角度提出有益的建设性意见 作用：为后期的物业管理创造条件，是避免日后管理混乱的前提与基础,前期物业管理,在业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理公司实施的物业服务。 时间：从物业的接管验收开始到业主委员会正式成立 （1）接管验收：资料、实体 （2）入伙管理 （3）装修管理 （4）日常管理：综合服务、系统协调,物业管理,由业主大会或业主委员会选聘的物业管理公司实施的物业管理。,四、物业管理的主要工作内容,（1）常规性的公共服务 （2）开展多种经营活动 （3）公众代办性服务 （4）特约服务,1、房屋建筑主体的管理 2、房屋设备设施的管理 3、环境卫生管理 4、绿化管理 5、秩序维护 6、消防管理 7、车辆道路管理 8、装饰装修管理,整洁有序、安全可控、清新宁静、方便快捷、情感浓郁,建筑物区分所有权,概念：区分所有权人对建筑物的专有部分享有的专有所有权；与对建筑物所享有公用部分的持分权；以及基于建筑物共同事物产生的成员权的总称。（三位一体复合性物权） （1）专用部分的专有所有权（占主导地位） （2）共用部分的持分权 （3）成员权,专有所有权,概念：区分所有权人对建筑物专有部分依法享有占有、使用、收益和处分的权利（ *对独立专门使用的建筑空间所拥有的所有权） 标准：构造上的独立性；利用上的独立性 专有部分的范围： 专有所有权的内容：所有权；相邻使用权；应承担的义务,共有所有权,概念：区分所有权人依照法律法规或物业管理区域的管理规定，对区分所有建筑物共用部分所享有的占有、使用、收益和处分的权利。 特征：从属性；不可分割性；多重性 共用部分的范围：法定的（构造、使用并无独立性的部分）；约定的（虽有独立性，但已所有权人的规约而成的共用部分）,共用部分的范围：,1、建筑物基本构造部分 2、建筑物的共用部分及其附属物 3、建筑物所占地基的使用权 4、配套相关的场地、道路、公共设施、公益性场所、地下共有物、,相邻权,相邻权：指不动产的所有人或使用人在处理相邻关系时所享有的权利。 相邻不动产的所有人或使用人在行使自己的所有权或使用权时，应当以不损害其他相邻人的合法权益为原则。如果因权利的行使，给相邻人的人身或财产造成危害的，相邻人有权要求停止侵害、消除危险和赔偿损失。在处理相邻关系时，相邻各方应该本着有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，互谅互让，协商解决。协商不成，可以请求人民法院依法解决。,相邻权基本内容,（1）对相邻不动产为特定使用的权利 即为自己不动产的使用便宜有必需或必要时，在相邻不动产上所为的特定使用，如邻地通行、铺设管道等，其中包括在此基础上依约定等方式形成的地役权内容，主要体现在积极地役权方面，在这两大法系其内涵是一样的，即“供役地人必须允许在其土地上为特定行为，如通行、取水等。 （2）限制相邻不动产使用人对其不动产为特定行为的权利 即当相邻不动产使用人对其不动产的使用造成对邻人的妨害（包括危险）时，其邻人有权予以排除。“免受相邻不动产的妨害”是不动产所有权的当然内容。两大法系中的消极地役权也是该权利的体现，即“拥有供役地的那些人，被禁止在他的土地上的为一些合法的行为，因为这将会影响需役地。”例如在“普通法的早期，土地所有者对光线、空气和视野所享有的权利是不能被相邻土地的建物妨的”。,相邻权是从属于相邻土地的一种权利，事实状态的存在决定了权利的归属。相邻权的主体以不动产使用者为限，不限于相邻不动产所有权人。因为相邻关系是为调整土地或建物利用关系所设定的，所有不动产使用者都自然是相邻关系的主体，包括土地使用权人、典权人、租赁人等。在英美法系“私的妨害”中，提起诉讼的主体也不局限于不动产所有权人，“承租人也有这种利益，而且所有权人或承租人的家庭成员根据他们享有的土地使用和收益的实际利益也可提起诉讼。”,相关法律条文,物权法第七章 相邻关系第八十四条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 第八十五条 法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。 第八十六条 不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。 对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。 第八十七条 不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。,第八十八条 不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。 第八十九条 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。 第九十条 不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物