2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页.ppt

东山领汇广场商业经营 方案,2011年02月,报告目录,2,项目所在区位市场状况,正文,3,项目周边商业租金状况分析,1,项目自身条件分析,4,项目经营业态布局,5,项目首年租金收益预测,part1 项目自身条件分析,项目规模，奠定项目为社区型购物广场,项目整体规模较小，难以容纳大型的功能性业态，因此辐射范围较窄。,薄型建筑，人流较难回旋，布局考心思,项目楼层较“薄”，可供商业业态摆放的实际进深只有25-26米深。而长则有约72米。 其进深决定了难以引进大型超市等功能业态。 且由于项目窄长型，如何合理划分商铺及人流动线、如何合理布局业态对项目商场的成败起到尤为重要的作用。,2526,72,项目首层,车位少，餐饮娱乐业态引进受局限,项目-3层,项目车位只有99个（根据发展商提供数据）且与楼上住户共用。 车位数量可以说是极少，对项目引进餐饮以及娱乐业态有一定的局限性。,与5号线地铁站直接相连,项目负二层直接与地铁站相连 使负层的商业价值直接升高。 属于项目的一大利好因素 车位缺少，地铁便利。从交通使用的客户群分析，项目未来的消费人群有机会将会以年轻一族为多。,项目-2层与地铁,part2 项目所在区位市场状况,本项目,中华广场 商圈,天河城商圈,农林下路商群,中华广场 地王广场 海印运动城 海印自由闲 老鼠街,王府井百货 东山锦轩现代城 农林下路商业街,天河城 正佳广场 维多利广场 广百 万菱汇 宏城,2.7公里 两站地铁,1.4公里 一站地铁,2.1公里 一站地铁,东俊广场 零散街铺 传统肉菜市场 临街服饰以及餐饮店,项目3公里范围,西面2.1公里,东面2.7公里,天河城商圈（商业面积超过100万）主要为高档消费,中华广场商圈和农林下路商 业街中高档次消费以及中低档次潮流消费,结合项目自身条件，项目需要在两大项圈的狭缝中求胜，需要特色、差异化，且结合当地便利性的商业需求才能有较为稳定的发展。,对项目的影响,项目1公里、15分钟步行距离范围内,生活便利型的商业,比较零散,规模小,档次低,缺乏一定规模的中档生活便利型综合商业，项目可考虑引进社区便利型的商业业态。,part3 项目周边商业租金状况分析,中山一路商铺租赁市场现状,点评：中山一路一线街铺租金为250-500元/m2 *月，二线及内街街铺租金为100-150元/m2 *月，鲜见转租商铺,中山一路及周边商铺租赁市场现状,中山一路周边商铺租赁市场现状,中山一路及周边商铺租赁市场现状,东山口周边商业租金状况,东山口周边商业租金状况,项目周边大型商业租金,项目周边大型商业租金,吉之岛承租租金状况,part4 项目经营业态布局,项目整体定位社区生活型购物中心,以社区便利以及快速消费为主 以社区生鲜超市、社区生活服务型的业态为主 特色餐饮、休闲餐饮、连锁快餐 美容美发 面对的消费者为项目半径一公里范围内的消费群,以及周边学校年轻消费群。,潮流主题卖场为副 运动休闲服饰 潮流休闲服饰 皮革鞋帽 数码通讯,项目整体定位社区生活型购物中心,项目业态组合,五层,四层,三层,二层,首层,负一层,负二层,大型特色餐饮,美容美发、spa、西餐厅、特色餐饮,时尚休闲运动服饰,生鲜超市,洋快餐、品牌连锁快餐、银行、时尚休闲运动服饰,洋快餐、品牌连锁快餐、银行、个人护理用品、眼镜、 烟酒专卖、便利店、电信营业厅、饰品、休闲/健康食品、面包、雪糕/甜品、茶庄、药店、花店、冲印、 洗衣、皮鞋护理、特色小食、银行等,生鲜超市,项目整体装修标准,按照公共区域15002000元的装修标准进行装修,part5 项目首年租金收益预测,项目首年月租金预测,项目租金推导依据,项目的租金设定水平为根据项目自身物业条件、周边商业承租租金状况、大型商家租金水平设定。 所设的租金收益均为