房地产估价理论与方法-第2章-房地产及其描述.pptx

房 地 产 估 价 理 论 与 方 法,第一节 房地产的含义,一、房地产的定义（熟悉） 房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。,二、土地、建筑物和其他土地定着物的含义 （熟悉）,（一）土地的含义 是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。,对土地含义的理解： 土地是指田地、地面 土地是地球上陆地的表层，是自然综合体 土地是自然资源,土地是立体的： 地球表面， 地球表面以上一定范围内的空间 地球表面以下一定范围内的空间,（二）建筑物的含义,广义的建筑物： 房屋、构筑物,狭义的建筑物： 房屋,建筑物：人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所,房屋: 是指有基础、墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热、抵御野兽或他人侵袭等作用，供人们居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物，一般是由建筑材料、建筑构配件和设备(如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备)等组成的空间场所.,构筑物: 是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。,（三）其他土地上附着物的含义,建筑物以外的地上定着物，也称为其他土地附着物、附属物：是指附属于或结合于土地或建筑物，从而构成土地或建筑物的一部分，应随着土地或建筑物的转移而一同转移的物。,埋设在地下的管线、设施,地上的围墙、假山、水池，种植在地上的树木、花,三、房地产实物、权益和区位的含义（掌握）,（一）房地产实物的含义,建筑物的外观、结构、设备、装饰装修，土地的形状、地势、地质、基础设施条件（例如：道路、给排水、电力、燃气、热力、电信、有线电视等设施的完备程度)、平整程度。,三个方面。 (1)有形的实体； (2)该实体的质量 (3)该实体组合完成的功能,（二）房地产权益的含义,是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利(rights)、利益(interests)和收益(benefits)。,房地产的各种权利 (1)所有权 (2)建设用地使用权 (3)宅基地使用权 (4)土地承包经营权 (5)地役权 (6)抵押权 (7)租赁权,一宗房地产的权益包括 (1)拥有的房地产权利 所有权还是使用权 (2)受到其他房地产的权利限制情况 如设立了地役权、抵押权的房屋所有权和建设用地使用权 (3)受到房地产权利以外因素的限制情况 如城市规划对土地用途、建筑容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制 (4)房地产的额外利益或收益 如屋顶或外墙面可以出售或出租给广告公司做广告获得经济收入,说明：地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产的效益的权利。其中，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地。最典型的地役权是在他人的土地上通行的权利，这种地役权有时被称为通行权。,所有权,（二）房地产权益的含义,说明：地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产，以提高自己的房地产的效益的权利。其中，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地。最典型的地役权是在他人的土地上通行的权利，这种地役权有时被称为通行权。,在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：一般的有形资产主要是实物的价值；一般的无形资产主要是权益的价值；房地产实物和权益在价值决定中都很重要。,(三)房地产区位的含义 一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等方面。,位置 坐落的具体地点 所在地处于城市中的方位 与重要场所的距离 临街（路）状况 朝向 楼层,交通 道路通达度：道路等级、通达方向；路网密度 公交便捷度：公交类型、站点、流量 对外交通便利度：类型、位置、规模,环境景观 自然环境、 人文环境 景观 相邻房地产的利用状况,外部配套设施 外部的基础设施 公共服务设施,四、房地产的其他名称 （了解）,不动产 物业,land 强调自然属性 real estate强调自然属性和人工物混合属性 real property 强调自然属性、人工物以及权益属性。,五、房地产的基本存在形态 （了解）,土地形态 空地 地上有建筑物 无视建筑物的存在 考虑建筑物存在对土地价值的影响。,建筑物形态 一是无视土地的存在，即将其设想为“空中楼阁”； 二是考虑土地存在对建筑物价值的影响。,房地形态: 在估价时也把它们作为一个整体来看待,不同情况下对房地产的用词,“房地产” 可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的综合体,“房地”专指土地与建筑物的综合体，如说房地价值时,“土地” 仅指土地部分，如说土地价值,建筑物仅指建筑物部分，如说建筑物价值,六、房地产含义的总结,第二节 房地产的特性,一、不可移动（掌握） 也称位置固定性，房地产的不可移动性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。 房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变，房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化,二、独一无二（掌握） 房地产的独一无二性，使得难以出现相同房地产的大量供给，从而不同房地产之间不能实现替代，房地产市场不能实现完全竞争。,三、寿命长久（熟悉） 建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭性，但其寿命通常可达数十年甚至上百年 目前建设用地使用权出让的最高年限： 居住用地70年 工业用地50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或则其他用地50年,四、供给有限（熟悉） 土地是大自然的产物，人工生产不出来，地表面积基本上固定不变 五、价值较大（熟悉） 六、用途多样（熟悉）,七、相互影响（熟悉） 与周围的房地产及其利用状况产生相互影响 外部性分为有利的外部性和有害的外部性 有利的外部性:某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价 有害的外部性：某个经济行为主体的活动使他人或社会受损，而该经济行为主体却没有为此承担成本 八、易受限制（熟悉） 房地产不可移动、流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响 九、难以变现 十、保值增值（了解）,第三节 房地产的种类,一、按立法用语划分的种类（了解） 二、按用途划分的种类（熟悉） 三、按开发程度划分的种类（掌握） 四、按实物形态划分的种类（掌握） 五、按权益状况划分的种类（掌握） 六、按经营使用方式划分的种类（了解） 七、按是否产生收益划分的种类（了解）,一、按立法用语划分的种类（了解）,房地产分为土地、房屋和其他不动产。 土地：有事特别指集体所有的土地。 房屋：土地上的房屋等建筑物及构筑物。 其他不动产：土地、房屋以外的林木等不可移动的财产。,二、按照房地产用途的分类（掌握）,(1)居住房地产 (2)商业房地产 (3)办公房地产 (4)旅馆房地产 (5)餐饮房地产,(6)体育和娱乐房地产 (7)工业房地产 (8)农业房地产 (9)特殊用途房地产 (10)综合用途房地产,三、按开发程度划分的种类（掌握）,(1)生地：不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。 (2)毛地：是指具有一定的城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。,(3)熟地： 按照基础设施完备程度 “三通一平” “五通一平” “七通一平”,(4)在建工程： 按照形象进度分为： 基础某层， 正负零，结构某层，结构封顶，完成外装修等,(5)现房： 现房按照新旧程度：新房和旧房 新建商品房按装饰装修状况：毛坯房、粗装修房和精装修房,四、按实物形态划分的种类（掌握）,(1)土地： 空地 有建筑物的土地,(2)建筑物： 已建造完成的建筑物 新建筑物 旧建筑物 尚未建造完成的建筑物 正在建造的建筑物 停缓建的建筑物,(3)土地与建筑物的综合： 现房 在建工程,(4)房地产的局部 (5)未来状况下的房地产： 期房,（6）已灭失的房地产。例如已被拆除的房屋。 （7）现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分。例如后来增加的装修。 （8）以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产。例如正在运营的宾馆。 （9）整体资产中的房地产。例如一个企业中的土地或房屋,五、按照房地产权益状况的分类（掌握）,“干净”的 内涵,五、按照房地产权益状况的分类（掌握）,“干净”的房地产类别： （1）“干净”的房屋所有权+出让土地使用权 （2）“干净”的房屋所有权+划拨土地使用权 （3）“干净”的房屋所有权+集体土地使用权,五、按照房地产权益状况的分类（掌握）,（4）共有的房地产 任何一个共有人不能擅自处分房地产呀,五、按照房地产权益状况的分类（掌握）,(5)部分产权或有限产权的房地产 (6)有租约限制的房地产 。 (7)设立了地役权的房地产，如允许他人通行。 (8)设立了抵押权的房地产：已抵押的房地产。 (9)有拖欠建设工程价款的房地产。 (10)已依法公告列入征收、征用范围的房地产。,五、按照房地产权益状况的分类（掌握）,(11)被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制的房地产 (12)手续不全的房地产 (13)产权不明或者权属有争议的房地产 (14)临时用地或临时建筑的房地产 (15)违法占地或者违法建筑的房地产,(16)房地产的租赁权，即承租人权益 (17)地役权 (18)房地产的抵押权 (19)房地产的空间利用权 (20)房地产中的无形资产,六、按经营使用方式划分的种类（了解）,(1)销售的房地产 (2)出租的房地产 (3)营业的房地产 (4)自用的房地产 这种分类对于选用估价方法特别有用，例如：出售型房地产可以采用比较法估价；出租或营业型房地产可以采用收益法估价；自用型房地产可以采用成本法估价。,选择估价方法呗,嘿：这种分类 有什么意义呢？,七、按是否产生收益划分的种类（了解）,收益性房地产 非收益性房地产 房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力？,直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产： 住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。,第四节 房地产状况描述（掌握）,一、房地产基本状况描述 二、房地产区位状况描述 三、房地产实物状况描述 四、房地产权益状况描述,一、房地产基本状况描述,1)名称：说明估价对象的名字。 2)坐落：说明估价对象的具体地点。 3)范围：说明估价对象是仅包括房地产中的土地、房屋、建筑物、树木等财产，还是包括房地产以外的家具、机器设备、债权债务、特许经营权等其他财产。,4)规模：对于土地，说明土地面积。对于建筑物，一般说明建筑面积或者套内建筑面积、使用面积、居住面积（住宅）、营业面积（商业用房）、可出租面积（出租的房屋）。 5)用途：说明估价对象的规划用途、设计用途、实际用途和预期用途。 6)权属：对于土地，主要说明是国有土地还是集体土地；土地使用权是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权以及权利人；对于建设用地使用权，还要说明是出让方式取得的还是划拨方式取得的。对于房屋所有权，主要说明房屋所有权人。,二、房地产实物状况描述,1）土地实物状况 （1）面积 （2）形状 （3）地形、地势：该宗土地与相邻土地、道路的高低关系，自然排水状况，被洪水淹没的可能性等。 （4）地基（地质）：地基的承载力和稳定性，地下水位和水质(包括地下水的成分和污染情况 （5）土壤：包括土壤是否受到过污染，是否为垃圾填埋场、化工厂原址 （6）土地开发程度 （7）其他,二、房地产实物状况描述,2）建筑物实物状况 （1）建筑规模：说明其面积、体积 面积有建筑面积、套内建筑面积、使用面积、居住面积、营业面积、可出租面积,套内建筑面积套内房屋使用面积 套内墙体面积 套内阳台建筑面积,成套建筑面积套内建筑面积 分摊的共有建筑面积,二、房地产实物状况描述,（2）层数和高度 （3）外观,二、房地产实物状况描述,（4）建筑结构 是指建筑物中由承重构件(基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等)组成的体系。,钢结构 钢筋混凝土结构 砖混结构 砖木结构 简易结构。,二、房地产实物状况描述,（5）设施、设备。包括给排水、卫生、供暖、通风、空调、燃气、 电力、照明、电梯、通信、防灾等系统和设备。 （6）装饰装修。粗分为毛坯、粗装修和精装修三类，具体需要了解外墙面、内墙面、顶棚、室内地面、门窗等部位的装饰装修标准和程度，所用材料或饰物的质量以及装饰装修工程施工质量等。 （7）防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照 （8）层高和室内净高 （9）空间布局。 （10）竣工日期 （11）维修养护情况及完损状况 （12）其他,三、房地产权益状况描述,1.土地权益状况 1）土地所有权：说明是国有土地还是集体土地。对于集体土地，说明土地所有权有谁行驶。 2）土地使用权：说明是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权及其权利人。说明是单独所有还是共有。 3）土地使用管制：说明是属于农用地还是属于建设用地、未利用地。 说明：对于房地产开发用地，还要说明规划设计条件 (1)土地用途；(2)容积率或建筑控制规模； (3)建筑高度； (4)建筑密度 ；(5)绿地率；(6)其他要求；,（4）土地利用现状：说明土地上有无建筑物、林木等土地附着物。 （5）出租或占用情况：说明有无出租或占用情行。 （6）其他权利设立情况：说明是否设立了抵押权、地役权等。 （7）其他特殊情况：详见教材P78,三、房地产权益状况描述,2.建筑物权益状况描述 1）房屋所有权状况 说明房屋所有权人； 说明房屋所有权是单独所有还是共有，建筑物区分所有权，是完全产权还是部分产权。对于共有的，说明是按份共有还是共同共有及共有人。对于按份共有的，说明每个共有人享有的份额。 2）出租或占用情况：说明有无出租、占用情行。对于已出租的，说明承租人、租赁期限、租金水平等。 3）其他权利设立情况：说明是否设立了抵押权、地役权等。 4）其他特殊情况：详见教材P79。 5）其他。例如物业管理情况，因为完善的物业管理是保持及提高房地产价值的一个重要因素。,四、房地产区位状况描述,1）位置 （1）坐落：除了说明具体地点，还应附上位置图。 （2）方位：说明估价对象在某个较大区域（如所在城市）中的方向和位置以及在某个较小区域（如所在住宅小区、十字路口）中的方向和位置。 （3）与相关场所的距离：说明估价对象与重要场所的远近。 （4）临街状况 （5）朝向：说明估价对象建筑物的正门或房间的窗户等正对着的方向。 （6）楼层：当估价对象为某栋房屋中的某层、某套时，说明其所在的楼层。,2）交通 （1）道路状况：说明附近有几条道路，到这些道路的距离，各条道路的路况，有无过路费过桥费及收费标准。 （2）出入可利用的交通工具：说明附近经过的公共交通数量，到公共交通站点的距离。 （3）交通管制情况：说明受步行街、单行道、限制某些车辆通行、限制通行时间、限制行车速度等影响的情况。 （4）停车方便程度和：说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等。 （5）交通收费情况,3）外部配套设施 （1）外部基础设施：说明道路、给水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施的完备程度。 （2）外部公共服务设施：说明一定距离内教育、医疗卫生、文化、体育、事业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等设施的完备程度。 4）周围环境 （1）自然环境：说明环境是否优美、整洁，又无污染及其程度，环境卫生状况。 （2）人文环境：说明估价对象所在地区的声誉、居民特征、治安状况、相邻房地产利用状况等。 （3）景观：例如，水景、山景。,历年真题,1、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为（ B ）万元。 A40 B400 C1800 D3600 2、某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元，则该地区“五通一平“的正常费用为（ D ）元/ A98 B102 C108 D116 3、某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100的住宅，单价为5000元/。若2008年当地同类住宅名义价格月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则2008年12月该套住宅的自然增值额为（ C ）元。 A4296.96 B5560.86 C5839.91 D30838.91,4、房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是（ D ）的结合体。 A实体、权益、区位 B实物、权益、区位 C实物、权利、位置 D实体、权益、位置 5.房地产供给有限特性的本质是(B ) A.土地的总量有限 B.房地产的不可移动性 C.房地产的独一无二性 D.房地产的价值量大 6下列经济活动中，不需要进行房地产估价的