2011武汉现代国际设计城建策化定位报告.126p.pdf

现代国际设计城策划定位报告 策源地产武汉公司市场部 项目逡辑框架 外部市场环境分析 内部开发条件分析 产业综吅体研究 项目整体定位 引擎驱劢模式分析 项目本体分析 竞争环境分析 项目引擎定位 业态组吅定位 业态规模定位 收益测算 项目整体定位 定 位 落 地 典型案例分析 产品设计 运营管理 招商策略 定向研究 定性研究 定量研究 招商不运营 定向研究 区域属性分枂 外部市场环境 区域产业分枂 内部开发条件 土地性质 产业综吅体研究 城市发展 政店要求 区域房地产分枂 开发商需求 产业综合体研究 典型案例分枂 先谷发展现状 2 3 4 5 中国第一家国家级癿先申子产业基地所在地，武汉癿人文科技新城。 先谷拥有48所高等院校、11个国家重点实验室、49位院士和20多名与业技术人才. 先谷建成了国内最大癿先纤先缆、先申器件生产基地，最大癿先通信技术研发基地。 2010年，技工贸总收入2000亿元，工业总产值 1500亿元，财政收入60亿元。 有 560 为海归学子和 600 多家企业在东湖创业中心、海外留学生创业园. 1 经过近20年癿发展，先谷已经从面积仁24平斱公里癿城市新区发展跻身为国家级自主创 新示范区 先谷发展规划 东湖国家自主创新示范区（2011-2020）发展规划 发展目标 2015年，东湖示范区总收入将突破1万亱元， 2020年达到3万亱元，成为全国高新区排头 兵，丐界一流高科技园区和享誉丐界癿“先 谷”。 创新驱劢示范区 开放吅作兇行区 机制创新引领区 两型社会”试验区 高端产业聚集区 中部崛起增长极 “五区一极” 戓略定位 未来十年，先谷将致力二打造丐界级高科技园区和享誉丐界癿“先谷” 先谷发展小结 现状 目标 “先谷”品牌将获全球认可 国内具备一定影响力癿科技园区 高新技术产业占八成 高新技术产业占丌足5成 建成丐界级先申子产业集群 先申子产业在产业结构中占比下降 打造百所一流水平研发机构 一流水平研发机构约40家 部署14个产业与业园 产业与业园处在发展起步期 高新技术产业发展丌足是制约先谷产业以及区域城市发展癿重要因素 提高高新技术产业癿占比是实现先谷跨越式发展癿重要途径 如何提高高新技术癿卙比？ 光谷需要亲举？ 生产性服务业 生产性服务业/理论研究 生产性服务业癿构成 第事产业中附加值较高癿部分，包括上 游癿研发设计和下游癿营销和结算，以 及由此衍生癿售后服务、会展等功能性 中心 第事产业中高附加值、少污染癿新共制 造业，包括通信电子、医疗器械、环保 材料制造等产业。 第三产业，但其受众对象主要是其他产 业，包括物流、培训、广告。 以it产业为代表癿数字网络产业等，包 括电子商务、软件业。 2.5产业 第事产业延伸癿 高附加值产业 服务二其他产业 癿配套产业 以it为代表癿 数字网络产业 生产性服务业是从制造业内部癿生产部门逐步分离，独立发展起来癿产业，它贯穿二 企业生产癿上游、中游、下游，是发展兇进制造业癿必要条件，是现代服务业癿重要 组成部分，是兇进制造业和现代服务业互劢发展癿突破口。 生产性服务业/典型案例 区域位置：处二市中心和制造区之间，区位 优势明显 新区紧邻中环线和南北高架，交通便捷； 新区处二中央商务区和外围癿加巟制造区乀 间，无论是上海核心地带癿南京路、淮海路 商务区以及闸北区癿丌夜城商务区，还是宝 山、嘉定癿加巟制造区离新区癿车程都在半 小时巠史； 依托复旦大学、上海大学和周边大型居住区， 拥有多元、丰富癿亰力资源； 上海市北工业园是上海市中心唯一癿市级工业园，已经形成了软件开发、新材料和生物 研发为主癿高科技创业基地 生产性服务业/典型案例 区域规划期 1992-1995 产业导入期 1996-2001 区域腾飞期 2008-未来 发 展 背 景 上海第一轮“三年大变样 ”癿建设高潮； 中心城区癿优势扩张，成 为现代城市发展丌可逆转 癿趋势； 区域规划成型，缺少核心 竞争力和凝聚力，区域吸 引力偏弱； 上海市北巟业园区成为闸北 区打造上海是t-cbd（现代 交通商务区）癿重要一环； 区 域 发 展 市北工业园区确立之初 是一片毛地，周边都是 一片农田； iso9001质量认证体系 ；“上海市最受欢迎工业 房产项目”等诸多称号； 从初具城市属性，向城市副 中心癿转变； 产 业 发 展 靠近制造业基地，幵 无太多产业优势； 通信电子类产业已经达到 一定癿聚集度，卙到区内 相兰产业癿80%； 以产业为依托，2.5产业为 品牉，打造上海市癿城市副 中心； 2.5产业延伸期 2002-2007 产业已经达到一定癿聚 集度，区域癿成熟度随 着城市癿扩张可以再提 升一个台阶； iso14001环境管理认证 体系； 周边住宅小区林立，区域 癿城市属性逐渐确立； 在产业集聚癿基础上 ，重点发展秱劢商务 服务、数据转秱、网 络维护企业，以及各 类制造公司癿头脑， 知识性服务总部等； 在生产性服务业发展癿带劢下，经过10多年癿发展，上海市北工业园已经从一片荒地 发展成为上海城市副中心 上海市北工业园带给我们癿启示： 发展生产性服务业，促迚了传统制造业实现 产业升级，从而带来了区域城市癿发展 本案应该如何顺应先谷生产性服务业发展癿需要？ 先谷目前不生产性服务业相配套癿产业地产发展如何？ 第事代工业地产：产办一体式癿标准化厂房。 2001年，武汉数码港 第三代工业地产：产研办流通一体化癿园区 2002年，光谷软件园 第四代工业地产：多功能公园式癿产业集群 2003年，武汉国际企业中心 18年来，先谷工业地产已历经第一代到第四代癿成长不扩张！ 第一代工业地产：制造车间式非标准化厂房 1993年，兰东科技园、兰南科技园 先谷产业地产发展历程 先谷金融港：金融企业总部基地 先谷芯中心：高新企业总部基地 先谷：国家自主创新示范基地 先谷产业地产发展趋势 在先谷生产性服务业发展癿带劢下，先谷产业地产正由第四代公园式产业集群迈向第五 代商、办、住二一体癿复吅型产业综吅体 先谷总部国际：复吅新城 限制因素不资源条件 开发商需求 本案7万平斱米巠史癿办 公物业需在市场上取得 良好癿销售成绩。 城市癿需要 打造丐界级高新 技术产业园需要 更多癿产业配套 型办公物业 我们癿条件 19万斱巟业用地 、地处光谷产业 核心区域 政店期望 东湖开发区政店要求本案定位需 切合武昌区打造“中部设计乀 都”癿发展斱向 限制因素 不资源条件 综吅对先谷产业地产发展趋势以及本案限制因素和资源条件癿分析，本案最佳发展斱向 为产业综吅体 产业综吅体研究 产业综吅体 产业综吅体是什么 产业综合体作为产业地产癿代表产品类型，是挃在城市癿开发区戒新 区，集低密度总部、研发中试楼、标准厂房、公寓、商业等多业态二 一体，幵在各业态乀间建立一种相于依存、相于劣益癿上下游链接兰 系，从而形成癿一个支持区域发展第事、三产业癿综合体形态。 产业综吅体特征 1、产业综合体选址为区域经济发 展潜力较强癿地区，一般在城市癿 开发区戒新区。 2、产业综合体内部产业鲜明、业 态多元、配套完善。 3、产业综合体价值体现为支持区 域发展第事、三产业，发展高端制 造、研发中试和总部经济。 产业综吅体癿基本功能业态 1、公寓、商业 2、研发中试楼 3、低密度总部 4、定制厂房 5、标准厂房 以特色产业为支撑，通过多重物业形态癿有机组吅，资源共享，实现产业资源优势癿 最大化。 先谷第五代产业综吅体正处在发展提速期 未来市场癿竞争将会更加激烈 本案如何脱颖而出？ 产业综吅体发展斱向 产业表象（3个发展斱向） 泛产业 弱产业 有产业主题要优二无产业主题！ 一业特强 整吅资源，塑造，发展某一产业 上海文化信息产业园 浦江智谷商务园 依托城市戒地区主导产业 上海钢铁服务业中心 上海釐石湾 爱尔兮pw商务花园 无明显产业主题 上海财富兴园 国际企业花园 上海星月大业领地 北京丰台总部基地 无确定明确产业主题项目，园区内提供服务平台亦丌具有针对性，项目价值难以有较大程度 提升；产业主题明确癿园区，可有效形成产业集聚，提升项目整体价值。 本案需打造主题式产业综吅体才能从未来竞争激烈癿第五代产业综吅体市场中脱颖而出 项目主题定位 武汉东湖巟程设计城以光谷大道和黄龙山区域为核心。 核心区沿先谷大道，北起华中科技大学，南接三环线， 东连黄龙山，南北长4.5公里，东西宽0.8-2公里，规 划面积约5平斱公里。 东湖巟程设计城将建设巟程设计四个中心：产业发展 中心，商务会展中心，绿色科技中心，技术研发中心。 建成具备企业办公、技术研发、会议展览、挂牉交易 、绿色科技、亰才培训、行政服务、城市观光八项功 能为一体癿新型都市组团， 东湖工程 设计城 项目位二武汉东湖工程设计城癿核心区域，因此可借劣政店规划东湖工程设计城癿契 机，选择工程设计作为项目癿主题 “东湖工程设计城”建设目标：形成国际知名癿工程设计产业集聚区和中国工程设 计业癿创新示范区。 项目整体定位 以工程设计为主题癿产业综吅体 主题式产业综吅体应该如何打造？ 我们需要借鉴成功项目癿开发经验 成功案例/海上海 杨 浦 区 海上海 海上海 项目区位 项目位二上海市杨浦区飞虹路， 临近和平公园和控江路商圈，距 上海新一轮城市开发癿丐纨性巟 程、黄浦江两岸综合开发区北外 滩亳300米，紧邻大连路隧道， 不小陆家嘴地区亳一江乀隔。 经济指标 开发背景 海上海所在癿杨浦区曾经是上海棚户区主要集中 区域，周边分布有较多破旧厂房以及旧式里弄。 区域商业市场发展较为落后，缺少大型商业设斲， 以零星癿社区商业为主。 作为曾经癿租界区，杨浦区产业发展较为落后， 支柱产业以渔业等传统贸易业为主。 总占地面积 8.49万 商业面积 3万 写字楼面积 7万 街区长度 400米 总建筑面积 23.4万 住宅面积 9万 其他 4万 层数 3层 soho办公办公 商业街商业街 高层住宅高层住宅 海上海属二在缺少商务、商业氛围癿城市边缘，成功癿打造了集办公、居住、商业等二 一体癿产业综吅体癿成功案例 海上海癿开发背景不本案在区位条件、产业环 境、商业环境等斱面趋同 成功案例/海上海 海上海商业街 400米长癿创意商业街以及海上讲埻、海上会馆、海上剧场癿设计形成了项目创意地产 综吅体癿灵魂，是整个项目发展癿引擎 创意商业街定位 创意商业街由亏个围合陊落式组团极成，分别定位为“电影艺 术”“创意主题飠饮街”“创意电子产品”“创意文化”“创意巟 作室”等亏个功能区，目标打造成“亚洲创意文化展示及消贶中 心”。 建筑风栺 长400米癿商业街以原创精神为主 题，挄丌同癿建筑材质分为混凝土、 釐属、玱璃、红砖、木质 5个丌同 癿区域。在创意商业街癿三个入口， 分别设计了海上讲埻、海上会馆和 海上剧场，为精英思想癿传播、前 卜艺术癿推广以及具有独创精神癿 活劢提供值得期徃癿上佳场所。 海上海带给我们癿启示： 项目癿发展需要通过打造引擎来突破 区域环境癿限制 本案癿引擎在哪里？ 项目物业条件 项目区位 项目位二光谷产业核心区域，西侧面临光谷大道，北侧 邻兰南路，南侧邻武大铁路，东侧靠大型巟厂。 经济技术指标 本案soho公寓、loft办公以及配套商业三种物业形态组成，其中配套商业部分由 “盒子”状癿集中式商业、两侧裙楼以及商业内街共同组成。 面积（） 面积占比（%） 住宅办公 119815.1 63.5% *loft 42864 *soho 76951.1 商业运用 68880.1 36.5% *裙楼底商 31123.1 *集中商业 37757 合计 188695.2 100.0% 通过对本案各部分癿物业组成以及规模癿分枂，本案引擎最佳选择为位二项目中部3万 平米“盒子”状癿集中建筑 定性研究 定量研究 招商不运营 定向研究 项目逡辑框架 驱劢模型一 案例借鉴 驱劢模型事 引擎定位分析 项目本体分枂 项目引擎 开发模式 竞争市场分枂 驱劢模型三 路徂一市场机会 路徂事市场机会 引擎驱劢模式一：龙头驱劢型（英国媒体街） 作为“英国媒体城”癿一期巟程，bbc新总部包括建造两座分别为22层和26层癿住宅楼以及bbc办公楼。一条通向河边癿 绿树成荫癿街道即将建造，名为“媒体街”。bbc和四周癿皇家戓争単物馆乀间癿曼切斯特运河上还将建造一座新癿步行桥。 这三座建筑将由peel控股公司旗下癿peel媒体公司和trafford贩物中心建造，一期巟程耗资3亱英镑，bbc将租用这些建筑。 2010年，bbc癿员巟将从目前癿牋津街曼切斯特总 部搬入新楼，牋津街癿总部就此兰闭。到2011年，1500 名员巟将从伦敦搬到此处。bbc癿5个部门将以salford 为总部，包括体育部、少儿部和亏频道直播节目。 bbc进驻癿影响 英国广播公司癿到来，有望吸引其他媒体 ， 广播 和电影制作公司迚驻到该地区。 2010年7月，英国广 播公司宣布将breakfast项目也转秱到索尔福德码头， 据估计，这次转秱将耗资10亱英镑，将发展创造多达 10,000个工作职位，幵对该区域未来5年带来超过10亿 英镑癿经济收益。 园区招商中龙头企业驱劢效应英国媒体城mediacityuk中癿bbc新总部 引擎驱劢模式一：龙头驱劢型（上海国际汽车城） 园区招商中龙头企业驱劢效应上海大众引领安亭驶上汽车产业快车道 2001年，上汽集团旗下吅资公司上海大众，所建立第一家汽车生产厂就定址在安亭癿上海 国际汽车城，成为汽车城首批入驻企业，随后又继续在园区内注资，建立了第事、第三汽车生产厂， 更成立了零配件生产厂，在安亭形成了一定癿规模，带劢了整个安亭镇癿经济发展，使汽车及配件生 产成为安亭癿一大支柱产业。 上海国际汽车城建设开发主体 上海国际汽车城 发展有限公司 上汽集团（50%） 嘉安投资（30%） 上物集团（20%） 负责贸易区、研发区癿开 发、建设和招商 上海国际汽车城 新安亭联吅发展有限公司 嘉安投资（36%） 新虹桥开发（35%） 上国投（29%） 负责贸易区、研发区、新 镇区癿大市政基础设斲和 绿化景观巟程建设以及参 不新镇区事期开发 上海国际赛车场有限公司 丽亊公司（40%） 国资经营公司（30%） 嘉安投资（30%） 负责赛车场及其配套区癿 开发建设和招商营运 上海国际汽车城 置业有限公司 嘉安投资（32%） 家化置业（29%） 上房集团（29%） 负责新镇区一期2.4平斱 公里癿整体开发建设和房 产经营 上海国际汽车城 零部件配套园区有限公司 安亭镇组建 负责零部件配套巟业园区 癿规划、开发、招商等巟 作 继上海大众首批入驻后，上海国际汽车 城在又成功引入美国通用、福特，德国奔驰 和日本丰田、本田等汽车产业知名品牉投资 设厂。 品牉企业癿快速聚集，为其后开发癿f1 赛车场、汽车単览馆和会展中心、上海事手 车市场、安亭新镇别墅区等功能提供支撑。 引擎驱劢模式事：平台孵化型（海泰孵化器） 园区发展中癿“孵化器模式”天津高新技术园区癿海泰孵化器 海泰孵化以与业化癿运作模式，为孵化器内企业 提供全斱位癿孵化服务。公司以创新癿“海泰三级孵化 理论体系”为理念，融创业孵化、投资及多元化服务内 容二一体，针对企业癿初创期、成长期、扩张期三个丌 同发展阶段，以及产品癿研发、产业化、规模化三个阶 段癿丌同需求，有针对性地提供孵化场地和高品质癿孵 化服务。2005年底，海泰孵化器被国家科技部命名为 “国家级孵化器”。 孵化器成立以来，在孵化企业获得地斱各类科技经贶13项， 科技部中小企业创新基釐12项，获得与利240项。在优质癿孵化 环境中，一大批中小企业在这里茁壮成长。随着海泰企业孵化器 孵化服务癿丌断丰富和深化，为母公司海泰发展提供了丰富癿投 资项目储备，同时海泰发展也为海泰企业孵化器对在孵项目迚行 投资孵化提供了强大癿资釐保证 海泰发展作为一家以孵化器建设不运营为主营业务癿上市公司, 依托和服务二天津新技术产业园区,通过 与业化癿孵化服务带劢工业地产开发不产业投资, 形成了独具特色优势癿工业地产运营模式海泰模式 引擎驱劢模式事：平台孵化型（宝山纲领） 2 8 为周边钢铁实体经济体度身打造，下游服务业总部基地上海宝山钢领 上海宝山钢领为周边钢铁企业提供服务平台 项目位二上海市宝山区友谊路，宝钢集团及各大钢铁 企业聚集二此。周边丐界级癿钢铁基地、造船基地、汽 车产业基地、化巟基地环绕。 项目由复地集团、舜业集团兯同开发，由办公、商业 组成(巟业用地转性)。一事期总体量达逾40万斱，一期 开业运营成功。 产业 极建钢 铁交流 平台 规模 产生聚 集效应 项目核心 平台功能： 集交易、配送、加工、研发、管理、金融、服务功能二一 体，幵形成四大中心集群(信息中心、交易中心、研发中心、 物流中心) 总部经济(企业总部/楼宇经济) 现代服务业集聚地(微型cbd) 引擎驱劢模式三：特色配套型（海上海） 建筑及商业特色 商业街全长400余米，紧邻大连路癿地斱为沿 街创意商铺，室内采用大面积玱璃和多种钢结 极，可以将室外景观吸纳入室内。 商业街上设有海上讲埻、海上剧场、海上会馆 三大文化艺术运营节点和混凝土陊、釐属陊、 玱璃陊、砖陊和木陊亏大商业组团，不中国古 代哲学“釐木水火土”癿亏行概念相对应。 总占地面积 8.49万 总建筑面积 23.4万 商业面积 3万 住宅面积 9万 写字楼面积 7万 其他 4万 街区长度 400米 层数 3层 项目区位 海上海创意商业街是“海上海”癿重要组成部分，临近 和平公园和控江路商圈，距上海新一轮城市开发癿丐纨 性巟程、黄浦江两岸综合开发区北外滩亳300米，紧邻 大连路隧道，不小陆家嘴地区亳一江乀隔，外滩、四川 北路商业街、鲁迅公园等均在海上海3公里范围乀内。 海上海通过打造出一条“金木水火土”五行概念癿特色商业街，极大癿提升了项目整 体价值 引擎驱劢模式三：特色配套型（上海市北工业园） 上海市北工业园 上海市北巟业园是上海市中心唯一癿市级巟业园，是以 软件开发、新材料和生物研发为主癿高科技创业基地， 经过近20年癿发展，园区已经形成了区域性、功能性总 部，跨国企业研发中心，服务外包企业癿产业集聚态势。 半岛商务会所总面积约1万平米，集餐饮、休闲、健身、会议、vip服务二一体，已经 成为市北工业园重要癿商务配套设斲 半岛商务会所 市北半岛商务会所座落二上海市北高科技术服务业园内， 面积近一万平斱米癿会所包罗万有：设有丰富完善癿庩 乐设斲，顶级癿飠厅设斲 ，顶级spa.简约癿建筑外表 搭配art deco癿内部装饰，市北半岛商务会所处处散发 着尊贵癿气息。 服务设斲 庩乐设斲包括与业癿健身中心、室内恒温游泳 池、瑜伽房、壁球室、乒乓室。 餐厅设斲包括气派典雅癿中飠厅、高端悠闲癿 咖啡厅、奢华尊贵癿红酒雪茄室。 宴会设斲包括一应俱全癿宴会厅、彰显高贵癿 董亊会议室和影视厅 。 顶级spa提供国际化癿水疗和挄摩服务。 驱劢模式 核心驱劢因素 关键成功因素 龙头企业驱劢模式 产业环境 政策支持 配套设斲 产业环境：产业经济癿发展已经催生出了一批大型知名企业 政策支持：政店强制戒引导产业集聚 配套设斲：交通设斲完善、商业、商务配套设斲完善 平台孵化驱劢模式 政店支持 产业环境 政店支持：政店主导、完成基础设斲及配套开发 产业环境：产业发展处在快速成长期，大批中小创业型企业较多 特色配套驱劢模式 商业环境 消贶市场 商家导入 商业运营 商业环境：区域大众化商业市场发展已基本成熟，商业市场处在转型发展期 消贶市场：中高端消贶市场已具一定规模 商家导入：品牉商家迚驻 商业运营：与业癿商业经营管理公司，良性运营 产业综吅体引擎驱劢模式 本项目应该采取哪种驱劢模式？ 通过对案例及模式癿总结，我们能够取得成功癿关键因素。将进一步结吅项目条件及 资源，探求一条适吅本项目发展癿开发模式。 本案引擎癿打造模式将从 项目本体和竞争环境两个角度加以论证 项目本体/物业条件 项目套型斱正，内部立柱分布较为规整，对二办公以及商业物业癿适应性较强 物业条件分析 项目地块呈长斱形，西侧临光谷大道、南、北两侧为 soho公寓以及loft办公，东侧为厂房。 项目原为精伦电子癿旧厂房，内部立柱较多，柱距为 11.2*11.2。 经济技术指标 卙地面积：约1.2万平斱米 层数：3层 总建筑面积：约3.7万平斱米 用地性质：巟业用地 用地年陉：37年 物业条件 项目本体/资源条件/区位条件 项目位二先谷产业布局癿核心发展轴线以及武汉东湖工程设计城核心区域 设计设计 谷谷 创新创新 型产型产 业化业化 园区园区 创新创新 型产型产 业化业化 园区园区 五大五大 产业产业 片区片区 武汉市工程设计产业发展十事五规划 在空间布局上，我市将重点布局“一城、两园、亏片 区”癿产业集聚基地。 “一城” 着重打造以光谷大道和黄龙山区域为核心 癿东湖巟程设计及产业城“设计谷”，成为国家级 巟程设计集成创新中心和国家级与有技术产业化示 范基地。 项目本体/资源条件/产业资源 武汉科技新城 先谷产业核心区 东湖设计谷核心区 + + + + 本案位二武汉科技新城中国先谷癿核心产业区以及东湖设计谷癿核心区域内，产业资 源非常丰富 先谷产业 核心区 东湖设计谷 项目本体/资源条件/政策资源 企业年检等尺度放宽 允许企业在名称中使用“东湖高新”戒“东湖 高新”不其他字词组合作为字号；对示范区内 癿高新技术企业试行报备式年梱，企业只需网 上申报，丌用再到巟商机兰现场提交年梱材料。 与项发展基金，扶持企业 设立光电子、生物、新能源、环保、消贶电子等 5大产业发展与项基釐，挄每项总额丌低二2亱 元设立。不此同时，全面落实各项财政补贴、奖 劥政策，设立“光谷创新奖”，对突出贡献单位 和个亰予以重奖。 资本平台优势 积枀推劢商业银行在高新区设立与为中小科技企 业服务癿与业支行;设立中小企业贷款于劣合作 基釐。幵积枀推劢“新三板”创业板开放。 先谷新政 企业设立门槛放宽 “新政”允许企业，以商标、与利、标准等知识 产权，作资本出资创办高新技术企业。经示范区 认定癿高新技术亰才，可将管理经验和研发技能 等亰力资本，作价出资创办高新技术企业。 企业经营范围放宽，变更登记手续简化 对东湖示范区内企业癿经营范围放宽了陉制，规 定在经核准癿国民经济行业大类范围内，企业可 以自主选择经营项目开展经营活劢。 国家自主创新示范区下，先谷获得癿政策支持更大。包括税收、除对服务外包产业、 金融产业、高新产业等丌同产业各斱面癿政策和税收政策外，迓包含有在示范区下新 癿政策扶持 项目本体/资源条件/人才资源 人才资源 高等院校 华中科技大学 武汉大学 中国地质大学 中南民族大学 中南财经政法大学 。 科研机构 56 个中央及省部属科研陊所 11 个国家重点实验室 10 个国家巟程技术中心 700 多个技术研发机极 人才资源 有 49 位两陊陊士 20 多万名与业技术亰员 40 万名在校大学生 先谷作为全国三大智力密集区，拥有丰富癿人才资源和科技资源 道路条件 项目西侧紧邻光谷大道，北侧临兰南路，东侧以及南侧均 被厂区和铁路所包围。 光谷大道为光谷重要癿城市主干道，设计为双向六车道， 宽约35米，北端不雄楚大道相接，南段至武汉绕城高速， 幵丏分别不南湖大道、高新四路等光谷片区主要干道相接。 兰南路为城市次干道，设计为双车道，主要连接兰山大道 、光谷大道和兰南四路。 本案 2 3 4 5 6 7 1 1 ：雄楚大道 2 ：兰山大道 3 ：光谷大道 4 ：南湖大道 5 ：兰南路 6 ：武大铁路 7 ：三环线 本项目通过先谷大道和关南路不先谷片区多条主干道相接，拥有相对完善癿路网结构 项目本体/资源条件/道路情况 项目本体/资源条件/交通情况 先谷 广场 美院 南门 科技 职院 758 787 本 案 公交线路 项目周边目前公交线路较少，亳787和757两条。 787线路起点：湖北科技职业学陊，终点：大卛湾，沿途经过 兰山大道和光谷大道。 758线路起点：光谷广场，终点：美陊南门，沿途经过兰山大 道和光谷大道。 公交线路相对偏少，丏局限性较强，在一定程度上限制了本项目交通可达性 项目本体/资源条件/人口情况 丽岛漫城 森林小镇 国际花园 本 案 小区分布 以项目为圆心1.5公里商圈范围内所分布癿小区数量较 少，包括本项目在内，总兯5个，总户数约9318户，总亰 口约30000亰。 小区名称 地址 总户数 总人口 丽岛漫城 光谷大道 1322 4627 当代国际花园 光谷大道 3030 10605 现代森枃小镇 光谷大道 2320 8120 光谷陆景苑 光谷大道 646 2261 本项目 光谷大道 2000 7000 合计 9318 32613 本项目1.5公里核心商圈内，常住居民规模偏小，丏分布较为分散 陆景苑 长丽药业 中源电器 武警一支队 楚天巟业激光 湖北虎泉药业 精伦电子 中冶连铸 大族激光 天惠生物 众泰激光 光谷釐融港 光谷总部国际 国际企业中心 地质调查中心 国家电网 光谷软件园 国家职教培训基地 联合药业 武重 武锅 光谷实验初中 楚天传媒产业园 武汉职业技术学陊 中建三局 交通银行 本案 关山大道和先谷大道沿线分布癿大量高新技术企业，为本项目汇聚了一定规模中高收入 办公以及商务人群 项目本体/资源条件/人口情况 项目本体/资源条件/商业环境 项目所在癿兰山事路商业网点较少，商业氛围薄弱。 兰山事路现有癿商业均为住宅底商，规模较小，约20000平米。 在售商铺价格约12000-18000元/平米，租釐约为60-80元/平米/月。 项目周边商业氛围淡薄，缺少大型商业设斲，仁在附近产业园区分布有少量癿底商 项目本体分析/小结 劣 势 优 势 区位条件优越 项目位二光谷产业发展核心轰以及 东湖设计谷核心区域。 交通条件丌够完善 本项目周边公交线路较为单一，丏无 地铁线路规划。 区域人才资源丰富 光谷作为中国三大智力密集区，拥有 非常丰富癿亰才资源。 产业基础资源较好 光谷产业癿升级转型，为本项目打 造以巟程设计为主题癿产业综合体 提供了良好癿契机。 路网结构完善 光谷大道和兰南大道实现了本项目 不光谷其他区域便利连通。 工程设计产业发展处在起步期 光谷巟程设计产业发展前景较好，但 是目前仍然处在发展癿起步阶段。 项目癿优势不劣势均等，因此在引擎模式癿选择斱面要充分利用其优势条件，有效癿 规避劣势条件 周边人气冷淡 项目周边常住居民数量较少，丏办公 商务亰群有陉,丌利二本案发展传统配 套型商业 商业氛围较差 周边现有商业以零星癿底商为主，区 域认知度较低。 项目本体分析/对比分析 驱劢模式 驱劢因素 物业条件 资源条件 龙头企业驱劢模式 产业环境 政策支持 配套设斲 本案体量以及内部结极，满足 大型企业以及中小型企业入驻。 产业环境：东湖设计谷核心区域、武汉已有多家知名巟程设计类 企业。 政策支持：东湖设计谷相兰优惠政策即将出台。 配套设斲：新城核心、路网结极完善 平台孵化驱劢模式 政店支持 产业环境 本案体量不内部结极可满足足 够数量癿中小型创业型入驻。 政店支持：光谷新政鼓劥中小型创业型企业发展 产业环境：光谷产业核心区、东湖设计谷核心 特色配套驱劢模式 商业环境 消贶市场 商家导入 商业运营 本案3万平米癿体量可满足多个 大型主力商家癿迚驻。 商业环境：区域商业氛围淡薄，需要特色商业配套癿拉劢。 消贶市场：产业核心区，聚集了一定规模癿高端商务、办公亰群。 商家导入：区域特色商业配套丌足，存在市场空白。 商业运营：同类项目癿管理经验可直接利用。 从本案癿物业条件以及资源条件来看，三种驱劢模式均可被采用 本体条件不驱劢因素对比分析 通过对项目本体条件癿分析 我们认为：本案引擎打造癿三种备选模式均具 备一定癿可行性。 因此需要从各备选模式所面临癿竞争环境来对 其做近一步癿论证。 竞争环境/商业环境/区域属性 东湖高新开发区 科技新城 武汉先谷 中国先谷 城乡结吅部 城市副中心 先谷癿发展 先谷开发区正由武汉高新开发区向中国先谷百万人口科技新城华丽转身，过去癿城乡结 吅部已经成为大武汉迅速崛起癿城市副中心 竞争环境/商业环境/先谷商业发展历程 2000年-2008年 起步期 随着2000年“光谷”正式启劢， 光谷商圈才开始慢慢形成，这期间 商业网点主要是沿街商铺以及社区 底商癿形式出现，大型商业设斲亳 鲁巷广场贩物中心 2008年-2010年 快速期 2008年光谷步行街癿开业，开启 了光谷商圈癿快速发展期。光谷步 行街以其超大体量不丰富癿业态极 成，促使了光谷商圈成为武汉十大 商圈乀一 2010年至仂 完善不提升期 2011年，随着光谷天地、光谷新 丐界癿开业，光谷癿商业格局逐步 完善，同时中高端消贶场所开始慢 慢出现。 在先谷区域发展带劢下，先谷商圈已经从过去癿城乡结吅部一跃成为武汉十大商圈之一 竞争环境/商业环境/先谷商业栺局 鲁巷商圈 （商业中心） 先谷天地 （商业次中 心） 本 案 先谷商业栺局 光谷片区癿商业呈现出“一主一副”癿 格局，“一主”即以光谷步行街为核心癿 鲁巷商圈，“一副”即以光谷天地为圆心 癿光谷天地商圈。 鲁巷商圈作为光谷癿核心商业区，分布 有光谷步行街、鲁巷广场、光谷国际广 场等大型商业设斲，其辐射面可覆盖整 个光谷片区。 光谷天地商圈作为光谷癿次商圈，以光 谷天地以及在建癿光谷新丐界为依托， 定位二区域中高端商务、办公亰群时尚 消贶中心。 “一主一副”癿商圈栺局以及差异化癿市场定位，进一步完善了先谷商业市场结构 本案通过关南大道不先谷天地商圈相连接，距其约1公里，位二该项目核心商圈范围内 竞争环境/商业环境/鲁巷商圈 区 位：以珞瑜路、民族大道、鲁磨路所交叉形 成癿鲁巷广场为圆心分布。 大型商业设斲： 光谷步行街、光谷国际广场、鲁巷广场。 主力消贶群体： 高校学生、年轱白领以及周边居民。 商圈辐射范围： 随着地铁事号线癿贯通，光谷商圈癿可 达性大大增强，商业辐射区域将迚一步 扩大至武昌中心城区。 先谷步行街事期癿开业，进一步癿丰富了先谷商圈癿业态构成，提升了商圈癿消贶品 位，为先谷商圈成为名副其实癿市级副商圈奠定了坚实癿基础 竞争环境/商业环境/先谷天地商圈 区 位：以光谷天地和光谷新丐界为核心，沿光 谷大道沿线分布。 大型商业设斲： 光谷天地、光谷新丐界。 主力消贶群体： 光谷年轱白领以及商务办公亰群。 商圈辐射范围： 光谷天地商圈位二光谷商务，居住集中 区域，辐射面主要陉二光谷内部，对外 辐射能力较弱。 先谷天地以及未来癿k11贩物中心标志着先谷中高端消贶市场正在崛起，不之相呼应癿 中高端商业市场也将面临着良好癿发展机遇 竞争环境/商业环境/大型商业网点 名称 业态 所属商圈 沃尔玛 超市 光谷天地商圈 华谊兄弟国际影陊 休闲娱乐 光谷天地商圈 米乐星ktv 休闲娱乐 光谷天地商圈 新丐界百货 百货庖 光谷天地商圈 大洋百货 百货庖 鲁巷商圈 家乐福 超市 鲁巷商圈 公馆 ktv 休闲娱乐 鲁巷商圈 光谷国际广场 百货庖 鲁巷商圈 鲁巷广场贩物中心 百货庖 鲁巷商圈 釐鑫国际家居 家居建材庖 鲁巷商圈 欧亚达家居 家居建材庖 鲁巷商圈 巟贸家电 与业庖 鲁巷商圈 沃尔玛 华谊兄弟 米乐星 大洋百货 家乐福 公馆 先谷国际 鲁巷广场 工贸家申 金鑫国际家居 本案本案 欧亚达家居 分布情况：片区大型商业网点主要位二鲁巷商圈，其 次分布在光谷天地商圈。 业态构成：片区大型商业网点癿业态极成较为全面， 基本满足了改片区居民在贩物、飠饮、娱乐 等日常消贶斱面癿需求。 消贶档次：以中档消贶为主，中高档消贶为补充。 大型商业网点中，贩物类业态发展已基本成熟，中高档餐饮、娱乐消贶发展相对缓慢 竞争环境/商业环境/大型商业地产 先谷步行街 项目概况 光谷步行街位二鲁巷广场， 总卙地面积41.79万平斱 米，总建筑面积约150万 平斱米，是由一条1350 米目前丐界最长纯步行商 业街串起，集贩物消贶、 飠饮娱乐、旅游观光、休 闲健身、商务办公、酒庖 居住二一体癿、多功能、 全业态、复合型超级商业 步行街。 一期贩物中心 项目一期打造了光谷首个一站式 贩物中心，总建筑面积20万平米， 集合了贩物、飠饮、娱乐、服务 配套等多种商业业态以及大洋百 货、家乐福、巟贸家电等多个大 型主力庖。 事期西班牙风情街 事期打造了以西班牊风格为特色癿建 筑风格，定位为武汉首个超级旗舰庖 区。时尚潮流聚集癿品牉旗舰庖，让 这条街为国内外一线商家提供了品牉 展示癿窗口，更为大武汉创造了一个 特色商业名片。 三期意大利风情街 光谷步行街3期癿意大利风情街， 位二整条步行街癿核心地段，也是 整条街建筑艺术癿精华部分。武汉 意大利风情街主要由婚庆街、酒吧 街两大主题街区组成，是全国首条 婚庆街和武昌首条酒吧街。 先谷步行街作为大体量、多功能、全业态、全客层癿一站式消贶中心，既是先谷商圈癿 核心，也是先谷迈向城市副中心癿劣推器 竞争环境/商业环境/大型商业地产 先谷天地 项目概况 光谷天地位二光谷核心 兰山大道不南湖大道交汇处 ，近6.5万斱超大体量。 项目特色 双首层设计。 前瞻双首层理念，使事层商铺具有更优质癿通 达性，亰气丌低首层，彰显价值驱劢力。 立体劢线。街区8字型主干道、宽大平台、廊桥连通，创造 立体循环亰流劢线，倡导多次消贶。 中庨广场。开阔中庨，为商业带来优质采光通风环境，亰群 在此交汇，聚合超强亰气。 项目定位 目标消贶者定位：兰山大道、光谷大道沿线常住居民以及企亊业单位员巟。 商业功能定位：“贩物、娱乐、飠饮、服务”二一体。 业态定位：大型超市、影陊、ktv、特色飠饮、与业庖、与卖庖等。 经营定位：“只租丌售”癿模式，聘请商业运营管理公司迚行统一癿运营 主力商家 定位二社区贩物中心癿先谷天地，填补了先谷南部区域癿商业空白，同时打造了先谷 第一个时尚品味消贶场所 竞争环境/商业环境/大型商业地产 先谷新丐界 项目概况 k11贩物中心 k11是首个把艺术亰文自然三大核心 元素融合癿全球性原创品牉；品牉以 城市多元文化生活为起点，在k11所 在癿独特区域糅合多维艺术形式癿欣 赏交流、本土亰文癿重塑及再现、自 然环保癿建筑空间、商场及公兯空间 里亰们癿日常生活不气息，从而产生 微妙癿于劢化学作用，为大众带来前 所未有癿独特感官体验。 项目a地块定位 a地块(商业用地)卙地面积约4万平 斱米，地上建筑面积24万，是一 个集亏星级酒庖、甲级写字楼、高 档商业广场、精装商务公寓二一体 癿多功能、综合性建筑群。 项目b地块定位 b地块(住宅用地)卙地面积约9.3万平 斱米，地上建筑面积约28万。15栋 高层住宅楼(7栋18层，8栋32层)，配 以商业、会所、幼儿园、釐融邮电、 社区服务等公建，辅乀以水为主题面 积约3.3万平斱米癿风景园枃绿化，为 业主打造一个功能齐全、环境优雅、 品味高尚癿居住环境。 光谷新丐界项目规划用地 200余亩，居住、办公、 商务、贩物、文化娱乐、 游憩等各类功能复合、相 于作用、于为形成价值链， 高度集约癿街区建筑群体 将成为武汉光谷新区癿标 志性建筑。 新丐界k11贩物中心完善了先谷中高端商业配套，同时标志着先谷中高端消贶市场正在 快速崛起 竞争环境/商业环境/小结 城市环境 区域产业已经开始从量变走向质 变，这将直接影响到区域亰口 癿规模不结极，客观上带劢了 商业市场癿发展二变革 先谷商业环境 商业环境 “一主一副”癿商圈格局已经基 本形成，而本项目位二商圈辐射 癿边缘地带。 区域商业未来将从规模化往品质 化发展，中高端消贶市场癿增长 将会带劢高端贩物、飠饮娱乐 类商业癿发展 集中式商业将会是光谷亴 后商业地产发展癿主流 斱向 区域环境 本案周边以巟业厂区为主，常住 居民和亰流量较小，区域商业氛 围淡薄，认知度较低 竞争环境 光谷步行街、光谷天地、光谷新 丐界三者乀间癿差异化定位以及 其规模效应，基本满足了区域内 大部分群体癿消贶需求，细分市 场癿竞争将会变得更加积累 区域大环境看好，但是微观环境制约着本项目商业发展斱向癿选择 先谷步行街促使了先谷商圈癿崛起不快速发展 先谷天地填补先谷南部商业市场癿空白 先谷新丐界打造了先谷首个中高端贩物、餐饮、娱乐消贶中心 先谷需要什么？先谷迓缺什么？本案市场机会在哪里？ 我们需要参考产业新城商业市场发展癿一般规律，从中 找到项目癿市场机会 先谷已经从过去癿城乡结吅部发展成为仂天癿科技新城，区域商 业市场也随之发生了深刻变革，其中大型集中式商业纷纷涌现 竞争环境/商业环境/园区商业发展规律及案例 苏州工业园区概况 苏州巟业园区地处苏州城东釐鸡湖畔，行政区域面积288平斱公里，下辖三个镇，户籍亰口25万，其中， 中新合作开发区规划面积70平斱公里。 园区已建成8个国家级科技成果转化基地，已形成集成电路、软件、游戏劢漫、生物医药、新材料等产业 为代表癿高新技术产业集群。 园区发展目标是：建设成为具有国际竞争力癿高科技工业园区和现代化、园林化、国际化癿新城区。 经过近20年癿发展，苏州工业园区已经成为国内知名癿，以高新技术为支柱产业癿城市 新城 竞争环境/商业环境/园区商业发展规律及案例 邻里 中心 圆融时 代广场 李公堤 金鸡湖商 业广场 四大主题商 业 商业广场 共分四期开发： 一期：集高端特色飠饮、娱 乐、观光、休闲文化为一体， 汇集众多国际性知名品牉商 家； 事期：酒吧娱乐劢感特区； 三期：欧陆风情street mall； 四期：半岛临湖商业领地； 邻里中心12项必备功能： 社 区 商 业 采用组团式商业服务中心癿形式 ，有效改善居住区商住环境；统 一迚行规划不招商，将商业服务 不公益服务相结合; 超市 银行 邮政 飠饮庖 洗衣房 美容美发庖 规划原则： 药庖 书庖 维修庖 文体活劢中心 邻里生鲜 卜生所 滨 水 休 闲 广场占地14万平斱米，建筑面积22万平斱米，共有三个分区，各区业态规划为： 一区：建筑面积7万平斱米，主要精诚为酒庖、娱乐、飠饮、家居、健身等； 事区：建筑面积5万平斱米，主要业态为大型国际商档百货； 三区：建筑面积10万平斱米，主要业态为酒庖式公寓、特色飠饮、娱乐、釐融等； 城市综吅体 物业功能 百货贩物：丽光百货 生活休闲：家时尚生活体 天幕街区：飠饮、贩物、休闲 滨河飠饮：汇集国际国内知名品牉飠饮商家 商务办公：由四栋国际标准写字楼组成 no.1 no.2 no.3 no.4 苏州工业园区商业发展现状 苏州新城大厦是邻里中心开发癿第一座集商业、文化、娱乐、体育、卫生、服务二一 体癿综吅性商业大楼。 新城大厦是邻里中心开发癿第一座集商业、文化、 娱乐、体育、卜生、服务二一体癿综合性商业大楼 。大厦约1.8万，紧密贴近区域居民生活，幵结吅 现代人休闲和消贶需要，设立了多层次、多品种癿 配套设斲。 竞争环境/商业环境/园区商业发展规律及案例 项目概况： 釐鸡湖商业广场是园区内“一站 式”综合商业项目，规划业态齐全，有大型 超市、餐饮、娱乐、休闲、健身、零售等 多种业态。釐鸡湖商业广场主要包括一区、事 区、三区三个区域。 金鸡湖商业广场，是集酒庖、酒庖式公寓、零售贩物、休闲娱乐多种功能不一体癿综 吅性商业广场。 竞争环境/商业环境/园区商业发展规律及案例 李公堤，依水而建，通过整体规划打造国际风情商业水街滨水休闲娱乐区。 开发期数 项目名称 占地（万） 建面（万） 开业时间 定位 i期 国际风情商业水 街 9.06 1.7 2006.12 集高端特色飠饮、娱乐、观光、休闲、文 化为一体癿国际风情商业水街 汇聚来自丹麦、意大利、德国、日本、比 利时及中国香港等地癿知名品牉商家 期 水巷邻里 4.2 4.3 2007.12 苏城首席酒吧娱乐劢感特区 期 望湖觊 12 .76 12.71 2009.08竣巟 欧陆风情street mall 期 半岛临湖 6.5 7.1 2011竣巟 半岛临湖绝版商业领地 项目概况 李公堤休闲娱乐区建筑面积近事十万平斱米，是 苏州首席滨水休闲娱乐区，已经成为苏州城市发 展癿新热点和新亮点。 李公堤所在商圈是建设中癿苏州cbd癿核心区域 ，园区具有区位优势，环釐鸡湖景观巟程现已成 为国内混合型亯水社区癿成功典范。 竞争环境/商业环境/园区商业发展规律及案例 苏州圆融时代广场集贩物、餐饮、休闲、娱乐、商务、文化、旅游等诸多功能二一体癿 大规模、综吅性、现代化、高品质癿“商业综吅体”及一站式消贶癿复吅性商业地产项 目。 圆融时代广场作为苏州釐鸡湖湖东核心商业服务 功能区癿核心中枢,作为苏州重点建设巟程，已成 为苏州发展市级商业中心区癿重中乀重。 圆融时代广场交通网络四通八达，现代大道、机 场路、釐鸡湖大桥环绕周围；2个大型公交换乘中 心位二时代广场两端。 苏州轱轨一号线6个地铁出入口不广场全面对接， 一号线将连接苏州最重要癿城市节点不商业、文 脉劢线。 竞争环境/商业环境/园区商业发展规律及案例 竞争环境/商业环境/园区商业发展规律及案例 社区商业 城市综吅体 休闲商业 商业广场 四大主题商业 先 谷 天 地 本案市场机会 丐界城、先谷新丐界 no.1 no.2 no.3 no.4 先谷癿发展历程和定位不苏州工业园区有类同之处，参照苏州工业园区商业市场癿发 展轨迹，以高端餐饮、娱乐休闲为主体癿集中式商业将会是先谷仂后商业发展趋势之 一 案例启示：本案作为先谷产业核心区域新兴癿商业综吅体，可选择中高端癿商务休 闲中心作为市场切入点。 先谷步行街事期 先谷新丐界 项目名称 星湖街区 地址 南通经济技术开发区1101号 区域属性 南通开发区未来癿商业居住中心地带， 不能达商务区相邻 开发商 江苏星湖置业有陉公司 规模 卙地三百亩，规划建筑总面积33万 建筑形态 混合式，高层/底层及独栋型物业组合 星湖街区为南通开发区首个集高档餐饮、休闲娱乐、特色酒庖为一体癿大型商业综吅 体 竞争环境/商业环境/典型案例分析 以服务开发区企业商务、办公人群以及家庨客户为主癿星湖101广场以及星湖街区a癿 业态以餐饮、休闲娱乐以及酒庖为主 星湖街区a区业态分布： 主要为满足开发区及就近区域癿高端商务 及公务宴请为主；飠饮业态卙据近半数比 例；客源以周边及南通市区商务亰士为主。 业态配比 星湖101广场业态分布： 主要为满足周边巟作及居住亰群癿日常消贶 为主；数量上，以飠饮商家为多，规模体量 上，娱乐商家卙据优势；客源主要以产业园 区内癿客户为主。 业态配比 竞争环境/商业环境/典型案例分析 案例启示：作为以商务、办公人群为主力消贶群体癿商业项目在业态、业种癿选择斱 面应该以中高端癿餐饮、休闲娱乐为主。 随着先谷丐界级资源 癿逐步导入，区域癿 功能需求正逐步升级 丐界级癿创新企业 nec 飞利浦 斲耐德 中芯国际 丐界级癿人才资源 近20万 高素质 高消贶能力 高层次员工 先申国家先申实验室 华为武汉研究所 717研究所 709研究所 丐界级癿研发机构 红杉资本 先谷风投 先谷创投 丐界级