沈阳融丰·水鏡閣前期营销策划方案(42页） .ppt

|融丰水鏡閣|营销策划构想,二oo七年 一月,致沈阳融丰置业发展有限公司,戴德梁行沈阳团队,2002年进沈阳市场 2004年分公司建立 调研/策划/代理/物业 在职员工90余人 累计服务项目近200万平 高端住宅/写字楼/酒店式公寓/商业 华新/万恒/玛莉蓝/和泰/穗港/昌鑫 2006年海悦国际大厦6个月完成90%销售 2006年南湖五金工具市场开盘实现70%销售 2007年期待新的突破,1,市场如是说,成功是怎样炼成的,市场分析/目标客群锁定,2,梦，愿望的达成,市场定位,3,产品价值论,产品策略,4,好酒勤吆喝,营销推广策略,1,市场如是说,市场分析/目标客群锁定,市场竞争与消费心理,本项目,市场供给,1,市场如是说,周边供给114万平，已消化约40万平,面积分析,1,市场如是说,面积跨度大，目标客群涵盖多个阶层,户型分析,1,市场如是说,二室配比占据绝对主力,开间设计,1,市场如是说,二室主卧3.3-3.4米 三室主卧3.6米 二室客厅3.9-4米 三室客厅4.2-4.5米,窗设计,1,市场如是说,卧室多为飘窗，客厅多为落地窗,销售价格,1,市场如是说,随工程进展，整体均价接近4500元,临街商业,1,市场如是说,临云峰街为2层商业,1,市场如是说,市场表现,客群不局限在铁西区，和平区、皇姑区人群增多,最高价超过5000元大关，铁西不乏实力客群,面积范围跨度大，面积配比多而全,产品设计雷同，主打景观或地铁，个性特征不突出,区域市场渐趋成熟，竞争范围渐趋扩大,2年中价格涨幅较大，市民逐渐接受每年500元的涨幅,人群锁定,（客户群年龄段分析）,1,市场如是说,前提： 有支付能力 有购买欲望,40-50岁构成了高端购买的主力人群,生活圈,1,市场如是说,生活圈失衡，期望和谐,1,市场如是说,李先生： 年龄：40-50岁 职业：律师/公务员/私企老板/职业经理人/教授 收入：年薪12万,生意场 高峰期/应酬/迷失 家 庭 信任危机/代沟 朋友圈 淡出/孤独 生 理 亚健康 ed 力不从心 心 理 生不逢时/焦虑/贪念/怀旧,40-50群关键词,角色转换过程中的尴尬，是否能涅磐重生？,心理健康投资与生理健康投资同样重要！,1,市场如是说,市场机会,高端产品缺乏,特色产品缺乏,小而精,客群集中-高端,独特附加值-配套,人性化管理-物业,大而全,心理健康-理念,|长尾法则|告诉我们成功只因为先走了一步,|2-8定律|是不败的法则,找准了20%的人群，就能消化我们80%的产品,先行一步，就能创造出属于我们自己的usp,1,市场如是说,把握时机,市 场 接 受 度,时间,2,梦，愿望的达成,市场定位,是你收藏了她，还是她收藏了你！,双向选择的博弈,马斯洛的礼物,2,市场定位,2,市场定位,孕 旅美画家 李自健作品,|水鏡閣|是一个艺术品，不是流水作业的产品,|水鏡閣|凝聚的是开发商的心血和心愿,|水鏡閣|只为懂得欣赏她的人而准备,|水鏡閣|给你的不是房子，不是家，也不是 简单的生活品质，而是一种心境,梦，愿望的达成,核心价值观,2,市场定位,人本位思想,心愿的达成,市场定位,“人文 和谐 新生态”,|融丰水鏡閣|,2,市场定位,案名释义,2,市场定位,|融丰水鏡閣|,融丰 品牌树立与品牌延续,水，道家思想中“上善若水，水利万物而不争又无坚不摧”，正符合本项目人群低调、重视情操陶冶的特征，所谓“大隐隐于市”,镜，水也是一面镜子，是对人内心深处渴望的折射,水镜，水镜先生是三国孔明的老师司马徽的号，也是尊称，“知人”也,阁 陛下、殿下、阁下，只有达官贵人方称阁下，阁较苑/庭/轩 更能体现尊贵,3,产品价值论,产品策略,告别性价比，因为她是艺术品，她有了生命,3,产品策略,水鏡閣 生命的价值,不是始点、不是终点，而是看风景的心情,规划风格,户型配比,园林景观,智能配套,专属会所,物业服务,产品附加,3,产品策略,水鏡閣 生命的构成,3,产品策略,水鏡閣 生命的布局,不可不谈的40度,40度夹角,不可不用的深度,穹顶空间,下沉广场,b1,b2,现代风格 简约板式 双围合*,立面 面砖 局部玻璃幕 采光 短进深 10.5-11米 全一梯2户 客厅大露台 底层 全跃带私家花园 顶层 全跃带屋顶平台,建筑设计,3,产品策略,平层全一卫设计,3,产品策略,户型比例,（平方米）,总户数约750套,面积瘦身,飘窗,3,产品策略,先露台 后封闭,3,产品策略,电梯设计,专署性,尊贵感,双门电梯,立体园林 少量水景 高株植物 私家花园 健身器材 *,3,产品策略,园林景观,智能设施,智能ic卡,楼宇对讲,闭路监控,巡更系统,专属会所,3,产品策略,插花训练室,厨艺培训室,中医按摩室,茶艺棋牌室,技能培训,健康保健,太极拳培训,网络培训,网络平台,陶冶情操,专属会所,3,产品策略,dv视听室,读报室,推杆室,交谊舞中心,针对性,实用性,持续性,*,摒弃：健身中心 游泳馆 麻将室 幼儿园 干洗扩印 社区超市,氧吧,物业管理,社区活动的组织者,3,产品策略,网络平台的维护者,社区管理的执行者,港式管理,人性化服务,专业化队伍,社区基金的运营者,职能：,产品附加,3,产品策略,3,产品策略,其他,车位配比：规划停车位 配比1：0.6,装修标准：清水房 提供菜单式装修方案,物业费标准：高档物业进驻 物业费1.5元/,网点规划：云峰街、北四路2层商业 爱工街1层商业 面积分割为80平、150-300平左右,健康基金：提供100万健康基金,地铁商业：地下连接 便民并挖掘商业价值,4,好酒勤吆喝,营销推广策略,合理运用营销手段，达到事半