美诚投资—苏州雅士阁酒店公寓融资计划书2010.ppt

苏州雅诗阁酒店公寓项目 融资计划书,2010年7月,目 录,本项目介绍,苏州商业房地产市场研究,产品研究,综合分析,项目改造方案,项目财务分析,项目融资计划,第一部分 本项目介绍 苏州雅诗阁酒店公寓项目（以下简称本项目）位于苏州 石路 （步行街） 29号,地理位置优越。 第二部分 市场研究 苏州2009年gdp总值为7740亿元， 年增长11.0%。 石路商圈在未来的商业规划中，将定位为独具魅力 的文化娱乐、创意商业集聚区。,报告搞要,第三部分 产品研究 苏州商业市场目前分五大市级商圈，石路商圈与观前商圈是最重要的二大商圈，由于目前石路与观前相比缺少核心商业点以及高档品牌，因此在物业租金和售价方面要略低于观前街。目前石路商圈内内商铺的租赁价格价格区间在110-450元/平方米/月 以“观前一号”为参照，可知，本项目在商铺上内铺底层价格可达到13元/平方米/天。而雅诗阁酒店式公寓出售价格约为15000-20000元/平方米。 第四部分 综合分析 swot分析 优势：地理位置优越、商业气氛浓郁，产权可分割 机会：区域商业整体改造，商业形态和配套上升一个档次 威胁：国家政策和税收政策的不确定性 劣势：容积率高，层高略低。不利于改造成高档酒店产品,第五部分 改造方案 1至5层商圈为精品商铺，6至20层规划改造成雅士阁管理的酒店式公寓,21层拟改造成屋顶花园变成酒店公寓配套会所。 第六部分 财务分析 本项目在改造完成后，商铺部分租售并举，酒店式公寓部分全部对外出售，销售均价为17000元/平方米，一年内销售完毕，资金回笼。项目irr=29.6% npv=22615.64万元 第七部分 融资计划,本项目介绍,苏州商业房地产市场研究,同类产品研究,综合分析,项目改造方案,项目财务分析,项目融资计划,一、项目概括,本项目位于石路（步行街） 29号。 处于商圈内核心位置，步行街十字路口， 地理优势明显。 周边石路国际商厦、精品商厦、中心广场、 银行、写字楼、酒店等各类业态齐全，商 业集聚度极高。 紧邻地铁二号线石路站、与地铁一二号线 换乘站文济路站近在咫尺。,（三）项目性质,本项目介绍,苏州商业房地产市场研究,产品研究,综合研究,项目改造方案,项目财务分析,项目融资计划,(一)市场宏观经济,苏州2009年全市实现地区生产总值7740 亿元，按可比价计算比上年增长11.0%。,一、苏州房地产市场分析,古城圈层 核心圈层 中心圈层 外城圈层,二、苏州商业市场未来发展,（一）商圈划分根据政府规划和地理环境特征,（二）未来苏州商业格局,观前地区规划定位为最具感召力的苏州老字号 品牌和国际时尚品牌汇集区； 石路地区规划定位为独具魅力的文化娱乐、创 意商业集聚区； 南门地区规划定位为商业商务、公共活动以及 旅游休闲等综合服务区； 湖东商业中心规划建成充满时代气息、综合功 能齐全、引领高端时尚的市级商业中心； 新区商业中心规划建成服务产业集聚、主题特 色鲜明、凸现精致典雅的市级商业中心,单位：亿元,（三）商贸业相关指标预测,苏州社会消费品零售总额预测 2007 2010年年增长15%，2010年达到 860亿元; 2011 2020年年增长12%，2020年达到2671亿元; 苏州市区批发和零售贸易等增加值预测 2007 2010年年增长15%，2010年实现增加值441亿元; 2011 2020年年增长12%，2020年实现增加值1370亿元; 苏州市区现代商业规模预测 2010年市区现代商业业态的社会消费品零售额占市区 总额的50%，为430亿元; 2020年占比提升到60%左右，总额为1603亿元;,本项目介绍,苏州商业房地产市场研究,产品研究,综合分析,项目改造方案,项目财务分析,项目融资计划,一、苏州商铺市场分析 苏州的商业中心包含除观前、石路、南门三个市级的传经商业功能区以外，还有园区商圈和新区商两大新型市级商业中心园区，共五大市级商业中心。,石路商圈总面积达127万平方米,东至阊胥路、南至金门路、西至广济路、北至上塘街。 是苏州市集游、购、娱、吃、住、行于一体的 高品位的商贸旅游经济带的黄金地段 充分发挥其城市副中心聚集和辐射功能，与观 前地区功能互补，形成“哑铃状”城市贸易布局。,（一）石路商圈,业态分析,石路商圈主要商铺业态以服饰餐饮休闲娱乐和大型小型零售业为主,其中服饰类商业占有绝对优势,本项目,附：商圈内重要项目分析,(二)观前商圈,观前商业中心地处苏州古城中心位置 ，是苏州的传统商贸、文化中心。 商圈总占地面积52.4公顷，东起临顿 路，南至干将路，北依旧学前、因果 巷，西达人民路。 区内融购物、娱乐、餐饮、旅游、观 光、休闲为一体。 是苏州城市最大和最具影响力的商圈。,业态分析,观前商圈主要业态以服饰、餐饮、休闲娱乐和大型商场、专业卖场为主,（三）、商圈综合比较,酒店式公寓的也称酒店式服务公寓。近年来，酒店式公寓成为苏州投资客投资热点。 酒店式公寓有有别于传统公寓的诸多优势，它的硬件配置高、服务品质优，而且租金收益相当可观。,二、苏州酒店式公寓市场,酒店式公寓特征 地段的不可替代性 有酒店独立产权， 酒店管理公司管理 配套功能突出 细致入微的物业服务,（二）客户群定位,（三）酒店公寓与其他物业类型比较,总结：从以上两个较项目可以看出，一般酒店式公寓同比普通住宅楼租金高出30%左右。而环球188因其引进了享誉全球的新加坡辉盛阁进行运营管理，加之完善的商务配套，使其整体租金比之周边住宅价格要高出280%。可见一个知名的管理公司及配套服务对酒店式公寓的重要性。 而本项目就此引进全球最大的国际服务公寓业主和运营商 雅诗阁，其在亚太、欧洲及海湾地区的22个国家69个城市拥有超过25,000 套公寓单位；在全国拥有27个物业，约5,000套服务公寓单位，分布在北京、重庆、大连、广州、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、武汉、西安、香港和成都。经过25年的耕耘与发展，今日的雅诗阁在服务公寓行业中备受推崇，在国际上稳占领导地位。 正因为有雅诗阁的运营和管理，本项目将不再是市面上的“概念型酒店式公寓”。 而是真正有正规酒店配套管理的“酒店式公寓”，其在投资价值上将有一个质的提升。,三、重点项目比较：,总结： 目前“观前一号”的底楼外铺价格是26元/平方米/天。内铺价格为13元/平方米/天。而本案商铺价格则定为13元/平方米/天。2-5楼租金按比例递减。 酒店式公寓价格目前“观前一号”为25000元/平方米均价。而本项目最终实现的销售价格暂定为17000元/平方米均价。（保守预测）,四、附项目周边楼盘信息,本项目介绍,苏州商业房地产市场研究,同类产品研究,综合分析,项目改造方案,项目财务分析,项目融资计划,1、便捷的交通 2、黄金商业地段，紧邻地铁 出口。 3、附近商业气氛浓郁，新一 轮商业改造即将开始。 4、产权可分割 5、雅士阁酒店管理品牌,一、项目swot,s,1、土地稀缺、中心城 区同类项目稀有 2、住宅市场低迷，导 致投资客纷纷把重 点转向商业地产,o,w,t,1、占地面积小，容积率高。 3、以公寓的角度来说，附近环境比 较嘈杂。 4、水电运用是目前住宅的二倍 5、停车位数量不足,1、政策风险 2、酒店公寓规划的设计 3、投资者预期租金的实现 4、定价问题 5、酒店式公寓成本较高 6、经营酒店管理公司的方式 及口碑,本项目介绍,苏州商业房地产市场研究,同类产品研究,综合分析,项目改造方案,项目财务分析,项目融资计划,一、项目改造后状态,现本项目整幢大楼高度为88.8米，地下室5米，一层5米，二至八层4.8米，九至十层4.2米，十一至十九层3.6米，二十层4.8米。二十一层是可上人平台，能改造成屋顶花园 。 本项目具有很高的商业投资价值，1至5层（10200平方米）可打造成为商圈稀缺的黄金商铺外，6至19层（20200平方米）规划改造成雅士阁旗下星级全装修酒店式公寓等，20层（1300平方米）可改造成复式酒店公寓，21层（1300平方米）拟改造成屋顶花园变成酒店公寓配套会所。酒店式公寓管理为全球著名的雅士阁酒店管理公司。酒店公寓部分22000平方米，可对外销售。整体项目约在2011年前完成整体改造，全新改造的完成后，本项目势必成为石路商圈中最引人注目的商业地标项目。,6-19f,雅士阁酒店式公寓,引进全球最大的国际服务公寓业主和运营商 雅诗阁,二、经营方式 整体改造成本在79679290元人民币。商铺长期租赁，一层租金设为15元/平方米/天； 二楼租金设为7.5元/平方米/天；三楼租金设为5元/平方米/天；四楼租金设为3.75元/平方米/天；五档租金设为3.75元/平方米/天；每年租金递增率为3%。出租期拟为10年。 酒店式公寓部分对外出售，以市场同类项目价格信息分析为依据，本项目酒店公寓最终实现均价为17000元/平方米。一年内销售完毕资金回笼。第一季度售出30%，第二季度40%，第三季度20%，第四季度10%。,本项目介绍,苏州商业房地产市场研究,同类产品研究,综合分析,项目改造方案,项目财务分析,项目融资计划,采用净现值（npv）和内部收益率（irr）以衡量项目的财务可行性,条件假设：,本项目为21层高层，总建筑面积为32464.03平方米，总价约2.76亿元。拟设1-5楼为商铺，6-20楼为酒店式公寓，21楼为花园屋顶。假设商铺长期租赁，出租期拟为10年。酒店式公寓部分对外出售，由雅诗阁酒店管理公司进行管理。以目前市场同类项目价格信息分析为依据，本项目酒店式公寓实现均价17000元/平方米。,1、项目改造后形态：,2、项目收购成本：,3、项目开发成本表：,4、项目其他成本表,5.2年增长比率假设,5.3其他比率假设,5.4商铺租金收益,*租金收益（单位：万元）,5.5十年后商铺销售总价与销售收入,6、酒店式公寓销售分析假设,6.1、酒店式公寓销售进度,*（单位：万元）,7、现金流量假设,8、现金流量表,*（单位：万元）,9、财务指标,本项目介绍,苏州商业房地产市场研究,同类产品研究,综合研究,项目改造方案,项目财务分析,项目融资计划,项目融资计划,鉴于本项目的可行性分析，美诚公司近期将于与信托公司拟共同发行2.76亿元的信托计划。 用于本项目的操作，故需要公司决定寻找联合投资伙伴人，具体情况如下： 融资资金：