戴德梁行--2010年北京第四季度写字楼市场报告.pdf

1 property times 北京 2010 年第四季度 写字楼市场继续回暖 2011 年 1 月 13 日 目录 市场概览 1 经济概览 2 写字楼市场 3 商铺市场 4 主要数据 5 住宅市场 6 投资市场 7 定义 8 联系方式 9 作者 孟娣孟娣 dtz 戴德梁行研究部 +86 10 8519 8105 联系方式 魏东魏东 华北区研究部主管 +86 10 8519 8087 纪言迅纪言迅 大中华区研究部主管 +852 2507 0779 david green-morgan 亚太区研究部主管 +61 (0)2 8243 9913 tony mcgough 全球预测分析部主管 hans vrensen 全球研究部主管 本季度北京市写字楼市场延续了上季度的上升态势，租金较上季 度有明显上升，甲级写字楼的平均租金环比上升 6.54%，至每月 每平方米 171.16 元(us$25.7)；与此同时，空臵率水平由 13.85% 下降至 13.47%。金融街及 cbd 新项目的入市缓解了这两个区域 紧张的供应。未来北京甲级写字楼市场前景良好，预计到 2014 年，租金仍将以每年约 4%的速度增长 (图一)。 虽然大量新供应入市，但商铺市场未现明显波动，租金和空臵率 基本稳定。长春卓展本季收购华熙乐茂，收购总额高达人民币 60 亿元（us$9.02 亿）。 高端住宅租赁市场保持攀升，租金回升至本季度的每月每平方米 146.40 元(us$22.0)。而销售市场方面，高端住宅售价环比上涨了 5.9%，至每平方米 45,928 元(us$6,906)。 第 4 季度投资市场方面，成交宗数和成交金额均大幅反弹，住宅 用地成交增多，城市综合体项目将成为未来的主流。 图一 dtz 写字楼价格指数写字楼价格指数 (2005 年至年至 2015 年预测年预测) 资料来源: dtz 戴德梁行研究部 80 100 120 140 160 180 200 写字楼租金写字楼售价 指数指数(2006年第年第1季季=100) 经济概览 2 截止至 2010 年第 3 季度，北京经济继续增长，但增 长趋势有所减缓。全市实现地区生产总值 9,754.4 亿 元(us$1,466.8 亿)，同期增长 10.1%(表一)。 2010 年 1 月至 11 月，全社会固定资产投资继续保持 增长，共完成投资 4,936.4 亿元(us$742.3 亿)，同比 增长 13.1%，全社会固定资产投资呈现持续回升走势。 累计至 2010 年 11 月，全市房地产开发投资为 2,645.6 亿元(us$397.8 亿)，同比增长了 18.6%(表一)， 增速较 2010 年前 10 个月下降了 2.6 个百分点。 2010 年 1 月至 11 月，城镇居民家庭人均可支配收入 为 26,719 元(us$ 4,017.9)，同比增长 8.8%(表一)。 表一 经济指标经济指标 指标指标 时期时期 单位单位 数值数值 比 去 年 同比 去 年 同 期增长期增长(%) 地区生产总值 前三季 亿 人 民 币 9,754.4 10.1 第三产业增加值 前三季 亿 人 民 币 4,864.8 8.8 人均可支配收入 前十一 月 人民币 26,719 8.8 固定资产投资总额 前十一 月 亿 人 民 币 4,936.4 13.1 房地产开发投资 前十一 月 亿 人 民 币 2,645.6 18.6 资料来源: 北京市统计局 写字楼市场 3 2010 年第 4 季新入市写字楼项目为 175,889 平方米， 2010 年累计入市项目达 440,904 平方米，全市甲级写 字楼的总存量上升至 6,601,664 平方米(表二)。 本季度位于金融街区域的太平洋保险大厦入市，补充 了该区域相对紧张的写字楼资源。国际财源中心（ifc） 的入市，为 cbd 区域注入了又一新的国际甲 a 级写 字楼资源。经济环境的向好推动写字楼租赁需求上升， 全市写字楼租金保持上扬趋势，租金上升至每月每平 方米 171.16 元(us$ 25.7)，环比上涨 6.54%。空臵率 则由上季度的 13.85%，小幅降低至 13.47%，环比下 降 0.38 个百分点。 其中，中关村地区的租金水平依然平稳，变化不大。 在新入市项目的带动下，金融街和 cbd 区域的租金分 别环比上涨了 9.88%和 8.02%，位居涨幅前两位。金 融街地区的平均租金水平达到历史高点，至每月每平 方米 212.12 元(us$ 31.9)(表二)。 第 4 季度，全市甲级写字楼销售价格保持上涨趋势， 季度环比增长 6.54%，达每平方米 37,008 元 (us$5,565) (图二)。 本季度甲级写字楼市场吸纳量超过 17 万平方米。重点 吸纳区域仍然集中在 cbd、金融街和东长安街地区。 其中，cbd 区域的吸纳尤为强劲，区域吸纳量超过 10 万平方米(图三)。 2011 年，预计将有超过 28 万平方米的新增供应投放 市场(图三)。鉴于目前写字楼需求仍然持续增长，而供 应量放缓，预计 2011 年第 1 季度甲级写字楼的租金 仍将会有上涨空间，空臵率会保持稳定 (图二)。 市场活动市场活动 大华银行租赁远洋光华国际 2,500 平方米。 河北天山集团租赁民生金融中心 4,500 平方米。 慕尼黑再保险公司租赁银泰中心 3,500 平方米。 中信银行租赁盈科中心 13,957 平方米。 表二 甲级写字楼市场数据甲级写字楼市场数据 区域区域 总存量总存量 (平方米平方米) 空臵率空臵率 (%) 租金租金(人民币人民币 /平方米平方米/月月) 租金季度租金季度 变化变化 (%) cbd 2,254,679 19.72 180.40 8.02 东二环 419,652 20.26 171.52 7.98 东长安街/ 建国门 825,106 11.14 157.90 5.22 金融街 1,011,548 7.14 212.12 9.88 燕莎 609,525 13.07 154.38 2.57 中关村 756,723 1.78 140.86 0.65 其他 724,431 - - - 总体总体 6,601,664 13.47 171.16 6.54 资料来源: dtz 戴德梁行研究部 图二 dtz 写字楼价格指数写字楼价格指数 (2005 年至年至 2015 年预测年预测) 资料来源: dtz 戴德梁行研究部 图三 甲级写字楼供需及空臵率走势甲级写字楼供需及空臵率走势 (2000 年至年至 2012 年年预测预测) 资料来源: dtz 戴德梁行研究部 80 100 120 140 160 180 200 写字楼租金写字楼售价 指数指数(2006年第年第1季季=100) 0 5 10 15 20 25 0 200 400 600 800 1,000 空置率空置率 (%) 新供应吸纳量空置率 建筑面积，千平方建筑面积，千平方 商铺市场 4 2010 年前十一个月，北京消费品市场继续增长。累计 实现社会消费品零售总额 5,610.9 亿元(us$843.7 亿)， 同比增长 17%(图四)。 2010 年第 4 季度，都会天地，大钟寺国际广场和北辰 购物中心北苑店相继开业，新增购物中心面积共 29 万 平方米，市场整体存量达 519.5 万平方米(表三)。 本季度长春卓展集团收购位于西四环的华熙乐茂购物 中心，收购金额高达人民币 60 亿元 (us$9.02 亿)。在 此之前太平洋百货及耀莱国籍影城已经相继开业， burberry 也早在 2010 年初即已签订合同进驻。预计 项目将在 2011 年下半年开业，仍将定位高端。 尽管奢侈品牌在北京的发展趋于饱和，但是不少项目 为了能够向高端定位靠拢，通过提供装修、降低租金、 延长免租期等方式不遗余力的吸引高端品牌入驻。市 场竞争的日趋激烈以及错误的项目定位导致个别高端 项目经营惨淡，面临退租现象。 奥特莱斯作为新兴的商业模式过去几年在北京蓬勃发 展，目前已有超过 27 万平方米的奥特莱斯项目投入运 营，预计 2011 年第 1 季度仍将有超过 30,000 平方米 的奥特莱斯项目投放市场，目前奥特莱斯在北京的发 展有饱和的趋势。入驻品牌的品质以及货源是否充足 将会是考验奥特莱斯运营情况的一个重要条件。 预计未来商铺市场供应依旧很大，2011 年到 2012 年 将有约 118 万平方米新供应投放市场，业主仍将面临 较大的招商和经营压力，差异化的市场定位及有效的 市场运营将决定项目成功与否。 市场活动市场活动 gap 在 apm 开业，面积为 1,800 平方米。 agnes.b 在东方新天地开业，面积为 128 平方米。 bauhaus在尚街购物中心开业，面积为 120 平方米。 giada 在平安都汇天地开业，面积 225 平方米。 omega 在平安都汇天地开业，面积 168 平方米。 图四 社会消费品零售总额社会消费品零售总额 (2004 年至年至 2010 年年) 注：2010 年数据为截止到 11 月 资料来源: 北京市统计局 表三 购物商场市场数据购物商场市场数据 区域区域 总存量总存量 (平方米平方米) 新增供应新增供应 (平方米平方米) 租金范围租金范围 (人民币人民币/平方米平方米/月月) 亚运村 121,000 50,000 250-750 cbd 403,000 0 1,200-2,000 朝外 165,000 0 500-800 燕莎 226,000 30,000 800-1,200 三里屯 208,800 0 800-1,200 王府井/东 长安街 420,000 0 1,200-2,500 望京 419,000 0 400-700 西单 110,000 0 1,200-2,000 中关村 553,000 210,000 400-700 其它 2,569,600 0 - 总计总计 5,195,400 290,000 - 资料来源: dtz 戴德梁行研究部 表四 2010 年第年第四四季主要商业项目租金季主要商业项目租金 区域区域 项目名称项目名称 租金范围租金范围 (人民币人民币/平方米平方米/月月) 王府井/东长安街 东方新天地 1,200-3,000 cbd 国贸商城 1,000-1,500 中关村 中关村广场购物中心 150-850 资料来源: dtz 戴德梁行研究部 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 2004200520062007200820092010* 人民币亿元人民币亿元 主要数据 租赁市场 5 表五 租赁市场租赁市场 2009 年年 第四季第四季 2010 年年 第一季第一季 2010 年年 第二季第二季 2010 年年 第三季第三季 2010 年年 第第四四季季 环比环比 (%) 同比同比 (%) 走势展望走势展望 cbd 写字楼写字楼 吸纳量* (建筑面积, 平方米) 123,326 60,211 107,732 231,530 332,031 - - 空臵量 (建筑面积, 平方米) 511,249 451,038 403,516 442,234 444,733 0.57 -13.01 空臵率 (%) 25.7 22.67 20.29 20.55 19.72 -83 基点 -598 基点 新供应* (建筑面积, 平方米) 353,592 0 0 162,515 103,000 - - 最优质物业租金 (实用面积, 元/平方米/月) 213.17 219.96 224.33 229.93 253.34 10.2 18.84 回报率 (%) 5.55 5.55 5.55 5.55 5.50 -5 基点 -5 基点 北京商铺市场北京商铺市场 吸纳量* (建筑面积, 平方米) 447,891 116,776 205,054 346,960 671,268 - - 空臵量 (建筑面积, 平方米) 953,650 874,480 1,071,202 1,177,296 1,142,988 -2.9 20 空臵率 (%) 22 20 23 24 22 -200 基点 +0 基点 新供应* (建筑面积, 平方米) 619,000 37,600 322,600 570,600 860,600 - - 最优质物业租金 (建筑面积, 元/平方米/月) 850 856 858 858 858 0 0.9 注：吸纳量和新供应是累计数字 (即年内累计至当前季度的总吸纳量和新供应)。 资料来源: dtz 戴德梁行研究部 表六 租赁成交租赁成交 项目名称项目名称/地址地址 地区地区 面积面积 (平方米平方米) 租户租户 类别类别 远洋光华国际 cbd 2,500 大华银行 写字楼 民生金融中心 东长安街/建国门 4,500 河北天山集团 写字楼 银泰中心 cbd 3,500 慕尼黑再保险 写字楼 平安都汇天地 燕莎 225 giada 商铺 东方新天地 王府井/东长安街 128 agnes.b 商铺 平安都汇天地 燕莎 168 omega 商铺 资料来源: dtz 戴德梁行研究部 住宅市场 6 2010 年第 4 季度，北京市高档住宅租赁市场继续走强。 综合租赁价格连续第三个季度增长，平均租金水平达 到每月每平方米 146.4 元(us$22.0)，环比增长 5.2%。 由于需求的增长，整个市场空臵率也由第 3 季度的 19.9%下降到 19.0%，下降幅度为 0.9 个百分点(表七)。 整个高端住宅租赁市场中，酒店服务式公寓的表现最 为抢眼，平均租金涨幅达 9.4%，至每月每平方米 201.3 元(us$ 30.3) (表七)。大量外资企业回归导致高 端管理人才对酒店服务式公寓的需求明显提升，价格 和入住率都攀升至本年度最好水平。部分管理服务完 善的大品牌酒店服务式公寓均维持了较高的入住率。 高端出租公寓的租金水平小幅上扬，租金达每月每平 方米 106.3 元(us$16.0)，环比增长 1.2%，空臵率由 上季的 19.2%下降至 18.1%。出租别墅市场的租金同 样有小幅上涨，环比增长 2.8%，达每月每平方米 116.2 元(us$17.5) (表七)。通胀的预期以及需求的增 加是业主提高租金报价的原因之一。 销售市场方面，房地产市场的宏观调控政策在本季度 内连续出台，然而这些政策并没有对高端住宅的销售 造成影响。本季整个高端住宅市场成交依旧维持了较 为活跃的态势。由于高端住宅项目在未来的供应没有 明显增加，2010 年第 4 季度，高端住宅的市场售价环 比上涨了 6.1%，达每平方米 45,928 元(us$6,906.5) (图五)。第 4 季度，位于东长安街区域内的霞公府项目 开盘，带动东长安街区域高端住宅售价一跃排名第一。 燕莎、cbd 地区分列二、三位(图六)。 12 月 1 日，北京市商品房预售资金监督管理暂行办 法正式实施。开发企业的资金链在未来将受到严峻 考验，部分企业为缓解资金压力有可能将会通过转让 资产、股份等方式筹措资金，2011 年或将出现大型开 发公司兼并中小开发公司的情况。 预计 2011 年第 1 季度，针对外籍人士的高端租赁住 宅市场将被继续看好，地理位臵优势明显的项目租金 将继续上升。由于资源的限制，出租时部分项目重点 考虑长租约客户，因此，在入住率上也不会出现较大 波动。销售市场方面，为了防止通货膨胀导致的资产 缩水，以及市中心项目的稀缺性增加，房地产投资还 将继续延续之前的增长趋势，高端住宅市场预计价格 将继续维持上涨。 表七 高档住宅市场数据高档住宅市场数据 租金租金 (人民币人民币/ 平方米平方米/月月) 租金环比租金环比 增长增长(%) 空臵率空臵率 (%) 空臵率空臵率 环比增长环比增长 (百分点百分点) 出租公寓 106.3 1.1 18.1 -1.1 酒店服务 式公寓 201.3 9.4 20.8 -1.7 别墅 116.2 2.7 17.2 0.8 总体总体 146.4 5.2 19.0 -0.9 资料来源: dtz 戴德梁行研究部 图五 dtz 住宅价格指数住宅价格指数 (2005 年至年至 2010 年年) 资料来源: dtz 戴德梁行研究部 图六 2010 年第年第四四季高档住宅市场价格分布季高档住宅市场价格分布 资料来源: dtz 戴德梁行研究部 80 100 120 140 160 180 200 220 240 200520062007200820092010 住宅租金住宅售价 指数指数(2006年第年第1季季=100) 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 元元/ /平方米平方米 投资市场 7 2010 年第 4 季度，北京投资市场(成交金额大于 1 千 万美元)共成交 39 宗交易(其中 3 宗为整栋物业交 易)(表八)。由于土地市场进入任务完成的冲刺阶段， 北京加大了土地供应量，表现尤为突出的是住宅土地 市场，出现 15 宗住宅土地交易，一反上个季度冷清的 交易局面。 2010 年第 4 季度，大宗投资市场实际成交金额为 369.82 亿元(us$55.61 亿)，环比上升了 90.5%。其中， 住宅用地第 4 季度的成交总额为 111.79 亿元 (us$16.81 亿)，约为上季度的 1.7 倍(表九、十)。增 加市场供应或许将成为政府调控房地产市场价格的一 个手段。 城市综合体的土地供应成为本季度土地供应的主流。 配合居住用地，在周边发展商业、金融及写字楼项目 成为未来北京城市规划的一个新的亮点。 北京市土地出让金首次突破千亿大关，截止至 2010 年 11 月，北京市土地出让金总金额为 1,071 亿元人民币 (us$ 161.1 亿)。不仅超过去年全年的收入总额，还创 下了历史新高。 表八 主要成交项目数量统计主要成交项目数量统计 2010 年年 第二季第二季 2010 年年 第三季第三季 2010 年年 第第四四季季 住宅 9 7 10 写字楼 1 1 0 商业 5 9 2 工业 4 7 7 综合 3 4 19 其他 6 3 1 合计合计 28 31 39 资料来源: dtz 戴德梁行研究部 表九 主要成交金额汇总主要成交金额汇总 (人民币亿元人民币亿元) 2010 年年 第二季第二季 2010 年年 第三季第三季 2010 年年 第第四四季季 住宅 125 66.58 111.79 写字楼 10 11.5 0 商业 14.6 76.88 67.08 工业 9.5 7.27 25.11 综合 39.4 21.67 161.73 其他 14.6 10.26 4.12 合计合计 213.1 194.16 369.82 资料来源: dtz 戴德梁行研究部 表十 主要成交主要成交 物业物业 区域区域 类别类别 价格价格 (人民币亿元人民币亿元) 北京市海淀区小营二类居住用地 其他 综合 28.12 昌平区回龙观村旧村改造住宅及商业金融用地 其他 综合 21.1 华熙乐茂 le mall 其他 商铺 60.0 资料来源: dtz 戴德梁行研究部 定义 8 可出租面积 可供出租且可立即使用的楼面总面积，其空间可能空臵或被 占用，且随时可供使用。 空臵率 可出租面积与楼面总面积之比。 开发中项目 由两部分组成： 1. 正在开发中的楼面，即在建或正在按甲级标准全面 装修的楼盘。 2. 已获得规划许可/开发许可证、拟在日后兴建的楼盘。 净吸纳量 一定时间内楼面总占用面积的变化值，可正可负。 新供应量 已投放市场且可立即使用的甲级楼盘面积。“可立即入住”指 工程已竣工，即楼盘已获使用许可证(如有需要)，或只缺少 装修。 预租售 竣工前已经租出或售出的开发项目。 最优租金 品质优、规格高、地段好的典型建筑/单元在签订良好(即可 靠)租约下可达到的最高租金