2007年黄山东方丽景项目四期开发建议书.doc

中国地产商域网黄山东方丽景项目四期开发建议书二七年九月二十五日目 录一、市场简述31、黄山房地产市场逐步复苏32、在售楼盘分析63、未来市场发展分析12二、典型楼盘分析141、江南新城142、阳光绿水16三、地块swot分析171、项目优势strengths172、项目劣势weaknesses173、市场机会opportunities174、竞争威胁threats18四、开发策略191、开发前提192、开发策略19五、项目定位201、形象定位202、客户定位203、产品定位21六、项目开发建议231、总体规划设计232、建筑规划设计243、园林与环境设计244、分期开发时序安排255、项目价格预测26七、经济效益测算27附件1 住宅项目调研表32一、 市场简述1、 黄山房地产市场逐步复苏l 2006年住宅销售面积达72.5万，比2004年增长15%从下表黄山市商品住宅销售面积数据，2006年黄山市商品住宅销售面积达72.5万，同比增长32；销售额达11.2亿元，同比增长47；销售均价1545元/，同比增长11。黄山市房地产市场，经历了2003年的火爆发展，2005年低迷回落，在2006年全面复苏并迎来新增长。分析市场为何上下波动，2003年销售量的翻倍的原因在于外销市场的火爆，同时带动本地换房需求；而自2005年国家出台“国八条”宏观调控政策，黄山的江浙沪外销客户迅速萎缩，同时抑止本地购房需求；进入2006年，压抑长时间的本地需求有所释放，加上黄山对外交通的完善，外销市场逐渐回暖，市场恢复正常增长。l 5年来销售均价不断提升，2006年实现价量齐增的局面虽然2005年销售量下跌12，但销售均价依然保持与2004年一样9的增幅，说明黄山房地产市场不存在房价虚高的泡沫现象，房地产市场在销售量和销售价格上仍有较大的发展空间。2006年，黄山商品住宅的销售均价达1545元/，同比增长11。2006年中心城区的多层住宅价格大概在2000元/，预测未来将保持1015的增长，在2007年可达到2300元/，在2008年可达到2600元/。l 市场调节能力强，逐步稳定发展从近5年的开发指标看（见下表），黄山房地产市场经历上下波动起伏后，已逐步成为发展稳定的成熟市场，从5年的指标变化中可以总结出一些规律。2003年商品房销售面积突增到59.74万，同比增长120，销售面积超过新开工面积，出现供不应求现象。接下来的2004年，开发商加快开发进度，当年新开工面积翻了一倍多，达113.95万，同比增长143；到了2005年，3月份及4月份连续出台的国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知（旧八条）及八项措施引导和调控房地产市场（新八条），使长三角投资热情聚降，黄山当年的新开工面积、竣工面积、销售面积无一例外的出现负增长，跌幅达-16-27。进入2006年，受各项利好促进，包括黄山gdp保持每年约15的增涨、道路交通完善、旅游市场兴旺，房地产外销市场逐步复兴，本地市场也走出观望，当年消化了大量的存量房，商品房销售面积达89.65万，超过2004年时的峰值，并且第一次超过当年的竣工面积，多层住宅更呈现供不应求的现象。从2007年上半年销售情况了解，五一期间房地产市场较火爆，购房需求被重新激发，而市场供应量有限，各楼盘均出现不同程度的热销现象。2、 在售楼盘分析2006年黄山中心城区商品房预售面积达69.5万，其中住宅43.0万、商业22.7万、办公0.5、车库1.9万、杂间1.4万，新盘预售列表如下。黄山中心城区商品房预售项目一览表2006年预售面积（）2007上半年预售面积（）黄山国际假日广场92059.22 三华园83498.30 江南新城（梧桐苑）32733.45 江南新城（银杏苑）26973.16 江南新城（棕榈苑、紫藤阁）55744.09城东花园(中苑)65344.53 山水人家58404.17 世贸绿洲44906.93 国际旅游礼品城41829.51 秀水豪园35754.15 世纪花园西苑中易大厦29450.46 香山翠谷23316.16 桃花源21761.37 15221.87黄山高尔夫会员度假公寓20030.76 城东综合商住楼15445.55海伦公寓15570.63 黄山茶城14318.76 锦绣横江13973.66 10713.04阳光绿水花园13648.40 沁园山庄11824.12 2250.12梨树园小区11423.97 3922.54黄山风情街10633.03 长干中路55号综合楼9076.93 假日公寓8059.56 14181.54莲花怡庭7903.30 16590.70 城东花园东苑店面6228.85 长干西园5299.19 杭徽园5296.06 3523.44御龙花园c型别墅楼3497.00 福安商住楼2598.79 东泽园附属小楼2587.20 小计694685.46 160909.05 数据来源：黄山市房地产管理局，统计时间截止至2007年6月30日。（1） 分布区域从屯溪区主要楼盘分布图中可看出，经过20032006年的加速开发，黄山老城区土地所剩无多，未来开发多为规模不大的旧改项目。住宅开发往东、南、西三个方向发展。东向：主要为新的政府行政区域，规划好、配套齐全，因此价格较高，供应量不多，未来供应以小高层、高层为主；而再往东，则为原来的城乡交接处，位置偏，如香山翠谷、山水人家，属于目前黄山最便宜的区域。南向：政府规划的江南新城片区，是黄山住宅供应量最大的区域，以东方丽景和江南新城两楼盘为代表，开发片区环境好、规划好，但配套不完善、人气有待进一步提升；西南向的阳湖片区属老镇区，距离屯溪老街较近，人气较旺，近期有一定的推出量。西向：主要以桃花源、锦绣横江、秀水豪园为主，后二者为尾盘，未来推出量不大；而桃花源为纯别墅区。总的来说，伴随城市发展，土地资源的稀缺性越发显现，房屋价格将随着城市地价一起提升，对比三个发展区域，南向江南新城因土地储备量大，是未来发展最大的区域。（2） 项目规模大多数项目总建筑面积在10万以下，集中在25万平方米的项目居多。从去年预售面积看，黄山国际假日广场、江南新城、三华园、世贸绿洲、山水人家、城东花园、秀水豪园7个大规模楼盘占领70的市场，说明楼盘供应相对集中。预计未来楼盘供应主要集中在江南新城、东方丽景、世贸绿洲等几个大盘，新面孔不多。（3） 建筑类型目前市场以多层产品为主，占70；其次是去年推出较多的酒店式公寓产品，占18；高层、别墅各占少量比例约56。由于高层住宅被市场接受尚需时日，价格难以实现，因此开发商均有意识的放慢高层住宅开发步伐，预测未来多层仍为市场主流产品。但由于不少项目均规划有小高层产品，随着土地日益减少，城市开发强度增加，预测高层也将逐步被消费者接受。（4） 户型随着房屋单价提升，购房者在控制总价的原则上，需求的面积略有减少，三房两厅两卫125是较受欢迎的，并且三房两厅一卫产品也得到市场认可。多层以三房两厅两卫、面积120135为主，配合部分三房两厅一卫110120、两房两厅一卫85100、四房两厅两卫140180为辅。（5） 价格目前多层价格主要在20002500元/之间，总体均价约为2200元/。小高层住宅26003300元/。叠屋价格约24003200元/，联排别墅价格在28004000元/，独栋别墅31006000元/（不包括御墅天筑）。2006年中心城区的多层住宅价格大概在2000元/，预测未来将保持1015的增长，在2007年可达到2300元/，在2008年可达到2600元/。（6） 销售情况2006年房地产市场供不应求，因此各楼盘销售情况很好，除了消化当年推出的新盘外，还消化不少存量旧盘。 中国地产商域网香山翠谷名人之家屯溪区主要楼盘分布图君悦华府三华园三期跃进路步行街地块博浩地块罗汉松地块泰丰花园沁园山庄桃花源国际假日广场新徽天地电力明远滨江国际假日公寓锦绣横江秀水豪园山水人家阳光绿水锦绣江南在售项目在建项目待建地块外滩一号东方丽景北区西区南区东区江南新城世贸绿洲天都华庭莲花怡庭表3、黄山市典型在售楼盘列表项目名称建筑类型建筑面积住宅价格（元/）多层叠屋别墅高层其他世贸绿洲小高层、多层、公寓、写字楼总建面35万；一期7万，其中小高层3.5万、多层3.5万；二期小高层15万。25002600建昌天都华庭多层、25层的高层3.6售磬未推出建昌莲花怡庭小高层、多层总建面4万；一期1.5万，其中2栋小高层、4栋多层；二期2.5万，其中3栋小高层、其他为多层。27003200建昌君悦华府1栋高层商务楼+住宅8层以下为商务，8层以上为住宅1.7未推出预计3500外滩一号1栋高层住宅3.53300国际假日广场酒店、产权酒店总建面11.8万；其中b栋产权酒店及裙房约5万。产权酒店平面6000夹层7500山水人家多层5.892000香山翠谷公寓、排屋、叠屋4.3精装多层2300未推出未推出秀水豪园多层、联排及双拼别墅151900（06年初推出）联排3200 独幢3400锦绣横江多层、沿街2层商铺总建面7.07万；已建5.17万。2450泰丰花园联排及独栋别墅0.62600御墅天筑独立别墅、五星级酒店、酒店式公寓别墅建面2万公寓建面1.5万8000（独立别墅）8000（酒店式公寓）江南新城南区一期紫藤阁叠屋、联排总建面15万；一期4万。叠屋2900排屋3500江南新城西区二期棕榈苑多层、小高层总建面约28万，其中多层12万、小高层15.5万；已推出多层约5.5万。2200未推出江南新城北区一期梧桐苑多层、小高层总建面约19万，其中多层15万、小高层3.5万；已推出多层约3万。2250未推出阳光绿水多层一期7万，二期20万2000 景观房2450未推出假日公寓多层1.52000桃花源独栋、联排14万独栋6000联排40003、 未来市场发展分析主要多层及小高层项目推出时间预测建筑面积（）2007年下半年2008年2009年东方丽景二期高层约3万东方丽景三期多层约3.7万江南新城西区（存量）多层约3.5万（待建）多层约6.5万（待建）小高层约12万江南新城北区（存量）多层约0.5万（待建）小高层约15万世贸绿洲一期（存量）多层约0.5万（存量）小高层1万世贸绿洲二期小高层约15万莲花怡庭一期（存量）多层约0.2万（存量）小高层0.1万莲花怡庭二期多层约1.5万小高层约1万天都华庭高层约1万君悦华府高层约1.7万外滩一号（存量）高层2.8万秀水豪园（存量）多层约0.5万锦绣横江（存量）多层约0.5万三华园三期多层约1万（不含补偿）阳光绿水二期（存量）多层约0.8万香山翠谷（存量）公寓约0.7万山水人家（存量）多层约0.3万滨江国际多层约0.7万高层约2万电力明远小高层、高层约2.7万名人之家多层约4万博浩房产多层约1.5万罗汉松地块多层、小高层约4万锦绣江南多层约15万小高层规模不详跃进路步行街多层约3万多层每年推出量小计（万）11.5121.4小高层每年推出量小计（万）注： 1、红线 表示多层住宅，蓝线 表示小高层住宅。2、虚线 表示项目可变因素较多，推出时间变化性较大。3、预测假设条件：按预测的销售周期平均销售进行测算。4、每年推出量小计未包含推出时间变化性较大的项目（虚线标示的物业）从上表分析，未来普通住宅市场将呈现以下特点：（1） 目前多层住宅仍是住宅市场主流，但未来12年小高层产品将逐步取代多层今年下半年市场的存量多层住宅约11.5万，远远超过小高层推出量3.5万；进入2008年，多层项目逐步减少，小高层项目逐步增加；预计到2009年，市场上小高层产品数量将超过多层，江南新城、东方丽景、世贸绿洲等几个大盘将以小高层为主力产品。随着黄山城市化进程，房地产开发强度加大，小高层及高层住宅产品将逐步被市民接受，到2009年多层因相对稀缺而价值得到提升。（2） 老城区供应量较少，大盘供应占据市场主导地位传统老城区的土地供应量有限，未来主力供应量集中在新安江南的江南新城片区和阳湖片区、以及城东的新行政中心区。未来12年市场供应集中在10万平米以上的规模大盘，如东方丽景、江南新城、世贸绿洲、锦绣江南等。（3） 未来供求相对平衡，房价预计保持1015的年增长分析未来12年推盘项目，供应量基本稳定增长，从房地产市场逐步复苏迹象看，供求基本平衡，每年的消化量稳步增长，房价预计每年有1015的增幅。二、 典型楼盘分析1、 江南新城（1） 各期销售情况：多层销售稳定，叠屋、排屋价格难以提升江南新城各区销售情况表地块组团名称建筑面积未售面积销售价格（元/）开盘时间推出住宅套数销售率东区百合苑16002004-6-26384售磬玉兰苑1700370海棠苑20102.74089.221750162丁香苑30604.064075.7418002005-102802006-2南区一期紫藤阁19648.2010079.80叠屋2900排屋35002005-106860西区一期银杏苑26973.136908.1519502006年中18585二期棕榈苑28631.5112381.1922002007-320460北区一期梧桐苑32739.609022.6022502006-9-2520980数据来源：黄山房地产网-商品房销售网上公示，数据截止至2007-6-20。1） 江南新城东区约1196套多层住宅已基本售罄，仅剩极少量顶层约200大面积单位。2） 南区为别墅类高端产品，一期紫藤阁有叠屋及排屋两种建筑类型，共160套住宅，其中叠屋84套，排屋76套，目前已是现楼，由于销售价格难以提升、消化速度慢，目前仅推出68套叠屋及排屋，从2005年10月份小批量逐步放盘，至今仍未售磬，剩余11栋、92套景观较好的叠屋及排屋未推出。3） 西区已推出一期银杏苑和二期棕榈苑，一期银杏苑在2006年中推出，共185套多层住宅，目前销售率达85，剩余户型主要为顶层180190的大面积单位；二期棕榈苑在2007年3月份第一批推出7栋多层（棕榈苑共有12栋，尚有5栋未推出），共204套多层住宅、21套商铺、43个车库，住宅销售情况较好，目前销售率达60。4） 北区在2006年9月推出一期梧桐苑，共207套多层住宅、39套商铺、55个车库，住宅及车库销售情况较好，目前销售率达80，商铺销售较差，仅售出35左右。江南新城为避免政府的收地行为，每个地块均在动工，项目开工面广，但每期推出量较稳定，保持在每半年23万的建筑面积左右。从江南新城目前销售情况看，a区已开发完毕；b区叠屋、排屋尚有60未推出，存在滞压现象，后续短期内不会新开发叠屋、排屋产品； c、d区规划有多层、小高层产品，目前推出的全为多层，由于小高层在黄山市场有一定销售障碍，但多层价格提升带动小高层价格有所提升，不排除小高层近期有开发的可能性。预测未来一年江南新城的推出量能达到56万建筑面积，多层仍为江南新城的主力开发产品类型。从售价看，目前江南新城住宅售价在23002400元/平方米，基于黄山市场情况，从2006年下半年至今，价格有较大幅度的提升，提价约200元/，不同于以前50元/的小步提价。（2） 户型略有变化：三房比例保持50不变，二房比例增加，四房比例减少从下表可以看出，江南新城以三房两厅两卫为主，按面积计约占50%；其次是四房及以上产品占3040%，主要布置在楼栋顶层，带阁楼形式出现，或在景观较好的一条腿上分布；二房两厅一卫占1020%。从江南新城最近推出的棕榈苑和梧桐苑户型对比看，有两个新变化：出现新产品三房二厅一卫，数量非常少，已全部售完；四房比例减少约10，而二房比较增加了10。户型的两个变化，体现江南新城为适应本地市场特点，大户型销售压力大，中小户型受欢迎，做出的调整。江南新城各区户型比例名称户型单户面积（平方米）套数户型比例按套数按面积棕榈苑二房两厅一卫901069427%21%三房两厅两卫12113616247%48%三房两厅一卫10982%2%四房及以上1381897923%29%梧桐苑二房两厅两卫90932512%8%三房两厅两卫11913011957%51%四房及以上1402406330%41%（3） 商业经营惨淡，影响商铺销售东区已入伙，临街商铺约有50家开业，但主要经营为装修工人服务的低档餐饮、小卖店等，形象杂乱。因此影响后期商铺销售情况较差，价格较低约4000元/，大量商铺未售出。2、 阳光绿水一期多层销售率达80%，剩余朝江景的大户型150平方米，单价约2400元/平方米，高总价导致销售缓慢。一期商铺面积在50-60平方米，单价6000元/平方米，总价约在35万元，因地段优势销售情况较好。二期目前拆迁未完成，最快也要明年底推出，规划有多层及小高层产品，据了解将开发多层300400套，约45万的建筑面积规模。三、 地块swot分析项目所处的23-1地块，与二期相邻，区位相对独立，针对地块特点进行swot分析：1、 项目优势strengthsl 地块内部基本方正平整，东南部有缓坡，有利于规划高端产品；l 周边环境好：东北向眺新安江、南向及东南向被青山环抱、东向临项目二期、东北和西向紧邻江南新城，景观资源丰富，周边无农民房等凌乱建筑干扰；l 东北临徽州大道、西北临徽杭高速出口，出行方便，具有便利的对内、对外交通；l 临近徽杭高速出口，标识性强，易于吸引外来长三角客户；l 项目前期形成的高品质形象以及客户资源积累，已成为项目最好的营销推广；l 项目已成为黄山市房地产样板工程，省市领导频繁检查指导将扩大项目的知名度和美誉度。2、 项目劣势weaknesses l 项目周边为新区开发，配套设施尚少，城市功能有待加强；l 23-1地块取得产权约2.8万平方米，尚有待征地约2.6万平方米，由于待征地的不确定，对项目的设计及开发建设有影响；l 地块南侧有一煤气站，对业主有一定的心理影响。3、 市场机会opportunitiesl 随东方丽景和江南新城的开发，各项配套正在加强，如南滨江休闲景观带的建成、黄山屯溪六中迁至江南新城、徽派美食街的开业，以及二期对面土地的成功出让，显著改善了项目周边环境和生活配套，区位优势明显；l 受人民币升值预期影响，江浙沪等地民间资本投资日益活跃，而房地产投资是其重要的投资渠道；l 黄山旅游资源丰富，自然生态环境好，加上对外高速干道的逐步完善和08年奥运经济带动，黄山旅游将再次火爆，房地产再次升温；l 黄山市屯溪区土地稀缺性带来的土地升值将提升本项目成本上的竞争力；l 政府停止审批别墅项目用地，新批新建项目70%以上为90平方米以下住宅，项目不受此规划限制。4、 竞争威胁threatsl 国家宏观政策持续深入对房地产实行调控政策，对房地产市场造成一定影响；l 黄山人口增长速度缓慢，经济不发达，黄山本地房地产市场趋于饱和，大量的商品房空置，出租率低且租金低，本地市场有效需求不足；l 江南新城建设规模大，产品类型齐全，在市场已形成口牌，其低价竞争策略，以及其一期园林和会所展示，都对项目形成直接的威胁；l 部分处城市中心或老城区的项目，如世贸绿洲、莲花怡庭等，建设规模大，将分流公务员、烟草、电信等中高端客户，阳湖片区项目多，城市功能完善，心理区位好，与江南新城一起构成较大的竞争威胁。四、 开发策略1、 开发前提23-1地块为东方丽景四期，为项目收宫之作，应最后开发，但为保证项目各类产品销售的连续性，四期应有承接三期的多层产品，项目三期多层在2008年下半年将售磬，二期别墅产品在2008年4月开始销售，二期高层住宅产品将在2008年9月开始销售。黄山市政府不断施压，要求加快开发速度，为避免政府收地风险，四期作为独立土地应承接三期进行开发。同时也可减缓二期的开发压力，使得资源最好的二期别墅产品价值最大化。2、 开发策略从上面的开发前提分析，四期主力产品应该是多层产品，其他别墅和高层产品，在满足项目容积率1.5的条件下，可适量布置。四期考虑待征地因素，应分期开发，首期为多层产品，承接三期，争取在2008年9月份销售。借势借2008年奥运带动的房产热销，多层又是市场畅销产品，加上前期项目树立的高品质形象，四期首期多层借势推出，容易形成热销，同时与二期高层住宅产品进行互动促销。价值最大化从市场分析看，2008年后多层产品越渐稀缺，为将四期多层价值实现最大化，建议：多层首批推出量不宜过大，留下部分多层产品待2009年销售，以实现更高价值，推盘量小也有利于提升售价，把握好销售节奏，使的项目多层、高层、别墅各类产品销售均衡；四期规划应参考一期，混合有多层、别墅、小高层产品，主力产品多层实现项目快速销售，少量别墅提升项目价值，而部分小高层产品可提升项目容积率，同时一期各类产品搭配形成的高品质社区也可在四期延续。五、 项目定位1、 形象定位东方丽景收宫之作品质山水社区诠释：(1) 项目四期从名称看是最后一期，称为收宫之作，让客户感受急迫感，营造抢购氛围；(2) 项目规划参考一期，多层、别墅、小高层在小区内和谐布置，品质能与一期媲美；(3) 项目背靠青山、内部人工造水景，优美的环境打造山水社区。2、 客户定位项目可能面对的客户群体细分分析如下：客户群体细分分析客户分类客户特征置业意向购买本项目可能屯溪区普通工薪阶层购买能力较弱，对价格非常敏感多层、安居房公务员及事业单位职员有一定的购买力，要求物业性价比高，攀比心态多层 企业中高管、私营业主有很强的购买力，注重居住环境、产品品质别墅、多层、小高层 三区四县企业高管、政府机构管理人员有较强的购买力，追求城市生活多层、别墅、公寓 外地财富人群、私营业主、投资人士有很强的购买力，投资度假兼顾别墅、公寓 多层住宅客户群四期首批多层单位，延续小区高品质定位，应吸引有经济购买能力的客户群体，该客户群体的特征：1） 有稳定的经济收入，能承担35万左右中档价格的房价；2） 向往中产阶段生活，但经济实力较强，对产品的品质非常看重；3） 对未来生活充满期待，看重项目未来的升值潜力。小高层客户群1） 有较强的经济收入，能承担40万左右中档价格的房价；2） 能接受新事物，追求更好的居住生活品质，喜好小高层的居住环境；3） 吸引部分外地客户群体，以休闲度假、养生养老为目的购买。别墅类客户群1） 投资、度假、养生养老客户群体，有很强的购买力；2） 主要面对长三角地区客户，本地客源较少；3） 投资意识强，对价格不太敏感；4） 重视物业的投资收益前景，对企业信誉、小区发展潜力关注较多。3、 产品定位项目产品定位为多层住宅+高层住宅+少量别墅+底层商铺。多层定位：从江南新城销售看，其主力产品为120135平方米的三房产品，而项目一期130平方米的三房也销售畅顺，四期作为衔接三期产品，售价可有所提高，多层总价应控制在35万元左右，在均价2800元/平方米的条件下，多层主力户型应为125平方米左右的三房，另外可配置部分二房产品。因此，建议二房8590平方米：三房110135平方米=3：7（按面积计）。别墅定位：地块东南部靠山边，景观资源丰富，适合建筑高端的别墅类产品，受项目容积率限制，别墅数量宜少，别墅形式可为独栋、联排、叠屋，由概念性规划设计研究后确定。多样化的产品类型有利于提升小区品质档次，并实现项目价值最大化。高层定位：为了满足项目1.5容积率，项目主力产品为多层，同时布置少量别墅，需布置若干栋高层产品，具体栋数待概念性规划设计研究确定。小高层产品面对经济能力较强的中高端消费者，主力户型为三房，其中120130平方米的三房二厅一卫和130140平方米的三房二厅二卫应各占半数。商铺定位：基于目前周边街铺经营状况，项目一期及江南新城东区街铺经营情况均不理想，预测项目底层临街商铺在未来13年内，由于周边居民较少难以经营，但长期看有一定的升值空间。因此，商铺定位为区内配套服务，面积不宜过大，15002500平方米足够满足近期需求。住宅产品面积及配比表类型户 型户均面积（）户型比例（按面积）多层住宅二房二厅一卫859015%三房二厅一卫11012020%三房二厅二卫12513528%小计63%高层住宅三房二厅一卫12013015%三房二厅二卫13014017%小计32%别墅类独栋3504005联排250300叠屋200230住宅小计100%六、 项目开发建议1、 总体规划设计考虑到四期目前已征地27959.66，拟扩征地26155.08尚在办理中，而项目i区应承接三期多层产品先行开发，因此项目i区为已征地范围内的多层产品，其余产品为ii区开发，分区详见下图。东方丽景四期建筑分区图ii区i区 多层产品 高层产品 别墅类产品 幼儿园2007年9月21日最新规划2、 建筑规划设计（1） 规划原则：尽可能实现地块1.5容积率的前提下，注意内部环境的营造，并将景观资源最大化的留给别墅类产品。 （2） 建筑最好采用南北朝向，如需提高地块利用率，可考虑少量东南向布置。（3） 建筑风格沿用前期的现代简约风格，简洁流畅，色彩以白灰、清雅为主调。（4） 多层住宅部分采用“1+5+1”结构，即底层做自行车库和封闭车库，二层至六层为5户住宅，顶层住宅设一层赠送阁楼；部分底层不设车库的考虑首层赠送地面花园。 （5） 多层以125135平方米的三房二厅二卫和110120平方米的三房二厅一卫为主，辅以部分8590平方米的二房二厅一卫产品。大户型靠小区内部布置，享有较好的景观资源；小户型靠路边布置。户型可参考三期多层及宜兴二期多层产品，不考虑进行产品创新设计。（6） 高层住宅沿徽州大道布置，考虑18层、2梯4户布局，130140平方米的三房二厅二卫和120130平方米的三房二厅一卫数量各占一半。户型可参考二期ii区高层住宅，并根据市场反映情况进行优化。（7） 别墅考虑布置在项目东南部，能同时享有山景和小区景资源，别墅类型以独栋为主，可适量布置联排和叠屋，户型面积见住宅产品面积及配比表。（8） 商服用房设置在临徽州大道高层住宅的底层，层高应不少于5米左右，开间据上部结构，安排在4米左右，进深1011米，控制在15米内。（9） 多层及别墅类住宅考虑太阳能热水器进行统一安装，在建筑设计时需系统考虑。3、 园林与环境设计（1） 设计原则：在保证容积率的前提下，尽可能降低覆盖率，保持小区内良好的环境品质，以支撑项目售价。（2） 基本沿袭东方丽景一期的园林风格，包括园建、铺装，大量种植桂花、樟树、广玉兰、杜英等乔木，种植大小叶黄杨、红花积木、杜鹃等灌木，适当种植红枫、桃、李、竹等。（3） 用地周界种植高大常绿树，遮挡外界对小区内部环境的影响，亦可取得四季常青、绿色生态的效果。4、 分期开发时序安排东方丽景四期项目拟分2区开发，i区为多层产品，建筑面积约1.5万平方米，争取在2008年3月份动工建设，2008年9月即可开盘销售，i区开发重要节点计划见下表；ii区有多层、高层、别墅类住宅，建筑面积约6万平方米，初步拟定在2009年3月份动工建设，具体开发节点计划根据市场情况再行制定。东方丽景项目四期i区开发重要节点计划工作任务工作内容周期（天）开始时间结束时间备 注项目策划开发建议书审定2032007-4-12007-10-20前期工作及规划设计总体规划方案设计642007-5-82007-7-10总体规划方案报建（含评审）362007-7-112007-8-15拟扩征地手续办理（完成土地证）3202007-8-162008-6-30工程投资匡算、工程成本控制目标确定412007-7-112007-8-20总体规划设计方案修改及深化462007-8-162007-9-30i区施工图设计（含内审及修改）692007-10-82007-12-15i区施工图报建（含外审）312007-12-162008-1-15招标及工程施工i区编制工程量清单及主包单位招标862007-12-162008-3-10春节2008-2-7i区施工报建（开工许可证办理）102008-3-112008-3-20i区工程开工2008-3-22i区主体工程施工1312008-3-222008-7-30i区主体封顶2008-7-30i区内外装修及水电安装1532008-7-12008-11-30i区室外工程及园建绿化1512008-12-12009-4-30春节2009-1-26i区竣工验收2009-5-31营销管理i区项目营销策划与市场推广方案752008-2-12008-4-15i区预售证办理312008-8-12008-8-31i区正式开盘销售2008-9-20i区办理入伙2009-6-30i区产权初始登记2009-9-305、 项目价格预测前面的市场简述部分预测，2008年多层市场均价达到2600元/，考虑项目素质溢价200元/，项目四期i区多层在2008年推出价格定位为2800元/。而ii区多层若在2009年推出，考虑年增长15，多层单价可3200元/。高层住宅目前价格在26003300元/，按每年1015的增长推算，2009年价格估计达到4000元/；别墅类产品由于后期推出量有限，逐显稀缺性，独栋别墅预测在2009年可达8000元/，联排别墅产品6000元/，叠屋产品4500元/。项目商铺由于经营前景不乐观，暂估价格为5000元/。各类产品价格表产品类型单价（元 / ）单套面积（）单套总价（万元）i区多层二房二厅一卫280085902425三房二厅一卫28001101203134三房二厅二卫28001251353538ii区多层二房二厅一卫320085902729三房二厅一卫32001101203538三房二厅二卫32001251354043ii区高层三房二厅一卫40001201304852三房二厅二卫40001301405256ii区别墅独栋8000350400280320联排6000250300150180叠屋450020023090104商 铺500010050自行车库i区1200ii区1300汽车库i区2000ii区2200多层住宅均价3585元/项目整体均价（含商铺、自行车库、汽车库）3736元/备注：上述均价按可售面积测算，自行车库和汽车库等不计容面积未计入。七、 经济效益测算技术经济指标序号项 目指标（m2）i区ii区备 注一总用地面积55,046.56二总建筑面积88,360.0017,830.0070,530.00三计容积率建筑面积79,660.0016,260.0063,400.001多层住宅48,046.0016,260.0031,786.002叠屋1,704.001,704.003独栋低层住宅3,150.003,150.004高层住宅23,120.0023,120.005商业2,240.002,240.006物管、居委会200.00200.007幼儿园1,200.001,200.00四不计容积率建筑面积8,700.001,570.007,130.001地库（含人防）3,900.003,900.002架空层车库4,800.001,570.003,230.002.1其中：自行车库1,920.00630.001,290.00估算占架空层车库的402.2汽车库2,880.00940.001,940.00估算占架空层车库的60五容积率1.45六覆盖率28%七绿化率45%八户数665 九总停车位320 1地库和架空层停车库200 2地面停车位120 八可售住宅建筑面积78,260.00 16,260.00 62,000.00 注：以上数据由设计部提供，根据2007年9月21日建筑规划方案测算。东方丽景四期i区利润测算表单位：万元序号项目名称总成本（万元）单方成本/售价（元/m2）备注建筑面积可售面积一开发成本3,4631,9422,1301土地成本751421462总地价按建筑面积分摊到各区。2前期费用895055按建筑面积50元/估算3报建规费241135148按建筑面积135元/估算4建安成本1,9611,1001,206按建筑面积1100元/估算5财务费用16492101贷款2000万元，贷款期1年，年利率按1-3年期7.47%上浮10%，即8.22%计息，全计入财务费用。6销售费用965459按销售收入的2估算7管理费用814650按可售面积50元/计算8不可预见费79444927项之和的3%估算二销售收入4,5532,5532,800不含车库收入4,8162,7012,962含车库收入三经营税金及附加230129142按销售额的5.06%进行计算四土地增值税17397107见土地增值税测算表五利润总额950533584六所得税237133146按25%计七净利润712399438八税前销售利润率19.72%九税后销售利润率14.79%十税前成本利润率27.42%十一税后成本利润率20.57%根据测算，四期i区开发多层产品，总建筑面积17830平方米，总投资3463万元，可售面积单方成本2130元/平方米；含车库销售收入4816万元，销售均价2962元/平方米；完成利润总额950万元，净利润712万元，税后成本利润率20.57%。敏感性分析敏感性分析是分析和预测项目评价主要指标因主要变化因素的变动而发生变动的敏感程度。根据项目具体情况，针对销售价格、建安费用这两个主要因素考察其对税后成本利润率的敏感性。敏感性分析表 变动率项目-10%-5%基本方案+5%+10%成本-5%售价+5%成本+5%售价-5%建安成本24.8%22.6%20.6%18.7%16.8%27.8%13.7%销售价格10.4%15.5%20.6%25.6%30.7%从上图表来看，销售价格对税后成本利润率的影响略大于建安成本，对本项目而言，建安成本上升5%、或者售价下降5%，税后成本利润率为18.7、15.5%；当建安成本上升10%、或者售价降低10%，税后成本利润率只有16.8%、10.4，可见项目抗风险能力较好，在项目执行过程中更要注重对销售价格的提升。盈亏平衡分析项目盈亏平衡分析（临界点），是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等的状态，即销售收入 = 总投资 + 销售税费。则：（1）保本销售价格 = 总开发成本 / 销售面积 x （1 销售税金及附加） = 2202元/平米（2）保本销售面积 = 总开发成本 / 销售价格 x （1 销售税金及附加） = 11100平米四期i区整体目标均价为2962元/平方米，保本销售价格为2202元/平方米，即实现68.3时达到盈亏平衡；总销售面积为16260平方米，保本销售面积为11100平方米，即实现68.3时达到盈亏平衡。东方丽景四期ii区利润测算表单位：万元序号项目名称总成本（万元）单方成本/售价（元/m2）备注建筑面积可售面积一开发成本15,8439,4462,5551土地成本2,971421479总地价按建筑面积分摊到各区。2前期费用5648091按建筑面积80元/估算3报建规费952135154按建筑面积135元/估算4建安成本9,4