2011嘉兴城东路地块可行性研究报告44p.doc

嘉兴城东路地块可行性研究报告文创集团2011-06-16目录一、区域规划31.1 城市人口31.2 区域经济41.3 产业分析51.4 固定资产投资51.5、发展规划61.6 商业规划研究10二、地块综述212.1 地块区位分析212.2 地块现状222.3 周边分析232.4 swot分析24三、区域市场分析253.1 住宅市场分析253.2 商业市场分析33四、住宅产品分析474.1 规模474.2 产品类型474.3 主力面积484.4 平均价格48五、项目商业定位495.1 商圈定位495.2 战略定位515.3 规模定位525.4 业态定位545.5 项目定位综合描述555.6 业态配比565.7 业态分布57六、经济指标586.1 地块经济指标586.2 土地费用596.3 总成本估算596.4 销售收入596.5 静态分析60一、区域规划1.1 城市人口嘉兴市位于浙江省东北部、长江三角洲杭嘉湖平原腹心地带，是长江三角洲重要城市之一。市境介于北纬30度21分至31度2分与东经120度18分至121度16分之间，东临大海，南倚钱塘江，北负太湖，西接天目之水，大运河纵贯境内。市城处于江、海、湖、河交会之位，扼太湖南走廊之咽喉，与沪、杭、苏、湖等城市相距均不到百公里，区位优势明显。嘉兴市为浙江省省辖市，下设南湖区、秀洲区、经济开发区，辖嘉善县、海盐县2个县以及平湖市、海宁市、桐乡市3个市（县级市）。嘉兴市有建制镇53个、已设有乡、街道22个、城市社区（居委会）187个、乡镇社区111个、乡镇居委会12个、行政村940个。2010年末，全市户籍人口341.60万人,比上年末增加2.01万人，其中市区常驻人口约85万人，27万户左右。全市户籍人口出生率7.80，死亡率7.14,自然增长率0.67。全年迁入人口3.93万人，迁出人口2.18万人，人口机械增长率5.13。1.2 区域经济2010年，全市地区生产总值2296.00亿元，按可比价格计算，增长13.7%，增幅比上年提高4.4个百分点，排长三角16城市第11位。按户籍人口计算，人均gdp为67410元(9958美元)，增长13.1%。“十一五”期间，全市地区生产总值年均增长12.4%，年均增速高出全省0.6个百分点。2010年，全市城镇居民人均可支配收入27487元，排长三角16城市第12位，比上年增长11.3%，扣除价格因素，实际增长7.0%；农村居民人均纯收入14365元，增长13.2%，实际增长8.9%。城镇居民人均消费性支出16559元，增长7.8%；农村居民人均生活消费支出9274元，增长8.7%。“十一五”期间城乡居民收入年均实际分别增长8.2%和9.5%；城乡居民家庭恩格尔系数分别由2005年的36%、37.5%下降为32.9%和33.0%。1.3 产业分析2010年，第一产业增加值126.30亿元，增长3.3%；第二产业增加值1342.12亿元，增长15.4%；第三产业增加值827.58亿元，增长12.5%。三次产业构成由2005年的7.3：58.8：33.9调整为5.5:58.5:36.0。 1.4 固定资产投资2010年，全市全社会固定资产投资1518.56亿元，比上年增长23.1%。限额以上固定资产投资1362.49亿元，增长21.3%，“十一五”期间，全社会固定资产投资额累计达5459.06亿元，是“十五”期间的2.1倍，年均增长16.6%。全年全市房地产开发投资270.75亿元，排长三角16城市第10位。同比上年增长44.6%；房屋施工面积2746.7万平方米，增长24.7%；房屋竣工面积612.5万平方米，增长21.3%，销售面积597.1万平方米，下降12.4%。1.5、发展规划1.5.1 功能定位与总体发展市域功能定位浙江接轨上海、竞合江苏的门户型都市地区与交通枢纽；长三角南翼新兴的现代服务业基地，浙江省科技创新和文化职教的先进地区，环杭州湾先进制造业的重点发展地区；吴越古韵与现代文明交相辉映的城乡和谐发展地区，融汇江南水乡和江海特色的生态宜居型都市地区。都市区发展战略多元交融，与周边城市错位发展，构筑具有嘉兴自身特色的“和谐”大都市造魅力嘉兴提示文化的地域特色；增强都市地区的内聚力；精明嘉兴实行精明增长方式与集约化的发展模式；精致嘉兴建设高质量的都是景观，培育精致化的都市气质；优雅嘉兴营造恬静、儒雅、舒适的都市环境与氛围。规划中心城区发展以南湖为中心，向心集聚，逐步形成“一心双核、两副两轴、三片三楔”的城市空间布局结构。 本案1.5.2交通规划1、对外交通规划对外交通高速公路网（三纵三横三连）、320国道（一级公路标准）、07省道（一级公路标准）、01省道（一级公路标准）、沪杭铁路、乍嘉磁悬浮、沪杭城际轨道交通、苏嘉绍城际轨道交通以及“三横两纵三连两延伸”的高等级航道网组成，形成铁路、公路、水运多种运输方式协调的现代化、立体化、高速化的四通八达的区域综合交通系统，增强区域交通联系，确立嘉兴地区成为杭州湾北岸区域交通枢纽中心。2、内部交通规划国省道和主要城市快速路网形成“梁欢十射一连”的道路网络，规划“环形加放射”的快速大运量城市轨道交通联系主城、各副城及滨江、滨海新城。“两环”：主城环线、联系五个副城的环线“环形加放射”的城市内部轨道交通线：串联各副城的城市内部轨道交通环线：联系中心城区至个副城区和滨海新城的城市内部交通射线。1.6 商业规划研究嘉兴市商业网点发展规划（2005年2010年）1、 规划的对象、范围本规划的范围指嘉兴市域所辖秀城、秀洲两区和嘉善、平湖、海盐、海宁、桐乡五县（市），面积3915平方公里。规划重点范围是嘉兴中心城区和新丰、余新、凤桥、七星、大桥、王江泾、王店、油车港、新塍、洪合共10个乡镇的商业网点发展。规划的商业范围：市域各级商业中心、市域专业市场、市区商业街（区）、市区大型零售商业、市区大型餐饮业规划的规模范围（指单体设施建筑面积，以下同）：1、超市（含综合超市、仓储式超市）：2000平方米以上；2、购物中心：30000平方米以上；3、大型专业店：2000平方米以上；4、百货店：5000平方米以上；5、专业餐饮店：2000平方米以上；6、二星级及以上酒店；7、农贸市场：2000平方米以上；8、专业市场：10000平方米以上。2 规划的期限本规划的期限为：20052010年。3空间布局根据嘉兴市城市总体规划原则和商贸业发展定位，嘉兴市商贸流通业将形成“一心三翼五极多结点”的整体发展格局。“一心”：即由中山路、勤俭路、禾兴中路和建国中路所形成的“井”字型市级商业中心区块，作为嘉兴市本级辐射整个嘉兴市域乃至周边地区和县（市）的市级商业和现代商务中心。“三翼”：即秀城、秀洲商贸发展翼和南湖新区旅游商贸发展翼。“五极”：即嘉善、平湖、海盐、海宁和桐乡五县（市）区域商贸发展极。“多结点”：即分布于嘉兴市域各镇，以满足本地居民生产、生活需求为主的商贸服务网络。4发展目标根据嘉兴市第三产业发展的指导思想和商贸业发展定位，商贸流通业发展的具体目标是：n 全市商贸流通规模不断扩大到2010年，实现全市社会消费品零售总额达到573亿元，年均递增约12%；批发零售贸易业和餐饮业实现增加值168亿元，年均递增12%；批发零售贸易业和餐饮业增加值占gdp的比重达到15。注：2003年，全市实现社会消费品零售总额279.39亿元。批发零售贸易业和餐饮业实现增加值85.35亿元，占gdp比重为10左右。n 商业网点布局日趋合理在嘉兴市区范围内形成四个层次的商品流通网络，即：第一层次为嘉兴市级商业中心；第二层次为秀城区、秀洲区两个商业副中心和南湖新区景区商业中心；第三层次为分布于市级商业中心和区域商业中心内（或周边）的若干条商业街；第四层次为分布于市区和各镇区居民集中居住区域的若干个社区、镇区商业中心。在其他县（市），按照当地的实际情况分别建设和发展区域商业中心、特色街、旅游商贸和社区（镇区）商业中心。n 合理规划商业网点面积到2010年，嘉兴全市人均（户籍人口和居住一年以上的人口）拥有商业网点面积0.81.1平方米。全市城镇商业网点总面积将达到340万平方米左右。城镇商业网点面积发展规划城镇等级城镇名称城镇规模（万人）商业网点面积（万m2）控制标准（m2/千人）2010年2010年2010年第一级中心城区（含秀城、秀洲两区）1201321100桐乡城区202522271100海宁城区202522271100平湖城区121512151000第二级嘉善城盐城区12151114900第三级镇区352.44800注：1、人口规模预测数据主要来自嘉兴市城市总体规划（2003.12）文本； 2、2003年，嘉兴市区人均商业网点面积仅为0.71平方米。n 商业业态丰富多样、协调发展到2010年，嘉兴全市年销售额超5亿元的大型零售商业企业达68家，超10亿元的大型零售商业企业达12家。连锁经营快速发展。到2010年，连锁企业发展到30家，连锁门店800家，经营销售额达到150亿元左右，占全社会消费品零售总额的比重达到30。n 商贸流通业对外开放持续扩大规划期内，全市共引进外资开设1620家大型（面积5000平方米以上）零售商业网点。n 流通现代化水平不断提高规划期末，全市零售商业企业中应有70的网点使用电子计算机管理。全市各商品交易市场成交总额的30以上应通过电子商务来实现。建设国内领先的大型专业市场、长三角重要的港口物流基地和杭州湾主要的区域配送中心到2007年，基本构建完成商品交易市场网络和现代物流框架体系，物流增加值达到60亿元，嘉兴港吞吐能力达2700万吨，集装箱吞吐量达38万标准箱。全市各类专业市场成交额达到800亿元以上，其中年交易额100亿元以上的市场1个，50亿元以上的市场5个，10亿元以上的市场15个。到2010年，物流增加值突破100亿元，市场成交总额突破1000亿元，初步建成长三角南翼的区域性大宗商品仓储配送中心。5 商业中心规划（1）市级商业中心市级商业中心建设的目标：以“三街六区块”（三街指建国路、少年路、府南街，六区块分布于东至建国路，西至原卫校、市政府西侧，北至勤俭路、环城路，南至斜西街，总用地0.85平方公里的区域）改造为基础，以“井字型”核心商业区建设为目标，以“井字型”内“口字型”区域建设为重点，通过主要区块分片特色改造，将内环河内区域建设为集购物、休闲、旅游、商务、办公于一体，路网布局合理、业态结构协调、生态环境优美的市级商业中心。 “口字型”区块的改造应贯彻“整体改造、凸现特色、抓好结点、引领周边”的总体思想。（2）区域商业中心嘉兴全市将形成秀城、秀洲两个城区商业副中心、南湖新区景区商业中心和五个县（市）区域性商业中心。 秀城区商业副中心 指秀城新区商业副中心。位于秀城新区规划范围的西部，外环东路以东部分，总面积7平方公里。辖区内在建大型商业网点主要有万好家居、国际中港城、汽车商贸园等。 秀洲区商业副中心指秀洲新区商业副中心。位于秀洲新区规划范围内的秀洲中心区，总面积为9.68平方公里。辖区内在建大型商业设施主要有江南摩尔、永泰广场、国浩广场、财富广场、好一家家居购物广场、嘉兴国际文体商贸城等。规划期内，应做好在建商业网点尤其是大规模商业网点的招商和定位，严格新建大型商业网点的审批。 南湖新区旅游商贸副中心随南湖路湖滨区块改造项目建设的开发启动，规划在此区块建设南湖新区旅游商贸副中心。南湖新区旅游商贸副中心的功能是为满足南湖景区游客购物、餐饮、娱乐、住宿、交通等方面的需求。应配置商务会议、会展、餐饮店、宾馆饭店、旅游商品购物超市、便利店等业态。 嘉善商业中心嘉善商业中心位于主城区，由环城北路，体育路、晋阳路、施家路所围成的区域。商业中心的商业网点主要分布在解放路、中山路、亭桥路、车站路、健康路等，该商业中心服务于嘉善县整个县域范围，规划期末，县级商业网点营业面积约14万平方米，县级商业中心呈线型分布。 平湖商业中心当湖商业中心位于平湖中心城区 （当湖），东接东湖，南至城南路，西依环城西路，北靠环城北路。该城市商业中心包括滨湖商圈、关帝庙商圈和城南路商圈。 海盐商业中心海盐南临杭州湾，交通十分便捷，秦山核电站和南北湖省级旅游风景区位于该县境内。以朝阳路和勤俭路交叉口为中心，半径200米左右的范围规划建设海盐商业中心。 海宁商业中心以工人路区块（面积17万平方米）为中心，半径250米左右的范围构成海宁商业中心，该中心主要聚集传统商贸业态。以钱江西路区块（面积7万平方米的区域）构成海宁商业次中心，主要集聚现代商贸业态。 桐乡商业中心规划以东起公园路、西至梧桐大街、南起振兴中路、北至北港河（面积2.5平方公里）的区域构成桐乡商业中心。濮院的羊毛衫加工业、崇福的裘皮加工业、洲泉和石门的制鞋业、同福和石门、凤鸣的杭白菊加工业等特色产业，以及乌镇的旅游业将成为发展桐乡商贸业的重要载体。（3）社区商业中心规划中为社区居民服务的网点有两个层次：一个是居住区商业；另一个层次是街坊商业。两个层次的社区商业比重控制在80：20。距离商业中心1公里以外的居民聚集区，原则上居住人口13万人设置一个综合性的社区商业中心，营业面积总规模为500015000平方米。嘉兴市本级现有10个镇、38个社区，按照“方便居民服务、优化商贸资源配置”的原则，同时考虑到形成社区商业中心的基本规模，至规划期末市本级将形成48个社区（镇区）商业中心。（4）城镇商业按照浙江省人民政府关于建设农村现代流通网络的有关要求，规划期内每镇设立12个连锁超市（总面积30005000平方米），每村设立12个超市配送便民店（总面积300平方米）。表2：各级商业中心基本指标一览表级别设置地域功能定位服务对象服务人口基本商业面积（m2）基本设置业态业种配套行业市中心商业区以“口”字形为中心，四周以环城河为界的区域购物、文化、娱乐、休闲、旅游国内外、市域及本市消费者超广域30万购物中心、大型百货店、专业店、专卖店、文化娱乐、餐饮星级宾馆、金融服务、旅游服务、图书报刊、邮电业区域商业中心居民聚居区、商务集聚区、公共交通集散地购物、文化、娱乐、休闲该地区及外来消费者15万10万购物中心、超市、百货店、文化娱乐、餐饮生活服务、图书报刊、邮电业社区（居住区）商业人流集中、交通便利的地段保障该地区居民的日常生活，提供必要的服务当地居民23万11.5万超市、便利店、医药店、农贸市场、餐饮生活服务、图书报刊、邮电业集镇商业人流集中、交通便利的地段保障该地区居民的日常生活，提供必要的服务本镇和周边居民35万2.13.5万超市、便利店、餐饮、农贸市场生活服务、金融服务、图书报刊、邮电业6 主要发展商业业态（1）零售业 购物中心依照嘉兴市总体情况，规划期内拟新建三座购物中心，规划总面积1520万平方米。在现有市级商业中心中的“口”字型核心区块，新建包含百货店在内的大型购物中心一处，面积在810万平方米，使之成为嘉兴市本级的标志性零售商业建筑。在秀城、秀洲两个副中心分别建一处面积在35万平方米的购物中心。 百货店从嘉兴市情况看，规划期内在市级商业中心区内适度发展12处百货店。发展重点放在经营结构调整和实现特色经营错位发展上。在秀城和秀洲两个商业副中心，各新建12处百货店（总面积1000016000平方米），其中有一处百货店可作为购物中心内的主力业态。 仓储式商场按照秀城、秀洲两区的实际情况，规划期内在秀城和秀洲两区居民相对集中的居住区的城乡结合处或交通干道边，各建1处仓储式商场（总面积2400030000平方米）。 综合性超市规划期内在嘉兴市秀城区和秀洲区范围内居民集聚的区域，分别选址建设12处大型综合超市（总面积20000平方米）。各社区商业中心均应发展12处综合性超市（总面积10002000平方米）。 专业店和专卖店规划期内，通过对嘉兴市级商业中心、区域商业中心和商业街内零星店铺的整治，把此类业态作为引进重点和发展方向。至规划期末，此类业态在市级商业中心、区域商业中心和商业街内的商业网点数量比重不低于40。 便利店便利店是社区商业和街坊商业的主体业态。规划期内，应该大力培育或引进大型连锁经营企业，发展便利连锁店，重点改造以“夫妻老婆店”为主要代表的传统业态。（2）宾馆饭店、餐饮业规划期内在市级商业中心区新建五星级宾馆2家，在秀城、秀洲商业副中心分别新建四星级以上宾馆24家，其中五星级宾馆各1家；南湖新区旅游商贸副中心建设四星级以上宾馆45家。在规划期内，嘉兴餐饮业应以弘扬地方特色菜肴为主线，积极引进国内外餐饮名店、大店和特色店。市区新建大型零售商业网点发展规划类别数量区位规模（m2）建设、整治目标备 注近期中远期购物中心1市级商业中心“口”字型核心区块810万规划招商、建设、提升嘉兴标志性商业建筑2秀城商业副中心35万规划招商建设提升秀城区标志性商业建筑3秀洲商业副中心35万规划招商建设提升秀洲区标志性商业建筑综合超市1社区商业中心12处0.10.2万规划建设提升社区居民日常消费的首选购物场所2秀城、秀洲商业副中心各2万规划建设提升满足两区居民日常购物需求仓储式商场秀城、秀洲商业副中心各0.81万规划招商建设提升满足居民购物消费的仓储式商场（3）商业街本着“少而精、少而特、少而旺”的建街原则，规划期内应着力打造以下七条商业街（见表4）。专业街规划建设一览表名 称区 位主营业态近期目标中长期目标备 注建国路休闲购物商业街建国路超市、家具、专业店、专卖店、便利店等嘉兴市民日常购物休闲的首选商业街嘉兴市级商业中心内旅游购物的靓丽品牌现状整治禾兴路电子信息产品街禾兴路计算机、数码信息产品、通讯产品专业店、专卖店嘉兴市民通讯及电子产品购物首选特色街极富现代品位的电子信息产品一条街现状整治嘉兴斜西金融街斜西街银行、证券、保险、服务等机构金融机构集中区域金融机构林立，建筑特色鲜明，街区环境优美现状整治南湖历史文化景观街（梅湾古街）梅湾街旅游休闲购物店铺、文化消费类（如名人书画、旅游纪念品）店铺南湖景区文化休闲购物街南湖景区文化休闲购物街规划建设中基路历史风情休闲街中基路老字号特色店、古玩、古董、字画、工艺品专业店、土特产专卖店历史风情休闲街历史风情休闲街规划建设少年路精品服饰街少年路品牌系列专卖店、饰品专卖店中高档服饰街高档精品服饰街现状整治府南花鸟工艺品街府南街花店、宠物、邮品、钱币、工艺品店以满足本地居民个性化需求为主的特色商业街以满足本地居民个性化需求为主的特色商业街规划建设（4）市域专业市场规划期内需改造、提升、迁（扩）建的现有专业市场有城西综合市场群、中国茧丝绸交易市场、嘉兴市濮院洪合羊毛衫市场、嘉兴汽车商贸园、嘉兴中国纺织城、嘉兴粮油批发市场、嘉兴钢材市场、海宁中国皮革城、海宁中国纺织城、嘉善商城、嘉善华东建材市场；规划新建的专业市场有王店中国小家电城、嘉兴文体用品市场、嘉兴大宗物资交易市场、海宁经编市场、平湖（国际）服装贸易中心。（详见表5）。表5：市域专业市场规划一览表名 称区 位规 模（万平方米）近期目标中长期目标备 注城西综合市场群嘉兴市蔬菜市场、水产市场、土特产市场、水果市场、建陶市场320国道西侧、乍嘉苏高速公路及新规划的南郊河以东、运河以南226综合性、现代化的大型综合农副产品集散中心设施齐全、功能完善、管理规范的城西综合市场群迁建、提升中国茧丝绸交易市场中环西路6.2中国茧丝绸产销调节及物流调度中心、价格发布和行情信息中心世界最大的茧丝绸交易市场之一改造、提升濮院洪合羊毛衫市场濮院镇与洪合镇交界处380与濮院羊毛衫市场共同构成全国最大羊毛衫集散中心全国最大羊毛衫集散中心，同时具备较强的国际市场辐射功能整合、提升嘉兴汽车商贸园秀城新区中环南路高中园区旁94.1浙北大型汽车商贸交易平台长三角地区影响较大的汽车营销服务园区建设、提升嘉兴中国纺织城秀洲区王江泾镇2.1嘉兴纺织产业发展的工贸互动的商务平台嘉兴纺织产业发展的工贸互动的商务平台迁建、提升嘉兴粮油批发市场火车东站铁水港内6.67满足嘉兴地区粮油需求的粮油批发市场省内和上海、苏州地区具有较强辐射力的粮油批发市场整治、提升嘉兴钢材市场秀洲区内北郊河一带10嘉兴市最大的钢材市场长三角内区域性重点钢材市场整治、提升海宁中国皮革城海宁市区2.2全国皮革制品集散中心国际性的皮革制品集散中心迁建、提升海宁中国纺织城海宁许村13全国家纺产品交易中心、展示中心和信息中心国际化家纺产品交易中心、展示中心和信息中心整治、提升嘉善商城嘉善城区4.8区域性副食品、小商品配送中心区域性副食品、小商品配送中心整治、提升嘉善华东建材市场嘉善魏塘镇内13.8嘉善县最大的建材市场华东地区具有一定知名度的区域性建材市场整治、提升王店中国小家电城秀洲区王店镇66.7嘉兴地区特色多功能小家电市场长三角地区有一定影响力的小家电市场规划建设嘉兴文体用品市场秀洲新区内20省内具有较大影响的文体用品专业市场长三角地区具有较大影响力的文体用品专业市场规划建设嘉兴大宗物资交易市场嘉兴乍浦独山码头区域20满足嘉兴地区煤炭等大宗物资需求的生产资料交易市场长三角地区具有较强辐射力的煤炭等大宗物资交易市场规划建设海宁经编市场海宁丁桥镇6.67集生产中心、研发中心、展示中心、信息中心于一体的区域性经编专业市场集生产中心、研发中心、展示中心、信息中心于一体的，辐射长三角的经编专业市场规划建设平湖（国际）服装贸易中心平湖市区25.88区域性服装贸易中心国际化服装贸易中心规划建设结论：城市经济增长平稳，人均gdp近万美元，城镇居民人均可支配收入超过3000美元的同时城市建设略显滞后；轨接上海融入大杭州湾的规划目标加速了城市建设进程；区域产业中第二产业所占比重较大，是嘉兴经济支柱；二、地块综述三、区域市场分析3.1 住宅市场分析3.1.1土地市场分析20102011年5月嘉兴居住用地成交表：区域土地位置体地面积(公顷)土地用途容积率出让年限(年)楼面价(元/m2)成交总价(万元)竞得人成交时间嘉兴市本级东至支路、南至文昌西路、西至明潭路4.51 住宅1.8703389 27519 四川蓝光和骏实业股份2011-3-21东至城北路、南至中环路外侧绿化带、西至朱冠浜、北至南洋箱包用地及同德路支路4.55 住宅2702237 20346 江苏中大集团2010-12-20昌盛路西侧、梁林路南2.10 住宅1.8701756 6653 浙江元一柏庄房地产发展有限公司2010-10-13东至农翔路，南至巴黎都市用地界，西至长中港，北至巴黎都市用地界。0.78 住宅1.5706054 7097 浙江佳源房地产集团2010-9-30塘汇城东路南侧昌鸣路以东0.24 住宅1.6701429 550 上海西部企业集团2010-8-4东至花园路，南至珠庵路，西至府南二期地界，北至由拳路3.82 住宅2703085 23587 嘉兴市远洋房地产2010-7-23文昌西路南昌盛路东8.26 住宅、商业2.540、701836 37930 宁波正华房地产2010-7-1湿地公园北18.63 住宅、商业1.840、702389 80128 新湖中宝股份浙江中房置业2010-7-1百妙公寓南中环西路东5.00 住宅、商业1.640、702241 17929 嘉兴中弘置业2010-7-1科技城内，东至亚欧路、南至规划道路、西至外环东路、北至中环南路。7.11 住宅、商业2.540、701938 34471 上海宏润地产2010-5-25东至昌盛路南至文博路,西到秀水学院,北到新桥港3.49 住宅、商业240、702415 16835 浙江大树置业2010-3-22东至民生路及已建住宅，南至育子弄，西至环城西路，北至已建住宅2.92 住宅2708314 48500 浙江江浦2010-1-5嘉兴土地市场相对比较平稳，项目1500元/平米的楼面价比较适中，2010年至今嘉兴市本级住宅用地共成交61.4万平米，预计未来2年内新增供应量约123万平米。3.1.2 周边项目分析东豪名都均价：6500元/平米金色恰园均价：8200元/平米御华名都（未售）穆溪左岸均价：7200元/平米如意湾均价：4600元/平米风和丽园均价：5200元/平米育龙湾均价：6200元/平米 佳源都市均价：8600元/平米本案区域项目列表情况案名开盘日期产品类型规模(万)均价（元/平方米主力面积(平方米)主力总价(万元)销售率项目卖点佳源都市2009-12-18排屋、多层、高层228600（多层）排屋300-350m、多层80-280m、高层80-140m70-12039%品牌、产品、排屋御华名都排屋、高层12.3排屋200-350m、高层80-160m0%排屋，品质育龙湾2010-4-17 排屋、高层3.76200（高层）80-11650-7090%价格、投资和风丽园2008-9-16多层、小高层7.55200（小高层） 35-60、80-12050-7087%价格如意湾2010-4-13多层11.8460080-12040-6036%价格穆溪左岸2010-4-15多层 小高层 高层6.87200（高层） 80-12560-10067%地段、品质金色恬园2007-12-12多层 小高层8.88200（小高层） 90、120-13070-11055%地段、配套东豪名都2008-1-3小高层、高层36500160方以上100-14084%价格、大户型未来周边住宅市场的供应量 单位：万平方米序号楼盘名称在售均价(元/平)总规模已销售量存量2011年供应2012年供应 1佳源都市8600（多层）228.5 13.5 35.52御华名都12.30.0 12.3 063育龙湾6200（高层）3.73.3 0.4 0.44和风丽园5200（小高层）7.56.5 1.0 15如意湾460011.84.2 7.5 34.56穆溪左岸7200（高层）6.82.93.9 3.97金色恬园8200（小高层）8.817.843.88东豪名都650032.5 0.5 0.5目前项目周边部分项目已接近尾盘，预计在未来两年内周边市场存量约47万左右。3.1.3 住宅成交状况210年嘉兴市本级商品房销售状况： 单位：万平方米销售面积增量住宅销售面积增量可售存量增量商品住宅增量242.61-26.30%173.13-34.80%260.7214.50%119.824.50%2010年嘉兴市本级住宅销售面积173.13万平米。根据可售存量与新增面积，预计未来2年内嘉兴市本级商品住宅供应量在242.8万平米左右。 市场供应偏小，竞争压力降低。2010年至今区域周边项目销售状况分析:项目销售面积(万平米)销售套数（套）佳源都市8518育龙湾3240和风丽园2.5216如意湾2.2198穆溪左岸3.1274金色恬园181东豪名都0.420合计20.215472010年至今项目周边楼盘共去化20万方左右，周边项目存量约47万方，未来2年内项目区域供应较为饱和。3.1.4 住宅案例分析佳源都市开发商：浙江盛禾置业有限公司物业位置：秀洲东升路城东路口北侧占地面积：120000平方米总建筑面积：220000平方米容 积 率 ：1.8物业费：1.20元/平方米/月销售均价：多层8600元/平米物业类型：排屋、多层、高层建筑风格：欧式建筑风格户型面积：排屋300-350m、多层80-280m、高层80-140m销售情况：排屋、多层已售完，预计8月份推出高层。客户来源: 本地客户御华名都开发商：上海西部企业集团有限公司物业位置：城东路（鸣羊路口）占地面积：95000平方米总建筑面积：123000平方米容 积 率 ：1.3销售均价：预计明年开盘物业类型：排屋、高层建筑风格：法式建筑风格户型面积：排屋200-350m、高层80-160m销售情况：未售育龙湾二期开发商： 嘉兴市正益置业有限公司物业位置：秀洲经济开发区章园路689号(新07省道西面）占地面积：10000平方米总建筑面积：37000平方米容 积 率 ：3.00物 业 费：1.50元/平方米/月销售均价： 6200元/平米物业类型： 高层建筑风格： 现代风格户型面积： 80-116销售情况： 目前剩余20余套高层房源客户来源： 本地客户为主，少量外地投资客户和风丽园开发商： 嘉兴嘉和房地产开发有限公司物业位置：经济开发区经济开发区正原路181号（塘汇工业园区北侧）占地面积： 48000平方米总建筑面积： 75000平方米容 积 率 ：1.50物业费：0.60元/平方米/月销售均价： 小高层5200元/平米、酒店式公寓4800元/平米；物业类型： 多层、小高层建筑风格： 现代风格户型面积： 35-60、80-120平米销售情况： 剩余10余套小高层，酒店式公寓客户来源： 本地客户穆溪左岸开发商： 嘉兴市中楠房地产开发有限公司物业位置：经济开发区禾兴北路与昌盛路交叉口占地面积： 45757平方米总建筑面积： 68000平方米容 积 率 ：1.50物业费：0.70元/平方米/月销售均价： 7200元/平米物业类型： 多层 小高层 高层建筑风格： 现代风格户型面积： 80-125平米销售情况： 一期售完，在售2期房源客户来源： 本地客户恒创金色恬园开发商： 嘉兴市恒创置业有限公司物业位置：南湖禾兴北路与三元路交叉口占地面积： 46000平方米总建筑面积： 88000平方米容 积 率 ：1.60物 业 费：1.30元/平方米月销售均价： 8200元/平米物业类型： 多层 小高层建筑风格： 现代风格户型面积： 90、120-130平米销售情况： 2010年12月推出146套，目前剩余30余套。客户来源： 本地客户东豪名都开发商： 嘉兴市房地产物业总公司物业位置：秀洲东升路、东方路交叉口占地面积： 12600平方米总建筑面积： 30000平米容 积 率 ：2.00物 业 费：1.25元/平方米月销售均价： 6500元/平米物业类型： 小高层、高层建筑风格： 现代风格户型面积： 160方以上销售情况： 目前剩余10余套房源。客户来源： 本地客户3.2 商业市场分析3.2.1 嘉兴商业市场整体分析2006年以来，随着江南摩尔、梅湾街等商业区的陆续建成并开张营业，城市商业轮廓初露端倪，嘉兴基本具备了现代商业的雏形。 新商圈的运营，不仅加剧了城市商业竞争，激发了商业潜藏的活力，而且随着新型商业形态的完善，市民消费观念的升级，禾城现代商业正在加速崛起，中心城区的集聚功能大幅增强，对周边地区的辐射力和吸纳力明显提升。 1、新型业态异军突起 2006年至今，市民对商业变化最直接的感受就是：购物中心、连锁超市、仓储式商场、网上购物等新型商业业态异军突起，永乐、苏宁、国美、好又多、易初莲花、麦德龙、沃尔玛尤其是购物休闲中心江南摩尔、梅湾街等商业区的营业，新型业态迅速扩张。 新型商业业态的扩张，导致传统百货商业经营比重不断萎缩。据统计，2010年百货商店单位数占零售业法人单位数仅2%，从业人员占16%。而新型业态迅速飙升，取代了百货商店的地位，各种专卖店占81.2%，从业人员占64.3%；购物中心、超级市场等占1.7%，从业人员占12.2%。 江南摩尔物业经营有限公司董事长石永昌表示，相比传统商业业态，新型业态以现代营销理念为中心，注重商业硬软件的建设，如企业品牌、文化、服务、形象及消费环境，因此，新型商业的运营能有效提升中心城市的形象、消费环境和品位。 2、市民消费更加时尚“尽管人均gdp接近10000美元，潜在消费能力很强，但由于受传统消费观念影响，市民消费观念转变相对滞后于现有的现代商业理念。”南湖区第三产业发展局局长陈新华说，先进商业理念的引进，能加速市民消费观念的转变。 去年，在江南摩尔开业之初，星巴克、屈臣氏、棒约翰等现代连锁商业倡导的消费理念，嘉兴市民并不认知，观念上不接受。但经过一段时间磨合，现在，不少市民对星巴克、屈臣氏等有所认知，并接受了其倡导的休闲、享受和品质的价值理念。 其实，市民消费理念的转变，应该说是新型业态与传统业态竞合的结果。新老商圈的商业竞争，加剧了新老营销理念的碰撞。而在理念的碰撞和实际的消费过程中，市民逐渐有了新的感知和认识，消费观念也随之加速变化。 3、现代商业加速崛起 随着商业发展的多元化、商业结构的合理化，嘉兴现代商业氛围渐趋浓厚，中心城区集聚功能迅速增强。以戴梦得、江南、天虹为例，每逢节假日，三大百货商场“拼杀”，都会吸引不少周边地区市民。据江南大厦有关人士介绍，每次大型促销活动，来自周边县市的销售额占比约为20%，而以往不到10%。 事实上，上述这些商业变化，促进嘉兴商业从传统走向现代，这不仅加速了市民消费观念的改变，即从物质需求型消费转向体验式休闲消费，而且提升了城市的经济和地产价值，延伸了商业产业的价值链，增强了中心城市的功能，有利于加速城市现代化的步伐。 3.2.2 商业板块分析目前嘉兴市区商业板块，形成一心两翼的商业格局。随着中心城区改造力度的加大以及秀洲新区和南湖新区商业配套的陆续投建，整个嘉兴商业市场进入重新洗牌的格局，在这一轮洗牌当中，嘉兴的商业市场格局获得了新的调整，商业轮廓已逐渐清晰，一心两翼的格局基本呈现。一心即老的市中心区域，以建国中路、中山路、禾兴中路和勤俭路的所组成的“口”字型区块，以及四条路向外延伸所形成的“井”字型商业集聚区，作为市级商业中心，区域本身拥有多年商业发展及人文沉淀所聚集的极高人气，同时也是政府打造中心城区集聚功能的重点区域。目前的市级中心商圈主要由江南大厦戴梦得为集聚点的沿中山路和禾兴路商圈以及以华庭街为集聚点沿建国路和勤俭路商圈联拼而成，随着梅湾街的陆续营业以及未来旭辉mall的建成，整个商圈的外延正在扩大，市级商业中心地位将得到进一步的加强。从商业业态分布来看，百货店、专业店、专卖店、综合超市、文化娱乐等构成市中心主力业态；秀洲新区城市副中心的地位已开始确立，以大润发、永泰广场、国浩广场为核心的商业生活圈经过几年的发展，商业氛围已形成，而随着江南摩尔的兴起，区域商业结构得到进一步完善，商圈价值得到提升，目前该商圈业态主要以购物超市和休闲娱乐为主。南湖区商圈从构建和人气沉淀来看，相对较晚，但基本架构已开始搭建，万好家居、汽车商贸园、天声国际家居广场等已投入市场，从目前区域业态分布来看，主是以大型专业市场为主，生活购物性设施比较紧缺。但随着中港国际城完工，未来世茂综合商业物流基地的建立以及欧尚超市的运营，区域商业前景比较看好。项目处于城市东北板块，此板块主要为工业区。相对于南湖去和秀洲区的商业氛围较弱。区域内目前大型商业只有麦德龙超市。规划有 钢材交易城(占地600亩)，商业+专业市场（211亩）。南湖新区区板块商业区秀洲区板块商业区东北板块工业服务区区本案市中心板块商业区3.2.3 嘉兴酒店市场分析1、嘉兴酒店市场分布情况从嘉兴酒店分布图上来看，嘉兴经济型及以上酒店主要分布在中山路两侧，从区域上来看， 主要集中在市中心、南湖商业区、秀洲商业区。项目区域目前无酒店业态分布。嘉兴城市宾馆本案嘉兴奥德丽酒店嘉兴维也纳精品酒店嘉兴帝怡酒店嘉兴百度商务酒店嘉兴阳光大酒店嘉兴宾馆嘉兴元顺酒店嘉兴如家快捷酒店嘉兴布丁酒店连锁嘉兴金城望湖宾馆嘉兴锦江之星（火车站店）嘉兴南湖国际俱乐部嘉兴万好万家快捷酒店2、案例分析嘉兴阳光大酒店酒店地址：嘉兴南湖区中山东路1628号(近育才路)附加选择：自助早餐78元加床价180元服务项目：商务中心服务大堂吧楼层管家服务大堂、免费报纸、多功能厅、会议厅、公共音响系统、免费停车场、前台保险柜、专职行李员、行政酒廊、行李存放服务、叫醒服务、无线上网公共区。房间设施：国内长途电话、国际长途电话、拖鞋、雨伞、110v电压插、浴室化妆放大镜、24小时热水、电热水壶、咖啡壶/茶壶、免费瓶装水、针线包、有线/卫星电视、多种规格电源插座、淋浴或者盆浴加淋浴喷头、吹风机（随叫随到）、液晶电视机、房间内沙发椅、手动窗帘、床具：毛毯或被子、免费报纸、免费洗漱用品(6样以上)餐饮设施：中餐厅、西餐厅、大堂吧、日式餐厅、限时送餐服务休闲娱乐：棋牌室、桌球室、桑拿浴室、室内游泳池标房均价：560嘉兴南湖国际俱乐部酒店地址： 嘉兴南湖区鸳鸯路(近南溪路)附加选择：自助早餐68元加床价208.00元服务项目：商务中心服务、大堂吧、大堂免费报纸、多功能厅、会议厅、免费停车场房间设施：国内长途电话、国际长途电话、拖鞋、24小时热水、电热水壶、中央空调、独立写字台、遮光窗帘、时钟/闹钟餐饮设施：中餐厅、西餐厅、大堂吧休闲娱乐：卡拉ok厅、棋牌室、乒乓球室、健身室可接受信用卡：国内发行银联卡、万事达（master）、威士（visa）标房均价：558嘉兴维也纳精品酒店酒店地址： 嘉兴南湖区金汇广场1号楼附加选择：自助早餐15元加床价80元服务项目：商务中心服务、大堂吧、礼宾服务、楼层管家服务、大堂免费报纸、会议厅、公共音响系统、旅游票务服务、免费停车场、收费停车场、鲜花店、商场、出租车、前台保险柜、专职行李员、洗衣服务、一次性帐单结帐、行李存放服务、叫醒服务、免费旅游交通图房间设施：国内长途电话、国际长途电话、拖鞋、雨伞、110v电压插、浴室化妆放大、24小时热水、电热水壶、咖啡壶/茶壶、免费瓶装水、中央空调、独立写字台、遮光窗帘、时钟/闹钟、备用床具、语音留言、针线包、有线/卫星电视、全部房间小冰箱、多种规格电源插座、独立的浴缸和淋浴、中央空调、全部房间吹风机、全部房间保险箱、液晶电视机、房间内沙发椅、手动窗帘、床具：鸭绒被餐饮设施：中餐厅休闲娱乐：无可接受信用卡：国内发行银联卡、万事达（ma