2011河南郑州区域写字楼项目市场分析研究报告.doc

1 河河 南南 郑郑 州州 区区 域域 市市 场场 写字楼分析报告写字楼分析报告 郑州四合同创房地产营销策划郑州四合同创房地产营销策划 2011 年年 6 月月 ii 目目 录录 一、郑州写字楼市场概况一、郑州写字楼市场概况1 1 1.1 历年写字楼市场走势分析 1 1.2 2010 年写字楼市场概述2 二、区域写字楼项目个案分析二、区域写字楼项目个案分析4 4 2.1 王鼎国际 4 2.2 领秀国际中心 5 2.3 永和国际广场 6 2.4 绿地中心千玺广场 7 2.5 行署国际广场 8 2.6 绿地之窗 9 2.7 国泰财富中心 .10 2.8 绿地世纪峰会 .11 三、郑州其它区域代表性写字楼项目分析三、郑州其它区域代表性写字楼项目分析1212 3.1 个案情况分析 .12 3.1.1 易摩根中心13 3.1.2 科技才智名座14 3.1.3 郑州时代国际广场15 3.1.4 世博中心蓝堡湾二期写字楼 .16 3.1.5 格林融熙国际17 3.1.6 升龙环球广场19 3.1.7 曼哈顿金融中心20 3.1.8 荣勋赢座21 3.1.9 绿地原盛国际22 3.1.10 兴达国贸.23 3.2 代表性项目硬件配置明细表 .24 1 写字楼市场分析报告写字楼市场分析报告 （2011 年年 5 月）月） 一、郑州写字楼市场概况一、郑州写字楼市场概况 1.11.1 历年写字楼市场走势分析历年写字楼市场走势分析 2004-2010年 年办办公公物物业业量量价价走走势势图图 0 20 40 60 80 100 单位：万平方米 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 成交均价：元/平米 供应量8.1222.7815.853.3852.3621.8278.31 销售量12.35 14.15 17.59 60.71 36.00 69.61 93.66 成交均价3500400039005600620052528522 同期住宅均价2297261429633552399445805536 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 如上图所示，2004-2010 年期间，除 09 年严重供不应求外，其他年份办公 物业的供求量相对平衡。08 年受金融危机影响，开发商放慢了对办公物业的开 发力度，导致 09 年供应量急剧减少。09 年随着经济好转，在住宅市场首先复 苏的带动下，办公物业销售大增，历年累积的大量库存被消化，使市场供求严 重失衡。2010 年依然延续供不应求状况，同时市场受强烈通胀预期及住宅市场 调控政策影响，大量的投资客入市，导致市场供求两旺，供应量和成交量双双 创出历史新高。 历年来，办公物业的成交价格呈震荡上行态势，与住宅物业价格（上述价 格包含经济适用房）在大趋势上保持一致，但是由于办公物业整体供求量较小， 平均仅占全市商品房开发量的 5%-10%，因此办公整体均价受个别区域、个别项 目的影响较为明显，价格波动幅度远大于住宅产品。 从平均涨幅来看，2004-2010 年，郑州市办公物业的整体涨幅达到 143.5%，平均年复合增长率为 16%。其中 2004-2006 年价格较为平稳，自 2006 年开始，办公物业价格呈现加速上涨态势，2006-2010 年期间涨幅达到 118.5%，年复合增长率达 21.58%。 2 1.21.2 20102010 年写字楼市场概述年写字楼市场概述 2010 年，办公物业市场供应强劲，批准预售面积为 78.31 万平米，较 09 年的 21.82 万平米增长 258.9%；办公物业成交量为 93.66 万平米，较 09 年成 交量 69.61 万平米增长 34.5%；办公物业成交均价 8522 元/平米，较 09 年 5252 元/平米上涨了 62.3%。整体供求比为 1：1.2，供求矛盾有所缓解，但仍然供不 应求。从量价关系上看，在成交量的有力支撑下，成交价格震荡攀升，2010 年 郑州办公物业市场呈现稳步发展态势。 2010年 年办办公公物物业业各各区区域域供供求求量量及及价价格格状状况况 8691 3364 4178 5229 8714 2269 0 20 40 60 80 面积：万平方米 0 2000 4000 6000 8000 10000 成交均价：元/平米 供应量54.7918.952.561.850.160 成交量75.8113.711.691.860.40.18 成交均价871486915229417833642269 郑东新区金水区二七区中原区管城区惠济区 从办公物业供求量来看，2010 年郑东新区和金水区是办公物业供求的绝对 主力区域，两者在全市供应量和成交量中所占的比例均达到 95%，其他区域有 办公物业供应的比例非常低。由于地段、商务氛围、配套环境、档次、配置标 准、发展潜力等方面的优势，两区域的办公物业价格也大幅领跑全市，均达到 8700 元/平米左右的水平。2010 年郑东新区 cbd 内的地标写字楼绿地千玺广场 入市，成交均价达 24443 元/平米，成交面积近 3.8 万平米，大大拉升了郑东新 区乃至全市办公物业的销售价格。 3 2010 年郑州写字楼各总价段成交情况年郑州写字楼各总价段成交情况 2 20 01 10 0年年郑郑州州市市写写字字楼楼各各总总价价段段成成交交情情况况 0 100 200 300 400 500 600 700 单位：套 套数25264431720724910290193169254176147160175270169212121196 比例% 6.14 15.7 7.73 5.05 6.07 2.49 2.19 4.70 4.12 6.19 4.29 3.58 3.90 4.27 6.58 4.12 5.17 2.95 4.78 20万 以下 20- 30万 30- 40万 40- 50万 50- 60万 60- 70万 70- 80万 80- 90万 90- 100 100- 120 120- 140 140- 160 160- 180 180- 200 200- 250 250- 300 300- 400 400- 500 500 万以 结论：结论： 写字楼的近两年呈现供不应求状态，供需的连续上涨带动价格攀升迅猛；写字楼的近两年呈现供不应求状态，供需的连续上涨带动价格攀升迅猛； 写字楼的市场均价与住宅均价（不含经济适用房）相差写字楼的市场均价与住宅均价（不含经济适用房）相差 1000-2000 元元/平方平方 米；米； 整体发展不均衡，在商品房市场占有比例不足整体发展不均衡，在商品房市场占有比例不足 10%，供需主要集中在金水，供需主要集中在金水 区（花园路以东区域）和郑东新区，且受单个项目影响较大。区（花园路以东区域）和郑东新区，且受单个项目影响较大。 20102010 年写字楼成交总价段分布情况来看，小面积、中等面积、较大面积写年写字楼成交总价段分布情况来看，小面积、中等面积、较大面积写 字楼的总价分别集中在字楼的总价分别集中在 20-4020-40 万、万、80-12080-120 万、万、180-250180-250 万的区间万的区间 4 二、区域写字楼项目个案分析二、区域写字楼项目个案分析 2.12.1王鼎国际王鼎国际 楼盘价格：楼盘价格：2300023000元元/ /平方米平方米 物业类型：物业类型：写字楼|商铺 装修状况：装修状况：公共部分精装修 区区 域：域：郑东新区 项目地址：项目地址：郑东新区 cbd 商务外环路与九如东路交汇处 售楼地址：售楼地址：cbd 商务外环路与九如东路交汇处 交通状况：交通状况：乘坐7路、26路、206路、b16、b19等公交车，在商务内环路九如路 站下车，向西走100米即到 物业管理：物业管理：河南省王鼎泓大物业有限公司 物业费用：物业费用：5.00元/平方米月 容容 积积 率：率：13.60 绿绿 化化 率：率：12% 停停 车车 位：位：地下停车位:350个 周边配套：周边配套：郑东新区 cbd 中央商务区，郑州第47中学新校区，郑州市新房地产 交易大厅，万达期货，郑州国际会展中心。 5 备注信息：备注信息： 1栋29层的高层，其中：1-5层为商业裙房， 6-29层为办公区域。 2.22.2领秀国际中心领秀国际中心 楼盘价格：楼盘价格：1800018000元元/ /平方米平方米 物业类型：物业类型：写字楼|商业 装修状况：装修状况：公共部分精装修 区区 域：域：郑东新区 项目地址：项目地址：郑东新区商务外环路19号(商务外环与商务东二街交叉口) 售楼地址：售楼地址：商务外环路19号(商务外环与商务东二街交叉口) 交通状况：交通状况：乘坐7路、206路、26路、b16路、b19路、47路等公交车，在商务外 环与商务东二街站下车，即可到达项目。 物业管理：物业管理：郑州方园物业管理有限公司 物业费用：物业费用：6.00元/平方米月 容容 积积 率：率：12.57 绿绿 化化 率：率：21% 停停 车车 位：位：地下停车位215个 周边配套：周边配套： 学校：四十七中、郑东新区幼儿教育研究中心、郑州实验学校、郑东新区幼儿 教育研究中心、众意路小学；餐饮：阿锋香港酒楼、迪欧咖啡、金汤鲍鱼、皇 府鲍鱼、远景咖啡； 银行：中国人民银行、中国银行、农业银行、招商银行、民生银行、光大银行、 汇丰银行、广发银行等； 6 备注信息：备注信息： 一栋30层高层，其中1-4层为商业裙房，5-30层为写字楼。 2.32.3永和永和国际广场国际广场 楼盘价格：楼盘价格：3200032000元元/ /平方米平方米 物业类型：物业类型：写字楼 装修状况：装修状况：共部分精装修 区区 域：域：郑东新区 项目地址：项目地址：郑东新区金水东路与民生路交汇处 售楼地址：售楼地址：金水东路与民生路交汇处 交通状况：交通状况：乘坐47路、114路、115路等多条公交车，在金水路农业东路站下车， 沿农业路向西走300米，即到 物业管理：物业管理：郑州派铂利物业管理有限公司 物业费用：物业费用：5.00元/平方米月 容容 积积 率：率：5.77 绿绿 化化 率：率：32% 停停 车车 位：位：地下三层立体车库，1500个停车位 周边配套：周边配套：学校：郑州四十七中、17中等； 住宅：金泰小区、龙腾盛世、金领时代等小区； 医院：市中院； 银行：中国工商银行、建设银行等； 其他：河南省地质博物馆、省交通厅、国土资源局、省出版集团、市工商局、 市文化局、市税务局等 备注信息：备注信息： 7 永和国际广场现房销售，面积区间：100-1600平，均价18000元/平，全款98折， 按揭99折。详情咨询售楼部。 2.42.4绿地中心千玺广场绿地中心千玺广场 楼盘价格：楼盘价格：4500045000元元/ /平方米（目前销售平方米（目前销售3535层以下）层以下） 物业类型：物业类型：写字楼 装修状况：装修状况：精装修 五星级 区区 域：域：郑东新区 项目地址：项目地址：郑东新区 cbd 中心湖南侧 售楼地址：售楼地址：郑东新区 cbd 商务内环路与商务西四街交叉口五行嘉园 c 座绿地中 心千玺广场品鉴馆 交通状况：交通状况：乘坐26、206、b16、b19等多条公交线路，在会展中心站下车即到 物业管理：物业管理：上海科瑞物业 物业费用：物业费用：21元/平方米月 容容 积积 率：率：5.61 绿绿 化化 率：率：29.80% 停停 车车 位：位：约1000个 开开 发发 商：商：河南绿地中原置业发展有限公司 周边配套：周边配套：学校：47中、河南省实验中学、郑州八中郑东新区校区等； 餐饮： 名人名家、金堂鲍鱼养生汤馆、阿峰燕鲍翅、皇府鲍鱼、京麟国菜、迪 欧咖啡、重庆家富富侨等； 银行：汇丰银行、建设银行、招商银行、民生银行、兴业银行、农业银行、光 大银行、浦发银行、广发银行； 酒店：中油花园酒店、景峰国际的国贸酒店、兴亚建国饭店、中州皇冠假日、 索菲特国际饭店、未来酒店等。 备注信息：备注信息： 8 绿地中心千玺广场前期都是整层销售，价格大概3万元/平方米，三月下旬开始 散卖活动，价格也在4.5万元/平方米左右，个别高楼层突破5万元/平方米。 2.52.5 行署国际广场行署国际广场 楼盘价格：楼盘价格：2000020000元元/ /平方米平方米 物业类型：物业类型：住宅|公寓|写字楼|商铺 内部配套：内部配套： 星级酒店式挑空大堂. 户户 型：型：二居室 装修状况：装修状况：毛坯 区区 域：域：郑东新区 项目地址：项目地址：郑东新区正光路与众旺路交汇处 售楼地址：售楼地址：正光路与德厚街交叉口。 交通状况：交通状况：26、206、916、43、k115、916快线、 47、48、135、305、312、b16、b18 物业管理：物业管理：河南瑞祥物业管理有限公司 物业费用：物业费用：2.50元/平方米月 容容 积积 率：率：3.50 绿绿 化化 率：率：28% 停停 车车 位：位：900余个地下双层停车位。 开开 发发 商：商：郑州耀威房地产开发有限公司 周边配套：周边配套：众多行政事业单位，省直单位办公大楼对面精装恒温恒湿大堂；地 9 下恒温标准游泳池 2.62.6绿地之窗绿地之窗 楼盘价格：楼盘价格：1800018000元元/ /平方米平方米 物业类型：物业类型：写字楼 装修状况：装修状况：精装修、oa 网络地板 区区 域：域：郑东新区 项目地址：项目地址：郑东新区东风东路与七里河南路交汇处 售楼地址：售楼地址：郑东新区东风东路与七里河南路交汇处 交通状况：交通状况：地铁1号线、5号线 公交123路、k115路、114路等 物业管理：物业管理：上海圣维仕物业管理有限公司郑州分公司 物业费用：物业费用：8.50元/平方米天 容容 积积 率：率：5.50 绿绿 化化 率：率：10% 投投 资资 商：商：绿地集团 停停 车车 位：位：地下停车位：3000个 开开 发发 商：商：河南绿地广场置业发展有限公司 周边配套：周边配套： 绿地之窗周边政府机关单位众多，包括省国土资源厅、省交通厅、省司法厅等 10 10家省级单位，市国税局、市工商局、郑东新区行政服务中心等11家市级机关， 电信、石化、矿产等11家国有大型垄断企业及地市政府驻郑办事机构。 备注信息：备注信息：一期为1栋24层高层 ，二期为1栋36高层。 2.72.7国泰财富中心国泰财富中心 楼盘价格：楼盘价格：2500025000元元/ /平方米（日前销售平方米（日前销售13-2713-27层，现买现用）层，现买现用） 物业类型：物业类型：写字楼 装修状况：装修状况：精装修、oa 网络地板、楼宇智能 区区 域：域：郑东新区 项目地址：项目地址：郑东新区通泰路和外环路交叉口 售楼地址：售楼地址：通泰路和外环路交叉口 交通状况：公交交通状况：公交26、37、77、215、262、87、43、23等 投投 资资 商：商：浙江国泰置业有限公司 开开 发发 商：商：郑州国泰置业有限公司 周边配套：周边配套： 47中、汽车东站、未来商圈、河南省艺术中心、国际会展中心、 丹尼斯步 行街,省国土资源厅 ,市中级人民法院 ,交通厅,同仁医院等。 备注信息：备注信息：总建筑面积约 60000平方米,楼高120米,地上30层,1-4层为裙楼. 标准层面积约 1600，可提供半层 600平米和整层1200平米的独立办公空间 ,采 用框架剪力墙结构，可以自由分割。 11 2.82.8绿地世纪峰会绿地世纪峰会 楼盘价格：楼盘价格：2000020000元元/ /平方米平方米 物业类型：物业类型：写字楼 装修状况：装修状况：精装修、oa 网络地板 区区 域：域：郑东新区 项目地址：项目地址：cbd 外环路与众意西路交汇处 售楼地址：售楼地址：cbd 外环路与众意西路交汇处 交通状况：交通状况：项目所处位置西起中州迎宾大道（原 107国道） ，东至京珠高速公 路、北起连霍高速公路，南至机场快速路，可谓四通八达，财路亨通。 物业管理：物业管理：圣维仕物业管理有限公司 物业费用：物业费用：5元/平米/月 投投 资资 商：商：绿地集团 开开 发发 商：商：绿地集团 备注信息：备注信息：6 层以下 70-100 平米户型，每套设有独立咖啡间，卫生间。 屋顶设直升飞机停机坪 每楼层独立空调 顶层高6.3平米，可作为复式单元 。 12 三、郑州其它区域代表性写字楼项目分析三、郑州其它区域代表性写字楼项目分析 3.13.1 个案分析个案分析 3.13.11 1 居易摩根中心居易摩根中心 项目位置示意图项目位置示意图 居易摩根中心效果图 13 开发商：河南二十一世纪住宅建设有限公司 位置：花园路与国基路交汇处 开发时间：2011 年 4 月 30 日售楼部开放，计划开盘时间 2011 年 6 月底 体量：总建筑面积：地面以上约 4.1 万平方米，办公用房：3.5 万平方米，商 业用房 0.6 万平方米，1-3 层为商业，4-27 层为办公用房，办公用房面积在 120-300 平米之间，可自由分割。 标准层平面：标准层面积 1380 平方米 车位：地下车位约 500 个（与居易国际广场共有） 硬件配置标准：瓷砖，全楼框架结构，不可自由分割，配 4 部电梯 项目 建筑面 积 外立面层高大堂电梯车位标准层 电梯建 面比 居易摩 根中心 35000 石材 +low-e 玻璃幕 3.2 挑空 9.4 米，约 1000 平米 6 部三 菱高速 电梯 500 1380 平 米 5600：1 产品定位：中端写字楼 销售情况：该项目未开盘，售楼部 4 月底才对外开放，目前处于客户积累阶段， 根据调研情况及项目产品硬件设施判断开盘均价在 10000 元/平方米左右。 出租情况：计划 2012 年 5 月交房，目前施工至结顶 项目概述：该项目毗邻地铁 2 号线和 4 号线，项目紧邻花园路，在这种情况下， 项目定位为高端写字楼，硬件配置也比较高，另外从平面布局来看，该项目平 面布局最大的特点就是，布局方正，窄进深，宽面宽的布局，如下图所示： 14 3.23.2 科技才智名座科技才智名座 开发商：河南明天实业有限公司 位置：东风路与信息学院路交汇处 开发时间：2009 年 5 月开盘，2010 年年底交房 占地面积：约 10 亩 体量：总建筑面积：约 5 万平方米，商住用房：4.55 万平方米，250 间，商业 用房 0.45 万平方米 1-3 层为商业，4-26 层为商住用房，商住用房面积在 58- 166 平米之间。 容积率：9.00 标准层平面：标准层面积 1000 平方米 108588359166 108588359166 车位：地下车位约 300 个 硬件配置标准：瓷砖，全楼框架结构，不可自由分割，配 4 部电梯 项目 建筑面 积 外立面层高大堂电梯车位标准层 电梯建 面比 科技才 智名座 45500 瓷砖 3 挑空两层 约 6 米， 约 400 平 米 4 部电 梯 300 1000 平 米 11125： 1 产品定位：低端商住楼 销售情况：该项目 09 年 5 月开盘均价 3800 元/平方米左右，目前销售均价 6800 元/平方米，销售面积约 3.5 万平方米。 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 均价38005000530065006800 9.510.510.1011.311.5 出租情况：该项目 2010 年底才交房，目前出租情况较差，根据调研出租率约在 20%左右，59 平米户型，对外报价租金为 1800 元/平方米，成交租金约在 1500 15 元/平方米左右，租金水平约在 0.5-0.8 元/平方米月 项目概述：该项目占用姜寨土地，有消息称为明天实业和姜寨村委联合开发项 目，手续不全，只接受一次性付款，不能办理按揭，所以售价比较低，从 2009 年以来至今，该项目销售了约写字楼销售约 3 万平方米左右。商业未售，开发 商自己持有。 3.33.3 郑州时代国际广场郑州时代国际广场 开发商：河南华之业房地产开发有限公司（关虎屯社区第二村民组危旧房改造 项目部） 位置：农业路与经七路交汇处西 50 米农业路南 开发时间：2010 年中旬该项目临时接待中心设立，但一直未推出，目前该项目 刚进场施工，具体推出时间未定，计划交房时间约在 2013 年底。 占地面积：11852.7 平方米（17.78 亩） 体量：总建筑面积：约 8 万平方米，其中地上建筑面积约 7 万平米，地下建筑 面积 1 万平米，原有建筑面积约 1.2 万平米，新建办公用房：4 万平方米，商 业用房 1.8 万平方米，1-6 层为商业用房，7-29 层为办公用房，办公用房最小 面积在 150 平米以上，商业用房最小面积 300 平米以上。 容积率：6.18 标准层平面：标准层面积 1700 平方米 车位：地下两层地库，地下车位约 473 个 硬件配置标准：low-e 玻璃幕，全楼框架结构，可自由分割， 项目 办公面 积 外立面层高大堂电梯车位标准层 电梯建 面比 郑州时 代国际 广场 40000 low-e 玻璃幕 / / 473 1700 平 米 / 产品定位：中高端写字楼 销售情况：该项目目前刚动工，预计在 2011 年底推出，根据市场及调研情况判 断，销售均价在 10000 元/平方米以上。 出租情况：2011 年 5 月动工，2013 年年底交房 项目概述：该项目属于关虎屯城中村改造项目，2010 年 6 月即设立临时接待中 心，但一直未正式对外销售，2011 年 5 月底才正式动工，目前手续不全。 16 3.43.4 世博中心世博中心蓝堡湾二期写字楼蓝堡湾二期写字楼 开发商：河南正弘置业有限公司 位置：西邻文博东路 北临东风路（位于蓝堡湾二期西北角） 开发时间：2011 年 3 月 26 日开盘 体量：总建筑面积：约 3.77 万平方米，1-2 层为商业用房，3-28 层为办公用房， 办公用房 70-148 平米之间。 标准层平面：标准层面积 1449 平方米 面积套数比例 7013029.4% 7415635.3% 80265.9% 945211.8% 1175211.8% 148265.9% 合计 442100% 车位：地下两层地库，与二期商业公用，约和 135 平米/个车位 硬件配置标准：low-e 玻璃幕，全楼框架结构，可自由分割， 项目 办公面 积 外立面层高大堂电梯车位标准层 电梯建 面比 世博中 心 37700 全干挂 石材 3.45 挑高 9 米 面积 150 平米 8 部高 速电梯 135 平米 /个 1449 平 米 4700:1 产品定位：中端写字楼 销售情况：世博中心写字楼 2011 年 3 月 26 日开盘销售，开盘销售 300 余套， 目前已经基本售完，实现销售均价近 11000 元/平方米。 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 10705 10710 10715 10720 10725 10730 10735 10740 面积1148015664 均价1073710717 3月 4月 出租情况：2010 年年底动工，2012 年年底交房 项目概述：世博中心是蓝堡湾二期中的办公用房，由于位于二期西北角，也是 17 蓝堡湾项目中最邻近科技市场的产品，因此产品定位标准科技市场，科技市场 范围内的办公用房全部为低端的写字楼，该项目大的范围仍然定位篇中低端， 但要明显优于科技市场目前已存在的写字楼项目。如：外立面全干挂石材，配 8 部国际一线品牌电梯，9 米挑高大堂，3.45 米层高，石材精装入户大堂，电 梯间、电梯前室面砖配合石材精装修等，从这些配置情况来看，该项目明显由 于科技市场已存在写字楼，但与高端写字楼仍然有一些差距。 3.53.5 格林格林融熙国际融熙国际 开发商：河南省安融房地产开发有限公司 位置：经三路与广电南路交汇处，西邻经三路，北临广电南路 开发时间：2011 年 5 月 15 日正式开始牌号，5 月 28 日开盘（初步确定）2012 年底交房 占地面积：6359.1 平方米（9.54 亩） 体量：总建筑面积：约 5.90 万平方米，其中，地下 1-2 层 0.9 万平米，地上总 建筑面积 49965 平米，1-5 层为商业用房，建筑面积 10754.22 平方米，6-30 层 为商住用房，建筑面积 39210.5 平方米，商住用房单套面积在 70-148 平米之间。 容积率：7.82 标准层平面：标准层面积 1569 平方米 18 户型面积套数面积套数比 一房 48.2-49.671758655.535% 二房 65.19-88.3225021378.2550% 三房 118.25-130.25759176.7515% 合计：5100% 车位：地下两层地库，247 个停车位 硬件配置标准：1-5 层花岗岩，6-30 层褐色真石漆，不可自由分割 项目 soho 面 积 外立面层高大堂电梯车位标准层 电梯建 面比 格林融 熙国际 39210 石材+真 石漆 3/ 8 部高 速电梯 247 1569 平 米 4900:1 产品定位：soho 公寓，商住楼，户型按住宅设计，可办公，投资性产品 销售情况：初步计划本月 28 日开盘，目前积累客户约 1000 余组，开盘销售均 价预计在 11000 元/平方米左右。 出租情况：经三路沿线写字楼租金在 1.3-1.5 元/平米天 项目概述：该项目紧邻郑州金融大道-经三路，完全可以定位为纯办公用房，且 可定位为高端写字楼，定位为 soho 公寓，是一条折中的路线，降低项目风险。 这个项目交房后，使用功能一定是办公，购房者主要看中其位置，进入门槛底， 多以小业主投资为主，将来出租，若按照写字楼标准来看待这个项目配置不高。 90 米米 70 米米 19 20 3.63.6 升龙环球广场升龙环球广场 升龙环球广场升龙环球广场 地段郑汴路、未来路、中州大道，郑汴商圈，地铁 3、4、6 号线 城市规划郑汴商圈，郑汴大道核心商务区 项目规划城市综合体项目升龙凤凰城中的甲级写字楼，a、b 座总建面 9.4 万平米。 外立面干挂花岗岩+全玻璃幕墙外立面，low-e 中空镀膜隔 音玻璃 建筑结构a 座：标准层 2045 平米，地上 28 层、地下 1 层；b 座：标准层 1900 平米，地上 28 层、地下 1 层；3 米 宽候梯厅，10.5 米挑高大堂；a 座 610 平米大堂，b 座 520 平米大堂； 户型设计a 座每层 8 间，148-403 平米，平均每间 250 平 米；b 座每层 9 间，133-354 平米，平均每间 200 平 米。 内部装修五星级酒店装修标准 配套设施a 座、b 座均为 8 部高速 2.5m/s 三菱电梯 停车位b 座地下一层，共 1700 个车位，写字楼与住宅、商 业共用 物业管理升龙物业，物业费 5.5 元/平米月 开发商上海升龙集团河南捷宏置业有限公司 营销推广“郑汴商圈三地铁口唯一 5a 甲级写字楼” 价格及去化2010 年 8 月份开始推出，11 月份大客户签约，2011 年 1 月份正式开盘。价格由去年 8 月份的均价约 8500 元/平米连续上涨至 2011 年 2 月份的均价 11000 元/平米，其中 b 座价格略低、a 座略高，相差 500- 1000 元/平米。写字楼推出初期曾针对小型投资客户 推出返租活动，年返 6%、返两年，后该活动取消。 2010 年成交 2.26 万平米，均价 8609 元/平米。 21 3.73.7 曼哈顿金融中心曼哈顿金融中心 曼哈顿金融中心曼哈顿金融中心 地段金水路、未来路、中州大道，新的曼哈顿商圈 城市规划行政大道金水路上，毗邻五星级希尔顿酒店，距 cbd 仅 5 分钟车程，新老城区中心地带 项目规划城市综合体项目曼哈顿广场中的甲级写字楼，总建 6.2 万方，1-5 层商业，6-26 层办公，办公总面积 4 万方。 外立面底部干挂花岗岩，办公部分全 low-e 玻璃幕墙 建筑结构标准层 2000 平米，标准层高 3.6 米，大堂挑高 10 米、 面积 750 平米 户型设计每层 10 间，平均每间 200 平米，最小约 100 平米 内部装修五星级酒店装修标准 配套设施8 部高速三菱电梯，中央空调、新风系统 停车位约 300 个停车位 物业管理升龙物业，物业费 6.5 元/平米月 开发商升龙集团河南升龙置业有限公司 营销推广“比肩希尔顿国际商务平台” 价格及去化2010 年 11 月开盘，开盘均价 1.3 万元/平米，开过 盘后价格调为 1.6 万元/平米，开过盘后短期内即售 罄。开盘至 2 月底，共成交 2.2 万平米，均价 12410 元/平米。 22 3.83.8 荣勋赢座荣勋赢座 荣勋赢座荣勋赢座 地段民航路北、燕凤路东 城市规划位于金水路、未来路、中州大道附近新兴商圈内，周 边甲级写字楼项目集中 项目规划单纯一栋写字楼，总建 5.9 万方，1-4 层商业，5-26 层办公，办公面积约 4 万方。 外立面南玻 low-e 中空玻璃为主，部分铝扣板 建筑结构挑高 10 米大堂，面积约 500 平米，标准层面积约 1500 平米 户型设计自由分割，每层 4 间 内部装修南玻 low-e 中空玻璃，卫生间采用科勒洁具，德国菲 斯曼锅炉、丹麦格兰富水泵、瑞士 abb 开关 配套设施8 部高速德国蒂森克虏伯电梯，美国约克中央空调 停车位地下两层共约 200 个车位，合 280 平米/个 物业管理 开发商河南荣勋置业有限公司 营销推广 价格及去化2010 年成交 3.69 万平米，均价 9110 元/平米。 营销推广策划推广单位钧城地产；卖点：“定制高端商务” 、 “整栋整层定制开发” 、 “世界 500 强名企总部入驻” 、 生态/科技/艺术、 “原生态写字楼，低碳商务群” 价格及去化2010 年 6 月首批 a 组团开盘，选房客户均为整层购 买，当日售罄，成交 32652 平米，表单均价约 9400 元/平米，成交均价约 8600 元/平米。2010 年成交均 价 8550 元/平米，成交面积 3.2 万平米。 23 3.93.9 绿地原盛国际绿地原盛国际 绿地原盛国际绿地原盛国际 地段东风东路与金水东路交叉口，位于建设中的新客运附 近 城市规划位于规划中的新客运站商圈内 项目规划项目总占地 240 亩，总建筑面积 38 万，38 万平米 城市商务综合体，商业+办公+酒店组成，其中 8 座写 字楼总计 30 万，1 座 2 万酒店（由绿地集团与 喜达屋（starwood）联合打造国际星级酒店雅乐 轩酒店） ，6 万大型商业中心组成。 外立面商业裙房干挂石材，办公部分 low-e 中空节能玻璃加 铝板幕墙 建筑结构鼎座标准层高 3.3 米，大堂挑高 10 米、面积 250 平 米，走廊 1.8 米，3 米宽电梯厅 户型设计最小 150 平米 内部装修大堂全石材，走廊地面为面砖，墙为涂料及少量面砖； 配套设施鼎座共 22 部（其中 a、b 座各 6 部，c 座 10 部）上 海三菱电梯，全生态静音新风系统，vrv 中央空调； 四大商务配套：商务会议中心、企业展览中心、商务 行政中心、娱乐休闲中心。 停车位共 1850 个，其中鼎座 510 个；合 200 平米/个 物业管理绿地 开发商绿地集团河南老街坊置业有限公司 营销推广 价格及去化已清盘，部分交房。2010 年成交 8.9 万平米，成交 均价 7303 元/平米。 24 3.103.10 兴达国贸兴达国贸 兴达国贸兴达国贸 地段紫荆山路与东西大街交会处北 50 米路西，金成国贸 大厦旁 城市规划地铁 2 号线沿线，地处紫荆山路写字楼集中区，西临 二七商圈，北临紫荆山商圈 项目规划1 栋单体写字楼，总建筑面积 12 万平米，共 29 层， 其中 1-4 层为商业、5-29 层为写字楼，写字楼共有 550 间。 外立面高档石材、low-e 玻璃与纯铝扣板结合，楼体顶部呈 莲花造型 建筑结构标准层面积 3300 平米，标准层高 3.15 米 户型设计主要有 220、102、117 平米三种户型，分别占 45%、27%、27%的套数。 内部装饰高档石材、墙砖，大理石电梯门套、石膏板艺术吊顶； 公共洗手间品牌卫浴、进口干手器、高级防滑地砖、 石材洗漱台；公共走道高级墙面砖、高档地板砖、石 膏板艺术吊顶；700 平米精装修星级酒店式大堂 配套设施10 部高速品牌电梯（东芝或西子奥的斯） ，公共区域 有品牌中央空调 停车位地下三层停车位，地面上若干 物业管理 开发商兴达集团郑州日月潭房地产开发有限公司 营销推广“郑州中心12 万平米地标写字楼” 、 “紫荆山路 最后宝地” 、 “莲花造型、地下三层充足停车位、 ” 价格及去化2010 年 10 月认筹， 2011 年 3 月 26 日开盘。认筹交 5000 元，开盘可享 3%优惠，价格 9000 元/平米。 25 3.23.2 代表性项目硬件配置明细表代表性项目硬件配置明细表 项目/ 名称 曼哈顿金融中 心 升龙环球广场兴达国贸