2012年05月西安商品房市场月度分析报告107p.doc

2012 年 5 月西安商品房市场发展报告 1 西安商品房市场月 度分析报告 2012 年 05 月份 西安房地产信息网数据研究中心 2012-06 申明：根据合同约定本报告仅限于订阅客户内部使用， 严禁传递给第三方，如有违约根据合同约定将中止合 同执行，同时追究对我司带来的负面影响，谢谢配合！ 2012 年 5 月西安商品房市场发展报告 2 目 录 一、宏观运行背景.3 1.1 政策法规.3 1.2 规划建设.6 1.3 热点动态.7 二、土地市场9 2.1 5 月全国土地市场动态9 2.2 5 月全国土地市场概况11 2.3 5 月西安土地市场分析12 三、2012 年 5 月西安商品房市场运行情况.18 3.1 “金三银四红五”供应量处高位 5 月西安楼市批售面积同比涨 296.11%.21 3.2 房企“以价换量”成果延续 楼市“红五月”实至名归.22 3.3 红 5 月旺销背后库存风险持续加大.23 3.4 住宅销售占比小幅下跌 0.1 个百分点24 3.5 西安商办物业销售稳中有升 总量仍较小 25 四、2012 年 5 月西安房地产分物业市场情况.26 4.1 2012 年 5 月西安普通住宅市场运行情况.26 4.1.1 市场交易“红五月”房企抛投“优惠炸弹”西安住宅成交量环比涨 31.28%.26 4.1.2 住宅均价5 月西安住宅均价 6792 元/平 房价呈现“露骨”迹象.27 4.1.3 普通住宅市场客群分析.30 4.2 2012 年 5 月西安商服用房市场运行情况.38 2012 年 5 月西安商品房市场发展报告 3 4.2.1 5 月西安商业地产成交火爆 环比涨幅近 9 成38 4.2.2 高价商业交易体量萎缩 5 月西安商服用房均价下滑 17.83%38 4.3 2012 年 5 月西安写字楼市场运行情况.39 4.3.1 5 月西安写字楼销量小幅下跌 7.6%39 4.3.2 写字楼成交均价环比上涨 12.51%40 4.4 2012 年 5 月西安别墅市场运行情况.40 4.4.1 别墅销量走势.40 4.4.2 别墅价格表现.41 后市预警.41 五、2012 年 5 月西安房地产分城区运行情况.42 5.1 城南区.42 5.1.1 城南区普通住宅市场运行情况.44 5.1.2 城南区商办物业情况.46 5.1.3 城区营销情况.47 5.1.4 城区新盘介绍.48 5.1.5 城区动态.51 5.1.6 典型楼盘介绍.52 5.2 城北区.53 5.2.1 城北区普通住宅市场运行情况.55 5.2.2 城北区商办物业情况.59 5.2.3 城区营销情况.60 5.2.4 城区新盘简介.61 2012 年 5 月西安商品房市场发展报告 4 5.2.5 区域热点分析.61 5.2.6 典型楼盘介绍.62 5.3 城西区.64 5.3.1 城西区普通住宅市场运行情况.66 5.3.2 城西区商办物业情况.68 5.3.3 城区营销情况.70 5.3.4 城区新盘简介.70 5.3.5 区域热点分析.71 5.3.6 典型楼盘介绍.72 5.4 城内区.74 5.4.1 城内区域普通住宅市场运行情况.75 5.4.2 城内区域商服用房.78 5.4.3 本月城内区市场动态.78 5.4.4 典型楼盘介绍.79 5.5 高新区.80 5.5.1 高新区普通住宅市场运行情况.82 5.5.2 高新区商办物业情况.84 5.5.3 城区营销活动.85 5.5.4 城区新盘简介.86 5.5.5 本月高新区市场动态.87 5.5.6 典型楼盘介绍.88 5.6 城东区.90 2012 年 5 月西安商品房市场发展报告 5 5.6.1 城东区普通住宅市场运行情况.92 5.6.2 城东区商办物业情况.95 5.6.3 城区营销情况.96 5.6.4 城区新盘简介.96 5.6.5 区域热点分析.96 2012 年 5 月西安商品房市场发展报告 6 一、宏观运行背景 1.1 政策法规 时间政策名称颁布部门主要内容及影响 5.1 国土部修改闲 置土地处置办法 国土资源部 国土资源部正在对一个已经施行 12 年的法规 进行较大程度的修改，而这将直接影响到开发 商的囤地行为。规定：超过出让合同约定的动 工开发日期满 1 年未动工开发的，可以征收相 当于土地使用权出让金 20%以下的土地闲置费; 满 2 年未动工开发时，可以无偿收回土地使用 权。在闲置土地的认定、闲置责任如何确定、 查处的流程上做出了更具体的规定，比如政府 在查处过程中要告知企业等，企业也可以进行 申诉等。 5.3 国家土地督察 公告(第 5 号) 国土资源部 在国家土地督察系统 2011 年的例行督察中发 现，43 个城市 918 个项目存在土地闲置，涉 及面积 8.84 万亩。一些地方土地闲置现象大量 存在且未得到有效处置，部分开发区和工业园 区也不同程度存在土地闲置以及土地利用效率 低的问题。 公告表示，针对 2010 年、 2011 年例行督察发现 21 个城市存在土地违规 抵押融资贷款 746.76 亿元的问题，国家土地 督察机构向银监会通报情况，共同开展土地违 2012 年 5 月西安商品房市场发展报告 7 规抵押融资贷款清理检查工作。督察还发现， 2010 年至 2011 年，46 个城市的发展改革部 门对违反用地政策的 682 个项目批准立项或未 经用地预审核准建设项目;22 个城市的规划部 门对 245 个项目违规调整土地容积率。一些地 方工商、税务、电力、供水、供气等部门依然 为违法用地企业办理工商、税务登记，提供水、 电、气等服务。 5.3 新增建设用地 土地有偿使用费 资金使用管理办 法 国土资源部 财政部 新增费纳入政府性基金预算管理，专款专用， 任何单位和个人不得截留、挤占或挪用。新出 台的办法对新增建设用地土地有偿使用费 资金使用范围、预算管理、中央对地方新增费 转移支付预算管理、监督检查等进行了规范。 办法提出，鼓励以土地整治项目为平台， 统筹安排新增费、用于农业土地开发的土地出 让收入、耕地开垦土地复垦费和其他涉农资金。 办法明确，新增费专项用于土地整治支出 及其他相关支出。土地整治支出包括基本农田 建设支出、土地整理支出、耕地开发支出，其 他相关支出包括基本农田保护支出、土地整治 管理支出等。新增费预算草案编制应遵循以收 定支、专款专用、收支平衡、结余结转下年使 2012 年 5 月西安商品房市场发展报告 8 用的原则。 5.3 征地制度改革将 加快推进 国土资源部 国土部提出，未来要逐步缩小征地范围，按 照保障被征地农民利益和发展权益的原则改革 征地补偿安置制度，提高征地补偿标准，按照 同地同价原则及时足额给农村集体经济组织和 农民合理补偿，解决好被征地农民就业、住房 和社会保障。完善土地征收程序，保障被征地 农民的知情权和参与权，全面建立征地补偿争 议协调裁决制度。国土部下发的文件还明确， 要有序推进集体经营性建设用地流转。研究制 订农村集体建设用地管理政策，规范集体建设 用地使用权的取得、使用和流转，完善集体建 设用地流转收益分配制度。 5.4 推动农村土地整 治再上台阶 省人大常委会 据悉，我省农村土地整治工作从 2001 年开始 实施。截至目前，全省共立项实施各类土地整 治项目 599 个，累计投入资金 146.5 亿元，建 设高标准农田 1417 万亩，项目全部完成后可 新增耕地 181 万亩，增地率位居全国之首。目 前，我省农村土地整治工作在建项目主要是三 项重点工程，即：三江平原东部地区土地整理 重大工程、整体推进农村土地整治示范省建设 工程和高标准农田示范区建设工程。今年是我 2012 年 5 月西安商品房市场发展报告 9 省实施三江平原东部地区土地整理重大工程和 农村土地整治示范省项目建设的收官之年，今 后全省土地整治工作将由目前的以重点工程为 主，向全方位、高层次、广覆盖转变。据悉， 省人大常委会将就土地整治资金投入、增地增 收、土地规模化经营、优化土地利用格局、管 理机制及项目资金监管等 6 方面展开调研。 5.10 2011 中国国 土资源公报 国土资源部 2011 年全年出让国有建设用地面积 33.39 万 公顷，出让合同价款 3.15 万亿元，同比分别增 长 13.7%和 14.6%。其中通过招拍挂出让土地 30.47 万公顷，出让合同价款 3.02 万亿元， 分别占出让总面积的 91.3%和总价款的 95.9%。另外，公报中数据还显示，2011 年第 4 季度全国 105 个主要城市综合地价为 3049 元/平方米，同比增长 6.0%，环比增长 0.3%; 其中住宅用地同比增长 6.6%;环比增长 0.0%。 1.2 规划建设 时间主题内容及影响 5.8 “科学规划”引领 “西安国际化大都 关注点：规划思路 如何适应国际化大都市建设需要。修改总 规的思路概括来说，就是新旧分制、内升外拓、一城多心、板 块聚焦、交通引导和生态隔离。 2012 年 5 月西安商品房市场发展报告 10 市”建设 关注点：交通和产业规划对快速出行体系、轨道交通、城市支 路等都有详细规划。未来将围绕西安形成不同的交通圈层，其 中半小时交通圈层主要采取轨道交通覆盖中心城区;1 小时交通 圈层主要采取轨道交通覆盖都市区;1 个半小时交通圈层主要采 取城际线覆盖都市圈。随着西安的快速发展，渭北产业区、高 新技术产业开发区、曲江新区、国际港务区等国家级重点项目 正在推动西安城市空间进行重构。市规划局组织编制的渭北 工业聚集区规划本月就将上报市政府;高新区拓展分区规划 已经过市政府研究同意，目前正在作详细规划。 关注点：转作风强服务西安高速发展的十年来，城中村、棚户 区改造过程中还存在一些矛盾，如果能将协调矛盾的能力转化 为预防矛盾的能力，在规划和审批工作中变粗放式管理为精细 化管理，那么城市规划管理水平和工作质量都将得到大力提升。 5.31 今年陕西财政支出 拟增加 85 亿元 重 点用于保障房建设 30 日，受省政府委托，省财政厅厅长刘小燕在省十一届人 大常委会第 29 次会议上作了关于 2012 年地方政府债券收支 安排及预算调整方案(草案)的报告，并提交会议审议。报告显 示，今年全省财政支出拟增加 85 亿元，重点用于保障房建设。 今年，在 85 亿元地方政府债券资金中拟分配省级 45 亿元， 其中拟转贷西安市 9.2 亿元。省政府要求，转贷市区的债券资 2012 年 5 月西安商品房市场发展报告 11 金也要优先用于保障性安居工程建设和偿还到期的 2009 年地 方政府债券本息。 1.3 热点动态 时间主题内容及影响 5.4 西安楼市新房开工 量 10 年罕见 接近 “0 增长 到建委办理房地产企业资质受理的企业降 50%市场冷了，原来 企业都争先恐后挤向房地产行业，现在这个行业一下子冷清了， 到西安市建委办理房地产企业资质受理的企业大幅下降。陕西 省房地产研究会会长王圣学指出， “国家的调控和房地产市场 的冷清，是导致这种现象最根本的原因。前几年房地产行业火 爆的时候，不管是什么行业都想进入房地产。行业内流传着这 样的话，企业要赚钱，就要搞房地产开发，卖房子赚钱快!然而， 市场的冷清，让不少企业对整个行业开始望而却步。 ” 西安一季度新房开工量同比仅增长 1%对于这样的一个罕见现 象，王超分析认为， “随着市场的走冷，不少房地产开发企业 明显放缓了拿地的冲动。有些开发商即使拿到土地，但是并不 急于开发，进行观望，等待市场出现新的变化。这是目前出现 新房开工量十年罕见大幅下降的主要原因 5.4 三星城占地 9.4 平 方公里 西安 15 个 自然村需迁移 高新区三星城分为科研商贸交流区、休闲商业区、商务中心区、 特色商贸区、新兴技术产业区、行政区、中央公园、文化活动 中心、生态社区和综合保税区等十大功能分区。西安高新区综 合保税区将在规划区中心设置中央公园。规划环状绿地主要结 2012 年 5 月西安商品房市场发展报告 12 合货运交通干道、保税展示组团等重点地区设置。规划绿地面 积约为 42.22 公顷，占建设用地的 9.78%。规划区域在行政上 属于长安长安新房区五星和兴隆街办，有 15 个自然村需要迁 移。 5.5 西安房地产机构及 个人评估造假最高 处罚 20 万 西安市国有土地上房屋征收与补偿办法(以下简称征收办 法)已于今年 3 月 29 日公布实施。其中确立了“先评估、再 补偿、后搬迁”的基本流程，作为先决环节的评估方，直接决 定了被征收人能获得多少补偿。 西安市住房保障和房屋管理局昨表示，房地产价格评估机 构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的， 将对房地产价格评估机构处以 5 万元至 20 万元罚款;对房地产 估价师罚款 1 万元至 3 万元，并记入信用档案;造成的损失要依 法赔偿，构成犯罪的还要追刑责。 5.11 房产税已确定将在 年内扩大试点 西 安或成试点城市 房产税渐行渐近，试点城市范围也在不断扩展，作为西部重要 城市的西安是否会成为第二批房产税试点城市? 西安交通大学房产研究所所长杨东朗表示，现在还无法判 断。不过，他认为，近期相关部门不断加强房产税试点的推广， “这已经是一个明确的信号。 ” “现在还很难说。 ”业内人士认为，从全国水平看，虽然 西安的房价上涨并不处在“风口浪尖”上，但一直以来，西安 2012 年 5 月西安商品房市场发展报告 13 在房产制度建设上比较先进，所以，如果成为房产税试点城市 也并不是很意外的事。 二、土地市场 2.1 5 月全国土地市场动态 国务院明确年内扩大房产税试点 或参考上海模式 5 月 9 日，住建部政策研究中心主任秦虹在深圳透露，国务院已经明确今年要扩大房 产税试点，但具体城市名单、方案还不清楚， “落地还取决于地方政府配合” 。值得一提的 是，财政部部长谢旭人日前在接受有关媒体采访时表示：要稳步推进房产税改革试点，研 究制定房产保有、交易环节税收改革方案。 与此前关于房产税改革的介绍相比，上述表态出现了新变化，即明确未来房产税扩大 试点将同时考虑对保有和交易环节征税。财政部会同国税总局、住建部已经对重庆、上海 两地进行个人住房征收房产税试点的效果展开评估，相关工作仍在进行当中。分析人士预 计，第二批试点城市在征收方案上参考“上海模式”的可能性较大。 住建部表态绝不让调控出现反复 促进房价合理回归 住建部房地产市场监管司副司长张小宏今日做客中国网时称，房地产市场走势要看市 场自身的客观规律，特别是供求关系的规律，同时要联系宏观经济宏观政策的趋势。 张小宏说，目前房地产市场不仅受房地产市场调控政策的影响，也和宏观经济政策特 别是货币信贷政策密切相关。随着市场深入调整，目前出现了不少有利于房价合理回归的 因素，但也不否认还存在一些不利的因素，包括流动性会不会增加，各方面要求放松调控 的呼声也有一定市场。 从宏观面而言，近期也不断有金融机构发布报告警示房地产调控风险。澳新银行称， 房地产市场的“限购”政策，其影响力已经明显超越了对房地产销售和投资等领域，并开 2012 年 5 月西安商品房市场发展报告 14 始向消费等其他领域进一步扩展。房地产市场的硬着陆甚至崩盘对整体经济的影响将非常 巨大，因此，应对这一政策作出一定的调整，以避免灾难性的后果。 财政部：今年各地政府债扩大 500 亿 主要投保障房 根据报道， 2012 年地方政府自行发债试点办法日前印发，与去年相比，试点范围 并没有变化，依旧为上海市、浙江省、广东省、深圳市。最显眼的变化就要属发债品种的 改变，除了 3 年期和 5 年期债券外，今年新增了 7 年期债券。 财政部财科所副所长白景明认为，今年新增 7 年期债券，主要基于发债规模和债券资 金使用这两方面的考虑。据悉，2009 年至 2011 年，国务院批准的地方政府债券规模均为 2000 亿元，2012 年则增至 2500 亿元。 此外，今年地方政府债券发行规模比上年增加 500 亿元，主要是考虑保障性安居工程 需加大投入，以及公益性在建项目需要安排一部分后续资金等。这些项目大多周期长、见 效慢，发行 7 年期债券，使政府在资金安排上更加稳定。 温家宝：稳定房地产市场调控政策 普通商品房增加供给 据新华社武汉 5 月 20 日电(记者 赵承 张宗堂)5 月 18 日至 20 日，中共中央政治局 常委、国务院总理温家宝在武汉市就经济运行情况进行调研并主持召开河北、辽宁、江苏、 湖北、广东、陕西六省经济形势座谈会。 温家宝指出，当前我国经济运行总体平稳，经济增长仍在预期目标区间，但经济社会 发展面临的国内外环境更加错综复杂。要贯彻稳中求进的总基调，正确处理保持经济平稳 较快发展、调整经济结构和管理通货膨胀预期三者的关系，坚持实施积极的财政政策和稳 健的货币政策，把稳增长放在更加重要的位置。 19 日下午，温家宝在武汉主持召开座谈会，温家宝说，要在坚持稳健货币政策基本取 向不变的前提下，进一步提高货币政策的针对性和有效性，引导货币信贷平稳适度增长， 2012 年 5 月西安商品房市场发展报告 15 更加注重满足实体经济的需求。温家宝指出，稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化 住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安 居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。 2.2 5 月全国土地市场概况 1、供应量：住宅类用地增加明显 5 月，全国 300 个城市共推出土地 3140 宗，环比增加 6%，同比减少 11%；推出土 地面积 12448 万平方米，环比增加 7%，同比减少 17%。其中住宅类用地（含住宅类用地 及包含住宅用地的综合性用地）919 宗，环比增加 19%，同比减少 13%；推出土地面积 3269 万平方米，环比减少 9%，同比减少 35%。 2、成交量：成交土地成交量同比环比出现下滑 5 月，全国 300 个城市共成交土地 2154 宗，环比减少 5%，同比减少 21%；成交面 积 8589 万平方米，环比增加 1%，同比减少 26%。其中住宅类用地（含住宅用地及包含 住宅用地的综合性用地）542 宗，与上月持平，同比减少 33%；成交面积 2297 万平方米， 环比减少 4%，同比减少 42%。 3、成交价格：楼面价继续下跌 5 月，全国 300 个城市成交楼面价为 758 元/平方米，环比下跌 8%，同比下跌 10%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面价为 1101 元/平米，环比下跌 14%，同比下跌 8%。 4、溢价率：土地溢价率较上个月下滑 1 个百分点 5 月，全国 300 个城市土地平均溢价率为 5%，较上个月减少 1 个百分点，较去年同 期减少 10 个百分点；其中（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率为 4%，较上月减少 1 个百分点，较去年同期减少 11 个百分点。 2012 年 5 月西安商品房市场发展报告 16 2.3 5 月西安土地市场分析 国家出台房地产宏观调控政策已经一年多了，调控政策也确实取得了不错的效果。一 年多来，在坚持基本的调控方向不变的情况下，国家只对政策进行了微调，再加上对峙大 半年的开发商在价格上出现松动，优惠不断，西安楼市在价格战中迎来“红 5 月” ，西安 商品房销量无论同比还是环比均出现上涨。伴随商品房市场的火热，西安土地市场也迎来 爆发期，成交量翻了近一番。 数据来源： 西安房地产信息网数据研究中心 5 月份，西安市共挂牌出让土地 39 宗，出让面积 157.78 万平方米，环比上涨 42.8%；成交土地 27 宗，成交面积 86.79 万平方米,环比上涨 154.07%。5 月份，西安土 地供应量和成交量继续上涨。本月，土地成交金额为 166926 万元，环比增加 24.44%。 成交的 27 宗地，主要分布在城西和临潼区，以商业和住宅用地为主。 5 月份，成交楼面价为 559 元/平米，环比下滑 53.3%。成交的土地分布比较偏，而 且有 5 宗工业用地，共同拉低了楼面价。 1、土地供应 2012 年 5 月西安商品房市场发展报告 17 5 月西安市供应土地分布图 从 5 月份，西安市供应土地分布图上可以看出，5 月份，西安市土地供应主要集中在 城西和城南，城东和城北有几宗地出让。城西发展一直比较缓慢，近几年随着城改的进行， 不断有土地供应，而随着西咸一体化的规划，城西将有更多的土地入市，后期将是西安土 地市场供应的主要集中区。城南土地主要集中在曲江新区，城东土地集中在浐灞和国际港 务区，城北土地主要集中在草滩路一带。 住宅商业商住综合工业 4 月土地供应 24.348.1559.1418.84 5 月土地供应 5.7315.38105.4516.7 2012 年 5 月西安商品房市场发展报告 18 本月，商住综合用地供应量增幅明显，占到总供应量的 73%，住宅用地有所减少，商 业用地有所增加。本月供应的土地主要集中在各个城区的热门区域，未来发展潜力比较大。 对于这类土地，开发商更倾向于集中开发，打造商住一体化的社区，而这类土地又最受开 发商欢迎，所以，商住综合用地供应量不断增加。 2、土地成交 5 月份西安市土地成交具体信息 地籍编号城区 面积（万 平方米） 用途楼面价（元/平米） 容积率不 大于 成交价 （万元） yl2-3-32 阎良区 1.22 商住 420 3.50 1790 yl2-3-33 阎良区 2.73 商住 404 3.06 3380 qj15-（1）-4临潼区 1.29 商业 830 1.40 1500 lt1-（99）- 369-1 临潼区 9.74 商住 2.79 lt1-（99）- 369-2 临潼区 1.15 商业 1.52 lt1-（99）- 369-3 临潼区 1.08 教育科研 0.48 lt1-（99）- 369-4 临潼区 0.41 广场 611 0.00 18000 jk1-4-18-5 城北 2.49 工业 235 1.20 700 jk1-4-18-9 城北 1.55 工业 216 1.20 400 2012 年 5 月西安商品房市场发展报告 19 jk1-4-18-11 城北 1.34 工业 187 1.20 300 jk1-4-18-12 城北 1.29 工业 194 1.20 300 jk1-4-18-13 城北 8.53 工业 195 1.20 2000 bl10-8-63-13 城南 1.08 商住 177 9.51 1812 lh11-10-31-4 城西 1.22 商住 136 6.00 1000 lh11-10-31-5 城西 2.05 商住 81 6.00 1000 lh11-4-149 城西 1.96 商住 401 3.83 3000 lh11-4-26 城西 2.32 商住 230 6.56 3500 lh9-7-182 城西 0.41 商住 53 13.81 300 lh9-7-183 城西 2.86 商住 91 5.76 1500 lh9-7-72-2 城西 0.64 商住 49 16.08 500 yt7-1-45-1 高新 6.76 商住 141 5.26 5000 fd2-5-1 城西 1.83 商住 422 3.12 2410 cb3-4-87 城东 11.96 商住 1275 2.50 38140 wy1-7-3-1 城北 1.26 商住 367 6.50 3000 gw3-(4)-3 城东 6.85 商业 406 3.98 11080 qj6-1-4 城南 4.48 商住 1426 3.50 22360 qj8-7-3 城南 8.32 商住 1510 3.50 43954 数据来源： 西安房地产信息网数据研究中心 本月成交的土地主要集中在城西，而且以住宅类用地为主，城北成交的几宗土地以工 业用地为主。从楼面价来看，城南的土地楼面价最高，其次为城东，城西土地楼面价最低。 在严厉的楼市政策调控下，开发商拿地谨慎，更偏向于一些热门区域的地块。 3、5 月西安土地市场特征 1）土地成交量呈现爆发式增长 5 月，伴随着楼市的火热，西安土地市场也迎来爆发式增长，成交量达到 86 万平米， 环比增长了 154%。本月成交量也是从去年 10 月份以来，销量最高的月份。 2）成交土地位于热门区域，以商住综合用地为主 本月成交的 27 宗土地集中在一些具有发展潜力的热门区域，比如曲江新区、浐灞生 态区等。在楼市调控政策整体趋稳，对未来预期不明确的情况下，开发商对于一些新兴的 热门区域的地块情有独钟。这些区域发展潜力极大，目前居住氛围还不成熟，未来的发展 2012 年 5 月西安商品房市场发展报告 20 需要人气的带动，而商住综合性用地正好可以满足未来这种市场的发展走势。 典型地块分析 1、地块基本信息 地块编号为 ca1-16-5-2，位于长安区韦曲西街中段，地块规划用地性质为住宅用地； 地块已经挂牌成交，成交时间为 2012 年 4 月 11 日，竞得人为西安长盛房地产集团开发 有限公司；地块用地面积为 0.98 万平方米，容积率为 3.84，最后成交价格为 2800 万元， 根据规划指标和最后成交结果来看，地块最后楼面价为 744 元/平米。 土地使用规划指标要求 宗地编号土地位置土地面积 性质年限容积率 ca1-16-5-2 长安区韦曲西 街中段 0.98 万平 米 住宅70 年 3.84 2、地块发展前景分析 在太阳新城居住圈内目前已有新的商品房项目已经交房入住，各项配套设施也在不断 完善。随着长安的进一步发展，特别是地铁二号线开通的带动，这里将成为市政发展的重 点区域。同时西安城南区域进一步扩大，对该区的辐射将更加强烈。届时，区域的升值潜 力将进一步呈现出来。 3、地块 swot 分析及应对策略 内容应对方式 strengths 地块位于长安区太阳新城，目前 区域刚处于起步发展阶段，区域 发展迅速，配套也在不断完善中， 随着区域的整体发展，该区域内 的商业配套随之也会得到进一步 深入研究市场走势及销售动向，充分挖 掘客户特征，定位合理的业态规划，建 设中注重小区的舒适度和实用性配套建 设、协调投资和自主的户型配比，以迎 合区域居民自主或投资以及多样或专一 2012 年 5 月西安商品房市场发展报告 21 提升市场需求。 weaknesses 周边配套有待提升；地块规模小， 不利于整体规划发展 社区可以考虑配套一些商业服务，以满 足周边配套的不足 opportunities 随着长安撤县并区以来，发展脚 步也加快了，这对于区域发展也 是个利好因素；目前居住圈在售 品质楼盘比较少，可以打造品质 项目 打造符合都市生活节奏的品质社区，相 对周边的在售楼盘，有差异地打造个性 化，差别化、品质化的楼盘，以博得客 户的认可 threats 目前区域在售项目价格比较低 深入研究长安区市场主力客户的需求特 征，推出适合市场需求的产品，降低市 场风险；注意产品本身的品质，无论是 规划设计还是现代科技的应用。 4、地块的分析预测及计算 1）地块成本分析 根据西安市房地产信息网数据研究中心调研分析，对于目前西安市普通商品住宅项目 各项成本计算标准明细如下： 类别多层小高层中高层高层超高层 土地成本（楼面地价） 1000-1400 前期费用 80-90 设计费用 50 建筑安装工程费 600-900900-120014001800-23002200-2500 装修费用 300-2000 政府配套费 150 2012 年 5 月西安商品房市场发展报告 22 售后服务费 30-35 营销费 100-130 财务费用 90-140 管理费 30-50 税金（营业税及附加、 土地增值税） 不可预见费 按项目的一定比例提取 根据以上指标，最后计算出待分析地块总成本为万元。 2）土地利润预测 居住圈目前均价为 5000 元/平米，考虑到区域未来的发展水平，区域房价还有进一步 上升的空间，但是在国家对于房地产宏观政策不放松的情况下，上涨幅度有限，我们保守 估计，待项目建成销售后，居住圈均价仍维持在现有水平，不考虑其他因素影响，则项目 建成后销售总额为 18816 万元。 项目 总成本（万元） 总收益（万元）利润（万元） 销售利润率 结果 1665618816215912.97% 综上分析，待项目建成以后，销售利润将达到 2159 万元，销售利润率达到 12.97%。 三、2012 年 5 月西安商品房市场运行情况 2012 年 5 月西安各城区各物业销售套数一览表（单位：套） 车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计 城北 4525761041112836 城东 2002171479142864 城南 362432911362578 城内 321630 城西 22853341711080 高新 661050522741442 全市 37291037665692010830 2012 年 5 月西安各城区各物业销售面积一览表（单位：平方米） 2012 年 5 月西安商品房市场发展报告 23 车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计 城北 3491.14269102.0923152.7715747.99311493.99 城东 6622.41250016.0425886.485691.41288216.34 城南 1205.16250123.859926.243321.292353.36266929.9 城内 457.741881.63442.962782.33 城西 92876595.482960.247368.0787851.79 高新 2051.42103024.811191.6236553.53152821.37 全市 14755.87950743.8973560.3162990.888044.771110095.72 2012 年 5 月西安各城区各物业销售面积环比变动一览表 环比车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计 城北 -46.39%30.24%36.59%-60.93%15.20% 城东 213.71%48.55%2851.71%689.29%67.56% 城南 -49.72%8.03%78.79%-40.87%438.79%8.71% 城内 201.06%-48.43%-100.00%34.48% 城西 418.44%147.10%40.23%126.43%140.41% 高新 207.10%19.60%-15.07%102.64%29.48% 总计 24.34%31.28%86.10%-7.10%594.79%31.44% 2012 年 5 月西安各城区各物业销售面积同比变动一览表 同比车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计 城北 -33.60%54.94%71.57%248.43%58.16% 城东 -22.40%42.02%1425.95%54.73% 城南 -66.81%78.93%7.40%-60.73%-53.67%60.61% 城内 234.63%-40.65%-70.29%-100.00%-42.98% 城西 25.87%8.84%4.99%3527.27%18.51% 高新 42.07%35.63%66.70%54.87%41.87% 总计 -25.25%48.78%107.46%70.87%58.38%50.80% 2012 年 5 月西安普通住宅销售排行一览表 排名城区楼盘名称 成交套数（套） 成交面积（平方米） 1 城南东泰城市之光 50945883.87 2 城北海璟台北湾 43742568.25 3 城东泰华紫落澜庭 41336920.37 4 城北渭河家苑小区一期 27734723.73 5 城北金辉天鹅湾 27526202.94 6 城南中铁铂丰尚都城 23725572.76 7 城东新兴24g 2224490.9 8 城北百花家园 25924449.15 9 城东中新浐灞半岛 a11 区 19123381.75 10 城东绿地国际生态城二期 12821411.43 2012 年 5 月西安商品房市场发展报告 24 就当前宏观经济运行的背景来看，基于宏观经济增长下滑、欧债危机等影响，宏观经 济面临硬着陆，温家宝总理将经济政策的发展定位于保增长放在首位，楼市政策松绑迹象 开始浮现，以扬州为代表的楼市政策调整最为典型，此举也被业界普遍解释为房地产市场 的政策松动。与此同时，货币政策的微调及首套房信贷松动等多重政策的刺激，在不断地 撼动着市场刚需购买力， “红五月”全国楼市呈现一片火热迹象。 西安房地产信息网数据研究中心 5 月对全国各主要城市的房地产交易数据监测显示： 在监测的 40 个城市中，5 月全国一二线城市楼市销量均呈现上涨之势，其中，北上广深一 线城市市场销售环比增长均在 25%以上，深圳楼市销量环比值更是达到了 41.36%；二线 城市中，除南京和武汉楼市销量涨幅（环比涨幅分别为 8.7%和 0.64%）较小外，其他城 市涨幅均在三成以上，从全国层面楼市的上扬，无疑是各地房企持续以来的“以价换量” 成果的扩大。 而作为二线城市的西安， “金三银四红五”楼市销量呈现节节攀高之势，5 月西安商品 房销量更是在限购后第 3 次冲破 100 万平大关，楼市呈现一片旺销之势，而从价格方面看， 2012 年，西安房价总体表现为震荡底位趋稳的走势。 2012 年 5 月西安商品房市场发展报告 25 在 2 月后一波“以价换量”的刺激下，市场刚需购买力逐渐消融，西安楼市“金三银 四”销量呈节节攀升，进入“红五月” ，西安楼市交易再度呈现放量特征，5 月商品房销售 面积 111.01 万平方米，较 4 月环比涨 31.44%，同比增长高达 50.8%。而表现在房价方 面，5 月，西安普通住宅成交均价 6792 元/平米，环比上涨 0.22%，4、5 月份西安房价 已相对稳定，从西安房地产信息网数据研究中心对于典型楼盘的价格环比变动分析来看， 目前作为市场主体的主档及主档偏上规模型楼盘价格普遍稳定，部分楼盘甚至还有小幅上 扬表现。 3.1 “金三银四红五”供应量处高位 5 月西安楼市批售面积同比涨 296.11% 2012 年后刚需的持续入市放量，使得房企纷纷摆出了乘胜追击的姿态，5 月市场推货 量显著加大，同时，由于房地产政策调控严格执行的连贯性预期增加，开发商意识到房价 反弹的概率已很小，压盘、捂盘只能使开发商自己更加被动，因而，只能靠快速出货，力 求尽快缓解其资金压力。 西安房地产信息网数据研究中心根据网签合同备案及楼盘市场调研统计显示：5 月市 场供应西安市商品房新批预售面积为 219.88 万平方米，环比上涨 34.38%，同比更是高达 2012 年 5 月西安商品房市场发展报告 26 296.11%。而从近期西安楼市的供应情况来看，3、4、5 月，西安商品房月均批售面积达 到了 212.46 万平米，该数值远远高于 2011 年全年月均 109.7 万平米，西安楼市“金三 银四红五”市场供应量持续在高位运行，预示房企借年初以来刚需持续放量之势趁热打铁， 以多样新品加力推出以迎合购房者需求，最大化扩大项目销售，达到回笼资金。 3.2 房企“以价换量”成果延续 楼市“红五月”实至名归 基于楼市限购、限贷等政策调控影响仍然存在，投资投机始终是被限制在政策门槛之 外，2012 年前几个月，楼市交易依然主要靠住宅市场刚需人群在带动。在春节过后，伴 随着市场一波又一波促销、打折等优惠活动的催化，西安住宅市场价格已出现裂缝，刚需 购买力开始逐渐入市，同时，加上部分商业项目阶段性批量交易的影响， “金三银四红五” 月，西安商品房市场销量总体呈现出稳步走高之势，楼市销售一片火热。 西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012 年 5 月，西安商品房销售面积达到 111.01 万平方米，较 4 月环比涨 31.44%，同比增长高达 50.8%。西安楼市“红五月” 111.01 万的销量，是继 2011 年 2 月 25 日西安限购令实施以来，商品房市场月度交易量 第 3 次冲破 100 万平米大关，也是限购后的第二高成绩。 2012 年 5 月西安商品房市场发展报告 27 3.3 红 5 月旺销背后库存风险持续加大 目前，西安楼市供需结构不平衡的状态在持续加剧，商品房市场库存量高居不下，尽 管红 5 月西安楼市销售火热，但是由于商品房供应面积大大超过销售，总体来看开发商销 售压力仍不小。从 5 月西安商品房供销差额情况来看，市场供销差额为 108.87 万平米， 由于金三银四销售回升明显，开发商因此对红五月也报有很大的期望，同时由于国家房地 产调控政策的相对稳定，开发商对房价的上涨预期普遍不看好，从而纷纷推盘尽快实现销 售回款。但是随着置业者对开发商优惠的疲倦效应增加，置业者对品牌及楼盘品质要求也 更高，从而使开发商销售难度进一步加大。 2012 年 5 月西安商品房市场发展报告 28 3.4 住宅销售占比小幅下跌 0.1 个百分点 5 月，西安楼市促销力度呈白热化态势，尤其是住宅市场折扣、促销活动更是铺天盖 地袭来，西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012 年 5 月，西安住宅市场销售占 比为 85.6%，较上月小幅下滑 0.1 各百分点，商服用房占比为 6.63%，较上月上涨 1.95%，写字楼占比为 5.67%，较上月下滑 2.36%。 2012 年 5 月西安商品房市场发展报告 29 3.5 西安商办物业销售稳中有升 总量仍较小 2012 年 5 月，西安商服物业的销量渐显火爆，而写字楼连续 4 月的上涨势头止步于 红 5 月。在楼市调控依旧不放松的背景下，不受政策限制的商办物业仍然是投资者置业所 重点关注的区域。西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012 年 5 月，西安商服用 房成交面积为 7.35 万平方米，环比上涨 86.1%，同比上涨幅度更是达到 107%；写字楼成 交面积为 6.3 万平米，环比下跌 7.1%，同比仍然上涨 70.87%。同时，2012 年 2-5 月， 商服用房和写字楼物业销量在总体呈稳步上涨之势，月均销售量分别为 9.04 万和 6.19 万， 高于 2011 年全年月均 7.8 万和 5.39 万。但总体来看，商办物业销售月度总量仍较小。 各物业库存量持续垒高 商业去化周期长达 4.7 年 结转可售量（单位：万）住宅办公楼商业 2011.05 月末 895.64110.09330.00 2012.04 月末 1284.71127.11384.67 2012.05 月末 1339.56131.58396.14 环比变动 4.27%3.52%2.98% 同比变动 49.56%19.52%20.04% 西安楼市在 1 年多的政策调控的束缚下，商品房市场销售整体局势的不景气导致库存 量在持续垒高，其中尤其是住宅市场受到的影响最大，西安房地产信息网数据研究中心数 2012 年 5 月西安商品房市场发展报告 30 据显示：截至 2012 年 5 月 31 日，西安住宅、办公楼、商业结转可售面积分别到达了 1339.56 万平、131.58 万平和 396.14 万平，该数据环比上月分别上涨 4.27%、3.52%和 2.98%，而同比 2011 年 5 月则分别上涨了 49.56%、19.52%和 20.04%。 住宅办公楼商业 2012.05 月末结转可售量（万） 1339.56 131.58 396.14 月均销化量（万/月） 60.51 4.43 7.07 存量去化周期（月） 22.14 29.70 56.03 而从西安各物业的存去化状况来看，2012 年 5 月，西安住宅、办公楼及商业的存去 化周期分别达到 1.8 年、2.5 年和 4.7 年，相比 4 月，住宅和办公楼存去化周期分别减少 2.63 和 2.4 个月，而商业则继续增涨 0.41 个月。按当前的消化速度，各物业销售形势均 较为严峻，尤其是商业销售将面临巨大的压力。 四、2012 年 5 月西安房地产分物业市场情况 4.1 2012 年 5 月西安普通住宅市场运行情况 4.1.1 市场交易“红五月”房企抛投“优惠炸弹” 西安住宅成交量环比涨 31.28% 5 月，伴随着开发商集中向市场投放“优惠炸弹” ，打折、优惠、促销等字眼已充斥了 整个房地产市场，诸如位于国际港务区居住圈的陆港金海岸全面启动“0 元认筹万元优惠” 的诚意预约活动；咸宁东路居住圈的暖山西安最高奖项价值 30 万宝马汽车一辆，并特推 出 10 套特价房源；大兴新区居住圈的天朗西子湖面积抄底 5450 元/起，同时携手 800j 千人团购活动一次性 9 折，按揭 92 折的优惠等等同时，4 字头和 3 字头的楼盘 也是开始出现，在楼市政策不放松的背景下，房企为回笼资金，采取各种促销手段来刺激 刚需的举动层出不穷，楼市价格战在持续升级。 2012 年 5 月西安商品房市场发展报告 31 面对如此大规模的楼市打折与促销的刺激，很多处于观望的准购房者选择了出手置业， “红五月”西安住宅市场销量得到了较大幅度的上涨，西安房地产信息网数据研究中心统 计数据显示：2012 年 5 月，西安普通住宅共成交 95.07 万平方米，环比上涨 31.28%，同 比上涨 48.78%。纵观 5 月西安住宅市场，单日成交量在 4 万平米以上的天数达到 8 天， 而 5 月 15 日单日 484 套的成绩，更是创下了 2012 年来西安住宅市场日度交易量的新高。 4.1.2 住宅均价5 月西安住宅均价 6792 元/平 房价呈现“露骨”迹象 西安房地产信息网数据研究中心数据显示：5 月，西安普通住宅成交均价 6792 元/平 米，环比上涨 0.22%，同比上涨 3.82%。2012 年 1-5 月，西安住宅均价总体呈平稳走势， 基本在 6600 元/平米上下浮动，在通过持续了 1 年多的楼市政策调控后，西安