孝感市某中心集贸市场改建项目可行性研究报告.doc

孝感市xx区xx镇中心集贸市场改（扩）建项目投资分析报告孝感*房地产开发有限公司二零零九年四月十八日目 录一、项目简介二、项目建设的必要性三、项目地理位置、建设规模四、组织机构和人员配备五、工程进度计划六、投资估算与资金筹措七、项目收益分析八、项目经营利润分析九、主要技术经济指标十、社会效益分析附件： 1、xx镇中心集贸市场改（扩）建项目规划平面图2、xx镇中心集贸市场摊位平面布置图3、拆迁安置方案4、拆迁安置协议书5、项目合作协议书 孝感市xx区xx镇中心集贸市场改（扩）建项目投资分析报告一、 项目简介（一）、项目实施的背景和依据本项目为xx镇委、镇政府进一步加快经济社会发展，通过推进旧镇改造，改善群众商贸和人居环境，提升xx城镇品位而确定的重点项目之一，属商业住宅性开发项目，位于 ，该地段人口密集，商业兴旺，交通方便，是十分理想的投资居住佳地。该地块上现有拆迁户 户，将通过拆迁安置方式取得国有土地使用权。二、项目建设的必要性 (一)有利方面 1.xx镇菜市场地区，属xx镇老城区，历来为城镇繁华地带。它主要得益于地理位置、交通方便及人流量大等优势，这将成为商住楼的卖点。xx历来人多，实施人口由农村向小城镇转移，可以不断提高xx城镇化水平，加快xx小城镇建设。2.在该地块我们将建造配套设施-xx中心集贸市场。经调查，城镇原有一菜市场，但成年破旧、狭下、分散，远远不能适应城镇居民使用需求。为此，xx中心集贸市场建成后将成为xx五万人消费的主要场所。此建设项目将会带动内需、为xx镇创造新的经济增长点，增加地方经济收入。 (二)不利方面 1.xx镇属xx区西北部的较偏僻乡镇，经济基础相对薄弱、居民消费水平及购买力有限。 2.日益陈旧的镇貌和杂乱无章的商业设置、已越来越不适应城镇发展的需要。三、项目地理位置、建设规模：1、地理位置项目场地位于孝感市xx区xx镇 以南、 以东、 以西、 以北，地理位置优越，陆路交通便利，经济发展潜力巨大。2、根据预测,该项目建设规模如下:(1)建设用地面积： (2)总建筑面积：7400(3)功能分区情况 序号功能名称建设规模备注建筑面积层数结构形式1菜市场6401层钢构2门面10001层框架3住宅50002-6层砖混4合计7400四、组织机构和人员配备（一）、组织机构：依照项目法由孝感*房地产开发有限公司成立“xx镇中心集贸市场改（扩）建项目开发部” 项目法人，负责本项目的策划、资金筹措、建设实施、经营管理和售后服务等项工作。 （二）、其人员配备及职责分工如下：序号岗位名称职责分工配备人员要求1经理全面负责。1具备中级职称、有丰富经营管理经验。2副经理负责项目各项进度控制，协助经理工作。1具备中级职称、有一定组织协调管理能力。3总工程师负责技术、质量、安全。1具备中级职称、有丰富技术管理能力。4工程部负责项目施工管理、落实各项资源。1具备中级职称、有一定生产、协调管理能力。5财务部负责资金计划、财务统计。2具备中初级职称、有丰富财务管理经验。6市场营销部负责楼盘策划、销售、菜市场招商。3具备很强社交、组织策划管理经验。7物业管理部负责日常物业管理、房屋维修。2具备很强的协调能力，实际管理工作经验。五、工程进度计划根据市场需求，前期工作进展情况，外部协作条件和建设规模，拟定本项目建设期7个月，项目在2007年6月开始进行前期工作，争取2007年10月份全部竣工。工程进度实施计划表序号项目名称进 度 计 划4月5月6月7月8月9月10月11月12月一前期工作二土建施工1基础工程2主体工程3装饰工程三销售工作六、投资估算与资金筹措（一）、投资估算分析 投资估算表一项目：商住楼 单位：人民币/万元序号项目名称金额备注一前期工作费用31.2(一)进场、房屋拆迁费用2（二）规划部门0.51测绘费2建设用地规划许可证3建设工程规划许可证（三）建设部门61建设项目报建2施工图审查费3招投标服务费4建设工程施工许可证5建设工程定额测定费6质量监督费7工程检测费8安全监督管理费9施工意外伤害保险费10结算工程档案整理综合服务费（四）国土部门21土地契税2土地使用权初始登记（五）房产部门181房屋拆迁许可2商品房预售登记3商品房建筑面积测绘报告4房屋权属初始登记5白蚁防治费6房屋公共维修基金（六）墙改办0.5墙改发展基金（七）环保部门0.3施工噪音、排污（八）环卫部门0.2卫生费（九）城管部门0.2城市占道（十）自来水0.5（十一）供电所1二拆迁安置费用63拆迁安置商品房1000三工程监理费2四勘测、施工图编制费6五建筑安装工程费288按480元/*6000六市政公用配套设施费51下水道2化粪池3道路硬化、花坛七企业管理费3八现场办公费2九业务招待费3十销售费用1十一税金15十二营业税、教育附加1印花税2调节税十三不可遇见费10合计429.2投资估算表二项目：菜市场 单位：人民币/万元序号项目名称金额备注一前期工作费用3.2(一)进场、房屋拆迁费用1（二）规划部门0.21测绘费2建设用地规划许可证3建设工程规划许可证（三）建设部门11建设项目报建2施工图审查费3招投标服务费4建设工程施工许可证5建设工程定额测定费6质量监督费7工程检测费8安全监督管理费9施工意外伤害保险费10结算工程档案整理综合服务费（四）国土部门0.51土地契税2土地使用权初始登记（五）房产部门0.51商品房建筑面积测绘报告2房屋权属初始登记3白蚁防治费4房屋公共维修基金二工程监理费0.5三勘测、施工图编制费2四建筑安装工程费16.64按260元/*640五市政公用配套设施费21下水道2道路硬化、花坛六企业管理费1七现场办公费0.5八业务招待费1九招商费用0.3十税金1.51营业税、教育附加2印花税3调节税十一不可遇见费2合计28.14（二）、资金筹措 项目建设单位自有资金240万元，本项目通过预售及销售商品房解决200万元。七、项目收益分析（一）、商住楼预售及销售收入 序号项 目单价(元/)数量()合价(万元)备注1门层2住宅二层650100065三层650100065四曾630100063五层610100061六层600100060买6楼送7楼合 计6000464（二）、菜市场租金收入 序号项目数量（个）租金（元/年）合价(万元)备注1摊位1963005.88注：196个*300元/个/年*50%出租率=2.94万元。八、项目经营利润分析（一）、商住楼经营利润分析序号项目单位指标备注1投资估算万元429.22项目收益万元4643经营利润（2-1）万元34.8（二）、菜市场经营利润分析序号项目单位指标备注1投资估算万元28.142租金收入万元/年2.943投资利润率%/年10.453投资回收期年10包括贷款利息、维护费用。九、主要技术经济指标 主要技术经济指标见下表，通过财务经济分析，本项目在经济上是可行的。本项目的建设，将加速xx镇及其周边经济的发展，进一步带动xx镇第三产业的发展，促进该区域经济的腾飞。主要技术经济指标汇总表 序号指标名称单位指标备注1总投资 万元 457.342建设期 月 7个3销售收入 万元 4644经营利润 万元 34.85投资利润率 10.45 6投资回收期 年 10十、社会效益分析 xx镇中心集贸市场的建设可以形成一定的规模经营，估计年