宁德市纯银房地产公司雅家达商品房1号2号楼建设项目可行性研究报告（DOC 58页）.doc

大量管理资料下载宁德市纯银房地产开发有限公司雅家达商品房1#、2#楼建设项目可行性研究报告宁德市经济开发咨询公司二六年六月项目名称: 宁德市纯银房地产开发有限公司雅家达商品房1#、2#楼建设项目可行性研究报告编制单位：宁德市经济开发咨询公司设计等级：乙级设计证号：工咨乙1030116011发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会法人代表：王岳琪建设单位：宁德市纯银房地产开发有限公司编制日期：二六年六月目 录第一章 总 论第一节 项目背景第二节 项目概况第三节 项目建设缘由第二章 市场分析第一节 宁德市概况第二节 宁德市房地产市场基本特点分析第三节 目标客户群体需求及组合研究第四节 项目市场分析第三章 建设规模与设计方案第一节 设计原则第二节 建筑和设备主要规范选用第三节 项目总体规划第四节 建筑平面布置第五节 单体建筑造型设计第六节 装饰标准第七节 结构设计第八节 节能设计第九节 给排水系统第十节 空调及通风系统第十一节 电气系统第四章 环境保护与绿化工程第一节 环保分析依据第二节 环境状况第三节 环境治理方案第四节 绿化工程第五章 组织机构、劳动定员及人员培训第六章 项目工程建设组织管理与进度安排第一节 项目组织管理第二节 工程建设进度安排第七章 投资估算第一节 建设投资估算第二节 资金筹措第八章 财务评价第一节 项目财务评价第二节 财务评价报表第九章 效益分析第一节 经济效益分析第十章 研究结论与建议第一节 研究结论第二节 项目建议附表1、财务现金流量表（全部投资）附表2、资本金现金流量表附表3、损益和利润分配表2第一章 总 论第一节 项目背景一、项目名称：雅家达商品房1#、2#楼二、承办单位：宁德市纯银房地产开发有限公司三、项目负责人：四、工程性质：为商住楼，分为1号楼和2号楼，1号楼为15层和11层，2号楼为9层和5层。五、建设单位概况宁德市纯银房地产开发有限公司成立于二年八月十七日，法定代表尤群，注册资本人民币捌佰万元，企业类型为有限责任公司。经营范围：房地产综合开发与经营，房地产开发资质为暂定三级企业。六、可行性研究报告的编制依据1、宁德市建筑设计院提供宁德市纯银房地产开发有限公司雅家达商品房1#、2#楼设计方案2、宁德市规划局提供的规划用地红线图。3、宁德市规划局提供建设用地项目规划设计条件4、宁德市国土局提供建设用地规划许可证国有土地使用权证5、民用建筑设计通则6、城市居住区规划设计规范7、城市居住区公共服务设施设置规定8、建筑设计防火规范9、住宅建筑设计标准10、建筑工程交通设计及停车场设置标准11、城市道路绿化规划及设计规范第二节 项目概况一、地块位置宁德“雅家达”商品房建设项目位于宁德蕉城区南面(宁德一中正对面),位于宁德市蕉城南路与闽东西路交汇处。总用地面积5.417亩（3529平方米），处于二类城市用地，用地性质为二类居住用地。根据宁德市城市发展进程和布局，该地段地势平坦，地理位置得天独厚十分优越，是宁德市的金融中心，距宁德市汽车站约 3000 米，交通十分便利，周边教育、商业、文化等公共设施齐全，水、电、路等基础设施完善。项目所在地是市民公认的居住和发展事业的理想地段。二、建设规模总用地面积3529（5.417亩），建筑面积15210(其中商业用房面积2824m2,住宅面积12243m2，门卫及物业用房面积143m2)。1号楼15层,底层为商业用房，转角二、三层为商业用房，其余二层以上为住宅；2号楼为9层和5层，底层为商业，二层以上为住宅，及人防地下停车库和配套用房,人防地下室面积为1786平方米。三、项目投资及效益情况项目总投资：2280万元（其中土地款317万）自有资金投入：800万元住宅销售价格：2200 元/平方米商铺销售价格:4800元/平方米项目销售收入：4049万元项目税后利润总额：698万元项目净利润率：30.6第三节 项目建设缘由一、项目建设符合宁德市加快城市化建设的精神。宁德市是一个新兴的地级市，是闽东政治、经济、文化和金融中心，加快城市化建设是闽东社会经济发展的重要战略措施。随着福宁、罗宁高速公路的建成通车，拉近了宁德市与长三角、珠三角的距离；福温铁路开工建设、城澳万吨码头建成、大唐宁德装机容量360万千瓦的火电厂第一台机组投产发电，这些大型基础设施的建设，将极大地改善宁德市的投资环境，带动宁德人流、物流和资金流。随着城市化进程的加快和区域经济的快速发展，人口的增长，必然增加房地产市场的容量。同时，加快城东路、闽东路两侧的开发建设进度，也是宁德市市委、市政府改善宁德对外开放形象，拓展城区发展东移的战略决策。因此，宁德市纯银房地产开发有限公司开发雅家达商品房项目，对繁荣宁德房地产业、扩大内需、促进经济增长、带动人口聚集、产业聚集是非常必要的。该项目的建设也是改善旧区生活居住条件，美化城市环境的需要，是合理有效地利用城市用地和发展当地经济的需要。二、项目建设有利于促进消费增长。国家继续实行扩大内需拉动经济增长政策，使房地产开发企业预期的盈利进一步增强。据世界银行的一项研究，每增加100亿元住房，将带动130150亿元的其他商品销售。房地产项目的建设和销售，将有效地带动消费需求的回升，有利于促进宁德市居民消费的增长。三、该项目建设有良好的经济效益。该地块系公司多年前购置，由于规划、征地等原因，一直未能开发，当前随着宁德市房地产市场的不断升温，楼盘旺销，行情看涨，特别是带电梯的小高层出现热销，“雅家达”商品房项目正是在该背景下提出新规划调整，建设一个地处宁德旧区高品位的小高层住宅区。目前该地块开发的时机已经成熟，公司抓住当前房地产市场升温的契机，开发该项目将取得良好的经济利益。第二章 市场分析第一节 宁德市概况一、宁德市概况宁德俗称闽东，位于福建省东北部，台湾海峡西岸，长三角、珠三角、台湾省三大经济发达地区的中心，我国“黄金海岸”中段，南连福州、北接温州、西临南平，东与台湾隔海相望。宁德市是一个新兴滨海地级市，土地面积1. 35万平方公里, 直接相邻的海域面积4.46万平方公里，拥有闽东电力、闽东机电等上市公司。全境包括蕉城区、霞浦县、古田县、 寿宁县、屏南县、周宁县、柘荣县以及福安市、福鼎市，124个乡、镇、街道办事处，2269个村(居)委员会，人口323万人，（其中市府所在地蕉城区面积1537平方千米，人口41万，人口密度270人/平方公里。全区共有10个镇,4个乡,2个街道办事处,12个居委会，290个村委会）。全市共有海外侨胞和港、澳、台同胞近30万人,并且还是全国最大的畲族聚居区。近年来，随着福宁高速公路的全线贯通和温福州铁路的开工建设，宁德市的发展条件得到根本改善，区位优势充分显现，正迎来加快发展的重要战略机遇期，也日益成为外商投资的热土。二、自然条件 地理位置 项目地点位于闽东西路与蕉城区南路交汇处，场地西侧距离蕉城南路约8米，南侧距宁川路（原城东路）约10米，场地周边均是民房，是以金融、科教，生活居住为主的综合区，交通十分方便，地势平坦开阔，区位优势明显，是理想的建筑用地。 气象条件蕉城区属中亚热带海洋性季风湿润气候，温暖湿润，降水丰富，四季分明，夏长冬短，光热充足。气温：年平均气温19，最热月（七月）平均气温28.8，最冷月（一月）平均气温9.7，极端最高气温39.4，极端最低气温-2.4。降水量：年平均降水量2112.8mm，最大年降水量2858.8mm，最小降水量1302.3mm，最大日降水量252.9mm，连续最长降雨天数（37天）雨量达399.7mm，历年七月平均降水量156.6mm，历年八月平均降水量292.4mm，历年九月平均降水量277.7mm。湿度：历年平均相对湿度81%。气压：历年平均气压1011.8pb。蒸发量：最大月蒸发量180.6mm，九月平均蒸发量126.1mm。风向风频：常年主导风向及夏季主导风向均为东南风，频率16%，静风频率为29%。基本风压：w=0.70kn/(50年一遇)。 地貌地质蕉城区地处鹫峰山脉东南延伸的支脉，区内山脉纵横交错，峰峦叠嶂，丘陵起伏连绵，山间盆地，河谷平原、山前冲洪积平原、滨海平原相间错落，海岸线婉蜒曲折，滩涂广布，属我国沿海火山岩带，岩浆侵入活动均沿着地质构造软弱带侵入充填，以岩基、岩侏、岩盘、岩墙和岩脉等形状产出，侵入岩以中生代的燕山期为主。区内地势自西向东依次降低至城区南北一线以东，地势转为南北两侧向中间下降，构成西，北南三面高，东部低的地势特征，地势呈现三级阶梯下降，阶梯开头为向西半弧形，总体地形如口小腹大的土箕形状，地形地势特征大致控制地貌类型的展布。拟建场地地势起伏舒缓，相对平坦开阔，未发现断裂场通过，属于相对稳定的地质构造单元。根据福建省东辰综合勘察院提供的宁德雅家达商住楼岩土工程勘察报告项目，按土层构造特征及物理力学性质，工程地质由上表层征下层分述如下：（1）素填土层：层厚度为0.81.1米；（2）粘性土碎石层：层厚度为3.94.7米，普遍分布；（3）残积粘性土层：层厚度为13.620.6米，厚度较大；（4）全风化花岗岩层：层厚度为4.257.35米；(5)强风化花岗岩层:层厚度约为8.55米,揭示最大厚度; 场地类别： 根据地质勘探报告，场地类别为2类。 地域地震烈度为6度区。第二节 宁德市房地产市场基本特点分析 宁德市因三面环山，一面临海的独特地理位置，决定了它可供开发的土地量偏少，尤其是老城区更为稀缺。随着拆迁难度增大，蕉城区预计未来二年内，实际可供土地用于建设商品房的量约120万平方米（建筑面积）。随着城市化进程的加速，按每年增加城市人口2万的目标计算，至2006年底就需增商品住房90万平方米（按100平方米/3.3人计算），考虑到现市区人均居住面积只有10.7平方米，住房的改善升级及自然人口的增长，预测到2006年底实际需求量为180万平方米左右。由此可见短期内宁德市土地有效供应不足，存在着较大的住宅市场，后市看好。 宁德市房地产市场起步较晚，随着近年来一系列住房政策的陆续出台，以及房地产作为重点产业的政策带来了宁德市房地产市场的供需两旺。虽然近两年房价已实现翻番，交易量年均增长六成，由于前期基数低，因此仍然存在较大的上涨空间。 从统计数据分析，宁德市2006年一季度房地产市场运行呈现以下特征：1、房地产开发投资回落，但降幅逐步回升。一季度，全市完成房地产开发投资25796万元，同比下降5.2%，降幅比上年同期回升5.9个百分点。2、施工面积基本持平，新开工面积和竣工面积双双下降。一季度全市房地产商品房施工面积170.40万平方米，与去年同期171.87万平方米相比基本持平，其中：新开工面积26.25万平方米，同比下降6%；商品房竣工面积4.98万平方米，同比下降49.8%。3、商品房供应结构基本合理，但交易量减少。一季度，全市批准预售商品房面积15.54万平方米，其中商品住房13.51万平方米，商业用房1.69万平方米，占写字楼0.3万平方米，分别占批准预售商品房总量的86.9、10.9和1.9%；全市商品房销售面积16.53万平方米，其中商品住房14.84万平方米，商业用房1.49万平方米，办公楼及其他0.2万平方米，分别占商品房销售总量的89.8、10和0.2%。从供应结构看，商品住宅开发市场占绝对主流产品，而商业用房和写字楼市场占有率明显下降。4、房价上涨较快。一季度，全市商品房销售面积16.53万平方米，商品房销售额36034万元，商品房平均单价为每平方米2180元（其中：现房平均售价为2483万元/平方米，期房平均售价为2073元/平方米），比上年同期每平方米上涨497元，比增29.5%。住宅销售面积14.84万平方米,销售额25986万元,住宅平均单价1751元（其中：现房平均售价为1592万元/平方米，期房平均售价为1802元/平方米）,比上年同期每平方米上涨381元,比增27.8%。5、资金来源状况良好,但自筹能力降低。一季度，房地产投资本年资金来源合计67076万元，比去年同期增长73.5。第三节 目标客户群体需求及组合研究a：自建房，其居住的建筑面积多300平方米以上；如果是购买商品房居住的其居住的建筑面积多在110平方米以上；说明家境较为殷实，存在二次置业的基础。b：自建房比例高：近5成的被调查者在宁德有自建房。根据深度访谈的结果表明，自建房的面积一般在300左右，表2的数据正说明这一现象，即使如此，明确自建房在200以下的群体也只有拥有自建房群体的47.3%。这表明被调查者再次置业的目的是改善居住的整体条件，全面提升生活品质，在一定的经济承受范围内，他们希望购买的社区是高品位、全新方式的。表1：现在住的住宅面积60以下609090120120150150200200300300500500以上人数4833421319249152比例2.63%5.26%21.71%27.63%8.55%12.5%15.79%5.92%100.00%近期购房需求大：从目前居所的自住时间方面，住满1-5年者达36.84%，住满5年以上者达53.29%。急需改变生活者占到绝大多数，潜在需求强烈。第四节 项目市场分析一、潜在消费者居住现状1、被访问消费者自己拥有完全产权者（自购商品房+自建私房）的比例高达82.23%，而住在非完全产权房（租房+单位宿舍+福利房/微利房）的比例不足18%，明显是以二次置业为主流。目前住宅状况自买的商品房自买的福利房/微利房自建的私房单位宿舍租用的其他人数516747113152比例33.55%3.95%48.68%4.61%7.24%1.97%100.00%2、从已购房者的使用时间来看，三成半的消费者是在五年内购买的，其中以2、3年内购买的为主，而在5-10年这个时间段里也分布着30.26%的人群，这说明随着住宅产品的不断升级，这部分人的购买可能性比较大。在现住宅居住的时间1年内15年610年1120年20年以上人数155646204141比例9.87%36.84%30.26%13.16%2.63%92.76%3、从购房消费者反馈的数据表明，随着传播媒介的多样化，消费者获取楼盘信息的途径不再是单一的，将近一半的消费者是通过两种或两种以上的渠道交叉了解相关信息的，通过亲友介绍（近两成）成为提及率最高的方式，占总体比例的19.08%，紧接着就是楼盘的条幅广告以及传单宣传（约占8%）。4、在已购房的消费者中，购房时主要征求了配偶的意见（25%），近1成的人选择与父母及兄弟姐妹交流，向房地产专业以及中介服务机构意见的很少。5、本项目潜在消费群体目前的住宅面积比较泛，但多数人的现有住房面积都在90以上，说明家境较为殷实，存在二次置业的基础。现在住的住宅面积60以下609090120120150150200200300300500500以上人数4833421319249152比例2.63%5.26%21.71%27.63%8.55%12.5%15.79%5.92%100.00%6、已有完全产权的消费者中，近半的人目前居住的主要以三房（42.6%）一厅（53.29%）二卫（44.74%）为主，也有近4成的人住在三房以上的房子，两房以下的比例不到一成。但普遍上居住面积都偏大。二、价格预测及认购买意向1、在总价方面，超过6成半的人选择了30万以下，另有3成半的人选择了30-40万之间，因此，过高的总价将成为制约本项目热销的最大障碍。2、付款方式中,选择银行按揭的人最多,有近80%，其次是建设期分期付款，约两成，选择一次性付款的只有不到3%。付款方式一次付清建设期分期付款银行按揭人数427119150比例2.63%17.76%78.29%98.68%三、 销售价格预测商品房销售价格虽有差别，但总体上还保持相对稳定。该项目开发的商品房位于宁德市闽东西路与蕉城南路交汇处，根据其区位优势以及宁德市房地产的销售价格分析，预测项目各类商品房销售价格为：商品房住宅2200元/平方米，商业用房平均4800元/平方米。四 经营计划 项目经营计划表 表91项 目经营方式面 积备 注住 宅销 售12243平方米商业用房销 售2824平方米合 计第三章 工程建设方案第一节 设计原则本项目计划建设成有良好的生态环境，优美的环境空间，力求营造舒适，安全，宜人的居住空间，体现一种人与环境的和谐暨“以人为本”的主题，注重现代城市生活空间形象的营建，体现简约、精致的现代城市风格。 第二节 建筑和设备主要规范选用民用建筑节能设计标准jgj26-95民用建筑设计通则（jgj37-87）建筑设计防火规范（gbj16-87）建筑给排水设计规范（gbj15-88）室外排水设计规范（bgj14-87）民用建筑电气设计规范（jgj/t16-92）建筑物防雷设计规范（gb50057-94）智能化设计规范（gbj1-83）工程测量规范（gb50026-93）建筑地基基础设计规范（gb50007-2002）建筑桩基技术规范（jgj94-94）电信工程设计手册建筑结构可靠度设计统一标准gb50068-2001砌体结构设计规范gb50003-2001建筑抗震设计规范gb50011-2001混凝土结构设计规范gb50010-2002住宅建筑设计标准 城市居住区规划设计规范（gbj50180-93）建筑结构荷载规范gb500092001高层建筑混凝土结构技术规程jgj32002福建省城市居住区技术经济指标（fbj13-10-93）人民防空地下室设计规范gbj5003894现行国家及地方的相关技术条例和强制性规范、法规。采用设计标准及技术规范第三节 项目总体规划1、本项目总用地面积3529平方米，建筑以高层及小高层为主。项目建设方案应符合宁德市总体规划，具有完善的道路、交通和城市配套设施，适合现代居住生活及经商。电力、电信、给排水、燃气、消防、防洪、安全、环保、人防等应符合有关技术规范要求。本项目共有九条室外管线：给水管、消防管、污水管、雨水管、闭路电视、电信通讯、高低压电缆安防盗控、管道煤气，上述管线在平面综合时，应满足一般技术要求和间距规定，2、雅家达商品房项目由1#楼、2#楼二栋楼组成。二栋楼平行于闽东西路布置，建筑南北朝向，底层设有商铺，二幢楼之间的防火间距大于9米。1#楼位于城市道路交叉口上，为二个11层单元与一个15层单元组合的商住楼，地下层设地下车库，其中靠东侧二个单元一层为商业铺面，2-11层为住宅；靠闽东西路一个单元1-3层为商业，4-15层为住宅，以创造高大挺拔的建筑形象；2#楼为一个9层单元与一个5.5层单元组合的住宅，沿街一层为商铺。建筑布置顺应城市肌理，满足城市规划的退距要求。3、入口道路遵循“高效、清晰”的原则，雅家达项目主入口位于1#、2#楼间，次入口位于地块西侧闽东西路一侧。主次出入口之间道路连通，与城市道路形成环路。小区沿闽东西路南侧沿街面设置地面停车位，在小区内1楼地下层设置机动车停车场，既满足停车需要，又做到人车分流，小区交通井然有序。单体垂直交通除楼梯外，1号楼三部电梯直通地下室停车场。地下车库入口设于1号楼和2号楼之间通道。消防通道满足消防规范要求。第四节 建筑平面布置以市场营销为导向，设计以小户型为主，做到产品满足不同住户的要求。主要居住空间朝南，结合景观，争取全明的设计和良好的通风，平面户型上采用北梯，户型平面动静分区明确，流线组织合理，使用率高。一、1#楼高层商住宅。建筑面积13625平方，层数15层，建筑高度49.15米，设计3部电梯。该建筑楼设有：（1）地下层：总建筑面积为1786平方米，层高4.5米。地下层设有变配电房、180吨消防水池、紧急发电机房、滤毒室、扩散室、消防控制室、停车场（机动车38辆、摩托车69辆）及人防的相应设施。地下室平战结合，平时为停车库，战时改造为人防工程。本人防地下室设置一个人防物资库，一个六级人员掩蔽所，满足人防要求。（2）首层为商铺，建筑面积1306平方。（3）二层至十五层为写字楼,建筑面积10533平方米，其中二、三层1轴至4轴建筑面积合计1061平方，物业用房143平方米，住宅面积9329平方米，二房一厅户型,平均66.1平方米/套，计141套。二、2#楼高层商住宅。建筑面积3371平方米，层数9层，总建筑高度为27.55米，设计3部电梯。该建筑楼设有：（1）首层为商铺，建筑面积457平方米。（2）二层至九层住宅，建筑面积2914平方米，二房一厅户型,平均67.76平方米/套,计43套.三、1#、2#楼建筑面积合计16996平方米（其中地下层面积1786平方米、商铺面积2824平方米、住宅面积12243平方米计184单元套、物业及其它用房143平方米）。第五节 单体建筑造型设计及形象创意本小区位于闽东西路与蕉城南路的交叉口，立面上强调建筑的横纵向的对比，以纵向线条体现建筑的挺拔，以相同又富于变化的建筑母题，使建筑产生相同的节奏、韵律。细部上结合阳台、栏板、窗套、空调板。屋面山墙等部位进行细化处理，尺度细腻亲和。在建筑的造型设计上力图创造一个充满文化蕴涵又能体现时尚风情的建筑群体，立面处理丰富而不繁杂，体形富有韵律而不呆板，感观大方，朴素挺拔，使该建筑群形成较为鲜明的个性，充分体现了当代建筑与时尚前沿对人文居住环境的不懈追求，努力实现居民在此实现“诗意的栖居”的终极理想。商业建筑风格力求与住宅楼盘的建筑风格相统一，同时根据商业建筑的特点对一些诸如广告位、橱窗、灯柱、空调位等等细部进行重点处理。立面造型上采用三段式的设计，由深至浅过渡，以竖向板加宽厚横板为母体，体现建筑的时代风格。第六节 装饰标准（1）门窗：塑钢窗，阳台门为塑钢门；（2）厨房：设排烟道、并预留下水接口、管道煤气接口；（3）卫生间：预留下水接口；（4）门扇：每户大门采用高级防盗门；（5）空调：预留空调穿墙管，统一设置冷凝水排水管；（6）楼梯：公共楼梯间铺高级釉面防滑地砖（7）网络：有线电视线、电话线、宽带网线进户；（8）安保：单元门采用高级可视对讲门；（9）供水：采用变频供水，一户一表，抄表到户。供电：每户安装分时电表，每户电负荷5kw，电线接至套内空开箱；（10）内墙：公共楼梯间采用高级乳胶漆；（12）外墙：外墙为高级涂料和面砖装饰（13）屋顶：坡面屋顶，欧式顶窗设计；（14）阳台：造型独特的欧式观景阳台，配以雕花栏杆；（15）能源：除了煤气，电能外，最主要的能源是具有环保性能的太阳能。第七节 结构设计一、荷载主要使用活荷载按建筑结构荷载规范要求。起居室、卧室、客厅取1.5kn/，厨房、卫生间2.0kn/，阳台2.5kn/，楼梯取2.0kn/，上人屋面1.5kn/，坡屋顶不上人屋面取0.5kn/，地下车库4.0kn/。 二、地下层基坑开挖与支护1#楼设置地下室，地下室设计为一层，设计开挖深度为4.60。依据勘察报告该层地下水的水头高度较高，对基坑开挖设计施工有一定的不利影响，基坑开挖设计施工时应对该层采取降水措施，确保基坑的安全施工。施工中应注意避免基坑外侧堆土及加荷，对基坑侧壁，宜采用喷浆护壁，以保证挖方边坡稳定。施工中应加强对周边环境及坑壁土体变形和支护系统等监测，并采取防患措施，确保施工质量安全。对于基坑围护，设计和施工时应考虑基坑开挖对邻近建筑物的影响。三、地基与基础根据周边场地资料，商住楼宜选用静压预应力管桩，以保证相邻建筑的安全及基桩施工质量，具体情况根据详勘地质资料确定。四、上部结构商住楼：采用钢筋混凝土框架结构。地下层：采用钢筋混凝土框架剪力墙结构。钢筋混凝土梁、板、柱、墙均符合规范要求的耐火极限。五、建筑物抗震等级和耐火等级本工程属丙类建筑，抗震设防烈度为6度，框架抗震等级为四级。地下室的耐火等级为一级；二类高层建筑的耐火等级为二级。六、建筑材料 混凝土标号：商住楼钢筋混凝土构件采用c25混凝土浇筑。钢材：现浇楼板、梁、柱钢筋采用hpb235()、hrb335()热轧钢筋。砌体材料：框架填充外墙采用mu10kpi型多孔粘土砖，m5混合砂浆砌筑，厚度240mm;填充内墙采用mu10烧结空心砖，m5混合砂浆砌筑，厚度190mm。耐火极限不低于1小时。第八节 节能设计建筑物设计应尽量满足自然采光要求，以减少空调、风扇的消耗，降低费用。采用的电器原器件，均按节能型配置，如使用节能灯、节能开关等。加强自来水管网管理，及时排除管网泄漏现象，采用节能节水型设备。选用卫生洁具及用水设施均为节水节能型。项目建设应先用环保型建材。设计单位应当依据建筑节能标准的要求进行设计，保证建筑节能设计质量。第九节 给排水系统设置的系统有：给水系统、消火栓系统、自动喷水灭火系统、排水系统。一、设计依据1建筑给水排水设计规范gbj1588（97版）2.室外给水设计规范gbj13863.室外排水设计规范gbj14874.住宅设计标准dgj082020015.民用建筑水灭火系统设计规程dgj089420016.给水硬聚氯乙烯管道设计与施工验收规程cbcsh927 .建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技术规程cjj/t29988.人民防空地下室设计规范gbj50038949. 业主及各专业提供的有关资料二、给水系统水源：由市政给水管接入。小区生活消防共用一套给水管网，给水进口为二路dn100，以满足小区各单体生活、消防用水。住宅均采用地下水池水泵屋顶水箱供水方式。供水分区采用减压阀组，供水压力小于0.35mpa,最低供水压力0.07mpa。住宅水表为dn20，水表出户。水箱水池储水量为日用水量的40。地下车库、商场市政水压供水，设水表计量。测算日用水总量99吨/日。三、消火栓系统小区内的住宅、地下车库、商场均设置室内消火栓系统。1#楼为二类高层，其室内消火栓用水量为20l/s。在1#楼地下室设180立方米的消防水池及相应的泵房，由消火栓增压泵向室内消火栓管网供水；室外设水泵结合器二处与室内消火栓给水管网相连。室内消火栓给水系统中静压超过0.80mpa的管段设减压阀进行分区，动压超过0.50mpa设减压孔板。室外消防栓距离建筑大于5米。四、自动喷水灭火系统1#楼商场、地下车库内均设置自动喷水灭火系统，按中危险级级考虑，所需水量按30l/s，由地下泵房的自动喷水灭火系统增压泵向系统供水，消防初期10min用水量由1#楼屋面水箱提供，屋面水箱的供水管相应的减压阀后再接到湿式报警阀前，以避免系统水压过高；室外设两套水泵接合器在报警阀前与系统相连。每个湿式报警阀后接喷头不超过800个，不同防火分区不同楼层均设水流指示器，喷头作用温度均为680c。消火栓给水泵由消火栓按钮直接启动。五、排水系统 室内外排水系统采用雨、污分流制。室内废水排入室外污水管道。卫生间污水需先排至污水处理池后排入市政污水管道。卫生间排水立管采用双立管系统。地漏采用水封高度大于50mm的地漏。住宅地下室及消防电梯排水由潜水泵排至室外以保证排水通畅。第十节 空调及通风系统一、设计依据1采暖通风与空调设计规范gbj1987，2004版；2.高层民用建筑设计防火规范gb5004595，2001版；3.建筑设计防火规范gbj1687；4.民用建筑防排烟技术规程dgj08882000/352000；5.汽车库、修车库、停车场设计防火规范gb5006797；6.住宅建筑设计防火暂行规定1999133号；7.城市区域环境噪声标准gb309693。二、人防地下汽车库及设备用房排烟及通风系统。其中汽车库进（出）车道，采用采取自然进风、机械排风（兼排烟）的方式；无进（出）车道，竖井进风、机械排风（兼排烟）的方式。排风量按6次/h计算。所有排风（烟）风机均采用高温排烟风机，风机进口处设280排烟防火阀。进、排风竖井均通至地面绿化区的偏僻处。设备用房采用机械进风、机械排风的方式。送、排风风机均采用低噪声风机箱 。空调通风设备均就地控制、排烟设备由消防中心控制。第十一节 电气系统一、电力负荷估算本项目规模为商业用房面积 2824平方米，指标80w/m2 ，用电量225kw，住宅面积 12243平方米，指标50w/m2，用电量612kw，其它用电量20kw计算功率857*0.7=600kw。二、变压器:拟安装容量sb=1x800kva,变压器总负荷率=80%。(采用箱式变压器供电)三、电源：本工程负荷属二级负荷。由市政电网引入一路10kv电源至变电所,单回路环网供电。高低压电缆在室外沿电缆沟或穿电缆排管理地埋布设。在地下人防停车库及楼梯间等公共场所的疏散通道墙面上置带蓄电池的两用(应急、常用)照明灯具和出口处均设置应急疏散诱导灯(带蓄电池)。在1#楼地下室设置柴油发电机作为备用电源。发电机电源采用自动投入方式。发电机进线开关与变压器出线开关间设置机械和电气联锁，防止电源倒送。四、公共照明：小区内道路照明采用草坪灯与庭园灯相结合的原则，用光电或钟控方式自动控制，光源则采用节能光源。五、火灾应急照明：在各建筑物门厅、走廊、楼梯间和主要出入口等场所设自带蓄电池应急疏散指示照明灯。变配电所、强弱电竖井、消防控制室、弱电机房、消防泵房、消防通风机房、商业营业厅、地下室等重要场所设置火灾应急照明兼工作照明，电源来自双电源自动切换箱。六、弱电(1) 电话系统：在小区管理中心设12的电话机房，设置adsl复用设备，提供用户宽带上网。每栋建筑物均设弱电井，内设超e型电话数据配线箱，各用户电话由竖井内电话数据分线箱引来。(2) 有线电视：在小区管理中心设12左右的有线电视机房，光缆进小区。小区内配置有线电视双向传输网，采用hfc接入方式，向用户提供电视宽带上网。(3)安保系统：小区建设建议采用有效的电子监控安防设施, 在小区周边均设置红外线周界报警系统，并与小区管理中心主机相连，住宅可视对讲及电控门锁，可与管理中心联网。安防系统由专业部门设计. 七、火灾报警系统：地下车库设置火灾报警系统。（1）消防控制室设在1#楼地下层东侧，整个小区消防系统形式采用集中报警系统，各楼层设置火警层号灯。（2）在商住楼的营业厅、消防电梯前室、封闭楼梯间、配电室、走道、门厅、可燃物品库房、空调机房、面积大于500营业厅等房间内设置感烟探测器，在车库、自备发电机房设置感温探测器，每个防火分区设置手动报警按钮，消防控制室设有城市119专用火警电话用户线。完成火灾的早期预报。八、避雷及接地：按防雷设计规范，住宅楼按第三类防雷建筑物设计，建筑物每隔一层应用柱内主筋连接并与金属窗连接，做防雷电侧击和建筑物总等电位联结。利用柱内主筋作避雷引下线应与基础底部主筋作接地装置，防雷接地和其它多种接地共用接地装置，接地电阻要求不大于1。所有住宅及公建电气保护的接地制式均采用tt制。第四章 环境保护与绿化工程第一节 环保分析依据（86）国环字003号文关于建设项目环境保护管理办法；中华人民共和国环境保护法；1989年中华人民共和国环境影响评价法2002年中华人民共和国大气污染防治法；2000年中华人民共和国土地管理法；环境空气质量标准gb3095-1996建筑施工场界噪声限值gb12523-19第二节 环境状况项目建设区在蕉城南路与闽东西路交汇处，周邻为规划的商住区无工厂等易产生污染源的设施，影响环境的污染源主要还有商住区生活垃圾和污水。项目建设地区汽车噪声由于执行宁德市机动车辆管理的有关规定，禁鸣喇叭，车况较好，环境噪声也不会超过标准要求，商住区按规划建有有完整的污水、雨水排放管网，生活垃圾及污水都将得到妥善处理，不会对周围环境产生不良影响。第三节 环境、环保设计(1) 住宅、厨房油烟机及外窗的卫生间废气均由变压式竖井集中至屋面排放。(2) 生活污水采用埋地无动力处理系统进行达到有污水排放标准后排入市政下水道。(3) 生活垃圾袋装化，集中设置垃圾堆放点两处，服务半径小于70米。(4) 绿化，通过建筑四周的绿篱、花台、花园以及屋面等立体绿化，美化环境、营造优美、舒适的生活空间。(5) 水泵的底座均设防震垫，各种设备的接管都有采用柔性联接。(6) 给排水起疲乏道设于管道井内,管径按经济流速采用。(7) 排水采用用雨污水分流，废水、污水合流排至污水处理池后，满足市政达标排污要求后排入市政下水道。第四节 环境治理方案1、垃圾的处理：住宅楼产生的垃圾包括装修、撤退产生的垃圾。垃圾处理的主要措施是：建筑区域划分垃圾清理服务区，规划固定的垃圾收集运送通道，然后根据垃圾实际产生量从区内运送至指定垃圾压缩中转站。2、污水的处理：设计应采用雨水、污水分流排放系统，以减少污水的总排放量。3、室内废气的处理：厨房可考虑自然通风和机械排风相结合的方式。4、施工期间的污染防治：施工运送砂石、泥土、水泥等车辆，车厢应严密清洁，防止泄漏造成沿途地面污染。施工设备还应注意噪声的控制，产生不可避免的噪声作业，应在规定的时限内施工，尽量减少对周围环境的影响。5、规范管理技术质量文件的制订和实施，以保证硬件设施充分发挥效能。6、施工期的环保措施和建议：（1）施工噪声是短期行为，主要是夜间干扰居民休息，当距施工场地50米范围内有集中大片居民区时，建议夜间（22:00至次日6:00）停止该路段的机械施工。（2）灰尘拌和应尽量采取集中拌合方式，采取路拌方式时必须选用带有密闭罩的路拌机。在运输易飞扬物时，应采取封闭式遮盖措施，防止沿路抛撒，山石开采尽量采取控制爆破，减少飞砂走石。（3）施工人员在施工期应注意饮食卫生，做好环境卫生的日常管理工作，对各种生活垃圾要及时适当处理，以防产生蚊蝇滋生地，防止疾病的传播。对突发性传染病应根据有关规定做好预警工作，切实预防传染病的发生和传播。（4）施工中因遵循国家有关安全生产的法律和法规，关键工序应持证上岗，执行安全操作规程，建立切实可行的安全生产监督机构，订立有关制度，树立“安全第一”观点，确保安全生产。提高文明施工、文明经营水平。第五节 绿化工程本项目采用一幢一绿地景观系统。设计中运用大树、水景、绿草和园林小品布置景观。力图追求高雅、清新、自然、文化、简洁的境界。在园林小品设计上根据总体规划布局的特点，每区块上的主题作品与相邻建筑及绿化产生共鸣。创建优雅的绿化环境是当今建筑设计趋势。绿化与总体环境设计在本工程中占据重要地位。绿地率达17.2%,总平面布置不足面积的草地绿化，采用部分住宅楼底层架空种植耐阴植物，增加绿化复盖率。尽量满足环境质量要求。公共绿地应符合居住区规划设计规范要求。扩展绿化美感在绿化植栽中，以高、中、低树种与草坪的结合，创造丰富的绿化层次。本项目绿化设计采用地面普植草地、地被植物。第五节 主要经济指标主要经济指标用地规模3529m2总建筑面积15210 m2其中住宅12243 m2商业2824 m2地下建筑面积1786 m2物业旧房及其他配套143 m2容积率4.31建筑密度52.73%绿地面积608 m2绿地率17.2%总户数184户机动车停车位63辆其中地上25辆地下38辆摩托车停车位197辆第五章 组织机构、劳动定员及人员培训为保证本项目尽快顺利实施，根据实际管理需要，公司抽调精干人员负责工程各项工作及全部建筑工程事宜，设立管理机构职能部门，实行劳动定员和有关上岗培训。第一节 机构组织设置一、机构组织设置房地产开发是一项巨大工程，部门多，工种全，经营管理任务非常重。有必要采用先进的组织管理方式进行配置干部和职工,争取做到精简、实用、提高工作效率。根据本项目的实际情况，实行总经理负责制，下设经理部、财务部、销售部和人力资源部（图51）。图51 工程项目机构组织与人力资源配置图总经理副总经理 营 销 策 划 3人 前期2人 行政 管理3人财务部3人工程部5人 行 人 接 会 出 工 总 经 景 经 广 营 政 事 待 计 纳 程 工 理 观 告 销 审 验 档 预 总 总 结 理 文 策 批 收 案 决 师 监 构 案 划 算 二、任务划分1、总经理负责工程的总的规划设计、方案确定、政策制定等总的任务。2、副总经理在总经理的领导下，负责工程的开发和对下属部门的监督。3、行政管理部负责行政、人事、接待、档案。（3 人）4、财务部负责会计、经济核算。（3人）5、工程部负责工程建设、项目管理和招标采购。（5 人）6、营销部负责营销策划、广告推广。（3 人）7、前期部负责项目报批和验收组织。（2人）第二节人力资源配置一、人员招聘为了提高公司的业务水平，拓展公司业务范围，急需向社会招聘有志之士到本公司。公司对招聘人员采用口试和笔试相结合的方式，一旦被公司录用，公司将为其提供发展的空间和机会。公司具体录用原则为：1、旺盛的精力；2、表达能力强；3、具有高超的社会技能；4、服从指挥；5、脚踏实地；6、适合顾客；7、有冲劲、有创意；8、具有与他人共同合作的能力。二、人员培训优良的服务是公司树立形象的重要方式，也是顾客对公司开发的产品的一种信任。因此对销售人员的培训成为本开发项目的一项重要内容。对销售人员的培训必须抓好的中心环节为“一个中心”、“两种能力”、“三颗心”、“四条熟悉”、“五必学会”，即：一个中心：以客户为中心；两种能力：应付能力、协调能力；三颗心：对工作的热心、对客户的耐心、对项目的信心；四条熟悉：熟悉国家政治经济形势、熟悉房地产政策法规、熟悉房地产市场行情、熟悉本公司业务情况；五必会：学会市场调查、学会分析算账、学会揣摩顾客心理、学会追踪客户、学会与客户交朋友。第六章 项目工程建设组织管理与进度安排第一节 项目组织管理1、依法严格执行工程设计，施工和监理招投标制度。坚持公开、公平，公正原则，择优选用资信度好、技术力量强、管理水平高的工程建设队伍，确保工程质量优胜。2、采取有力措施，落实资金到位，严格财务纪律和开支审批制度，专款专用，搞好廉政工程建设。3、施工队伍要有切实可行的技术安全组织措施，确保工程质量和安全生产。对合理化建议的科学性、合理性、可行性及具体措施要进行论证、评审。其中（1）对工程的施工测量和定位，设置场区永久性控制测量标桩。应配合规划 部门进行定位纪录、复核、复核无误后方可开工。测定后的控制网精确心须满足国家工程测量技术规范和工程设计要求。（2）对框架结构砼施工技术措施和混凝土保护层和楼板厚度控制及现浇楼板防裂措施要落到实处。（3）对屋面防水要控制、尤其是细部节点、坡屋面结构，保证防水的耐久性。第二节 工程建设进度安排本项目巳完成规划设计、基础设