小户型专项课题研究报告.doc

小户型专项课题研究报告本报告主要内容：l 小户型相关概念、知识点l 小户型建筑特点l 小户型产品规划与单体平面设计的探讨l 小户型设计可分合的探讨l 小户型偷面积的方法探讨l 小户型价值提升方法的探讨l 小户型需求特点分析l 小户型经典户型鉴赏凌峻地产(中国)有限公司2008年10月第一部分 概念知识篇一、 什么叫小户型对于小户型的概念，目前没有一个严格规范的说法，通常可以理解为“小面积的住宅”。但究竟多小面积的住宅才叫做小户型呢？每个地区的行内标准不同，例如北京30-50平方米；上海60-70平方米；福州60平方米左右；广州50-60平方米；境外例如日本东京、香港中环，面积多在40平方米左右。上述为传统意义上的小户型。自从国内颁布70/90政策后，小户型概念有所延伸，通常被认为是面积90平方以下的住宅，有些时候面积90-100平方的住宅也涵括在小户型概念内。二、 小户型的分类小户型按户型样式分为一居室、两居室和三居室；按使用功能分为居家型、商住型和商务型。 顾名思义一居室指的是一个房间的格局，面积通常为20-45平米。一居室为小户型必然的选择。 两居室指的是两个房间的格局，面积通常为45-90平米。两居室为小户型常用的户型样式，是目前大多数小户型项目经常采用的主体样式。 三居室指的是三个房间的格局，面积通常为90-100平米。三居室为小户型的豪华样式，受70/90政策的影响，面积90平方但能做出三居室的户型是十分受市场欢迎的。 居家型是自住型买家的最爱。居家型小户型的核心在于：小面积仍要达到多功能，除去基本的就餐、洗浴、就寝和会客外，在寸土寸金的面积中，适时增加读书、休闲等功能，尽量满足生活多方面的需求。 商住型是初创型公司的温床。严格意义上讲，商住公寓的出现，是买卖双方在现有政策之间，寻求到的一条从开发商通往购房者的捷径。一方面，开发商利用公寓立项，比写字楼立项要少交纳前期开发所需要的一些费用，因而降低成本；另一方面，购房者在购买商住公寓时，可以获得比购买写字楼至少多出10%的贷款，这些对于急需资金运营的小型企业和个人来说，无疑是至关重要的。还有一个更重要的原因，这类小型而独立的办公空间，使许多处于初创阶段的公司和个人，获得了既能暂时安身立命，又能伺机蓄势待发的场所。 商务型是投资型买家的首选。倚商养房是投资型买家的主要选择，对于小户型来说，莫过于位于商务中心区以及附近的商务型的公寓。商务公寓主要是针对商务人士日常起居所设立的居所，相对标准公寓来说，表现为建筑装修高档，设施配套精致，服务水准一流。商务公寓中的户型小到合体1居，大到独体别墅，而小户型较为集中的物业模式为酒店式服务公寓。三、 小户型产品类型 loftloft英语的意思是指工厂或仓库的楼层，现指没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅。loft发源于六七十年代美国纽约的建筑，逐渐演化成为一种时尚的居住与生活方式。它的定义要素，主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。loft是同时支持商住两用的楼型，所以主要消费群体包括个性上的和功能上的。作为功能上的考虑，一些比较需要空间高度的，比如电视台演播厅、公司产品展示厅等；作为个性上的考虑，许多年轻人以及艺术家都是loft的消费群体，甚至包括一些it企业。 蒙太奇蒙太奇最突出的特点是以小户型面积标准为基本设计单元，可按积木式自由组合成各种中、大户型，甚至是1000平方米以上的超级户型。其楼内无承重墙，空间过渡没有任何明梁、暗梁。通俗地讲，如果你对户内的格局不满或更进一步，想实现户与户之间的合并，不管你对空间有什么想法，马上会被告知，在蒙太奇的积木式自由组合户型中都能够得到实现。所有蒙太奇的户型都是活的，客户在购买时就可以按需订做。 solo原本的意思是指独奏、单独、单飞。在这里，它指的是超小的户型，主要的定义要素是：每套建筑面积在35平方米左右，卧室和客厅没有明显的划分，整体浴室，开敞式环保节能型整体厨房；公共空间也solo化，即24小时便利店、24小时自助型洗衣店、24小时自助式健身房等。消费群体：solo的消费群体是年轻人，他们或是外地人，或是本地想独立的年轻人。共同点是：大学毕业不久，积蓄有限，但是收入稳定，渴望独立生活，通常有两次置业的心理准备。户型设计：solo的户形设计以超小为特点，一般为10多平方米至50平方米左右。 soho2000年1月8日，北京出现了“soho现代城”，并在三个月内一销而空。而“soho”这个在家办公的概念，也开始在中国蔓延，成为无数希望自由办公的人员的从业经验，或者待业借口。“soho”是一个有争议的产品，可是它的中心概念，已经广为流传并且被越来越多的人认可。户型：soho最初的本意并不是小户型的概念，现代城的面积就在150平方米300平方米，可是当它作为生活态度传播并离开北京进入国内其他城市以后，慢慢地开始与单身、个性、自由等概念结合起来了，于是，很多城市的soho公寓以小户型亮相。 studio在英文中的意思是工作室，在国内属比较新的产品类型，在国际上也没有形成定论。概念要素包括：针对中小型服务企业-“发展中企业”；相对于写字楼面积更小；对地段要求较高、交通方便、周边配套设施齐全；灵活小巧的空间设计；共享一流资源，包括共用律师、共用会计师、共用秘书、专业全程代办公司注册；商住两用等。studio的消费群体，是所谓的“发展中公司”，这些公司一般的规模在10 人以下，尚未形成强大的经济支柱，又迫切需要发展并注重形象。此类公司一般为服务性行业，靠“脑力”经营。比如创意行业、贸易、信息咨询、网络行业、商业艺术行业、媒体行业、摄影、漫画、音乐、软件开发、设计(包括网页设计)等新兴行业。四、 70/90政策2006年5月29日，九部委的关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见细则出台，其中第一条“切实调整住房供应结构”中规定：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整”。 此政策对小户型影响巨大，直接驱使开发商加大力度往小户型产品研究、创新上发展，业内称为70/90政策。五、 国内小户型产生的社会渊源1) 家庭结构的变化，需要小户型改革开放带来了各种新的思潮、新的生活方式，个性化生活成为时尚，三口之家、“丁克”家庭越来越多，多代同堂已不多见。单个家庭人口变少直接导致所需居室数量变少。2) 消费观念的变化，需要小户型如今“一步到位，买个大房子”的置业观念已经发生了变化，二次、三次置业者屡见不鲜。分阶段多次置业的观念正为更多人所接受，对那些年轻、经济实力不太雄厚的一次置业者来说，小户型可能是第一选择。3) 房产功能的变化，需要小户型除了居住、保值外，近年来房产的投资功能开始被消费者关注。活跃的房屋租赁市场加上国家对住房消费的金融支持，“投资”意识已经在个体购房者中兴起。既是投资就必须伴随风险，购买小户型总价低，易于出租，无疑是降低风险的有效办法之一。六、 小户型的发展趋向1) 小户型低档次低标准随着小户型产品的不断深入，小户型不在是单纯意义上的安置型物业，小户型可以有不同档次的分类。2) 产品功能的多元化和消费者的多层次化小户型住宅的消费层面广泛，小户型住宅其实也不是完全是普通白领消费的，高级白领，金领都有小户型的消费需求。小户型住宅的使用功能除了自用之外，还兼有商务、投资、度假等多种功能。因而小户型住宅产品今后的发展应该是进一步细分市场，产品分级，超多元化方向前进。3) 小户型住宅产品在规划的合理性和产品细化上走出新路小户型产品对规划的要求较高，搞得不好小户型住宅就成了熙熙攘攘的宿舍楼，解决通风采光和隐私问题一直是小户型住宅的一个重点考虑的问题，随着小户型产品研究的进一步深化，精装修越来越多渗透到小户型产品中，小户型在细部空间的利用方面还会有更多的创新，比如增加储物空间等。4) 将康居型住宅的创新手法运用到小户型中早期的小户型住宅没有入户花园、超高露台、步入式凸窗等，现在不少小户型住宅都将一些康居型住宅的创新手法运用到了小户型住宅产品中，在空间的集约化、合理性、舒适性等方面都有所创新。5) 小户型虽然不是终极置业的主流型的产品，但仍是城市发展过程中补充型的产品。而且随着国家新的的宏观调控的实施，小户型住宅产品将会是热点项目随着国家对房地产的宏观调控的实施，“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上。”今后小户型产品的开发将会成为热点项目。七、 中小户型常用尺寸标准实际上建筑行业并未有就中小户型的建筑尺寸进行统一标准，但根据人体工程学尺寸，以及业界多年来相关经验积累，通常情况下，中小户型设计常用的尺寸如下表所述：主要房间的开间尺寸参考数据（净尺寸）（单位：m ）起居室主卧餐厅卫生间次卧3.6-3.93.3-3.52.71.8-2.12.7主要功能房间的常用面积参考（净面积）（单位： ）起居餐厅主卧次卧厨房卫生间玄关交通阳台总计16-196-812-158-125-63.5-41.5-23-52-357-74第二部分 产品营销篇一、 小户型建筑特点（一）、外形立面小户型楼盘设计都比较追求时尚、新颖的外形和立面，这是一个潮流，与此同时，实用、环保也受到越来越多的关注。就理论上而言，在目前的技术条件下什么样的外形都能设计，关键是如何满足房子的实用性要求，即使是一些带弧形、带边角的地方也可以通过设计创新来增加小户型的舒适度；而在立面上则更注重新材料的使用或材料的创新用法。 （时尚、新颖的外形和立面）（二）、空间构成小户型的内部空间因其独特性而成为设计创新的重要切入点。由于小户型产品具有过渡性，所以在空间上并非追求永恒、固定而长久，而是呈动态的、可变迁状态，这样它就可以根据人们需要的改变而有成长与变化的可能。 （3.9米层高的跃复式）（两套单身公寓变为一房一厅的做法）所以，一个优秀的具有创新精神的小户型设计，其空间除了具有合理、紧凑等基本特性外，还应具有流动性、可变化性甚至可生长性，从而达到小户型空间利用的最佳状态：即人性化和空间利用的最大化。（三）、创新技术面积小、总价低是小户型的独特之处，但仅仅有这些是不够的，小户型的居住舒适性当然不如大户型，又是因为是年轻一族热衷的房产品，所以在技术上往往更应该具有其前瞻性、创新性。 新设备 人类的疾病大多与室内环境污染有直接关系，采用分户分置换气新风系统，在传统户式中央空调系统上，外加分户独立可调控新风系统，使得新功能充分替代传统的回风运作，保障每户新风量在每小时 300 立方米（现国内标准 30 立方米 / 每小时）摆脱传统内循环微量新风的空调系统，确定居住者在不宜开窗的自然通风时依然存在新鲜空气。新材料 在四层不同材料构造的楼板中埋设世界级高品质的塑料管，冬天通热水、夏天通冷水，通过均匀加热或制冷楼板，再以柔和的辐射方式，使得“ moma ”室内温度达到高效的调节，冬天不低于 20 度，夏天不高于 26 度。 新工艺 取消预制楼板，采用现浇结构，这样不仅可增强楼梯的抗震性，也可以将商品房的净高提高 3 厘米到 5 厘米，增加了居住舒适度。 （换气新风机） （楼梯现浇结构）（四）、室内装修小户型面积有限，繁复、多层次的装修使室内空间显得狭窄，而且生活是一种过程，居住小户型的人士多数参加工作时间不长、生活不固定，所以不要急于在住进房子初期就把所有地方都填满，因为日后随着生活的改变，你会增加很多杂物，预留一定的空间去给以后购置的物品作缓冲是非常必要的。 弱化空间分界，全面开放 即把客厅、厨房、睡房全部打通，因为小房间不可避免会闭塞、空气流通不畅顺，这样的设计便于空气对流。打通空间之后，弱化各个空间之间的分界，是小户型与大户型设计手法相比的明显特征。例如客厅、饭厅、休息间之间就不必划分界限。采用折叠式的家具，是使一厅多用的好方法。一张沙发打开是床、折起是凳，它可以是睡房也可以是客厅、饭厅。布袋式的床没有形态，折起来又可省下很多空间。 （睡房和客厅的无障碍连通） (起居室和餐厅相通)用色彩调和视觉效果 居室空间里，色彩的搭配技巧对于气氛的营造起到相当重要的作用。色彩调和能创造舒适的视觉感受，处理小空间时，从设计和色彩的搭配上作细致分析，尽量采用浅色系，以达到“小空间大利用”的效果，丝毫让人感觉不到压抑和约束感。多用圆角和吊柜 设计框架搭建起来后，家具选购和陈设决定房间的实用率和方便性。多使用吊柜，是充分利用纵向空间的好方法。购买家具时，不要选择大尺度的，桌、椅、茶几这些物件只要刚好满足人体供需要求就可以。另一个需要注意的是，小户型的家具尽量选取圆角，材料用质感轻柔、舒适的为主。圆角家具方便人行走，不会产生触碰，等于节省了空间，质地轻柔的布料、木头，都让人产生亲近感，增加居室温馨感的同时，也方便使用。 （浅色系的装修效果） （圆角和吊柜的使用）二、 小户型产品规划与单体平面设计的探讨（一）、目前小户型单体平面设计优劣势分析户型单体平面设计单元形式通常有塔式、板塔结合、连廊式住宅等形式，其优劣势如下：户型优势劣势板塔中一梯三户、一梯四户均好性较好通风采光较好每层面积不够大有一定的相互遮挡板塔每单元六户以上容积率高、节地户公摊面积小朝向均好性差容易产生纯北户型凹进处日照形成遮挡，视野差塔楼节地、户公摊面积小小区规划中易形成视觉通透的效果朝向均好性差容易产生纯北户型对视问题严重每户外墙面占用少，通风差内部暗空间多日照形成自身遮挡连廊式 易于形成一室的小户型，作青年、老年公寓使用楼、电梯资源节省，易满足消防要求楼道面积多私密性差对流通风不易解决小面宽时厨房对外开窗困难（二）、小户型产品规划与单体平面设计展望1、功能空间紧凑化在现有户型基础上有效精简功能面积。各功能空间尺度分析表：功能空间短边净距（m）适宜使用面积（m2）国家规范使用面积（m2）起居室/厅一室户3.0-3.312-1612二室户3.3-3.6三室户3.6-3.9主卧室3.0-3.312-14双人卧室2.7-3.010-1210单人卧室2.4-2.76-86厨房1.5-1.85-64（一、二类）5（三、四类）卫生间1.5-1.84-53.0原则：1、保证基本居住空间适用性基础上，压缩非必要空间；2、保证空间的均质性、对称性，提高空间的灵活性。2、功能空间模糊化 餐起合一餐厅、起居室空间合二为一，节省走道面积，并增强空间的灵活性。 “复合式”厨房将厨房的功能进行拆分，如设置单独的爆炒间、部分橱柜及冰箱移至餐厅，设置服务阳台等。 厨卫空间优化“一个半”卫生间“半卫”空间可以缓解复杂家庭的使用压力；也可把“半卫” 设为储藏室，让简单家庭的户型更灵活、高效。卫浴空间三件分离 设置架空设备层适应厨卫更新和灵活布置 两代居、兄弟组合居（以下详述）3、规划上注重私密性 楼道错开的设计，以保障小户型的私密性。 改变楼道和入户门的设计万科17英里 折线型的走廊，和锯齿状的入户方式，增加私密性4、产品规划考虑到短进深、南北通透的设计 改变交通组织，采用了外挂廊布局的方式，每层的外廊同时服务两层单位五米阳光（按国家的建筑面积计算规范：“有永久性的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算”。外挂廊既能节省建筑面积，又能够形成一梯两户的格局。）（五米阳光的外挂廊设计楼梯采用错半层的办法节省交通面积。）短进深集约化南北通透的小户型产品 带玄关的单身公寓南北通透。面积仅为27.58平方米两房两厅带入户花园，南北通透，厅和房间全部朝南，进深仅为5.7米。面积仅为58平方米。小户型实现南北通透。五、利用天井凹槽增加小户型的通风采光条件蜜 园湖心岛度假公寓三、 小户型设计可分合的探讨自从70/90政策出台以来，国内对小户型产品的研究全面展开，小户型设计的可分合研究已走在前面。深圳、广州等地房地产市场这方面尤为突出，具有很大的借鉴作用。小户型设计中可分合型设计从空间来说可分为平层可分合型和上下层可分合型两种。（一）、平层可分合型1、左右两户组合为“两代居”，1+1（n+1）模式“两代居”指的是年轻人和老人同住，彼此能够相互照应但又各有独立空间通常采用左右两户大户+小户的模式（1+1或n+1），必要时可打通组成大户型。两房亲子房or两代居一房2、左右两户组合为“兄弟居”左右两户为一家人，必要时可打通组合成大户型。3、左右两户打通合并为一大户此法常被采用，可使小户型变身为大户型，成功规避70/90政策的限制，但该方法容易出现改造后户型均好性较差问题，因此对于户型设计要求极高。（一套两房两厅和一套单身公寓变成三房两厅的做法）（二）、上下层可分合型除了左右户型可组合拆分之外，上下层户型也可分合。1、通过入户花园上下拼接为一户合并前：合并后：2、通过空中庭院、露台上下合并成一户合并前：合并后：3、通过楼板预留洞上下拼接为一户合并前：合并后：四、 小户型偷面积的方法探讨户型设计偷面积对于房地产行业来说已经不陌生，业内对于此方面的研究早已滚瓜烂熟，尤其是素有“中国房地产样板房”之称的深圳更是如此。一般而言，“偷面积”的设计手法，对大户型、豪宅并非必需，但对小户型住宅却是非常之必要。试想，如果你买的是60平方米的两房两厅户型，享受到的是80平方米的住房，心情感觉有多愉快！下面就小户型偷面积的方法进行详细的探讨。由于各地对于户型设计偷面积的制约条件略有不同，因此各偷面积的方法不能一概而论，实际操作中要与当地法规相吻合。（一）、低台凸窗和落地凸窗其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，这是最早的“偷”面积办法。发展到现在已有改进，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。 缺点：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。 利用夹层做的吊柜（二）、可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁开发商为了“偷”面积，故意将楼盘凸窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高不高于2.2米。而客户在拿到房子后，这样一道专为“打掉”设计的横梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。将这种“偷”面积方式发挥到极致的是，开发商在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。缺点：拆卸后如何保证墙体的隔热、保温 。 红圈内虚线为可打掉的假梁 凸窗顶部的反梁也做成了吊柜。 （三）、超大入户花园和大阳台由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷面积”之举。此方法一般只在大户型单元且自然资源景观较好的楼盘中使用。但小户型中采用往往得到意想不到的效果。缺点：作为购房者，由于入户花园要计一半建筑面积，在规定面积内，大的入户花园必然造成室内空间的变小。另还必须考虑到底多大的入户花园和阳台适合多大的户型。入户花园可以隔成一个小书房，非常实用（四）、隐藏式衣橱隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了“衣橱”。和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。缺点：外墙的保温和整个小区的外立面的协调性。 （五）、送夹层夹层的层高低于2.2米，可以不计算建筑面积。客厅设计成3.9-4米，标准层高2.8-3米，夹层一般为2.15-2.19米。标准层和夹层不在同一水平位置上，内部通过楼梯连接 。夹层处于两个标准层之间，一般来说，如果一层4户，就两层的夹层处于标准层下面，另两层的夹层在标准层的上面；一层两户就奇数层的夹层在标准层的上面，偶数层的夹层在标准层的下面，同时夹层在标准层下面的一般客厅、夹层、标准层不在同一水平面上，形成三错层的格局。该结构比较复杂，没有基本的透视图，现场图片资料很难说清楚。缺点：结构复杂，施工周期加长，减少可售面积，从而单价较高。（该户型也是送夹层的一种变化，最下层的高度低于2.2米，形成三错层。）（六）、层高做大，变成挑高房源 这是很多小户型采用的方法，挑高5米、挑高4.9米，实际上也是“偷”面积的一种。在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高后，购房者通常可以将其隔成两层，使空间得到充分利用。 一般的话就是把客厅挑高，其他空间部分间隔成两层。缺点：在限高的情况下，减少建筑面积，单价较高，同时在消防要求上很难达标，许多地方都已经禁止这种设计。（七）、赠送格栅技巧：神奇之处在于送“外格栅”(花架)。从公共大厅步入房间，要先走一条“过道”，“过道”两边就是格栅，不计面积的，只要推平就可以变成自家的房间了。因此，只要进入这条“过道”其实己经踏入了自家领土。 缺点：外墙保温、外墙渗漏等问题，需要在材料、建筑设计上下功夫。把格栅封闭起来就成为房间了 （八）赠送错层双层高露台或双层高入户花园双层高露台首先在从室内空间向外界的自然延伸上，对居住的舒适性肯定有所帮助。对于错层大露台（或入户花园）如果是可以用玻璃窗封上，或加楼层板使上下两家都增加面积，对偷面积提高实用率有非常大的帮助。但要考虑上下层对视的问题，如采用内封闭的方式。利用奇偶层错开送露台（露台内封，避免对视内封露台改复式，又多一层面积）（九）、其他的一些方法赠送层高限度以下的空间还有一些其他名堂，如赠送阳光书吧、赠送雪茄室、赠送自由空间、等等，名目层出不穷半送房间，设计时选个房间不装上窗户来当做阳台的做法。空调机安放处变生活阳台：开发商往往会多设计出一个或者两个空调外机安放处，或将其层高控制在2.2米以内，或在顶上做一个假梁，使得这个空调机安放处可以装修成为一个生活阳台。虽只能“偷”得12左右的面积，但多出的每一平米，对购房者而言均是实惠。设计时选个房间不装上窗户来当做阳台的做法，因为这也许对开发商来说，是变相增加容积率的最直接最经济最有效的方法。上图是47平方的一房户型。很明显，就是两房户型少安个窗户，堪称一绝。五、 小户型价值提升方法的探讨在小户型项目操作中，会根据实际需求进行小户型价值的提升，归纳总结为以下十一大提升方法为业内所常用。（一）、功能转换-商务公寓1、价值提升举措-通过商务公寓提升价值n 框架结构按照办公需求来设置n 公共空间按办公需求来打造n 项目推广和营销方式针对商务人士2、适宜条件商务氛围浓厚的区域3、参考案例n 深圳星河世纪星河世纪位于深圳中心区，总建12.7万方，由a、b、c三栋塔楼组成，其中b、c栋为cbd公寓，高32层，1-4层为25000平米的大型主题商场，五楼为架空层园林；产品单位面积为32-68平米；2005年10月发售，酒店式公寓销售速度快，售价11000元/ m2。n 点评： 项目位于商务氛围浓厚的中心区域，地段绝佳； 产品全部按照办公要求打造，配套完全办公化； 针对商务人士进行营销推广。（二）、功能转换-酒店式公寓1、价值提升举措-通过酒店式公寓提升价值n 公共设施及建筑按星级酒店标准装修n 高端的智能化配套设施n 国际知名酒店式管理公司2、适宜条件核心地段区，体量不宜过大3、参考案例n 深圳佳兆业中心项目位于深圳中心区，总建8.5万方，地下3层，地面29层，分1、2两栋。塔楼部分改建为高档酒店式公寓；户型包括单身公寓和两房（32-77平米）；2005年12月发售，12700元/平方米（精装修），比市场同期小户型价格高约2000元/平米。n 点评： 按照五星级酒店标准进行装修；高端的智能化配套设施； 聘请圣廷苑酒店管理公司进行五星级酒店式管理。（三）、附送面积1、价值提升举措-通过产品设计“送面积”提升价值通过户型设计创新：平面、立体可任意组合，阳台变卧室，一房变两房，上下连通，两层变复式等，是目前常用的技巧。2、适宜条件各地政策允许不同，可采取的技巧不同3、参考案例n 深圳白金假日公寓 项目位于深圳宝安中心区，1栋28层，底三层商业裙楼，四层架空层会所、巴提亚风情园林；户型为40-44平米一房；2006年9月发售，均价8300元/平方米，比市场同期小户型价格高约1000元/平米；n 点评： 改造前该户型有诸多缺陷； 利用阳台空间进行二次改造，一房一厅变成两房一厅。（四）、豪宅元素运用1、价值提升举措-通过打造“小户豪宅”提升价值n 定位高端小户豪宅n 豪华式的园林以及小区配套n 金碧辉煌的酒店式大堂和售楼处n 超星级皇家酒店式管家服务2、适宜条件适用范围较广，但对开发商实力要求较高3、参考案例n 深圳御景华城项目位于深圳市中心滨河路，总建20.9万方，由6栋34层塔楼组成.1-2层商业，三层架空园林及会所；户型面积28-84平米，单身公寓到三房；2004年11月发售，均价 8500元/平方米，比市场均价高500-1000元/平方米；n 点评： 提出打造小户型豪宅的概念； 拿波里风情三层立体亲水园林； 戴德梁行皇家酒店式管家服务； 三大主题会所-娱乐休闲会所、cepa商务会所及星幕会所。（五）、营销形象提升1、价值提升举措-通过概念突破提升价值对概念的炒作，通过概念提炼，引起特定群体的共鸣从而达成销售；例如针对年轻一族的项目宣扬个性时尚等，针对老年人的夕阳公寓着重于健康的概念。2、适宜条件对目标客户群体的把握是核心，抓住群体的消费需求主诉求点3、参考案例n 深圳丽阳天下项目位于深圳石夏，总建6万方，2栋32层，共1012个单位功能分布。地下1层停车场，地上1-2层商场，地上3层空中花园，地上4-32层为住宅；户型面积：44-85平米，一房和两房；2002年4月发售，均价6400元，比当时市场价高约500元/平方米；n 点评： condo概念的提出：condo指的是集合的社区，大家有一个共有共享的公共部分，而公共部分有完善的生活配套和休闲设施，从而使生活更简易方便，轻松自由； condo倡导的八大生活主张：都市的、年轻的、核心的、小尺度的、阳光的、轨道上的、便利的、共享的。（六）、设计创意1、价值提升举措-通过建筑设计创新提升价值在建筑风格建筑外形和立面上做大文章。2、适宜条件对目标客户群体的把握是核心，抓住群体的消费需求主诉求点3、参考案例n 深圳金地梅陇镇项目位于深圳龙华，总建42万方，一期由7栋1124层的小高层、高层组成，共有1200多套单位，建有约5000多平方米的高档次的商业（项目总商业配套约1.2万m2），3200 m2的幼儿园等配套；项目户型：2房、3房为主，75-122平米；2005年5月开盘，当日销售率82,实收均价约7000元/平米，高出片区均价1000-1500元；n 点评： 建筑形态创新：德国wsp建筑设计公司，简约洗炼的现代主义风格与酷炫时尚元素的融合； 都市生活的倡导和营造：物质漫游街、时尚会所配套等。（七）、配套提升-大社区里的小户型1、价值提升举措-通过大社区的配套共享提升价值小户型并不是小项目的专利，共享大社区里的配套，小户型的价值彰显。2、适宜条件有大社区的配套资源支撑，作为先决条件。3、参考案例n 深圳第五公社项目位于深圳前海路，总建11万方，为星海名城第五期，由四栋32层塔楼组成；户型：以面积平米的一房和两房为主，占；200年1月发售，均价 7000元/平方米 ，比当时市场均价高约500元/平方米 ；n 点评： 星海名城大社区：总占地面积万平方米，总建筑面积约84万平方米； 小区内部配套完善:会所、中、小学、幼儿园、大型购物商场、肉菜市场、银行、诊所等。（八）、科技住宅，科技创造舒适生活1、价值提升举措-通过高科技战略提升价值大量运用高科技技术，打造舒适居住环境。2、适宜条件前期资金投入大；大量高端客户支撑。3、参考案例n 北京锋尚国际公寓项目总建约8万方，由四栋塔楼和两栋板楼组成；户型：以面积平米的一房和两房为主，占；周边价格平台7000-8000元/平米，本项目实现均价10500元/平米；n 点评： 采用大量高科技技术和材料：欧洲居住标准，新风系统、low-e玻璃、外墙保温、地板热辐射采暖等科技住宅八大子系统。（九）、精致solo小户，精极空间，超小户型1、价值提升举措-通过打造极小户型，控制总价提升单价超小户型的设计：总价小，降低大部分人的置业门槛。2、适宜条件目标客户群的把握是关键3、参考案例n 北京soloiisoloii为两栋七层楼，共计800多套小户型 ；户型：主打户型为平米左右小户型；评为02年京城“十大影响力楼盘”；年月，二代网上订房，首批推出的套房在分钟之内即被抢订一空，均价8700元/平米；n 点评： 面积极小，精装修，室内功能复合满足舒适性； 公共空间上注重共享空间的建设； 提供高端的物管和配套服务。（十）、成品住宅，产业化住宅，轻松入住1、价值提升举措-通过精装修加附送家电打造产业化住宅提升价值产业化住宅建设，拎包即可入住2、适宜条件目标客户群的把握，营销的能力3、参考案例n 上海my city项目所倡导的提个箱子搬家、公寓酒店式的管理服务和全新的s.o.h.o.理念，吸引了众多年轻的单身上班族，一套3050平方米的全装修小房子，总价在30万元以下，可以以零首付入住。成为上海红极一时的项目。n 点评： 零首付入住； 精装修和附送家电； 完善便利的配套； 酒店式管理。（十一）、营销概念突破1、价值提升举措-小户型组合概念的提出与推广打破小户型是单身或者小家庭居住的观念，通过小户型组合拆分，组建多种生活方式和概念。2、适宜条件对客户需求和市场接受度的准确判断3、参考案例n 天津阳光100国际新城f4项目为天津阳光100国际新城分期项目；天津阳光100占地676亩，建筑面积75万平方米， 是由摩天大厦、写字楼、商业、公寓、soho、高档公寓等多种物业功能集合而成的复合型大盘社区 ；n 点评： 概念提出： 同一院门下的两套小户型，可分可合，提供四种生活方式（精装修附送家电）：f1家庭组合计划：同一院门下的两套独立户型，可分可合，方便照顾老人孩子,创造新时代家庭居住模式；f2空间组合计划：一套居住，一套studio,革命、生活两不误；f3投资组合计划一套出租，一套自用，一套养两套。全精装，带家电， 轻松置业，投资回报；f4成长组合计划单身贵族，一租一用；结婚成家，合二为一；孩子长大，分而不离； 概念推广：举行记者发布会，邀请专家评论造势；（十二）、总结创新点/模式案例适宜条件功能转换星河世纪、佳兆业中心适宜的区位、交通、配套和市场条件；户型高附加值送面积白金假日公寓、世金汉宫各地政策允许不同，可采取的技巧不同；豪宅元素运用御景华城广泛适用，但对开发商要求较高；形象提升，设计创意丽阳天下、金地梅龙镇目标客户群的清晰定位，对其生活形态的准确把握；配套共享第五公社有大社区配套资源作为支撑；高科技战略锋尚国际高科技技术整合利用能力；资金保障；高端客户群；极小户型打造solo较强的设计能力，对目标客户群需求的准确把握；成品公寓my city市场接受度高；概念营销阳光100f4营销运作能力；第三部分 消费者篇一、 小户型需求特点分析（一）、特点一：首次置业的“新生代”是主力军有着中等收入、首次置业的年轻客户群是小户型的主力需求者。他们一般都是低年龄、高学历的“新生代”。这些年轻的高学历者在生活方式、家庭结构、审美爱好上都有独特性。这类人群更注重生活品位、生活质量，对私人空间的要求更为细致，另外，这些人相对比较自我，不太受外界大环境影响。促使“新生代”购买小户型的主要原因还是小户型诱人的低总价。处于创业阶段的年青人虽然充满活力，有着光明的发展前景，但普遍经济基础比较薄弱，因此大部分只能承受总价相对较低的小户型。（二）、特点二：多次置业的投资者是必要补充投资者无孔不入、无利不往。具有高回报率的小户型产品成为投资者的香饽饽，投资客已经成为小户型不可缺少的需求者，有些地段、有些楼盘甚至以投资客为主体。（三）、特点三：外地移民成为新力军从需求者来源地来说，外地移民成为小户型需求者所占的比例越来越大，逐渐成为小户型需求者的新力军。一般而言外地移民经济基础较弱，但又需要一个家，通常是选择租房；当小户型市场的发展兴起，总价较低的小户型为这些外地移民创造“成家”的机会，许多人逐渐从租房客转入了购房大军。（四）、特点四：吸引小户型需求者的核心原因是低总价年轻的置业人群购房受到的限制主要来自于经济压力。他们面临的不是能够买多好的房子，而是是否能够买得起房子的问题。所以，对他们来说，低总价是最大的吸引力。除了买得起之外，现代小家庭的新特点是：还要住得起。这其中既包含了前期购房费用，如购房款、契税、维修基金等，也包含了后期居住的运行费用，如采暖费、物业费等。这些费用主要都是依据建筑面积来核算的，选择小户型也会使后期居住费用降低。（五）、特点五：布局合理、功能完善的小户型最受欢迎人们有个误区：以为小户型是格局差、功能缺乏户型的专利。在早期的小户型设计中，也存在小户型采光通风不好、私密性较差、住房功能单一等一系列问题。其实购房者虽然需要低总价的小房子，但对居住的功能要求并没有降低。设计合理、功能完善的舒适小户型才是消费者真正需要的。（六）、对交通条件、地段、小区（周边）配套要求高小户型由于空间不足所带来的生活缺憾需要较为完善的配套设施来弥补，如洗衣房、快餐厅、咖啡馆等；同时为使工作与生活能够迅速切换，交通的便捷和商业、休闲的便利也必不可少。因此小户型往往布局在地铁沿线、公交车线路较多等出入较方便的区域，或者市中心商业繁华地带；有些小户型针对特定人群会设置在特定区域：例如旅游风景区、高新工业区、it工业区等，以满足需求者的购房需求。二、 小户型需求人群特征分析在房地产内，小户型被多数人看作是一种过渡产品，长期以来很多人对小户型的认识只停留在表面，得小户型产品的居住功能更是充满质疑，然而时至今日，小户型产品丰富多样，功能不断完善，诸多小户型在提高其使用率、性价比、居住舒适度的同时，其健康住宅的标准在一定程度上也得到提高，小产型产品的这些变化，引起了小户型买家极大的关注，这就意味着，小户型产品在真正意义上的到升级和升华。选择小户型并不是钱的问题，而是选择一种生活方式，方便、快捷、时尚、优雅的生活方式。各式各样小户型的住房主要可针以下人群：群体需求特征产品类型单身贵族小户型是一个漂泊中人暂时的家，没有牵挂，不必花太大的精力去打理它。酒店式公寓、solo产品新婚夫妇不想太贵，买得起就行；不想太大，住得下就行：不想太豪华，精致舒服就行。因此，小户型是我们理想的居家选择。居家型小户型外地客商住酒店，不划算，更不方便，出差在外，说长不长说短不短，酒店式小户型公寓最理想，住起方便，转手容易，一举多得。酒店式公寓创业型公司新型创业企业，公司不大，空间也不需太大，小户型，成本不高，环境不差，关键是办公居住