廉租房新建工程可行性研究报告.doc

第一章 总 论 1.1项目背景1.1.1项目名称*房地产管理局城西小区廉租房新建工程。1.1.2项目承办单位概况 *房地产管理局为正科级事业单位，归口县建设局。其内设五个股室：办公室，计财股，房政股，法规股，房地产开发经营管理办公室；七个二级机构：房屋登记发证办公室，房屋安全鉴定办公室，房屋租赁管理所，白蚁防治所，物业管理所，房屋产籍测量所，房地产评估交易所。*房地产管理办公大楼位于*镇*路612号，2004年对整幢大楼进行装修，并添置了电脑、空调、复印机、传真机、扫描仪、档案柜等现代办公设备。在努力提高硬件设施水平的同时，坚持以“三个代表”重要思想、科学发展观、建设和谐社会等指导，紧紧围绕建设“和谐*、小康*”这一目标不动摇，按照县委、县政府“超常规跨越式发展”战略，为实现我县房地产业的持续、健康发展作出应有的贡献，在抓好全县日常房屋登记发证工作的同时，下大力气规范整顿*的房地产发展市场，使房地产业逐步成为我县的支柱产业。作为经济适用房和廉租住房的主要责任单位，2004年以来，房产局真抓实干，求真务实，成效显著。全县共新建经济适用房5处，建设面积56660平方米，建成住房515套，已解决349户城镇中低收入家庭住房困难；2007年采取发放租赁住房补贴等方式共投入资金7.68万元，解决了128户城镇最低收入家庭住房困难，折合面积6400平方米，连续4年超额完成收入家庭住房困难，折合面积6400平方米，连续4年超额完成上级下达的目标任务。在全局上下一致努力下，县房地产管理局的工作得到了县委、政府及社会各界的一致肯定，2004年，单位荣获“市为民办八件实事先进单位”，“市房地产系统管理先进单位”等荣誉称号，2006年，单位荣获“全市房地产系统管理工作一等奖”，“全县信访工作先进单位”，“全县为民办八件实事先进单位”，“全县扶贫开发工作先进单位”，“全县人口和计划生育工作先进单位”等荣誉称号。2007年单位荣获“文明单位”，“全县人口和计划生育工作先进单位”，“市房地产系统先进单位”，“扶贫开发工作先进单位”等荣誉称号。1.1.3项目可行性研究报告编制依据1.1.3.1国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）；1.1.3.2建设部、发展改革委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、国家统计局廉租住房保障办法（建设部等部委2007年162号令）；1.1.3.3湖南省城市房地产开发经营管理办法（湖南省人民政府令第207号）；1.1.3.4*人民政府办公室关于印发*解决城镇低收入家庭住房困难发展规划（2007-2010）、*解决城镇低收入家庭住房困难2008年年度计划的通知（双政办函20085号）；1.1.3.5*人民政府常务会议纪要20082号；1.1.3.6国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）；1.1.3.7有关各专业的国家设计规范；1.1.3.8建设单位提供的各项基础资料；1.1.3.9经济环境及社会调查；1.1.3.10本院与项目业主签订的咨询协议。1.2项目概况1.2.1拟建地点拟建项目场址位于*镇内，县城西部，北靠宾园路，南邻*西路，西抵*路，东至*路。距*县政府直线距离约2公里、距320国道约200米。优越的地理位置，便捷的交通条件，以及良好的自然环境，为项目的建设提供了优良的客观条件。1.2.2建设规模与内容本项目廉租房建设规模按*2008年至2012年廉租房建设用地规模需求来规划，可以满足*未来5年廉租房住房需求。经摸底调查*至2007年底低保户共2397户，其中647户符合申请廉租住房实物配租资格，但该数据不包括改制企业下岗职工和部分城镇居民外出民工，考虑上述情况，预计符合条件人数达1500人，按50/户计算，则需廉租房建筑面积为1500x50=75000。另外，由于本项目紧临县开发区，开发建设的进行将为该区带来大量务工人员，为满足农民工住房要求，关注弱势群体的利益，依据国家有关文件精神，在本用地范围内共规划建设3栋农民工集体宿舍，每栋基底面积为600，层数为地上6层，建筑面积达10800。同时考虑到拟建项目需安置拆迁户28户，故在规划范围内考虑拆迁安置区的建设用于本项目的拆迁安置，拆迁安置房依据娄政发【2008】3号文件关于印发的通知中相关规定按140/户进行安置，建筑层数为地上4层，则建筑面积为28x140x4=15820。则本项目规划建设总用地面积为110965平方米，净用地面积82437平方米，贡献用地面积28528平方米，总建筑面积111782平方米，其中：廉租房住宅建筑面积75000平方米，农民工集体宿舍建筑面积10800平方米，拆迁安置房建筑面积15820平方米，公建面积10162平方米，其中公建中配套用房建筑面积4242平方米，活动中心建筑面积2504平方米，幼儿园建筑面积1404平方米，商业服务用房建筑面积1818平方米，配电房建筑面积20平方米，公厕建筑面积78平方米，门卫房96平方米。建筑总基地面积22601平方米，其中廉租房建筑基底面积15000平方米，农民工集体宿舍基底面积1800平方米，拆迁安置房基底面积3955平方米，公建基地面积1846平方米。1.2.3主要建设条件1.2.3.1政策扶持本项目属于新建廉租房工程，是解决*部分最低收入人员住房困难、确保人民安居乐业、构建和谐社会、促进*进一步发展的惠民工程，受到县委、县政府的重视和国家、地方政策的扶持。1.2.3.2场址条件拟建工程地理位置优越，交通便利，自然环境和水文地质适宜建设，公共设施条件能满足需要，符合城市规划。项目各项施工条件良好，施工环境宽松，选址经过比较论证后，确定最佳方案。1.2.4项目投入总资金及资金筹措1.2.4.1项目总投资总投资9692万元。廉租房及公建用房为7341万元，其中：前期工程费900万元，建筑安装工程费5536万元，基础设施建设费200万元，建设单位管理费133万元，办公及生活家具购置费10万元，工器具及生产用具购置费8万元，其他费用204万元，预备费350万元。农民工集体宿舍、拆迁安置用房为2351万元，其中：前期工程费233万元，建筑安装工程费1730万元，基础设施建设费160万元，建设单位管理费43万元，办公及生活家具购置费4万元，工器具及生产用具购置费4万元，其他费用65万元，预备费112万元。 1.2.4.2资金来源廉租房及公建用房所需资金为7341万元，中央预算内投资补助资金300元/平米，廉租房及公建用房建筑面积为85162平米，即补助2555万元，其余4786万元来自于地方财政预算资金；农民工集体宿舍和拆迁安置用房所需资金为2351万元，资金源于企业或个人自筹。1.3研究结论与建议1.3.1 研究结论1.3.1.1本项目建设符合*城市总体规划。1.3.1.2本项目位于*城西新区，*镇内,交通便利，配套设施齐全，项目选址合理。1.3.1.3建设地点选择及建筑形式符合*城市总体规划要求。1.3.1.4本项目工程建设过程中和建成后的生活污水、废气、生活垃圾等，在设计时已充分考虑了其处理措施，对环境无不良影响。1.3.2建议1.3.2.1本项目具有良好的社会效益，建议政府各级相关行政部门给予大力支持，以使项目早日实施。1.3.2.2应尽快对场地进行地质勘探，明确场址区的工程地质情况。1.3.2.3建议认真按照建设程序要求搞好各阶段的工作，特别要搞好招投标工作和工程质量监理，以保证工程质量和工程进度。1.3.2.4在工程建设中，要注意公用、环保和生活环境的配套建设，物业管理与施工建设同步进行。1.3.2.5工程建设中，切实做好节能、节地、节水、节材工作。第2章 项目建设的必要性与建设规模2.1项目建设的必要性2.1.1项目建设是解决*城市最低收入家庭住房困难，维护社会和谐稳定的迫切需要。随着城市化进程的加快，居民住房矛盾越来越突出，特别是最低收入家庭的住房问题日益凸显。住房问题已经成为影响社会和谐稳定的重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民特别是最低收入家庭的住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。近年来，各地加快了廉租住房建设步伐。2007年11月，建设部等九部门日前联合发布廉租住房保障办法，对廉租住房制度建设中群众和地方政府普遍关心的问题作出了明确规定，办法进一步明确了廉租住房的保障对象为“城市最低收入住房困难家庭”，即城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。廉租住房制度是政府保障城镇最低收入家庭住房权益，落实以人为本、关爱弱势群体的重要举措；是构建和谐社会、建立和完善多层次的住房保障体系的重要内容；对于深化住房制度改革、解决城镇最低收入家庭的住房问题具有重要意义，体现了党和政府对社会困难家庭的关心和救助。*是一个农业大县，也是工业发展迅速的新型城市，城镇人口约10万人。2006年底，县城城区范围内城镇家庭1.279万户，全县居民人均gdp为6546元，城镇居民人均可支配收入7178元，人均住房建筑面积30。城镇最低收入家庭（150元/人.月及以下），占县城城镇家庭总户数的18.74%。2007年底全县低保户2397户（改制企业下岗职工、部分城镇居民外出人员未纳入摸底调查范围）预计符合条件人数约1500户。城镇最低收入家庭人均住房建筑面积在8平方米以下的共647户，占县城城镇家庭户数的5.059%。城镇低收入家庭（430元/人.月及以下）人均住房建筑面积在10平方米以下的有956户，占县城城镇家庭总户数的7.47%。因此，按照*国民经济和社会发展“十一五”规划，结合*的实际情况，加强廉租住房建设，对城市最低收入家庭住房做到“应保尽保”已是十分紧迫的任务。城西小区廉租住房项目的建设能有效地解决城市最低收入家庭的住房问题，是增加城市住房容量、改善市民居住条件的需要，有利于营造和谐*，促进社会和谐发展。2.1.2项目建设是促进*经济开发区进一步发展的客观需求。项目拟建地位于*城西，处于*镇内。拟建项目临近*开发区，*经济开发区于1992年8月批准建立，地处*城西郊，雄居320国道、上瑞高速*连接线、娄衡路等三条重要交通干线的交汇处，是*体制创新的新基地、招商引资的新平台、对外开放的新窗口、现代化的新城区。*经济开发区总体规划13.018平方公里，分三期开发。至目前为止，开发区已完成第一期开发，进入第二期开发阶段，已建成了中南地区最大的农机专业市场湘中农机机电大市场。基础设施建设总投资突破1亿元，园内初步形成了电子信息、农机机电、新型材料、绿色食品等重点产业。入园企业30家，总投资达5.9亿元，区内规模企业年总产值突破4.3亿元，实现利税4000余万元。2005年起县财政每年投资1000多万元用于开发区基础设施建设，2007年又进一步加大了财政投入力度。这些措施为开发区进一步做大做强提供了广阔空间，注入了新的强大动力。新体制运行后的*经济开发区既抓建设又抓管理，成效显著：征地拆迁进顺利，基础设施建设全面铺开，项目建设如火如荼，招商引资形势喜人，农村和社会事务工作有序开展，部门职能全部配备到位，干部队伍素质全面提高。*经济开发区已成为*最具吸引力的地方和经济亮点。随着*经济开发区的加速开发与发展，必将会有更多的投资者和各类人才纷至沓来，与之配套的住宅需求必然会相应增加。项目的建设能妥善解决当地失地农民、普通居民特别是最低收入家庭的住房问题，这也就为新区的发展打下了良好基础。同时，住户搬迁到*镇后，也就为*镇、开发区带来了一定的劳动力资源。可见，城西小区廉租住房项目的建设，必然会进一步完善*镇、经济开发区的城市功能，在加快*镇、经济开发区发展的进程中发挥应有的作用。2.1.3项目建设是加快*城市建设开发步伐、改善人居环境的有力举措。近年来，*政府高度重视，投入大量资金，大力加快城区建设，全面推进城市扩容提质，城区规模不断扩大，城市品位大幅提升，*已成为湖南省具有一定吸引力的新型城市。在城市建设过程中，房地产开发的持续繁荣对促进*城市发展的作用十分明显，城西小区廉租住房项目的建设是*实施城市发展“限制东南、发展西北”策略的具体举措，将大大改善*城市居住环境，提升人居水平，使城市面貌焕然一新。本项目位于*镇内，县城西部，北靠宾园路，南邻*西路，西抵*路，东至*路。项目建成后，一个具有现代建筑风格的住宅小区将矗立而起，形成一道新的城市风景线，对于促进*城西新区的发展具有十分积极的意义。2.2建设规模 本项目规划建设总用地面积为110965平方米，净用地面积82437平方米，贡献用地面积28528平方米，总建筑面积111782平方米，其中：廉租房住宅建筑面积75000平方米，农民工集体宿舍建筑面积10800平方米，拆迁安置房建筑面积15820平方米，公建面积10162平方米，包括配套用房建筑面积4242平方米，活动中心建筑面积2504平方米，幼儿园建筑面积1404平方米，商业服务用房建筑面积1818平方米，配电房建筑面积20平方米，公厕建筑面积78平方米，门卫房96平方米。第三章 场址选择3.1场址现状3.1.1地点与地理位置*房地产管理局城西小区建设工程场址位于*镇内，县城西部，北靠*路，南邻*路，西抵*路，东至*路。距*县政府直线距离约2公里、距320国道约200米。优越的地理位置，便捷的交通条件，以及良好的自然环境，为项目的建设提供了优良的客观条件。3.1.2场址土地权属类别及占地面积项目建设用地属新增用地，目前正在办理相关手续，总用地面积110965平方米,其中净用地82437平方米,贡献用地28528平方米。该项目共需拆迁房屋18栋、28户，拆迁面积4500平方米，拆迁量较小。3.2场址条件 3.2.1地形、地貌、地震情况 3.2.1.1地形地貌拟建项目内多为山地，共需拆迁土建房屋4500，拆迁量小。场址内最高标高121.49米，最低标高94.76米，高差约26.73米，高差较大。规划范围内有一处小山峰,基本占据了整个用地,山脚下散布有少量民房,且民房主要集中在用地的东面。 3.2.1.2地震基本烈度 据国家质量技术监督局中国地震参数区划图（2001），*所处地域的地震动峰值加速度为0.05，地震动反应谱特征周期为0.35，对应于原基本烈度vi度区。 3.2.2工程地质与水文地质 3.2.2.1工程地质 *境内断裂构造极其发育，不同规模、不同性质、不同方向的断裂往往相互切割，使地壳表面支离破碎，为岩浆活动和成矿作用创造了有利条件。其岩浆石主要有：斜长发岗岩、黑云母、石榴石白云母花岗岩珠、石英二长岩珠。 3.2.2.2水文地质 *位于湘资两大水系的分水岭处，是湘江二、三级支流上游。境内分两大水系，以*峰为分水岭，将流经该县的*水、*水分为东西两大水系。全境共有长5公里的河流49条，总长655.6公里。其中涟水水系42条，流域面积1503平方公里，占全县总面积的87.6；涓水水系7条，流域面积203平方公里，占全县总面积的11.85；其余0.55为蒸水水系。县内主要河流测水，为涟水的一级支流，从青树坪镇旺村入境，流经侧街埠头，于江口汇入涟水，全长105公里，境内流程65.2公里，流域面积1347.3平方公里，平均坡降0.89，多年平均流量2819立方米秒。 3.2.3气候条件 *属中亚热带季风气候，四季分明，春季寒潮频繁，气温变化剧烈；夏季暑热期长，伏旱明显；前秋干旱频繁，后秋天气多变；冬季严寒期短，阴睛少雨天多。全县年平均气温17.0，年降水量1200至1350毫米，年日照1500至1600小时，无霜期260至300天。全县多年平均降水量21.75亿立方米，地表径流9.116亿立方米。多年平均容水量2.627亿立方米，地下水储量1.3亿立方米。3.2.4城市规划与区域性规划要求*城市总体规划已经通过政府审批，该处在总规上用地性质为居住用地，与*总规相符，另外，该地块又位于*科技工业园附近，而*科技工业园控制性详细规划已被县人民政府审批，该处用地性质没变，亦符合*科技工业园控制性详细规划要求。地块土地征用手续、使用权证和其它权属证均在抓紧办理之中。根据规划部门出具的规划设计要点，项目选址所处用地性质为居住用地，符合城市规划要求。 3.2.5交通运输条件 *地理位置优越，拥有较为便利的交通条件，随着改革开放的不断深入和县城建设的迅速发展，现已成为湖南中部*东部相对集中的政治、经济、文化中心，*城继而成为带动整个县域各城镇建设发展的一个中心点，现有的320国道、娄邵铁路及潭邵高速公路和洛湛铁路都经过*。该县城将成为*经济发展的主导力量，社会经济将更加蓬勃发展，同时也将为吸引外资提供便利的交通条件。 拟建工程位于*镇内，县城西部，北靠宾园路，南邻*西路，西抵*路，东至*路。距*县政府直线距离约2公里、距320国道约200米。公路运输十分畅通。3.2.6社会环境条件廉租住房的建设极大地改善了城镇最低收入家庭住房困难的情况，同时也带动了*经济的发展，响应了*“限制东南、发展西北”的策略，提升了城市形象。因此各利益团体对本项目的建设均持积极拥护和赞成态度。电力、供水、通信等相关部门都积极支持和配合项目建设。当地民众对项目同样持积极支持的态度。3.2.7法律支持条件3.2.7.1国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 （国发200724号）；3.2.7.2湖南省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见（湘政发200730号）；3.2.7.3建设部关于印发的通知（建住房2007218号）；3.2.7.4廉租住房保障办法（建设部等2007年第162号令）；3.2.7.5*国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；3.2.7.6*城市总体规划（2002年2020年）；3.2.7.7*土地利用总体规划；3.2.7.8*城市住房建设规划（2006年2010年）。3.2.8公共设施条件由于拟建项目场址位于*镇内，故水、电、路条件良好。本项目用电主要为居民用电，供电由离场址1.5公里处现有110kv*变电站提供，完全能满足通电需求；且拟建项目引用城市自来水，故供水也有保障。本项目其生活用水及用电均不成问题，都可以得到保证。拟建项目排水可排入*西路城市地下排水管。3.2.9征地拆迁条件拟建工程地块多山地，拆迁任务少，共需拆迁房屋18栋，拆迁户数28户，拆迁面积4500平方米，拆迁户的安置采取就地安置和货币补偿结合的原则，以满足当地居民的心里需求，减少矛盾的发生。拟建项目在宾园路与*路交叉口的东南面用地内规划建设了拆迁安置区，本次项目拆迁户统一安排在该拆迁安置区。在拆迁过程中，积极与群众沟通，做到良性互动，使安置工作顺利进行，并得到了当地群众的理解和支持。拆迁安置补偿将按照*市人民政府2008年3号文件规定的标准执行。3.2.10建筑材料和运输条件石料：项目所在地多产白云岩、灰岩、石英砂岩，岩石坚硬，开采方便，储量丰富，运距短，为较好的块、片石料。砂、砾、卵石：项目所在地分布有涟水、测水、涓水河流，沿线砂、砾、卵石储量较丰富，料场多，运距较短，质量较好。钢材：建筑用钢材直接可从涟钢或湘钢采购。3.2.11施工条件拟建项目施工条件从客观环境上讲，县委、政府对廉租房的建设十分重视，是解决*部分低收入群众住房困难的惠民工程。另外，水、电、路条件充足，施工的前期工作较少。整体看，该项目施工条件好，是一项民心工程。3.3场址条件比较本项目拟选二处场址进行比较。分别从它们的区位度、服务半径、交通通达度、占用基本农田数量、拆迁量多少、工程地质条件、市政配套设施等方面进行比较。方案一：*方案，简称方案a。该方案位于*镇内,县城西部，北临宾园路,南临*西路,西是*路,东临*路。距*县政府直线距离约2公里、距320国道约200米。 方案二：金开方案，简称方案b。该方案北临和森西路,东是城市支路,西是城市次干道,南面临山体,周围现状以基本农田为主。区位度比较：a方案紧邻*城西新区,为*镇范围内,北临宾园路,南临*西路,西是*路,东临*路。距*县政府直线距离约2公里、距320国道约200米。交通方便，区域位置好，土地价值具有很高的提升价值。b方案处于*老城区西南面，距老城区约6公里，地处农村,土地价值提升度不大,且交通不便，处于城乡结合部，因此，就区位度而言，a方案优于b方案。交通条件比较：a方案紧临的*路正在建设中，320国道早已通车,宾园路与*路已快建设。a方案四面环路且道路等级高，交通方便，可达性强，b方案仅有北有城市主干道路，且还未修通,其余均为城市支路，且都还未动工，工程前期工作任务较重，交通通达度不是十分理想。很明显，就交通条件而言，a方案明显优于b方案。占用基本农田比较：a方案由于地处山地，所处地方主要是山地和茶园，基本农田少，与国家政策冲突较少，适合用于建设用地；而b方案地势为丘陵，占用基本农田较少，与国家政策有不相抵触，就占用基本农田而言,条件相当。拆迁量比较：a方案需拆迁房屋18栋，需拆迁面积4500平方米；b方案由于地势为丘陵，范围内民房众多，拆迁量较大，需拆迁房屋36栋，拆迁面积9700平方米。b方案拆迁量大于a方案，施工矛盾相对较多，前期成本较高。工程地质比较：a方案地处山地，土方量较多，b方案地势为丘陵，土方量更多，a方案与b方案地质情况而言，都适合作建设用地。市政配套设施：a方案地处320国道旁，市政配套设施完善,而b方案市政设施等均有待完善。3.4推荐场址经综合比较，我们认为a方案（即*方案）在区位度、交通条件、拆迁量等方面占有明显优势，故选址a方案。项目建成后，将对*城西新区的人气，消费产生积极影响，进而带动片区的建设，促进*城西新区经济腾飞。3.5 土方量估算本项目建设地址为一个小型山包，主要以挖方为主，挖方量为386856立方米；填方主要是*路与宾园路交叉口东南角那一小块用地，经计算，需填方89180立方米，挖方量多于填方量297676立方米。剩余土方量主要运往国藩1号用地工地上。第四章 建设方案4.1总体规划4.1.1规划依据4.1.1.1现状地形图；4.1.1.2湖南省城乡规划法实施办法；4.1.1.3国家建设部颁布的城市规划编制办法；4.1.1.4工程建设强制性标准条文（城乡规划部分）；4.1.1.5国家、省有关城市规划的法律、法规、规范；4.1.1.6*城市总体规划（2002年2020年）；4.1.1.7*土地利用总体规划；4.1.1.8*城市住房建设规划（2006年2010年）。4.1.2规划原则4.1.2.1前瞻性原则。规划时，本着满足现在，着眼未来，近期与远期发展相结合，适当超前规则的原则进行设计；4.1.2.2营造良好的居住环境，创造特色景观；4.1.2.3“经济性”原则。规划中响应“建设节约型社会”的号召，坚持经济实用，用最适当的投资获得最大的经济、社会效益；4.1.2.4“生态型”原则。注重绿色生态设计，并以环境的可持续发展为目标；4.1.2.5力求经济效益、社会效益、环境效益相统一。4.1.3设计理念居住环境是人类最为重要的生存空间，随着人民物质文化生活水平的提高，环境的地位日益重要，在住宅小区开发中，环境已成为衡量居住质量的标准之一，同时，环境的创造和利用也是尊重地域文化和创造小区特色的关键，一个小区的环境决定了小区的品位和特色。作为一个较大型的小区规划，如何利用地形与区位在总体上达到一致性是本次规划着意考虑的问题，尽量做到小区具有独立的个性，创造一个“以人为本”的居住环境，在充分注重与周边环境协调的同时，在内部环境中强调生活、文化、景观间的连接，以达到美化环境、方便生活之目的，处理好“自然环境住宅建设人”的关系，是本小区规划着重解决的问题。4.1.4规划结构及功能分区本规划用地范围很不规则,规划范围内共有3条城市支路贯穿其中,分别为*路、*路、宾园路，整个用地被改三条城市支路分成三部分，即宾园路以北部分、*路以东部分，*路、宾园路、*路所围合部分。根据用地的特点，城西小区总体划分为3个区域，共5个组团。即宾园路以北部分、*路以东部分，*路、宾园路、*路所围合部分，该围合区域为一个大组团,大组团内规划有3个小组团,其用地面积为59504；宾园路以北部分其用地面积为22348，*路以东部分29113。各组团，通过道路及绿化同其它区域分隔开来，形成较大的室外共享空间。*路以西区域规划主要结构以中心绿化广场为核心，周边各组团围绕核心广场而布置，各组团通过一条环形小区路而在空间上进行分离。在区域核心地带规划核心组团，在核心组团一侧规划核心广场，供小区居民在此游玩、休闲、娱乐。在广场一侧，规划有小区公共建筑、幼儿园、活动中心等配套设施。核心广场位于*路、宾园路、*路所围合部分，联系各个小组团，从而保证小区布置的灵活性，强化中心广场的概念。为强化核心休闲广场的位置，在核心广场与居住建筑物之间，规划有6米宽的环形交通绿化带，即美化环境，又为小区居民提供良好的绿化景观，并在各个组团内部之间布置多个停车位，基本满足小区居民停车需求。另外，该区域的各个组团围绕核心绿地广场而设计，各组团中间规划有组团绿地，供人们就近游玩、休憩。*路以东部分又规划设计为两部分，临*路一侧规划拆迁安置房8栋，由北至南行列式排列；临宾园路及用地红线围合的西南角规划农民工集中宿舍3栋，依势而建，建筑与建筑围合而成。总体看，各组团相辅相成，又浑然一体，组成一个特色区域。该区域共规划有2个入口，主入口位于*路,次入口位于宾园路；*路以东部分入口规划从北面宾园路进,。入口通过特别设计的小区主门来强化小区主入口形象，中间留有6米宽绿化带结合中心绿地布置，主入口大气而美观。次入口的规划加强了小区与外界的联系，方便小区居民生活、学习。建筑物朝向大致座北朝南，由北至南行列式布置。组团内规划有两级道路，采用人车混行系统，各道路自然贯通形成环状道路系统。主道路6米宽，次道路4米宽，均设尽端式回车场解决道路系统的消防问题。在用地核心地带布置绿化带，形成绿化面，达到很好的视觉效果，在道路两侧布置绿化线，强化区域概念，在住宅周围点缀树木，呼应整体。组团的绿化亦采用“点-线-面”的布置形式，在住宅周围点缀树木，有“点”的意味；在道路两侧种植树木，形成“线”的概念；在宅间绿化带布置大片树木，达到“面”的意义。组团内规划有配电房和垃圾收集点等配套设施，完善组团生活设施。住宅间距按照1：1布置，采光性极佳，道路通而不畅，大面积的绿化多而不杂，层次感强，令人心旷神怡。使整个组团的道路交通井然有序又不显死板，充满灵性。4.1.5住宅规划人是居住区的主体，“设计必须以人为本”。对居住者的关怀始终应成为居住环境建设的宗旨与原则，物质实体的开发，居住区硬环境的建设，其目的都是为居民提供一个舒适、方便、安全、安静的居住空间，也就是提供一个可居的场所。开发小区针对廉租房建设设计了多种户型，户型平均面积50平方米；针对拆迁安置房基本上采取建筑基底面积为140/户而建；对农民工集中宿舍则采取10/人设计。各建筑类型分别由二个单元、三个单元或四个单元联立组成。廉租房均设为地上五层，拆迁安置房为地上四层，农民共集中宿舍为地上六层。住宅建筑按一定的朝向和合理的间距布置成行列，这种形式能使大多数居室获得良好的日照和通风，具有很强的规律性，而且，在规划中采用错开、空间对比、围合、渐变、韵律等方法，使布局在总体上灵活多变，从而消除行列布置呆板、单调的感觉。在本规划中，住宅群体采取成组成团的组合形式，即由一定规模和数量的住宅成组团结合，构成居住的基本的组合单元。我们在规划时为了创造一种开敞性的生活空间，激发人们积极奋进，促进居民日常生活中邻里交往，加大了绿化面积，同时使小区内的通风透光性都比较好。4.1.6道路交通组织及竖向设计依据地块特点，*路以东区域入口设在宾园路，*路、宾园路、*路所围合部分主入口位于*路，次入口位于宾园路；宾园路以北部分入口规划于宾园路,各入口宽度均为6米，区域内道路均顺应整体小区成环状规则，顺而不穿，通而不畅，以限定机动车车速，减轻机动车对居民的心理压力，并收到移步景异、曲径通幽的效果。小区主干道机动道宽6米，组团路宽4米。各组团院落分布于道路两侧，强化小区中心的公共性，小区规划有配套用房，方便对外交流与办公。既能内外兼顾，又能不干扰小区内部的居住环境。4.1.7配套设施规划各项配套公共建筑的设置既要满足居民的日常生活的需要，方便居民的使用，又要兼顾取得良好的经营效果。本着这一原则在公共建筑的设置上，采取灵活、务实的布置手法，主要沿中心绿地广场周边布置各种配套公共建筑，既满足了小区居民日常生活需要，又不会对城市交通、城市景观造成太大影响。*路、宾园路、*路所围合部分设置社区活动中心，强化公共建筑的建筑形式和体量，即满足居民的日常生活需要，又由绿地、广场一起构成小区内一幅美丽的画面。其它配套公共建筑也主要利用小区空地及结合道路与绿化布置，力求不对小区整体环境造成破坏，而尽量使其融入小区整体环境之中。4.1.8绿化及景观设计小区景观对于住房而言，就是一处美观实用的公共场所，这是住户生活于小区的基本要求。由此，既需要开放的绿地，也需要有属于个人的私密空间。住宅区内良好的景观，不仅可就近为用户提供休闲空间，又可提供人与人之间相互交流的平台，从而实现共建和谐小区的目标。入口景观是小区的门户，因此，入口景观显得尤为重要，规划通过种植一排树木将人的视线引入大型核心广场，使入口显得大气而极富美感。中心广场是小区最主要、最核心的地方，规划通过不同的绿化组合及文化广场来强化中心广场概念，为人们提供一个优雅、宽敞的休闲场所。各个小组团均有由主入口处引向道路广场的绿化景观轴，通过轴线将各个组团绿化连在一起，形成一个完整的绿化休闲系统。各个组团绿地系统通过主入口的景观轴在空间上进行了延伸，都汇聚在中心广场，从而强化中心广场形象，使各组团紧密联系在一起。整个小区内绿化通过点、线、面相结合的手法，将小区内绿化形成一个完整的绿化系统，绿地率达 32.5%，为小区环境建设提供了强有力的保证。4.1.9小区防护城西小区建设工程场址位于*镇内，县城西部，北靠宾园路，南邻*西路，西抵*路，东至*路。被四条城市道路围合，又有城市道路*路贯穿场内，在各组团的入口处分别设置大门及传达室，安排专人负责小区安全。4.1.10主要技术经济指标表4-1 主要技术经济指标表编号项目数量单位1总用地面积1109652净用地面积824373贡献用地面积285284 总建筑面积1117824.1住宅建筑总面积750004.2拆迁安置房建筑面积158204.3农民工集中宿舍108004.4公建面积101624.4.1 商业服务用房18184.4.2配套用房建筑面积42424.4.3幼儿园建筑面积14044.4.4活动中心建筑面积25044.4.5配电房建筑面积204.4.6公厕建筑面积784.4.7门卫建筑面积965建筑密度27.4%6容积率1.367绿化率32.5%8建筑基底面积226019住宅基底面积1500010农民工集体宿舍基底面积180011拆迁安置房基底面积395512公建基地面积1846%4.2建筑设计4.2建筑设计4.2.1 采用的主要规范住宅设计规范 gb50096-1999 2003年版住宅建筑设计 gb50386-2005老年人建筑设计规范 jgj122-99托儿所、幼儿园建筑设计规范jgj39-87民用建筑设计通则 gb50352-20054.2.2平面布置廉租房按标准化单元设计，一梯两户，南北朝向，分别由二个单元或三个单元组成共五层。每户平均约50m2建筑面积，为二室一厅，卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间均设计成直接采光能自然通风。套间内设置洗衣机的位置，卧室独进独出，不互相穿越，能满足住户生活的基本要求。拆迁安置房每户平均约560平方米建筑面积。农民工集中宿舍规划三栋，人平10平方米建筑面积。4.2.3层数、层高、立面拟建项目中廉租房建筑为5层，每层层高3.0m，建筑物的檐口标高16m。拆迁安置房为地上4层，每层层高3.0m，建筑物的檐口标高为13m。农民工集中宿舍为地上6层，每层层高3.0m，建筑物的檐口标高为19m。建筑立面力求简洁、明快，实用、规则，坡屋面，外墙采用涂料。4.2.4 公厕、垃圾站公厕设洗手前室，分设男女卫生间各一间，公厕总建筑面积78。小区设5个垃圾收集点，垃圾统一集中送往城市垃圾处理站。4.2.5总变配电所总变配电所设在中心广场周边，一层，层高约4m，外墙涂料，建筑面积约20 m2。4.3 结构4.3.1 采用的主要规范建筑结构荷载规范（gb50009-2001）2006年版混凝土结构设计规范（gb50010-20025）建筑抗震设计规范（gb50011-2001）砌体结构设计规范（gb50003-2001）4.3.2 结构设计基本数据4.3.2.1 自然条件a. 基本风压：0.30kn/ m2，基本雪压：0.30kn/ m2，n=50年，地震动峰值加速度为0.05g，地基动反应谱特征周期为0.35s。b. 结构基本要求建筑结构的安全等级为二级，结构设计使用年限50年，建筑物抗震设防烈度为6度。4.3.3 结构造型a.住宅采用砖混结构，楼面采用预应力空心板，坡屋面采用砼现浇板。b.垃圾站、公厕、配电房采用砖混结构，砼现浇屋面板。基础：因未对该场地进行地质勘探，不明地基情况，基础形式视现场基础开挖后定。如无特殊情况，一般采用砖砌条形基础。4.4供电4.4.1设计依据4.4.1.1有关专业和有关职能部门提供的资料；4.4.1.2国家现行有关电气设计规程、规范。4.4.2负荷等级本工程除消防用电为二级负荷外，其它用电负荷无特殊要求，属三级负荷。.4.4.3供电电源场址电源状况较好，距拟建项目场地1.5公里外已建有110kv*变电站，小区双电源可从*西路城市电网架空引来，两路均为100%负荷供电，且一路检修或故障时，另一路不断电。这样供电稳定、可靠，能满足整个小区用电需求。本工程10kv电源引自上一级110kv变电站，主供电源电压10kv，小区主配电压380/220v。4.4.4变配电所 本工程规划入住总户数1618户，电力负荷按8kw/户计，公建30w/m2，规划公建面积10162 m2，则小区用电负荷：13248.86kw。小区中规划一处开闭所，开闭所进线从城市电网引入，开闭所内设两台800kva变压器，另外根据负荷要求下设多台箱变，每组箱变容量为800kva。开闭所的布置尽可能考虑电源进出线的方便，尽可能地紧凑，节约占地面积，同时又满足生产技术要求。开闭所设高压配电间、控制室和低压配电室。高压配电间设置进线柜、计量柜、电压互感器及避雷器柜、馈电柜。低压配电柜设置低压受电屏、馈电屏、无功补偿屏。变压器和低压受电屏紧靠设置。主要供电设备选型如下：电力变压器选用scb10，接线号为d，yn11的干式变压器。10kv高压配电装置选用先进的中置式金属铠装抽出式开关设备gzs1型，低压配电装置选用gcs低压抽出式开关柜。变电所高压进线为电缆埋地引入，计量方式为高供高计，损伤电源采用直流操作，继电保护采用定时限保护、过电流速断保护、温度保护等。变压器低压侧电源由低压配电屏向小区供电，采用放射式向各用电点供电，以提高供电的可靠性，变压器低压侧总开关和出线均采用低压断路器作为过载和短路保护。4.4.5配电低压配电系统满足工艺、计量、维修、管理、安全可靠的要求，合理采用放射、树干，或者二者相结合的配电方式。在建筑物总配电箱进线处设漏电保护，以防因电气故障引起的火灾。消防负荷在末端一级配电箱处设置双电源自动切换。消防应急照明应急电源采用双路电源末端互投自动控制或采用自带蓄电池灯具且供电时间30min，或采用自发光材料做出口指示和疏散指示灯。室内照明光源根据使用场所的不同，合理地选择光源的光效、显色性、寿命等光电特性指标，为达到较好的照明效果和节能能源的目的，灯具和光源尽量采用节能产品。配线电力电缆采用zryjv、yjv型电力电缆，控制电缆采用zrkvv型，绝缘导线采用bv型导线。电缆、电线敷设根据具体情况，采用沿电缆桥架、线槽、穿管暗敷等方式进行。配管线槽或桥架穿越隔墙处应密封处理。开关、插座、插座箱、配电箱均暗装于墙上。底边距地面分别为1.3m、0.5m、0.5m、1.5m。插座回路设漏电保护。4.4.6户外供电及照明户外电缆采用yjv0.6/1kv型电缆沿电缆敷设，再穿钢管埋地暗敷引至用电点。路灯照明采用普通悬臂路灯，且由装于变电所的路灯配电箱控制，路灯照明配电时尽量保持三相平衡。4.4.7主要设备表表4-2 主要供电设备一览表序号名称型号单位数量备注1电力变压器scb10800/10 800kva10/0.4kv台12箱式变电站scb10800/10 800kva10/0.4kv台13高压开关柜gzs1台24低压配电屏gcs台25低压无功补偿屏gcs台16直流电源柜gzg5-33-20/110 20ah组14.5弱电每户设户用弱电箱，电话、有线电视入户。小区共有住户1618户，电话普及率100%，同时考虑公建所用部分话机，预测小区话机总数远期将达到1648部。规划由*路向小区引入市话主干缆，规划区设电信机房，电信电缆采用hyv2型，敷设方式为电缆穿pvc保护管地下直埋方式敷设。小区主干线24孔，以敷设有线电视、中国联通、网通等管线。小区中规划一处煤气调压站，从*路引入dn200中压煤气管道，经调压后低压输配至用户。4.6给水排水4.6.1 设计依据4.6.1.1建筑给水排水设计规范（gb50015-2003）；4.6.1.2建筑防火设计规范（gb50016-2006）；4.6.1.3室外给水设计规范（gb50013-2006）；4.6.1.4室外排水设计规范（gb50014-2006）；4.6.1.5建筑灭火器配置设计规范（gb50140-2005）。4.6.2 水源本工程水源采用城市道路给水管提供的城市自来水，规划从*路接线城市供水管网引入给水管，满足规划区用水量要求。4.6.3用水量居民生活用水量定额为250升/人.日，居住小区规划人口5663人，时变化系数k=2.0，则最高日生活用水量为1417.75m3/日。根据规划小区中公建设施的数量，规划确定公建用水量按生活用水量的15%计，则q= 212.36 m3/日。规划小区未预见水量及管网漏水量按其最高日用水量的10%计，q= 141.17 m3/日。综上所述，得出小区总用水量，最高日用水量为 1771.28m3/日。4.6.4 供水系统4.6.4.1给水系统小区从*路市政给水管网上引入给水管，接入处分别设水表止回阀。室外给水系统管网呈环状布置，室外生活、消防共用一套管网，管径dn200，所有建筑物室内生活给水系统用水就近从室外给水管接入。4.6.4.2小区消防给水系统本小区的住宅均为四层的单元式住宅，依据建筑设计防火规范，住宅不设室内消防给水，只考虑室外消防给水。室外消防用水量标准为：室外消火栓15l/s。市政自来水管网在小区附近为环状, 本工程从*路市政自来水管上接入两根dn200mm的给水管进入小区，在小区内呈环状布置。小区外接管点自来水水压为0.30mpa，能满足本工程室外低压消防给水所需水量、水压，故本设计不另设消防加压及储水设施，由市政给水管网直接供给消防水量，并由城镇消防车解决消防给水水压。按建筑设计防火规范要求，在环状给水管上每隔60米左右设置一具室外地上式消火栓ss100，按