成都酒店式公寓市场调研报告.doc

成都酒店式公寓市场调研报告序言2一、起 源2二、概 念2三、特 点331、酒店独立产权332、酒店式管理333、兼具居住度假与投资两种功能3四、用途分类341、商务酒店式公寓342、商住酒店式公寓443、新生代酒店式公寓4五、开发流程451、市场定位452、需求分析553、区位选择654、规划设计655、选择装修标准6六、成都市酒店式公寓761、成都酒店式公寓归类7611、物业特征分类7612、投资商盈利模式分类762、成都酒店式公寓区域分布763、成都酒店式公寓租金情况864、成都酒店式公寓销售情况965、成都部分酒店式公寓租售情况对比1066、典型案例分析10661、金府soho10662、力迅领筑13七、酒店式公寓物业特征1571、经营管理物业的灵魂15711、硬件条件16712、软件条件16713、酒店式物业档次1672、物业规模物业品质的集约体现1773、房 型17序言“酒店式公寓”，时下流行的物业形式，但酒店式公寓绝不算一个新概念，它的存在和发展是一个引人注目而又让人困惑的热门话题。经济发达程度成为酒店式公寓立项的基本条件。借鉴国内最近5年的酒店式公寓的发展历程，分析酒店式公寓的市场情况。一、起 源酒店式公寓的概念最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。酒店式公寓的提出至今已有约30年时间。20世纪中叶，一些发达国家的主要城市，尤其是在美国，经历了巨大的社会变革。这些社会变革带给人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大的变化，随之开始对配有家具的公寓产生需求。而当星级酒店式管理的概念被引进时，更受到那些喜欢“流动”者的广泛欢迎。社会经济飞速发展，人们生活不再拘泥于一个地区。商旅生活的兴起，造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。国际标准化的酒店式服务公寓，是结合酒店的管理模式和设施标准，采用公寓房型设计的一种物业经营模式。由于价格低于酒店标准，而服务水准又大大高于普通公寓，因而深受中长期出差的高层人士的欢迎。我国的酒店式公寓最早是出现在深圳，深圳是我国改革开放的前沿阵地，最早的吸收了外来的模式。之后又出现在上海、北京等地，目前全国各大中城市都有发展。二、概 念酒店式公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，定位成为服务高端市场的产品，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。因此，酒店式公寓更多地被称为“酒店式服务公寓”。酒店式公寓大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善，拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，给住户的生活带来很大便利，星级服务品质完全满足了这些客户的需求。同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。三、特 点31、酒店独立产权投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权。酒店式公寓可将每个客房出售给投资者，投资者拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店。不过大多数酒店式公寓，投资者在一定期限内只拥有客房的所有权，而没有经营权。 32、酒店式管理酒店式公寓属于酒店的一种，同样提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务，以及各种钟点等服务。由于酒店式公寓的公共设施均类似酒店，故可以彰显居住者的身份和气派。 33、兼具居住度假与投资两种功能酒店式公寓既可以用来居住度假，也可以用来投资，或两者兼而有之。不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段用途也有所不同。有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。 四、用途分类 41、商务酒店式公寓商务酒店式公寓与商住酒店式公寓相比，有更好的商务氛围。大城市cbd及周边地带中大中小型企业聚集，便利的交通、优越的地理位置、齐全的配套设施，从而形成了浓郁的商务氛围。 目前在许多大型中心城市中，很多项目定在商务酒店式公寓上。因为商务酒店式公寓面对的客户主要是中小型公司。而中小型公司过去都住在办公楼里办公，办公的租金的水平较高，而如果购买商务酒店式公寓的话，大约办公楼七八年的租金足以买下一百多平米的商务酒店式公寓，这些公司就认为买比租更合算。所以目前酒店式公寓一般都以商务酒店式公寓为主。 42、商住酒店式公寓商住酒店式公寓基本上具有住的功能，但是由于地处繁华商业地段，因此具备了既可居住、又可商住的价值。虽然商住酒店式公寓商务环境还不错，但却没有写字楼、商务酒店式公寓的那种商务气氛。商住混合在一座楼中，办公环就大打折扣。它只在特定区域内存在，其物业功能模糊，办公、居住混合，环境杂乱。办公的人经常能闻到邻居住户家里飘出的炒菜味；而住户则要面对川流不息的陌生面孔。通讯、网络、物业管理、消防、安全、停车等难以让商、住在这里的客户满意。但由于商住酒店式公寓投入少、成本低、资金回收快、风险相对较低，以中小户型为主，房款总价不高，使其在市场上具有一定的竞争力，甚至从中低档写字楼中抢了一部分市场，这说明商住酒店式公寓受人青睐是有其独特的背景与生存空间的。 43、新生代酒店式公寓一种集酒店、公寓、写字楼三类物业于一体的公寓新品种，即“三合一”的新生代酒店式公寓 。新生代酒店式公寓比商住更有氛围比商务更便捷，同时，在同样品质的环境与氛围中，新生代酒店式公寓在生活与工作上又比商务酒店式公寓更便捷。在生活上，新生代酒店式公寓有一般商住酒店式公寓所没有的精装修，全套的品牌家具、电器，再加上商务酒店式公寓所没有的与之相匹配的酒店式高档、体贴、细致的服务项目和全天候商务服务，它可以作为老板或高级员工的日常居住场所，为人们赢得了较多的工作与休息时间。五、开发流程市场定位 需求分析 区位选择 规划设计 装修标准 经营管理 51、市场定位酒店式公寓的硬件设施和服务内容决定于酒店式公寓的定位，而酒店式公寓的定位则决定于购买或租赁这类物业的使用者的需求。1、海内外常驻当地的商务机构和其它机构2、国内及海外常来当地的商务人员3、当地企业4、soho族5、个人或家庭居住生活者上述群体的需求差别较大，一个酒店式公寓项目难以同时满足所有群体的需求，若以满足某一类或相追认的某几类群体需求为目标，则可以为提供更适宜的产品和服务。几年来的发展已分化出两大类，一类为侧重居住功能，主要为居家生活者提供酒店式服务的酒店式公寓；另一类为侧重办公功能，为各类机构或个人提供办公场所和简单居住条件的酒店式商务公寓。用于居家生活的酒店式公寓又有中大户型和小户型两种，各类群体的需求不同，面向不同的群体，就有不同的功能设置、硬件设施和服务内容。52、需求分析酒店式公寓的市场需求者主要有以下几类：1、海内外常驻机构的商务人员、管理人员和技术人员国内及海外常驻机构，规模较大，派驻人员较多的，一般有专门的办公和居住场所，二者分离。作为办公场所，他们可能选择办公楼，商住楼或酒店式商务公寓；作为住所，可选择住宅或居住功能齐全的酒店式公寓，现在一般不会选择酒店。规模小、派驻人员少的海内外驻地机构往往将居住空间与办公室合为一体，需要的户型面积小，可选择商住楼或酒店式公寓。实力较强，注重形象的机构更倾向于酒店式公寓。2、国内及海外商务人员由于业务关系，国内及海外都有不少商务人员会选择住酒店，也可能在商住楼或酒店式公寓中购买或租用一套房，以方便居住和办公。3、投资者不少人购买房屋用于投资，一般选择户型面积小。总价低的物业，酒店式公寓是投资者，尤其是香港投资者乐于购买的物业。有余钱的当地人也乐于购买作为投资。4、小企业和soho族少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓，用于办公及休息居住。随着科技发展和计算机网络普及，家庭办公室已成现实，已有少数人在家办公，这部分人即soho族。酒店式公寓兼具居住和办公两种功能，适合soho族。5、居家自住者带有厨房、卫生间甚至阳台，居住功能齐全的酒店式公寓也可用于家庭居住，但其单价、总价和物业管理费都相当高，只有少数人会作为纯粹居家之用。53、区位选择区位的选择对酒店式公寓的成败影响很大。侧重于居住功能的酒店式公寓，主要是为商人及企业高级职员提供居所，要位于高级写字楼附近，交通方便，有较好的居住环境和景观，并有完善的生活配套设施。为常驻的海内外商务机构及海内外商务人员提供办公和居住场所的酒店式公寓，要位于酒店密集的繁华市区，以吸引酒店的常客。还要求周围写字楼多，交通便利，有良好的商业、餐饮及娱乐设施，便于开展业务和生活居住。为小企业及个人提供办公和居住场所和酒店式公寓，对位置的要求不如前两类严格，但也要交通方便，邻近写字楼，周围有较完善的商业、文化及娱乐设施。某个区位，地段是否适宜建酒店式公寓，建哪一种酒店式公寓，根据该地段周围的物业及配套情况而定，但一般都要满足交通方便、周围有较完善的商业、文化及娱乐设施等要求。54、规划设计酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。面积小的酒店式公寓中，居住空间同时是办公空间。而面积大的酒店式公寓中，居住空间和办公空间分离。不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于居住，如厨房、卫生间齐全，甚至有阳台；有的偏重于办公，只有卫生间，无厨房，提供一些办公设施和通讯条件。在户型方面，早期开发以中户型为主，含少量大户型。后期开发的酒店式公寓都以小户型为主，含少量中户型，极少大户型单位。目前市场以40-70的酒店式公寓为主。55、选择装修标准酒店式公寓一般都是精装修，装修标准有高标准和低标准两种。高标准。有些酒店式公寓项目智能化程度较高，设置消防自动报警系统和自动控制系统；在地下车库、电梯厢、主要出入口及每层电梯厅设闭路监控系统；车库设图像对比自动收费系统，设结构化综合布线系统，实现办公通讯自动化，每户有数据信息接口；采用中央空调系统等。例如深圳的爵士大厦，设中央热水供应系统及中央空调系统；采用红外线监控系统与闭路电视进行保安监控，还设有单户求救电键，设消防自动报警及喷淋系统；有卫星电视接收设备；每户有信息接口，实现办公通讯自动化。低标准。标准较低的酒店式公寓，与高标准装修楼盘的主要差距在于：没有中央空调系统，智能化程度较低，公共部位装修不够豪华。装修标准的差距也在价格和物业管理费方面反映出来。但这种区分方法并不唯一，根据各地的具体情况具体分析。六、成都市酒店式公寓61、成都酒店式公寓归类611、物业特征分类成都的酒店式公寓根据目标客户和物业特征，主要集中于“小户型单身公寓”，从2006年开始，这类物业进入成都住宅市场，连连引起热销的火爆场面，以“小户型、低总价和酒店式服务”作为其最主要的卖点，赢得了大量成都新兴白领的年轻购房群和投资客。近些年随着成都房地产行业的高速发展，逐渐出现了一种比传统酒店式公寓更为高端的服务式公寓，代表项目有香格里拉服务式公寓、原石滩5a级高档酒店公寓。612、投资商盈利模式分类1、全出租酒店公寓高档型公寓基本都属于这一类。这类公寓的投资方是将物业作为类似酒店的经营方式长期经营，通过租金取得利润。因为此类酒店式公寓一般由一个业主进行经营，管理较为简单，容易创品牌，但同时由于资金回收期长而投资风险较高。2、可租售的酒店式公寓目前成都大多数的酒店式公寓都属于此类，开发商先卖掉一部分单元，收回一部分投资，再留一部分出租，这样可以降低投资风险。但由于有较多小业主，经营管理有一定难度，有些小业主可委托酒店经营管理公司经营管理，也可自己出租，或自用，因此租金不尽相同，可能会造成一定的经营麻烦，为避免出现这样的情况，现在越来越多的开发商已经在销售阶段就将酒店经营管理引入进来捆绑销售，即卖房的同时签订为期较长的租赁协议，保证租赁稳定性的同时又因为品牌酒店经营管理公司的介入提高了楼盘的知名度。62、成都酒店式公寓区域分布从成都酒店式公寓历年的发展情况来看，从2006年开始，成都地产市场开始升温，酒店式公寓供应逐渐增加，2008年由于地震及金融危机的影响略有下滑，但到了2009年持续至今酒店式公寓供应量升幅明显。成都酒店式公寓的分布主要集中于一环路、二环路及市中心一带，以天府广场为中心向四周辐射，方向跨度10多公里。其中西南两片区是酒店式公寓分布最为集中的区域。东北两片区虽然也有部分酒店式公寓项目，但是相对比较分散。地段为王，地段是酒店式公寓制胜的首要因素。作为城市中的“高端居住物业”，吸引的是“高层次的消费者”，位于“高尚地段”成为衡量物业标准的决定性指标。成都市目前的酒店式公寓项目几乎都分布在各个辖区内商业及交通环境成熟的位置，周边配套完善，设施齐全。63、成都酒店式公寓租金情况成都市中心城区由酒店经营管理公司统一经营管理的酒店式公寓租金价格比较稳定，一般在40-45/；由个体出租的酒店式公寓价格高低不一，浮动较大，上至50元/，下至30元/，房屋装修条件、地段位置、项目建成时间、小区环境及房东个人因素等多方面原因共同影响物业租赁价格；酒店式公寓的分布区域环境不同，目标客户有差别，产品定位也不同，因此相对应的租金也有一定差异，天府广场、万达广场等商业集中区域平均租赁价格略高；成都北边由于建材、物流、批发等行业大量集中的原因，导致区域环境较差，酒店式物业品质及租赁价格偏低，且更多以个体租赁为主；其余三个方位的租金及性价比按照综合考量来看，依此为南边、西边和东边。成都部分酒店式公寓租金价格样板名称面积（）租赁方式租金（元/）区域三益公3050统一经营60春熙路成功银玺3048个体经营3540建设路金府soho3890统一经营34金府路熙城国际3545统一经营35西门车站秀城嘉园3062统一经营37一环路西三段城市理想3761个体经营5060天府广场力迅领筑4448个体经营5060文翁路64、成都酒店式公寓销售情况成都市场目前对于酒店式公寓销售认知情况差异较大：将酒店式公寓与写字楼概念混为一体，在销售过程中将小面积写字楼（40-60）添加进酒店式公寓功能进行讲解，扩展其物业使用范围；在70年产权的小户型住宅中植入酒店式公寓概念，提升物业品质感及投资回报率；利用酒店式公寓商业属性，与商铺进行类比，突出价格差异。成都部分酒店式公寓销售情况样板名称面积（）销售方式单价（元/）区域三益公3050捆绑销售13000春熙路成功银玺3048独立销售7000建设路金府soho3890捆绑销售6300(+400/装修费)金府路熙城国际3545捆绑销售7500西门车站秀城嘉园3062捆绑销售7500一环路西三段城市理想3761独立销售13000（精装）天府广场力迅领筑4448独立销售13000（精装）文翁路表格中捆绑销售的概念是指开发商将项目销售给个体业主的同时，个体业主需与酒店经营管理公司签订为期1015年的长期租赁协议，租赁起始价格及上涨幅度由酒店管理公司统一确定，个体业主无定价权；独立销售的概念是指开发商将项目销售给个体业主，通常只对公共部分进行装修，个体业主需对购买物业单独进行装修，之后可以自行拟定价格出租或委托项目所属的物业管理公司对外租赁。65、成都部分酒店式公寓租售情况对比项目三益公成功银玺金府soho熙城国际秀城嘉园城市理想售价（元/）13000700063007500750013000租赁（元/年）720444420420444660租赁方开发商个体天府丽都凯宾酒店凯宾酒店个体各项目租售比5.5%6.3%6.7%5.6%5.9%5%平均租售比5.8%66、典型案例分析661、金府soho开盘时间：2010/5/1入住时间：2011/8占地面积：4408平方米竣工日期：2011/12容 积 率：12建筑面积：68620平方米物业管理费：2.5元/平方米月绿化率：30%soho小户型均价：6200元/楼层状况：1期1-6层商业；7-10层酒店；11-22层住宅；23-31层写字楼soho区间：3890项目位于成都市西北面的二三环之间，金府路内侧，距离三环路大约1公里，地处金府商圈和九里堤居住片区双辐射核心区域，被华侨城休闲商业区、沙湾商务商业区和蓉北物流商业区所包围，同时受益于以上五个区域的发展。 项目打造的是金府商圈的地标性建筑，软硬件配套也是区域内的标杆。拥有6000平米的休闲广场、三层超大地下停车位，并聘请世界四大行之一的世邦魏理仕担纲物管顾问，为项目量身打造如商务秘书服务等一系列的特色物管服务。 项目对面是全国闻名的金府商圈，被誉为是“西部生资第一圈”，整个商圈的规划面积为2.5平方公里，目前商圈的年交易量已经达到300亿左右，并且政府还明确表示，商圈未来的20年不拆迁不转移，并将加大投资力度，提升整个商圈的档次，使商圈发展更具规模化和规范化。 项目背后是常住人口达到50万人的九里堤居住片区，为项目提供了完善的商业配套和交通配套，距离项目3-5分钟车程就有人人乐、沃尔玛和摩尔百盛三大购物中心，九里堤公交站、茶店子客运站以及火车北站都相距不远，几十条公交线路到欢乐谷、一品天下美食街和市中心都非常便捷。整个项目产品定位为专业soho公寓，并引入锦城天府丽都的升级精品店锦城君逸酒店对其90套soho公寓按照四星级标准统一打造。酒店式公寓租金信息项目2010年5月1日开盘，截止目前，针对90套酒店式公寓的销售排号已经到130位，根据现场销售人员介绍，户型区间在（3845）的酒店式公寓几乎会在开盘当天售罄，仅有可能留存少量略大的户型（7090）。酒店式公寓统一打包给锦城君逸酒店经营管理，起始租金34元/，每三年递增9%，由于酒店定位标准为四星级，业主需缴纳400元/装修费给酒店管理公司。662、力迅领筑开盘时间：2009/12/12入住时间：2010/12占地面积：4926平方米竣工日期：2010/8容 积 率：5.3建筑面积：34763平方米物业管理费：2.8元/平方米月绿化率：25%均价：13000元/楼层状况：1-4层整体商业；5-30层精装公寓；物业区间：4448（精装）在人民公园喝茶、健身、休闲/体验城市的安宁和平和/感悟人生的起落和多变；在天府广场边的咖啡馆/麦当劳/肯德基/感受快步调的生活变奏曲/时尚气质的潮流；一动一静/一快一慢的变幻生活/空间、时间与视觉的交织/洗练出多彩生活/百变人生；力迅领筑45精装国际精英私享公寓：两种户型三种风格，高端配置，专属配套，精英私享。整个项目定位为高端私享精装小户型公寓，并引入广东嘉邦专业酒店物业管理公司提供酒店式物业服务，包括叫醒服务；叫车服务；采购服务等。根据现场销售人员介绍，整个项目目前销售已进入尾声，仅剩8套房源，1-4层商业早已整体销售。精装私享公寓户型（统一户型）公共部分装修标准入户大堂地面采用石材、局部地砖。墙面采用乳胶漆、局部石材、钨镜、木饰面。天棚采用石膏板吊顶乳胶漆饰面。标准层电梯厅地面采用地砖，电梯门石材门套，墙面采用局部木饰面、墙砖、乳胶漆，天棚采用质感涂料。标准层过道地面采用地砖，墙面采用乳胶漆，天棚采用石膏板吊顶乳胶漆饰面。套内装修标准配套设施厨房地面铺高档石材，墙身铺贴高档磁砖，天棚采用石膏板吊顶。选用高档品牌橱柜，台面选用人造石，配不锈钢水盆、龙头，安装海尔电磁炉以及海尔抽油烟机。卫生间地面铺贴高档地砖，墙身铺贴高档磁砖，淋浴间局部墙身贴玻璃马赛克，天棚采用石膏板吊顶。设高档淋浴屏配精美花洒，高档座厕及陶瓷洗面盆。卧室、客厅地面铺强化木地板，配不锈钢踢脚线；墙身刷高档乳胶漆，部分墙身贴高档墙纸。家电格力中央空调、lg电视机、海尔电冰箱、海尔滚桶洗衣机、万家乐热水器家私精美衣柜、电视机柜、间隔柜、双人床架、床头柜、鞋柜七、酒店式公寓物业特征71、经营管理物业的灵魂良好的物业管理服务和设施水平，是决定酒店式公寓市场能否长久发展的核心因素。通常情况下，其物业管理分为硬件和软件两大部分：硬件主要指物业的配套设施，包括房间套内的设施和公共设施；软件主要指公寓的服务管理水平。目前的成都酒店式公寓市场，大部分项目的硬软条件尚未达到酒店式公寓项目应有的标准，这里以上海酒店式公寓标准为例：711、硬件条件房间内设施以家具设备为主，其中：厨房和卫生间的设施以及空调、电话、电视、冰箱、洗衣机（烘干设备）等设备的品牌和质量是关键。公共部位设施以会所设备为主。大多数中高档的酒店式公寓都拥有自己独立的功能齐全的会所，通常包括：健身设施：网球场、游泳池、跳操房、桌球室、棋牌室、乒乓室等；娱乐休闲设施：桑拿及蒸汽室、按摩房、按摩池、游戏室、多功能室、阅览室、客人休息室、餐厅或酒吧、网吧等；商业设施：商务中心、超市、美容美发厅等；其他设施：公寓大堂等。712、软件条件主要体现在以下几大内容上：家政服务：日常的房间清洁、干湿洗衣服务；安全服务：24小时保安、24小时客房服务；交通服务：机场接送、出租车预定、停车设施；其他服务：社区聚会、幼儿看护。713、酒店式物业档次根据物业管理和配套设施的质量和品质，酒店式物业可分为高、中、低不同的档次。高档物业以品牌和服务取胜。如盛捷、雅诗阁、嘉里公寓、上海商城等代表了上海顶级酒店公寓，号称5星级酒店公寓，可以依托自身其他物业的整体效应，在市场上起到主导地位，房价也向5星级酒店看齐。在硬件设施上为客户提供豪华、舒适、齐全的家具设备和公共活动场所，在软件服务上进行以“客户需求”为中心的管家式服务。住客绝大部