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池州商业广场建设项目可行性研究 安徽阶梯咨询设计有限公司 1 第第 1 1 章章 总论总论 1.1 项目概述项目概述 1.1.11.1.1 项目名称：池州商业广场建设项目 1.1.21.1.2 建设单位：安徽省池州市东池置业有限公司 1.1.31.1.3 建设地点：该建项目建设用地位于池州市贵池中学周边，工 程场界南至秋浦路，西至翠柏路，北至池阳路，紧邻贵池中学。其地理 位置位于池州市中心区域。 1.1.41.1.4 主要建设规模与内容：该建项目占地面积 39087 平方米，总 筑面积 181076 平方米，主要建筑物情况见表 1-1。 表表 1-11-1 主要建筑物一览表主要建筑物一览表 建筑 分类 建筑名称 建筑面积 （m2） 备注 1楼59910 主体楼 26 层，15 层为商业用途，626 层为住宅；裙房为 5 层，商业用途。 2楼31874 主体楼 24 层，13 层为商业用途，424 层为住宅；裙房为 23 层，商业用途。 3楼18448 主体楼 18 层，14 层为商业用途，518 层为住宅；裙房为 4 层，商业用途。 4楼797634 层，为商业用途。 地上 建筑 5楼18028 15 层，14 层为商业用途，515 层为单 身公寓。 地下 建筑 1楼地下室41891 地下一层面积 21617m2，地下二层面积 20274m2。 池州商业广场建设项目可行性研究 安徽阶梯咨询设计有限公司 2 2楼地下室2949地下一层。 1.1.51.1.5 投资估算与资金筹措：项目总投资估算为 84679 万元，其中 含建设期利息 1350 万元。资金筹措计划为：企业自筹 25404 万元，楼 盘预售款 49275 万元，申请银行贷款 10000 万元。 1.1.61.1.6 进度计划：本项目拟在 3 年内建设完毕，5 年内销售资金全 部回笼（含建设期） 。 1.1.71.1.7 主要技术经济指标 表表 1-21-2 项目主要经济技术指标汇总表项目主要经济技术指标汇总表 序号项目单位指标备注 一技技术术指指标标 1总占地面积平方米39087 2总建筑面积平方米181076 2.1其中：地上总建筑面积平方米136236计算容积率 2.2地下总建筑面积平方米44840不计算容积率 3建筑占地面积平方米17920 4综合容积率3.49 5建筑密度%45.8 6绿地率%10 7居住户数 户 474 8机动车停车位 辆 675 8.1其中：地面停车 辆 100 8.2地下停车 辆 575 池州商业广场建设项目可行性研究 安徽阶梯咨询设计有限公司 3 二经济经济指指标标 1总投资万元84679 2销售收入万元116601.15 3上缴税收万元16995.89 4税后利润万元14926.27 5投资利润率%23.50 6资本金利润率%78.34 7内部收益率%26.86税后 8 财务净现值 万元14253.26税后 9借款偿还期年3贷款意向 1.2 编制依据编制依据 （1） 池州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 （2） 池州市城市总体规划 （调整） （3） 池州市城市商业网点规划 （2006-2020 年） （4） 池州市商品房销售管理办法 （5） 城市房地产开发经营管理条例 （6） 池州商业广场规划方项目设计 （7）项目单位提供的其他资料 （8）有关统计调查资料 （9）有关政策和技术标准 1.3 研究范围研究范围 我们受建设单位委托，对工程项目的必要性、建设条件、工程方案、 池州商业广场建设项目可行性研究 安徽阶梯咨询设计有限公司 4 市场环境、投资构成与能力、财务效益与社会效益、环境影响等方面进 行分析论证，为单位决策和融资提供参考，为初步设计提供依据。 1.4 开发企业概况开发企业概况 企业名称：安徽省池州市东池置业有限公司 公司成立日期：2009 年 11 月 企业住所：池州市长江中路 30 号 法定代表人：王建华 注册资本：5000 万元 公司类型：其他有限责任公司 经营范围：房地产开发、销售 1.5 项目综合评价项目综合评价 1、本项目属房地产开发项目，符合国家产业政策。 2、池州商业广场建设项目在池州市主城区以打造池州市一流商业 体为目标，引领池州时尚文化为宗旨，建设池州第一个城市综合体，为 人们购物、餐饮、休闲、逛街和朋友聚会等提供一站式服务，具有全客 层特点。城市综合体是商业发展的必然产物，是国内商业发展的趋势， 目前池州市大型百货、超市仅有时代、商之都两家，而城市综合体尚属 空白，市场呼唤能够满足复合型、一站式消费需求的新型商业业态出现。 东池置业有限公司洞察商业先机，选择高水平设计，将理所当然的受到 市场青睐和回报。 3、项目建设地点位于位于池州市贵池中学周边，工程场界南至秋 浦路，西至翠柏路，北至池阳路，紧邻贵池中学，是宜商宜居的优良地 段，建设开发条件优越。在池州市总体规划和城市商业网点规划中，秋 池州商业广场建设项目可行性研究 安徽阶梯咨询设计有限公司 5 浦路、翠柏路、池阳路均是池州市市级商业中心和商业街的发展目标， 建设本项目是实施池州城市发展规划的需要。 4、项目规划建设商业建筑和居住建筑，为城市发展和就业提供综 合性商业平台，为城市居住提供优越的居所，以此确定相应的投资水平 和价格水平，市场目标明确，规划设计定位准确。 5、2009 年以来，池州市房地产市场逐月升温，随着我市经济的快 速发展和城市规模扩张的加快，房求和房价仍将保持平稳上升。最近的 池州市主城区房地产市场情况分析报告显示，2010 年我市主城区房地产 市场交易继续稳步增长，需求旺盛。项目市场前景良好。 6、国务院已正式批准实施皖江城市带承接产业转移示范区规划 ， 该规划是国家层面的战略规划，池州是“皖江城市带承接产业转移示范 区”的重要组成部分。随着池州市承接产业转移示范区的建设，我市房 地产市场正迎来一个黄金时代。 7、该项目设计符合城市规划与国家有关技术规范，环境保护措施 完备，工程方项目是可行的。 8、项目建设在可一定程度上满足城市居民的居住需求，提升城市 居民的居住水平，并促进商业发展，创造就业，具有良好的社会效益。 9、财务分析表明，项目财务效益良好，有税后利润 19088.09 万元， 资本金利润率 100.18%，投资利润率 30.06%，内部收益率 26.86%，上 缴税收 17088.88 万元。敏感性分析表明，项目有较强的抗风险能力。清 偿能力分析表明，项目有足够的还款能力。该项目在经济上是可行性。 池州商业广场建设项目可行性研究 安徽阶梯咨询设计有限公司 6 第第 2 2 章章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件 2.1 选址选址分析分析 池州商业广场建设项目用地位于池州市城区核心区域，南至秋浦路， 西至翠柏路，北至池阳路，紧邻贵池中学。秋浦路为池州市城区最早和 最热闹的商业街道，翠柏路和池阳路是池州市城市商业网点规划规划精 心打造的特色商业街，与主要商业街道共同构筑主城区商业中心街区。 本项目基地紧邻贵池中学，向北一里有百荷公园，向东一里有清溪 河，西北一里为池州古城墙遗址，东北不到一里有农贸市场，是宜商宜 居的优良地段。 2.2 建设条件建设条件 2.2.1 配套条件配套条件 项目建设地点位于池州市主城区，交通便利、市政基础设施完善， 给排水、供电、通讯、有线电视、网络、燃气配套条件等均能满足项目 建设和营运要求。 2.2.2 自然条件自然条件 1、地质：池州大地构造上位于扬子地台东北部，根据地层、构造、 岩浆活动的差异，池州市主城区为下扬子台坳，地层发育齐全，基岩为 完整角砾岩，强度较高，承载力大。 2、水文条件：池州市水资源丰富，主要由长江、河流、湖泊和水 库四部分组成。长江在池州市境内全长 160 公里，每年四月份江水上涨， 5-8 月份进入汛期，历年平均水位 9.20 米，多年平均流量为 29500 立方 米/秒。境内河流主要有青通河、九华河、陵阳河、五溪河、七溪河、秋 池州商业广场建设项目可行性研究 安徽阶梯咨询设计有限公司 7 浦河、清溪河、白洋河、黄盆河、龙渡河、龙泉河等，雨量充沛，丰水 年月在 4-8 月份，枯水在冬季。 3、气候：池州市属亚热带季风气候区，气候温和，阳光充足，四 季分明，降雨丰沛集中，年际变化大，多年平均降雨量 1502mm，平均 温度 16.1，平均无霜期 240 天。年平均日照 1968.5 小时，主导风向为东 北风。对项目建设无不利影响，建设过程中要注意冬雨季施工质量。 基本风压：0.40kpa 基本雪压：0.70kpa 4、地震：池州市所在区域，地震活动频繁，但震级较低，查中 国地震动参数区划图 （gb18306-2001） ，地震动峰值加速度为 0.05g， 相应区域地震基本烈度为 6 度。 池州商业广场建设项目可行性研究 安徽阶梯咨询设计有限公司 8 第第 3 3 章章 市场分析及营销策略市场分析及营销策略 3.1 市场分析市场分析 3.1.1 池州市社会经济发展概况池州市社会经济发展概况 池州市位于安徽省西南部，北临浩荡长江，南接雄奇黄山，是长江 南岸重要的滨江港口城市和省级历史文化名城，也是安徽省“两山一湖” （黄山、九华山、太平湖）旅游区的重要组成部分。现辖贵池区、东至 县、石台县、青阳县和九华山风景区，总面积 8272 平方公里，总人口 158 万。全市生态环境良好，经济与人口、环境协调发展，是中国第一 个国家生态经济示范区。池州是国家生态经济示范区、实施中国 21 世纪议程全国十六个地方试点之一、 “生态安徽”建设试点市、中国 优秀旅游城市、全国旅游竞争力百强城市、安徽省园林城市、中国傩文 化之乡。池州是长江经济开发带的重要组成部分，池州港是长江干线重 点港口之一，为一类开放口岸。池州自古就有“江南鱼米之乡”之称， 是国家重要的商品粮、优质棉、出口红茶、茧丝绸和速生丰产林基地。 野生动植物资源种类繁多，仅中药材就有 1300 多种。已探明有工业开 采价值的矿藏 40 余种，其中铅、锌、锑、锰等有色金属矿产储量居安 徽省首位。 几年来，池州市坚持走特色发展之路，紧紧围绕实施“生态立市、 工业强市、旅游兴市、商贸活市”战略，着力建设“实力池州、活力池 州、魅力池州、和谐池州” ，进一步明确和强化了坚持抓工业、抓招商、 抓园区、抓旅游、抓城市，以重点突破带动全局发展的思路，经济社会 发展全面提速，经济总量呈现跨越发展之势，经济增速始终保持两位数， 2008 年在全省 17 个市中居第 2 位，达到 16%。 池州商业广场建设项目可行性研究 安徽阶梯咨询设计有限公司 9 几年来，池州集中力量抓了一些打基础、管长远、事关全局的基础 性工程。沿江高速、铜九铁路、安景高速的通车，九华山机场、宁宜城 际铁路池州段正在加快建设，国内风景区首条轻轨九华山旅游轨道交 通项目、望东长江公路大桥、江口港区铁路专用线开工建设，立体交通 网络基本形成；城市框架拉开，达到 80 平方公里， “一城五区”型态基 本形成，城市品位不断提升，城市容量不断扩大，为科学发展提供了空 间；发展平台基本形成，园区建设已达到 40 平方公里，远期规划达到 100 平方公里。基础承载力不断增强，经济发展的硬环境得到改善和提 升。 到 2008 年底，池州市主城区城市人口由 2001 年的 11.6 万人发展到 22.91 万人，建成区面积由 2001 年的 12.3 平方公里扩大到 26.33 平方公 里，均大大超过池州市城市总体规划的预期。 近五年来全市人民收入变化情况表 人民收入2004 年2005 年2006 年2007 年2008 年 城镇居民人均可支配收入 （万元） 6974788290151101712848 增长率（%） 12.313.014.422.216.6 农村民人均可支配收入 （万元） 26482940334740124758 增长率（%） 11.011.013.819.918.6 2009 年，全市经济社会呈现“回升平稳、后劲增强、结构优化、民 生改善”的良好态势。据政府工作报告，预计，全市生产总值 225 亿元， 与 2000 年相比增长 274%，与 2008 年相比增长 17%；财政收入 33.18 亿元，与 2000 年相比增长 621%，与 2008 年相比增长 27%；全社会固 定资产投资总额 260 亿元，与 2000 年相比增长 1412%，与 2008 年相比 增长 45%；社会消费品零售总额 79 亿元，与 2000 年相比增长 216%， 与 2008 年相比增长 19%；城镇居民人均可支配收入 14200 元，与 2000 池州商业广场建设项目可行性研究 安徽阶梯咨询设计有限公司 10 年相比增长 194%，与 2008 年相比增长 10.5%；农民人均纯收入 5280 元，与 2000 年相比增长 155%，与 2008 年相比增长 11%。 可以看出，虽然池州市目前城市规模和经济总量不大，但发展条件 优越，发展基础不断加强，发展优势不断提高，发展速度不断加快。城 市的快速发展，为房地产开发提供了巨大的市场需求。 3.1.2 发展规划分析发展规划分析 池州市总体规划将池州市设计为“一城五区、临江环湖”的城市格 局，以老城区为主的中心城区部分主要以居住、办公和商业服务为主要 职能。市级商业金融中心布置在秋浦路、长江路汇合处的中心地段。商 业街以秋浦路为轴线发展为主，西向联系杏花村、三台山公园，东面连 接孝肃街历史街区和滨湖广场及文化中心。商业金融中心区具备商业、 金融、办公、信息、管理的综合功能，其他主要服务设施也依托其发展。 建设少量规模较大、档次较高、功能齐全、服务配套、设施先进的大中 型商场或购物中心。运用城市土地配置的市场经济机制，促进形成市中 心区的商业金融核心地块。 池州市城市商业网点规划提出积极推进改造传统商业中心，增强个 性化、特色化、品牌化和网络化商业功能。未来的市级商业中心应以现 状十字街与杏村商业街为基础，向东向北拓展商业中心用地，通过对主 要商业街道进行业态整合，控制新增非商业建筑，增设上档次、有一定 规模的商业服务设施。规划精心打造翠柏路、池阳路旅游特色商业街， 与主要商业街道共同构筑主城区商业中心街区。加大旧城改造力度，完 善城市功能，提升并壮大核心区，优化用地布局，积极改造现有商业街， 完善综合和特色商业街的建设，合理布局大中型商业网点，全力打造市 级商业中心。优化杏村西街和百荷公园步行街的环境建设，同时建设池 阳路步行旅游特色商业街，打造步行者购物天堂。改造并完善长江路综 池州商业广场建设项目可行性研究 安徽阶梯咨询设计有限公司 11 合商业街、翠柏路旅游特色商业街和东湖路观光休闲商业街的建设；建 设杏村东路风味小吃特色街和南湖水街。 本项目完全符合上述规划内容，具有良好的支持背景。 3.1.3 未来发展分析未来发展分析 2010 年 1 月 12 日，国务院正式批准实施皖江城市带承接产业转 移示范区规划 。这是我国第一个为促进中西部地区承接产业转移而专 门制订的战略规划，也是今年国务院第一个颁布实施的区域规划，对于 崛起中的安徽具有重要的里程碑意义。 池州被列入“皖江城市带承接产业转移示范区” ，池州市承接产业 转移示范区建设总体构想提出，到 2015 年，全市生产总值跨入全省第 二方阵，人均生产总值跻身全省第一方阵，实现“总量居中、人均居前、 速度居先、环境居优”的目标，五大组团成为现代化大工业和物流业的 重要集聚区，初步形成中等规模的新兴产业化城市、生态宜居城市、国 际旅游目的地城市和长江经济带重要滨江港口城市。 随着池州市承接产业转移示范区的建设，将有利于房地产开发，意 味着我市房地产市场正迎来一个黄金时代。 3.1.4 全国房地产市场运行情况全国房地产市场运行情况 国家统计局发布的“2009 年全国房地产市场运行情况”报告显示： 2009 年，全国完成房地产开发投资 36232 亿元，比上年增长 16.1%。其中，商品住宅完成投资 25619 亿元，增长 14.2%，占房地产 开发投资的比重为 70.7%。 2009 年，全国房地产开发企业房屋施工面积 31.96 亿平方米，比上 年增长 12.8%；房屋新开工面积 11.54 亿平方米，增长 12.5%；房屋竣 工面积 7.02 亿平方米，增长 5.5%。其中，住宅竣工面积 5.77 亿平方米， 增长 6.2%。 池州商业广场建设项目可行性研究 安徽阶梯咨询设计有限公司 12 2009 年，全国商品房销售面积 93713 万平方米，比上年增长 42.1%。其中，商品住宅销售面积增长 43.9%；办公楼销售面积增长 30.8%；商业营业用房销售面积增长 24.2%。2009 年，商品房销售额 43995 亿元，比上年增长 75.5%。其中，商品住宅销售额增长 80.0%， 办公楼和商业营业用房销售额分别增长 66.9%和 45.5%。 从 09 年全年来看，全国商品房销售形势经历了回暖、畅旺到火爆 三个阶段，量价增长远超年初预期，甚至超过了 2007 年，销售面积和 销售金额均创历史新高，两项指标的同比增幅也同时创下历史新高。全 国全年商品房平均成交均价 4695 元/平方米，同比增长 21%，远高于 07 年 3885 元/平方米的水平。 3.1.4 池州市主城区房地产市场池州市主城区房地产市场情况分析情况分析 2009 年份池州市房地产市场保持了持续稳定的发展态势，房地产市 场交易量各项指标均已超过 08 年同期水平： 一、房地产市场基本情况 房地产投资增幅明显。1-12 月份我市主城区房地产开发投资 35.89 亿元，同比增长 100.05%。其中住宅 14.15 亿元，商业房 15.17 亿元，办 公房 6.57 亿元。 商品房新开工面积增幅较大。1-12 月份我市主城区商品房新开工面 积 154.08 万平方米，同比增长 45.36%。其中住宅 69.26 万平方米，商业 房 57.23 万平方米，办公房 27.58 万平方米。 商品房竣工面积保持增长。1-12 月份我市主城区商品房竣工面积 110.46 万平方米，同比增长 78.16%。其中住宅 81.91 万平方米，商业房 23.41 万平方米，办公房 3.35 万平方米。以上数据均为我局根据各开发 公司上报所统计的数据。 截止 2009 年 12 月底，我市主城区商品房累计可售量为 120.79 万平 池州商业广场建设项目可行性研究 安徽阶梯咨询设计有限公司 13 方米，其中商品住房 88.4 万平方米，其中 1 年以上待销售商品房的面积 为 40.2 万平方米（含住宅 18.32 万平方米） 。 二、房地产市场供给和销售情况 2009 年 1-12 月我市主城区共批准商品房预售面积 129.91 万平方米， 同比上升 2.22%，其中住宅 84.74 万平方米，同比下降 1.95%。 2009 年 1-12 月份我市主城区各类商品房销售（签约）面积共 139.34 万平方米（预售房销售面积 108.2 万平方米，现房销售面积 31.14 万平方米） ，同比 08 年全年增长 144.69%，其中商品住宅销售（签约） 面积共 102.95 万平方米，同比 08 年全年增长 114.69%。 三、房地产供销结构情况 （一）价格阶段供销结构情况 2009 年 1-12 月份我市主城区销售的商品住房中，价格在 800 元/平 方米以下的为 0.27 万平方米，占总成交量的 0.26%；价格在 800-1000 元/平方米的销售面积为 0.74 万平方米，占总成交量的 0.72%；价格在 1000-1500 元/平方米的销售面积为 1.7 万平方米，占总成交面积的 1.65%； 价格在 1500-2000 元/平方米的销售面积为 7.74 万平方米，占总成交面积 的 7.26%；价格在 2000-2500 元/平方米的销售面积为 33.77 万平方米， 占总成交面积的 32.8%，价格在 2500-3000 元/平方米的成交面积为 35.93 万平方米，占总成交面积的 34.9%；价格在 3000-4000 元/平方米 的成交面积为 20.44 万平方米，占总成交面积的 19.85%；价格在 4000- 5000 元/平方米的成交面积为 1.15 万平方米，占总成交面积的 1.12%； 价格在 5000 元以上的成交面积为 1.48 万平方米，占总成交面积的 1.44%。 从以上数据来看 2000-3000 元/平方米的占总成交面积的 68.73%， 是目前市场的主导消费价格，但 3000-4000 元/平方米的房价比例有所提 池州商业广场建设项目可行性研究 安徽阶梯咨询设计有限公司 14 高，我市总体房价处于缓慢但稳定的上升中。 （二）面积阶段供销结构情况 2009 年 1-12 月份我市主城区销售的商品住房中，90 平方米以下的 成交面积为 15.2 万平方米，占总成交面积的 14.78%；90-100 平方米的 成交面积为 11.74 万平方米，占总成交面积的 11.4%；100-120 平方米的 成交面积为 31.13 万平方米，占总成交面积的 30.24%；120-144 平方米 的成交面积为 22.34 万平方米，占总成交面积的 21.7%；144-180 平方米 的成交面积为 11.57 万平方米，占总成交面积的 11.24%；180 平方米以 上的成交面积为 10.96 万平方米，占成交面积的 10.65%。 从以上分析数据看，我市商品房的热销户型集中在 90-144 平方米之 间，占总交易量的 72.5%，中小户型增多体现住房供应结构趋向于合理 化。 （三）购房对象结构分析 从商品房住房购买对象分类来看，1-12 月本市区居民购房比例约占 总成交的 63.7%；其市其它地区约占 11.9%；本省其它地区约占 17.6%；外省市约占 7%。从以上数据来看，本市区以外人口占总成交比 例的 36.3%。这说明我市对周边地区人口吸引力不断增强，中心城市地 位稳步提高。 四、房地产市场价格分析 2009 年 1-12 月份我市主城区商品房平均销售价格为 3033.18 元/平 方米，同比上升 7.09%；商品住房平均销售价格为 2485.14 元/平方米， 同比上升 2.95%。 我市由于市场总量较小，一些大项目进入市场后其价格对市场价格 影响较大，如 09 年 4、9 月有“秀山美地” 、 “华邦阳光城” 、 “池州徽商 城” 、 “希望财富广场” 、 “金汇广场”等一批商业办公用房为主的预售项 池州商业广场建设项目可行性研究 安徽阶梯咨询设计有限公司 15 目造成了 5 月、10 月份商业用房成交均价骤升的情况，12 月以来无大 型商业楼盘开盘。排除此类偶然因素，我市房地产市场总体处于稳定态 势。 五、市场总结 从以上分析情况看今年全年度我市房地产市场交易稳步增长，特别 是 9-12 三个月市场交易量增长幅度较上半年更为明显，显示一方面宏观 经济情况较好，需求旺盛；另一方面我市各惠民政策仍在持续地发挥拉 动房地产市场消费的作用，预计短期内我市房地产市场仍将保持持续增 长势头。 3.1.5 对今后房地产市场形势的初步判断对今后房地产市场形势的初步判断 2009 年全国房地产市场急剧升温，具有一定的合理性，这种合理性 表现在三个方面：其一，住房刚性需求客观存在；其二，去年中央实行 的宽松政策发挥积极效果；其三，资金流动性过剩导致通胀预期大增， 资本避险因素推动房产成交放量。但流动性过剩引发的投资需求主要集 中在大城市和东部城市，其向中小城市和西部城市传导力度有限。 针对部分城市出现房价上涨过快等问题，2010 年 1 月 10 日，国务 院办公厅发出关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 ， “国十一条” 主要内容是增加保障性住房和普通商品住房有效供给，抑制投资投机性 购房需求，严格执行房地产项目资本金制度，强化商品住房价格监管和 扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，实行土地合理供应，加强商 品房销售管理，控制不断上扬的房价，引导合理的住房结构和消费结构。 这一政策出台，表达了中央遏制房地产过快上涨的决心和信心，但全国 各地情况不同，全国的一线城市和二线城市、三线城市也不一样。不能 排除部分地区、部分城市的楼价还会有较大的上涨。 国际经验表明，随着居民收入水平的提高，大部分国家消费结构中 池州商业广场建设项目可行性研究 安徽阶梯咨询设计有限公司 16 基础性生存性消费如食品、衣着类在消费支出中所占比重下降，发展性 享受性消费如居住、医疗、教育、交通等在消费支出中比重上升（即恩 格尔系数不断下降） 。2008 年中国人均 gdp 达到 3266.8 美元，09 年中 国人均 gdp 将超过 3500 美元，根据居民消费结构的变动规律，目前和 未来若干年，住房和汽车等将始终是中国居民消费结构升级的主力军。 2009 年以来房市升温，除了投资投机需求集中释放而外，也是与居民消 费结构持续升级，对住房的消费需求不断增加分不开的。 从本地市场来看，有几大因素决定了可以对池州市未来房地产市场 持积极乐观看法：一市池州市经济将进入更加快速的发展时期；二是池 州市对外吸引力正在不断增强；三是池州市城市规模有很大的发展空间 （按照新的城市总体规划，池州市中心城区将发展到 60 平方公里和 60 万人口） ；四是池州市第三产业发展和人均住房消费还处于较低水平。 在城市性质、人口、政府财政收入和居民收入相近的情况下，2008 年，池州的第三产业增加值、社会消费品零售额、商品住宅销售比黄山 分别少 42.4 亿元、23.92 亿元、4.39 亿元，城镇居民人均消费性支出占 可支配收入的比重低 8.1 个百分点，农村居民人均现金消费性支出占现 金收入的比重低 1.8 个百分点。这说明，池州市在大力发展工业和建设 城市基础设施的同时，需要进一步增加有利于促进消费的基础设施投资， 以不断改善消费环境，促进居民消费，加大商品房开发，以促进城市商 业发展和住房供应。 3.2 项目特点分析项目特点分析 1、优越的环境 池州商业广场建设项目用地位于池州市城区核心区域，南至秋浦路， 西至翠柏路，北至池阳路，紧邻贵池中学。秋浦路为池州市城区最早和 池州商业广场建设项目可行性研究 安徽阶梯咨询设计有限公司 17 最热闹的商业街道，翠柏路和池阳路是池州市城市商业网点规划规划精 心打造的特色商业街，与主要商业街道共同构筑主城区商业中心街区。 本项目基地紧邻贵池中学，向北一里有百荷公园，向东一里有清溪 河，西北一里为池州古城墙遗址，东北不到一里有农贸市场，是宜商宜 居的优良地段。优越的环境显然有利于产品销售和提升价格。 2、先进的规划设计，领先的设计理念。 池州市商业广场是安徽省池州市东池置业有限公司在池州市区开发 的集大型超市（引进世界 500 强沃尔玛） 、精品百货、时尚街区、单身 公寓、住宅为一体的大型综合项目。 池州市商业广场以打造池州市一流商业体为目标，引领池州时尚文 化为宗旨，建设池州第一个城市综合体，为人们购物、餐饮、休闲、逛 街和朋友聚会等提供一站式服务，具有全客层特点。 城市综合体是商业发展的必然产物，是国内商业发展的趋势，其业 态组成为：沿街商铺+步行街+大型超市+主题百货+店中店模式+休闲娱 乐。各体功能不一，但又相互依存相互助益，从而形成商业的旺气。 目前池州市大型百货、超市仅有时代、商之都两家，而城市综合体 尚属空白，市场呼唤能够满足复合型、一站式消费需求的新型商业业态 出现。东池置业有限公司洞察商业先机，选择高水平设计，将理所当然 的受到市场青睐和回报。 3.3 市场营销策略市场营销策略 1、分析池州市的商业发展趋势和商品房的消费趋势，准确定位目 标市场，与其他楼盘形成差异化，形成自己的独立性，显著自身特色， 以“引领城市商业，占领生活高地”为主题，表达产品价值宣传。 2、打造房地产精品典范，以优良工程和诱人的升值空间打动人心， 池州商业广场建设项目可行性研究 安徽阶梯咨询设计有限公司 18 拉开价格档次，避开价格竞争，取得较高利润。 3、推广企业理念，树立与众不同的企业形象，以引起社会强烈关 注，使产品宣传能取得良好的效果。 4、对外招商和本地市场宣传促销双管齐下，同时进行，力争在早 期就形成热销局面。 5、委托很专业的公司进行产品营销策划，通过有力的市场营销， 确保项目目标的最大实现。 池州商业广场建设项目可行性研究 安徽阶梯咨询设计有限公司 19 第第 4 4 章章 方案设计方案设计 4.1 项目概况项目概况 池州商业广场是安徽池州东池置业有限公司在池州市区开发的集大 型超市、精品百货、时尚街区、单身公寓、住宅为一体的大型综合项目。 总用地面积 39087，总建筑面积 181076，其中地上 136236、 地下 44840，容积率 3.49，建筑密度 45.8%，居住总户数 474 户。其 中包括 27200回迁住宅和 6631回迁商业。 池州商业广场以打造池州市一流商业体为目标，引领池州时尚文化 为宗旨，打造池州市第一个城市综合体，行成崭新的城市客厅吸引来自 四面八方的宾客。它的规划落成必将成为池州经济、文化发展的新引擎， 将池州人带入新的生活领域。 4.2 建筑设计建筑设计 4.2.1 设计依据设计依据 1设计条件 2用地红线图 3 池州市规划管理技术规定 4国家有关规划建筑设计规范、标准与规定。 4.2.2 设计理念设计理念 新城市、新生活的引擎城市综合体 秉持这样一个理念贯穿项目设计始终，激动人心的城市生活完全可 以通过创造性的规划设计来激发引导。在设计我们的新城市的同时设计 我们的新生活，建设城市综合体是本项目的设计目标： 池州商业广场建设项目可行性研究 安徽阶梯咨询设计有限公司 20 1、城市综合体是商业发展的必然产物，是国内商业发展的趋势。 是城市活力的主要源泉。城市综合体是城市进程的必然产物。是都市生 活不可缺少的载体。随着国内城市化进程的加快，城市综合体从一线城 市向二线和三线城市迅速发展。并成为城市活力的主要源泉，并决定着 一个魅力十足的都市形象。 沿街商铺+步行街+大型超市+主题百货+店中店模式+休闲娱乐=城 市综合体。 2、有利于旧城改造，加速城市化进程，商业核心区 cbd 的形成。 一个城市的发展，离不开商业的发展，商业的发展也体现了整个城市的 经济水平。随着城市的进程加快，新市居民对商业的要求也越来越高， 原有城市商业的模式和布局已完全不能满足整个城市的发展，因此城市 综合体的形成是城市化进程的有力保障。并促使快速形成商业核心区。 3、城市综合体是商业经济的发动机，是池州发展旅游商贸行业最 好的注脚，是城市的名片、城市的客厅。 4.2.3 总体布局总体布局 本项目功能分区主要由商业住宅单身公寓三大功能。布局原则 是商业、住宅相对独立，互不干扰，商业区沿街设置，住宅区沿内部设 置。 4.2.4 总体交通流线总体交通流线 本项目功能区较多，车流人流较为复杂，因此是否进行合理有效的 梳理对今后的使用至关重要。 车行线分为住宅车流、商业客流、商业货流、公寓车流四条。住宅 车辆由西面翠柏路进入，东面池阳路出，地库出入口设计在小区内部 2# 楼西侧。商业地面临时停车在池阳路出入，地库有西面和东面两个入口， 东面地库只出不进。商业货流由东面进入到达卸货区，直接进入货梯厅。 池州商业广场建设项目可行性研究 安徽阶梯咨询设计有限公司 21 公寓车流在南端呈环形设置，出入口设置在翠柏路。另外在秋浦路和 1、2#楼之间设置两处紧急出入口。 商业人行线由池阳路进入和商业内街交织形成网状，最大限度地增 加商业价值。 4.2.5 总体消防设计总体消防设计 除 4#楼外，其余单体均为高层建筑，在建筑周边设置环形消防车道， 且设计不小于 8 米15 米的消防登高场地。 4.2.6 建筑退界、间距设计建筑退界、间距设计 规划条件：建筑退让池阳路中线 18 米，退让翠柏路中线 19 米，退 让秋浦路中线 30 米，退让南侧用地边界线不小于 10 米，退让国税局西 侧边界线不小于 6 米。 本项目除满足规划设计条件外，退让池阳路中线 27 米，比规划条 件多退 9 米，以形成城市广场。退让西侧学校 15 米以上，以尽量减少 对学校的不利影响。 4.2.7 公共配套用房设计公共配套用房设计 公共配套用房包括社区服务中心 468.2m2、公厕 50m2、垃圾间 30m2。社区服务中心出入口位于商业内街，公厕位于翠柏路单身公寓北 面，垃圾间位于东北角。 4.2.8 停车设计停车设计 停车标准按商业每百平方米 0.5 辆车、住宅每户 0.5 辆车设计。地 面停车 100 辆，地下分 1#地下车库 518 辆和 2#地下车库 55 辆两部分， 总计停车 673 辆。其中 1#地下车库机械停车位 195 辆。 4.2.9 单体平面设计单体平面设计 1#楼：1#楼裙房主要由精品百货、沃尔玛超市、影院、餐饮、书城、 电玩城几大功能组成，竖向交通主要由东、中、西三组电梯和内部自动 池州商业广场建设项目可行性研究 安徽阶梯咨询设计有限公司 22 扶梯解决。主楼为 26 层高层住宅。 2#楼：2#楼裙房为 23 层商业，与 1#楼围合形成内部商业街，主楼 为 24 层高层住宅。 3#楼：3#楼裙房为 4 层商业，分为南北两部分，中间以商业街的形 式分割。主楼为 18 层高层住宅。 4#楼：4#楼为 3 层沿街商业，局部 4 层。12 层为小开间商业，34 层为大空间商业。 5#楼：5#楼 14 层为商业，515 层位单身公寓，公寓与商业相对独 立，中间设计 2 米的转换层。 4.2.10 立面设计立面设计 4.2.10.1 设计原则 通过对周边建筑风格的分析和地域特征的解读，本项目作为一个城 市综合体的形象，其立面设计原则为：现在、简洁、大气、时尚。 4.2.10.2 设计理念 由于本项目由大块状商业、条状商业、高层住宅、高层公寓等较多 类型建筑组合而成，形式多样复杂，因此在设计中我们在挖掘个类型建 筑特征的同时，通过简洁的体型进行组合，用一种统领全局的肌理来统 一整个形体，然后根据不同的建筑特质，选择表达方式比较接近、虚实 对比明快的肌理与统领全局的肌理相结合。从而在统一的肌理中，每类 建筑有符合自身特质的变化。 4.2.10.3 单体立面设计 a、沿池阳路商业立面设计： 沿池阳路的大块商业强调体量的穿插和虚实对比，使用大面的石材 来表达大商业的厚实，精致的玻璃幕墙渲染现代商业氛围。同时合理安 排 led 大显示屏、主力店店招、散户广告，使原本尺度不一的元素协 池州商业广场建设项目可行性研究 安徽阶梯咨询设计有限公司 23 调统一在相同模数之中。重点处理的部位为主入口广场，此处的立面设 计强调由广场、连梁、挑空平台、下空间组合形成的空间感，来与简洁 精细的材质呼应，使人感到商业中心的品味、时沿感。 b、沿翠柏路商业立面设计： 翠柏路商业以多层条状商业为主，设计的重点是打破冗长单调的商 业界面，在纵向上我们在一、二、三层赋予其不同的空间属性，通过二 楼的连廊形成的光影变化丰富立面效果。在横向上运用广告构架的设置 和局部的四层处理来改变一成不变的天际线。 c、高层住宅立面设计： 处在如此繁华的商业中心的住宅立面设计重点无疑是怎样与周边建 筑协调，达到共同营造繁华、时尚的气氛。因此本住宅立面设计打破传 统住宅设计以窗、阳台为基本设计单元的做法，通过面与线来统一整个 立面，通过块面的肌理虚实变化使之有公共建筑的立面特征。由于三栋 住宅为群体建筑的制高点，住宅的顶部由幕墙和构架穿插的形式出现， 在拥有丰富轮廓的同时形成与众不同的光影感。 d、单身公寓立面设计： 单身公寓的立面设计将两层和两个开间作为一个标准模块，整个立 面形成规整划一的标准框架，在浅色方框层次的基础上，用灰色构成另 一个层次的构架，形成统一而又层次的外立面，整个立面设计没有因公 寓部匀质的平面而杂乱，与商业区和谐统一在一起。 4.2.10.4 泛光灯概念设计 作为晚间大厦的外衣，灯光设计本着高效节能，高雅大方的宗旨， 我们对大楼照明夜景进行整体规划。务求以人为本，美观大方，亮化与 美化并重，务求打造夜间商业中心段新标志。其设计原则有： a、节能环保商务办公楼的绚丽多彩与绿色节能完美结合，彰 池州商业广场建设项目可行性研究 安徽阶梯咨询设计有限公司 24 显其先进性。 b、以人为本灯光绚丽而不失庄重，将大楼总体照度控制在 20500lux 以内，亮度适合人眼的观赏，不产生光与视觉疲劳。 c、灯光与大楼形体美和谐统一 一光色与大楼结构巧妙结合起来， 做到见光不见灯，灯光与建筑材质完美映衬。 4.2.11 绿化景观设计绿化景观设计 4.2.11.1 主题概念： 本项目绿化景观在设手法上结合不同性质空间，创造节点丰富，具 有视觉变化效果、步移景异、精致典雅的室外空间，让人在有限的空间， 体会无限的空间感，在各个不同的景观节点实行主题化设计，表现空间 的多样性。 4.2.11.2 景观空间： a、商业景观：商业景观由入口广场、主题商业广场、下沉广场、 步行街、情景广场一系列空间构成。 b、住宅景观：住宅景观区主要由内院绿化和屋顶绿化两大部分内 容组成，实行商住分离的原则，在喧闹的商业中心创造一片宁静、优美 的独立住宅景观区。 c、雕塑小品、公用设施个性化设计： 一系列真实尺度的情景雕塑及抽象艺术小品融入景观环境，展现一 幅现代化都市风景画卷，体现精致时尚生活。侯车亭、电话亭、座椅、 指示牌灯具等公用设施同样具有现代感的独特造型，人性化的设计使之 不仅是公用设施，更是一以系列艺术品。 4.2.11 人防设计人防设计 4.2.11.1 设计依据 人民防空工程设计防火规范 （gb50098-98） 池州商业广场建设项目可行性研究 安徽阶梯咨询设计有限公司 25 人民防空地下室设计规范 （gb50038-2005） 防空地下室建筑设计 （fj01-04） 4.2.11.2 建筑人防设计 （1）本工程按六级人员掩蔽所进行设计，平战结合。人防防护单 元设在地下一层，战时为六级人员掩蔽所，平时为汽车库或自行车库。 抗力等级为六级。设七个防护单位和一个移动电站，总建筑面积为： 13775.34 平方米，总掩蔽面积 5250 平方米，总掩蔽人数 5250 人。其中： 防护单元 1 建筑面积 1870.06 平方米，掩蔽面积 1160 平方米，掩蔽人数 1160 人；防护单元 2 建筑面积 1964.38 平方米，掩蔽面积 1340 平方米， 掩蔽人数 1340 人；防护单元 3 建筑面积 1991.60 平方米，掩蔽面积 1360 平方米，掩蔽人数 1360 人；防护单元 4 建筑面积 1986.73 平方米， 掩蔽面积 1350 平方米，掩蔽人数 1350 人；防护单位 5 建筑面积 1976.90 平方米，掩蔽面积 1350 平方米，掩蔽人数 1350 人；防护单元 6 建筑面积 1869.08 平方米，掩蔽面积 1250 平方米，掩蔽人数 1250 人； 防护单元 7 建筑面积 1983.25 平方米，掩蔽面积 1310 平方米，掩蔽人数 1310 人；移动电站建筑面积 133.34 平方米。满足规定的要求。 （2）每个防护单元均设有不少于两个出入口，疏散宽度满足规范 要求。 （3）抗爆隔离墙战时采用 500-1000 厚砂袋堆垒。 （4）人防人员掩蔽所按规定要求设置干厕，水箱。 （5）平战转换措施如下： a、浇钢筋混凝土构件、防护密闭门和密闭门、通风口防护措施、 战时使用的给水排水管及防暴波地漏等应在工程施工时一次完成。 b、对于在临空墙上开设的平时通行口以及平时通风管穿墙孔，其 封堵措施应满足战时的抗力和密闭要求，并应在 15 天转换时限内完成。 池州商业广场建设项目可行性研究 安徽阶梯咨询设计有限公司 26 c、专供平时使用的出入口，其临战时采用的封堵措施应在 3 天内 完成。 4.2.11.3 结构人防设计 本工程防空地下室设在地下一层，按六级人员掩蔽所进行设计，根 据人防有关规定进行分析和初算，结构构件尺寸及等效静荷载取值如下： a、防空地下室结构各部位构件尺寸 地下室顶板：主楼区域采用全现浇钢筋混凝土梁板体系板厚 200mm；裙房区域采用全现浇钢筋混凝土无梁楼盖体系板厚 400mm。 地下室底板：14 号楼筏板厚度为 800mm；56 号楼筏板厚度为 900mm；裙房区域未注明板厚为 400mm。 地下室外墙：墙厚 300mm。 临空墙：墙厚 300mm。 b、防空地下室结构各部位的等效静荷载标准值： 顶板（覆土区0.5m）等效静荷载 65kn/m2。 底板等效静荷载：主楼区域（桩筏基础）25kn/m2； 裙房区域（筏板基础）50kn/m2。 外墙等效静荷载标准值：50kn/m2。 临空墙等效静荷载标准值：与普通地下室相邻的隔墙 90kn/m2；相 邻防护单位隔墙 50kn/m2。 4.2.11.4 通风人防设计 a、战时六级二等人员掩蔽所新风量标准：清洁式通风 5m3/（p.h） ，滤毒式通风2m3/（p.h） ，最小防毒通道换气次数40 次/h。 池州商业广场建设项目可行性研究 安徽阶梯咨询设计有限公司 27 b、战时人员掩蔽所隔离绝防护时间3 小时，co2浓度2.5%。 c、进风系统：按清洁式通风、滤毒式通风和隔绝式通风三种方式 设置，并满足防护通风转换要求。该进风系统设专用竖井，由防爆波活 门和扩散室进风，其防护通风设备包括消波装置（既防爆波活门） 、密 闭阀门、过滤吸收和送风机等。 d、排风系统：以超压排风（安装防爆超压自动排气活门）为主， 清洁通风还可以辅助机械排风，其排风口部既人员主要出入口设简易洗 消间。战时清洁式超压排风利用管道经活门排向竖井，滤毒式超压排风 自简易洗消间通过防毒通道、扩散室、防爆波活门排至非人防区。 4.2.11.5 电气人防设计 （1）设计依据 国家及地方现行设计规范及标准 甲方及相关专业所提设计条件 （2）供电 a、电力负荷及分级 平时作为停车场使用，应急照明、消防系统、排烟风机等为一级负 荷；其余均为三级负荷。 战时应急照明、消防系统排烟风机、报警系统及通风机等为一级负 荷，其余均为二级负荷。停车场（人防工程）全部负荷均按一级负荷标 准供电。 b、供电电源 停车场（人防工程）采用两路供电。两路电源均引自地下层变配电 所。每个防护单元设置独立的供电回路，均采用两回路供电。 供电电压为 0.4kv。两路电源在负荷末端（双电源切换箱）切换。 本工程配变电所由两回 10kv 专用线路供电。两路电源均为工作电 池州商业广场建设项目可行性研究 安徽阶梯咨询设计有限公司 28 源。每一路电源均能保证本工程的重要负荷用电。战时人防地下室防护 区内的用电从区域电站引进一路电源（预留） ，作为战时人员人防的第 三电源。第一电源来自市电（既地下层的变配电所双电源切换箱供电） ，