潼南县崇龛镇花都名城小区可行性研究报告.doc

潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告 i 目目 录录 第一章第一章 总论总论1 一、项目概况1 二、项目业主简介1 三、主要编制依据和标准3 四、主要编制内容4 五、项目主要技术经济指标4 六、主要结论6 第二章第二章 项目建设背景项目建设背景8 一、2009 年房地产政策背景.8 二、重庆市社会经济发展现状10 三、潼南县经济发展概况13 四、项目建设的理由14 第三章第三章 项目建设的必要性项目建设的必要性15 一、是重庆市总体经济发展的需要15 二、是进一步完善潼南县投资环境的需要15 三、是项目业主公司自身发展的需要16 第四章第四章 项目市场分析项目市场分析17 一、重庆房地产市场状况分析17 二、区域市场分析20 三、项目营销策略研究22 第五章第五章 建设规模及内容建设规模及内容24 潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告 ii 一、建设规模24 二、建设内容24 第六章第六章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件25 一、项目选址25 二、建设条件25 第七章第七章 项目总图布置项目总图布置29 一、总平面设计依据与原则29 二、平面布置30 三、竖向布置30 四、交通组织设计31 五、景观设计31 六、主要技术经济指标32 第八章第八章 工程建设方案工程建设方案33 一、设计依据33 二、设计理念33 三、建筑设计33 四、结构设计36 五、给排水设计37 六、电气设计40 七、燃气设计42 第九章第九章 环境保护环境保护44 一、项目建设与运营对环境的影响44 潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告 iii 二、环境保护措施45 三、环境影响评价结论47 第十章第十章 节节 能能49 一、编制依据49 二、项目所需的能源结构49 三、节能基本方针49 四、主要节能措施49 第十一章第十一章 消消 防防52 一、设计范围及依据52 二、总图及建筑结构消防52 三、给排水消防53 四、化学消防53 五、电气消防54 第十二章第十二章 劳动安全卫生劳动安全卫生56 一、总图56 二、建筑56 三、电气安全56 四、其他57 第十三章第十三章 防灾减灾防灾减灾58 一、总图58 二、建筑58 三、地质灾害防治58 潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告 iv 四、抗震防治58 五、电气安全58 第十四章第十四章 项目组织管理项目组织管理59 一、组织机构设置59 二、人力资源配置60 第十五章第十五章 项目建设进度及招标方案项目建设进度及招标方案61 一、项目建设进度61 二、招标方案61 第十六章第十六章 项目投资估算及资金筹措项目投资估算及资金筹措64 一、投资估算范围64 二、投资估算依据64 三、投资与成本费用估算65 四、资金筹措、投资计划70 第十七章第十七章 财务评价财务评价72 一、评价原则、依据及参数72 二、项目各种财务数据的确定72 三、项目财务分析74 四、财务评价结论81 五、主要经济指标81 第十八章第十八章 社会评价社会评价83 一、项目对本地区社会的效益影响分析83 二、项目与所在地区的互适性分析84 潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告 v 三、社会评价结论84 第十九章第十九章 项目风险分析项目风险分析85 一、项目主要风险因素识别85 二、防范和降低风险的措施85 第二十章第二十章 结论与建议结论与建议88 一、结论88 二、建议88 附图： 项目总平面布置图 潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告 1 第一章第一章 总论总论 一、项目一、项目概况概况 （一）项目名称：潼南县崇龛镇花都名城小区工程 （二）项目业主：重庆市名爵实业有限公司 （三）建设地址：潼南县崇龛镇 （四）项目性质：新建 （五）建设规模及内容： 本工程规划用地面积：18773.37 平方米，建设用地面积 16581.69 平方米，总建筑面积为 29721.42 平方米。本项目建设内容 包括六栋集居住、商业等功能为一体，共 25 个单元的多层住宅楼建 筑和小区值班室。具体内容包括整个项目的土建、安装、道路、绿 化、市政管网等全部建设内容。 （六）项目总投资及资金筹措 1、投资总额 4805.15 万元。 2、资金筹措： 自有资金 4167.21 万元； 预售收入 637.94 万元。 （八）建设周期 工程建设期为 18 个月， （2010 年 1 月2011 年 6 月） 二、项目业主简介二、项目业主简介 重庆市名爵实业有限公司建于 1980 年 3 月 10 日，系独立核算、 自主经营、自负盈亏、具备独立法人资格的建安施工总承包国标贰 潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告 2 级企业。公司注册资本 2185 万元人民币。在建设行政主管部门的领 导下，开展施工总承包各项建安施工业务。 公司下设四室、八科、18 个项目部，截止目前公司现有在册职 工 1946 人；有职称的工程技术和经济管理人员 992 人，其中高级职 称 11 人，中级职称 333 人；助理工程师 48 人，助理经济师 15 人， 助理会计师 3 人，会计师 2 人，统计师 6 人，项目经理 43 人，中级 施工员 81 人，中级质检员 23 人，中、高级造价员 11 人，中级材料 员 25 人，中级安全员 47 人。 公司足迹遍地，承揽的工程涉及 21 个省、市、近几年的总产值 平均在 19500 万元以上。公司严格执行建筑法 、 招标法 、 重 庆市建筑管理条例 、 合同法 。坚持百年大计、质量第一、安全第 一，用户至上的方针。我公司体制改革后，招聘了一批高新技术人 才，企业不断壮大发展。 公司坚持走质量效益型发展道路，实行科学管理，精心组织施 工，加强施工队伍建设。提高整体素质，做出各种建筑产品，达到 国家最高的质量要求。 公司先后荣获重庆市工商行政管理局和潼南县人民政府“守合同 重信用单位”称号；多次荣获省、市、县行业主管部门“建筑先进企 业”、 “优秀企业”、 “2004 年度安全生产先进集体”、 “明星企业”荣誉称 号；2008 年 5 月荣获全国 aaa 级信用施工示范单位；2007-2008 年 度荣获工商局 aa 级企业免检资格荣誉证书；荣获重庆市工商行政 管理局 2008 年度“守合同重信用”单位；同时荣获 iso9001：2000 质 量体系认证。公司近几年荣获优质工程 28 个，在竞争市场的条件下： 公司发扬“精益求精、顾客至上、创新一流”的企业精神，坚持“科学 潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告 3 管理、优质高效、诚信为本、与时俱进”的质量方针，真诚与社会各 界朋友开展广泛合作，共同塑造时代精品。 三、主要编制依据和标准三、主要编制依据和标准 （一）报告编制的依据 1、 中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲 要 ； 2、 重庆市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划纲要 ； 3、 中共重庆市委关于统筹城乡发展加快农村全面建设小康社 会步伐的决定 ； 4、 潼南县国民经济和社会发展第十一个五年(2006 至 2010 年) 规划纲要 ； 5、建设部发布的房地产开发项目经济评价方法 （2000） ； 6、国家发改委批准出版的投资项目可行性研究指南 ； 7、本项目适用的其他国家及地方标准、规范、法规； 8、业主提供的相关资料。 （二）报告引用的标准规范 1、国家法律法规 在本项目设计中，应该严格遵守中华人民共和国的相关法律法 规，具体到本项目适用的包括： （1）中华人民共和国城市规划法(1990 年 4 月)； （2）中华人民共和国环境保护法(1989 年 12 月)； （3）中华人民共和国消防法(1998 年 9 月)； （4）中华人民共和国安全生产法(2002 年 11 月)； 潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告 4 （5）中华人民共和国职业病防治法(2002 年 1 月)； （6）中华人民共和国土地管理法(修正)(1999 年 1 月)； （7）中华人民共和国大气污染防治法(1995 年 8 月)； （8）中华人民共和国水污染防治法(1996 年 5 月)； （9）中华人民共和国环境噪声污染防治法(1997 年 3 月)； （10）中华人民共和国水土保持法(1991 年 6 月)； 2、本项目适用的行业标准规范 （1）工程建设标准强制性条文(城市规划部分)； （2）gb50052-95供配电系统设计规范 ； （3）gb50013-2006室外给水设计规范 ； （4）gb50014-2006室外排水设计规范 ； （5）gb50028-2006城镇燃气设计规范 ； （6）cjj37-90城市道路设计规范 ； （7）cjj17-2004生活垃圾卫生填埋技术规范 。 四、主要编制内容四、主要编制内容 本报告的内容包括项目建设的背景及必要性分析，项目市场分 析，项目选址及建设条件分析，项目建设规模及建设内容，工程建 设方案、消防、环境保护、节能设计，组织机构设置及建设进度安 排，投资估算，财务评价，社会评价，风险分析等。对项目的可行 性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审 批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。 五、项目主要技术经济指标五、项目主要技术经济指标 潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告 5 表 1-1 项目主要经济技术指标表 项目计量单位 规划要求 指标 数值备注 规划用地面积m2 18773.37100.00% 建设用地面积m2 16581.69 88.33% 总建筑面积m2 29721.42 一、按功能性质划分 1、住宅面积m2 27215.17 1）1 栋住宅m2 1147.11 2）2 栋住宅m2 3978.8 3）3 栋住宅m2 4211.59 4）4 栋住宅m2 5437.27 5）5 栋住宅m2 6220.2 6）6 栋住宅m2 6220.2 2、商业面积m2 2506.25 1）1 栋商业m2 232.08 2）2 栋商业m2 817.46 3）3 栋商业m2 852.07 4）小区大门m2 44.64 5）保留建筑m2 560 二、按地上地下部分划分 1、地上建筑面积m2 2、地下建筑面积m2 其中地下车库面积m2 停车泊位辆 1）地面辆 2）地下辆 容积率 1.79 建筑占地面积m2 5090.4 建筑密度 30.70% 绿地面积m2 5361.73 绿地率 32.33% 居住户数 255 居住人数人（3.2 人/户） 816 潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告 6 表 1-2 项目销售明细表 序号物业性质 建筑面积 （平方米） 销售均价 （元/平方米） 销售额 （万元） 备注 1住宅用房27215.1720005443.03计入销售 2商业用房2461.6160001476.97计入销售 合计29676.786920.00 表 1-3 项目主要经济技术指标表 序号名称单位数据 一一项目经济数据 1项目总投资万元4805.15 2资金筹措万元4805.15 其中：资本金万元4167.21 借款万元0.00 预售房款再投入万元637.94 3销售收入万元6920.00 4销售税金及附加万元403.34 5利润总额万元1472.57 6所得税万元368.14 7税后利润万元1104.43 二二财务评价指标 1投资利润率%30.65% 2投资净利润率%22.98% 4全部投资内部收益率（所得税前）%23.92% 5全部投资内部收益率（所得税后）%18.02% 6全部投资回收期（所得税前）年2.7 7全部投资回收期（所得税后）年2.8 六、主要结论六、主要结论 该项目的建设符合我国产业政策以及重庆市、潼南县的国民经 济和社会发展“十一五”规划。 项目的建设是区域经济社会发展所需，也是公司自身发展所求， 潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告 7 项目的建设基础条件较好，项目市场发展的空间和潜力大，项目建 设是必要的。 项目功能定位恰当，建设规模适度，选址适宜，建设配套条件 好，项目建设资金落实有保障。 财务评价表明，项目各项经济指标可行，具有较强的盈利能力， 同时，清偿能力、财务生存能力强，项目具有很强的抗风险能力。 本项目建成后，对于调整城乡经济结构、加速城镇化建设，吸 纳农村剩余劳动力，推动潼南县城乡经济发展，增加地方税收，提 高当地人民物质文化生活质量等方面都具有十分重大的作用。 综上所述，项目经济效益良好、社会效益显著，因此该项目的 建设是必要的和可行的。 本项目建设内容多、涉及面广，建议项目业主及相关部门精心 设计、精心组织、精心实施项目，确保项目按时、优质的完成，早 日实现其经济效益、社会效益和环境效益。 潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告 8 第二章第二章 项目建设背景项目建设背景 一、一、2009 年年房地产房地产政策政策背景背景 国家信息中心发布报告第 55 期经济预测分析指出，2009 年中国房地产调控政策应坚持以“稳”为主，合理引导房地产市场， 稳定市场预期，防止房价下降幅度过大，促进房地产市场稳定发展。 主要的发展政策有如下几点： （一）改善供给结构，完善住房保障政策。 针对 90 平方米以下户型投资完成额占住宅投资额比重较低 (2008 年 1-8 月该比重为 27.6%)、中低价位和中小户型住房供应不足 的情况，推动各地政府从规划审批、土地供应等方面入手，确保中 小套型、中低价位普通住房的投资规模，改善住房供应结构，确保 “90/70”政策目标的实现。 针对经济适用房投资完成额占住宅投资额比重偏低，保障性住 房供给不足的情况，推动地方政府通过调控项目立项和土地供应， 安排经济适用房开发项目，可以考虑在商品房开发过程中规定一定 比例的经济适用房开发规模。为了充分调动地方政府在住房保障方 面的积极性，建议调整地方政府的政绩考核标准，将完善住房保障 制度列入地方政府的政绩考核体系中，促使地方政府落实经济适用 房和普通住房的建设计划。 （二）加大对自住性购房需求的支持力度 住房消费是中国城镇居民消费结构升级中最大的热点，也是构 潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告 9 成本轮经济景气周期的最重要的源头性需求。保护好居民住房消费 热点是扩大消费需求、延长经济景气周期的关键。因此，房地产市 场调控在抑制投机性购房需求的同时，要注意保护和支持居民自住 的购房需求。 （三）完善房地产信贷政策，防止金融风险 针对部分房地产热点城市住房不良贷款逐渐浮出水面、房贷违 约率上升的苗头，为有效规避风险，信贷部门应加强房贷资格审批 和监管，控制房贷风险，降低不良贷款比例。为了解决虚开收入证 明的问题，金融机构可与税务部门联合，通过个人缴纳的所得税予 以证明。与此同时，为了避免从一个极端走向另一个极端，金融机 构在防范风险的同时，对符合国家调控方向和市场需求的项目应大 力支持，鼓励自住性需求的实现。 （四）加快房地产融资模式多元化发展步伐 为了解决房地产企业融资过于依赖银行的局面，必须加快推进 资金来源的多元化和社会化。一是通过增加和扩大项目融资渠道和 方式，包括上市、股权、私募、信托等，弱化房地产项目对银行的 融资依赖，提高房地产企业的自我资金生成和发展能力。二是引进 信用公司、基金、投行、房地产经营公司等战略合作伙伴，提升房 地产项目的开发能力和管理能力。 （五）建立科学的住房消费模式，提倡“租、购”并举 在现行制度下，房屋所有权与户口和子女就学密切联系，在无 形中限制了租赁市场的发展。为了充分、合理地利用房地产存量资 源，促进租售互补，除了正确引导居民的住房消费观念外，还必须 潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告 10 完善房屋租赁的配套措施，解决包括户籍管理、教育体制、社会保 障在内的相关问题，摆脱传统体制对租赁市场发展的禁锢与阻碍， 解除居民租房的后顾之忧。 二、二、重庆市社会经济发展重庆市社会经济发展现状现状 （一）gdp 保持高位运行的增长态势，高于全国平均水平。 图 1 直辖以来重庆市生产总值及其增长速度 单位：亿元、% 2009 全年实现地区生产总值 6528.72 亿元，比上年增长 14.9%。其中，第一产业实现增加值 606.80 亿元，增长 5.5%；第二 产业实现增加值 3447.48 亿元，增长 17.8%；第三产业实现增加值 2474.44 亿元，增长 13.3%。第一产业增加值占全市生产总值的比重 为 9.3%，比上年下降 0.6 个百分点；第二产业增加值比重为 52.8%，与上年持平；第三产业增加值比重为 37.9%，上升 0.6 个百 分点。按常住人口计算，全市人均地区生产总值 22916 元，比上年 潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告 11 增长 14.1%。 （二）固定资产投资稳步上升。 图 2 直辖以来重庆市全社会固定资产投资总额及其增长速度 单位：亿元、% 2009 年重庆市全年全社会固定资产投资 5317.92 亿元，比上年 增长 31.5%。其中，基础设施建设投资 1542.57 亿元，增长 28.3%； 城镇投资 4958.74 亿元，增长 31.1%；农村投资 359.18 亿元，增长 36.2%。在城镇投资中，其中，房地产开发投资 1238.91 亿元，增长 25.0%。 （三）居民消费价格持续回落 2008 年居民消费价格指数同比上涨 2.4%,从八大类价格指数看： 食品、烟酒及用品、家庭设备用品及维修服务和医疗保健及个人用 品分别上涨 8.1%、2.6%、2.3%和 1.3%。衣着、娱乐教育文化用品、 交通和通信分别下降 5.3%、2.3%、0.1%，居住价格持平。八大类价 格指数看除衣着略有上升外，其他各类均有不同程度回落。虽然物 价有所回落，但累计价格依旧保持较高水平，重庆市居民消费价格 潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告 12 同比上涨 6.6%，涨幅比 2007 年同期上升 2.6 个百分点。 （四）城乡居民收入情况 1、城市居民收入稳步提高 图 3 直辖以来城市居民人均可支配收入及其增长速度 单位：元、% 全市城镇经济单位职工人数为 231.82 万人，平均工资 30963 元， 比上年增加 3978 元，增长 14.7%。城镇居民人均家庭总收入 16990 元，增长 11.6%，其中人均可支配收入 15749 元，增长 9.6%，扣除 物价因素实际增长 11.4%。总收入中，人均工资性收入 11824 元， 增长 7.9%；人均经营净收入 1019 元，增长 29.2%；人均财产性收入 254 元，增长 23.3%；人均转移性收入 3894 元，增长 19.2%。城镇 人均消费支出 12144 元，增长 8.9%，扣除物价因素实际增长 10.7%。城镇居民恩格尔系数 37.7%。城镇居民人均住房建筑面积 31.42 平方米，比上年增加 1.74 平方米。 2、农村居民收入稳步提高 潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告 13 图 4 直辖以来农村居民人均纯收入及其增长速度 单位：元、% 全年农村居民人均纯收入94621 元，增长 12%。其中，人均工 资性收入 1998 元，增长 13.2%；人均家庭经营收入 2173 元，增长 7.8%；人均转移性收入 384 元，增长 30.5%。人均生活消费支出 3142 元，增长 8.9%；其中，衣着、居住、交通通讯、家庭设备用品、 医疗保健等消费分别增长 23.9%、23.5%、9.2%、24.8%和 23.1%。 农村居民恩格尔系数 49.1%。农村居民人均住房面积 35.7 平方米， 比上年增加 0.7 平方米。 三、潼南县经济发展概况三、潼南县经济发展概况 2009 年，是潼南克难攻坚、逆势而上、阔步向前的一年。在金 融危机冲击、发展基础比较脆弱的严峻形势下，我县经济加快回升、 持续向好、势头趋旺，赢得了又好又快的发展，主要经济指标实现 潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告 14 年初的预期目标。据统计，全县 gdp95.59 亿元，增长 14.5%；地方 财政收入 5.04 亿元，增长 31.5%，其中一般预算内收入突破 3 亿元， 比全市增幅高 8.4 个百分点；全社会固定资产投资 72.5 亿元，增长 51.8%；城镇化率 36.6%，提高 2 个百分点；社会消费品零售总额 34.5 亿元，增长 19%；年末金融机构存款余额 93.86 亿元，贷款余额 29.47 亿元；城镇居民人均可支配收入 14130 元，农民人均纯收入 5140 元，分别增长 12%、14%，分别比全市增幅高 1 个百分点、2 个百分点；农业增加值 23.72 亿元，增长 6.3%，增幅居全市第一。 潼南县整体经济增长势头非常良好。 四、项目建设的理由四、项目建设的理由 崇龛镇远离中心城市，几乎没有工业基础，87 平方公里的幅员 面积有人口近 5 万，其中农村人口占 97，属典型的农业乡镇。镇 党委、政府提出了“依托沿边沿江优势，建立现代农业，发展特色经 济，带动商贸及集镇建设”的经济发展思路。经过崇龛镇近几年的努 力，广大农民都走上了致富之路。目前，崇龛镇柠檬种植已达 20 万 株，累计已为农民创收近千万元；中华鳖基地年创产值近千万元； 油料作物基地播种面积已达 15000 亩，亩收入为 270 元。 随着农民收入的增多，他们对生活环境和质量的要求有所提高。 农村的房屋多为自家修建，房屋结构多为砖木或简易结构，结构安 全系数偏低。潼南县崇龛镇花都名城小区的建设正是为了改善人们 的居家环境，提高人民的生活质量而进行的。 潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告 15 第三章第三章 项目建设的必要性项目建设的必要性 一、是重庆市总体经济发展的需要一、是重庆市总体经济发展的需要 房地产业是从事城乡（尤其是城市）房屋和土地的综合性开发 及经营行业，是城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支 柱产业之一，房地产业的发展可以加速市场经济的进程。重庆市房 地产业在“十五”期间充分发挥了先导性产业的作用，加快房地产业 的商品化、市场化、现代化步伐，坚持“统一规划，合理布局，综合 开发，配套建设”的原则，按照以新区建设开发为主旧城改造为辅的 方针，以住宅建设为重点，进一步优化土地与房产资源配置，提高 产业总体水平和整体规模效益，使之真正成为重庆市国民经济发展 的支柱产业之一，这是当前经济建设中的重要举措。 本工程是潼南县崇龛镇花都名城小区建设项目，对进一步加快 重庆市住宅建设，满足人们对居住的消费需求，提高人们生活品质， 培育新的经济增长点具有十分积极的意义。 二、是进一步完善潼南县投资环境的需要二、是进一步完善潼南县投资环境的需要 随着改革开放的不断深入，重庆市及潼南县的经济建设日新月 异，大批国内外企业纷纷落户潼南县，来潼南县工作的中外企业员 工不断增加。但多年来潼南县的生活及服务设施建设相对滞后，这 已成为该地区投资环境中的一大缺憾。 因此本项目建设对于改善投资环境、促进潼南县经济发展具有积 极的意义。 潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告 16 三、是项目业主公司自身发展的需要三、是项目业主公司自身发展的需要 重庆名爵实业有限公司要使公司自身不断的发展壮大，使公司 资产增值保值，公司必须不断开发项目向集约化、规模化方向发展。 该项目的实施可以提升公司竞争力，向做大、做强方向发展，使公 司自身获得持续的发展。 综上所述，本项目是实现潼南县“十一五”规划目标、促进地方 经济发展、也是项目业主公司自身发展的需要，因此项目建设是必 要的。 潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告 17 第四章第四章 项目市场分析项目市场分析 一、重庆房地产市场状况分析一、重庆房地产市场状况分析 （一）重庆市房地产市场发展情况 1、2009 年重庆市房地产市场发展现状 以 2008 年岁末国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的 若干意见 （国办发2008131 号）为“救市”起始标志，房地产市 场经过 2008 年下半年至 2009 年年初的短暂调整之后，重新回到欣欣 向荣、蓬勃繁荣的局面，但房价的过快上涨，促使各级政府不得不将 房地产市场调控政策重新排入议事日程。2009 年重庆市房地产开发 市场实现 v 型反转，并取得三大整数关口的突破，包括开发投资突 破 1000 亿元，达 1238.91 亿元，同比增长 25.0%；资金来源突破 2000 亿元，达 2202.67 亿元，增长 41.2%；商品房销售面积突破 4000 万平方米，达 4002.89 万平方米，增长 39.4%，全面复苏态势基本形 成。 并以 25.9 的增幅创全年新高，全年共计完成投资 1238.91 亿元， 同比增长 25.0%。 2008-2009 年各月房地产开发投资累计增速 单位：% 潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告 18 在开发投资增速稳步加快的带动下，商品房供给状况得到进一步 好转。全市商品房新开工面积 3813.68 万平方米，同比增长 8.7%，自 上月结束近一年的负增长态势后，增速进一步提高 4.4 个百分点。其 中住宅新开工面积 2989.72 万平方米，同比增长 4.6%。同期全市商品 房施工面积 13052.60 万平方米，同比增长 12.1%，其中住宅施工面积 10338.12 万平方米，增长 12.8%。年末商品房竣工面积增速有所加快， 全年商品房竣工面积 2907.05 万平方米，同比增长 22.8%，较三季度 加快 1.1 个百分点，其中住宅竣工面积 2384.51 万平方米，增长 22.2%， 较三季度加快 1.7 个百分点。 2、需求快速释放，房价明显上扬 在经历 2008 年 5 月份以来持续大半年的商品房销售疲软以后， 2009 年年初开始重庆房市有所回暖，1-2 月实现商品房销售 324.96 万 平方米，同比增长 0.5%，扭转了去年六月以来累计增速持续下滑的 势头，此后各月，商品房销售逐步趋好，销售增速屡创新高，全年商 品房销售面积突破 4000 万平方米，达 4002.89 万平方米，增长 39.4%，成为仅次于 11 月增长 40.9%的全年次高点。 2009 年各月商品房销售面积累计增速 潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告 19 单位：% 2009 年全市商品房均价一路上涨，全年商品房销售额 1377.76 亿 元，同比增长 72.2%，同销售面积增速相比增速差为 32.8 个百分点， 均价上涨明显。作为全市房价重要代表的主城九区，本年房价上涨幅 度更为明显，全年商品房销售面积 2119.67 万平方米，增长 33.0%， 实现销售额 964.98 亿元，增长 68.0%，增速差为 35.0 个百分点。 3、资金状况良好，土地交易活跃 商品房销售的量增价升促进各大开发企业资金状况不断好转。全 年房地产开发企业到位资金突破 2000 亿元大关，达 2202.67 亿元， 同比增长 41.2%，其中本年到位资金 1848.30 亿元，增长 48.7%。 各 房地产开发企业较为充裕的资金实力，进一步释放了对商品房用地的 购置热情。全年房地产开发企业购置土地面积 1227.79 万平方米，同 比增长 5.4%，土地成交价款 283.67 亿元，增长 76.9%，本年支付土 地购置费 238.11 亿元，增长 33.2%。其中，江北区鸿恩寺和江北嘴两 大“地王”于下半年集中成交，既体现出当前土地交易活跃、购房热情 上涨的形势，同时也反映出未来重庆市房地产市场发展主战场的激烈 竞争态势。 （二）2010年重庆市房地产市场展望 潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告 20 就当前全市房地产市场运行状况来看，主要体现出市场活跃、资 金充裕、投资有力三大特点。从本年房地产业景气指数与房地产企业 家信心指数高速增长的情况来看，同时考虑到本年各房地产开发企业 购地热情的普遍高涨，在未来一年的时间内，房地产开发投资将继续 保持一定的活力，施工、新开工、竣工等供给方面的状况将进一步好 转。 而面对今年全国商品房销售推动房价持续攀升的火爆局面，国家 及各地方政府均已表态，将于2010年起对房价的调控政策由“防止”转 为“揭止”。12月23日，财政部、国税总局下发的关于调整个人住房 转让营业税政策的通知明确了住房交易营业税细则，同一天为严厉 打击房地产开发企业囤地、炒地行为，国土资源部通报了9个省18宗 房地产开发土地闲置情况，督促各地方政府及国土资源部门进一步落 实闲置土地处置有关政策，警示房地产开发商根据实际开发能力理性 取得土地，及时开发利用。由此可见，已正式宣布楼市调控政策即将 进入密集出台时期。 由2008年年初的调控及当年全球金融风暴影响下的房地产市场变 化，和2009年从国家到各级政府的“救市”政策的强力有效，可见政策 对房地产市场的作用影响巨大。因此，2010年全市房地产市场状况仍 需考虑后期出台政策的力度与效果。 二、区域市场分析二、区域市场分析 （一）潼南县房地产业市场分析 潼南的房地产总体情况可概括为供给与需求两旺，市场交易活 跃，呈现出健康均衡发展的态势。 潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告 21 1、开发投资情况 （1）近 3 年房地产开发投资（单位：万元） （资料来源：潼南县房管局） 潼南商品房投资呈上升的趋势。2008 年房地产开发投资略减， 但是从 2009 年开始，房地产开发投资报复性增长，预测 2010 年开始 潼南的房地产开发投资更上一个台阶。 （2）近三年商品房施工面积（单位：平方米） （资料来源：潼南县房管局） 从近三年的施工面积走势来看，潼南的房地产市场呈现了一个稳 定的发展阶段。 2、房产消费市场分析 （1）各年商品房成交总面积（含商业） 潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告 22 （数据来源：潼南房地产交易中心） （2）各年商品房成交总金额（含商业） （数据来源：潼南房地产交易中心） 三、项目营销策略研究三、项目营销策略研究 项目推广是项目起势的关键，也是前期营销策划工作的重点之一。 随着房地产市场的不断进步，市场的推广方式也从最初最原始的“街 头喇叭”式转变为集报纸、杂志、路牌等于一体的多元式。于是，在 推广之前制定适当的推广策略，以求在推广中有的放矢便成为现代项 潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告 23 目推广的首要工作。 根据本项目的定位、目前的市场状况以及推广战略理论，建议本 项目的推广策略为：一套班子、一系楼书、一串活动、一个高潮。 一套班子一套班子 组织专人成立一个专门推广班子。由有成功推广炒作经验的策划 担当，结合外围房地产及新闻班子记者数个，在制定完整策划炒作方 案后，分步、有节奏地开始炒作，预热市场。利用的主要是新闻报道、 人物专访、新闻发布会、研讨会、联谊会等。 一系资料一系资料 编制项目楼书，目的是最大程度的宣传项目，并塑造项目的品质 形象品牌。内容主要是项目基本资料、开发公司及项目的开发理念等。 一串活动一串活动 活动营销就是以顾客所追求的活动体验为诉求，通过与消费者的 互动来使潜在购买对象增强体验经历和回忆，进而使其对产品产生购 买欲望，是体验营销的一种，已经成为现代房地产推广的重要环节。 “一串活动”是本项目推广策略中的中心内容。由于本项目位于潼 南县崇龛镇，要提高项目的影响力，就必须将客户引到项目现场。因 此，充分利用项目开发进程中的各个节点，实施各种活动，进而扩大 推广内容的影响力，最终达到提升项目知名度、美誉度以及积累目标 客户的战略目标。 一个高潮一个高潮 通过较长时间的软性推广和炒作预热市场，使开盘正式销售之日 达到一个人气的高潮。并将这一高潮持续百日，使项目的销售任务得 潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告 24 以迅速实现，使销售工作节奏明显、有控、增大知名度、降低销售成 本。 第五章第五章 建设建设规模及规模及内容内容 一、建设一、建设规模规模 本工程规划用地面积：18773.37m2，建设用地面积 16581.69 m2，总建筑面积为 29721.42 m2。其中住宅建筑面积 27215.17 m2,商业 建筑面积 2506.25 m2。 二、建设二、建设内容内容 本项目拟建设六栋集居住、商业等功能为一体，共 25 个单元多 层住宅楼建筑和小区值班室。建设内容具体包括整个项目的土建、安 装、道路、绿化、市政管网等全部建设内容。 潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告 25 第六章第六章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件 一、一、项目选址项目选址 本项目建设地址位于重庆市潼南县崇龛镇，北面紧靠明月山， 南面濒临琼江，紧临崇龛路，西北面接至光辉镇，东南面接至柏梓 镇。地块整体地势相对平坦，整体较为适宜进行开发建设。 二、建设条件二、建设条件 （一）自然条件 1、气候 潼南县属亚热带气候，温暖湿润，雨量充沛。具冬暖春早，夏 热秋凉，秋雨连绵，无霜期长特点。 工程区多年平均气温 17.918.5，最高气温 40.8，最低 气温-3.8，夏季长达 4 个月以上。多年平均降雨量 986.00mm，最 大年平均降雨量 1378.3mm，最小年平均降雨量 783.2mm。年平均风 速 23m/s，最大风速（10 分钟平均）26.7 m/s，实测极大风速 27.0m/s,最大风力达 35m/s,最大静风频率 7%，平均风速 3.4 m/s。 工程区内暴雨多发生在 410 月，而 59 月约占全年 2/3。大 雨、暴雨发生机率较为频繁。 2、水文地质 项目所在区域气候温暖潮湿，降水充沛，地表径流丰富，为地 下水的形成提供了良好的条件。按该区各个含水岩组的组合特征， 可将地下水分为松散堆积层孔隙水，分层裂隙水，碎屑岩类孔隙裂 潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告 26 隙水及碳酸岩类裂隙溶洞水等。经地面调查，区内未见井、泉点出 露。 3、工程地质条件 （1）地形地貌 项目区为流水地貌，地形平坦，平均高差 50mm。 （2）地质构造 项目用地内无断层，深大断裂，活动断裂，地质构造简单，岩 层产状平缓，倾角 1-5，属简单地质构造场地。 （3）地层岩性 项目区属浅丘地形，剥蚀地貌， 地层由上至下有：第四系全新 统（q4el+dl） ，侏罗系中统沙溪庙组（j2s） 。由上至下岩性描述如下： 1）粘土层：（q4el+dl）：褐色、褐黄色，主要由粘土类矿物 组成，可塑，弱光泽，摇震反应无，中等韧性，干强度中等，全场 地有分布，厚度 0.80m 7.50m。 2）泥岩：（j2s）：紫红色、暗红色，由粘土矿物组成，泥质 结构，中厚层状构造，建筑物下主要分布的是泥岩，厚度 2.20m11.10 m，平均 5.00m。 上述 2）岩石按风化程度可划分强风化带、中等风化带，其工 程特性如下： 强风化带：该带泥岩原岩结构大部分破坏，矿物成份发生变化， 岩芯呈土状，失水呈散粒状；埋深 2.204.60m。 中等风化带：该带泥岩原岩结构清晰，岩质新鲜，锤击声脆， 岩芯呈长柱状；埋深 3.006.00m。 潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告 27 4、地震 据中国地震动参数区划图gb18306-2001 和建筑抗震设计 规范gb50011-2001 附录 a，项目地抗震设防烈度为 6 度，地震动 峰值加速度为 0.05g。 （二）交通条件 潼南县位于四川盆底中部，地处重庆市西北部最前沿。东邻合 川、武胜，南连铜梁、大足，西接安岳、遂宁，北环蓬溪、南充， 是川渝握手区腹地东西南北交通自然便捷走向的交汇点及区域几何 中心，是成渝经济区的腹地中心，是重庆西部凸入川中腹地最远、 毗邻四川县市最多的对外开放最前沿最重要的门户，是重庆未来在 川渝握手区的自然地理及交通要塞的中心城市。 （三）配套设施条件 1、电力线路 项目场区内主要电力线路为 110kv 及以下架空配电线路，场区 内供配电需要是有保证的。 2、电信 项目场区内宽带电信已开通，光缆已到本项目场区。移动通信 已覆盖场区。 3、给水 项目场区供水由市政自来水直接供水。场区内供水是有保证的。 （四）施工条件 施工所需水、电、道路条件能满足需要，施工场地基本满足需 求，在拟定施工方案时注意与场地周边的衔接，充分利用场地内的 潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告 28 空间，减少对周边人们生活及商业活动的不利影响。 综上所述，该项目拟建地水文条件简单，无不良地质现象，周 边配套设施齐全，交通运输、施工条件优越，公用设施完全能够满 足本项目建设和运营的需要。项目各项建设条件均好，完全能够满 足本项目的要求。 潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告 29 第七章第七章 项目总图布置项目总图布置 一、总一、总平面设计依据与原则平面设计依据与原则 （一）依据 1、国家现行有关建设规范； 2、重庆市规划管理条例； 3、业主提供的其它资料。 （二）原则 1、充分考虑此项目的客观条件，力求处理好各种不利因素，达 到实用、经济、美观三方面的要求，使此项工程建成后达到良好的 经济效益、社会效益和环境效益。 2、“以人为本”是规划方案的基本理念，方案不仅仅满足于提供 一种居住设施、还要处处考虑到使用者的行为特点及需要。生态环 境的气氛与空间的灵活性是设计的中心。 3、满足该地区城市总体规划布局、规划设计条件和要求，明确 用地功能分区，合理规划功能布局，改善和协调内外部整体环境， 提供一处宽松宜人的城市空间节点。 4、积极有效地利用周边及内部的自然环境和资源，重视环境设 计，注重空间造型，努力创造同自然环境有机协调的良好环境条件， 形成有地方特色的立体多层次建筑空间效果。 5、坚持社会效益、环境效益、经济效益统一的原则，合理配置 自然资源，优化用地结构，配套建设各项基础与公用服务设施。 6、建筑应结合地形和朝向展开，最大限度追求良好的通风采光、 潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告 30 注意生态自然环境的保护，使人与自然和谐共处。 7、总平面布局注意交通流线、生活管理流线，合理适用、经济。 8、立面处理考虑居住建筑性格，以简洁、明快风格为主并在景 观、观景上着力打造山水园林风貌。 9、坚持实用、经济、美观的原则，积极采用新材料、新设备、 推广新技术。 10、贯彻执行国家有关环保、绿化、消防、防灾减灾以及节能 等方面的规范和规定。做到经济效益和社会效益的有机统一，实现 可持续性发展战略要求。 二、平面布置二、平面布置 本工程着力打造一个现代化的城镇小区，位于潼南县崇龛镇。 小区由六栋多层住宅组成。1、2、3栋住宅成一排，布置在规划用地 的最西南面，2、3栋住宅之间为小区值班室；4、5栋住宅布置在整 个小区的中间；规划用地的东北面是6栋住宅，住宅相互间错落有致 布置，减少建筑自身体量对城市的压迫感，与城市形成一个友好而 富有趣味性的界面，同时又打开内部庭院和城市的视觉走廊。在建 筑围合的空间里布置景观绿化，为人们的生活提供良好生活环境。 停车采用地面停车形式。 总体布局符合规划、消防、环保、防灾、减灾等要求。实现可 持续性发展。 三、竖向布置三、竖向布置 （一）充分利用建筑吊层、场地放坡等手法，减少地形高差的 潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告 31 影响。尊重原有地形，避免土石方大开挖。在形成完整中间庭院景 观的同时，亦避免高大挡墙的出现。 （二）由于本项目地处地势较平，竖向设计主要考虑地面排水。 场区出入口平均标高为 269.65 米，道路平均标高为 269.39 米，场内 标高略高于道路标高，为场地内雨水、污水排放提供了便利条件， 室外场地的连接方式采用平坡式，坡度比 i=0.80%。 四、交通组织四、交通组织设计设计 本工程主入口设置于用地西南侧的规划道路上，主要供人及办 公车辆的进出。在规划用地的西北角和东南角分别设置一个15x15的 消防回车场。平时也方便其他车辆进出。场内道路面积占总项目区 面积的36.96%，约为6129.56 m。 小区主入口设置于主干道上，主要供人员进出，出入安全。次 入口设置支路上，主要供车辆出入，方便直接。小区以7米和6米宽 的道路网衔接现有城市道路。 五、景观设计五、景观设计 （一）景观布置 在整个小区的北面布置社区的中心绿地，满足居民日常休闲的 功能。为了满足绿地率的要求，除消防车、人行道、消防回车道以 及必要的社区活动场地外，其余均布置绿化，覆土厚度大于1.5米。 （二）景观营造 1、小型广场 小型广场以硬地铺装为主，两侧为列树，配合小品台阶，着重 体现公共性与表演性。社区内广场以小型分散为主，体现休闲人居 潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告潼南县崇龛镇花都名城小区工程可行性研究报告 32 文化。 2、绿化 树：列树，中心广场两侧直列树，体现城市空间尺度；单树， 主要为景观树，植于视觉焦点及景观转换点上。丛树：在社区局部 地段需要营造私密浓荫空间或是需要遮避视线处，丛植树林、灌木， 以有色花木为主，利用其色彩增添社区视觉景观，并利用其型随意 的特性体现自然性。草坪：在开阔地带铺装大面积的草坪，形成社 区开阔空间，作为居民漫步或阳光浴的场所。 六、主要技术经济指标六、主要技术经济指标 总用地面积：18773.37 m，建筑面积：29721.42m，容积率： 1.79，项目区建筑占地覆盖率：88.33%，绿化率：32.33%。 潼