2010海南万科三亚项目前期定位及物业发展报告.pdf

海南万科三亚项目海南万科三亚项目 2010年3月 前期定位及物业发展报告前期定位及物业发展报告 pdf 文件使用 “pdffactory“ 试用版本创建 目录目录 地块价值分析地块价值分析 市场竞争及个案分析市场竞争及个案分析 客户特征分析客户特征分析 项目定位项目定位 物业发展建议物业发展建议 pdf 文件使用 “pdffactory“ 试用版本创建 目录目录 地块价值分析地块价值分析 市场竞争及个案分析 客户特征分析 项目定位 物业发展建议 第一部分：项目土地属性研 究及资源利用分析 主要包括 三亚落笔洞片区地块价 值分析 项目地块优、劣势分析 项目内、外可利用资源分 析 pdf 文件使用 “pdffactory“ 试用版本创建 项目地块价值分析规划篇（三亚市） 落笔洞旅游 度假区 落笔洞旅游 度假区 根据三亚市土地利用总体规划（2006-2020年） ，三亚立足“东拓西展、南进北扩” 的发展战略，将传统的城市中心向周边拓展。 落笔洞旅游度假区与迎宾路、半岭、三亚湾等成为政府着力打造的旅游休闲养生度假 区。在以旅游度假为主力带动的三亚市，未来的各个旅游度假区将成为带动三亚作为 海南国际旅游岛弄到的重要推动力。 pdf 文件使用 “pdffactory“ 试用版本创建 项目地块价值分析规划篇（片区） 本片区规划功能结构表现为“一核心、 四片区、四中心”。 “一核心”：落笔洞保护区为核心。 “四片区”：（东）教育区、（西）教 育区、国际康体养生区、高知园区。 “四中心”：位于（东）教育区的教育、 信息中心；位于高知园区的居住服务中 心；位于国际康体养生区的公共服务中 心；位于（西）教育区的行政会议中心。 本片区规划功能结构表现为“一核心、 四片区、四中心”。 “一核心”：落笔洞保护区为核心。 “四片区”：（东）教育区、（西）教 育区、国际康体养生区、高知园区。 “四中心”：位于（东）教育区的教育、 信息中心；位于高知园区的居住服务中 心；位于国际康体养生区的公共服务中 心；位于（西）教育区的行政会议中心。 落笔洞 保护区 教育区 （东） 高知园区 国际康体 养生区 教育区 （西） 区域规划定位为：以教育、落笔洞 保护为基础，具有具有旅游、居住 功能的休闲区。项目地块在片区 内规划打造为一类居住区。 区域规划定位为：以教育、落笔洞 保护为基础，具有具有旅游、居住 功能的休闲区。项目地块在片区 内规划打造为一类居住区。 pdf 文件使用 “pdffactory“ 试用版本创建 b b a地块 项目地块价值分析环境篇 三亚理工职业学院 三亚理工职业学院 三亚学院 三亚学院 茂月 村 茂月 村 中央 村 中央 村 农场 农场 山体 山体 山体 山体 山体 山体 落笔洞风景区 落笔洞风景区 项目周边以自然山体和 水库景观为主，紧邻文 化教育区、落笔洞文化 遗迹风景区，具备良好 的景观资源和人文气 氛，适宜居住。 项目周边以自然山体和 水库景观为主，紧邻文 化教育区、落笔洞文化 遗迹风景区，具备良好 的景观资源和人文气 氛，适宜居住。 pdf 文件使用 “pdffactory“ 试用版本创建 项目地块价值分析地貌篇 a地块用地规 划围绕山势坡 地展开，地形 变化丰富，紧 邻水库及小型 内湖，具备打 造低密度产品 的优势； b地块临近未 来主干道，周 边植被丰富， 地貌相对平缓。 a地块用地规 划围绕山势坡 地展开，地形 变化丰富，紧 邻水库及小型 内湖，具备打 造低密度产品 的优势； b地块临近未 来主干道，周 边植被丰富， 地貌相对平缓。 pdf 文件使用 “pdffactory“ 试用版本创建 项目地块价值分析交通篇 1、距离三亚市中心仅6公里（约10分钟车程）； 2、交通往来便利： 学院路及迎宾大道往来市中心； 东西线高速环岛连接岛内各大城市及景点 1、距离三亚市中心仅6公里（约10分钟车程）； 2、交通往来便利： 学院路及迎宾大道往来市中心； 东西线高速环岛连接岛内各大城市及景点 b b a地块 占地95万 建面45万 落笔洞 风景区 落笔洞 风景区 占地38万 建面34万 高速公路 （连通东西线） 连接三亚东线西线高 速公路的城市快速道 迎宾路 学院路 市中心 学院路 pdf 文件使用 “pdffactory“ 试用版本创建 项目地块价值分析竞争篇 南部沿海项目多分布于海湾 区域，海景资源丰富 南部沿海项目多分布于海湾 区域，海景资源丰富 万科 项目 三 亚 市三 亚 市 区区 清水湾 海棠湾 土福湾 亚龙湾 三亚湾 红塘湾 大东海 香水湾 三亚机场三亚机场 三亚的项目多集 中于三亚湾沿 岸，都具备良好 的海景资源； 本项目属于内陆 项目，与大部分 项目相比，缺乏 海景资源是软肋 所在。 三亚的项目多集 中于三亚湾沿 岸，都具备良好 的海景资源； 本项目属于内陆 项目，与大部分 项目相比，缺乏 海景资源是软肋 所在。 本案/落笔洞 pdf 文件使用 “pdffactory“ 试用版本创建 项目地块价值结构研判 pdf 文件使用 “pdffactory“ 试用版本创建 项目地块价值分析小结 在现有地块条件上，本项目无疑是落笔洞旅游度假区高端住宅时 代的开创者。 但是，结合海南楼市岛外客户置业为主的特征，项目必须面向全 国的客户群，所以，如何利用本身的山水资源优势，打造项目独树一帜 的价值体系和生意模式，是项目在众多海景林立的高端项目中制胜的关 键。 pdf 文件使用 “pdffactory“ 试用版本创建 目录目录 地块价值分析 市场竞争及个案分析市场竞争及个案分析 客户特征分析 项目定位 物业发展建议 第二部分：海南市场分析及 重点竞品研究 主要包括 海南房地产格局及消费形 态分析（三亚、海口、东线 等地客户类型、居住形态） 三亚及泛三亚区域房地产 市场现状分析 重点典型楼盘分析 pdf 文件使用 “pdffactory“ 试用版本创建 n海南房地产市场整体竞争格局 n三亚房地产市场发展现状及典型个案分析 n其他岛内主要片区竞争分析 pdf 文件使用 “pdffactory“ 试用版本创建 海南建设国际旅游岛，海南旅游与国际全面接轨 09年4月25日下午，省政府在海口举行建设海南国际旅游岛新闻发布会，省旅游局局长张琦在会上宣读了海南国际旅游岛建设 行动计划。 随着海南国际旅游岛建设的正式启动，旅游房地产将迎来新的发展契机！未来两年，随着万宁神州半岛、三亚海棠湾、陵水 清水湾等滨海度假区度假酒店和其他度假设施的建成以及东环城际快速铁路、博鳌机场等投入使用，海南将涌现一批达到国际先 进水平的旅游度假景区，超星级酒店，高水准的高尔夫球场等文化娱乐设施，吸引更多的国内外高端游客，从而催生巨大的度假 置业需求！ 国际旅游岛建设： 争取把免签证时间延长至30天 争取直航“海南-台湾” 5年内国际地区航线增加到60条 引进境外知名旅行社和酒店管理集团 高标准建设一批精品度假区 建设符合国际化要求的旅游文化要素 近期在海口、三亚市内各建一家免税商店 鼓励境外著名旅游人才培训机构进入 5年内允许一定数额的小额外币自由兑换 营造建设国际旅游岛的社会氛围 创新旅游管理的体制机制 pdf 文件使用 “pdffactory“ 试用版本创建 2010年1月市场形势国际旅游岛规划公布后市场火爆！ n4000亿资金据中国之声央广新闻报道，来自民间的非官方数据表明，目前有超过4000亿元的资金 流动到海南大肆圈地。 n10万浙商海南浙江商会统计，在国际旅游岛获批之前，已有十万浙商进驻海南。注册资本达百亿元，实 际投资运作资金可能高达300多亿元。 n房价飙升国际旅游岛规划公布后，短短几天内三亚在售楼盘价格翻倍。如半山半岛，原本28000元的均 价飙升至40000元以上；非滨海项目原本900013000元的均价飙升至20000元以上。其它城市如海口、文 昌、琼海的状况与此同。 n抢房子在如此涨势下，房子仍被蜂拥而至的外地客户抢购，其中以浙江客户及东北、北京客户为最多。 发展商捂盘惜售，数天一次的停盘调价，许多客户称“现在想买也找不到房子”。 n内部认购原计划年底公开发售的楼盘，纷纷抢前开展内部认购，以赶上这一波购房热潮。 全中国唯一的热带海岛，独具稀缺环境资源，是海南房地产价值在政策鼓励支持下 飙升的决定性因素！ pdf 文件使用 “pdffactory“ 试用版本创建 三亚市场 三亚湾、市区、市区外围、亚龙湾 陵水市场 香水湾、清水湾、海棠湾、土福湾 琼海市场 琼海市、万泉河、博鳌、观塘温泉 万宁市场 万宁市、兴隆温泉、日月湾 文昌市场 海口市场 西海岸、海淀岛、市区 海南房地产市场竞争格局 海南楼市进入多极 时代，东线城市快 速崛起。 省会城市，宜 居特点突出 航天城落户带来商 机。与海口毗邻 博鳌亚洲论坛、“温泉 之乡”、“万泉河美景” 使该区域楼市发展较快 毗邻三亚，海 景资源丰富 毗邻三亚，海 景资源丰富 中国唯一的热带城 市，稀缺性资源优势 明显，城市宣传运营 成熟 pdf 文件使用 “pdffactory“ 试用版本创建 n海南房地产市场整体竞争格局 n三亚房地产市场发展现状及典型个案分析 1）三亚楼市政策、价格、竞争格局 2）三亚市中心外围山水资源大盘个案分析 3）三亚市中心资源型大盘个案分析 4）三亚典型公寓个案分析 n岛内其他主要片区竞争分析 pdf 文件使用 “pdffactory“ 试用版本创建 三亚国际旅游城市避寒胜地天然疗养基地 三亚以国际旅游城市的形象定位，每年吸引来自全国甚至世界各地的大量游客前来旅游度假； 三亚是全国冬季最温暖的城市，大量长江以北的人来此避寒； 三亚空气质量上佳，整个三亚就是一天然疗养基地，是养老首选。 三亚凭借独特的海岸资源和气候优势，进行了大量的城市营销工作，使三亚的知名度远高于国内其它旅游城市。 冬季，特别是春节期间旅游市场的火爆程度从一定程度上反映和刺激了三亚的 房地产市场 春节期间，三亚近海的酒店价格是平时的10倍； 如喜来登平日800一晚的房价，在春节前后要涨到600010000；即使价格飞涨，近海酒店开房率 仍达到100%，游客很难订到房间； 房屋（家庭旅馆）租金在春节期间也是平时的10倍左右； 春节前后2-3个月也是平时的2-3倍，市区80平的两房在平时是2000-3000元/月，春节当月租金价 格超过20000元；, 经调研，各楼盘的出货也主要集中在春节前后。 pdf 文件使用 “pdffactory“ 试用版本创建 住宅成交均价：自07年起快速上涨，06至09 年价格上升118，单价翻倍； 住宅成交面积：以每年20%的增幅递增； 近年三亚楼市“量价齐升”，08年未受全国 经济下落的影响。这也是是三亚的稀缺海岸资 源和国际旅游城市价值的最好证明。 三亚房地产市场近年走势 pdf 文件使用 “pdffactory“ 试用版本创建 三亚房地产市场2009，价值突现之年 n2008.82009.2 政策调控，经济放缓，全国观望 n2009.32009.10 经济回稳，压抑需求逐渐释放 n2009.112010.1 国际旅游岛，价值突现量价飙升 20092009年市场回顾年市场回顾 09年1112月三亚楼市进入成交旺季，量价飙升！ pdf 文件使用 “pdffactory“ 试用版本创建 n三亚楼市在国际旅游岛消息公布后，2个月内量价非正常飙升，外地人蜂拥而入，游资涌入，在 售房子几乎抢购一空；价格短时间突破20000元大关，海南楼市尤其是三亚成为全国投资人群 的关注焦点； n2010年春节期间（2月中）价格持续处于高位，未来投资价值已很大程度反映在短期价格上， 短期升值潜力有限，成交回归理性，部分游资撤出。 20102010年动态年动态 2010年1月三亚楼市进入国际旅游岛概念热炒阶段，2个月内均价 突破20000元/m2，成交量飙升265！ 三亚房地产市场2010，开门红 pdf 文件使用 “pdffactory“ 试用版本创建 小环境： u1月15日，省委书记卫留成宣布：到3月底，暂停商业性开发土地转让，暂停审批新的房地产开发项目。 u近段时间，海南省政府对规范房地产市场不遗余力：三亚出台1个身份证最多只能购买5套；对各楼盘明察暗 访）；未达预售许可的，不得以“内部认购”、“预交诚意金”等任何含预订款性质的名义或方式进行促销； u2010年1月12日国际旅游岛获批，具体规划方案预计3、4月上报审批。 u2010年9月东环铁路开通试运行，计划10月正式通车，海口至三亚90分钟可达。 u2010年1月琼州跨海大桥正式向国家发改委申请立项，将争取在2012年左右开工建设，2020年建成通车， 总投资约1400多亿元,首选西线方案连接广东省徐闻县灯楼角和海南省澄迈县道伦角。 小环境： u1月15日，省委书记卫留成宣布：到3月底，暂停商业性开发土地转让，暂停审批新的房地产开发项目。 u近段时间，海南省政府对规范房地产市场不遗余力：三亚出台1个身份证最多只能购买5套；对各楼盘明察暗 访）；未达预售许可的，不得以“内部认购”、“预交诚意金”等任何含预订款性质的名义或方式进行促销； u2010年1月12日国际旅游岛获批，具体规划方案预计3、4月上报审批。 u2010年9月东环铁路开通试运行，计划10月正式通车，海口至三亚90分钟可达。 u2010年1月琼州跨海大桥正式向国家发改委申请立项，将争取在2012年左右开工建设，2020年建成通车， 总投资约1400多亿元,首选西线方案连接广东省徐闻县灯楼角和海南省澄迈县道伦角。 原因：经济回稳，政策助力，区域热点持续炒作 20092009年市场回顾年市场回顾 大环境： 1.09年中央为完成“保增长”经济任务，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，货币信贷投放量大幅增 长 2.09年中央出台一系列刺激经济措施。包括4万亿经济刺激方案、10大刺激经济措施、10大行业振兴规划 3.2008-2009年世界经济和中国经济面临众多困难，中国经济的企稳回升需要刺激房地产市场来带动消费和投 资。 大环境： 1.09年中央为完成“保增长”经济任务，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，货币信贷投放量大幅增 长 2.09年中央出台一系列刺激经济措施。包括4万亿经济刺激方案、10大刺激经济措施、10大行业振兴规划 3.2008-2009年世界经济和中国经济面临众多困难，中国经济的企稳回升需要刺激房地产市场来带动消费和投 资。 两个暂停，一定程度上是推高海南房价的强大动力，同时也预告着3月底对于海南 楼市而言，将是一个新的关键性时间点； pdf 文件使用 “pdffactory“ 试用版本创建 三亚项目销售调研表（09年1月1日-1月31日） 区域项目名称 项目类型主力户型广告推广 可售 套数 未售 套数 现场 来访 量(日 均) 销售率 调价前 成交量 第一次 调价的 时间及 均价 首次 调价 幅度 首次调 价后成 交量 第二次 调价的 时间及 均价 二次 调价 幅度 二次调 价后成 交量 三次以 上调价 及幅度 三次 调价 后成 交量 1月总 成交量 目前项 目起价 目前项 目最高 价 目前项目均价房源概况 三亚湾 海阔天空 二期(铂爵 公馆） 住宅 二房120 网络.路 牌.海航 内部资源 23810015组60%20套 2月1 日，均 价8万 5000 元/平 米 无无无无无无20套 65000 元 97000 元 8万仅剩10层以上 海居2号楼 别墅/酒 店/公寓 二房119 短信.网 络.当地 广告牌 84198组70%55套 1月27 日，均 价7.5万 2000 0元 无无无无无无55套 58000 元 9万7.5元 3号楼未开，2号 楼仅余19套，低 楼层看不到海和高 楼层的大户型 海韵度假 酒店 酒店/公 寓 一房60- 80 广告牌、 电视广告、 杂志、网 络 80230015组63% 20多套 1月1 日，均 价5.4万 1200 0元 无 1月10 日，均 价5.8万 100 0元 无 1月17 日，均 价6.7 万 无 20多 套 61800 元 11万6.7万 高楼层的大户型为 主 金中海蓝 钻 公寓 二房80 广告牌/ 网络 267285组90%145套 1月18 日，均 价3万 1500 0元 5套无无无无无150 31000 元 6万4万高楼层的为主 克拉码头 酒店/公 寓 标间66 无 150 多套 3015组80%无 1月23 日定 价，均 价3.1万 无120套 1月27日, 均价3.6 万 10%10无无130套3万5万3.6万 仅余西向低楼层和 高楼层的小户型, 中间楼层及所有东 向房子已售完 泰德白石 郡 酒店式公 寓 一房50 ，二房 110 路牌、短 信 2204010组80%10套 1月1 日，均 价4.5万 1.5万 /25% 无无无无无无10套 预估4万 预估10 万 预估6万 因项目未取得预售 许可证,所以暂停 销售 兰海五期 美丽新海 岸第三组 团 住宅 二房115 广告牌、 电视广告、 杂志、网 络 170 0 10050组99%100套 1月3日, 均价2.5 万 3000 元 无无无无无无100套1.1万3.8万2.5万 整体销售已进入尾 盘阶段 国光滨海 花园 产权酒店一房60- 80 项目围挡. 网络 116 0 1220组99%60套 1月30 日,均价 43000 1.1万 /34% 10套无无无无无70套3.5万5.6万4.3万 整体销售已进入尾 盘阶段 鲁能三亚 湾美丽三 区别墅组 团 公寓/别 墅 二房90- 100 路牌.电 视广告 98010组 100%8套无无无无无无无无982.2万4万 独栋3.6万联排2.5 万 pdf 文件使用 “pdffactory“ 试用版本创建 三亚项目销售调研表（09年1月1日-1月31日） 区域项目名称 项目类型主力户型广告推广可售 套数 未售 套数 现场 来访 量(日 均) 销售率 调价前 成交量 第一次 调价的 时间及 均价 首次 调价 幅度 首次调 价后成 交量 第二次 调价的 时间及 均价 二次 调价 幅度 二次调 价后成 交量 三次以 上调价 及幅度 三次 调价 后成 交量 1月总 成交量 目前项 目起价 目前项 目最高 价 目前项目均价房源概况 大东海 时代海岸- 香榭左岸 公寓 一房55- -75 老业主群 /短信 450034组 100%3万4.5万3.5万 均为25层以上房 源 半山半岛 四期(认购 阶段) 住宅 二房126 三 房283 广告牌、 电视广告、 杂志、网 络 7061050组 已认购 98% 未定价未定未定预估4万 均为低楼层看不到 海的房源 亚龙湾 公主郡 别墅/公 寓 130 网络,路 牌,房展 会 435015组 100%已售完 16770 元/ 22770 元/ 19000元/ 2009年11月份已 全部售完 西山渡别墅双拼 网络.路 牌 1172010组80%80套1月4日 3000 - 5000 元 无无无无无无90套6.1万7.2万6.5万仅剩联排别墅 市区一 线海景 凤凰岛4号 楼 公寓65北京参展 3500 30组 100% 300套 1月11 日开盘, 均价 5.9万 5000 元/平 米 50套无无无无无350套4.6万9.3万6.4万 已全部认购完,尚 有部分客户未签约 未付全款 凤凰岛3号 楼 公寓66北京参展 35018050%无 1月28 日,开盘, 均价9 万 2000 0元 /30% 180套无无无无无180套6.6万12.8万9万 东河中央 海岸 产权酒店78 广告/网 络 44844830组80% 未定价无无无无无无无无 排至 426号 未定未定未定 未取得预售许可证, 已停止排号 金鸡岭 路 凤凰水城 三期（中 惠南岸e5 栋） 公寓/洋 房 84 明星代言、 路牌、网 络、杂志 60815组80%40套 1月27 日均价 2.8万 20%无无无无无无 认购 52套 2.2万2.5万2.8万 清水湾 雅居乐 （星河传 说） 住宅/别 墅 120 网络.路 牌 110 0 040组 100%无 1月5日 开盘 无无无无无无无11001.3万2.2万1.5万 开盘5天内已销售 完毕 香水湾 富力湾 住宅/别 墅 200 各地售楼 处 60830组98%1月份共调价8-10次,每次幅度为800-1000左右2.2万3.5万2.8万公寓仅余少量房源 海南福湾 (新开别墅 组团) 住宅/别 墅 80 高速路广 告牌.网 络.路牌 60040组 100%无 1月20 日开盘, 均价 4.8万 20%60 2月8日再推出一部分别墅,均价预计5.2 万 4.5万4.8万5.2万 开盘第二天已销售 完毕 pdf 文件使用 “pdffactory“ 试用版本创建 未来cbd核心地段 传统市中心 凤凰水城凤凰水城 山水国际山水国际 半山半岛半山半岛 鲁能三亚湾鲁能三亚湾 公主郡公主郡 三亚房地产市场竞争格局 时代海岸 椰景蓝岸 凤凰岛 克拉码头 山屿湖山屿湖 东方巴哈马 清平乐清平乐 u外围的山水大盘，市场 份额过半：传统市中心外围的 半山半岛、凤凰水城、山水国际、 鲁能三亚湾、亚龙湾公主郡成交量 占全市成交量60； u三亚湾海岸线项目最为 集中，多为公寓类产品 u市中心以时代海岸、国 光豪升等项目为资源性项 目代表 碧城黎客 三亚国际公寓 三亚湾国际公馆 中央海岸 玉海国际 国光滨海花园 pdf 文件使用 “pdffactory“ 试用版本创建 n海南房地产市场整体竞争格局 n三亚房地产市场发展现状及典型个案分析 1）三亚楼市政策、价格、竞争格局 2）三亚市中心外围山水资源大盘个案分析 3）三亚市中心资源型大盘个案分析 4）三亚典型公寓个案分析 n岛内其他主要片区竞争分析 pdf 文件使用 “pdffactory“ 试用版本创建 州际酒店 区 州际酒店 区 东海湾 区 东海湾 区 双海湾区 双海湾区 半山半岛稀缺海景，高品质住宅，少量产权式酒店，第一太平 戴维斯物管，强调高品质住区。 占地58万平；总建面约100万平； 首推58号楼均价27000，已售91 ； 现时主推34号楼，为带返租酒店式 公寓，均价23000，已售78； 三期共推出970套（3-8号楼），开盘 至今销售约790套，去化率达81， 2009年具体产品消化情况如下表： 占地58万平；总建面约100万平； 首推58号楼均价27000，已售91 ； 现时主推34号楼，为带返租酒店式 公寓，均价23000，已售78； 三期共推出970套（3-8号楼），开盘 至今销售约790套，去化率达81， 2009年具体产品消化情况如下表： 客户构成： u100外地客户 u大部分来自东北、北京、上海、 山西等北方地区 u度假投资养老 客户构成： u100外地客户 u大部分来自东北、北京、上海、 山西等北方地区 u度假投资养老 pdf 文件使用 “pdffactory“ 试用版本创建 半山半岛（四期）售价已高达46000-50000 /m2 u四期望海公寓共704套，至今共消化超过500 套，但因价格上升太快销售已经明显放缓。 u稀缺海景资源高品质投入，四期公寓现单 价高达到46000-50000元/平，总价650- 1350万，货量704套，09年底开始销售，至 今去化71 u项目以海景公寓为主力产品，配以少量别 墅，规划有酒店。 u交楼标准：精装修 u四期望海公寓共704套，至今共消化超过500 套，但因价格上升太快销售已经明显放缓。 u稀缺海景资源高品质投入，四期公寓现单 价高达到46000-50000元/平，总价650- 1350万，货量704套，09年底开始销售，至 今去化71 u项目以海景公寓为主力产品，配以少量别 墅，规划有酒店。 u交楼标准：精装修 客户构成：100外地客户，大部分来自东北、北京、上海、山西等地， 度假投资养老，甚至有北京客户整栋公寓购买 销售时段2009年中2009年底2010年1月初2010年1月中 在售均价 元/m230000350004200048000 pdf 文件使用 “pdffactory“ 试用版本创建 客户构成： u70外地客户 : 度假养老投资 u30本地高端客户 : 长住 客户构成： u70外地客户 : 度假养老投资 u30本地高端客户 : 长住 山水国际市区范围山水资源大盘、三面环山，因缺少海景资 源，规划上注重园林及人工水体打造 占地168万平，总建面104万平； 容积率：0.56 位处三亚市区凤凰路，距传统市中心约5 分钟车程，坐拥山水环境，规模大； 产品形态包括独立别墅、联排别墅、双拼 别墅、叠拼别墅、多层住宅、小高层住宅、 酒店式公寓、水上餐厅及商业步行街等。 1期05年开盘，已售罄； 1、2期已全部售罄，主力户型70130 平， 3期要到今年12月才推出。 目前二手均价约22000元/平米 占地168万平，总建面104万平； 容积率：0.56 位处三亚市区凤凰路，距传统市中心约5 分钟车程，坐拥山水环境，规模大； 产品形态包括独立别墅、联排别墅、双拼 别墅、叠拼别墅、多层住宅、小高层住宅、 酒店式公寓、水上餐厅及商业步行街等。 1期05年开盘，已售罄； 1、2期已全部售罄，主力户型70130 平， 3期要到今年12月才推出。 目前二手均价约22000元/平米 一期已售罄 二期在售 pdf 文件使用 “pdffactory“ 试用版本创建 鲁能三亚湾市区外围的二线海景资源大盘，强调高端配套附 加值（高尔夫景观、游艇码头） 占地687万平（约10000亩），总建面约300万平，分多期开发，多区同时动工。 1期07年10月开盘，已售罄； 2期，08年10月开盘，包括公寓区、别墅区、游艇区、美丽mall区等。 在售公寓均价12000，主力户型99140平，别墅均价25000，主力户型196364。 二期公寓推出768套，至今销售约650套，去化率85 ；别墅170套，销售140套，去化率82。 占地687万平（约10000亩），总建面约300万平，分多期开发，多区同时动工。 1期07年10月开盘，已售罄； 2期，08年10月开盘，包括公寓区、别墅区、游艇区、美丽mall区等。 在售公寓均价12000，主力户型99140平，别墅均价25000，主力户型196364。 二期公寓推出768套，至今销售约650套，去化率85 ；别墅170套，销售140套，去化率82。 项目位处三亚湾市区外围的二线海景地段，从项目到传统市中心约20分钟车程，占据沿海岸线数公 里长的二线海景地块，社区规模巨大，规划配套齐全，包括高尔夫、商业、游艇码头。 客户构成：100外地客户，主要来自东北、北京、上海、山西等区域；度假投资养老 在售公寓组团在售别墅组团 pdf 文件使用 “pdffactory“ 试用版本创建 公主郡亚龙湾景区内、无海景；88 小独栋定位准确，引领迷你 度假别墅的创新。 占地39万平，总建面约15万平，分二期 开发。 一期07年开盘已入住； 二期08年10月开盘； 公寓80130平，均价17000；去化率 75；（已推272套，100套未推）。 小独栋88平，均价45000元/平；去化率 94。 大独栋200390平，均价30000元/ 平；去化率37。 占地39万平，总建面约15万平，分二期 开发。 一期07年开盘已入住； 二期08年10月开盘； 公寓80130平，均价17000；去化率 75；（已推272套，100套未推）。 小独栋88平，均价45000元/平；去化率 94。 大独栋200390平，均价30000元/ 平；去化率37。 位处亚龙湾国际旅游度假区内，是亚龙湾区内最后的住宅项目，但日常配套缺乏、不适合长住养 老；虽价格昂贵但销售仍然较快；其独特的88平小别墅是设计特色之一，带300多平别墅花园和泳 池，全装修即买即住，对年轻富豪非常有吸引力。 客户构成：100外地客户，主要来自东北、北京、上海、山西等地，度假投资 二期在售公寓、独栋 一期已入住 pdf 文件使用 “pdffactory“ 试用版本创建 n海南房地产市场整体竞争格局 n三亚房地产市场发展现状及典型个案分析 1）三亚楼市政策、价格、竞争格局 2）三亚市中心外围山水资源大盘个案分析 3）三亚市中心资源型大盘个案分析 4）三亚典型公寓个案分析 n岛内其他主要片区竞争分析 pdf 文件使用 “pdffactory“ 试用版本创建 凤凰岛（二期）：三亚价格标杆均价85000 /m/m2 2， ，最高达 120000 /m 2 2 n项目基本资料 n占地面积：36.5万平方米 n绿化率：0.367 n使用率建筑密度：23.1% n容积率：1.1 n建设规划北京mad建筑师事务所设计师马岩 松 n建设规模48万平方米 n建筑形式：酒店式公寓 n车位配比：1023辆(暂定) n其他配套设施 ：七星级酒店、商务别墅、海 上风情商业街、国际邮轮港、游艇会、火凤凰 奥运主题广场 n项目基本资料 n占地面积：36.5万平方米 n绿化率：0.367 n使用率建筑密度：23.1% n容积率：1.1 n建设规划北京mad建筑师事务所设计师马岩 松 n建设规模48万平方米 n建筑形式：酒店式公寓 n车位配比：1023辆(暂定) n其他配套设施 ：七星级酒店、商务别墅、海 上风情商业街、国际邮轮港、游艇会、火凤凰 奥运主题广场 凤凰岛位于三亚市三亚湾“阳光海岸”的核心，是在大海礁盘之中吹填出的人工岛。 该岛四面临海，由一座394米、宽17米的的跨海观光大桥与市区滨海大道光明路相 连，距三亚市繁华商业主路解放路垂直距离小于1000米，南侧临鹿回头风景区，东 南侧临三亚河入海口，西侧为东、西瑁岛，北侧濒临优美的17公里长三亚湾海滩。 凤凰岛位于三亚市三亚湾“阳光海岸”的核心，是在大海礁盘之中吹填出的人工岛。 该岛四面临海，由一座394米、宽17米的的跨海观光大桥与市区滨海大道光明路相 连，距三亚市繁华商业主路解放路垂直距离小于1000米，南侧临鹿回头风景区，东 南侧临三亚河入海口，西侧为东、西瑁岛，北侧濒临优美的17公里长三亚湾海滩。 时段2009年10月2009年12月2010年1月初2010年1月中 在售均价 元/m230000500007000085000 pdf 文件使用 “pdffactory“ 试用版本创建 pdf 文件使用 “pdffactory“ 试用版本创建 凤凰水城市区河畔大盘，400 以上别墅因总价过高而长时间滞 销，计划改成100小独栋后重新包装销售 占地140万平，总建面约214万平 1期07年开盘，已售罄。2期08年10月开 盘，货量1300余套，8栋2832，均价 9000(毛坯)，现剩余10。3期09年1月开 盘，24层多层公寓，货量246套，均价 12000（精装），剩余30。 独栋别墅350500平，均价28000，滞 销，正准备改建成100平左右的小独栋。10 年最新推出全屋精装修公寓，均价27000元/ 平米。 占地140万平，总建面约214万平 1期07年开盘，已售罄。2期08年10月开 盘，货量1300余套，8栋2832，均价 9000(毛坯)，现剩余10。3期09年1月开 盘，24层多层公寓，货量246套，均价 12000（精装），剩余30。 独栋别墅350500平，均价28000，滞 销，正准备改建成100平左右的小独栋。10 年最新推出全屋精装修公寓，均价27000元/ 平米。 位处三亚河上游水源交汇处，从项目到传统市中心约5分钟车程；项目占据河景资源，社区规模大。 客户构成： 90外地客户，客户主要来自东北、北京、上海、山西等北方地区；度假投资 一期已售罄 二期在售，剩余10三期在 售，剩余 30 pdf 文件使用 “pdffactory“ 试用版本创建 pdf 文件使用 “pdffactory“ 试用版本创建 清平乐（四期）清平乐（四期） 20102010年年1 1月价格飙升，达月价格飙升，达1600016000元元/m/m 2 2 3期2010年1月售罄 1、2期已售罄 项目占地9.7万平，总建面约23万平，分7期开 发，现在3期已售罄，4期5月开盘现只接受登记， 暂无价格参考。 1、2期07年开盘，3期公寓08年1月开盘，现时已 售罄5月即将推出4期；后续供应量约15万平。 3期均价8000，推出544套，主力户型两房（87 101m2），至今已全部售罄。4期具体数据未对外 公布 3期具体产品消化情况如下： 项目占地9.7万平，总建面约23万平，分7期开 发，现在3期已售罄，4期5月开盘现只接受登记， 暂无价格参考。 1、2期07年开盘，3期公寓08年1月开盘，现时已 售罄5月即将推出4期；后续供应量约15万平。 3期均价8000，推出544套，主力户型两房（87 101m2），至今已全部售罄。4期具体数据未对外 公布 3期具体产品消化情况如下： 产品供应面积成交面积 主力成交 成交均价/总价2010.02月库存 面积段成交面积 小高层4.854.8570-1404.858000/50-1400 清平乐项目位处三亚市区范围迎宾路，靠近田独镇，是进入三亚市、亚龙湾、通 往海口的交通枢纽，镇区有较成熟的生活配套，但档次较低。项目精准定位老年人市 场，无论从项目命名，推广语，宣传包装，社区配套，物业管理等方面，都是针对老年 人的需要而设计。 pdf 文件使用 “pdffactory“ 试用版本创建 pdf 文件使用 “pdffactory“ 试用版本创建 山屿湖：西班牙风情，河景私属中央岛屿，规模虽小，但景观资源优势 明显 销售时段2009年11月2009年12月2010年1月初2010年2月初 在售均价 元/m213000180002500033000 u区位：河东区凤凰路与迎宾路交汇处东北侧 500米处东300米 u总建筑面积:115000平方米 u容积率:0.8 u总户数:1101 u共34栋，北侧3栋为小高层，中间27栋5-7 层的电梯洋房一栋会所 u 楼盘最新动态:11月开盘以来，基本售 罄，剩余几十套尾货,截止到目前均价已达 33000元/。 u区位：河东区凤凰路与迎宾路交汇处东北侧 500米处东300米 u总建筑面积:115000平方米 u容积率:0.8 u总户数:1101 u共34栋，北侧3栋为小高层，中间27栋5-7 层的电梯洋房一栋会所 u 楼盘最新动态:11月开盘以来，基本售 罄，剩余几十套尾货,截止到目前均价已达 33000元/。 pdf 文件使用 “pdffactory“ 试用版本创建 划分类型产品类型户型面积 m2价格 元/m2客户构成 客户购买 关注点 外围近海区域别墅886002500045000100外地 近海、空气好、 度假、养老、投 资 市区范围别墅250-70015000-2800090以上外地 生活配套、度假、 养老 1.三亚地块资源稀缺，沿海地段开发殆尽（209公里的海岸线已开发接近200公里），无纯别墅 项目，拥有低密度产品的项目均同时规划有小高层、高层产品； 2.近海区域部分低密度产品单价已接近5万元/平，总价超过千万，销售非常缓慢，在此情况下诞 生了100平以内的迷你独栋产品（如公主郡88平小独栋），有效控制总价取得理想的去化速 度；市区范围个别项目（如凤凰水城）也计划把大独栋改成迷你独栋重新销售，以缓解总价过 高导致的销售压力； 3.上千万的别墅均附带较高的附加值，包括私家大花园、高尔夫球场、游艇码头、国际酒店管理 服务等。 1.三亚地块资源稀缺，沿海地段开发殆尽（209公里的海岸线已开发接近200公里），无纯别墅 项目，拥有低密度产品的项目均同时规划有小高层、高层产品； 2.近海区域部分低密度产品单价已接近5万元/平，总价超过千万，销售非常缓慢，在此情况下诞 生了100平以内的迷你独栋产品（如公主郡88平小独栋），有效控制总价取得理想的去化速 度；市区范围个别项目（如凤凰水城）也计划把大独栋改成迷你独栋重新销售，以缓解总价过 高导致的销售压力； 3.上千万的别墅均附带较高的附加值，包括私家大花园、高尔夫球场、游艇码头、国际酒店管理 服务等。 小结 pdf 文件使用 “pdffactory“ 试用版本创建 n海南房地产市场整体竞争格局 n三亚房地产市场发展现状及典型个案分析 1）三亚楼市政策、价格、竞争格局 2）三亚市中心外围山水资源大盘个案分析 3）三亚市中心资源型大盘个案分析 4）三亚典型公寓个案分析 n岛内其他主要片区竞争分析 pdf 文件使用 “pdffactory“ 试用版本创建 未来cbd核心地段 传统市中心 碧城黎客 三亚国际公寓 产权式酒店代表项目 在售产权式酒店主要分布在三 亚湾、鹿回头、大东海等海岸 区域，大多具备海景；市中心 产权式酒店目前在售只有3个 项目，只有小部分可望海。 三亚湾国际公馆 中央海岸 时代海岸 玉海国际 椰景蓝岸 国光滨海花园 三亚房地产市场竞争格局（公寓） pdf 文件使用 “pdffactory“ 试用版本创建 三亚客房数量年均增长率 五星级四星级三星级二星级一星级其它宾馆合计客房合计旅游饭店开房率 2005年615191492200053.70 2006年71825226821602403253.10 2007年72031227851712426561.30 2008年72129198961802961263.00 近年三亚旅游过夜人数每年增长率都在11以上，客房数量年均增长率却不足7 ，0508年间全市全年开房率逐年上升，上升幅度达10； 三亚面向全国及入境的大量旅客，拥有优越的3s资源( 阳光、 海滩、 海水) ，完全 具备开发产权式酒店的必要条件。 三亚是产权式酒店的最集中的区域之一，约占全国数量的10。 海南打造“国际旅游岛”，目标是到2020年入境旅客达500万人次。 旺季期间（尤其春节前后），不但酒店价格飞涨，很多旅客甚至无法预订 到房间 旺季期间（尤其春节前后），不但酒店价格飞涨，很多旅客甚至无法预订 到房间 三亚客房需求催生产权式酒店模式的高度发展 pdf 文件使用 “pdffactory“ 试用版本创建 碧城黎客国际酒店三亚市中心，50年产权（剩余34年）综合用地， 部分有海景或河景；按楼层分有不同操作模式，高层产权式酒店头6年固定返租 7，低层酒店式公寓按实际经营利润分成； 2009年1月开盘供应面积成交面积 主力成交 成交均价/总价现时库存 面积段成交面积 620层酒店式公寓 3.491.73 71 1.73 15000/100110 1.76 2127层产权式酒店485423000/110120 项目占地7230平，总建面约3.6万平， 一期开发。 09年1月开盘，总货量368套； 15层为商业； 620层为71平酒店式公寓，均价 15000，以经营利润60作为返利，不 承诺固定利润； 2127层为4854平产权式酒店，均 价23000，头6年每年固定返租7； 具体产品消化情况如下： 项目占地7230平，总建面约3.6万平， 一期开发。 09年1月开盘，总货量368套； 15层为商业； 620层为71平酒店式公寓，均价 15000，以经营利润60作为返利，不 承诺固定利润； 2127层为4854平产权式酒店，均 价23000，头6年每年固定返租7； 具体产品消化情况如下： 项目位处三亚市中心，1栋28层高层，高层海景，另一面河景；15层商业，620层公寓，21 27层产权式酒店带固定返租。 客户构成：100外地客户，主要来自东北、北京、上海、山西等地，度假投资 pdf 文件使用 “pdffactory“ 试用版本创建 三亚国际公寓三亚市中心，40年产权商业用地，高层有海景；按楼 层分有不同操作模式，9层以下可选是否返租，9层以上头6年固定返租6 2009年6月开盘供应面积成交面积 主力成交 成交均价/总价 现时 库存 面积段成交面积 9层以下酒店式公寓 5.31.150901.112000/501304.2 9层以上产权式酒店 项目占地13986平，总建52975平，1栋26层高层； 15层商业； 68层酒店式公寓，可由客户选择是否返租；9层以 上产权式酒店，头6年固定返租6； 主力户型50平，望海方向户型90平，均价12000元/ 平，全装修带家私家电，6月共推出260套至今销售约 50套（2126层海景未推）； 具体产品消化情况如下： 项目占地13986平，总建52975平，1栋26层高层； 15层商业； 68层酒店式公寓，可由客户选择是否返租