2011协信地产苏州阿卡迪亚户型分析及调整建议76p.pdf

1 苏州阿卡迪亚户型分析及调整建议 苏州公司营销部 2011年7月28日 2 政策前景预判政策前景预判 调控政策导向首置、首改客群，本项目前景乐观调控政策导向首置、首改客群，本项目前景乐观 政策调控市场，政策稳定价政策调控市场，政策稳定价 格，半年连出格，半年连出1010大政策抑制楼大政策抑制楼 市发展，央行市发展，央行9 9次加息控制资次加息控制资 金进出，一系列手段均为保持金进出，一系列手段均为保持 楼市稳定发展。楼市稳定发展。 调控政策增供应、控需求、调控政策增供应、控需求、 调结构导向首置、首改客群调结构导向首置、首改客群 剔除投资、投机，力保自住剔除投资、投机，力保自住 买房需求买房需求 行政手段、货币手段、加速行政手段、货币手段、加速 保障房建设竭力遏制房价上涨保障房建设竭力遏制房价上涨 时间文件要点具体细则 2011-1-10 关于贯彻落实四部委的通知 公积金第三套房停贷 通知规定：首套房建筑面积在90平米以上的，首付款比例不低于住房总价的30%， 90平米以内（含90平米）和保障性住房，首 付款比例不低于20%，存量成套住房（二手房）首付款不低于30%；第二套住房首付款比例不低于50%，贷款利率按同期首套住房公 积金个人住房贷款利率的1.1倍计算；停止向购买第三套及以上住房的借款申请人（含共同借款申请人）办理住房公积金个人住房款。 规定自2011年1月17日起执行。 2011-1-16 苏州市第十四届人民代表大会第四次 会议政府工作报告 2011年苏州市将组织建设供应保障 性住房10853套 ；轨道交通1号线 基本建成；公交有优惠；收入增长 12% 2011年苏州市将组织建设供应保障性住房10853套。扩大住房公积金制度的覆盖面和受益面。精心实施南环新村危旧房解危改造和城 区居民家庭“改厕”工程。继续整治老住宅小区和零星居民楼，解危修缮危旧住房，城中村（无地队）改造加快实施，南环新村危旧房 解危改造工程全面启动。 2011-1-26新国八条二套房房贷首付比例提高至60% 强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分 支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利 率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。 2011-2-8 上调金融机构人民币存贷款基准利率 通知 2011年央行首次加息 自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款 基准利率相应调整。 2011-2-9住房公积金贷款利率上调通知住房公积金贷款利率上调2月9日，国家住建部发布通知，即日起住房公积金贷款利率上调0.20%0.25%。 2011-3-2苏州限购令细则 本市户籍限买三套住房；非本市户 籍限买二套住房；不能提供2年内累 计缴纳1年以上的非本市户籍居民家 庭，暂停在本市向其售房。 暂定在市区已有1套住房的本市户籍居民家庭，能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保 险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含定销商品房、危旧房小区改造配建商品住房等以外的新建商品 住房和二手住房，下同）。对在市区已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，不能提 供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其 售房，违反限购规定购房的，不予办理产权登记手续，并由其承担相应的经济和法律责任。 2011-3-31苏州房价控制目标 苏州2011年房价控制在增幅10%左 右，低于gdp增速和居民人均可支 配收入 按照阎立市长2011年1月16日在市十四届人大四次会议上所作的政府工作报告提出了“本年度地区生产总值增长12%，城镇居民 人均可支配收入和农民人均纯收入增长12%左右”的目标，那么房价增幅大约也会控制在10%左右。 2011-4-5 上调金融机构人民币存贷款基准利率 通知 央行年内第二次加息 中国人民银行决定，自2011年4月6日将起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分 点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。 2011-5-11江苏省商品房销售明码标价实施细则 要求正式销售5日前一次性公开全部 销售房源，并实行“一套一标”的 明码标价 一是要求正式销售5日前一次性公开全部销售房源，并实行“一套一标”的明码标价； 二是必须明确标志优惠折扣及享受优惠折扣的条件； 三是实行“一价清”制度，所标示的价格就是开发商与购房的最终结算合同成交价格，合同成交价之外不得收取其他费用； 四是已选聘物业企业的应同时公示前期物业服务内容及收费标准； 五是对已售房源及价格也应予以明示。 2011-5-24 苏州工业园区社会保险（公积金）管 理暂行办法 园区公积金制度与市区公积金接轨 。 1 取消了原公积金a、b、c三类综合社会保障计划；设立园区社会保险（公积金）甲、乙两类综合社会保障计划；增设园区住房公积金 制度。 2 园区公积金与市区接轨。 竞品地图竞品地图 万科玲珑湾万科玲珑湾 仁恒双湖湾仁恒双湖湾 和风雅致和风雅致 首开悦澜湾首开悦澜湾 雍景湾雍景湾 中信森林湖中信森林湖 东方维罗纳东方维罗纳 中海国际社区中海国际社区 阿卡迪亚阿卡迪亚 雅戈尔太阳城雅戈尔太阳城 九龙仓时代上城九龙仓时代上城 一 二期（326地块）高层产品及竞品分析 高层合计高层合计 5210452104平米平米 目前产品规划说明目前产品规划说明 户型类型 单套面积 （） 数量（套 ） 总面积（ ） 套数比例 （%） 面积比例 （%） 备注 户型特征 a户型 141 78 10998 17.11% 21.11% #19#20#21全部 3室2厅2卫 b户型 141 60 8460 13.16% 16.24% #23#24东西端 3室2厅2卫 c户型 130 66 8580 14.47% 16.47% #22#25东西端 3室2厅2卫 d户型 103 126 12978 27.63% 24.91% #22#23#24#25中间 部分 2室2厅1卫 e户型 88 126 11088 27.63% 21.28% #22#23#24#25南侧 端头部分 2室2厅1卫 合计 - 456 52104 100.00% 100.00% 原面积配比原面积配比 分析模型分析模型 类别类别 面积（平米）面积（平米）/ /档次档次 首置产品 40100 4070 7580 8185 86109 首改产品 101135 101110 111120 121135 再改产品 136180 136145 146180 面积：88平米，2/2/1 单价：10000元/平米（精装） 总价段：88万 对比竞品面积段：7590平米 对比竞品项目总价段：7095万 本项目高层88（2-2-1）户型分析 优势：户型方正实用，动静分区鲜明 阳台赠送面积较多 主卧带有观景飘窗 劣势：相对市场产品，无亮点 1、本案产品价值梳理高层首置（88平米） 9 竞品（首次置业 购房：75-80） 所处板 块 物业类 型 面积 均价 总价 户型 今年销 售户数 户型占 比（%） 总去 化率 户型优势 户型劣势 下半年供应量 户数（套） 面积（万方） 首开悦澜湾 青阳板 块 高层、 小高层 78 9500元/ 平米 74万 2-2-1 26套 0.1 0.76 南北通透 卫生间没有窗户 9 0.07 青湖语城 青阳板 块 小高层 78 9100- 9400元/ 平米 70万左右 2-2-1 115套 30.70% 97% 总价低，功能齐 全 餐厨设计不合理 75 0.59 海尚壹品 湖东板块 高层、 小高层、 多层 80 13000元/ 平米 104万左右 2-2-1 4套 8% 100% 南北通透 厨房餐厅太小 0 0 路劲主场森邻公馆 湖东板 块 高层 78、 79 10000元 /平米 79万 2-2-1 220套 40% 86% 功能齐全 两房 朝南 南北不通透 35 0.28 竞品（首次 置业购房： 85-90） 所处板块 物业类 型 面积 均价 总价 户型 今年销售 户数 户型占比 （%） 总去化 率 户型优势 户型劣势 下半年供应量 户数（套） 面积（万方） 首开悦澜湾 青阳板块 高层、小 高层 88 9500元/ 平米 84万左 右 2-2-1 83套 27% 92% 南北通透 卫生间无窗 312 2.7 中海国际社区 湖东板块 高层 86 10000- 11000 元/平米 90万左 右 2-2-1 150左右 34% 7080% 总价低 南北不通透 450 4.035 水墨三十度 湖东板块 多层、小 高层、高 层 88 11000 元/平米 100万左 右 2-2-1 120套 10% 28% 两开间朝 南 暗卫 24 0.23 建屋海德公园 湖东板块 高层 90 12000 元 100-140 万 2-2-1 49套 23.70% 22.10% 客厅房间 朝南 卫生间小， 南北不通风 186 1.67 海尚壹品 湖东板块 高层、小 高层、多 层 81 13000 元/平米 105万左 右 2-2-1 6套 0.20% 100% 南北通透 厨房餐厅太 小 0 0 下半年区域市场竞品分析高层（首置型88平米） 88平米总价段及面积段相对应竞争市场下半年供应量约7.7万方，881套。 中海国际社区高层中海国际社区高层8686 户型：户型：2 2- -2 2- -1 1 单价：单价：1100011000元元/ /平米（精装）平米（精装） 总价：总价：9191万元万元 优势：优势：户型方正，动静线合理 双卧室飘窗设计，观景较方便 劣势：劣势：南北不通透，储物空间不足 下半年竞品市场户型分析下半年竞品市场户型分析高层（首置型高层（首置型8888平米）平米） 首开悦澜湾高层首开悦澜湾高层78788888平米平米 户型：户型：2 2- -2 2- -1 1 单价：单价：95009500元元/ /平米平米 总价：总价：74748484万元万元 优势：优势：双卧室飘窗设计，观景较方便 阳台宽敞，赠送面积较多 劣势：劣势：开门入户，视线缺少阻隔，影响私密性 无独立餐厅，影响实用性 青湖语城青湖语城77778787平米平米 户型：户型：2 2- -2 2- -1 1、2+12+12 21 1 单价：单价：94009400元元/ /平米平米 总价：总价：71718181万元万元 优势：优势：方正二房、86平米带入户花园，功能更强 劣势：劣势：无大的劣势 77平米平米 86平米平米 326地块高层首置产品（88平米）分析 户型推荐 221 78平米 221 78平米 222 89平米 222 90平米 点评： 本项目88平米2-2-1产品与市场上较为普遍的竞品2-2-1户型相比无明显优势 调整建议： 本项目88平米产品建议可在户型上进行改善可改成75-80平米（2房1卫）、85-90平米（2房2卫）， 紧凑型、舒适型多重选择性 修改后产品价值分析 青剑湖板块城市重点规划区域 户型户型方正实用，动静分区鲜明 景观价值 青剑湖、阳澄湖自然景观 项 目 核 心 价 值 区域价值 产品价值 产品75、85平紧凑、舒适型多重选择性 价格总价更低，功能更舒适，面积利用率 更高 经调整，本案75平米（2房1卫）、88平米（2房2卫），分别对应75万/88万总价（精装）， 在总价段上与本案形成竞争的是园区低端高层公寓产品，75万元总价在园区近乎空白市场，88 万元总价则是园区稀缺的2房2卫产品，均有竞争优势。 2、竞品市场户型分析高层（首改型103平米） 面积：103平米，2/2/1 单价：10000元/平米（精装） 总价段：103万 对比竞品面积段：95105平米 对比竞品项目总价段：95110万 竞品(100- 110平米） 所处板块 物业类 型 面积 均价 总价 户型 套数 今年销 售户数 户型占 比（%） 总去化率 户型优势 户型劣势 下半年供应量 户数（套） 面积（万 方） 华园星城 湖东板块 高层 100 8800元/ 平米 88万左 右 2+1-2-1 170套 148套 20% 85% 大面宽客厅，南北 通透 大门正对卫生间 200 2 雅戈尔太阳城 湖东板块 高层 105、 109 10500 110万左 右 2+1-2-1 125套 100套 15% 90% 南北通透、赠送入 户花园 大门正对卫生间 0 0 中海国际社区 湖东板块 高层 102 10000- 11000元 /平米 100万左 右 2-2-1 242套 200套 42% 82% 南北通透 大门正对卫生间 - - 水墨三十度 湖东板块 多层、 小高层、 高层 100-110 11000元 /平米 120万左 右 3-2-2 22套 11套 5% 50% 两房朝南 南北不通透 0 0 蝴蝶湾 湖东板块 高层 109 13000元 /平米 140万左 右 2-2-1 100套 70套 19.80% 70% 两房朝南 南北不通透 30 0.32 建屋海德公园 湖东板块 高层 104 11000元 /平米 115万左 右 2-2-1 267套 46套 2% 24.10% 南北通透，户型紧 凑 过道长浪费面积 221 2.3 中央景城 湖东板块 高层 87,93,9 9 14500 元/平米 126万- 143万 2-2-1 493套 224套 40% 45% 户型方正，两房朝 南 南北不通透，次 卧采光差 54 0.48 海尚壹品 湖东板块 多层、 小高层、 高层 88、89、 90、91、 92、96、 13000 元/平米 110万左 右 2-2- 1/2-2-2 60套 58套 7.60% 97.00% 客厅房间朝南 餐厅太小 2 0.018 下半年区域市场产品分析高层（首改型103平米） 103平米总价段及面积段相对应竞争市场下半年供应量约4.3万方，421套。 雅戈尔太阳城高层108户型 户型：2+1/2/1 单价：10500元/平米 总价：113万元 优势：南北通透，采光良好 卧室套房设计，生活方便 北侧阳光房，可自由改造成房间 劣势：客卧门与入户门相对，影响私密性 下半年区域市场竞品分析高层（首改型103平米） 建屋海德公园高层104户型 户型：2+1/2/1 单价：11000元/平米 总价：114万元 优势：独立北阳台，可自由改造成房间 卧室观景飘窗，尽享舒适景观 u型厨房，优化厨房动线 劣势：入户门与卫生间门对冲 华园星城：98100平米 户型：2+1/2/1 单价：8800元/平米 总价：88万元 优势：2+1房，功能更丰富，南北通透，户型方正 劣势：项目档次偏低 高层首改产品（高层首改产品（103103平米）总结平米）总结 户型推荐户型推荐 3 32 21 1011 101平米平米 3 32 21 1031 103平米平米 2+12+12 21 1卫卫 105105平米平米 点评：本项目103平米2-2-1产品与市场上较为普遍的竞品2+1-2-1户型相比无明显优势 调整建议：103平米的2房建议改成100平米3房或（2+1房），面积变小，总价更低，面积利 用率理高，提高产品接受度。 修改后产品价值分析 青剑湖板块青剑湖板块城市重点规划区域城市重点规划区域 户型户型南北通透，采光良好；南北均设有阳南北通透，采光良好；南北均设有阳 台，赠送面积较多台，赠送面积较多 景观价值 青剑湖、阳澄湖自然景观青剑湖、阳澄湖自然景观 项 目 核 心 价 值 区域价值 产品价值 产品产品功能更多，居住体验更舒适功能更多，居住体验更舒适 价格价格相同总价下，本产品功能更全，面积相同总价下，本产品功能更全，面积 更大更大 经调整，本案100平米（3房1卫或2+1房），精装总价段100万元，相比雅戈尔太阳城，具有 精装优势；相比中海国际社区，具有户型优势（多出一个房间）；相比九龙仓时代上城（90平米 3房1卫，总价约130万元左右），具有总价优势（总价低20万元以上），具有相对竞争优势。 3、竞品市场户型分析高层（首改型130平米） 面积：130平米，3/2/2 单价：10000元/平米（精装） 总价段：130万 对比竞品面积段：125135平米 对比竞品项目总价段：120140万 下半年区域市场产品分析高层（首改型130平米） 竞品竞品 所处板块所处板块 物业类型物业类型 面积面积 均价均价 总价总价 户型户型 今年销售今年销售 户数户数 户型占比户型占比 （% %） 总去化总去化 率率 户型优势户型优势 户型劣势户型劣势 下半年供应量下半年供应量 户数（套）户数（套） 面积（万方）面积（万方） 首开悦澜湾首开悦澜湾 青阳板块 高层、小 高层 120 9500元/平 米 114万左 右 3-2-1 48套 19% 75% 南北通透 走廊浪费面积太 多 30 0.36 华园星城华园星城 湖东板块 高层 137 8500元/平 米 120万左 右 3+1-2-2 18套 10% 30% 三房朝南，南北 通透 入户花园不实用 200 2.74 路劲森林公路劲森林公 馆馆 湖东板块 高层 125、126 10000元/平 米 125万左 右 3-2-2 0 5% 0 户型方正南北通 透 主卧偏小 32 0.4 建屋海德公建屋海德公 园园 湖东板块 高层 128、133 10500元/平 米 137万左 右 3-2-2 250套 28% 25.20% 南北通透，户型 紧凑 过道过长浪费面 积 27 0.35 蝴蝶湾蝴蝶湾 湖东板块 高层 129 13000元/平 米 170万左 右 3-2-2 94套 14.50% 91% 南北通透，实用 率高 总价偏高 32 0.41 中海国际社中海国际社 区区 湖东板块 高层 126 10000- 11000万 130万左 右 2+1-2-2 40套 8.60% 85% 功能性好，南北 通透 房间小 150 1.89 水墨三十度水墨三十度 湖东板块 多层、小 高层、高 层 120-134 11000元/平 米 130-150 万 3-2-2/4- 2-2 96套 65% 33% 两房朝南、入户 花园大 浪费面积多 44 0.54 海尚壹品海尚壹品 湖东板块 多层、小 高层、高 层 124-130 13000元/平 米 165万左 右 3-2-2 81套 11% 58% 两房朝南， 南北通透 厨房餐厅偏小 58 0.76 本项目本项目130130平米平米3 3- -2 2- -2 2产品较市场上相似面积段多为产品较市场上相似面积段多为3 3- -2 2- -2 2产品无竞争优势产品无竞争优势 130130平米总价段及面积段相对应竞争市场下半年供应量约平米总价段及面积段相对应竞争市场下半年供应量约6.286.28万方，万方，483483套。套。 华园星城高层137户型 户型：3+1/2/2 单价：8500元/平米 总价：116万元 优势：3+1户型设计，赠送空间大 劣势 ：无明显劣势 下半年区域市场竞品分析高层（首改型130平米） 建屋海德公园高层128户型 户型：3+1/2/2 单价：10500元/平米 总价：137万元 优势：3+1户型设计，赠送空间较大 劣势 ：无明显劣势 中海国际社区125平米 户型：3/2/2 单价：11000元/平米 总价:126万元 优势：户型方正，面积较小，功能合理 劣势 ：无明显劣势 高层首改产品（130平米）分析总结 户型推荐 322 118平米 322 127平米 322 118平米 3+2+2 127平米 点评：本项目130平米3-2-2产品与市场上较为普遍的竞品3+1-2-2户型相比，在总 价段及户型上无明显优势。 调整建议：本项目130平米产品建议可在户型上进行改善可改成118-120平米（3房 2卫）、125平米（3房2卫），面积变小，总价更低，功能不变，多重选择 修改后产品价值分析 青剑湖板块青剑湖板块城市重点规划区域城市重点规划区域 户型户型南北通透，采光良好，动静分区合理南北通透，采光良好，动静分区合理 景观价值 青剑湖、阳澄湖自然景观青剑湖、阳澄湖自然景观 项 目 核 心 价 值 区域价值 产品价值 产品产品115/125115/125平平3 3- -2 2- -2 2功能齐全，面积更舒功能齐全，面积更舒 适适 价格价格相同总价下，本产品功能更全，面积相同总价下，本产品功能更全，面积 更舒适更舒适 经调整，本案118-120平米（3房2卫），精装总价段118-120万元，相比同等总价段产品，具有多出 一个卫生间或总价更低优势；本案125平米（3房2卫），精装总价段125万元，相比同等总价段产品，竞 争优势不明显，但户型尺度更佳，唯亭、跨塘、中新生态科技城地缘客户接纳度更高。 4 4、竞品市场、竞品市场户型户型分析分析高层（再改型高层（再改型140140平米）平米） 面积：面积：140140平米，平米，3/2/23/2/2 单价：单价：1000010000元元/ /平米平米（精装）（精装） 总价段：总价段：140140万万 对比竞品面积段：对比竞品面积段：130130140140平米平米 对比竞品项目总价段：对比竞品项目总价段：130130150150万万 下半年区域市场产品分析下半年区域市场产品分析高层（再改型高层（再改型140140平米）平米） 竞品竞品 所处板块所处板块 物业类型物业类型 面积面积 均价均价 总价总价 户型户型 套数套数 今年销售户数今年销售户数 户型占比户型占比 （% %） 总去化率总去化率 户型优势户型优势 户型劣势户型劣势 下半年供应量下半年供应量 户数（套）户数（套） 面积（万方）面积（万方） 首开悦澜湾首开悦澜湾 青阳板块 高层、小高 层 144 9500元/平米 127万左右 3-2-2 10 1 3% 10% 南北通透 走廊浪费面 积太多 9 0.13 雅戈尔太阳城雅戈尔太阳城 湖东板块 高层 137 11000元/平米 150万 3+1 50套 40套 7% 80% 南北通透、 功能划分合 理 主卧大门正 对卫生间 0 0 中海国际社区中海国际社区 湖东板块 高层 142 10000-11000元/ 平米 140万左右 3+1-2-1 96套 60套 16.49% 60% 两房朝南， 南北通透 得房率低 50 0.71 水墨三十度水墨三十度 湖东板块 多层、小高 层、高层 136-140 11000元/平米 150万 4-2-2 227套 33套 10% 14% 南北通透、 功能划分合 理 房间太小 22 0.3 蝴蝶湾蝴蝶湾 园区湖东 高层 140 14000元/平米 196万左右 3-2-2 76套 50套 15.10% 65% 两房朝南， 南北通透 得房率低 26 0.36 白塘壹号白塘壹号 湖东板块 高层 135 13000元/平米 180万 3-2-2 62套 56套 12% 90% 户型进门赠 送10平米入 户花园，设 计紧凑 客厅阳台在 东西二面 未定 未定 九龙仓时代上城九龙仓时代上城 园区湖东 花园洋房 139（2-5f ） 15500元/平米 210万左右 3+1-2-2 48套 35套 10% 73% 设计紧凑、 实用率高 无 24 0.33 中央景城中央景城 湖东板块 高层 136，139 14500元/平米 200万左右 3-2-2 77套 40套 6% 51% 两房朝南， 南北通透 走廊浪费面 积太多，朝 南无阳台 49 0.66 海尚壹品海尚壹品 湖东板块 多层、小高 层、高层 136、138、 140 13000元/平米 190万左右 3-2-2 100套 29套 4.30% 29% 两房朝南， 南北通透 过道浪费面 积 71 0.99 140140平米总价段及面积段相对应竞争市场下半年供应量约平米总价段及面积段相对应竞争市场下半年供应量约1.141.14万方，万方，8181套。套。 水墨三十度138户型 户型;3+1/2/2 单价：单价：1000010000元元/ /平米平米 总价：总价：138138万元万元 优势：3+1房，功能灵活多变，有赠送空间 劣势：动静分区不明显 中海国际社区高层140户型 户型：3+1/2/2 单价：单价：1050010500元元/ /平米平米 总价：总价：147147万元万元 优势：南北通透，整体采光良好； 北侧阳台可改造为独立书房，灵活变通 劣势：无明显劣势 高层竞品比较-再改型（下半年区域市场产品分析） 高层再改产品（140平米）分析 户型推荐 3+122 140平米 3+122 142平米 3+122 140平米 点评：本项目140平米3-2-2产品与市场上较为普遍的竞品户型相比无明显优势。 改善：本项目140平米产品建议可在户型上进行改善可改成：a.140平米（3+1-2-2）， 提高面积使用率，户型更为紧凑合理；b.140平米（3-2-3，双套房朝南户型），增加 客户的尊崇性与舒适性。 修改后产品价值分析 青剑湖板块青剑湖板块城市重点规划区域城市重点规划区域 户型户型南北通透，主卧套房设计，大面积卫南北通透，主卧套房设计，大面积卫 生间，生活便利、动静分区鲜明，生间，生活便利、动静分区鲜明， 景观价值 青剑湖、阳澄湖自然景观青剑湖、阳澄湖自然景观 项 目 核 心 价 值 区域价值 产品价值 产品产品140140平平4 4- -2 2- -2 2 3 3- -2 2- -3 3功能齐全功能齐全 价格价格相同总价下，本产品功能更全，面积相同总价下，本产品功能更全，面积 更舒适更舒适 经调整，本案140平米（3+1房2卫或双套房），精装总价段140万元，相比同等总价段产品，户型 不具备明显优势，但本总价段4房或双套房，供应量有限，而且调整后的户型更迎合了唯亭、跨塘、中 新生态科技城地缘客户。 标准层面积不改变 规划肌理、结构不 改变 内部户型面积调整 来适应市场需求 先整体规划报批通 过，推进叠拼开发进 度，同时高层部分进 行规划变更 总体规划建议总结 高层住宅原户型配比 高层住宅现户型配比 修改前及修改后户型配比 户型类型 单套面积 （ ） 数量（套） 总面积（） 套数比例（%） 面积比例（%） 备注 户型特征 a户型 141 78 10998 17.11% 21.11% #19#20#21全部 3室2厅2卫 b户型 141 60 8460 13.16% 16.24% #23#24东西端 3室2厅2卫 c户型 130 66 8580 14.47% 16.47% #22#25东西端 3室2厅2卫 d户型 103 126 12978 27.63% 24.91% #22#23#24#25中间部分 2室2厅1卫 e户型 88 126 11088 27.63% 21.28% #22#23#24#25南侧端头部分 2室2厅1卫 合计 - 456 52104 100.00% 100.00% 户型类型 单套面积 （ ） 数量（套） 总面积（） 套数比例 （%） 面积比例（%） 备注 户型特征 a户型 141 78 10998 17.11% 21.21% #19#20#21全部 3+1室2厅2卫 b户型 141 60 8460 13.16% 16.31% #23#24东西端 3+1室2厅2卫 c户型 125 33 4125 7.24% 7.95% #22#25西端 3室2厅2卫 120 33 3960 7.24% 7.51% #22#25东端 3室2厅2卫 d户型 115 126 14490 27.63% 27.94% #22#23#24#25中间部分 3室2厅2卫 e户型 88 63 5166 13.82% 9.96% #22#23#24#25南侧端头部 分 2室2厅2卫 75 63 4725 13.82% 9.11% #22#23#24#25南侧端头部 分 2室2厅1卫 合计 - 456 51924 100.00% 100.00% 户型分布户型分布 125平米 3房2卫 88平米 2房2卫 115平米 3房2卫 115平米 3房2卫 75平米 2房1卫 120平米 3房2卫 在不改变平均户型面积情况下，同样功能下面积更小，同样面积段下的功能更舒适 对应总价段：对应总价段：125万万 88万万 115万万 115万万 75万万 120万万 二 二期（326地块）叠拼产品及竞品分析 叠拼合计 39000平米 产品说明 下半年区域市场产品分析叠拼180平米（首改、再改型） 竞争总价段：230万-250万 竞品 所处板 块 物业类 型 面积 均价 总价 户型 今年销售 户数 户型占比 （%） 总去化 率 下半年供应量 户数（套） 面积（万 方） 万科玲珑湾 湖东板 块 高层精 装公寓 135 17000- 19000 精装标准 2500元/平 米 220- 250万 3-2- 1 110套 70% 50% 40 0.54 中央景城 湖东板 块 高层 167 14500 精装标准 1800元/平 米 242万 3+1- 2-2 29套 3% 87% 33 0.55 时代上城 湖东板 块 多层 139 15000 精装标准 2500元/平 米 220万 左右 3+1- 2-2 35套 10% 73% 24 0.33 备注：以上180平米竞品项目均为高层公寓项目，并且全部为精装房，面积在3+1或3房的135-167 平米，因此本案的产品优势较为明显，本价格段下半年的供应量为1.42万方，供应量较小，更进一步提升本案180 平米的竞争机会 产品价值梳理二期叠拼别墅（180平米） 类型：叠拼别墅，一层（赠送地下室） 单价：13000元/平米 总价段：234万 对比竞品项目总价段：220万-250万 户型优势： 1、赠送地下室，满足各类功能需求，附带下沉庭 院，采光通风良好，附加值高； 2、户型方正，南北通透，采光通风良好； 3、卧室套房设计，追求豪华舒适； 4、南北大尺度庭院，居住舒适安逸； 220万-250万对应总价段竞品分析 玲珑湾 类型：高层 单价：18000 元/平米 总价：240万 135三房 时代上城 类型：高层 单价：15000 元/平米 总价：213万 142三房 户型方正、但南北不通透； 全朝南设计，采光通风良好； 南向大尺度阳台赠送面积多； 只有一个卫生间，舒适度不够； 贮藏室设计，功能性较强； 户型方正、南北通透； 南北双露台设计，赠送面积多； 附带阁楼赠送，提高附加值； 过道空间稍大，浪费面积； 产品价值梳理 在总价段上与本案形成竞争的是高端高层公寓产品，从产品形态上，本案叠加别墅形态 在居住舒适度上优于竞品； 本案赠送地下室且附带前后大尺度庭院是重要卖点之一，是公寓产品所无法比拟的； 在户型设计上，本案的全套房设计，及大尺度开间，满足高端客层的居住舒适度追求； 下半年区域市场产品分析叠拼250平米（再改型） 竞争总价段：300万-350万 竞品 所处板 块 物业类 型 面积 均价 总价 户型 今年销售 户数 户型占比 （%） 总去化 率 下半年供应量 户数（套） 面积（万 方） 万科玲珑湾 湖东板块 高层精 装公寓 170和 180平 米 17000- 19000 精装标准 2500 320- 350万 3+1- 2-2 83套 20% 75% 93 1.67 仁恒双湖湾 独墅湖 精装高 层 140 23000，精 装标准4000 322万 3-2- 2 104套 54% 75% 未定 未定 和风雅致 湖东板块 高层 145 21000 精装标准 3000 305万 3-2- 2 29套 19% 63% 138 1.9 时代上城 湖东板块 精装 多层 158 19000- 20000 精装标准 2500 310万 左右 3+1- 2-2 18套 5% 73% 6 0.1 备注：叠拼250平米竞品项目均为高/多层公寓项目，并且全部为精装房，面积在3+1或3房的140-180平 米，但总价均在300万以上，性价比较低，因此本案的产品优势较为明显，本价格段下半年的供应量为 3.67万方，供应量较小，更进一步提升本案250平米的竞争机会； 产品价值梳理二期叠拼别墅（250平米） 类型：叠拼别墅，二层复三层（赠送地下室） 单价：13000元/平米 总价段：325万 对比竞品项目总价段：300万-350万 户型优势： 1、赠送地下室，附带下沉庭院，采光通风良好， 附加值高； 2、户型方正，南北通透，采光通风良好； 3、卧室全套房设计，追求豪华舒适； 4、赠送大面积南北向露台，附加值高，居住舒适 5、电梯入户，体现尊贵； 二层 三层 地下室 300万-350万对应总价段竞品分析 和风雅致 类型：高层 单价：21000 元/平米 总价：305万 145三房 双湖湾 类型：高层 单价：23000 元/平米 总价：322万 140三房 户型方正、南北通透； 南北多阳台，赠送面积多； 收纳空间多，人性化设计； 卫生间干湿分区； 户型方正、南北通透； 玄关处空间稍显浪费； 南向大阳台设计，赠送面积多； 整体户型设计中规中矩； 300万-350万对应总价段竞品分析 玲珑湾 类型：高层 单价：19000 元/平米 总价：342万 1803+1房 时代上城 类型：多层洋房 单价：19000- 20000元/平米 总价：310万 158一楼带地下室 户型方正、南北通透； 南向大阳台设计，提升附加值； 赠送空中花园，附加值高； 过道太长，动静不分离， 主卧宽敞，步入式更衣室，追求舒适； 户型方正、南北通透； 赠送地下室，附加值高； 客厅位于中间，动静不分离； 产品价值梳理 在总价段上与本案形成竞争的是高端高层公寓产品，且来自现代大道板块，是目前市场 公认高端项目； 但总居住舒适度来看，本案叠加别墅形态要优于高层； 本案赠送地下室且附带南北大面积露台是重要卖点之一，要完胜高层公寓产品； 在户型设计上，本案的全套房设计，更好的满足高端消费者心理需求； 竞品南北不通透，本案在舒适度上要高于竞品，且本案采用电梯入户，更能体现尊贵。 下半年区域市场产品分析叠拼220平米（再改型） 竞争总价段：270万-300万 竞品 所处板 块 物业类 型 面积 均价 总价 户型 今年销 售户数 户型占比 （%） 总去化 率 下半年供应量 户数（套） 面积（万 方） 仁恒双湖湾 独墅湖 精装高 层 135 20000，精 装标准4000 270万 3-2-2 22套 11% 75% 未定 未定 和风雅致 湖东板 块 精装高 层 125- 129 21000精装 标准3000 250万 -280 万 3-2-2 67套 12% 67% 34 0.46 备注：以上250平米竞品项目均为高层公寓项目，并且全部为精装房，面积在3+1或3房的140-180平米， 虽然地段优势明显，但总价均在300万以上，性价比较低，因此本案的产品优势较为明显，本价格段下半 年的供应量较小，更进一步提升本案220平米的竞争机会； 产品价值梳理二期叠拼别墅（220平米） 类型：叠拼别墅，四层复五层 单价：13000元/平米 总价段：286万 对比竞品项目总价段：270万-300万 户型优势： 1、户型方正，南北通透，采光通风良好； 2、卧室全套房设计，追求豪华舒适； 3、赠送大面积南北向露台，附加值高，居住舒适 4、电梯入户，体现尊贵； 5、大尺度餐厅、客厅，尊贵、舒适； 四层四层 五层五层 270万-300万对应总价段竞品分析 和风雅致 类型：高层 单价：21000 元/平米 总价：270万 129三房 双湖湾 类型：高层 单价：20000 元/平米 总价：270万 135三房 户型方正、南北通透； 南北阳台、飘窗设计提升附加值； 卫生间干湿分离； 户型中规中矩； 户型方正、南北通透； 南北阳台设计，但整体附加值提升有限； 户型常规，缺乏亮点； 产品价值梳理 在售竞品为高端公寓产品，和风雅致以其精工制造吸引客户，仁恒也以其口碑及品质树 立形象。从户型设计上中规中矩，缺乏亮点； 本案叠加别墅在居住舒适度上有先天优势，与竞品形成差异化竞争； 本案的全套房设计、赠送大面积露台以及电梯入户等产品价值上要优于竞品，能更好的 满足高端客户需求。 叠加别墅价值梳理 建筑形态：别墅产品高于高层公寓 附加值：赠送地下室、大面积露台，产品物超所值 居住体验：独栋居住感受、全套房设计、电梯入户，舒适度与尊贵感兼有 价格：同等价位享受到的250平米空间和140平米公寓全然不同的居住体验， 面积空间及居住形态上更体现本案优势！ 结论：叠加别墅在园区市场为空白状态，其总价段及附加值在市场上占有完全竞争优势 三 五期（496地块）洋房产品及竞品分析 洋房合计 113000平米 产品说明 下半年区域市场产品分析花园洋房小高层（首置型88平米） 竞争总价段：75-80万 竞品 所处板块 物业类型 面积 均价 总价 户型 今年销售户数 户型占比 （%） 总去化率 下半年供应量 户数（套） 面积（万方） 首开悦澜湾 青剑湖 高层 78-83 9500元/平 米 74-78.8万 2-2-1 163套 50% 80% 34 0.27 雅戈尔太阳 城 湖东 高层 81-84 9600- 9700 装修标准 1500元/平 米 80万 2-1-1 490套 61% 95% 10 0.08 路劲森林公 馆 湖东 高层 78-79 10000元/ 平米 79万 2-1-1 220套 40% 86% 35 0.28 君地新大陆 青剑湖 高层 83 10000元/ 平米 精装标准 2500 83万 2-1-1 0套 12% 0% 238 1.98 华园星城 湖东板块 多层、小 高层、高 层 88、89、 8900元/平 米 78万左右 2-2-1/2- 2-2 391套 70% 72% 110 1.5 备注：总价段75-80万左右位于湖东及青剑湖板块项目面积段控制在78-88左右的2房，总供应量在4.11 万方左右，且竞品全部为高层项目，本案多层花园洋房11层小高层占有一定优势！ 产品价值梳理五期花园洋房小高层（首置型88平米） 类型：小高层，位于最北面，沿高铁位置 单价：9000元/平米 总价段：79万 对比竞品项目总价段：75万-80万 户型优势： 1、功能齐全，户型紧凑，面积控制到位 2、动静分离，双卧朝南，卧室和卫生间距离近，人性化 3、户型南北通透，格局方正 4、南北双阳台，采光通风好 5、收纳贮藏空间设计，较为人性化，满足日常功能需求 75万-80万对应总价段竞品分析 路劲主场 类型：高层 总价：79万 79两房 户型方正、但南北不通透； 全朝南设计，采光良好； 南向阳台赠送面积较多； 布局紧凑，属于常规设计； 户型方正、但南北不通透； 北卧室受墙体遮挡，采光较差； 双阳台，卧室带飘窗、附加值较高； 入户玄关处存在较大浪费空间； 悦澜湾 类型：高层 总价：78.5万 83两房 75万-80万对应总价段竞品分析 太阳城 类型：高层 总价：80万 84两房 华园星城 类型：高层 总价：78万 892+1房 格局方正，南北通透； 全朝南设计，干湿分离； 双阳台设计，提高附加值； 常规设计，缺乏亮点； 格局方正，南北通透； 2+1房设计，功能布局更丰富； 卧室全飘窗、南向长阳台，赠送面积较多； 过道稍显狭长； 目前市场上与本案88小高层产品在总价上竞争的主要来自高层产品，从产品形态上 比较，本案在居住舒适度上占有先天优势； 从竞品户型上看，目前设计较为常规，南北不通透是其主流通病，本案通透设计及人性 化收纳空间、较高附加值是项目亮点； 虽然华园星城赠送空中花园，但在区位价值、品牌度等因素上本案占有绝对优势； 产品价值梳理 下半年区域市场产品分析花园洋房（首置型105平米） 竞争总价段：105-110万 竞品 所处板 块 物业类型 面积 均价 总价 户型 今年销售户 数 户型占比 （%） 总去化率 下半年供应量 户数（套） 面积（万方） 海尚壹品 湖东 高层、小 高层、多 层 81-88 13000 105-114 2-2-1 64 28% 100% 0 0 路劲森邻公 馆 湖东 高层 100 11000 110 2-1-1 140 40% 55% 115 1.3 雅戈尔太阳 城 湖东 高层 105-109 10500 精装标准 1500 110 2+1-1-1 100 15% 90% 0 0 海德公园 独墅湖 高层 90-104 12000 108 2-1-1 95 26% 46% 407 3.97 青湖语城 青剑湖 小高层 118 8900 112 3+1-2-2 42 11.2% 80% 110 1.3 水墨三十度 湖东 小高层 97 11000 精装标准 1500 106 2-2-1 120 10% 28% 24 0.23 备注：总价段105-110万左右位于湖东及青剑湖板块项目面积段控制在100平米左右的2房及2+1房，总供应量在6.8万方左 右，且竞品全部为高层及小高层项目，供应量相对较低，本项目105平米凭借多层花园洋房及总价优势将异常明显！ 产品价值梳理五期花园洋房（首置型105平米） 类型：电梯多层 单价：10500元/平米 总价段：108万 对比竞品项目总价段：105-110万 户型优势： 1、功能齐全，户型紧凑，面积控制到位 2、动静分离，双卧朝南，卧室和卫生间距离近，人性化 3、户型南北通透，格局方正 4、南北双阳台，采光通风好 5、收纳贮藏空间设计，较为人性化，满足日常功能需求 6、多层花园洋房，园区稀缺产品 105万-110万对应总价段竞品分析 海德公园 类型：高层 面积：90平米 单价：12000 总价：108万 户型方正、南北通透； 全朝南设计，采光良好； 南向阳台赠送面积较多； 布局紧凑，属于常规设计； 户型方正、南北通透； 北卧室受墙体遮挡，采光较差； 户型紧凑； 入户玄关处存在较大